合作開發房地產墊資糾紛

Ⅰ 合作開發房地產，以土地作為投資的一方違約造成工程無法進行，資金投資方有優先受償權嗎

追究以土地作為投資一方的違約責任。
相關違約責任合同上應明確了的。
法律依據就是合同違約 ，要求對方按合同賠償。
在此基礎上，可以申請法院 ，對工程處理後資金對方應分得的部分做為對方給你的合同違約補償。
這個事，必須走法院流程了。

Ⅱ 房地產合作開發投資資金受法律保護嗎

肯定受保護啦
房地產開發過程中所涉及的各類合同注意事項

房地產開發過程所經常涉及的合同主要有以下幾類：1土地使用權出讓（轉讓）合同；2建築工程承包合同；3合作開發房地產合同；4房屋拆遷安置補償合同；5房地產項目轉讓合同；6建設用工程物資采購合同；7房地產銷售代理合同、8商品房（預）銷售合同。

一、所有合同的簽訂都應該注意的問題

1主體是否合法、是否具有相應的主體資格。具體應該包括；對方師父具有相應的資質、師父具有履約能力、信譽狀況等。

2合同內容不得有違反國家的禁止性規定、這就要求法務人員對國家的相關法律法規有詳細的了解。

3合同條款要否完備、明確。合同條款中應對合同的標的、數量、質量、款項、履約期限、履約方式、交付地點等都應該加以約定，且約定應盡可能的清晰、明確、完整、覺不能含混不清或者模凌兩可。
4對有可能出現的違約情況要加以考慮，規定相應的違約責任（包括合同的解除）。對我方可能出現的違約要規定相對較輕的違約責任：對對方條款的審查、恰恰相反。
5應約定正義管轄權條款。盡量將約定由我方所在的人名法院管轄。不能達成一致的。則應約定雙方所在地人民法院都有管轄權。
6明確合同的簽訂地。盡量將合同簽訂地約定在我方所在地或作為最後一方簽字，以取得我方公安機關對涉嫌犯罪案件的管轄權。
7對方的簽約人人是預備相應的許可權，即是否是企業的法定代表人或者由企業授權的經辦人。應該要求簽約人出事相應的證明文件，並仔細核查證明文件。
8簽章應包括對方單位的公章一級授權代表的簽字，如果對方公章為法人的分支機構公章或內設機構，還應要求其提供所屬法人機構的授權書。對人為自然人的，簽章應由本人簽字並按手印。所有的印章和簽字有應清晰完整。
9合同落款處應有簽訂的具體時間。簽約人簽字時也應該留下具體的時間。
10盡量爭取對方提供合同擔保。如約定了擔保條款，還應注意擔保條款是否可以得到落實；如由擔保人提供擔保的，應審查擔保人是否有擔保資格和擔保能力。如提供擔保財產的，應審查擔保財產是否可以抵押，並盡量辦理抵押登記（部分財產必須辦理登記）
11合同附件應與主合同相一致。
12合同訂立之後如要變更、應採取書面形式。

二、房地產合同應注意的問題
(一)土地使用權出讓(轉染)合同
1審查出讓方的資質。如果出讓方為行政機關、應注意只有市、縣人民政府土地管理部門才有權出讓土地，其他以各類開發區管理委員會等名義出讓土地的無效，如果出讓方為民事主體，應注意審查出讓方是否擁有該土地的使用權和使用期限。
2審查出讓土地是否有瑕疵，主要要審查一下幾個方面、（該土地使用是否可以出讓，是否辦妥農轉用，土地徵用手續）2該土地上的房地產是否被抵押，（如轉讓人在地上舍友抵押權，在轉讓時主債務未受清償，因設定咿呀權而發生的權利義務關系則隨之轉讓給受讓人）3與土地使用權和地上物有關的稅，費出讓是否繳清。4在該土地上建造工程工程款是否已經付清（債隨地走）5該土地上的建築物一級該土地是否出租給第三人。
3在合同中應該明確完備的載明轉讓土地的位置，面積、原出讓合同設定的用途，是否已進行基礎設施和公用設施的建設，以及建築物之佔地與建築面積，用途等，其他與轉讓價金的確定有關聯的地上定著物如水渠、路橋和附著物如樹、竹、花卉、園林等均可在合同中一一寫明。
4應注意出讓土地的價格不得低於當地政府按照國家規定確定的最低價否則合同無效、
5在轉讓合同中應對轉讓等級的時間加以約定，並明確合同各方有提交登記資料、幾級配合等級的義務。
6應對出讓方式加以明確規定。
7應盡量規定價金的支付與轉讓登記同時進行
（建築工程承包合同）
1審查承包方的資質。除應審查承包方的資質情況，施工能力、社會信譽、財務情況外，還應該審查承包方是否具備法人資格。因為這涉及到工程事故組人的分擔等問題。同時和應注意承包方的二級公司和工程處不能對外簽訂合同。
2合同中應對下列問題進行明確的規定，雙方一般責任，施工組織涉及和工期，質量與檢驗、合同價款及支付方式、材料供應、設計變更、竣工於結算等。
3下列問題的規定一起應重視1明確規定合同價款及其計算方式2保修期的長短、同時應規定支付工程款時留一部分作為保修款，至保修期滿後在支付。工程交付的標准。4材料設備供應的具體內容、品種、規格、數量、單價、質量等級、提供的時間和弟弟昂應該具體且明確。同時應約定供應承擔的具體責任。還應約定供應材料和設備的結算方法
4應對是否允許分包進行規定，如允許。則應盡量規定承包方分包的，分包方須通過發包方的審核、同時禁止分包單位在分包
5應對工程的質量等級進行明確規定
6應規定、施工方在竣工後應該在交房同時提交施工技術資料，否則，應承擔違約責任。像發包方交納工程總價款的百分之五的違約金，以免承包方在竣工後不按時把施工過程中的一些技術資料交給發包方，致使發包方不能申請房屋產權證書、造成損失。

（合作開發房地產合同）
1前期審查應著重審查一下幾個方面內容
1合作方的資質、信譽等、2以土地使用權合作方的土地使用性質3合作方是否取得了項目開發所需的審批文件
2合同條款中應注意一下幾個方面的內容

1應明確合作方式，是成立項目公司進行開發，還是不成立項目公司進行開發，如不成立項目公司，是各方聯名開發，還是有一方或數方隱名參與開發。如成立項目公司，不論是否中外合資，合作經企業。均需對其公司的組織形式，主要機構如股東會董事會，經營管理人員及其運作機制進行約定。
2成立項目公司合作開發的，要明確注冊資本投入方式以及注冊資本與投資總額的差異的處理對策及相應的責任
3以土地使用權入股組成項目公司的，土地使用權須作評估
4以籌建處或其他名義合作開發的，須使之成為能獨立承擔權利義務的其他經濟組織，並明確合作籌建各方的權利義務
5合作開發一方以土地使用權作為合作投資的，應辦理土地使用人和使用性質的變更登記手續，並明確有關費用的承擔方式和責任人
6一個地塊上合作開發設計幾個性質不同的項目，應分別立項，分別進行審批並辦理不同的證照。
7合作開發各方的投資回報的方式嗎，應按是否以開發項目的房屋為標的分別規定權利義務，投資回報約定分房的，應明確房屋分配的具體方法，投資回報約定分配利潤的，應約定利潤的計算以及分配方式。
8在當事人訂立的合作開發合同中，只有合作各方共享利潤，共擔風險、才能認定為合法有效的合同，除此之外，均不視為合法有效的合作行為。
9合作開發合同應約定建築面積增加時的政府批准手續和加面積成本，增加分擔及面積分配方式、
10合作合同應具體約定一旦合同被確認無效或不生效時的具體處理方法
11應付項目的工程進行明確的規定
12應對合作各方在合作中的責任進行明確的規定

（房屋拆遷安置補償合同）
1審查拆遷房屋是否符合安置補償條件。違章建築不受法律保護，不能享受拆遷補償安置待遇。
2審查簽約人是否為拆遷房屋的所有人，是否具備相應的民事能力。
2合同條款中明確規定一下幾個方面的內容
1被拆遷房屋的基本情況。包括房屋土地使用權取得方式，房屋產權證號碼，房屋的結構，面積，地點，層次，朝向，年限及被拆遷人家庭的結構等。有附屬用房、地下室、附著物的都應列明。同時對房屋內用水、用電、供氣、同學和其他需要列明的重要設施需動遷的也要在基本情況中註明。
2唄拆遷房屋的評估情況。不管是貨幣補償還是產權調換，為防止拆遷過程中低值高估和高值低估等不正常情況，都應請具備資質的評估機構對被拆遷房屋區位、用途、結構、成新、層次、建築面積等基本因素結合行業規定進行評估的情況
3拆遷補償安置方式。要根據被拆遷人的意願確定拆遷補償安置方式，非被拆遷人的真實意思表示的，法律不能認可，如果是實行產權調換的，還應該根據實際情況表明安置用房建築面積，地點、層次、戶型結構、朝向、交付時間等。
4拆遷期限、過度方式，過度用房地點、面積。搬遷補助費、拆遷補償費用支付辦法等、違約責任。拆遷人與被拆遷人就房屋拆遷期限、周轉房過渡期限、安置房交付期限等還可約定違約責任及爭議解決辦法。
（房地產項目轉讓合同）
1前期工作
如果我方為出讓方，應審查一下內容
1辦理項目土地使用權為劃撥取得的，應辦理土地使用權出讓手續
2辦理項目土地使用權的變更登記手續
3辦理房地產開發項目轉讓的備案手續，具體向房地產開發主管部門辦理
4辦理建設工程規劃許可證及建設工程施工許可證的更名手續，具體向規劃管理部門和建設管理部門辦理，
5辦理其他根據有關政府部門要求需要辦理更名或備案的手續如果我方為受讓方、應審查一下內容
1、轉讓方是否已經取得項目所在地塊的建設用地批准證書或房地產權證。
2、轉讓方是否斥候建設工程規劃許可證和建設工程施工許可證
3、項目土地使用權為出讓取得的，房屋建設應達到開發投資額的百分之二十五以上
4、轉讓人是否是項目所有人
2合同中所應注意的事項
1轉讓項目已有的各種政府批文均必須在合同中列明，包括立項和規劃批文等
2項目轉讓應符合開發不同階段的政府有關允許轉讓的條件
3已成立項目公司已公司股權轉讓方式轉讓全部或部分房地產項目應按公司法有關規定辦理工商變更登記手續，同時辦理房地產轉讓的變更登記手續
4成立項目公司的轉讓方的債權債務要明確，潛在債務的澄清，要約定公告程序
5未成立項目公司已合作各方的投資權益內部轉讓全部或部分房地產項目，應按項目土地使用的不同情況，申辦變更理想和土地使用的批准手續，轉讓給合作各方以外當事人的，須獲得院合作方及受讓方的一致同意。
6轉讓的項目如尚未辦理土地出讓手續或雖已辦理了出讓手續轉讓時尚未付清出讓的承擔方式
7項目轉讓時，項目未按時出讓合同約定的期限和條件進行開發，轉讓合同應約定補辦政府主管部門認可手續及具體責任人
8項目轉讓時，按出讓合同的土地使用年限已開始使用的，轉讓合同約定的土地使用年限應做相應扣除
9房地產項目轉讓前已實行預售的，應約定轉讓雙方通知預購業主，並明確因此引起相應的責任的處理方法。
10以轉讓項目公司股權方式轉讓的應約定，項目公司概況，股權轉讓比例，價格，支付方式，現有資產的認定，需出示原公司股東會決議並辦理工商變更登記手續等
（六）建設工程物資采購合同
1審查對方資質
2雖然采購合同可以採用口頭形式，但在實踐中必須盡量採取書面形式以免以後發生爭議
3合同條款注意事項
1、注意合同你的格式、在采購合同中、大多是提供方提供的格式合同，合同的條款都是固定的，這對供方比較有利，如果我們作為需方來簽訂此類格式合同，要注意對方提供的合同中有沒有免除或限制供方責任的條款，如果有，一定要要求其說明清楚，盡量遵循公平原則協商確定雙方的權利與義務，以免發生被動局面
2、對於采購物資的品牌、型號、等級、單價、數量等都要詳細明確的規定，在標注產品的數量。
3、應對交貨期限、交貨方式、交貨地點加以明確規定。盡量規定由銷售方送貨，將運輸過程中的風向留給供貨方。
4、應規定定金條款、待貨物交付後再付全款
5明確違約責任。對采購物資的品牌、型號、等級、交貨地點、交貨期限、交貨方式的變動造成的違約責任予以明確的規定
（七）房地產銷售代理合同
1前期審查、除了審查對方的信譽外、還應注意、我國商品房銷售管理辦法中的規定
2在合同條款中，應注意一下幾方面。
1、明確委託銷售房產的位置、類型、面積
2、應對房地產銷售代理方式予以明確規定，寫明是一般的代理，獨家代理還是包銷。
3明確代理銷售的期限以及銷售任務，既要寫明在多長時間內銷售多少數額的房產
4對代理銷售方在銷售期間所產生費用的負擔應明確規定
5應明確規定傭金的支付方式和時間
6除在代理合同里設獎勵條款外還應該設定懲罰條款，使代理商更加明確自己的責任。
7應明確規定代理銷售方的廣告宣傳必須真實，我方有權對代理銷售方的廣告進行審查，並具體規定違反發布廣告應承擔的責任
（商品房預售合同）
1前期審查應著重審查購買方的支付能力，對於某些特殊單位還應審查其是否具有購房資格，同時我方應取得國有土地使用證和預售商品房許可證，以免預售合同被宣布無效
2在合同條款中應注意以下方面
1、應詳細規定預售房的位置、土地使用年限、
2、規定預售房的面積時，應詳細說明建築面積、土地面積、基地分攤、公用分攤等、同時應規定相應的誤差。
3、應該考慮我方的實際履行能力規定房產交付時間。同時應規定延遲交付的免責事由。
4、規定預售房的價款應說明每平方米的單價、同時規定價款的支付方式以及支付時間、還應規定購買方如逾期未能支付價款後利益的計算方式以及超過一定期限後的我方有權出售該房產。
5應要求購買方支付一定的定金、並規定違約定金的處理方式。
6應規定產權轉移的時間以及方式
7應規定購買方購買後房產的使用性質以及相關義務
8應規定購買方在未取得房產產權前不得將房產抵押、轉讓、否則後果自負
9房屋質量容易產生糾紛、因此對質量情況、保質期、附屬設備保質期加以規定
10應對房產的附隨設施的使用進行規定

Ⅲ 解決合作開發房地產合同糾紛的法律依據有哪些

《中華人民共和國城市房地產管理法》
第三十七條房地產轉讓，是指房地產權利人通過買賣、贈與或者其他合法方式將其房地產轉移給他人的行為。
第三十八條下列房地產，不得轉讓：
(一)以出讓方式取得土地使用權的，不符合本法第三十九條規定的條件的;
(二)司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產權利的;
(三)依法收回土地使用權的;
(四)共有房地產，未經其他共有人書面同意的;
(五)權屬有爭議的;
(六)未依法登記領取權屬證書的;
(七)法律、行政法規規定禁止轉讓的其他情形。
第三十九條以出讓方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，應當符合下列條件：
(一)按照出讓合同約定已經支付全部土地使用權出讓金，並取得土地使用權證書;
(二)按照出讓合同約定進行投資開發，屬於房屋建設工程的，完成開發投資總額的百分之二十五以上，屬於成片開發土地的，形成工業用地或者其他建設用地條件。
轉讓房地產時房屋已經建成的，還應當持有房屋所有權證書。
第五十五條住宅用房的租賃，應當執行國家和房屋所在城市人民政府規定的租賃政策。租用房屋從事生產、經營活動的，由租賃雙方協商議定租金和其他租賃條款。
《中華人民共和國合同法》
第九章買賣合同
第一百三十條買賣合同是出賣人轉移標的物的所有權於買受人，買受人支付價款的合同。
第一百三十一條買賣合同的內容除依照本法 第十二條的規定以外，還可以包括包裝方式、檢驗標准和方法、結算方式、合同使用的文字及其效力等條款。
第一百三十二條出賣的標的物，應當屬於出賣人所有或者出賣人有權處分。
法律、行政法規禁止或者限制轉讓的標的物，依照其規定。
第一百三十三條標的物的所有權自標的物交付時起轉移，但法律另有規定或者當事人另有約定的除外。
第一百三十四條當事人可以在買賣合同中約定買受人未履行支付價款或者其他義務的，標的物的所有權屬於出賣人。
第一百三十五條出賣人應當履行向買受人交付標的物或者交付提取標的物的單證，並轉移標的物所有權的義務。
第一百三十六條出賣人應當按照約定或者交易習慣向買受人交付提取標的物單證以外的有關單證和資料。
第一百三十七條出賣具有知識產權的計算機軟體等標的物的，除法律另有規定或者當事人另有約定的以外，該標的物的知識產權不屬於買受人。
第一百三十八條出賣人應當按照約定的期限交付標的物。約定交付期間的，出賣人可以在該交付期間內的任何時間交付。
第一百三十九條當事人沒有約定標的物的交付期限或者約定不明確的，適用本法第六十一條、第六十二條第四項的規定。
第一百四十條標的物在訂立合同之前已為買受人佔有的，合同生效的時間為交付時間。
第一百四十一條出賣人應當按照約定的地點交付標的物。
當事人沒有約定交付地點或者約定不明確，依照本法第六十一條的規定仍不能確定的，適用下列規定：
(一)標的物需要運輸的，出賣人應當將標的物交付給第一承運人以運交給買受人;
(二)標的物不需要運輸，出賣人和買受人訂立合同時知道標的物在某一地點的，出賣人應當在該地點交付標的物;不知道標的物在某一地點的，應當在出賣人訂立合同時的營業地交付標的物。
第一百四十二條標的物毀損、滅失的風險，在標的物交付之前由出賣人承擔，交付之後由買受人承擔，但法律另有規定或者當事人另有約定的除外。
第一百四十三條因買受人的原因致使標的物不能按照約定的期限交付的，買受人應當自違反約定之日起承擔標的物毀損、滅失的風險。
第一百四十四條出賣人出賣交由承運人運輸的在途標的物，除當事人另有約定的以外，毀損、滅失的風險自合同成立時起由買受人承擔。
第一百四十五條當事人沒有約定交付地點或者約定不明確，依照本法第一百四十一條第二款第一項的規定標的物需要運輸的，出賣人將標的物交付給第一承運人後，標的物毀損、滅失的風險由買受人承擔。
第一百四十六條出賣人按照約定或者依照本法第一百四十一條第二款第二項的規定將標的物置於交付地點，買受人違反約定沒有收取的，標的物毀損、滅失的風險自違反約定之日起由買受人承擔。
第一百四十七條出賣人按照約定未交付有關標的物的單證和資料的，不影響標的物毀損、滅失風險的轉移。
第一百四十八條因標的物質量不符合質量要求，致使不能實現合同目的的，買受人可以拒絕接受標的物或者解除合同。買受人拒絕接受標的物或者解除合同的，標的物毀損、滅失的風險由出賣人承擔。
第一百四十九條標的物毀損、滅失的風險由買受人承擔的，不影響因出賣人履行債務不符合約定，買受人要求其承擔違約責任的權利。
第一百五十條出賣人就交付的標的物，負有保證第三人不得向買受人主張任何權利的義務，但法律另有規定的除外。
第一百五十一條買受人訂立合同時知道或者應當知道第三人對買賣的標的物享有權利的，出賣人不承擔本法第一百五十條規定的義務。
第一百五十二條買受人有確切證據證明第三人可能就標的物主張權利的，可以中止支付相應的價款，但出賣人提供適當擔保的除外。
第一百五十三條出賣人應當按照約定的質量要求交付標的物。出賣人提供有關標的物質量說明的，交付的標的物應當符合該說明的質量要求。
第一百五十四條當事人對標的物的質量要求沒有約定或者約定不明確，依照本法第六十一條的規定仍不能確定的，適用本法第六十二條第一項的規定。
第一百五十五條出賣人交付的標的物不符合質量要求的，買受人可以依照本法第一百一十一條的規定要求承擔違約責任。
第一百五十六條出賣人應當按照約定的包裝方式交付標的物。對包裝方式沒有約定或者約定不明確，依照本法 第六十一條的規定仍不能確定的，應當按照通用的方式包裝，沒有通用方式的，應當採取足以保護標的物的包裝方式。
第一百五十七條買受人收到標的物時應當在約定的檢驗期間內檢驗。沒有約定檢驗期間的，應當及時檢驗。
第一百五十八條當事人約定檢驗期間的，買受人應當在檢驗期間內將標的物的數量或者質量不符合約定的情形通知出賣人。買受人怠於通知的，視為標的物的數量或者質量符合約定。
當事人沒有約定檢驗期間的，買受人應當在發現或者應當發現標的物的數量或者質量不符合約定的合理期間內通知出賣人。買受人在合理期間內未通知或者自標的物收到之日起兩年內未通知出賣人的，視為標的物的數量或者質量符合約定，但對標的物有質量保證期的，適用質量保證期，不適用該兩年的規定。
出賣人知道或者應當知道提供的標的物不符合約定的，買受人不受前兩款規定的通知時間的限制。
第一百五十九條買受人應當按照約定的數額支付價款。對價款沒有約定或者約定不明確的，適用本法第六十一條、第六十二條第二項的規定。
第一百六十條買受人應當按照約定的地點支付價款。對支付地點沒有約定或者約定不明確，依照本法 第六十一條的規定仍不能確定的，買受人應當在出賣人的營業地支付，但約定支付價款以交付標的物或者交付提取標的物單證為條件的，在交付標的物或者交付提取標的物單證的所在地支付。
第一百六十一條買受人應當按照約定的時間支付價款。對支付時間沒有約定或者約定不明確，依照本法第六十一條的規定仍不能確定的，買受人應當在收到標的物或者提取標的物單證的同時支付。
第一百六十二條出賣人多交標的物的，買受人可以接收或者拒絕接收多交的部分。買受人接收多交部分的，按照合同的價格支付價款;買受人拒絕接收多交部分的，應當及時通知出賣人。
第一百六十三條標的物在交付之前產生的孳息，歸出賣人所有，交付之後產生的孳息，歸買受人所有。
第一百六十四條因標的物的主物不符合約定而解除合同的，解除合同的效力及於從物。因標的物的從物不符合約定被解除的，解除的效力不及於主物。
第一百六十五條標的物為數物，其中一物不符合約定的，買受人可以就該物解除，但該物與他物分離使標的物的價值顯受損害的，當事人可以就數物解除合同。
第一百六十六條出賣人分批交付標的物的，出賣人對其中一批標的物不交付或者交付不符合約定，致使該批標的物不能實現合同目的的，買受人可以就該批標的物解除。
出賣人不交付其中一批標的物或者交付不符合約定，致使今後其他各批標的物的交付不能實現合同目的的，買受人可以就該批以及今後其他各批標的物解除。
買受人如果就其中一批標的物解除，該批標的物與其他各批標的物相互依存的，可以就已經交付和未交付的各批標的物解除。
第一百六十七條分期付款的買受人未支付到期價款的金額達到全部價款的五分之一的，出賣人可以要求買受人支付全部價款或者解除合同。
出賣人解除合同的，可以向買受人要求支付該標的物的使用費。
第一百六十八條憑樣品買賣的當事人應當封存樣品，並可以對樣品質量予以說明。出賣人交付的標的物應當與樣品及其說明的質量相同。
第一百六十九條憑樣品買賣的買受人不知道樣品有隱蔽瑕疵的，即使交付的標的物與樣品相同，出賣人交付的標的物的質量仍然應當符合同種物的通常標准。
第一百七十條試用買賣的當事人可以約定標的物的試用期間。對試用期間沒有約定或者約定不明確，依照本法 第六十一條的規定仍不能確定的，由出賣人確定。
第一百七十一條試用買賣的買受人在試用期內可以購買標的物，也可以拒絕購買。試用期間屆滿，買受人對是否購買標的物未作表示的，視為購買。
第一百七十二條招標投標買賣的當事人的權利和義務以及招標投標程序等，依照有關法律、行政法規的規定。
第一百七十三條拍賣的當事人的權利和義務以及拍賣程序等，依照有關法律、行政法規的規定。
第一百七十四條法律對其他有償合同有規定的，依照其規定;沒有規定的，參照買賣合同的有關規定。
第一百七十五條當事人約定易貨交易，轉移標的物的所有權的，參照買賣合同的有關規定。
第二百一十四條租賃期限不得超過二十年。超過二十年的，超過部分無效。
租賃期間屆滿，當事人可以續訂租賃合同，但約定的租賃期限自續訂之日起不得超過二十年。
《中華人民共和國規劃法》
中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例
最高人民法院《關於審理房地產管理法施行前房地產開發經營案件若干問題的解答》
第46條規定：「合作建房合同被確認無效後，在建或已建成的房屋，其所有權可確認歸以土地使用權作為投資的一方所有，雙方的投資可根據資金的轉化形態，分別處理：
(1)資金尚未投入實際建設的，可由以土地使用權作為投資的一方將雙方投入的資金予以返還，並支付同期同類銀行貸款的利息;
(2)資金已轉化為在建中的建築物，並有一定增值的，可以返還投資款的同時，參照當地房地產業的利潤情況，由以土地使用權作為投資的一方給予雙方相應比例的經濟賠償;
(3)房屋已建成的，可將約定出資方應分得的房產份額按現行市價估值或出資方實際出資占房屋造價的比例，認定出資方的經濟損失，由以土地使用權作為投資的一方給予賠償。
最高人民法院《關於審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋》
根據《中華人民共和國民法通則》、《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》等法律規定，結合民事審判實踐，就審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律的問題，制定本解釋。
一、土地使用權出讓合同糾紛
第一條本解釋所稱的土地使用權出讓合同，是指市、縣人民政府土地管理部門作為出讓方將國有土地使用權在一定年限內讓與受讓方，受讓方支付土地使用權出讓金的協議。
第二條開發區管理委員會作為出讓方與受讓方訂立的土地使用權出讓合同，應當認定無效。
本解釋實施前，開發區管理委員會作為出讓方與受讓方訂立的土地使用權出讓合同，起訴前經市、縣人民政府土地管理部門追認的，可以認定合同有效。
第三條經市、縣人民政府批准同意以協議方式出讓的土地使用權，土地使用權出讓金低於訂立合同時當地政府按照國家規定確定的最低價的，應當認定土地使用權出讓合同約定的價格條款無效。
當事人請求按照訂立合同時的市場評估價格交納土地使用權出讓金的，應予支持;受讓方不同意按照市場評估價格補足，請求解除合同的，應予支持。因此造成的損失，由當事人按照過錯承擔責任。
第四條土地使用權出讓合同的出讓方因未辦理土地使用權出讓批准手續而不能交付土地，受讓方請求解除合同的，應予支持。
第五條受讓方經出讓方和市、縣人民政府城市規劃行政主管部門同意，改變土地使用權出讓合同約定的土地用途，當事人請求按照起訴時同種用途的土地出讓金標准調整土地出讓金的，應予支持。
第六條受讓方擅自改變土地使用權出讓合同約定的土地用途，出讓方請求解除合同的，應予支持。
二、土地使用權轉讓合同糾紛
第七條本解釋所稱的土地使用權轉讓合同，是指土地使用權人作為轉讓方將出讓土地使用權轉讓於受讓方，受讓方支付價款的協議。
第八條土地使用權人作為轉讓方與受讓方訂立土地使用權轉讓合同後，當事人一方以雙方之間未辦理土地使用權變更登記手續為由，請求確認合同無效的，不予支持。
第九條轉讓方未取得出讓土地使用權證書與受讓方訂立合同轉讓土地使用權，起訴前轉讓方已經取得出讓土地使用權證書或者有批准權的人民政府同意轉讓的，應當認定合同有效。
第十條土地使用權人作為轉讓方就同一出讓土地使用權訂立數個轉讓合同，在轉讓合同有效的情況下，受讓方均要求履行合同的，按照以下情形分別處理：
(一)已經辦理土地使用權變更登記手續的受讓方，請求轉讓方履行交付土地等合同義務的，應予支持;
(二)均未辦理土地使用權變更登記手續，已先行合法佔有投資開發土地的受讓方請求轉讓方履行土地使用權變更登記等合同義務的，應予支持;
(三)均未辦理土地使用權變更登記手續，又未合法佔有投資開發土地，先行支付土地轉讓款的受讓方請求轉讓方履行交付土地和辦理土地使用權變更登記等合同義務的，應予支持;
(四)合同均未履行，依法成立在先的合同受讓方請求履行合同的，應予支持。
未能取得土地使用權的受讓方請求解除合同、賠償損失的，按照《中華人民共和國合同法》的有關規定處理。
第十一條土地使用權人未經有批准權的人民政府批准，與受讓方訂立合同轉讓劃撥土地使用權的，應當認定合同無效。但起訴前經有批准權的人民政府批准辦理土地使用權出讓手續的，應當認定合同有效。
第十二條土地使用權人與受讓方訂立合同轉讓劃撥土地使用權，起訴前經有批准權的人民政府同意轉讓，並由受讓方辦理土地使用權出讓手續的，土地使用權人與受讓方訂立的合同可以按照補償性質的合同處理。
第十三條土地使用權人與受讓方訂立合同轉讓劃撥土地使用權，起訴前經有批准權的人民政府決定不辦理土地使用權出讓手續，並將該劃撥土地使用權直接劃撥給受讓方使用的，土地使用權人與受讓方訂立的合同可以按照補償性質的合同處理。
三、合作開發房地產合同糾紛
第十四條本解釋所稱的合作開發房地產合同，是指當事人訂立的以提供出讓土地使用權、資金等作為共同投資，共享利潤、共擔風險合作開發房地產為基本內容的協議。
第十五條合作開發房地產合同的當事人一方具備房地產開發經營資質的，應當認定合同有效。
當事人雙方均不具備房地產開發經營資質的，應當認定合同無效。但起訴前當事人一方已經取得房地產開發經營資質或者已依法合作成立具有房地產開發經營資質的房地產開發企業的，應當認定合同有效。
第十六條土地使用權人未經有批准權的人民政府批准，以劃撥土地使用權作為投資與他人訂立合同合作開發房地產的，應當認定合同無效。但起訴前已經辦理批准手續的，應當認定合同有效。
第十七條投資數額超出合作開發房地產合同的約定，對增加的投資數額的承擔比例，當事人協商不成的，按照當事人的過錯確定;因不可歸責於當事人的事由或者當事人的過錯無法確定的，按照約定的投資比例確定;沒有約定投資比例的，按照約定的利潤分配比例確定。
第十八條房屋實際建築面積少於合作開發房地產合同的約定，對房屋實際建築面積的分配比例，當事人協商不成的，按照當事人的過錯確定;因不可歸責於當事人的事由或者當事人過錯無法確定的，按照約定的利潤分配比例確定。
第十九條在下列情形下，合作開發房地產合同的當事人請求分配房地產項目利益的，不予受理;已經受理的，駁回起訴：
(一)依法需經批準的房地產建設項目未經有批准權的人民政府主管部門批准;
(二)房地產建設項目未取得建設工程規劃許可證;
(三)擅自變更建設工程規劃。
因當事人隱瞞建設工程規劃變更的事實所造成的損失，由當事人按照過錯承擔。
第二十條房屋實際建築面積超出規劃建築面積，經有批准權的人民政府主管部門批准後，當事人對超出部分的房屋分配比例協商不成的，按照約定的利潤分配比例確定。對增加的投資數額的承擔比例，當事人協商不成的，按照約定的投資比例確定;沒有約定投資比例的，按照約定的利潤分配比例確定。
第二十一條當事人違反規劃開發建設的房屋，被有批准權的人民政府主管部門認定為違法建築責令拆除，當事人對損失承擔協商不成的，按照當事人過錯確定責任;過錯無法確定的，按照約定的投資比例確定責任;沒有約定投資比例的，按照約定的利潤分配比例確定責任。
第二十二條合作開發房地產合同約定僅以投資數額確定利潤分配比例，當事人未足額交納出資的，按照當事人的實際投資比例分配利潤。
第二十三條合作開發房地產合同的當事人要求將房屋預售款充抵投資參與利潤分配的，不予支持。
第二十四條合作開發房地產合同約定提供土地使用權的當事人不承擔經營風險，只收取固定利益的，應當認定為土地使用權轉讓合同。
第二十五條合作開發房地產合同約定提供資金的當事人不承擔經營風險，只分配固定數量房屋的，應當認定為房屋買賣合同。
第二十六條合作開發房地產合同約定提供資金的當事人不承擔經營風險，只收取固定數額貨幣的，應當認定為借款合同。
第二十七條合作開發房地產合同約定提供資金的當事人不承擔經營風險，只以租賃或者其他形式使用房屋的，應當認定為房屋租賃合同。
四、其它
第二十八條本解釋自2005年8月1日起施行;施行後受理的第一審案件適用本解釋。
本解釋施行前最高人民法院發布的司法解釋與本解釋不一致的，以本解釋為准。

Ⅳ 合作開發房地產一方拒不履行合同義務是否構成犯罪

你好，根據你的來陳述結合源相關法律法規和司法解釋，這種情況不構成犯罪，僅僅限於你們之間的民事糾紛屬於違約，可以根據合同約定的具體條款要求對方繼續履行合同義務並承擔違約責任，必要時可以帶齊證據委託當地律師處理。

Ⅳ 我親戚和某人合作開發一個房地產項目，權利被大股東架空，這種情況下如何保障小股東的正當權益。

股權分立

Ⅵ 法院對合作建房合同糾紛案件一般是如何處理的

最高人民法院關於審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋：

第十四條 本解釋所稱的合作開發房地產合同，是指當事人訂立的以提供出讓土地使用權、資金等作為共同投資，共享利潤、共擔風險合作開發房地產為基本內容的協議。

第十五條 合作開發房地產合同的當事人一方具備房地產開發經營資質的，應當認定合同有效。
當事人雙方均不具備房地產開發經營資質的，應當認定合同無效。但起訴前當事人一方已經取得房地產開發經營資質或者已依法合作成立具有房地產開發經營資質的房地產開發企業的，應當認定合同有效。

第十六條 土地使用權人未經有批准權的人民政府批准，以劃撥土地使用權作為投資與他人訂立合同合作開發房地產的，應當認定合同無效。但起訴前已經辦理批准手續的，應當認定合同有效。

第十七條 投資數額超出合作開發房地產合同的約定，對增加的投資數額的承擔比例，當事人協商不成的，按照當事人的過錯確定；因不可歸責於當事人的事由或者當事人的過錯無法確定的，按照約定的投資比例確定；沒有約定投資比例的，按照約定的利潤分配比例確定。

第十八條 房屋實際建築面積少於合作開發房地產合同的約定，對房屋實際建築面積的分配比例，當事人協商不成的，按照當事人的過錯確定；因不可歸責於當事人的事由或者當事人過錯無法確定的，按照約定的利潤分配比例確定。

第十九條 在下列情形下，合作開發房地產合同的當事人請求分配房地產項目利益的，不予受理；已經受理的，駁回起訴：
（一）依法需經批準的房地產建設項目未經有批准權的人民政府主管部門批准；
（二）房地產建設項目未取得建設工程規劃許可證；
（三）擅自變更建設工程規劃。
因當事人隱瞞建設工程規劃變更的事實所造成的損失，由當事人按照過錯承擔。

第二十條 房屋實際建築面積超出規劃建築面積，經有批准權的人民政府主管部門批准後，當事人對超出部分的房屋分配比例協商不成的，按照約定的利潤分配比例確定。對增加的投資數額的承擔比例，當事人協商不成的，按照約定的投資比例確定；沒有約定投資比例的，按照約定的利潤分配比例確定。

第二十一條 當事人違反規劃開發建設的房屋，被有批准權的人民政府主管部門認定為違法建築責令拆除，當事人對損失承擔協商不成的，按照當事人過錯確定責任；過錯無法確定的，按照約定的投資比例確定責任；沒有約定投資比例的，按照約定的利潤分配比例確定責任。

第二十二條 合作開發房地產合同約定僅以投資數額確定利潤分配比例，當事人未足額交納出資的，按照當事人的實際投資比例分配利潤

第二十三條 合作開發房地產合同的當事人要求將房屋預售款充抵投資參與利潤分配的，不予支持。

第二十四條 合作開發房地產合同約定提供土地使用權的當事人不承擔經營風險，只收取固定利益的，應當認定為土地使用權轉讓合同。

第二十五條 合作開發房地產合同約定提供資金的當事人不承擔經營風險，只分配固定數量房屋的，應當認定為房屋買賣合同。

第二十六條 合作開發房地產合同約定提供資金的當事人不承擔經營風險，只收取固定數額貨幣的，應當認定為借款合同。

第二十七條 合作開發房地產合同約定提供資金的當事人不承擔經營風險，只以租賃或者其他形式使用房屋的，應當認定為房屋租賃合同。

(6)合作開發房地產墊資糾紛擴展閱讀：

房地產聯建是較為多見的一種房地產開發形式，實踐中產生的問題也比較多，就存在的法律問題作以下詳解。

一、聯建的定義及特徵

所謂的聯建是指一方提供土地使用權，他方提供資金，進行合作建房，並對建成後的房地產共同經營管理或進行利益分配的行為。我們通常所說的聯建協議、合作開發合同、聯合開發合同都屬於聯建合同。

從概念的界定我們不難發現聯合開發房地產屬於《民法通則》規定的法人聯營，具有如下特徵：

（一）、主體特定性。體現在聯合開發雙方中必須有一方以上具備房地產開發資質。最高人民法院《關於審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第十五條的規定，合作開發房地產，至少一方當事人必須具備房地產開發的資格，否則，聯建合同被認定為無效。

《房地產開發經營管理條例》對設立房地產開發企業限定了較高條件： 設立房地產開發企業，除應當符合有關法律、行政法規規定的企業設立條件外，還應當具備下列條件：

（1）有100萬元以上的注冊資本；

（2）有4名以上持有資格證書的房地產專業、建築工程專業的專職技術人員，2名以上持有資格證書的專職會計人員。

省、自治區、直轄市人民政府可以根據本地方的實際情況，對設立房地產開發企業的注冊資本和專業技術人員的條件作出高於前款的規定。以確保進入該領域的公司具備相應的開發能力。

（二）貫徹責、權、利統一的原則。
實踐中，有很多聯合開發行為就是因為違反了聯營個這一基本原則而被法院認定為無效。比如，甲公司與乙公司簽訂的聯合開發協議中約定：甲公司僅負責提供建設用地，不參與項目的建設管理，不論項目是否贏利，乙公司均應向甲公司支付若干收益

。根據最高人民法院關於審理聯營合同糾紛案件若干問題的解答》的規定，此類條款屬於聯營合同的「保底條款」，應認定為無效。

根據最高人民法院《關於審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋》的新的規定,這類合同不再直接認定無效而是作改性處理,即認定為借款合同。

需要指出的是，所謂的責權利統一，是從整個合同中雙方當事人的地位角度而言的，是指從宏觀上看，雙方權利和義務向統一，並非指在開發的任何環節雙方當事人都必須均等的付出和收益。

比如說，在項目的建設工程中，不具備房地產開發資質的公司往不參與具體管理工作（或者僅派人監督），而是由房地產公司全權負責，這並不意味著違反了該原則。

（三）法律關系復雜。
聯合開發房地產涉及多方當事人之間的法律關系，錯綜復雜。首先是合作雙方的關系，如上文所說應屬聯營關系，而聯營又分為法人型聯營和鬆散型聯營，組織形式和權利義務分配都需要仔細約定（文將詳細分析）。

其次是聯合體與政府主觀部門的關系，開發房地產的各個環節，立項、到規劃、開工、預售、驗收都離不開政府部門的監督，最直觀的表現就是要申請辦理若干個許可證或批准文件。

而聯合開發更需要向政府部門做好審批工作，辦理證件或批文都應以合作雙方的名義辦理，只要這樣聯合開發行為才能獲得法律的認可。由於沒有做好聯合開發的審批工作而導致某一方的權利受到損害或合作合同被法院認定無效的案例俯首皆是，教訓非常慘痛。

再次是聯合體與其他單位或個人的關系，包括與建築承包商、拆遷安置人員、購房業主、貸款和按揭合作銀行等。

二、房地產聯建的主要類型及其法律性質

在房地產聯合開發領域中，由於存在許多不規范的操作，聯建的類型則多種多樣，正確區分其類型則有利於判斷其法律性質，確認合同的效力。現就幾種常見類型的聯建合同及其法律性質分析如下：

第一、雙方共同提供建設用地，共同出資，共同辦理建房審批手續，共同負責建設施工，房屋竣工後，雙方按照合同的約定共同取得或分別取得竣工房屋的產權。

在此種類型合同中，因為規劃許可證是以雙方的名義取得，根據建設部《關於城鎮房屋所有權登記中幾個涉及政策性問題的原則意見》的有關規定，雙方可以按照合同的約定或投資的比例取得竣工房屋的產權，辦理產權登記。

從此類合同的具體權利義務內容可以看出，這類合同的主體雙方是為共同的事業而共同出資、共同經營、共享利益、共擔風險，這種房屋聯建行為實質上是一種經濟合作行為，其權利義務關系類似民事法律關系中的合夥關系。聯建合同，應認定為房屋合建合同。

第二、一方提供建設用地，另一方出資，雙方辦理了土地出讓及合建審批手續，共同負責建設施工，雙方按照合同約定的投資比例共享利益，共擔風險。此類合同因符合房地產經營開發的法定條件，則屬典型的房屋聯合開發形式。

第三、一方提供建設用地，以自己的名義取得了建房審批手續，另一方出資，並負責建設施工。雙方按合同約定的比例分別取得竣工房屋的產權。這種房屋聯建方式較為常見，主要發生在有地無錢和有錢無地的雙方之間。

在此類合同中，另一方是以投資方式參與一方的房地產開發，因規劃工程許可證等建房審批手續系一方領取，根據有關法律規定，這種方式實質上是一種房地產轉讓行為，房屋產權應首先歸持有建房審批手續的一方享有，只有一方在辦理了房屋權登記後，才能根據合同的約定將房屋產權轉移於另一方。

而根據我國《房地產管理法》第41條「房地產轉讓時，土地使用權出讓合同載明的權利義務隨之轉移的規定，一方在向另一方轉移房屋產權時，該房屋所佔土地使用權也隨之轉移。因此，此類合同不僅具有房屋轉讓的性質，且具有土地使用權有償轉讓的性質。

第四、一方提供建設用地和資金，以自己的名義領取建房審批手續，自行負責建設施工，另一方只是按照約定的單價和面積提供一定的資金，房屋竣工後，一方按合同的約定給另一方特定的房屋產權或高額回報。這種聯建方式也較為常見。

享有土地使用權的一方，在建房資金不足時，往往採取這種參建方式，吸引另一企業帶資參與「共同開發」，由於參建投資方取得特定房屋產權或高額回報是以不承擔任何經濟風險為前提的，且又有未辦理合建審批手續，沒有建房開發資格，未實際從事建房及房地產開發活動，因此，這種參建形式實質上是一種非法融資行為。

這類合同根據最高人民法院關於審理聯營合同糾紛案件若干問題的解答》的規定，屬於聯營合同的「保底條款」，本應認定為無效。但根據最高人民法院《關於審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋》的新的規定,這類合同再次被認定為改性合同,即融資借款合同.

總之，房屋聯建的形式多種多樣，但無論是何種形式的房屋聯建，都應根據合同的內容，正確把握其法律特徵，確認其法律性質，只有這樣，才能正確判斷合同的效力。

Ⅶ 合作開發房地產合同糾紛屬於什麼案由

正常是合作就是
合作開發房地產
糾紛；如果出地的一方不承擔任何風險，只享有
利潤分配
，一般就認定名為合作開發，實為
土地使用權轉讓
。不管是合作開發還是土地使用權轉讓，只要有開發資質，合同就是有效。

Ⅷ 房地產合作開發,一方當事人違約,根本沒有出資，有權主張權利嗎明確的法律依據

房地產開發時刻面臨來自於法律、政策、管理和市場等各個方面的風險，合作開發房地產情況尤為復雜。但以合作的形式共同開發房地產項目，又是我國現行土地制度的必然產物。因為國家所享有國有土地的所有權是不可動搖的、不可轉讓的。國家土地所有權不可能授予任何民事主體，也不可能進入市場流轉。所以國有土地只能通過使用權來進行合法利用和流轉，這就決定了國有土地的使用權人可以通過土地作為出資與他人合作開發房地產，實現土地要素與資金要素的結合，從而在最大程度上實現了國有土地使用權人的權利。