❶ 買賣未經批准上市的央產房發生糾紛如何解決
有的央產房未經批准上市就簽訂房屋買賣合同, 過戶時間一拖延, 房主因為房價上漲或其他原因想反悔就以央產房未經批准上市為由主張買賣無效。根據合同法規定違反法律、法規強制性規定的合同無效。北京市政府有關央產房上市需經批準的規定不屬法律、法規的范疇。違反此規定並不當然導致合同無效。房屋所有人對此房屋有所有權，有權出賣房屋，房屋買賣合同有效。 央產房買賣需經上市批准才可辦理過戶，對未經批准上市的央產房房主反悔不同意履行合同的，法院不能判決其履行合同。因批准上市需經房主申請才可辦理，法院不能直接判決審批部門批准，也不能以判決書代替批准手續。
❷ 夫妻名下有2套房,分別登記在各自名下,央產房,一套大面積,一套小面積,不是一個單位，如何辦理上市
在京中央單位已購公房上市出售辦理程序：
1、辦理流程：產權人首先應到原產權單位建立住房檔案，如有住房超標還需辦理超標處理手續，由原產權單位將完善後的住房檔案數據傳送央產交易辦公室後再來央產交易大廳辦理央產上市審核手續。
2、准備材料
（1） 若產權人能到場，需准備：
1 、產權人身份證原件；
2、 產權人配偶身份證復印件；
3 、房屋所有權證原件；
4 、購房合同原件；
5 、物業費與供暖費結清證明原件。
（2） 若產權人無法到場，需准備：
1 、公證委託書原件，委託事項為代辦央產房上市審核手續；
2 、受託人身份證原件；
3 、產權人身份證復印件；
4 、產權人配偶身份證復印件；
5 、房屋所有權證原件；
6 、購房合同原件；
7 、物業費與供暖費結清證明原件。
註：1、以上材料除物業費與供暖費結清證明外，其他均留存復印件。復印件一律為A4紙，二代身份證需復印正反面
2、凡因繼承、贈與、法院判決等事項辦理《在京中央單位已購公房變更通知單》的，須提供相關材料原件留存復印件。
3、如購房合同丟失的，可到原產權單位或房屋所在區縣房地局調出原始購房合同，復印後加蓋原產權單位或房屋所在區縣房地局公章。
4、如原產權單位與產權人未簽訂購房合同的原產權單位應開具無購房合同證明，並註明單位經辦人和聯系電話。
5、凡2012年4月1日前已辦理《中央在京單位已購公房上市出售登記表》，因過期、丟失等原因需要補辦的，均按照上述要求重新辦理。
6、房屋所有權證性質為標准價或優惠價的，需先到房屋原產權單位補交成本價款，再到房屋所在區縣房地局把房屋所有權證性質改為成本價，再來央產交易大廳辦理上市手續。
7、房屋所有權性質為經濟適用房或按經濟適用房管理的不能辦理央產上市手續。（如果是搬遷安置類經濟適用房能否上市需咨詢原產權單位）
8、房屋所有權證有抵押狀態的，需還清貸款並且加蓋解押章後，方可辦理央產上市審核手續。
9、辦理實效：如檔案沒有問題20分鍾左右可領取《在京中央單位已購公房變更通知單》。
❸ 名下有兩套央產房想過戶一套,說是兩套面積加起來超標,不給過戶這是為什麼
您好 ，這是國家的規定。
央產房住房面積超標，如果要上市交易，超標處理准則：職工購買現住房超標的，能分割退回要分割退回；不能分割退回的，可上浮一個職級（正司局級上浮20平方米）。在浮動范圍內按超標面積×1560元計算，超過浮動范圍的按超出部分×4000元計算交給原單位。
1、問：在京中央和國家機關職工住房面積標準是多少？
答：在京中央國家機關職工住房面積標准為：
公務員：科級以下60平方米；正副科級70平方米；副處級80平方米；正處級90平方米；副司（局）級105平方米；正司（局）級120平方米。
機關工勤人員：技術工人中的初、中級工和25年以下工齡的普遍工人60平方米；技術工人中的高級工、技師和25年（含25年）以上工齡的普通工人70平方米；技術工人中的高級技師80平方米。
2、問：超標處理准則是什麼？
答：職工購買現住房超標的，能分割退回要分割退回；不能分割退回的，可上浮一個職級（正司級上浮20平方米）。
3、問：上浮後如何算房價？
答：上浮部分面積（即與高一級標准面積之間的差），按當年房改成本價購買，只享受住房折舊優惠，不享受與人有關的其他優惠。
計算公式為：面積上浮部分房價=成本價×（1-住房折舊率×竣工年限）×上浮面積
4、問：超過上浮面積房價如何算？
答：超過上浮面積部分房價以當地經濟適用房房價為基準，使用年限較短的新房所處地區房價高於經濟適用房的，以經濟適用房房價計量，如北京為每平方米4000元；低於經濟適用房標準的，以實際價格計算。使用年限較長的舊房房價，在第6年以後，每年折舊每平方米50元。面積超出部分房價=4000（或實際房價）×超標面積
希望能幫到您！
❹ 賣方央產房無法辦理上市，無法過戶。如何處理
當初合同應該簽好了，你什麼時候該做到哪些事，如果你完全按照合同履行，中間無任何違背合同條款的，那麼你就沒有違約，不能順利過戶，責任在於賣方和中介機構，沒有在兩月之內妥善履行合同所約事項，你可以向法院提起訴訟，告對方違約，索賠多少款項你的律師會根據你的合同幫你算好的！ 希望能幫到你！我是做中介的，遇到這樣的問題，雙方都會抓合同履行情況上的漏洞，所以你收到的任何票據材料，都必須有日期，而且是在你合同約定期之前，超過的話就是你違約！
❺ 已經簽了房屋買賣合同了，但房主發現這套央產房無法辦理上市，我能要求索賠么
合同法規定，任何一方原因導致此交易不能正常進行的需要承擔相應責任。不是買賣雙方任何一方原因導致不能正常交易的不予追究責任。
也就是說 央產上不了市 不是賣房責任，不予追究責任
❻ 央產房如何買賣
您好，感謝您的提問。
央產房出售需要先辦理央產房上市手續，如果房屋可以辦理央產上市，辦理完央產房上市後可以買賣。
辦理央產房上市手續所需材料：
1、 若產權人能到場需准備：①業主本人身份證原件②配偶身份證（可以是復印件）③房產證原件④原始購房協議（合同）原件⑤物業供暖結清證明原件。（以上材料除物業費與供暖費結清證明外，其他均留存復印件。復印件一律為A4紙，二代身份證需復印正反面。）
2、 若產權人不能到場需准備：①公證委託書原件，委託事項為代辦央產房上市審核手續②受託人身份證原件③產權人身份證復印件④產權人配偶身份證復印件⑤房產證原件⑥原始購房協議（合同）原件⑦物業供暖結清證明原件（以上材料除物業費與供暖費結清證明外，其他均留存復印件。復印件一律為A4紙，二代身份證需復印正反面。）
3、辦理央產房上市需要公共維修基金繳納證明，公共維修基金需要交給單位，由單位出具證明；
4、 若購房合同丟失，可到原產權單位或房屋所在區縣房地局調原始購房合同，復印後蓋原產權單位或房屋所在區縣房地局公章。
5、 如原產權單位與產權人未簽訂購房合同，原產權單位應開具無購房合同證明，並註明單位經辦人和聯系電話。
❼ 央產房交易需要注意哪些問題
央產房具備什麼條件方可上市
1、一是原產權單位已經建立住房檔案；二是已經取得房屋產權證；三是有超標情況但已在原產權單位作過超標處理；四是不屬於國家安全、保密的特殊部門的住房，黨政機關、科研部門及大專院校等單位在機關辦公、教學、科研區內的住房。
2、符合上市條件的「央產房」可以在定點經紀公司，或者直接去央產房交易辦公室領取《核心在京單位已購公房上市出售登記表》，經交易辦公室核准後，即可辦理上市交易手續。
3、央產房上市還要符合有關住房檔案和買賣合同的規定。出售人沒有建立住房檔案的，應補建住房檔案後方可上市出售。出售人上市出售時應提交與原產權單位簽定的公有住房買賣合同，無法提交的可以按房改售房的檔案材料或原產權單位出具的證明作為依據。
央產房上市流程
1、填表。出售人可自行去交易辦公室領取《核心在京單位已購公房上市出售登記表》，也可在定點交易機構領取。
2、委託、交易。出售人可自行尋找客戶，或者委託定點交易機構負責尋求客戶。出售人與定點交易機構簽訂《委託代理銷售協議》，由定點交易機構撮合買賣雙方並達成銷售意向。
3、簽合同。出售人若自行尋找買房客戶，建議您一定要與買方簽訂《北京市房屋買賣合同》。若委託定點交易機構，則交易機構為買賣雙方約定時間簽訂《北京市房屋買賣合同》。
4、買方辦理銀行按揭手續。房產評估由買方自行或者定點交易機構將該套房屋的資料提供給評估事務所，由其進行房產評估，約見律師由律師初審其貸款資格，同時繳納保險費、律師費。
5、物業交割。買賣雙方自行或者由定點交易機構經紀人陪同，進行水、電、煤氣等物業交驗，同時簽訂《物業交割單》。
6、辦理權證過戶。北京市城八區權證過戶手續各不相同，出售人自行辦理會很麻煩，在此建議業主找定點交易機構代為辦理權證過戶手續。
7、買方與該套房屋的物業公司簽訂新的《物業供暖合同》。出售人應督促買方與物業公司簽訂《物業供暖合同》，免去日後產生不必要的麻煩。
8、完稅、取證。買賣雙方自行或者由定點交易機構代繳稅費、領取新的房產證。
9、銀行放貸，出售人領款。
國家於2003年做出央產房可以上市交易的決定，小編將央產房上市條件和上市流程進行了羅列，只要符合以上的條件並按照上述流程，就可以順利完成央產房上市了。
❽ 二手房買賣糾紛多 購房者需謹防十類風險房
隨著上月底「京八條」新政的公布，對於樓市尤其是二手房市場的調控作用已經顯現，由此引發的二手房買賣糾紛也有增多的趨勢。數據顯示，今年上半年房屋買賣糾紛同比增長近40%。西城法院針對日常審判中出現的十類常見「風險房」進行了法律風險提示。
提示一
慎選抵押房
2015年，韓先生購買了張女士的一處房屋，該房是張女士通過按揭方式購得，後抵押給銀行借款。韓先生遂約定張女士在簽訂合同後10個工作日內辦理提前還款。韓先生支付購房款後，張女士卻遲遲不辦理解押，期間因其他糾紛房屋被法院查封，導致無法繼續交易。韓先生訴至法院，要求對方支付違約金。
法官提醒如果在解除*押的過程中賣房人不解抵押，將影響合同繼續履行。因此購買房屋要謹慎購買*押房。如非要購買一定要妥善簽訂合同，督促賣房人解押。
提示二
防範抵債房
2013年陳老太抵押房產向人借錢，委託萬女士代辦相關事宜。後陳老太未能償還借款，萬女士將房屋低價出售給常先生。陳老太訴至法院，要求撤銷與常先生的買賣合同。法院認為該房存在交易價格明顯過低等眾多疑點，合同顯失公平，判決撤銷了合同。
法官提醒用房屋買賣做幌，變相以房抵債，當借款人無力還款就將房屋低價轉賣的情況時有發生。買房人在遇到低價房時不要急於交易，需審核出售人的所有權情況。
提示三
巧簽共有房
2010年景先生將房屋出售給馬先生，合同簽訂後馬先生支付了定金。不久景先生妻子告知馬先生房屋是夫妻共同財產，丈夫未徵得同意擅自賣房合同無效，後景先生也不再履行合同。馬先生去世後，子女訴至法院要求景先生繼續履行合同。法院最終未支持馬先生子女的訴求。
法官提醒夫妻對共同所有的財產有平等處理權，一方未經另一方同意，擅自處理共同財產無效，因此購房者買房時需了解售房人的家庭情況，如已婚需讓其配偶簽訂知情同意書，如賣方有意隱瞞婚姻狀況的話，則要特別警惕。
提示四
看清多戶房
2015年董女士將房子賣給王女士，約定房主在所有權轉移之日起10日內將原有全部戶口遷出，否則將支付總價10%的違約金。不過董女士繼子的戶口一直未遷，王女士訴至法院要求對方支付違約金，並繼續履行遷出戶口的義務。最終法院支持了該訴求。
法官提醒雙方約定的逾期遷戶條款合法有效，法律予以保護。在交易實踐中，涉及戶口遷出問題可以通過約定違約後果的方式，來督促賣方積極履行戶口遷出義務。
提示五
驗明學區房
2009年馬先生為孩子上學，通過中介以高於周邊房價16%的價格買了一套「學區房」。簽訂合同後，馬先生才得知購買的不屬於重點校劃片房屋。馬先生訴至法院，要求中介賠償差價損失，並退還居間費。中介則稱，合同中未約定購買的是學區房，故不同意訴訟請求。法院認為因合同未作相關約定，因此對馬先生主張差價損失的請求不予支持，但中介沒有盡到謹慎審查責任，判決中介退還居間費。
法官提醒購買學區房的買房人，一定要提前向相關部門核實相關政策及入學指標使用情況，其次要將購買學區房這一特殊目的寫入合同。
提示六
慎選央產房
2015年李先生將一套央產房賣給小何，約定過戶時間為合同簽訂之日起120日內。後因購房指標限制，小何花掉一定時間賣掉名下一套房屋。不過在房源核驗中，因房屋未辦理央產房上市手續被退回。等李先生走完手續後，已超過約定過戶時間。李先生訴至法院，要求小何支付違約金1萬元。小何則認為責任在李先生。法院認定，雙方均有責任，並結合具體情節判令小何償付李先生違約金8000元。
法官提醒買方購買房屋需了解房屋來源、性質及是否滿足上市交易的條件。賣方則應當在房屋出售前完善相關上市手續，從而保證雙方簽訂的合同能夠順利履行。
提示七
警惕代理房
2010年旅居國外的周女士委託孫先生代為出售一處房屋，委託范圍為賣房手續的前期事宜。後孫先生通過中介將房賣給趙先生。周女士回國後，認為房屋成交價過低，拒絕履行合同。趙先生訴至法院，要求孫先生雙倍返還其定金，中介退還居間費等。法院認定孫先生越權代理，中介有重大過錯，趙先生因未審核代理許可權，也負一定責任。
法官提醒實踐中經常出現委託人代簽合同的現象，遇此種情形，購房人一定要提高警惕，要求其提供委託書，同時出示房產證原件及業主身份證明等，防範代理人無權代理，或因房價上漲業主以不知情為由拒不賣房。
提示八
慎選在租房
2013年李先生將房子租給梅先生，期間又將房子賣給楊先生。後梅先生以李先生出售房屋侵犯其優先購買權為由訴至法院，要求李先生賠償10萬元。法院認為，有證據表明梅先生知曉房屋出售一事，故駁回其起訴。
法官提醒不少二手房出售時處於出租狀態，為避免糾紛，買房人最好要求租戶出具放棄優先購買權的聲明書等材料。
提示九
了解拍賣房
2008年一公司倒閉後資產*償給銀行，其中包括一處房屋。銀行將房屋委託拍賣公司拍賣，岳先生付款後獲得該房屋。但在過戶時因原房屋產權公司已注銷，故岳先生起訴至法院要求拍賣公司協助其過戶。
法官提醒拍賣房往往涉及債務問題，可能被多次*押，購買這類房屋有可能面臨債權人追討。此外還要關注房屋的產權問題，有無實際居住人及戶口有無遷出，還要查看房屋是否存在未繳清的水電費、物業費用等情況。
提示十
應對漲價房
2015年程女士將房屋賣給沈先生，合同履行過程中沈先生支付了定金和首付款，後程女士發出解除合同通知，沈先生認為對方是因房價大漲不想賣了，故訴至法院要求對方繼續履行合同。
法官提醒因房價上漲而違約的情況頻發，買房人應對通常有兩個選擇，一是要求繼續履行合同，二是解除合同並賠償損失。但無論何種訴求，首先要確定買賣雙方已簽訂購房合同，其次要自身嚴格履約並及時固定賣方違約的證據。
（以上回答發布於2016-10-25，當前相關購房政策請以實際為准）
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