⑴ 共有人對如何使用共有財產有爭議,如何處理
你好,共有人如何利用共有財產,應當由全體共有人通過約定來決定;在不能達成協議的情況下,共有人應當根據按份共有和共同共有來行使權利,而不宜由法院來決定如何利用共有財產;當然,當事人可以請求法院分割共有財產。
【適用解析】
《物權法》沒有規定共有物究竟應當如何利用。對此,法律實際上是授權當事人自由確定的。
《物權法》第九十六條規定:「共有人按照約定管理共有的不動產或者動產;沒有約定或者約定不明確的,各共有人都有管理的權利和義務。」
如何管理共有財產,需要由各共有人達成協議,同樣,如何利用共有財產,也必須要由全體共有人通過約定來決定。問題在於,如果當事人不能達成協議,當事人是否可以起訴到法院,請求確定共有物的財產利用。
筆者認為,按照《物權法》第九十六條的規定,在不能達成協議的情況下,全體共有人都享有利用共有財產的權利。當然,對此要區分按份共有和共同共有。
按份共有人應當按照份額利用共有財產,而共同共有人應當平等地行使權利。
但是,對於如何利用共有財產,發生了爭議,當事人能否起訴到法院,請求法院決定如何利用共有財產?
目前實務的傾向性意見認為,就如何利用共有財產發生爭議時,還是應當根據按份共有和共同共有來行使權利,而不宜由法院來決定如何利用共有財產。
理由如下:
第一,如何利用共有財產,這是共有人的私人事務,法院不能隨意介入。
例如,甲乙丙共同出資購買貨運車,有人主張將車用於貨運,也有人主張將該車出租。三人無法對車的使用達成協議。在此情況下,還是應當由共有人協商決定,如果協商不成,則應當按照各自的份額決定,不宜提請法院決定如何利用。
第二,法院事實上無法決定究竟哪一種利用方式對當事人最為有利。畢竟法院不是私人利益的最佳判斷者。如果法院決定採取某種利用方式導致虧損,法院也不可能承擔損失。
第三,共有關系的形成,就是基於當事人的自由意志,共同利用共有物。如果當事人無法就共同利用共有物達成協議,那麼,當事人可以請求法院分割共有財產。
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⑵ 未經七個共有人同意,被告一人把房屋出租一年,起訴維權,被告稱租金退還給承租方了,租金能要回嗎
首先,承租方在簽訂合同時,有沒有起到合理的注意義務。比如說對該房產的所有人,或者是共有情況有沒有進行了解?
最後,如果在租賃合同有效期內,對方終止合同的,對於經過的租賃合同期間,承租方是需要支付房屋的使用費的,對於剩下的時間,出租方需要把剩餘的錢退還給承租方。
⑶ 房屋租賃糾紛情形有哪些,房屋租賃糾紛的賠償責任
一、房屋租賃糾紛情形有哪些
租賃糾紛的發生大概有以下幾種情形:
其一,惡意拖欠,這一類案件佔比例不太多;
其二,承租人違約導致糾紛,有的是承租人生意方面出現問題,無能力支付租金,這一類糾紛佔30%左右;
其三,因為房屋改變功能的問題,有的本來使用功能是住宅廠房,有的承租人用作辦公或商業,這須經有權部門批准,否則是違法行為。
一部分屬當事人簽合同時,出租方承諾改變功能並承擔相應費用,但之後不能做到,佔百分之十幾;另一部分屬雙方都明白功能不是承租人所需要的功能,但雙方約定由承租人改變功能,由承租人報批,而在實際使用過程中,由於有的涉及補交地價(有的幾萬到幾千萬),有的合同期有限,不去進行改變功能報批,而使用過程中已經改變功能,發生糾紛超過30%。在深圳的八卦嶺、上步工業區、車公廟等地大量存在這種情況。有的政府規劃未做好,因為政府行為與市場相比大大滯後。市場千變萬化,而政府部門涉及規劃等問題,因此引起租賃糾紛甚至行政糾紛的情形也屢見不鮮。
二、房屋租賃糾紛的賠償責任
(一)租金支付糾紛。
這是房地產租賃中最為常見的糾紛。出現租金支付糾紛後大致會出現三種處理方法:
(1)租賃雙方協商一致,要麼房客及時付清租金,要麼房東同意延期支付,不涉及租賃合同的其他方面。
(2)比前一種情況更進一步,在解決如何支付拖欠租金的同時,租賃雙方還就由此產生的違約責任問題,在分清責任的前提下一並解決,並繼續履行租賃合同。
(3)解除租賃合同。這主要是租賃雙方失去繼續履行合同的基礎,或由雙方協商解除合同,或由一方起訴從而終止租賃關系。
(二)損害賠償糾紛。
房地產租賃關系中的損害賠償糾紛同其他法律關系中的損害賠償一樣,主要是由侵權行為引起的,常見的有房屋損壞賠償、人身或財物損害賠償、侵犯房屋共有人合法權益賠償等。
從司法實踐看,目前頗有爭議的是租賃關系結束後,房客對房屋所作的裝修如何賠償。對此,法律法規並無明文規定,目前只有上海市高級人民法院內部對此有審判指導意見,大致內容是,凡是房東同意房客裝修的,無論什麼原因提前解除合同,房東都要向房客賠償經評估後的裝修費的殘值部分,以此體現公平原則;但如果合同對此有約定的,按約定處理。
這一規定未必能體現公平原則,因為如果是因房客拖欠租金造成合同提前解除的,而房東又並不需要房客對房屋所作的那些裝修,那麼要房東賠償房客的裝修殘值(該殘值可能是80%或者90%)就有所不公,否則豈非保護了合同違約方而損害了守合同條約方的利益。
(三)其他方面的糾紛。
房地產租賃除前述違約金和損害賠償糾紛外,還有諸如房地產租賃期間出售的優先權糾紛、轉租糾紛、變更房屋用途糾紛以及租賃合同未經登記致使承租人不能對抗第三人的糾紛等。
⑷ 共有房產,對方收房租,現想分得利益官司怎麼打
我認為最好是坐下來好好談談,因為你們是房屋共同所有人,所以雙方都有收房租的權力,要怎麼分,雙方協商著來分,不要傷了和氣。
⑸ 共有房屋租賃糾紛的處理
共有房屋租賃糾紛的處理:
對於共有物如何進行利用的問題,我國法律沒有明確規定。一般認為,房屋作為共同財產應按照共有的原則對其進行管理和處分。共有房屋的出租,無論是按份共有還是共同共有,都應徵得全體共有人的同意。有些地方立法作出類似規定,如《上海市房屋管理條例》第八條第二款規定,共有的房屋,未經全體共有人書面同意的,不得出租。出租共有房屋需全體共有人同意,此為關於共有物的古老規則。在現代社會,已日顯不能適應現實生活的需要。
1.對於共有物的處分行為一般應徵得所有共有人的同意,這在實踐中是極為困難的,部分甚至一個共有人不同意時,就不能處分共有物,不免會影響共有物的有效利用,妨礙社會經濟的發展。所以,近幾年來,一些國家和地區的立法突破傳統民法關於共有物處分的規定,在處分共有物的問題上,採用多數決原則。例如,我國台灣地區《土地法》第三十四條規定:
共有土地或建築物改良物,其處分、變更及設定地上權、永佃權、地役權或典權,應以共有人過半及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者,其人數不予計算。我國人大立法部門在起草相關法律草案時,也有此意見。
2.出租行為是利用行為,一般不會改變房屋的性質,對房屋沒有太大的損害。而現在民法大多提倡物盡其用,僅因少數共有人的不同意見,而影響房屋的利用,不符合社會的價值取向。
所以,我們認為,對於房屋的租賃只要徵得大多數共有人同意即可。但要注意的是,如果是共同共有,則採取人數的多數決方式;如果是按份共有,則採取人數以及面積的多數決方式。
(以上回答發布於2015-10-26,當前相關購房政策請以實際為准)
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⑹ 房屋租賃糾紛處理步驟,共有房屋租賃糾紛如何處理
房屋租賃糾紛復主要包括租期及押制金糾紛,房屋水、電、煤費用糾紛,房屋設備的使用及賠償糾紛和租賃備案糾紛。房屋租賃糾紛可以通過以下幾種方式處理:協商解決,協商不成的,申請仲裁解決或者民事訴訟解決。(1) 申請仲裁仲裁是公民、法人或其他組織之間發生合同糾紛或其他財產權益糾紛時向仲裁委員會申請解決糾紛的一種法定方式。當事人採用仲裁方式解決糾紛的,應當雙方自願,並事先在合同中約定或事後達成仲裁協議。若雙方當事人事先在合同中已有約定,或者事後已達成仲裁協議的,一方向法院起訴,法院也將不予受理。仲裁具有司法行為的效力,一旦判決書生效,當事人不得再以同一糾紛向人民法院提起訴訟。(2)民事訴訟若當事人在房屋租賃合同中約定訴訟方式解決或者在糾紛發生後沒有達成仲裁協議的,可以直接向人民法院提起民事訴訟。
⑺ 共有人將共有房產租金據為已有如何起訴
1、共有人對共有房產具有共同使用,處分和收益權
2、看你們是否有共同處分房產收益的協定,是按什麼比例分割
3、如果沒有約定,那麼推定一人一半分
4、證明房屋是你們共有以及你們對房屋的出租收益分配的協議,收集他收到了租金的證據,以及證明他沒給過你並且你要了他也不給
5、去律師事務所請一位律師,寫一份民事訴狀,去法院立案庭立案起訴,訴求就是要求他分配給你按份共有應有的收益份