仲裁物業糾紛

『壹』 物業公司與業主發生糾紛怎麼辦

解決方式：

一、雙方當事人通過協商調解解決。

物業管理民事糾紛的調解，包括民事調解和行政調解兩種。民事調解由爭議雙方當事人共同選定一個機構、和個人，由第三方依據雙方的意見和授權提出解決意見。

經雙方同意並執行，由此化解糾紛。但此種方式的調解不具有法律效力。調解結束後，如果當事人一方拒不執行約定的事項，則糾紛依然得不到解決。

物業管理糾紛的行政調解則是藉助主管政府的勢力進行調解處理，但這種處理如一方不遵守執行，則要藉助其他手段解決。

民間的調解和行政調解與仲裁或訴訟程序中的調解是不同的。仲裁或訴訟中的調解是仲裁程序中的一個環節，不具有獨立性。

二、通過仲裁的方法解決物業管理糾紛。

依據我國《仲裁法》的規定：「平等主體的公民、法人或其他組織之間發生的合同糾紛和其他財產權益糾紛，可以仲裁。」

仲裁庭管轄物業管理糾紛的依據是當事人認定的協議。仲裁協議有兩種方式：一種是在訂立合同時就約定一個條款，說明一旦有爭議就提交仲裁，這叫仲裁條款;另一種方式是雙方當事人出現糾紛後臨時達成提交仲裁庭的書面協議。

(一)仲裁協議要寫明以下內容：

1、請求仲裁的意思表示;

2、仲裁事項;

3、待定的仲裁委員會。

注意：達成仲裁協議的爭議，不得向法院起訴;即使起訴，法院也不受理。

(二)仲裁處理的一般程序是：

1、一方當事人向待定的仲裁委員會提交仲裁申請書;

2、委員會於收到申請書後5日內決定立案或不立案;

3、立案後在規定期限內將仲裁規則和仲裁員名冊送申請人，並將仲裁申請書副本和仲裁規則、仲裁員名冊送達被申請人。

4、被申請人在規定期限內答辯，雙方按名冊待定仲裁員。普通程序審理 時由三名仲裁員組成，雙方各選一名，仲裁委員 會指定一名任首席仲裁員;案情簡單、爭議標的小的，可以適用簡易程序，由一名仲裁員審理;

5、開庭：庭審調查質證、辯論、提議調解;

6、製作調解書或調解不成時製作裁決書;

7、當事人向法院申請執行。

與司法審判的兩審終審制不同，眾裁裁決是一裁終局的。

三、通過訴訟方法解決物業管理糾紛。

物業管理民事糾紛的訴訟程序大體上有以下幾個驟：

1、當事人一方(原告)提交起訴狀，起訴到法院;

2、法院立案後將起訴狀副本送達被告;

3、被告提交答辯狀;

4、開庭：調查、辯論、調解;

5、製作調解書或一審判決書;

6、雙方均不上訴，則判決書生效;或一方不服提起上訴，進入第二審程序;

7、第二審審理：製作二審調解書或下達二審判決書，此為終審判決，不得上述;

8、執行。

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物業管理公司糾紛：

(一) 基於物業管理合同的糾紛

依據業主和開發商之前簽訂的或者由業主委員會於專門的物業管理公司簽訂的有關物業管理合同，雙方確立一系列權利義務。如物業公司承擔安全及服務義務。

如果物業管理公司顛倒市場主體的位置和不履行應承擔的義務，管而不理，致使業主享受不到繳費後的服務。或者，業主因為種種原因拒繳物業管理費。

這些都可能引起糾紛。而且，由於我國目前物業管理市場體制發展不成熟，主要是物業管理公司不作為導致糾紛發生，進而引發各種極端事件。

根據最高人民法院2000年法發 [2000]26號文件即《民事案件案由規定(試行)》第一部分的規定，這類糾紛本質上屬於合同糾紛。應當按照合同法等相關法律進行處理。

(二) 物業管理公司侵犯業主權益的糾紛

第一種類型中，物業管理公司也侵犯了業主的合法權益，但因為是因為基於物業管理合同發生，而且往往是消極侵權，所以將其單列。

第二種類型特指，物業管理公司的積極侵權行為引起的糾紛。例如侵佔業主財產，阻撓業主成立業主委員會，侵佔業主共有房產等等。

這類糾紛一般與物業管理服務合同的履行沒有直接關系，屬於一般侵權糾紛，最高院《民事案件案由規定(試行)》講物業管理糾紛不加區別地規定為合同糾紛欠妥。當然，第一類和第二類往往會同時發生，出現競合的現象。根據民法通則的規定，當事人由選擇權。

(三) 開發商遺留問題引起的糾紛

業主入主後，還可能出現公攤面積不清、房屋質量不合格或不符合約定、開發商在賣房過程中的許多承諾未能按時兌現……嚴格地講，這類糾紛與物業管理公司沒有直接關系。

而屬於業主與開發商的糾紛。但是因為這些問題往往是在業主入住以後出現，而且物業管理公司對物業的維護管理負有責任。

『貳』 因態度差拒交物業費，物業申請仲裁，該怎麼辦

1、「執照上赫然印著「三級」。三級的標準是什麼？是運作一年評為優秀企業的！」：
（1）你是否應當交物業費，與物業選聘程序是否合法有關系。
（2）物業選聘程序，初期由開發商選定，如果業主對開發商選定的物業公司不滿意、或是對其資質有懷疑的：可以經業主委員會專有部分佔建築物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。

2、「因態度差拒交物業費」：
（1）關鍵是，你們有什麼證據能證明物業工作人員態度差？有錄音、錄像、證人，還是到仲裁庭後物業的人員會承認？
（2）如果有證據證明物業的人說「什麼都不管」、態度極差：你們無過錯，導致物業費不能正常及時繳納的，過錯在物業方，仲裁的結果最多也就是讓你們按物業規定繳費而已，而且你們還有權要求物業解釋收費規定的條款。
（3）如果你們沒有證據證明：物業多次派多人收費你們拒交，仲裁的結果有可能讓你們補繳、同時還可能讓交滯納金或賠償延期繳納的違約損失。

3、「後物業去仲裁申請立案了，仲裁的人來我家讓簽一個什麼協議，選定仲裁人，我對這方面實在不了解」：
（1）不太清楚物業的人是去申請了仲裁還是去法院起訴了？如果是仲裁，應當有雙方簽定的仲裁協議才可以，或者你們購房時在購房合同中有業主同意有糾紛提交仲裁的條款？如果，沒有雙方簽字的仲裁協議或是仲裁條款，仲裁委無權管轄，你們可以不理。但如果有仲裁協議或仲裁條款，你方應積極收集證據參與仲裁，維護自己的合法權益。
（2）以你的購房合同中有仲裁協議或仲裁條款為基礎分析：現在應是讓你們和物業一起去選定仲裁員，應當到仲裁委了解一下仲裁員的名單，選擇一個你們信得過的仲裁員。如果你們不去，物業選定一個仲裁員或是不選，會由仲裁委指定仲裁員，可能會對你們不利。

4、「我們該怎麼辦能維護我們的權利？」：
（1）查看一下你們的購房協議或合同，或者你們簽的與物業的服務合同，看其中是否有雙方同意糾紛提交仲裁的條款。
（2）如果有以上條款，就去仲裁委選定一個仲裁員，然後回家收集證據證明物業態度太差、服務太差、資質有假等，總之要找到能證明你不是無故拒交物業費的證據。
（3）按仲裁委的通知參加仲裁，如果你們有自己的主張，還可以在仲裁時提出反請求，比如要求物業解釋清楚收費項目及依據、端正服務態度、向業主賠禮道歉等。
（4）請學習一下相關的法律知識，建議學校：《中華人民共和國仲裁法》《物業管理條例》、《最高人民法院關於審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》，可以在網路搜索，網路或網路言文庫中都有。

5、「我們真的不希望這樣的人承包我們小區的物業，當初簽沒簽什麼合同，和誰簽的，我們也不知道。拒交物業費的原因是對方態度惡劣，後來據我所知物業老闆和多家住戶發生沖突。物業費貴，物業本身卻不符合三級標准，還有救市物業老闆的態度問題。很多住戶都在聲討。但我們家這種情況對我們來說有利嗎？到底該怎麼做呢？」：
那就聯合專有面積超過一半的業主，要求召開業主大會解除與物業的合同，重新選聘合適的物業公司。一家一戶以不交物業費的形式抗爭，沒有太大的意義。

『叄』 物業管理民事糾紛仲裁的特點包括什麼等

物業管理糾紛的處理方式有以下三種：
1、糾紛各方以和平協商方式達成協議解決內；
2、糾紛各方通過第三方介容入主要是當地房管局、居委會、街道辦事處或鎮政府調解機構參與調解的方式達成協議；
3、糾紛各方在1,2二種方式無法達成一致協議的情況下通過仲裁、法院訴訟的方式解決糾紛。
我國民法通則和民事訴訟法規定中有人民調解制度，有一方不同意調解那麼只能通過仲裁或訴訟程序進行仲裁或判決，仲裁是一局終裁製，判決是二局終裁製，法律文書生效後，贏方可以申請當地人民法院強制執行。

『肆』 物業管理糾紛的仲裁解決案例

一是自願性
一項糾紛產生後，是否將其提交仲裁，交與誰仲裁，仲裁庭的組成人員如何產生，仲裁適用何種程序規則和哪個實體法，都是在當事人自願的基礎上，由當事人協商確定，故仲裁能充分體現當事人意思自治。
二是專業性

由於仲裁對象多為合同糾紛或財產權益糾紛，常常涉及復雜的法律、經濟貿易和技術性問題，所以，各仲裁委員會都擁有分專業的仲裁員名冊，供當事人選定仲裁員，而仲裁員一般都是各行業的專家，這樣就能保證仲裁的專業權威性。

三是國際性
隨著世界經濟一體化和我國加入WTO，仲裁案件的來源、當事人、仲裁庭組成直至裁決的執行，都具有更多的國際性因素。特別是仲裁國外執行方面的優勢是法院所不具有的。

四是靈活性
仲裁程序上不像訴訟那樣嚴格，很多環節在協商的基礎上可被簡化，仲裁文書在格式和內容上都可以較為靈活的處理。不實行地域或級別管轄。在代理人方面的規定也較法院寬松。

五是保密性
仲裁實行不公開審理原則，仲裁員、仲裁庭秘書都負有保密義務，為當事人保守商業秘密。

六是快捷性
仲裁實行一裁終局，有利於當事人之間的糾紛迅速解決。

七是經濟性
具體表現在時間的節省導致費用節省；仲裁收費相對較低；由仲裁引起的商業損失較少。

八是獨立性 法律規定，仲裁機構獨立於行政機關，仲裁機構之間也無隸屬關系，仲裁獨立進行，不受任何機關、社會團體和個人干涉，仲裁庭在審理案件時，也不受仲裁機構干涉。

『伍』 物業費糾紛仲裁後當事人拒不執行怎麼辦

物業費過高，所以沒有交納物業費，物業費糾紛，仲裁之後當事人拒不執行，那麼可以採取法院訴訟的方式，要求對方交物業費。

關於物業費。

物業管理公司為業主或用戶提供的管理和服務項目，向業主或者用戶收取物業管理費時天經地義的。但是無論如何，有關物業管理費的事宜，物業公司應當符合我國法律法規的相關規定。

商品房的物業管理費一般由以下一些項目構成： (1)公共物業及配套設施的維護保養費用，包括外牆、樓梯、步行廊、升降梯(扶梯)、中央空調系統、保安系統、電視音響系統、電話系統、配電器系統、給排水系統及其他機械、設備、機器裝置及設施等。 (2)聘用管理人員的薪金，包括工資、津貼、福利、保險、服裝費用等。 (3)公用水電的支出，如公共照明、噴泉、草地淋水等。 (4)購買或租賃必需的機械及器材的支出。 (5)物業財產保險(及各種責任保險的支出。 (6)垃圾清理、水池清洗及消毒滅蟲的費用。 (7)清潔公共地方及幕牆、牆面的費用。 (8)公共區域植花、種草及其養護費用。 (9)更新儲備金，即物業配套設施的更新費用。 (10)聘請律師、會計師等專業人士的費用。 (11)節日裝飾的費用。 (12)管理者酬金。 (13)行政辦公支出，包括文具、辦公用品等雜項以及公共關系費用。 (14)公共電視接收系統及維護費用。 (15)其他為管理而發生的合理支出。

物業維修范圍。

1、物業負責管理房屋的公用部位，是指一棟住宅樓中業主、物業使用人共用房屋的基礎、內外承重牆體、梁、板、柱、屋頂等，此外還有樓梯間、通道、專用房間、外牆面、屋面防水、樓內自行車存車庫等。

2、共用設施是指住宅區內業主、物業使用人共用的非市政道路、路燈、綠化、建築小品、化糞池、非市政排水管線、窖井、非營利性的休閑廣場和健身器械等。

3、共用設備是指住宅樓內業主、物業使用人共用的下水管線、落水管、電梯、避雷裝置、電氣線路、加壓泵房；非業主、物業使用人自行安裝的住宅入口防盜門及住宅區內電子監控系統、電控門、垃圾桶、垃圾箱。