Ⅰ 二手房買賣糾紛頻現 購房者如何才能不糟心
對於在京打拚的大部分人而言，能購買一套屬於自己的房屋本應是一件開心的事情，然而，隨著越來越多糾紛的發生，很多人沒有感受到購房帶來的喜悅，反而因為購房使其更為糟心。近日，海淀法院總結幾個常見的糾紛案例，以期對購房者帶來一些啟示。
一、戶口問題
劉先生為了女兒能上中關村某重點中學，購買了蔣先生位於該學區內的一套80平米的房屋，價款500萬元，雙方在買賣合同中約定蔣先生應於房屋過戶後30日內將原有戶口遷出，逾期按日支付總房價款萬分之五的違約金。後劉先生支付完所有購房款，並將房屋過戶至自己名下，但蔣先生並未按期將房屋內戶口遷出，而劉先生亦因戶口遲遲未遷入該房屋內耽誤了女兒上該重點中學的時間，多次溝通無果之下，劉先生將蔣先生訴至法院，要求蔣先生將戶口遷出，並要求其按日支付總房款萬分之五的違約金。蔣先生辯稱，自己已經積極配合遷戶口，但是新房還沒有下來，沒法按期將戶口遷出，希望法院對違約金予以酌減。法院經審理後認為，蔣先生未按照合同約定將戶口遷出，明顯違反合同約定，理應支付違約金，鑒於雙方對於違約金標准明顯過高，且蔣先生請求法院酌減，法院最終根據案件具體情況依法酌定蔣先生支付15萬元違約金。
【法官提示】：
依據《合同法》第114條規定，當事人可以約定一方違約時應當根據違約情況向對方支付一定數額的違約金，也可以約定因違約產生的損失賠償額的計算方法。約定的違約金低於造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以增加；約定的違約金過分高於造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以適當減少。北京市實行學區房政策以來，許多家長為了讓孩子能上有名氣的學校，不惜花費巨資購買學區房，但是該類房屋中，大多已有戶口在房屋內，影響買房人的戶口遷入以及實際使用。部分買房人在買賣合同中約定限期遷出戶口，但未約定逾期遷出的違約責任；部分人在合同中約定了限期遷出戶口，亦約定了逾期遷出的違約責任，對於前者而言，因違約責任不明，往往很難得到法院的支持；對於後者，雖然約定了高額的違約金，但是法院在判決的時候，對違約金的數額亦會根據具體情況判定，無論何種形式，買房者訴至法院的目的，均是為了將原有戶口遷出，但是根據我國目前戶籍管理政策，戶籍管轄權是派出所，而非法院，法院亦無權判令強行將戶口遷出，由此，購房者的問題很難得到解決。而購房者往往已經支付完畢房款，甚至已經辦理完房屋過戶手續，該類糾紛愈發增多。在此情況下，法官建議，一方面，買房者可以在買賣合同中約定遷出戶口作為支付全部或者購房款的條件，另一方面，提前查詢房屋內現有戶口情況，購房時將戶口作為決定是否買房的因素之一，以對是否購房作出理智的判斷。
二、房款問題
小劉在京打拚多年，終於攢夠了買房的錢，2014年3月，小劉與馬女士簽訂房屋買賣合同，約定小劉以380萬元價格購買馬女士的房屋。後小劉支付了馬女士50萬元預付款，並將剩餘房款分兩次匯款到了一個名為張甲的賬戶，不料，小劉匯完款項後，馬女士拒絕與小劉辦理房屋過戶手續，理由是小劉未付清房款。小劉稱，剩餘的房款是按照馬女士的要求匯到張甲的賬戶的，對此，馬女士予以否認，小劉未提交相關證據證明馬女士指示其將相關錢款匯到張甲的賬戶，雙方在合同中列明的收款賬號亦非張甲。現該案正在進一步的審理中。
【法官提示】：
《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條規定，當事人對自己提出的主張應當及時提供證據。《人民法院關於民事訴訟證據的若干規定》第二條規定，當事人對自己提出的訴訟請求所依據的事實或者反駁對方訴訟請求所依據的事實有責任提供證據加以證明。沒有證據或者證據不足以證明當事人的事實主張的，由負有舉證責任的當事人承擔不利後果。在市場交易中，許多購房者因為是沒有經驗，抑或是粗心大意，抑或是出於對對方的信任，抑或是法律知識的欠缺，沒有養成將重要事項簽訂書面協議進行確認並保留證據的習慣，往往聽信口頭約定，一旦對方反悔，如果提供不出確鑿的證據，便會帶來莫大的損失。尤其是在類似大額的房屋交易中，買賣雙方應對關健事項用書面合同形式明確約定，並由雙方簽字蓋章確認，對於合同履行中有變更事項，亦應當簽訂補充協議予以明確，類似本案中有向他人打款的情形，一定要保留出賣人委託他人收款的書面、錄音錄像、簡訊、電子郵件等相關證據。
三、交房問題
2013年8月，張先生購買了陳先生位於知春路的一套房屋，後張先生按約支付完畢購房款，陳先生亦配合張先生辦理完房屋過戶手續。正當張先生喜滋滋的准備入住新房屋時，卻發現該房屋早已被陳先生租賃給他人使用，且租期至2016年1月屆滿，張先生遂將租戶及陳先生訴至法院，要求租戶限期搬離，陳先生交付房屋。現該案正在進一步的審理中。
【法官提示】：
《合同法》第229條規定，租賃物在租賃期間發生所有權變動的，不影響租賃合同的效力。《民通意見》第119條規定，私有房屋在租賃期內，因買賣、贈與或者繼承發生房屋產權轉移的，原合同對租賃人和新房主急需有效。上述即買賣不破租賃原則，即在租賃關系存續期間，即使所有權人將租賃物讓與他人，對租賃關系也不產生影響，買受人不能以其已經成為租賃物的所有人為由否認原租賃關系的存在並要求承租人返還租賃物。在二手房買賣中，買房人應對房屋實際使用狀況進行全面的了解，及時現場勘查；同時，可以在買賣合同中明確條款約定，如果賣房人隱瞞房屋已出租信息或者在履行合同中故意將房屋出租他人的，應支付一定金額的違約金，以加大賣房人的違約成本。
四、「凶宅」問題
張女士訴稱，2013年3月初，在某中介公司的居間服務下，張女士花費300萬元購買劉女士所有的位於本市海淀區四季青的房屋，簽訂合同中，某中介公司和劉女士一致表示房屋之前沒有人居住，更沒有出過事。後張女士全家入住該房屋，不料入住後張女士每夜噩夢連連，在偶然和一位鄰居聊天的過程中，張女士得知劉女士的丈夫曾在該房屋內上吊身亡。張女士遂將劉女士訴至法院，要求撤銷房屋買賣合同，並要求劉女士對裝修進行補償。
法院經審理後認為，房屋買賣的雙方應遵守誠實信用原則，賣房人應如實披露房屋的實際情況。雖然房屋內發生非正常死亡時間客觀上未就房屋的實際使用價值產生影響，但該情況會影響購房者的心理感受包括恐懼、忌諱等，從而造成房屋交易價值降低，構成了房屋的重大瑕疵，是影響房屋買賣合同訂立的重大事項。劉女士故意隱瞞房屋內曾發生過兇案的行為，違背了誠實信用原則，雙方合同的簽訂亦違反了當事人的真實意思表示，構成欺詐，法院判決支持了張女士的訴訟請求。
【法官提示】：
《合同法》第五十四條規定，下列合同，當事人一方有權請求人民法院或者仲裁機構變更或者撤銷：（一）因重大誤解訂立的；（二）在訂立合同時顯失公平的。一方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危，使對方在違背真實意思的情況下訂立的合同，受損害方有權請求人民法院或者仲裁機構變更或者撤銷。在實際交易中，大部分的房屋買賣雙方並不認識，部分不誠信的賣房者規避房屋曾發生的問題，對於買房者而言處於信息不對等的狀態，在此情況下，一方面，買房人可以在買賣合同中約定補充條款，就「凶宅」問題約定違約責任；另一方面，簽訂合同之前，應多方面通過居委會、派出所、周圍鄰居、社區論壇等了解房屋情況，以免誤買「凶宅」。
（以上回答發布於2015-08-10，當前相關購房政策請以實際為准）
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Ⅱ 二手房房屋質量糾紛的處理辦法有哪些
如果買方購買的房屋存在質量糾紛，賣方是否應該對房屋的質量瑕疵承擔責任？
第一，目前在二手房買賣過程中，對房屋的質量，只要不存在明顯的問題，買方一般不會提出質量方面的問題，畢竟二手房經過了一段使用期，買方對房屋的正常損耗應該預知。
第二，房屋的質量是否有問題，在買賣雙方洽談、溝通過程中，在房屋的交付過程中的，買方應該對房屋、房屋質量等進行查驗、考察，賣方也應該對房屋的質量等問題如實陳述，然後根據房屋質量協商相應的價格，這種情況下的房屋質量瑕疵，賣方是不承擔責任的。
第三，但是在前述情況下，買方在查驗過程中，賣方明知道房屋存在一定的問題，仍然隱瞞事實，掩蓋真相的，造成買方陷入錯誤認識，這種情況下，賣方應該對房屋質量問題承擔責任，應該按照中華人民共和國合同法的規定承擔相應的質量瑕疵擔保責任。
第四，房屋質量問題，如果買方已經查驗，不存在錯誤認識，交付後，發現問題或者交付後在使用過程中發現質量問題，或交付後在使用過程中產生新的質量問題的，如果房屋在保修期內，買方可以以所有權人的身份要求開發商承擔責任。
Ⅲ 買二手房，遇到糾紛怎麼辦
1．要求解除合同或確認合同無效
要求解除合同或確認合同無效，一般是在另一方有重大違約行為的情況下發生的，這類案件一般還會伴隨著賠償損失的請求。法院在審理這類案件時，會根據雙方過錯程度的不同來判定各方承擔的責任。
2．賣方或買方逾期辦理過戶手續
賣方或買方都有可能想毀約而遲遲不去辦理過戶手續。買方想毀約時，主要採用不支付房款的方法，所以，一般是賣方不辦過戶手續而引起糾紛。這時，買方如果對這套房子志在必得，一定要盡早起訴。同時，為避免賣方另將房屋轉賣他人或再行抵押，較好將房屋進行保全。如果買方誌在違約金的賠付，須將已支付給賣方的房款取回再行起訴，以防賣方因敗訴而拖欠所支付的房款及違約金。
3．房屋出現質量問題
如果房屋的隱蔽瑕疵並非賣方在裝璜、使用過程中所產生，而系房屋本身所固有的，同時沒有證據證明賣方對此是知曉的，則賣方不承擔瑕疵擔保責任。買方可以房屋所有人身份，依據因合同轉讓而取得的權利，向開發商主張保修責任或賠償責任。質量及瑕疵問題都要明確寫進買賣合同里。
4．房內有賣方的戶口或他人的戶口
房屋交付後，買方才發現房內有賣方的戶口或他人的戶口，即使合同中約定賣方應當保證戶口遷走，但這類糾紛訴至法院還是不會被受理。所以，此類糾紛暫時不能通過法律途徑解決。
5．中介操作不規范
如賣方或買方在與中介公司簽訂居間協議後，跳開所委託的中介公司進行交易或簽訂買賣合同後毀約，造成中介公司中介費的損失，中介公司可以根據居間協議上的約定追究其責任。如中介公司在進行居間和代理時，因不規范、不盡責對買賣雙方或任何一方造成損失的，也可依據居間協議上的約定追究其責任。
Ⅳ 二手房交房糾紛！
是否通過了中介，合同上有沒有註明。如果通過了中介就會有第三方的合同，去法院起訴你可以讓中介給你作證或出示第三方合同，你就肯定能勝訴。
Ⅳ 二手房買賣糾紛問題
不大，因為在當時的時間你確實不滿足條件，就算你現在滿足了條件，也等於要重新提起訴訟而已，一切還要看舉證。
Ⅵ 二手房買賣糾紛貸款批下首付定金中介費交了一審買方勝訴二審裁定事實不清返回重審但是沒有指出那裡不清
是二審法院在審理上訴案件後，發現一審判決事實不清，或者嚴重違反審理程序的規定，發回一審法院重新審理。作為當事人，可以完全按照一審程序積極應訴就行了。《民事訴訟法》第一百七十條 第二審人民法院對上訴案件，經過審理，按照下列情形，分別處理： (三)原判決認定基本事實不清的，裁定撤銷原判決，發回原審人民法院重審，或者查清事實後改判; (四)原判決遺漏當事人或者違法缺席判決等嚴重違反法定程序的，裁定撤銷原判決，發回原審人民法院重審。
Ⅶ 購買二手房房款付清後房主不交房怎樣寫民事訴訟起訴書
起訴流程
起訴方式民事訴訟法規定的起訴方式有書面起訴和口頭起訴兩種。民事訴訟法第一百零九條規定：「起訴應當向人民法院遞交起訴狀。並按照被告人數提出副本。」只有書寫起訴狀確有困難的，才可以口頭起訴，由人民法院將原告口頭陳述記入筆錄，並告知對方當事人。
起訴狀是原告向人民法院提出訴訟請求的書面依據。根據民事訴訟法第一百一十條規定，起訴狀應當包括以下內容：
1）當事人的自然情況。包括當事人的姓名，性別，年齡，民族。職業、工作單位和住所。法人或者其他組織的名稱。住所和法定代表人或者主要負責人的姓名、職務。這部分內容反映雙方當事人的身份情況，使原、被告特定化。
2）訴訟請求和所根據的事實與理由，這部分是起訴狀的主要內容。原告要在起訴狀中寫明具體的訴訟請求和提出這種請求所根據的事實與理由，包括法律關系存在的事實、發生糾紛的事實、提出訴訟請求的理由等。
3）證據和證據來源、證人姓名和住所。案件事實是否存在，需要證據證明。民事訴訟法規定了原告的舉證責任。因此，原告在書寫起訴狀時，對提出的訴訟請求和提出這種請求的理由，都應該提供證據證明。提供書證、物證的，應在遞交起訴狀時一並遞交人民法院。提供證人證言的，應當寫明證人的住址，便於人民法院調查核對。人民法院記錄原告的口訴，必須逐一問清上述內容，記入筆錄。
Ⅷ 買新房和二手房常見糾紛及應對措施有哪些
編者按：對於普通老百姓來說，買套房子不容易，小編總結了一些在購買新房和二手房過程中容易出現的糾紛，希望大家在購房過程中不要"中招"。
買新房常見糾紛及應對措施
一、 延期交房
開發商沒有按照合同約定的時間交付給購房者。是目前最常見，數量最多，涉及面最廣的房產糾紛。
如何避免：盡量選擇口碑較好，品牌較大的開發商，這樣的開發商更有保障一些，其次就是合同里約定好延期交房的賠償等相關事項。
怎樣維權：遇到延期交房，首先應仔細查看與開發商簽訂的商品房買賣合同，看合同中對延期交房是否有相關規定。如果合同有規定，按照合同中約定的條款執行。如果合同中沒有明確規定，購房者可以退房。
其次，應了解延期交房的認定及賠償標准，除特殊情況外，開發商未按合同約定期限交房，要承擔違約責任，賠償購房者違約金。如果購房人想解除合同，根據《合同法》第114條規定，可以要求開發商承擔合同約定的違約金，同時要求開發商返還購房款及利息。若和開發商溝通無果，可進入法律程序，向法院提起訴訟。
二、房屋質量問題
交房後，因房屋質量問題引起的維權也不少，一般質量問題包括裂縫、脫皮、空鼓、漏水、漏電等。
如何避免：在買房前，要選擇信得過的開發商；看房買房時，在開發商允許的情況下，可以帶專業的人士來檢驗房屋的質量；另外，可以多問下工地上的工人，如果該樓盤有熟人，也可以向其咨詢質量好壞。
怎樣維權： 一般來說商品房交付使用後，房屋主體結構發生質量問題的並不多見，大量發生的是非主體結構問題。一旦市民發現房屋質量方面的問題，可以先找開發商和物業公司進行協商處理；如果開發商和物業公司拖延處理或者是無視業主的投訴，業主可到相關部門進行投訴；必要時，也可藉助訴諸媒體曝光，利用社會輿論的力量，推進維權進度；如果協商未果，特別是涉及賠償問題，業主就需走訴訟、仲裁等司法程序了。
三、擅自更改規劃
開發商為吸引客戶購買，承諾小區規劃有游泳池、大型超市、高達50%以上的綠化率等，但購房者在買房後或者交房入住後，卻發現開發商擅自更改規劃，並沒有兌現當初的承諾。開發商修改規劃的事情也是時有發生。
如何避免：是否寫進合同很重要，開發商對於小區的規劃的具體內容已經口頭的承諾都必須寫進合同才能保證購房者不會被欺騙，即使出了問題，也能維權成功。
怎樣維權：分為兩種情況。一種是開發商只辦完了規劃變更手續，但並沒有開始實際的建設行動。這時候，被侵權的業主可以向當地規劃部門提出書面申請，以程序違法為由，要求規劃部門撤銷開發商的規劃變更許可、停止侵權行為。另一種是建設行為已經開始或完成，這時候，被侵權的業主可以通過法律手段，要求開發商停止建設，並對已被變更的部分恢復原狀。對於不能恢復原狀的，業主可以根據具體情況，要求開發商賠償損失或退房。協商不成的，可以向法院提起訴訟。
四、面積縮水
交房後，發現房屋的實際使用面積比購房合同上所說的，少了好幾個平米，這不白白花了幾平米的錢嗎？
如何避免：買房時，確保合同上的建築面積與產權面積一致，不僅要寫清楚總價和面積，還要寫清楚房屋單價。如果合同不寫房屋單價，當實際面積與產權登記面積不符想追回損失時，一般不會得到支持。買方要對房屋面積有真實性的了解，應不僅僅局限於購房合同對面積的記載以及房產證上登記的面積，有必要在現場勘查時做一簡單測量。
怎樣維權：最高人民法院《關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十四條規定：出賣人交付使用的房屋套內建築面積或者建築面積與商品房買賣合同約定面積不符，合同有約定的，按照約定處理;合同沒有約定或者約定不明確的，按照以下原則處理：面積誤差比絕對值超出3%，買受人同意繼續履行合同，房屋實際面積小於合同約定面積的，面積誤差比在3%以內(含3%)部分的房價款及利息由出賣人返還買受人，面積誤差比超過3%部分的房價款由出賣人雙倍返還買受人。
五、交房稅費糾紛
交房後，開發商巧立名目亂收費，多收費、強行收費、代收費。雖然物價局已對入住的相關費用有明文規定，但個別開發商到交房時仍巧立名目進行收費。收樓時要提前了解物價局的相關收費規定，帶上應繳費用表，與開發商要求的款項相對照。不在合同約定范圍內的費用，交房時業主可以拒絕繳納，發現不合理收費要及時向開發商指出。必要時可向物價局、房管局投訴。
六、附條件交房
一些開發商在交房時，往往提出一些無理的要求。如先交房後驗房，先交費用或者先簽訂免責條款補充協議才給鑰匙。對開發商提取的不合理要求，業主千萬不能答應，必要時，業主們要團結一致，共同維護自己的權益。如今買房，很多的樓盤出現交房即維權的現象。業主在交房時，除了要仔細檢查房子的質量外，還要重點關注開發商交房手續是否齊全、流程是否合理，以最大限度避免收房時被忽悠。畢竟在房地產法律還不健全，消費者維權困難的當今，購房者們還是要多了解相關的房產知識，與其在事情發生後維權，不如在糾紛發生前學會如何避免，將個人損失降到最低。
二手房置業的八項注意
注意1
了解該套「二手房」是否屬於允許出售的房屋因為公有住房「房改」售房時，有些單位還保留有優先收購權。所以，一定要征詢原產權單位同意所購房屋轉讓的書面意見，並簽章。
注意2
了解房屋所有權是否真實、完整、可靠房屋所有權人是否與他人擁有「共有權」關系，房屋有無其他債權、債務糾紛。但最要緊的是，一定要由賣方出示、提供合法的「房屋所有權證」。
注意3
了解所購「二手房」的准確建築面積合同中約定出售房屋的面積應以現在的產權證上註明的為准，其他面積不計在內。此外，還要考察地段、環境、價位和房屋結構、格局、採光條件以及物業管理等相關問題。
注意4
了解購買「二手房」的程序購買「二手房」買賣雙方必須要簽訂《房屋買賣合同》，並到房屋所在區、縣國土房管局市場交易管理部門，辦理已購住房出售登記、過戶和繳納國家規定的稅費手續。
注意5
了解屋內設施的交驗細節有些業主在簽訂合同時常常口頭向客戶保證，屋內裝修的鋁合金門窗、地板、空調以及櫃子、熱水器可以全部贈送。結果到實際交房時客戶卻發現門窗被卸、地板被撬、屋內狼藉不堪，而業主承諾的空調、熱水器更是不見蹤影。
注意6
付款方式在購房合同簽訂過程中，必須注意付款方式的一個個環節。比如，買賣雙方可以約定，在付款方式的選擇上標明，在簽訂《房屋買賣合同》時，客戶即支付相當於房價款百分之多少的定金給業主或中介公司等。
注意7
交房時間在合同簽訂的時候還應該明確註明房屋交驗時間是在過戶後第幾個工作日或雙方約定的其他時間；房屋交驗前產生的費用及房屋交驗時產生的費用由誰承擔；另外，雙方的其他約定也需在合同中註明。
注意8
（以上回答發布於2017-03-29，當前相關購房政策請以實際為准）
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Ⅸ 二手房買賣交易中出現房屋質量糾紛如何處理求答案
買賣合同的出賣人應就買賣標的物向買受人承擔質量瑕疵擔保責任。但由於「二手房」買賣中的標的物一般已使用一定年限，並存在裝修、裝飾等現狀，買受人對房屋的瑕疵狀況也應有理性的判斷。因此，對於出賣人故意隱瞞房屋質量瑕疵的，應承擔賠償責任。對於出賣人已如實告知瑕疵或買受人已明知瑕疵的，則出賣人不承擔責任。對於房屋的隱蔽瑕疵，如並非出賣人在裝璜、使用過程中所產生，而系房屋本身所固有的，若沒有證據證明出售一方對此是知曉的，出賣人亦不承擔瑕疵擔保責任，但買受人可以房屋所有人身份，依據因合同轉讓而取得的權利，向開發商主張保修責任或賠償責任。