商品房預定書糾紛

① 發生房產定金糾紛怎麼辦定金和訂金哪個可以退

我們都知道，在購買房子的時候有許多需要注意的事項，但是有時候可能因為種種原因還是不可避免發生了糾紛的問題，比如房產定金糾紛的問題。因為對於定金和訂金這兩者來說，有的朋友對它們了解得不夠透徹，在簽訂買房合同的時候，因為沒有足夠的重視，導致後面才出現那樣的糾紛。那麼，定金和訂金哪個能退?如果萬一發生房產定金糾紛的時候應該要怎麼辦?

一、定金和訂金哪個可以退?

具體來說，「定金」是法律上的概念，是履行合同的保證金，定金具有雙重擔保性，即同時擔保合同雙方當事人的債權。就是說，交付定金的一方不履行債務的，會喪失定金;而收受定金的一方不履行債務的，則應雙倍返還定金。

而「訂金」可視為「預付款」或「誠意金」，給付訂金的一方不履行約定的債務的，有權要求返還。

也就是定金不可退，訂金是可以退還的。

但是。並不是所有的「定金」都不能退還。根據我國《商品房銷售管理辦法》第22條規定：不符合商品房銷售條件的，開發商不得銷售商品房也不得收取任何預訂款性質的費用。因此，如果商品房不符合銷售條件，而購房者已經交納了「定金」，那麼無論雙方是否約定「定金」退還事項，開發商都應無條件退還定金給購房者。

二、發生房產定金糾紛怎麼辦?

1、首先要確認協議的效力，如果合同無效，定金應該全部返還。例如：沒有經濟適用房購買資格的購買未滿五的經濟適用房協議應屬無效協議，因為經濟適用房是保障性住房，是解決住房困難問題人的住房問題，是有資格准入性質，特別是未滿五年的經濟適用房只能賣給有經濟適用房購買資格的人;

2、其次要確認協議有無有欺詐、重大誤解等情況，如果有，可以在簽訂協議之日起一年之內請求人民法院撤銷，在協議撤銷後，定金應該全部返還。例如，如果賣家隱瞞房屋有重大安全隱患的情況，就屬於欺詐。

3、再次，在協議合法有效的情況下，就要確定誰是違約方，誰是守約方，給付定金的一方如果違約無權要回定金，收受定金的一方如果違約，應該雙倍返還定金;

4、如果只是簽訂了定金協議(比如定金支付書、房屋認購書等)，在定金協議約定的簽訂正式房屋買賣合同之前，如果因為買賣雙方關於買賣合同的具體條款沒有達到一致而導致買賣合同沒有成立，各不承擔違約責任，定金應該全部返還;

5、謹慎簽訂定金協議，在沒有和賣家全部協商一致的情況下，不要給付定金，另外定金要直接給付給賣家，減少環節就是減少糾紛;購買期房可以不簽訂房屋認購書而直接簽訂商品房預售合同;

6、為了避免發生糾紛，任何承諾最好都要落實成書面的東西，個人簽字就生效，公司必須蓋單位的合同專用章才生效;錄音、證人證言都可以作為證據。

對於定金和訂金哪個能退這個問題來說，相信看完小編以上的介紹之後，大家應該都能找到相應的答案了吧?其實，在購買房子之前，我們便需要用心去了解購房的所有應當注意的問題，然後在簽訂合同的時候，對於裡面具體的條款都應該相當注意。如果不小心發生了房產定金糾紛之後，大家不妨了解一下小編以上整理的資料，相信能夠對大家有一定幫助。

② 商品房預售合同糾紛維權應該注意什麼

商品房預售合同主要圍繞以下事宜進行維權：

1、開發商的開發經營資格必須合法。就是開發商必須具有《企業法人營業執照》和《房地產開發企業資質證書》，並在其資質規定的業務范圍進行開發的;

2、開發建設的手續必須合法。開發項目必須取得《土地使用權證》、《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》和《建設工程施工許可證》;

3、經營行為合法。現房銷售除上述條件外必須經過驗收合格，項目道路、給排水、供電、供氣、供熱、通訊和綠化等配套建設已經完成或者已經確定完成日期，落實了拆遷安置，落實了物業管理，並且按規定向房地產管理部門驗核了《房地產開發項目手冊》;期房預售除上述條件外還必須取得《商品房預售許可證》。

4、在簽訂合同時，一是要選用國家工商行政管理局和建設部的《商品房買賣合同》(示範文本)，該合同文本內容比較全，並且規范;二是注意把開發商承諾的內容寫進合同。

5、如果你買的是住宅，在交房時，要向開發商索取《住宅使用說明書》和《住宅質量保證書》。

6、辦房地產權證時應該注意：
產權面積和合同面積是否相同，如果不同，可以根據建設部《商品房銷售管理辦法》處理，另外辦理了《房屋所有權證》後，還要辦《土地使用權證》。

③ 請問購房意向書是什麼，如何處理購房定金糾紛

按目前新建房屋抄的交易習襲慣，購房者看中某套房屋後，開發商與購房者都會簽訂《購房意向書》（有些稱為認購書），以說明雙方對購售房屋已達成初步意向。《購房意向書》的內容一般包括房屋的位置、面積、價款，但一般並不涉及房屋的交付時間、違約責任及其它房屋的具體情況等。實踐中，《購房意向書》除了上述內容外，一般還有定金內容。如果發生定金糾紛，需要根據實際情況來區別處理：一、如因開發商原因致雙方在認購書約定的時間內未能簽訂《商品房買賣合同》的，例如開發商將約定房屋出售給第三方等，購房者可要求開發商雙倍返還定金；二、如因購房者原因在認購書約定的時間內雙方未能簽訂《商品房買賣合同》的，例如購房者放棄購買約定房屋等，購房者將損失定金；三、在認購書約定的時間內經購房者與開發商協商，雙方對《商品房買賣合同》具體條款無法達成一致的，購房者可要求開發商退還已交納的定金；四、如果開發商銷售未具備銷售條件的房屋，即開發商未取得預售許可證或銷售不具備使用條件的現房，購房者可要求開發商退還定金，並要求開發商支付相應的利息損失。出現定金糾紛雙方可協商解決，如協商不成，可按《認購書》中約定的仲裁機構申請仲裁或向法院起訴。

④ 商品房認購書的法律效力及定金是否能

您好：
商品房認購書的法律效力及定金是否能要回
關於認購書的法律效力，歷來爭論很大。肯定的一方認為，認購書本身即為一買賣合同，雙方當事人磋商後簽訂一書面的認購書，如果當事人是在平等自願的基礎上表達了自己的真實意思，則從程序、形式、內容上看，認購書都已符合合同的成立要件，因此具有法律效力。否定派則認為，認購書與正式的房屋買賣合同不能混為一談。因主合同（即正式買賣合同）尚未成立，作為從合同的認購書根本就無效。那麼審判實踐中一般是怎麼處理的呢？司法實踐中普遍性的做法是傾向於採用肯定觀點的，認為只要開發商具備預售的條件，這個條件就是我們前面所說的商品房預售條件，即最起碼應當是具有預售許可證。在這種情況下，如果認購書為雙方真實意思表示，且內容合法，則認購書具有法律拘束力。特別是最高法院《關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》頒布以後，認購書的法律效力更是有了明確的法律依據。該《解釋》第4條規定：「出賣人通過認購、訂購、預購等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保的，如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應當按照法律關於定金的規定處理；因不可歸責於當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應當將定金返還買受人。」即在一般情況下，認購書雖不是商品房買賣合同，但它具有法律效力。《解釋》第5條規定：「商品房的認購、訂購、預訂等協議具備《商品房銷售管理辦法》第16條規定的商品房買賣合同的主要內容，並且出賣人已經按照約定收受購房款的，該協議應當認定為商品房買賣合同。」就是說，具備了商品房買賣合同主要內容的認購書與商品房買賣合同具有同等的法律效力。
那麼，司法實踐中認可認購書的法律效力，是否意味著購房者必須在認購書所約定的期限內與開發商簽訂正式合同，否則，開發商即可沒收購房者的定金呢？這個問題正是認購書糾紛的症結之所在，也是我們今天要重點探討的問題。
根據我本人的理解及實踐經驗，我認為，雖然高院的司法解釋明確規定了認購書的法律效力，但實際上，認購書很難起到保證雙方當事人按時簽約的作用。特別是對購房戶來講，更是幾乎沒有實際的約束力。可以這樣說，如果你簽了認購書並且交了定金，到簽正式合同的時候，你不想買這個房子了，那定金幾乎可以百分之百的要回。完全沒有必要擔心定金會要不回來。為什麼呢？下面我就來說一說理由。
首先，我個人認為，認購書必須是在開發商具備預售條件的前提下簽署才有法律效力。高院的司法解釋雖然沒有明確這一點。但商品房銷售管理辦法規定：不符合商品房銷售條件的，房地產開發企業不得銷售商品房，不得向買受人收取任何預訂款性質費用。可見，在不具備銷售條件的情況下，開發商不能收取購房人的定金。因此，簽訂認購書時，如果該樓盤沒有取得預售許可證，那雙方簽署的認購書其實並沒有法律效力。既然認購書無效，那開發商自然也就不能依據認購書沒收定金了。退一步講，即使在沒有預售許可證的情況下簽訂的認購書被認為有效，那也未必對購房人不利。因為，到簽正式合同時，開發商必須取得預售許可證，否則，開發商就不具備簽合同的資格。如果真的出現這種情況，那我們不僅可以要求開發商返還定金，而且可以要求開發商雙倍返還定金。因為，既然認購書是有效的，那開發商就應當按照約定時間簽署正式合同，現在，因開發商不具備預售資格導致不能簽訂正式合同，那開發商理應承擔雙倍返還定金的責任。
那麼，在開發商具備預售條件的情況下簽了認購書，將來如果不想簽正式合同，定金能退回來嗎？當然能。因為根據高院的司法解釋規定：因不可歸責於當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應當將定金返還買受人。何謂不可歸責於雙方當事人的事由？我認為，雙方對正式合同的條款達不成一致，就是不可歸責於雙方當事人的事由。認購書中雖然包括了房屋位置、面積、價款等內容。但相對於一份完整的預售合同來說，還有很多內容沒有包括，比如辦理房產證的期限、面積誤差處理方式、違約責任等等。而現在的開發商一般都很牛氣，牛氣的表現之一就是不允許修改合同，要簽就安全按照他們擬定好的簽。在這種情況下，如果我們不想買這個房子的話，我們完全可以就合同條款向開發商發難。如果開發商不同意修改合同條款或簽訂補充協議，那合同自然就簽不成了。此時，開發商當然可以指責是我們不想買，而我們也可以指責是開發商不想賣。很顯然，這種情況下無法將責任歸咎於任何一方。因此，任何一方也就沒有理由要求適用定金罰責了。

⑤ 如何認定商品房買賣中的認購書的效力

2003年5月，黃某通過朋友介紹得知某房地產開發公司正在開發一住宅套房，名曰「曲苑風荷」，在進一步了解了該房地產公司以及開發的該套樓房後，決定購買其中一套商品房。但是由於房地產公司剛開工不久，尚未全面推向市場，於是黃某和銷售人員簽定了一份商品房認購書。認購書中約定，黃某購買商品房一套，價款暫定為每平方米6500元人民幣，但是房地產開發公司可以在正式簽定商品房銷售協議時根據市場行情提出變更。在2004年5月該房地產開發公司正式向市場推出了自己開發的此項目商品房，市場行情一直看好，購房者頗多，黃某於是要求與房地產公司簽定正式的商品房銷售協議，但是房地產公司告知只能將另外的商品房賣給黃某，而在認購書中約定的商品房不再銷售，黃某認為房地產開發公司違約，應該與自己按照認購書的約定簽定正式的銷售協議。當事人雙方協商不成發生糾紛。

依法分析

在現實生活中的商品房銷售時，房地產開發商或銷售商為了能夠盡快的將房屋售出，往往會在簽定正式的商品房銷售合同之前與買受人先簽定一個認購書。目前認購書是廣泛存在的一種實踐文書。商品房的認購、訂購、預定等協議是指，商品房買賣合同的雙方當事人在簽署預售契約或買賣契約前所簽定的文書，是對雙方交易房屋有關事宜的初步確認和約定。認購書的內容一般包括雙方當事人的基本情況、商品房的基本情況、購房款的交納、簽定正式的商品房銷售合同的時間約定等。在實踐中認購書分為兩類，其中之一為內部認購書，就是指在開發商的樓盤項目尚未取得商品房預售許可證之前就開始銷售時簽定的認購書；而外部認購書是指具備預售資格和現售資格後，房地產公司進行銷售時與購房者簽定的認購書協議。

從一般理論上看，認購協議書屬於一種商品房買賣預約合同。認購協議書是商品房買賣雙方在簽署預售合同或買賣合同前所簽訂的文書，是對雙方交易房屋有關事宜的初步確認。簡單說來，即是賣方承諾在一定期間內保證不將房屋賣給除買方以外的第三人，買方則保證將在此期間內遵循協議約定的條款與賣方就買房事項進行商談。這種認購行為的主要特徵是買賣雙方約定的為將來訂立合同而談判的義務，而並非最終達到簽約。所以，一般認為在性質上這屬於商品房買賣預約合同。

在合同的分類中有預約與本約之分。預約是指當事人之間約定的在將來簽定合同的合同，而將來要簽定的合同就是本約。預約的內容不同於本約。預約的內容主要的是為了在將來簽定本約，預約具有獨立性，其是獨立於本約的合同，與本約不存在從屬關系。商品房買賣合同中盡管當事人在認購書中明確了雙方當事人的身份、標的物的基本情況等，但是認購書簽定的目的並不是使當事人雙方直接根據認購書而承擔債權債務，只是為了約束雙方當事人在將來簽約。預約的效力主要的就是使當事人負有在將來履行簽定合同的義務，而不能違反預約的約定將房屋銷售給他人。預約的成立生效與本約沒有任何關系，兩者只是在內容上有所牽連，但是並不涉及法律效力問題。當事人一方如果違反預約的約定也要承擔相應的違約責任。預約當事人的主要義務就是在將來簽定本約，這是當事人為特定行為的一種義務，而不是對直接結果的確認。如果一方當事人沒有正當理由而拒絕履行該義務，那麼對方當事人可以請求法院直接強制執行。本約簽定時，預約自然就喪失了其應有的效力，因為本約簽定正是預約存在的目的和效力目標。

商品房認購書在滿足特定條件下，應該認定為正式的商品房買賣合同。《商品房銷售管理辦法》第16條規定了商品房買賣合同中應該具備的基本條款，但這主要是針對商品房買賣的本約來規定的。但是第16條的要求是比較完備的，在實踐中很難或者要在後期當事人之間才可能簽定如此完備的合同，因此在實踐中當事人一般會在簽定正式文本的合同存在事實和法律上的障礙時而事先簽定一份認購書。在雙方談判過程中和房屋建設相關手續辦理的過程中，逐步消除事實和法律上的障礙而使預約轉化為本約。所以在實踐中認購書就是當事人之間的權利義務的根據和主要約定，因此應該在一定條件下承認認購書的正式合同效力。《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第5條規定：「商品房的認購、訂購、預訂等協議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規定的商品房買賣合同的主要內容，並且出賣人已經按照約定收受購房款的，該協議應當認定為商品房買賣合同。」

只要具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規定的商品房買賣合同的主要內容，這里需要從兩個方面來理解，一方面要通過司法實踐回答什麼是主要內容的問題，另外還要首先清楚，認購書即使被認定為正式合同也顯然是不需要具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規定的商品房買賣合同的全部內容的。在實踐中由於事實和法律上的困難，當事人不可能在認購書中把所有的內容寫明。譬如，交付使用條件和日期條款，根據《城市房地產管理法》第26條規定，房地產開發項目竣工，經驗收合格後，方可交付使用。開發商交付房屋時應當向買受人提交住宅質量保證書和住宅使用說明書等很多的手續和材料需要齊全，所以在預約合同中不可能就該條款作出細致的約定，所以通常在預約合同中房屋交付時間是有浮動幅度的。

出賣人已經按照約定收受了購房款。在這里出賣人收受購房款，可以是部分購房款，也可以是全部購房款。在實踐中買受人購買房屋支付房屋款項一般有一次全部付清和分期付款以及個人住房貸款等方式。根據這一條件，那麼只有在買受人已經支付購房款的情況下，認購書才有可能被認定為正式合同；如果認購書具備了合同的主要內容，但是僅僅是買受人沒有支付購房款，就不能認定認購書為正式合同。如此看來這樣的規定似乎太過於嚴格。出賣人收受購房人的房款，實際合同就已經進入了履行階段。另外如果當事人之間僅僅簽定了一份認購書，而且該認購書並不具備商品房銷售合同的主要內容，但是當事人之間已經開始了實際履行而且其中一方也已經接受了，此時應如何認定呢?《合同法》36條規定：「法律、行政法規規定或者當事人約定採用書面形式訂立合同，當事人未採用書面形式但一方已經履行主要義務，對方接受的，該合同成立。」所以在買受人支付了購房款而尚未簽定正式的商品房銷售合同時，當事人之間的買賣關系仍然合法有效。所以，有學者指出，最高人民法院《關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第5條中認定商品房的認購、訂購、預訂等協議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規定的商品房買賣合同的主要內容，並且出賣人已經按照約定收受購房款兩個條件時，才能被確認為正式的買賣合同過於嚴格苛刻，實際上這兩個條件應該是選擇性的而不是並存的就足夠了。

具備合同實際履行的條件。認購書被認定為正式的合同，那麼就必須具有實際履行的條件，也就是說在合同的實現上，已經不存在法律或事實上的障礙和困難。

技巧提示

實踐中當事人之間簽定認購書應該注意的問題：

（1）防止內容過於簡單。實踐中有一部分認購書僅包括房屋地址、面積、價格等基本事項，而對於違約責任、定金的退還或喪失的條件等重要條款卻沒有明確，這樣會導致購房者不能全面了解交易條件。一旦購房人在與開發商就正式合同條款進行談判過程中遇有分歧，往往會使購房人陷入困境。認購書要產生合同效力，首先應當符合合同法的要求，內容應當清晰、明確。認購書的主要內容應包括：買賣雙方基本情況，包括雙方名稱、地址、聯系電話、傳真等；房屋基本情況，包括房號、戶型、面積、單位價格、總價等；簽訂正式合同的期限、付款地點、簽約地點等；定金條款，約定定金在不同情況下發生何種效力；付款方式，包括一次付款、分期付款、按揭付款等；買賣雙方權利與義務。一般而言賣方的義務應包括：保留雙方約定的商品房不得再向第三人出售；按照認購書約定的主要條件為主要內容訂立正式買賣合同；在約定的期限內洽談訂立買賣合同；在雙方不能就此主要條款達成一致時，按照法律的規定或交易慣例或公平原則確定主要條款之外的條款。違約條款，即買賣雙方如不能依合同約定實際履行時應承擔何種責任。

（2）約定要明確、清楚，同時注意認購協議書中權利義務的對等性。合同中體現的基本原則就是自願平等，換個角度說，即各方當事人應當在認購協議中規定必要的義務，雙方的義務都是圍繞合同目的的實現而確立的，任何一方的義務不能過多也不能過少。目前多數的認購書都是開發商提供格式合同，對購房者的限制較多，為了避免一方責任傾斜，在簽訂協議時要注意加上限制開發商行為的條款。

（3）審查開發商是否具備商品房銷售條件，避免簽定內部認購書。《城市房地產管理法》規定，商品房預售實行預售許可制度，開發商如果不具備商品房預售法定條件，沒有取得《預售許可證》，其與購房者簽訂的《認購協議書》是內部認購書，但是在目前這種認購書一般會被認為是無效的，不具有法律效力。

——引自延邊人民出版社《法律高手》

⑥ 如何簽訂商品房認購書，商品房買賣認購書糾紛如何處理

一、如何簽訂商品房認購書1、要區分定金與訂金的不同法律性質。「定金」屬與擔保方式的一種，對於定金的規定《合同法》、《擔保法》及《擔保法》司法解釋均有明確規定。「訂金」屬於預付性質的款項，一般不適用雙倍返還的情形。根據《商品房銷售管理辦法》第二十二條第二款規定：「符合商品房銷售條件的，房地產開發企業在訂立商品房買賣合同時，所收費用應當抵作房價款;當事人未能訂立商品房買賣合同的，房地產開發企業應向買受人返還所收費用」的規定可知，「訂金」條款不適用雙倍返還。 2、如果購房者依照合同約定來簽訂正式商品房買賣合同，但最終因部分條款未達成一致意見不能簽訂商品房買賣合同時，定金如何處理?這是司法實踐中經常會遇到的問題。而法律在這方面尚無明確的規定，僅在《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第四條規定了：「 ……因不可歸責於當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應當將定金返還買受人。」但這里「不可歸責於當事人雙方究竟是什麼范圍，法律並無對此界定。當然筆者認為既然認購書中的定金屬於立約定金，那麼，如果購房者按照合同約定來簽訂商品房買賣合同，即便最終因部分條款未達成一致意見不能簽訂商品房買賣合同，那麼也不屬於違約，定金不應當收取，應予以返還。但如果雙方在簽署認購合同時，明確了雙方因買賣合同條款產生分歧，定金是否返還的約定可以從其約定。 3、盡量在簽訂認購合同時對商品房買賣合同主要條款予以說明，避免將來對合同條款產生分歧，合同的訂立受到影響。操作中可以在訂購合同之後附商品房預售或銷售合同的文本。 （一）商品房買賣認購書的性質 所謂商品房買賣認購書，是指房屋買賣雙方在訂立正式的 房屋買賣合同 前所簽訂的文書，約定將來訂立正式的房屋買賣合同的合同。目的在於對雙方交易房屋有關事宜進行初步的確認，而且往往以一定數額的定金作為協議的擔保。商品房買賣認購書在實踐中稱謂不一，如認購意向書、購房訂購單、購房預訂單、訂購房屋協議，等等，且大量地出現在商品房預售等遠期交付的房屋交易活動中。 對商品房買賣認購書尤其是關於商品房預售認購書的性質與效力問題，在最高人民法院《商品房買賣合同糾紛解釋》出台前，認識並不一致。有的認為，僅系一種合同意向，對當事人並無多大的拘束力；有的認為，出賣方（預售方）在不具備預售條件的情況下，如未取得預售許可證明，其預售商品房的資格尚未取得，按照有關規定並不能預售，採取商品房買賣認購書形式是一種變相的預售，是一種對法律禁止性規定的一種規避，因此，該認購協議無效；有的認為，商品房買賣認購書的性質為預約合同，應承認其效力。 最高人民法院《商品房買賣合同糾紛解釋》第四條規定：「出賣人通過認購、訂購、預訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保的，如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應當按照法律關於定金的規定處理；因不可歸責於當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應當將定金返還買受人。」該條規定承認了商品房買賣認購書的效力，並著重規定了定金條款的適用。從其內容分析，該解釋認可了商品房買賣認購書作為預約的性質。 1、關於預約 所謂預約，是約定將來訂立一定合同的協議，亦稱預備合同；以後履行預約而訂立的合同為本約，也就是正式合同。也就是說，訂立預約在當事人間產生的義務為在約定的某一特定時段簽訂本約。所以，預約是一種暫時性契約，指向的標的為簽訂本約行為本身，創制了當事人間的締約義務。 預約的構成，一般來說，需要考察兩方面的要件： （1）預約的形式問題。如果將要簽訂的正式合同（本約）有強制的形式規定的，「不得以預約迂迴為脫法行為，若預約的內容已有拘束力時，不論其是否尚須為主契約的締結，於預約中應適用與主契約相同的形式規定，一如此拘束存在於主契約的情形，以防止脫法行為。」 （2）預約的確定性問題。「若以預約所建立的締約義務，並不充分確定，亦無法解釋確定預約的內容，則其義務及預約本身均不生效力。」例如，當事人間「我們願意共同成立一家公司」的約定，其確定性尚不夠充分，因為當事人對於公司的目的、所在地以及法律形態等尚未有合意的存在，僅僅是表達了願意合作的願望而已。這種意向，沒有具體的履行內容，即使賦予其履行的效力，具體操作上，也因為履行的變數太大，而沒有履行的可能性。但在何種情況下，預約的確定性為已足？在預約具備本約所有條款情況下，該預約名為預約，實為本約，就沒有區分預約與本約的必要。這兩者之間的平衡，往往難以把握，需要法官根據個案的不同情況，加以辨別。 2、關於商品房買賣認購書的預約性質 具體就商品房買賣認購書而言，從其目的考察，當事人簽約的目的在於為將來訂立正式房屋買賣合同作約定，這在目的上符合預約的基本特徵。 （1）商品房買賣認購書的內容須有確定性。從商品房買賣認購書的內容上考察，由於預約必須具有確定性，故其應當具備將來要訂立的本約中的主要內容。作為商品房買賣的預約而言，商品房買賣認購書的內容一般包括：雙方當事人基本情況；房屋基本情況（含位置、面積等）；價款計算；訂立正式購房合同的時限約定。如商品房買賣認購書的內容的確定性程度不夠，則只能認為該商品房買賣認購書僅僅是合同意向書而己，沒有法律約束力。 （2）區分商品房買賣認購書與房屋買賣合同的實質要件：出賣人已經按照約定收受購房款。最高人民法院《商品房買賣合同糾紛解釋》第五條規定：「商品房的認購、訂購、預訂等協議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規定的商品房買賣合同的主要內容，並且出賣人已經按照約定收受購房款的，該協議應當認定為商品房買賣合同。」該條規定突破了預約具備本約內容即構成本約的一般理論，認為即使商品房買賣認購書具有買賣合同的內容（預約的確定力強度達到本約），但仍不能認為該商品房買賣認購書的實質已經是買賣合同。要直接認定以商品房買賣認購書的名義簽訂的合同（預約）為房屋買賣合同，必須有買受人交付購房款的行為以及出賣人收受購房款的行為。 （二）處理1、因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應當按照法律關於定金的規定處理。 （1）「因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同」的情形分析。 一般認為，有效成立的合同應當被實際履行，除非存在履行不能的情形。有觀點認為，應當「要求雙方按預約訂立本約，預約中未列人的非主要條款，雙方不能達成協議的，可以由法院參酌交易慣例以判決代替當事人的意思。」 但商品房買賣認購書的履行內容僅僅在於簽訂正式的房屋買賣合同，該簽約行為雖然受到預約效力的約束，但畢竟合同的訂立是當事人意思自治的過程，不僅要體現合同自由原則，而且因為商品房買賣認購書畢竟只是預約，如果預約的效力可以強制當事人雙方訂立合同的話，實際上其效力與本約沒有區別。最高人民法院《商品房買賣合同糾紛解釋》第四條並沒有賦予商品房買賣認購書強制訂立本約的效力，而是認為「如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應當按照法律關於定金的規定處理。」 出賣人未取得售房資格的情形有二：一是因具有《城市房地產管理法》第三十七條規定的情形，禁止其轉讓的；二是預售人未取得預售許可證明的。在商品房預售情形下，出賣方（預售方）預售須具有商品房預售許可證明方能進行預售，否則對預售合同的效力產生影響（最高人民法院《商品房買賣合同糾紛解釋》第二條，見本書對商品房預售合同效力的相關論述）。如果在約定訂立預售合同的特定時段，出賣人要求訂約，而買受人以出賣人尚未取得預售資格、一旦締約則有預售合同無效（起訴前出賣人仍不能取得預售許可證明等預售條件，預售合同無效）的風險為由，不願履行締約義務的，屬於因出賣人原因而不能訂立房屋買賣合同的情形。 （2）違反商品房買賣認購書確定的簽約義務的責任。 商品房買賣認購書對當事人產生的拘束力，表現在創設了當事人的締約義務，即約定的是當事人為將來訂立本合同而談判的義務。合同約定的是當事人為特定行為的義務，而不是對行為結果的直接確認。但是，何種情況當事人可以不簽合同，並無明文規定。實務中法官可結合當事人不願履行簽約義務的具體情形，並結合考察當事人合同的目的綜合認定。 因當事人一方原因，違反商品房買賣認購書確定的簽約義務而未能訂立商品房買賣合同，該當事人應當賠償履行利益還是信賴利益？最高人民法院《商品房買賣合同糾紛解釋》第四條規定：「出賣人通過認購、訂購、預訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保的，如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應當按照法律關於定金的規定處理。」從該條規定看，定金在此處的作用是作為當事人對信賴利益賠償額的約定。 2、因不可歸責於當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應當將定金返還買受人。 最高人民法院《商品房買賣合同糾紛解釋》第四條第二款規定：因不可歸責於當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應當將定金返還買受人。

⑦ 房屋買賣認購書糾紛屬於什麼案由

你直接以大分類買賣合同糾紛立案沒有問題，可以立的。案由跟掛號差不多，不影響實質審理，法院會依法定性的。

⑧ 商品房認購書沒有約定簽訂正式合同，有法律效力嗎我想退定金能退嗎

房屋認購書也稱之為購房意向書，是房地產開發商在房屋正式銷售前，與有意向其購買房屋的購房者簽定的書面協議，是目前大部分房地產開發公司在房屋買賣中的習慣做法，而因此產生的關於房屋認購書問題也是不少。開發商為了能夠順利簽訂購房合同，都會在房屋認購書中約定購房定金，以此來約束購房者。但是，很多購房者在簽訂正式的購房合同時，卻發現合同內容對自己極其不利，這時，簽了房屋認購書就必須得買房嗎？如果簽訂認購書後不買房了定金可以退嗎？ 認購合同與商品房買賣合同屬於預約與本約之關系，二者合同內容、合同目的、權利義務、違約形態、違約責任形式等存在較大區別，但認購書具備一定條件可以認定為買賣合同，當事人義務將產生質的變化，由雙方履行磋商義務變更為出賣人交付房屋、買受人支付價款。 根據目前的法律規定，房屋認購書中所約定的購房定金是受法律保護的。也就是說，如果由於購房者的原因不能簽訂購房合同的，那麼開發商就無需退還定金。因此，購房者在簽訂了房屋認購書後並不是必須得買房，但是如果不買房，那麼購房定金也不會退還。 在此我們提醒廣大購房者：購買房屋時最好不要簽訂房屋認購書，而直接簽訂購房合同。因為簽了認購書，交了購房定金，購房者在簽訂正式合同時便處於被動地位，有些要求會遭到開發商拒絕，使購房者有口難言。而實際上，簽訂認購書，並不是房地產交易過程當中的必經程序，屬雙方自願行為。如果非要和開發商簽訂認購書不可，也應該在簽認購書時在認購書上寫上以下字樣：「如果雙方在簽訂正式合同時，就合同的具體條款達不成一致意見，不能簽署正式合同，賣方應無條件立即退還定金。」 1、如果買方沒有按照認購書規定的時間、地點去簽約，屬買方違約，定金不予返還；賣方在認購書規定的期限內將認購房屋轉售他人而導致未能正式簽約，屬賣方違約，應雙倍返還定金。 2、如果雙方在規定的期限內，正式簽訂合同，則定金在買方履約後，可抵作樓款或收回；雙方履行正式合同過程中，一方違約的，適用「不予返還」或者「雙倍返還」。 3、如果雙方都不存在上述第一項的違約行為，僅對預售（銷售）契約及補充協議內容難以達成一致，而未能簽約的，賣方應把定金全數返還買方。 4、如果一方在正式簽約時對認購書中確認的條件，如價格、房號、面積等進行修改而導致簽約未成，視為違約，買方違約的，定金不予返還；賣方違約的，應雙倍返還定金。 5、還有一種情況，就是房屋認購書無效的情況，定金必然要返還。如在起訴前開發商還未得未取得《商品房預售許可證》，你們說簽訂的房屋認購書就是無效的。 上文為您介紹了關於房屋認購書問題中常出現的簽了房屋認購書就必須得買房嗎，以及簽訂認購書後不買房定金可以退嗎的相關內容，希望能夠幫助到您。

⑨ 商品房認購協議書有法律效力嗎是不是非法的呢可以

商品房認購協議書，是有法律效力的，雙方當事人應當按照認購書的約定履行確定的義務。
《最高人民法院關於審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第二條當事人簽訂認購書、訂購書、預訂書、意向書、備忘錄等預約合同，約定在將來一定期限內訂立買賣合同，一方不履行訂立買賣合同的義務，對方請求其承擔預約合同違約責任或者要求解除預約合同並主張損害賠償的，人民法院應予支持。

《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》：
第四條 出賣人通過認購、訂購、預訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保的，如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應當按照法律關於定金的規定處理；因不可歸責於當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應當將定金返還買受人。
第五條 商品房的認購、訂購、預訂等協議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規定的商品房買賣合同的主要內容，並且出賣人已經按照約定收受購房款的，該協議應當認定為商品房買賣合同。