物業糾紛中的抗辨權

A. 業主拖欠物業費，哪些是合理抗辯理由

拖欠物業費沒有抗辯理由，你可以拿合同對照物業公司執行標准，看是否物業公司達到其合同約定標准，如果未達到在法律上可以減免，但是這種判決很少。業主主要的是要物業進行賠償相關物業服務不到位的導致業主的損失，這個可以作為理由但是還是牽強的很。
因為物業管理條例中明確業主需要足額繳納物業費用，如果有其他糾紛應採用法律手段維權，而不是拖欠物業費。

B. 業主與物業糾紛的案由有哪些

你好，物業糾紛中物業費問題最常見，然而，在物業費拖欠背後隱藏著許多其他問題，業主拖欠物業費等等都是屬於物業糾紛，物業糾紛的案由還有其他的，當然，也有他存在的一些特殊原因，想要了解的話，可以跟著小編一起看看。

物業糾紛的矛盾焦點就是物業費問題。

物業服務糾紛中物業費問題最常見，然而，在物業費拖欠背後隱藏著許多其他問題，業主拖欠物業費作為外在的現象有其根源：房地產商遺留下來的房屋質量問題沒有得以妥善解決，而房地產商又與物業企業有著說不清的聯系，致使業主和物業服務企業之間產生矛盾;物業服務公司的服務不到位，物業收費內容不合理，業主以不交物業費進行對抗;一些業主只想吃「免費餐」，惡意拖欠物業費等。

物業服務糾紛中物業費問題最為常見，業主對物業服務企業的不滿以拒交服務費的方式表達，是否合法不論，卻最為直接也最有力。但物業費是物業服務企業生存的根本，物業服務企業開展服務需要相應的經費，對業主的拖欠行為，物業服務企業往往以變相降低服務作為「回報」，導致雙方矛盾愈加激烈。城市小區居住人口密集，糾紛一旦產生，涉及的人數少則幾人，多則幾十人甚至上百人，容易形成群體性糾紛。物業服務糾紛往往起因小而特殊，處理不好容易引發社區矛盾，甚至引發社會矛盾。物業服務糾紛的預防和恰當處理小到影響小區的和諧安定，大到影響社會的和諧安定，因此對這一問題的關注具有現實意義。當前，我國物業服務市場還很不成熟，物業合同又具有自身的特殊性，我國法律、行政法規所確立的一些交易規則難以適用到物業服務合同審理中。法院在審理物業服務合同糾紛時，有必要研究物業服務的特殊性，對雙方當事人的權利義務以及法律強制性規定的適用加以探討和界定，確保物業服務糾紛得到妥善處理。

一.物業服務合同的性質

物業服務行業是隨著人們居住環境的改變而逐漸形成的。隨著人口不斷地向城市集中，地少人多成為城市的一個顯著特點。為了解決城市居民居住問題，住房向立體方向發展，出現了多層住宅，改變了過去一家一院的獨立居住狀況。由此，房屋所有權制度受到了極大的沖擊，出現了建築物區分所有權這一新的物權種類。建築物區分所有權制度是物業服務制度的法律基礎。建築物區分所有權是一種復合性的不動產所有權。業主對建築物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。[①]共同管理權表現為對建築物管理、維護和修繕等共同事務決定過程中形成的成員權。物業公司,是接受物業管理區域內全體業主的委託,以有償服務的方式,為物業管理區域內的公共事務提供綜合性、專業性且具有公益性的管理和服務的獨立法人[②]。取得相應的資質證書是企業開展物業管理和服務業務的前提條件。物業公司每年都要按照規定向有關部門完成備案登記工作。

物業管理是以對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理及物業管理區域內的環境衛生和相關秩序進行維護為主要內容的活動。在高度發達的現代社會生活中，由於缺少時間、精力、能力，業主已不可能躬親於物業的管理，將物業的管理常常委託給專業機構進行。此種管理屬於私法自治領域，往往由業主或業主的代表機構業主委員會與物業服務企業簽訂服務合同，確立雙方的權利義務。

由於我國《合同法》分則並未專門規定物業服務合同，因此物業合同屬於無名合同，受《合同法》總則的調整。在最高法院「案由規定」中將物業合同糾紛納入服務合同的大類中。物業服務合同糾紛與其他類型的服務合同糾紛相比，具有一定的特殊性。從權利義務主體看，業主一方具有群體性特徵。在一個物業管理區域內往往有較多的業主，成立業主大會並選舉產生業主委員會。雖然實質上是業主單個個體作為物業服務合同實體權利義務的承擔者，但在程序上往往要按照業主大會的決議、以業主委員會的名義決定共同事項。從合同的標的看，作為物業服務合同標的的物業服務行為具有「公共物品」屬性。物業服務在效用上具有不可分割性和相互依賴性，在消費上具有非競爭性，在物業服務區域內具有非排他性，在小區內的任何一個業主均有權享受物業服務。

二.物業費糾紛案件在審理上的特點

(一)業主大多處於劣勢地位。

在物業費糾紛案件中，多是物業服務企業起訴業主索要物業費。業主多是自然人主體，相對於物業服務企業組織體來說舉證能力較弱。物業服務企業提供物業服務，依照國家規定必須建立相應的服務管理制度。故相關的服務檔案資料由其保存，在舉證時較容易提出已提供有關服務的證據。業主往往是在被通知應訴時才開始尋找證據，有些證據如果業主不刻意保留，在訴訟時已經滅失。特別是在業主主張物業公司服務不到位，以不交物業費進行對抗的案件中，業主大多不能舉證來對抗物業服務企業，業主在預期自己的主張不能得到支持且敗訴有可能承擔訴訟費用的情況下，往往無奈之下補交物業費，以換得物業服務企業撤訴了事。因此呈現出來的就是物業費糾紛案件撤訴的比例較高。還有一部分案件是被告缺席審理的，業主拒絕出庭應訴，業主不積極應訴，由於證據優勢原則，往往最終判決以物業服務企業的勝訴告終。拒付服務費理由不充足，是業主敗訴的主要原因。業主的拒付理由主要是物業服務有瑕疵，例如草坪未及時修剪、安保措施不力、小區居民飼養的家畜管理不力等問題。即使業主出庭應訴，在法庭上業主多情緒激動認為自己才是真正的受害人，但提出的多是一些陳述，並不能提供相關的實物證據來證明;或者主張的一些事由並不屬於物業服務的范圍，本不是物業企業應盡的義務，缺少關聯性。這些看似理直氣壯的理由，最終不能成為拒交物業費的正當理由。業主在訴訟中是比較被動的一方。

(二)雙方當事人情緒對立，調解難度大。

業主認為自己交納物業服務費用的前提是享受到預期的服務，既然物業服務不符合約定，存在這樣那樣的問題，就不應該完全依照約定支付費用。只有在物業服務得到切實改觀並達到約定標准，才願意繼續交費。物業則堅持自身的服務已經達到標准，業主的要求已經超出了合理界限。業主與物業服務企業互不相讓，走到訴訟這一步，雙方已經相互比較反感，態度比較強硬。物業服務企業，擔心妥協作出讓步會影響以後的服務工作開展，害怕其他原本按時交費的業主也效仿拖欠費用的業主，導致連鎖反應，不願讓步。業主則認為自己在服務中已經受到不適當待遇，讓步只是更大的犧牲。由於雙方當事人情緒對立，對訴訟結果的期待值相差較大，因此案件的調解難度大，調解率比較低。

三.物業費糾紛案件審理中應明晰的問題

(一)對業主合同抗辯權的行使是否支持

法律基於合同履行中的誠實信用原則及公平原則，在雙務合同履行中賦予當事人各種抗辯權，使之可以在給付利益實現陷於危機時對抗對方當事人之請求，充分預防各種不公平及利益受侵害的情況發生。在物業糾紛中業主往往以拒絕交納物業費作為對物業服務企業的抗辯，試圖維護自身權益。物業服務合同屬於雙務合同，業主可以通過行使合同抗辯權來保護自己，但在多大程度上可以行使這一權利還要區分具體情況。

業主與物業服務企業之間存在合同關系，業主的主要義務是交納服務費用，物業企業的主要義務是提供對應的服務。物業服務具有長期性、連續性的特徵，物業服務合同屬於當事人互負債務、有先後履行順序的合同，在實踐中一般是物業服務企業先提供服務，業主定期交納物業服務費。依照《合同法》第六十七條的規定，有先後履行順序，先履行一方未履行的，後履行一方有權拒絕其履行要求。先履行一方履行債務不符合約定的，後履行一方有權拒絕其相應的履行要求。這一權利在學理上被稱為後履行抗辯權。如果業主認為物業服務企業違反合同約定，即其不履行或者不適當履行合同義務，根據《合同法》有關違約責任的規定，應當首先確定屬於根本違約還是一般違約。如果物業服務企業的行為屬於根本違約，完全不履行合同義務或不完全履行合同主要義務，致使合同目的不能實現，業主拒絕交納物業費作為抗辯應當得到法院支持。具體而言，對於物業服務區域的維修、養護、管理，衛生和秩序維護等必備事務中的大部分事項，物業服務企業根本沒有提供，應屬於根本違約的情形，業主有權拒絕交納物業服務費。

後履行抗辯權的適用是以對方未履行作為要件，如果對方已履行義務，另一方就不得主張抗辯權，否則有悖公平原則。雖然《合同法》第六十七條規定「一方在對方履行債務不符合約定時，有權拒絕其相應的履行要求」，但該條規定未對「不符合約定」的范圍加以定義，在審判實踐中應當結合實際情況綜合認定。筆者認為，如果物業服務企業已較好履行了小區維護、管理等義務，服務基本到位，雖然存在一些細微瑕疵，但只要該瑕疵並不影響當事人合同目的實現，業主就無權引用合同履行抗辯權。物業公司基本提供了物業服務，只是不符合或者沒有達到合同約定的完整要求，此情形應屬於一般違約。物業服務企業已履行了合同的主要義務，那麼業主的主要義務——支付物業費不應當免除。業主可以要求對方以繼續履行、採取補救措施、賠償損失、支付違約金等方式承擔違約責任，但其不支付物業費的抗辯不應支持。還應注意的是《合同法》規定的後履行抗辯權其性質屬於阻卻的抗辯權，並非滅權的抗辯權，只是暫時阻止對方當事人請求權的行使。[③]當物業服務企業進行事後補救，完全履行了合同的義務，合同的目的得以實現，後履行抗辯權消失，業主就應當履行自己的相應義務，交納物業服務費。

(二)對業主申請變更物業服務價格的裁量

在物業費糾紛中，業主往往請求法院變更物業服務價格。依法理，合同變更的形式包括法定變更、裁判變更和協議變更。法定變更一般是由於違反了法律的禁止性規定，依法律的強制性規定直接變更。協議變更是當事人協商一致的結果，體現當事人意思自治。裁判變更是人民法院或者仲裁機構依當事人申請，依照法律對可變更、可撤銷合同進行干預的結果，體現了國家對合同自由的適度干預。依照《合同法》第五十四條的規定，可變更的合同包括：因重大誤解訂立的合同;在訂立合同時顯失公平的合同;一方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危，使對方在違背真實意思的情況下訂立的合同(受損害方有權請求變更)。需要注意的是，撤銷權和變更權的除斥期間為一年,根據《合同法》第五十五條的規定，具有撤銷權的當事人自知道或者應當知道撤銷事由之日起一年內沒有行使撤銷權的，撤銷權消滅。進而按照這一規定請求人民法院變更合同的權利亦消滅。在物業服務合同中服務價格的變更適用上述基本規則。在審判實踐中，法院在審理此類案件時應先查明業主的申請是否過除斥期間，接著應針對業主請求變更物業服務價格的具體情形依照法律規則逐一分析確定是否准許變更。

(1)業主以前期物業服務合同系格式合同為由，請求變更物業服務價格。

業主主張在購房時所簽訂的物業服務合同是格式合同，在訂立前期物業服務合同時並無選擇的餘地，該協議不是其真實的意思表示。在上述情形下,如果業主沒有提出其他的理由,對此類變更物業服務價格的訴訟請求,不應支持。依照《物業管理條例》的規定，建設單位與物業買受人簽訂的買賣合同應當包含前期物業服務合同約定的內容。《物業管理條例》這樣規定是因為商品房售出的過程一般是比較長的時間，業主陸續入住小區，短時間內無法成立業主大會和業主委員會來代表業主行使權利，但是對小區的維護是從建築物存在的那一天起就一直都必不可少的，因此就有必要由開發商與物業服務企業訂立合同滿足前期物業需求。依照《物業管理條例》規定，如果業主對前期物業不滿意，又無法與物業公司就變更物業服務價格達成一致意見，經業主大會作出決議，可以成立業主委員會，終止前期物業服務合同，選聘新的物業服務企業。這也就意味著業主面對此種情形時具有自主選擇的權利，其意思自治並未受到限制，其權利受到制約時有相應的救濟手段，因此在這種情形下應尊重當事人的意思自治，不應由法院裁判權介入，不應支持業主的變更請求權。否則可能導致司法對私法自治的過度干預,影響物業服務市場的正常發展。

(2)業主以物業服務價格的計算依據不實為由，請求變更物業服務價格。

對業主的這一主張，如果經法院查證屬實，一般應當予以支持。在訂立物業服務合同時，業主依據物業服務企業提供的服務價格計算資料進行物業成本分析，進而衡量物業服務企業要求的價格是否合理。如果物業服務價格的計算依據不實，致使物業服務價格虛高，業主誤以為真並以此作為判斷依據，那麼業主就是在受欺騙狀態下與物業服務企業訂立合同。物業服務企業的這種行為屬於欺詐行為，其以欺詐手段使業主在違背真實意思的情況下訂立合同，這屬於《合同法》第五十四條規定的：一方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危，使對方在違背真實意思的情況下訂立的合同，受損害方有權請求人民法院或者仲裁機構變更或者撤銷。因此業主作為受損害方有權請求人民法院變更，其訴訟請求應予以支持。

(3)以物業服務距離雙方約定標准有差距為由，請求變更物業服務價格。

對業主的這一主張一般不應當支持。物業服務標準是雙方當事人約定的結果，合同的訂立是當事人真實的意思表示，物業服務企業的服務未達到約定的標準是在合同履行過程中出現了瑕疵，不符合約定內容，並不符合法定可變更的情形，其變更請求不能支持。物業服務企業違反了服務約定，業主為了維護自身權益，可以要求其承擔違約責任，或者與其解除合同，另聘新的物業服務企業。

(三)對雙方當事人是否違約的認定

在物業服務費糾紛案件中當事人要求對方承擔違約責任，首先需要對是否違約予以認定。只有認定違約的事實，才能確定違約責任主體以及承擔責任的比例。業主的違約形式多是不按期交納物業費，其違約責任的承擔一般在物業服務合同中約定為：如果逾期交納物業費則按遲延支付的天數，以及依所欠數額的一定比例支付違約金。物業公司的違約責任在合同中則多是約定如果對業主造成損害則對業主的損害給予賠償。但在實踐中業主多是要求對以往所欠物業服務費用減少一部分收取的方式來承擔違約責任。由於對業主造成的損害多難以具體計算，例如物業服務企業不及時修剪草坪影響小區美觀，缺乏對小區流浪狗有效管理夜間亂叫影響居民休息等，對業主的損失很難做具體衡量。因此針對物業服務合同的特點，減少費用的方式是比較合適的承擔責任的方式。

對業主是否違約的認定是比較容易的，只要核對業主是否按期交納服務費就能判斷。對物業服務企業是否違約則比較難判斷。每個業主對物業提供的服務有自己的評判，作為業主的一種主觀認識，業主認為物業企業的服務是否達到標準的程度是有差別的。小區的業主很多，每個人都有不同的認識觀念，就會形成多種認識究竟以誰的為准難有定論。物業公司提供的物業服務到底值不值，一般的業主沒有自行評判的能力，法官的評判也難說客觀公正，畢竟要判斷的要素很多且專業。因此由專業的機構按照物業服務等級標准逐項進行打分評判，並按照小區面積、業主要求檔次、整體規模進行成本費用的測算，最終確定服務質量與收費標準是否一致的做法比較科學。當事人可以向法庭申請由專業人員出庭進行說明，法庭也可以組織專業人員進行對質。專業人員出庭有利於法官對證據作出正確判斷。法院根據物業服務不達標的程度，酌情降低物業服務費，既維持雙方物業服務關系，又保護了業主的合法權益。

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C. 物權法司法解釋的物業服務糾紛

最高人民法院
關於審理物業服務糾紛案件
（2009年4月20日最高人民法院審判委員會第1466次會議通過）
法釋[2009]8號
中華人民共和國最高人民法院公告
《最高人民法院關於審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》已於2009年4月20日由最高人民法院審判委員會第1466次會議通過，現予公布，自2009年10月1日起施行。
二○○九年五月十五日
為正確審理物業服務糾紛案件，依法保護當事人的合法權益，根據《中華人民共和國民法通則》、《中華人民共和國物權法》、《中華人民共和國合同法》等法律規定，結合民事審判實踐，制定本解釋。 符合下列情形之一，業主委員會或者業主請求確認合同或者合同相關條款無效的，人民法院應予支持：
（一）物業服務企業將物業服務區域內的全部物業服務業務一並委託他人而簽訂的委託合同
（二）物業服務合同中免除物業服務企業責任、加重業主委員會或者業主責任、排除業主委員會或者業主主要權利的條款。
前款所稱物業服務合同包括前期物業服務合同。 物業服務企業不履行或者不完全履行物業服務合同約定的或者法律、法規規定以及相關行業規范確定的維修、養護、管理和維護義務，業主請求物業服務企業承擔繼續履行、採取補救措施或者賠償損失等違約責任的，人民法院應予支持。
物業服務企業公開作出的服務承諾及制定的服務細則，應當認定為物業服務合同的組成部分。 物業服務企業違反物業服務合同約定或者法律、法規、部門規章規定，擅自擴大收費范圍、提高收費標准或者重復收費，業主以違規收費為由提出抗辯的，人民法院應予支持。
業主請求物業服務企業退還其已收取的違規費用的，人民法院應予支持。 業主大會按照物權法第七十六條規定的程序作出解聘物業服務企業的決定後，業主委員會請求解除物業服務合同的，人民法院應予支持。
物業服務企業向業主委員會提出物業費主張的，人民法院應當告知其向拖欠物業費的業主另行主張權利。 物業服務合同的權利義務終止後，業主請求物業服務企業退還已經預收，但尚未提供物業服務期間的物業費的，人民法院應予支持。
物業服務企業請求業主支付拖欠的物業費的，按照本解釋第六條規定處理。 物業服務合同的權利義務終止後，業主委員會請求物業服務企業退出物業服務區域、移交物業服務用房和相關設施，以及物業服務所必需的相關資料和由其代管的專項維修資金的，人民法院應予支持。
物業服務企業拒絕退出、移交，並以存在事實上的物業服務關系為由，請求業主支付物業服務合同權利義務終止後的物業費的，人民法院不予支持。 本解釋自2009年10月1日起施行。
本解釋施行前已經終審，本解釋施行後當事人申請再審或者按照審判監督程序決定再審的案件，不適用本解釋。

D. 業主在什麼情況下可以對物業費的繳納行使抗辯權

物業管理在履行服務、管理職能不符合約定的，業主即可行使抗辯權。

E. 物業服務合同抗辯權的行使與限制

近年來，業主與物業公司之間因物業服務引發的矛盾已經成為影響住宅小區和諧、穩定的最主要因素。這既與物業公司未能提供及時、有效地為業主提供滿意的服務有關，也與業主任意地、過於頻繁地行使物業服務合同抗辯權有關。部分業主動輒以服務質量差、業主不滿意為由拒絕繳納物業服務費(以下簡稱「物業費」)，欠費現象較為普遍。據中國物業管理協會2008年5月發布的《全國物業管理行業生存狀況調查報告》顯示，被調查的4 600家物業公司中，商品房小區平均物業費繳費率僅為79.48%左右，有些地區的平均繳費率甚至只有68.57%。（中國物業管理協會秘書處.全國物業管理生存狀況調查報告[r］.2008－05－09[2010－01－03］，http：//220.194.44.52/？action－viewnews－itemid－999.）據北京市居住小區管理辦公室2004年對北京市28個商品房小區的調查統計，收費率能達到80%以上的只有14個小區，有8個小區的收費率為60%左右，另外6個小區的收費率只有30%[1］。2008年上海出現了物業公司撤離小區的風潮，至少有10家物業公司因經營嚴重虧損撤離了近50個小區[2]。據筆者在南昌市物業管理協會的調查，2009南昌市商品房小區的繳費率整體維持在70%～80%，有的繳費率甚至不足50%。物業費的普遍拖欠，不僅激化了物業公司與業主之間的矛盾，而且使物業公司的生存環境面臨嚴重困難，不少物業公司處於虧損經營狀態。（根據中國物業管理協會秘書處2008年5月公布的《全國物業管理行業生存狀況調查報告》顯示，在4 600家物業公司中，盈利1 843家，佔40.07%，虧損1871家，佔40.76%；持平886家，佔19.17%。）另一方面，開發商為了自己的經濟利益，盡快把樓盤銷售出去，往往單方面對業主許諾免除前期物業甚至入住後若干年內的服務費，更是使得物業公司的生存環境雪上加霜。（例如，位於南昌市紅谷灘區的「東方海德堡」，是由江西鴻源科創房地產開發有限公司開發、深圳蓮花物業管理有限公司提供物業服務的樓盤。2009年6月以來，因開發商對業主承諾5年內免除物業費、自己又拖延支付按照與物業公司簽訂的合同的物業服務補償費，引發了開發商與物業公司之間的物業服務糾紛，並使業主利益遭受了嚴重損害。）為了有效化解業主與物業公司之間的物業服務糾紛，最高人民法院出台了《關於審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》(法釋[2009]8號)(以下簡稱《審理物業服務糾紛案件的解釋》或《解釋》)。該《解釋》第5條、第6條對物業服務合同中的業主抗辯權的行使與限製作了具體規定。但從實踐來看，如何防止業主動輒行使抗辯權，避免因拖欠物業費而把物業公司與業主推上矛盾的兩極，則更值得人們的關注。

一、物業服務合同履行中的抗辯權表現形式

在雙務合同中，如果一方未履行合同義務或者履行不符合要求而向另一方請求履行債務時，對方就有可能通過行使抗辯權而與之對抗。我國合同法規定了雙務合同履行中抗辯權的3種形式：同時履行抗辯權、先履行抗辯權和不安抗辯權。物業服務合同是雙務合同、有償合同。在物業服務合同中，物業公司應當按照合同約定履行為業主提供物業服務、營造良好的小區環境的債務，業主應當履行向物業公司支付物業費的債務。在實踐中，業主通常以物業服務質量差、不符合要求為由拒交物業費的形式來行使抗辯權；物業公司則拒絕為未繳費的業主提供專屬於其的服務項目，如拒絕提供維修服務、暫停二次供水服務等，遇業主欠費行為普遍時，則可能減少、停止小區的公共服務，更有甚者，對欠費業主進行人身威脅或暴力攻擊。

1.業主行使抗辯權的表現形式

在物業服務合同中，業主行使抗辯權的表現形式主要有：(1)物業公司未履行本應先履行的服務時，業主拒絕支付物業費。物業費的支付一般是按單位時期支付，如按月支付。如果在應支付費用的這一單位時期內，物業公司尚未履行完畢債務，如尚有若干天的衛生保潔、修剪花草、修理公共設施設備等工作未完成，而向業主請求支付物業費時，業主則可基於物業公司未先履行合同義務而行使先履行抗辯權，拒絕支付物業費。(2)物業服務合同約定物業公司應履行某一特定服務項目但時間約定不明確時，業主以物業公司尚未履行這一服務項目為由行使同時履行抗辯權，拒絕支付物業費。在物業服務合同中，盡管對物業服務的項目有明確規定，但對履行這些服務的時間不可能逐一加以明確。例如，在物業公司提供的門禁系統故障或樓道照明燈等各類維修服務時，由於物業服務合同並未對物業公司應在什麼時間內上門服務作出明確規定，當物業公司要求業主支付物業費時，業主則以物業公司提供的服務不及時為由進行抗辯，拒交物業費。(3)在物業公司履行的物業服務、營造的小區環境不符合合同約定時，業主拒交物業費。一般地，物業服務合同會對物業服務的質量，即物業公司應當如何保持小區環境作出詳細的規定，如衛生保潔應每日清掃兩次、修剪花草每周兩次、門崗每日24小時值班、保安人員每小時巡邏等。有的物業服務合同甚至約定「路面不得有明顯垃圾」、「綠地不得有過長雜草」、「安保人員不得脫崗」等。如果物業公司履行的物業服務、營造的小區環境未達到合同約定的要求，業主就有可能行使先履行抗辯權或同時履行抗辯權，拒交物業費。(4)在物業公司經營困難、可能停止履行物業服務時，業主行使不安抗辯權，拒交物業費。當物業公司經營遇到困難，如拖欠物管人員工資、高額水電費，或者是因物業公司自身所負較大數額債務被債權人起訴到法院，甚至被債權人申請破產時，業主依法行使不安抗辯權。

（以上回答發布於2014-07-15，當前相關購房政策請以實際為准）

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F. 物業糾紛常見的8種類型與解決要點，如何消除負

一、物業管理費糾紛
1、以物業服務質量（保潔、綠化等）不合格為由，拒交物業費；
（1）關鍵看合同約定和法律法規政策文件的約定，且不能拒交，法院可以依法予以減免。
（2）物業公司做到有計劃、有記錄。要進行衛生巡視。
2、以被盜、跑水、物品損壞等為由，拒交物業費；
（1）關鍵看物業公司是否有過錯。
（2）物業公司如何承擔舉證責任，是侵權糾紛還是合同糾紛。
3、以物業公司收費不實，拒交物業費；
（1）物業收費不實，法院判決據實收費，降低物業費標准。
4、以人身、財產受到損失，拒交物業費；
（1）物業服務質量不合格為由，可以要求減免，但必須通過訴訟提出。
（2）法院個案判決，是否涉及其他業主？需要具體分析。
5、以不居住、未使用為由拒交物業費或其他費用；
（1）此項抗辯理由不成立，包括以此理由拒交供暖費的，也是不成立的。
（2）物業成本照常發生。
6、房產流轉中原業主欠費問題。
（1）原業主承擔以前拖欠費用，新業主承擔購買後的費用。
（2）如果沒有辦理物業交割手續，不影響承擔責任。
二、開發商遺留問題糾紛
（1）與物業公司無關，但需要分清責任。
（2）作到產權清析，物業公司入駐時，作到責任明確。
（3）物業公司協助業主與開發商溝通、解決。
三、私搭亂建糾紛
（1）物業公司可以接受委託後起訴。
（2）可以報政府有關部門解決。
（3）發出整改通知書。
四、業主私自封閉陽台、露台問題
（1）依據公約、合同，要求業主拆除。
（2）物業公司可以接受委託後起訴.
五、物業公司安全、隱患防範糾紛案件
（1）物業公司應當對安全隱患，盡到防範義務。
（2）物業公司應當設立提示、警告標識。
六、業委會與物業公司糾紛案件
（1）業委會與物業公司職責的劃分。
（2）明確產權，做好帳目。
七、業主訴物業公司賠償案件
（1）由於物業公司的過錯，業主有權起訴。
（2）針對第三人的侵權造成物業公司賠償，物業公司可以追償。
（3）物業公司的抗辯理由包括哪些。
八、相鄰權糾紛訴業主案件
（1）物業公司可以要求業主起訴，而不是物業公司起訴。
（2）物業公司可以配合業主訴訟，介入訴訟。

G. 物業糾紛法律法規是怎麼樣的

您好，《中華人民共和國民法通則》、《中華人民共和國物權法》、《中華人民共和國合同法》《最高人民法院關於審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》
第一條 建設單位依法與物業服務企業簽訂的前期物業服務合同，以及業主委員會與業主大會依法選聘的物業服務企業簽訂的物業服務合同，對業主具有約束力。業主以其並非合同當事人為由提出抗辯的，人民法院不予支持。
第二條 符合下列情形之一，業主委員會或者業主請求確認合同或者合同相關條款無效的，人民法院應予支持：
(一)物業服務企業將物業服務區域內的全部物業服務業務一並委託他人而簽訂的委託合同;
(二)物業服務合同中免除物業服務企業責任、加重業主委員會或者業主責任、排除業主委員會或者業主主要權利的條款。
前款所稱物業服務合同包括前期物業服務合同。
第三條 物業服務企業不履行或者不完全履行物業服務合同約定的或者法律、法規規定以及相關行業規范確定的維修、養護、管理和維護義務，業主請求物業服務企業承擔繼續履行、採取補救措施或者賠償損失等違約責任的，人民法院應予支持。
物業服務企業公開作出的服務承諾及制定的服務細則，應當認定為物業服務合同的組成部分。
第四條 業主違反物業服務合同或者法律、法規、管理規約，實施妨害物業服務與管理的行為，物業服務企業請求業主承擔恢復原狀、停止侵害、排除妨害等相應民事責任的，人民法院應予支持。
第五條 物業服務企業違反物業服務合同約定或者法律、法規、部門規章規定，擅自擴大收費范圍、提高收費標准或者重復收費，業主以違規收費為由提出抗辯的，人民法院應予支持。
業主請求物業服務企業退還其已收取的違規費用的，人民法院應予支持。
第六條 經書面催交，業主無正當理由拒絕交納或者在催告的合理期限內仍未交納物業費，物業服務企業請求業主支付物業費的，人民法院應予支持。物業服務企業已經按照合同約定以及相關規定提供服務，業主僅以未享受或者無需接受相關物業服務為抗辯理由的，人民法院不予支持。
第七條 業主與物業的承租人、借用人或者其他物業使用人約定由物業使用人交納物業費，物業服務企業請求業主承擔連帶責任的，人民法院應予支持。
第八條 業主大會按照物權法第七十六條規定的程序作出解聘物業服務企業的決定後，業主委員會請求解除物業服務合同的，人民法院應予支持。
物業服務企業向業主委員會提出物業費主張的，人民法院應當告知其向拖欠物業費的業主另行主張權利。
第九條 物業服務合同的權利義務終止後，業主請求物業服務企業退還已經預收，但尚未提供物業服務期間的物業費的，人民法院應予支持。
物業服務企業請求業主支付拖欠的物業費的，按照本解釋第六條規定處理。
第十條 物業服務合同的權利義務終止後，業主委員會請求物業服務企業退出物業服務區域、移交物業服務用房和相關設施，以及物業服務所必需的相關資料和由其代管的專項維修資金的，人民法院應予支持。
物業服務企業拒絕退出、移交，並以存在事實上的物業服務關系為由，請求業主支付物業服務合同權利義務終止後的物業費的，人民法院不予支持。
第十一條 本解釋涉及物業服務企業的規定，適用於物權法第七十六條、第八十一條、第八十二條所稱其他管理人。
第十二條 因物業的承租人、借用人或者其他物業使用人實施違反物業服務合同，以及法律、法規或者管理規約的行為引起的物業服務糾紛，人民法院應當參照本解釋關於業主的規定處理。
第十三條 本解釋自2009年10月1日起施行。
本解釋施行前已經終審，本解釋施行後當事人申請再審或者按照審判監督程序決定再審的案件，不適用本解釋。

H. 業委會與居委會在為業主/居民向物業公司維權方面的各自作用、實際效果和待解決問題

物業管理收費是指物業管理企業接受業主聘請，對城市住宅小區內的建築及其設備、公用設施、綠化、交通、治安和環境等項目開展維護、修繕、整頓服務以及提供其他與居民生活相關的服務所收取的費用。作為物業合同的一項主要條款，服務收費關繫到每一個業主的切身利益，是現今物業管理的重點和難點問題，也是物業糾紛中涉及最多的問題。
贏利，是每一個企業生存和發展的最基本條件。而物業管理是一個微利的服務性行業，企業是否能夠正常運作,通過為業主提供高質量的服務，很大程度上依賴於向業主收取的物業管理費。但目前，不少物業管理公司卻因收費難而處於虧損狀態，並直接影響到整個行業的健康發展。
物業管理過程中存在的糾紛問題
一、認清糾紛本質，找出根源
據調查顯示，開發商遺留問題，物業管理的服務質量與收費不符，社區共有財產權屬、收益等問題不明晰，是物業糾紛的三大類型。在物業管理糾紛中，有約 80% 是開發商遺留問題引發的，也就是說多數情況下是物業管理公司在替開發商承擔責任。另據網路在線調查顯示， 56.63% 業主 遇到物業糾紛時都是採取「拒交物業費」，物業糾紛案中因欠費而上訴法庭的竟高達九成。導致物業糾紛案迅速增長的有以下主要原因：其一，與物業管理相關的法律法規不完善，是物業管理糾紛不斷增長的根本原因 ; 其二，物業管理市場欠規范，建管不分的管理體制，是引發物業管理糾紛的根源 ; 其三，部分物業管理公司角色錯位，服務不到位，存在物業服務質量與價格不符，是物業糾紛的核心所在 ; 其四，業主的消費觀念、消費意識還沒有完全樹立起來，部分消費行為不規范、不文明。
二、事前積極防範，消滅導火引線
筆者認為物業管理公司在消除物業糾紛方面，需要側重做好四個方面的工作：
1. 提議加強物業立法。加強物業管理法規、規章建設是當務之急。目前物業管理方面的規定過於原則，缺乏可操作性，很多亟待解決的問題無法求得法律上的依據，如業主委員會的性質和地位問題、地下車庫、地下室等共用設施和共用部位的權屬問題、電梯費的分擔問題等，由此也必然帶來執法環節上的不統一，應提議相關部門盡快完善。
2. 提高業主履約意識。業主和物業管理公司往往通過簽訂一份具體明確、內容詳盡的物業管理服務合同來規范、約束雙方的行為。但是，一些糾紛當事人缺乏起碼的法律常識，尤其缺乏合同法知識，在訂立各種服務合同時，合同應屬哪一類都沒有分清楚，以致在合同履行時發生糾紛 ; 有的糾紛當事人法制觀念淡薄，簽訂了 《 業主公約 》 、 《 物業服務合同 》 之後不認真履行，甚至故意侵犯對方當事人的合法權益，釀成糾紛 ; 有的糾紛當事人有意或無意地將不同主體間的法律關系相混淆，把原本不屬於物業管理服務范圍的法律關系轉到物業管理企業而引發糾紛。例如，業主購買房屋後出現了房屋質量問題，應向售房單位追究責任，但一些業主卻找物業管理公司，要求其承擔責任，這樣就混淆了合同關系主體，自然要發生糾紛。因此，我們應當想方設法地通過宣傳、普及法律知識提高業主的履約意識及能力。尤其對於那些對物業管理內容確實不了解的住戶，物業管理公司更應詳盡解釋條款內容，使住戶在明確條款內容的情況下簽訂合同，可以有效防範和減少矛盾糾紛的發生。
3. 規范企業自身行為。現實工作中，物業管理企業在遇到服務糾紛時，總是強調外部的原因多，強調自身的原因少。物業管理公司中的管理制度、員工素質、服務質量等，也是造成物業管理糾紛的重要影響因素。因此，物業管理公司應努力加強自身建設，具備應有的物業管理資質；規范企業自身行為，重點啟動物業管理培訓工程，確保所有物業管理人員持證上崗；進行職業道德培訓，提高物業管理人員的從業素質，通過信息交流、培訓、宣傳等工作提高行業的整體素質，推進管理運作規范化，為業主提供品質到位的管理服務，否則企業很難在競爭激烈的市場中生存下去。
4. 引導業主合理預防、解決糾紛的意識。
一是做好「約在前」，加強業主對 《 業主公約 》 等公共條款的理解和遵守等問題。很多人在購房時，往往將關注點放在了購房合同上，卻忽略了對 《 業主公約 》 的了解，以致對「物業管理有哪些內容」、「小區停車位的收費標准」等問題的理解比較模糊，待到發生糾紛時才認識到購房時對相關物業管理內容的不關注，但為時已晚，只能通過「拒交物業費」的抗爭手段來維權。
二是做到「和為貴」。常見的物業管理糾紛處理方式，概括起來有四種 : 自決與協商、調解、仲裁和訴訟。在有法可依之後，越來越多的業主在解決糾紛時，從傳統的行政救濟軌道轉向了求助法律。但是業主實現這些權利時卻總面臨著個體難起訴、維權成本大等難題，形成了業主訴訟「立案難」、「審理難」、「判案難」的三難局面。考慮到訴訟的時間、精力成本太高，物業管理公司可以引導業主盡量不選擇上訴這個途徑。例如曾經有一個別墅區，由於業主對車位擠占現象不滿，與物業管理公司武力相爭，在小區內外懸掛討伐開發商、物業管理公司的橫幅，甚至還砸了開發商的售樓處。開發商對此很無奈，為賣房而將房價打了八折。為此，每戶業主因房價不增反降造成的直接損失至少達 20 萬元。可見，業主維權時，可以引導其用建設性的方式，而不用破壞性的對抗形式。如果不改變維權方式，受損害的還是業主自己的權益。同樣，在物業管理發生糾紛時，物業管理公司也應避免過激行為，尤其應當明確的是物業管理公司無權進入住戶房內強行割除防盜網、拆除隔牆及拆卸鋁合金門窗等行為，這些只會更加速矛盾糾紛的激化。因此，解決矛盾糾紛還是要「和為貴」。
三是依法維權。不論是何方違約，在協商不成的情況下，通過人民法院訴訟或向有關城市管理部門申請解決雙方糾紛將是最佳途徑。北京青春無限糾紛案的一審勝訴，告訴我們在適當的時機選擇「依法維權」是徹底解決物業糾紛（尤其是開發商遺留問題引發的糾紛）的快捷渠道。據負責該案訴訟的楊安進律師介紹，青春無限小區是北京房開置業股份有限公司 2003 年開發的一個危改項目，業主入住一年多，開發商仍拒不辦理房屋產權證、不鋪設天然氣管道，無法開通天然氣，為此業主們依靠法律提起訴訟，進行維權。由於業主們團結一致，積極搜集證據，配合訴訟，訴訟過程極其順利，僅用了不到兩個月的時間，青春無限小區的業主每戶平均獲得了開發商的賠償違約金 5 萬元。這也是一起典型的由於開發商遺留問題造成的物業糾紛，但因採取了按法律程序辦事，順利快速地解決了糾紛。總之，無論是物業管理本身，還是法律審判執行活動，都應當在合法的前提下，以人為本，維護和諧。
四是協助成立糾紛協調組織。物業管理公司應重視和發揮業主的自治自律精神。很多業主拖欠物業費與小區沒有成立業委會有關，因為缺少一個代表來與另一方來商議。根據國務院 《 物業管理條例 》 規定，凡社區入住過半的就要成立業委會 ; 凡從第一個業主入住社區計起的兩年後，必須成立業委會。積極協助確立業主委員會的法人地位，有利於發揮業委會在協調業主和物業管理公司矛盾糾紛中的作用。舉個最簡單的例子，業主可以要求物業管理公司財務公開，但是單個業主沒有資格去物業管理公司清查帳目。只有業主委員會有資格去核實物業管理公司的財務。在此情況下，業主不積極、社區居委會不參與、街道不指導等因素還導致業主大會成立難，即使已經成立的也因為在實踐中隨意性很大，業主自律機制不完善，很容易引發矛盾糾紛。此外值得一提的是，北京市首個社區物業糾紛調解委員會的成立也是解決物業管理糾紛問題的另一條好思路。
一、成因分析
物業管理收費關系的矛盾是多方面因素引起的，如物業管理理論研究的落後，政府對物業管理行業的管理不當，缺乏完善的物業管理制度等等。其中，物業管理收費體制本身存在的問題尤其關鍵。
1、物業管理繳費的主體不明確
隨著物業服務種類的不斷推陳出新，接受服務的對象也由單一走向了多元，個性化特約服務已從公共性服務中游離，只提供給有特殊需求的業主，由此產生的費用當然應與公共性服務費用分離。但現有的規定沒有區分物業服務的種類，繳費的義務由具有普遍意義上的「業主」承擔，只體現出「誰享受，誰付費」的原則，導致業主常常在使用繳費和收益管理上與物業管理公司產生矛盾。
2、物業管理收費的內容和性質不明確
現階段物業管理公司的利潤主要來源於物業服務費的收取，如果物業管理公司能夠科學地計算其支出並透明地運作，那麼物業管理費將不難收取，但事實並非如此。另一方面，物業管理公司過多地承擔了社會公用部門的責任，一些本應由社會公用部門向業主直接收取的費用也責令由物業管理公司代為收取，使得物業管理公司扮演了「第一催款人」的角色，客觀上容易造成業主與物業管理公司的摩擦。
3、管理收費的標准模糊
由於現有的住房制度從福利型向市場型過渡，適應各種經濟承受能力的商品房、經濟適用房、福利房等同時並存，使得物業管理收費的標准變的十分復雜。目前國內的物業管理收費標准主要以住宅檔次來劃分，而住宅檔次本身就是很模糊的概念，各地政府對此的規定也是不盡相同的。由於制定物業管理收費價格的渠道不一樣，沒有統一的原則，一般業主很難全面了解，在具體實行時就容易發生矛盾。
4、物業服務質量難於界定
我國物業管理條例只規定了物業管理事項、服務質量由雙方在物業服務合同中進行約定。由於物業服務本身存在項目多、標准難以量化等特點，而且該行業處於發展階段，尚未形成比較合理的同一行業規范，給本來就對物業管理服務認識尚淺的業主帶來許多困惑。這些因素都容易引起業主對物業管理公司的誤解，造成矛盾。
5、對服務不滿，對受約束不滿
一般情況下，物業管理企業與業主說到底是一種市場交易關系，物業管理企業向業主提供（出售）約定的服務，業主向企業支付約定的費用（購買服務）。若物業管理企業提供的服務不合格或業主認定不合格，業主最常用的抗爭手段就是拒交或拖欠費用（法律上可上升到履行合同抗辯權）。另外，作為產權人的業主，原本擁有對物業管理的決策權，但其在物業購買和使用過程中經常感受到的只是接受管理與約束。對外來的這種管理約束不滿，也是業主拒交、欠費的重要原因之一。
6、其它一些原因
如對收費標准、項目、方式等不滿。由於信息不對稱、業主自身理解的偏差和接受服務的偏好不同，加之確有物業管理企業為一己之利巧立名目亂收費的現象，業主對物業服務收費標准、項目和收費方式（預收、代收等）不滿的情況較為普遍，也會因此拒交服務費。
鄰里關系等問題引起。在不少業主的觀念里，物業管理企業是全包全管的管家，小區里諸事物業管理企業都應管好服務好。諸如樓上業主裝修引起地板漏水、滲水，樓下業主排放油煙，鄰居放音樂、裝修發出雜訊等問題不能及時解決，業主都可能歸於物業管理企業服務不好、失職，以此拒交費用。
特權思想作怪。有極少數的業主不交費用，純粹是因為特權思想作崇，這類人依仗對物業管理企業制約的特權，或與發展商的特殊關系，長時間「吃霸王餐」，賴賬不交費用。
受人傳染、唆使。業主欠費的直接結果就是導致服務項目減少或品質下降，這樣就很容易給規規矩矩交費的人找到口實，以樣學樣。也有部分小區，一些人會以種種理由唆使他人拒交物業服務費，以達到驅趕物業管理企業或其他目的。
此外還有多方面的宏觀和圍觀層面上的原因。
二、對策分析
物業管理糾紛多的根本原因在於人們對於物業管理認識不足，各方當事人法律地位不明確，而這些又是現有的物業管理模式以及相關法律規范不健全尤其是對物業管理中各方權利義務關系規定不明確導致的。要改變這種現狀，必須建立一個完整而合理的物業管理收費體系。
1、深入了解欠費原因，加強與業主的協商溝通，依理依法說服
正如前面所說，業主欠費各有原因，企業應多走訪欠費業主，深入了解情況，針對性地多做說服溝通工作。對那些不了解情況、不理解收費道理、不明白收費用場、誤解物業管理企業要為建設環節負責的欠費業主，經過解釋說服大多數是能夠改變態度的。
2、藉助業主公約和業主委員會的力量
業主公約是由業主共同訂立的有關物業的共有部分和共同事務管理的協議，對全體業主具有約束力。按時依約交費是業主公約規定的每個業主的應盡義務。物業管理企業應充分重視業主公約的作用，宣講業主公約的精神，積極協助業主組織督促業主履行業主公約，發揮業主公約的基礎制約作用。同時，可以誠心誠意並理直氣壯的要求業主委員會履行《物業管理條例》賦予其幫助企業追討欠費的義務。
3、爭取業主工作單位、居委會等外部因素的幫助
有時候直接出面交涉無效，另闢蹊徑效果可能截然不同。如求助於業主工作單位、居委會等外部力量的幫助，往往能使問題迎刃而解。生活中就有物業管理企業藉助於社區小學對學生的宣講追討欠費成功的例子。
4、服務項目、流程設計上力求能夠區分
如前所述，在一個物業區域，常規性的物業服務類似於公共產品，而公共產品的一個突出特點就是容易搭便車消費，要剔除單個搭便車消費者的成本很高。所以物業管理企業要想在合理合法的范圍內對無故欠費者以有效制約，就必須在服務項目、流程設計上力求能夠區分，這樣就便於像電信服務商等一樣，一旦遇有無故或惡意欠費者，馬上即可終止對其服務。
5、改進服務、計費方式和收費辦法
即企業可以嘗試提供彈性服務項目，按項目收取服務費，公開收支賬目，給業主以更多、更靈活的選擇權和知情權，讓業主充分享受到對物業服務的控制權，從而增強交費的主動性。另外企業在具體收費服務時應及時通知，在交費時間、收費方式等方面給業主提供真正的便利。
6、完善物業管理服務合同，嚴格依約行事
即從一開始就制定雙方權利義務明晰的服務合同，詳細明確的約定服務范圍、項目、標准與收費方式及違約處罰辦法等，為後期減少糾紛、方便糾紛解決打下好的基礎。這也是在許多外在條件不具備的情況下企業與業主在解決相關問題方面可以著重依賴的途徑。
7、在必要催繳的程序後通過法律途徑解決
雖然法律解決是一種成本很高（費時耗財傷感情）的辦法，但為了對付一些釘子戶及不給他人樹立榜樣也必須採取。可以幾個欠費對象一並起訴，並在勝訴後作適當宣傳，以傳遞與無理欠費決不妥協的信息，讓少數猶疑者不再心存僥幸。
以上主要是從企業層面探討解決物業服務收費糾紛的辦法，要想全面根本上解決物業服務收費問題，必須發揮政府主導作用，通過社會各個方面的工作，在改變居民消費觀念、改變從業人員服務觀念；培育充滿活力的物業管理市場競爭機制；細化服務標准；完善立法，改進司法，加強執法；健全社會保障體系、加快社會信用體系的建立等多方面付出努力。
三、結論
第一、重視對內管理。良好的內部管理，是企業生存的保障。加強企業內部管理制定規范的管理制度，科學的崗位安排，合理的部門劃分，引進專業技術強的管理人才。打造一個優秀的團隊，這一點對對於正在形成中的城市花園物業管理是極為關鍵的。第二、強化對外服務。進一步提高員工的服務意識，為業主提供全方位立體式人性化服務，為業主創造安全、舒適、便捷的生活、工作、學習環境。只有這樣才能樹立起企業的良好形象，打造物業的經典品牌。四、同發物業 求生存，促發展 同發物業由於開發較早，管理幾次變更，歷史遺留問題嚴重，使其生存處在舉步維艱的地步。首先，物業陳舊，房屋、設備維修壓力大，許多與業主的矛盾，物業是沒有能力解決的，這就更加加劇了物業與業主的矛盾。其次，同發物業與公司關系錯綜，使得其在業主與公司之間艱難的生存。對於同發物業獨立生存將是其面臨的重點問題。因此，必須在盡量壓縮成本的前提下，最大限度的為業主服務，並且協調好各方面的關系，以求的生存促使企業正常運行。總之，物業的品牌之路，盡管面臨一系列的問題，但這必將是一條康莊大道，也是生存和發展的必然要求，必將取得成功！

I. 審理物業糾紛案件法律適用問題有哪些

一、如果是涉及合同問題、侵權問題等一般問題，可以依據《合同法》《侵權責任法》等進行處理。
二、如果是有更加細致的問題，那麼可以按照《最高人民法院關於審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》。本法已於2009年4月20日由最高人民法院審判委員會第1466次會議通過，現予公布，自2009年10月1日起施行。
二○○九年五月十五日
法規解釋
為正確審理物業服務糾紛案件，依法保護當事人的合法權益，根據《中華人民共和國民法通則》、《中華人民共和國物權法》、《中華人民共和國合同法》等法律規定，結合民事審判實踐，制定本解釋。
第一條 建設單位依法與物業服務企業簽訂的前期物業服務合同，以及業主委員會與業主大會依法選聘的物業服務企業簽訂的物業服務合同，對業主具有約束力。業主以其並非合同當事人為由提出抗辯的，人民法院不予支持。
第二條 符合下列情形之一，業主委員會或者業主請求確認合同或者合同相關條款無效的，人民法院應予支持：
(一)物業服務企業將物業服務區域內的全部物業服務業務一並委託他人而簽訂的委託合同;
(二)物業服務合同中免除物業服務企業責任、加重業主委員會或者業主責任、排除業主委員會或者業主主要權利的條款。
前款所稱物業服務合同包括前期物業服務合同。
第三條 物業服務企業不履行或者不完全履行物業服務合同約定的或者法律、法規規定以及相關行業規范確定的維修、養護、管理和維護義務，業主請求物業服務企業承擔繼續履行、採取補救措施或者賠償損失等違約責任的，人民法院應予支持。
物業服務企業公開作出的服務承諾及制定的服務細則，應當認定為物業服務合同的組成部分。
第四條 業主違反物業服務合同或者法律、法規、管理規約，實施妨害物業服務與管理的行為，物業服務企業請求業主承擔恢復原狀、停止侵害、排除妨害等相應民事責任的，人民法院應予支持。
第五條 物業服務企業違反物業服務合同約定或者法律、法規、部門規章規定，擅自擴大收費范圍、提高收費標准或者重復收費，業主以違規收費為由提出抗辯的，人民法院應予支持。
業主請求物業服務企業退還其已收取的違規費用的，人民法院應予支持。
第六條 經書面催交，業主無正當理由拒絕交納或者在催告的合理期限內仍未交納物業費，物業服務企業請求業主支付物業費的，人民法院應予支持。物業服務企業已經按照合同約定以及相關規定提供服務，業主僅以未享受或者無需接受相關物業服務為抗辯理由的，人民法院不予支持。
第七條 業主與物業的承租人、借用人或者其他物業使用人約定由物業使用人交納物業費，物業服務企業請求業主承擔連帶責任的，人民法院應予支持。
第八條 業主大會按照物權法第七十六條規定的程序作出解聘物業服務企業的決定後，業主委員會請求解除物業服務合同的，人民法院應予支持。
物業服務企業向業主委員會提出物業費主張的，人民法院應當告知其向拖欠物業費的業主另行主張權利。
第九條 物業服務合同的權利義務終止後，業主請求物業服務企業退還已經預收，但尚未提供物業服務期間的物業費的，人民法院應予支持。
物業服務企業請求業主支付拖欠的物業費的，按照本解釋第六條規定處理。
第十條 物業服務合同的權利義務終止後，業主委員會請求物業服務企業退出物業服務區域、移交物業服務用房和相關設施，以及物業服務所必需的相關資料和由其代管的專項維修資金的，人民法院應予支持。
物業服務企業拒絕退出、移交，並以存在事實上的物業服務關系為由，請求業主支付物業服務合同權利義務終止後的物業費的，人民法院不予支持。
第十一條 本解釋涉及物業服務企業的規定，適用於物權法第七十六條、第八十一條、第八十二條所稱其他管理人。
第十二條 因物業的承租人、借用人或者其他物業使用人實施違反物業服務合同，以及法律、法規或者管理規約的行為引起的物業服務糾紛，人民法院應當參照本解釋關於業主的規定處理。
第十三條 本解釋自2009年10月1日起施行。
本解釋施行前已經終審，本解釋施行後當事人申請再審或者按照審判監督程序決定再審的案件，不適用本解釋。