別墅花園糾紛

㈠ 當買住宅不如買別墅 你知道要注意什麼嗎

別墅並不是所有人都買得起，所以別墅的裝飾肯定是獨一無二的。別墅進行裝修的時候，合理的設計是非常重要的。設計不夠合理，對後期的美關產生很大的影響。讓我們來看看裝修別墅時需要注意哪些問題。

別墅裝修設計中的幾個重要因素。它們是庭院設計，空間分割，生活/地板處理，室內景觀和別墅電梯。
庭院設計
庭院是別墅的獨特建築特色。其設計應考慮與整體外部環境的和諧整合，並添加業主的個別元素。在設計方面，人們可以選擇種植自己喜歡的園林觀賞植物，或添加水景設計和戶外休閑桌椅等元素，以反映主人的個性元素。
空間分裂
與一般的空間劃分相比，別墅更注重不同的地方。豪華住宅和別墅之間的空間連接的轉變更多地反映了主人家的品味和感覺，而不是優先考慮實際功能。這需要設計師和所有者之間的深入溝通，以發現主人心臟的本質，然後充分表達它。
客廳/地板高度處理
別墅的居住空間非常大，是一個重要的室內休閑場所，也是一個突出整體設計風格的地方。因此，設計師需要在設計中控制整個和部分生活空間。別墅的高度高於普通住宅，因此別墅的設計通常考慮增加輔助照明，燈光處理，牆面裝飾，欄桿形式，材料選擇等方法，以豐富別墅的空間感。
室內景觀
別墅寬敞的內部空間允許業主創造一個適合自己口味的室內裝飾，如拉絲或紋理牆壁和紅磚與不同的盆栽植物，營造溫暖，自然的氛圍。
別墅電梯
隨著別墅和聯排別墅的總生活面積增加，樓層越來越大，空間也越來越窄。在負1層或負2層的地下室停車變得越來越普遍。帶有傳統鋼結構軸的牽引或液壓升降機通常僅用於30-40個房間。但是，地下室不能挖掘電梯坑。頂層的高度限制決定了電梯在別墅裝飾中的受歡迎程度。它有自己的電腦室。安裝位置可以是室內或室外。在不同類型的房屋中，最美觀，最節省空間的裝置是在樓梯中間安裝帶有集成井道的全景觀光電梯。安裝電梯的空間也需要考慮老年人的輪椅通道。歐洲國家流行的CIBES電梯和無底電梯佔用空間小，適用於各種中歐別墅。

㈡ 拍下杭州3500萬別墅後悔拍，悔拍的原因是什麼

悔拍是因為手上沒那麼多錢，沖動性質的喊拍，沒想到成交。悔拍是不退還交納的保證金的。

㈢ 私家花園的法律歸屬問題

一、別墅的花園屬於業主所有，房產商無權支配
所謂別墅的花園權利，實際上涉及別墅小區的土地使用權的享有。依據房地產物權之法律屬性，即房屋（包括別墅）與所附土地之權利具有統一性，簡言之，房屋屬於誰，相應所附的土地權利亦應屬於誰。購房者購買別墅，所購得的不僅僅是別墅（房屋所有權），還必然包括所附的土地和花園（土地使用權）。別墅交付後，開發商原先所享有的土地使用權已連同別墅一並轉讓給業主們所有。因此，開發商開發的別墅，一經售出轉讓，其小區的土地使用權，包括別墅花園，將為小區業主們所有，開發商不再享有小區土地（含公共花園，公用道路等）的任何權利。
故，別墅的花園屬於業主，開發商無權支配。
二、業主對花園的權利享有包括共有和獨有二種形式
這里就涉及到小區業主對小區土地使用權具體享有方式的問題。別墅的土地使用權不同於多層及高層房屋，多層、高層房屋小區的土地使用權也是由業主所有，但由於多層、高層房屋立體空間之特殊性，它不便於也不可能劃分哪塊土地使用權是屬哪一戶業主的，因此，多層、高層房屋的小區之土地使用權只能為小區業主們所共有。而別墅、特別是獨幢別墅與之不同，建築物所佔用的土地之權利可以為各幢別墅之業主單獨所有，別墅毗鄰的花園也可以作為私家花園由業主單獨享有。因此，別墅小區之土地使用權享有方式，既可以和多、高層房屋小區一樣，採用共有方式；也完全可以劃分為各個業主單獨享有。目前，上海的別墅小區有以下兩種類型：
一種是土地使用權完全共有的別墅小區。這類別墅的土地使用權為小區業主們所共有，業主的小產證上沒有花園面積的登記記載，盡管小區內的土地權利對外依法不受侵犯，但對於小區內的業主來講，單獨的土地使用權沒有界定，所謂的「私家花園」對小區其他業主而言，是不受法律保護的。換而言之，在法律上，其他小區業主可以使用您的「私家花園」，您也可以使用他人的「私家花園」。
當然，這類別墅小區可以由全體業主或由業主委員會出面，向土地管理部門或房地產管理部門請求對小區內土地使用權進行分割，以確定各個業主可以單獨享有的土地使用權之范圍。
另一種是大部分土地使用權已被分割為業主們單獨所有的別墅小區（房產商專門辦理過花園土地的測繪劃分登記等手續）。這類別墅的大部分土地使用權，如建築物所佔土地，私家花園之土地已為各個業主所獨自享有，故，在業主的小產證上登載有花園之土地面積。而只有部分土地使用權，如公共花園，公共設施，公共道路之所佔土地使用權為小區業主們所共有。這類別墅的私家花園才可真正稱為「私家花園」，即私家花園完全由業主依法獨自享有，不受任何他人侵犯。
本律師建議購房者選擇別墅時，應特別注意小區花園屬於上述那種類型，以便對「私家花園」買個明白。
三、別墅小區之物業公司無權制訂對小區花園各種限制使用的所謂「管理規定/手冊」。
現在，別墅小區都聘有專業的物業公司，在業主們的授權下為業主們提供專業、優質的物業管理等各方面的服務，他們的服務完全依照簽訂的物業管理服務合同行使。但也有不少物業公司，特別是業主委員會尚未成立以前由開發商聘請、提供前期物業的物業公司，往往會自行制訂一些規章制度，規定私家花園不能這樣那樣，否則怎樣怎樣之類。殊不知，物業管理公司的職責僅僅是在授權范圍內，對小區提供物業管理服務而已，它的地位只是為小區業主們提供服務。換言之，它不是小區的主人，更談不上是小區的上帝，它只是小區業主們的「僕人」，它根本無許可權制業主們對私家花園使用的權利。除非業主們自己為了小區公共的利益，限制/限定對私家花園的使用方式，並委託物業公司進行監督和管理，否則，物業管理公司無權干涉。也就是講，只有業主大會或業主委員會有權制定對小區各項物業包括私家花園的使用規定；只有在業主大會或業主委員會委託下，物業公司才可對私家花園的使用進行監督和管理，而物業公司無權自行制訂對小區花園各種限制使用的所謂「管理規定/手冊」。

㈣ 買別墅須知：如何選別墅 慎重考慮5大因素推薦別墅

買別墅須知：如何選別墅 慎重考慮5大因素推薦別墅

1. 地塊性質

   由於別墅多建造在市郊，土地狀況較為復雜，購房者在簽定購房合同前應充分了解土地的性質，究竟是國有土地還是農村集體土地；開發商是否辦妥土地使用權出讓手續等等。現在小產權別墅項目被強拆的新聞頻頻見諸報端，避免以後麻煩，購置之前必須搞清土地使用權問題。

2. 面積數據

   簽訂合同時，要掌握建築的暫測面積和實測面積的具體數據。特別是獨立式別墅，在面積計算上更容易出差錯，比如平台、陽台、露台、外廊、汽車房乃至前後花園面積等，而普通住宅就不存在這些問題。

3. 土地使用權

   土地使用權問題，別墅一般由建築物和土地兩者組成，出售房價應當包括建築物本身和土地兩者內容，因此當開發商說「奉送花園」時不能把它當回事。因為土地使用權是不能「奉送」的，今後打官司也不算數的。

4. 別墅重塑性

   買別墅重要的是土地，因為即使建築物被折舊和損壞，只要該土地使用權是屬於你的，就可以在地塊上再造房子，這種現象稱為「別墅的重塑性」，關注其重塑性就能使別墅保值升值。

5. 面積分攤

   別墅土地面積的分攤尤為重要。盡管與普通住宅一樣，在合同中不一定把面積另外列出，但是其面積大小、具體位置、包括界面等都應當明顯地在合同圖例中標明，以便一旦發生糾紛有書面依據。

希望以上回答能夠幫助你。

㈤ 購買的別墅可以自己拆了重建需要辦理什麼手續

一、獲得規劃部門審批

1、如果業主土地證、房產證齊全，要將老房拍照，寫出申請，然後持土地證、房產證、身份證、老房照片，到行政審批大廳規劃局窗口報建。

2、沒有房產證的，如土地證上四鄰清楚，將老房拍照，寫出申請，持土地證、身份證、老房照片到行政審批大廳規劃局窗口報建。

3、沒有房產證，且土地證四鄰不清的(四鄰均為本主外牆根)，需土地部門對土地證認定後，寫出申請，持土地證、身份證、老房照片，到行政審批大廳規劃局窗口報建。

二、徵得鄰居的同意

因為別墅改造加建或多或少都會影響鄰居的權利，如房隔距、景觀視線、採光...等權利。因此，為了避免不必要的糾紛，建議在去規劃部門審批前，徵得鄰居意見。

報建成功後，相關人員經現場勘查，用地性質符合城市總體規劃的，可進入辦理程序，並提供以下資料：現狀圖、布置圖、施工圖紙、立面效果圖。若用地性質與城市總體規劃不相符合的，則不允許翻建、改建、擴建。

(5)別墅花園糾紛擴展閱讀

別墅重建應注意以下幾點：

1、業委會同意，職能部門通過；

2、必須具備四證：國有土地使用證、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、建設工程施工許可證；

3、地址不變、建築面積不變、高度不變、使用性質不變。

根據《物權法》的規定，改建、重建建築物及其附屬設施，應由業主共同決定。因此，除了需取得規劃審批、施工許可審批，業主要重建別墅還要取得小區業主們的同意。如果沒辦妥這些手續就擅自建設，屬違法建設，城管部門有權制止並進行處罰。

㈥ 買了疊拼別墅，贈六十平小院，但開發商說小院沒有產權不簽入合同，別墅小院都這樣嗎

你說的這種情況，一般情況下來說，贈送的小院或者是樓頂的平台，確實是這個都不在合同內顯示的。

㈦ 江寧陽明山莊的別墅為何慘遭拍賣卻無人問津呢

在拍賣界面上面，相關的信息提示有那麼一段內容：

房屋不具備初始登記條件，買受人按照房屋的權利現狀取得房屋，後續的產權登記事項由買受人或者承受人自行負責。

由於長期得不到良好的維護，這些別墅不僅僅看起來荒涼，甚至就連基本的質量也無法得到保證：不少別墅在修建的過程中，由於資金問題，修建沒完成就暫停了。因此，也有不少的別墅實際上並未完工，也沒有通過最後驗收。建設工程是好是壞，房屋質量是強是差，誰也不知道。

而且久未住人的房子，沒有人對房子進行清潔、打掃、維護，房子還受到了濕氣、蚊蟲鼠蟻等侵襲，長期下來，房子肯定不如一開始建造的時候穩固。

所以，這個陽明山莊雖然有大量的別墅群，但是裡面的“別墅”卻跟人們心目中那些“高端大氣上檔次”的別墅不是一回事，所以在考慮購買的時候，人們也會更多地考慮那些交通位置好，水電等設施齊全，產權完好的房屋購買，花同樣的錢，買更有保障的房，而不是買個爛尾別墅，這才是人們的正常心態……

㈧ 圓明園花園別墅被封

本報北京4月6日訊（記者林靖）號稱總投資21．8億港元、佔地千畝的圓明園花園別墅今天上午被海淀法院部分查封，有關拍賣公司的人員應邀前往該處進行房屋勘驗、評估，這部分房產將於不久後予以公開拍賣。 該圓明園花園別墅的所有者——圓明園花園別墅有限公司，是京西一家較大的中美合資房地產公司，此前由於房屋買賣、購銷合同、工程承包等原因，被十家原告送上法庭，敗訴後因未履行裁定的400餘萬元補償償還義務，而被申請人向法院請求執行。 據悉，該圓明園花園別墅公司1994年成立後，1996年即發生第一起立案申請，法院曾於當年前往查封，但該公司一再拖延履行時間，導致今天的局面。此外，目前房地產市場上採用的期房銷售方式也存在糾紛隱患，客戶根據廣告宣傳和售房模型預購房屋，但房地產公司往往由於客觀條件所限，所建房屋達不到預期效果，因而產生大量糾紛。 有關人士說，現在房地產糾紛大多發生在以下幾個方面：一是誇大宣傳。二是產權不明晰。三是拖延工期。圓明園花園別墅有限公司在其宣傳材料上稱有北京市商品房外銷許可證、國家建設用地規劃許可證、國有土地使用證，但據已購買入住花園別墅的幾位住戶講，他們至今尚未拿到房產證，並對水、電、天燃氣設施狀況表示不滿。該公司銷售部一位女士聲稱公司正在盡力補辦產權證。拍賣公司的一位人士在對法院查封的9套總面積為1100餘平方米的豪華住宅進行斟驗後認為，此處環境還可以，但商品房價格偏高，加上立案時間較長，銷售清淡，導致房地產公司資金周轉不暢，由此與施工單位及客戶產生欠款糾紛。記者在該處見到尚未完工的房屋，房地產公司由於缺乏資金而無力進行後期加工，據說這樣的房屋每平米要賣到11000元左右，價格確實不菲。

㈨ 合同期間 房東要求拆除攝像頭並恢復不在產權內的花園原貌 他不付物業費,我能否單方面解除合約並要求賠償

根據我國住建部《商品住宅租賃管理暫行辦法》規定，以上6個問題不是大問題，你們雙方沒有到劍拔弩張的地步，不要混淆各種房屋合同自然人的法律關系，別墅是居住用房，法律規定不得擅自改變房屋使用性質，對房東、房客都有約束力，還好你作為倉庫和淘寶銷售對鄰居影響不大，必須做好消防設施，符合消防要求防止火災發生，萬一出了事情，你承擔的法律後果是非常大的，口頭合同的房屋用途約定已經違法，住宅與倉庫的消防要求完全不同，所以國家規定不得擅自改變房屋用途：1裝攝像頭只要不侵犯個人隱私是合法的，鄰居有意見大不了移位安裝，車庫以合同約定執行；2有護欄的花園的土地使用權歸業主，業主將房屋租賃給你那麼使用權也隨之轉移給你，你沒有改變花園的使用性質不違法，合同到期不承租了只要恢復原狀就可以；3根據合同約定你可以代繳物業費，你可以支付給物業公司，房東來收租金時一並結算，把物業費繳納收據和租金余額交房東，請房東寫收條，根據物業管理條例規定，房東必須按時足額繳納物業管理費，不得拖欠，房東的說法是先接受物業服務後付費拖欠物業費的行為，如果做到不拖欠不預付那麼房東應當每月按時支付物業費一次，房東不預付是不想讓物業公司佔便宜，是小市民心態，你想解除合同賠償損失在合同法中理由不充分；4我國《物權法》規定：繳納物業費是房東應盡的義務，房屋如果空著也要繳納，不存在房東繳納物業費要房客通知房東，這條約定在法律上無效；合同法規定違約責任雙方應當是平等的，違約責任的條款的內容明顯不平等，這個條款也無效，如果任何一方違約賠償1-2月租金作為違約金是合理的，這樣才符合我國《合同法》公平、雙方真實意志表示的原則；5裝修必須告知房東和物業公司的約定完全正確，我國《物業管理條例》規定，裝修必須告知物業公司辦理裝修手續，符合裝修管理規定，通知房東是房東對裝修有監督管理責任和義務，如今木已成舟，你沒有違反裝修管理規定的裝修行為，房東也沒有權利要求你拆除；6中介公司沒有責任，這是中介公司業務員業務能力差，合同擬定某些條款不合法，中介是為了賺錢偏向房東罷了，如果中介有社會責任感，可以出面調解此合同的糾紛，補簽補充合同。你也可以根據《消費者權益保護法》通過當地消保委出面調解此合同糾紛，物業公司的物業費催的也太緊了，房東只要肯交拖欠一些時間已經不錯了，沒必要找房客的麻煩，如今社會上欠物業費的多得是，想必你小區像你房東這樣交物業費的業主大有人在，物業再找你麻煩你可以投訴到當地的房管部門，因為物業行業有規定：物業公司不得以業主或使用人未交拖欠物業費 為由給業主或使用人人為設置障礙，影響物業正常使用。目前房東沒有提出解除合同，也沒有產生太過分的法律後果，只不過找了你一些麻煩，有你鄰居關系沒有處理好的因素，你提出解除合同你的搬遷、裝修損失得不到法律支持，如果房東提出解除合同，你的損失才能得到法律支持，和為貴，處理好與物業、鄰居、房東的關系，才能做好你的生意，目前沒有進入訴訟程序，有必要需要法律援助嗎？

㈩ 如何評議業主委員會訴訟「全國第一案」

郁華

案情簡介

2003年11月，溫州市某花園業主委員會訴溫州市某房地產開發有限公司商品房買賣合同糾紛案，浙江省高級人民法院立案受理。因原告的訴訟請求金額累計逾5000萬元人民幣，該案被新聞媒體稱為業主委員會訴訟全國第一案。

案件事實：1996年7月25日，被告受讓土地，依據政府部門批準的規劃進行商品房開發。被告在樓書和廣告中稱：創國內一流的別墅花園，區內設購物超市、醫療保健站、900平方米幼兒園、銀行、物業管理樓、酒店及三個標准網球場、一個游泳池，綠化面積達2．7萬平方米，擁有4500平方米俱樂部(內設檯球、保齡球、乒乓球、KTV、咖啡座)等生活設施，小區實行封閉式管理，並設有電視監控、紅外報警等。1997年1月、1999年1月和2001年12月，被告分別取得商品房預售證，先後與業主簽訂了購房合同，其中部分合同約定「本合同在履行過程中發生的爭議，由雙方協商解決，協商不成的，任何一方均可向溫州市仲裁委員會申請仲裁」，部分合同約定由鹿城區仲裁委員會仲裁(該仲裁機構不存在)，部分合同約定由商品房所在地仲裁委員會仲裁，也有部分合同約定向人民法院起訴。

業主人住後，發現開發商的承諾沒有完全兌現，雙方在合同履行過程中發生爭議。原告認為，根據最高人民法院《關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條規定：商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發規劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明明確，並對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約，該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應當視為合同內容，當事人違反的，應當承擔違約責任。被告的行為侵害了業主的利益，為了維護業主們的合法權益，經業主大會決定，由業主委員會代表全體業主提起本案訴訟。訴訟請求是：1．判令被告立即履行承諾將花園內擁有的4500平方米的俱樂部、3個網球場和1個游泳池移交給原告管理使用，並判令被告至今沒有履行賠償原告經濟損失324萬元；2．判令被告立即履行承諾，完成俱樂部內檯球、保齡球、壁球、乒乓球、KTV、咖啡座等健身娛樂設施，並判令被告至今沒有履行賠償原告的損失312萬元；3．判令被告因沒有依照規定移交1368平方米的物業用房和132平方米的經營用房，賠償原告經濟損失921．6萬元；4．判令被告立即履行承諾，完成小區內超市、醫療、保健、銀行等生活設施，並判令因至今沒有履行賠償原告損失312萬元；5．判令被告立即履行承諾，完成小區的部分電視監控、紅外線報警系統、衛星電視及自備發電機等設施，並判令被告因遲延履行造成原告的損失312萬元；6．判決被告因沒有按承諾完成小區的38．6％綠化率賠償因綠地減少4．1畝的經濟損失1435萬元；7．判決被告賠償因擅自佔用小區東首區內道路800平方米造成原告的經濟損失420萬元；8．判令被告因無法完成小區東側和北側的封閉性圍牆向原告支付補償金1040萬元。

爭議焦點

1．原告訴訟主體是否適格；2．本案是否屬於法院受理的范圍；3．被告在廣告中承諾的事項是否履行、是否違約，違約賠償如何計算。

審理判決

浙江省高級人民法院認為，根據合同相對性原則，本案業主委員會與被告之間不存在合同關系，故不是合同一方當事人。從物業管理條例規定來看，業主委員會是業主大會的執行機構，其主要職責是針對物業管理、服務等事項進行監督，業主委員會不能行使業主的合同權利代表業主提起訴訟。因此，業主委員會在本案中的原告主體不適格。根據《民事訴訟法》第111條第(二)項之規定，約定仲裁條款的部分業主不得向人民法院提出訴訟，只能向仲裁委員會申請仲裁，但部分業主可以向人民法院提起訴訟。據此，業主委員會以業主名義提起本案訴訟，不符合《民事訴訟法》規定。由於業主委員會不是合同的當事人，不是本案適格的主體，且部分合同不屬於法院管轄，對被告在廣告中承諾的事項是否履行等訴訟請求，法院不予審查。法院裁定：駁回原告溫州市某業主委員會的起訴。

一審裁定後，溫州市銀都花園業主委員會不服判決，向最高人民法院提起上訴。

最高人民法院認為：商品房買賣合同中約定的業主所享有的權利如未兌現，業主可通過法律途徑解決。業主委員會與房地產公司之間沒有基於簽訂商品房買賣合同而形成相應的合同法律關系，不是相關合同一方當事人。按照物業管理條例規定，業主委員會是業主大會的執行機構，業主委員會應當依法履行職責，其職責范圍是針對物業管理、物業服務等事項進行監督。業主大會的職責沒有包括針對業主的合同權利涉及共有權問題提起訴訟。業主委員會不能取代全體業主以民事訴訟主體的身份作為原告直接參加民事訴訟活動。雖然本案中業主大會授權銀都業主委員會提起訴訟，但這種授權超出了業主大會的職責范圍，不能產生業主享有的合同權利轉換的效果，因此不能導致民事訴訟主體的轉移。本案中，業主委員會在一審起訴時提出的訴訟請求，基本上屬於業主與房地產公司簽訂的商品房買賣合同約定的內容，雖然有一些涉及全體業主的公共利益問題，但這些問題也都屬於合同權利衍生的權益問題，業主委員會主張屬於違約和侵權的競合，與本案的實際情況不符。業主委員會在一審起訴時主張的8項訴訟請求，涉及全體業主擁有的共有權，雖然無法以單個業主名義實際取得份額，但可以從法律上區分各自應當享有的權益份額，該項共有權可以由全體業主共同主張和行使。業主委員會認為該類共有權只能由其主張和行使的理由不成立。因此，一審法院認定業主委員會作為本案的原審原告主體不適格，裁定駁回業主委員會的起訴，在適用法律上並無不當。最高人民法院經審理後裁定：駁回上訴，維持原裁定。

經典評析

根據《中華人民共和國民事訴訟法》第108條第(一)項的規定：「原告是與本案有直接利害關系的公民、法人和其他組織」。享有民事權利能力的公民、法人和其他組織，認為自己的權利、利益或者某種資格被侵害，或者認為需要通過人民法院確認某種民事權利狀態，向人民法院提起訴訟，請求人民法院支持自己主張，這提起民事訴訟程序的公民、法人和其他組織是原告。原告應當是民事實體法律關系的主體，或者依法享有民事實體權利的主體，或者是依法享有代位訴訟權利的主體。如果某個主體在實體法律關系中沒有任何權利和義務，那麼，這個主體就不可能與特定的實體法律關系有直接的利害關系，除了法律規定的情形，這個主體依法不能成為由這特定實體法律關系而產生的訴訟中的原告。

《物業管理條例》(2003年)第10條規定：「同一個物業管理區域內的業主，應當在物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門的指導下成立業主大會，並選舉產生業主委員會。但是，只有一個業主的，或者業主人數較少且經全體業主一致同意，決定不成立業主大會的，由業主共同履行業主大會、業主委員會職責。」第11條規定：「業主大會履行下列職責：(一)制定、修改業主公約和業主大會議事規則；(二)選舉、更換業主委員會委員，監督業主委員會的工作；(三)選聘、解聘物業管理企業；(四)決定專項維修資金使用、續籌方案，並監督實施；(五)制定、修改物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度；(六)法律、法規或者業主大會議事規則規定的其他有關物業管理的職責。」第十五條規定：「業主委員會是業主大會的執行機構，履行下列職責：(一)召集業主大會會議，報告物業管理的實施情況；(二)代表業主與業主大會選聘的物業管理企業簽訂物業服務合同；(三)及時了解業主、物業使用人的意見和建議，監督和協助物業管理企業履行物業服務合同；(四)監督業主公約的實施；(五)業主大會賦予的其他職責。」

從上述規定可以看出，業主委員會是業主大會的執行機構，經業主大會民主選舉產生，代表業主對住宅小區物業管理行使民主監督的群眾自治管理組織。業主委員會可以代表業主或業主大會，與物業管理企業簽訂物業管理服務合同，成為物業管理服務合同關系的主體。而本文中，原告業主委員會訴訟的案由是「商品房買賣合同糾紛」，在起訴狀中所陳述的事實，是業主與開發商之間的商品房買賣合同關系的內容，引用的法條是最高人民法院《關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》，主張的是業主與開發商之間的商品房買賣合同中的業主享有的權利。顯然，原告業主委員會和被告開發商之間從來就沒有形成過商品房買賣合同關系。業主委員會能否代表全體業主提起商品房買賣合同糾紛訴訟嗎?合同相對性原則告訴我們，除合同當事人外，任何其他人不得請求享有合同權利，除合同當事人外，任何人不必承擔合同責任。所謂「無契約即無責任」，說的就是這個意思。合同當事人外的第三人沒有參與合同意思表示一致的形成，沒有參與要約和承諾的過程，當然不必承擔合同義務，也不能享受合同權利。顯然，業主委員會不是商品房買賣合同的當事人。事實上，商品房合同生效時，業主委員會還沒有成立，業主委員會不可能享有商品房買賣合同的權利，不可能充當商品房買賣合同的當事人，也不可能行使商品房買賣合同當事人的權利。業主委員會不能以自己的名義，直接以商品房買賣合同當事人自居，進而充當商品房買賣合同糾紛的原告。

業主委員會能否代表全體業主提起商品房買賣合同糾紛訴訟嗎?所謂業主委員會代表訴訟，是被告代理人在法庭上陳述的一個觀點，這個觀點本身的概念是模糊的。從法律上來說，通常情況下，在訴訟中，原告自己不親歷訴訟行為的話，可以委託訴訟代理人參與訴訟。但是，訴訟代理人參與訴訟，並不改變訴訟當事人的身份，訴訟代理人也不能充當當事人的角色。

其次，有可能出現的是訴訟信託情況，原告以自己的名義提起訴訟，維護他人的合法權益，訴訟涉及的實體權利和義務可能與原告無關。如根據《民法通則》第十八條第三款的規定：「監護人不履行監護職責或者侵害被監護人的合法權益的，應當承擔責任；給被監護人造成財產損失的，應當賠償損失。人民法院可以根據有關人員或者有關單位的申請，撤銷監護人的資格。」這里的有關人員或者有關單位可能提起的訴訟，就屬於訴訟信託。訴訟信託情況，只有在法定的情況下才出現。沒有法律明確規定，不可能出現訴訟信託的權利人。業主委員會顯然不可能成為業主或者業主大會的訴訟信託人。

第三，訴訟代表人的情況。《民事訴訟法》第54條規定：「當事人一方人數眾多的共同訴訟，可以由當事人推選代表人進行訴訟。代表人的訴訟行為對其所代表的當事人發生效力，但代表人變更、放棄訴訟請求或者承認對方當事人的訴訟請求，進行和解，必須經被代表的當事人同意。」訴訟代表人自己本身就是共同訴訟的當事人之一，不是當事人的人不能成為訴訟代表人。業主委員會與業主、業主大會是不可能同時出現在商品房買賣合同糾紛中的，因此，業主委員會也不可能成為商品房買賣合同糾紛的訴訟代表人。

綜上所述，已經可以作出明確的判斷，業主委員會依法不能成為商品房買賣合同糾紛的原告。至於有相當部分的業主與開發商的商品房買賣合同中約定了，爭議解決選擇了仲裁，對有明確仲裁條款的業主來說，根據《民事訴訟法》第111條第』1款第(二)項規定：「依照法律規定，雙方當事人對合同糾紛自願達成書面仲裁協議向仲裁機構申請仲裁、不得向人民法院起訴的，告知原告向仲裁機構申請仲裁」，對這部分商品房買賣合同糾紛，依法不應由人民法院審理。

由於原告訴訟的案由是商品房買賣合同，而業主委員會顯然不是合同的當事人，這使得原來本應該非常復雜的、關於被告是否完全履行商品房買賣合同中承諾的訴訟，轉瞬間變得非常簡單，這部分內容法院不再審查。當然，被告方面也已經提交一定的證據證明自己沒有違約，這在此就不再贅述了。