商品房委託代理銷售合同糾紛案例

⑴ 最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋

最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋
（2003年3月24日最高人民法院審判委員會第1267次會議通過）
法釋〔2003〕7號
為正確、及時審理商品房買賣合同糾紛案件，根據《中華人民共和國民法通則》、《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》、《中華人民共和國擔保法》等相關法律，結合民事審判實踐，制定本解釋。
第一條本解釋所稱的商品房買賣合同，是指房地產開發企業（以下統稱為出賣人）將尚未建成或者已竣工的房屋向社會銷售並轉移房屋所有權於買受人，買受人支付價款的合同。
第二條出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定無效，但是在起訴前取得商品房預售許可證明的，可以認定有效。
第三條商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發規劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，並對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應當視為合同內容，當事人違反的，應當承擔違約責任。
第四條出賣人通過認購、訂購、預訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保的，如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應當按照法律關於定金的規定處理；因不可歸責於當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應當將定金返還買受人。
第五條商品房的認購、訂購、預訂等協議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規定的商品房買賣合同的主要內容，並且出賣人已經按照約定收受購房款的，該協議應當認定為商品房買賣合同。
第六條當事人以商品房預售合同未按照法律、行政法規規定辦理登記備案手續為由，請求確認合同無效的，不予支持。
當事人約定以辦理登記備案手續為商品房預售合同生效條件的，從其約定，但當事人一方已經履行主要義務，對方接受的除外。
第七條拆遷人與被拆遷人按照所有權調換形式訂立拆遷補償安置協議，明確約定拆遷人以位置、用途特定的房屋對被拆遷人予以補償安置，如果拆遷人將該補償安置房屋另行出賣給第三人，被拆遷人請求優先取得補償安置房屋的，應予支持。
被拆遷人請求解除拆遷補償安置協議的，按照本解釋第八條的規定處理。
第八條具有下列情形之一的，導致商品房買賣合同目的不能實現的，無法取得房屋的買受人可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，並可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任：
（一）商品房買賣合同訂立後，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人；
（二）商品房買賣合同訂立後，出賣人又將該房屋出賣給第三人。
第九條出賣人訂立商品房買賣合同時，具有下列情形之一，導致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，並可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任：
（一）故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證明的事實或者提供虛假商品房預售許可證明；
（二）故意隱瞞所售房屋已經抵押的事實；
（三）故意隱瞞所售房屋已經出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實。
第十條買受人以出賣人與第三人惡意串通，另行訂立商品房買賣合同並將房屋交付使用，導致其無法取得房屋為由，請求確認出賣人與第三人訂立的商品房買賣合同無效的，應予支持。
第十一條對房屋的轉移佔有，視為房屋的交付使用，但當事人另有約定的除外。
房屋毀損、滅失的風險，在交付使用前由出賣人承擔，交付使用後由買受人承擔；買受人接到出賣人的書面交房通知，無正當理由拒絕接收的，房屋毀損、滅失的風險自書面交房通知確定的交付使用之日起由買受人承擔，但法律另有規定或者當事人另有約定的除外。
第十二條因房屋主體結構質量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用後，房屋主體結構質量經核驗確屬不合格，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。
第十三條因房屋質量問題嚴重影響正常居住使用，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。
交付使用的房屋存在質量問題，在保修期內，出賣人應當承擔修復責任；出賣人拒絕修復或者在合理期限內拖延修復的，買受人可以自行或者委託他人修復。修復費用及修復期間造成的其他損失由出賣人承擔。
第十四條出賣人交付使用的房屋套內建築面積或者建築面積與商品房買賣合同約定面積不符，合同有約定的，按照約定處理；合同沒有約定或者約定不明確的，按照以下原則處理：
（一）面積誤差比絕對值在3％以內（含3％），按照合同約定的價格據實結算，買受人請求解除合同的，不予支持；
（二）面積誤差比絕對值超出3％，買受人請求解除合同、返還已付購房款及利息的，應予支持。買受人同意繼續履行合同，房屋實際面積大於合同約定面積的，面積誤差比在3％以內（含3％）部分的房價款由買受人按照約定的價格補足，面積誤差比超出3％部分的房價款由出賣人承擔，所有權歸買受人；房屋實際面積小於合同約定面積的，面積誤差比在3％以內（含3％）部分的房價款及利息由出賣人返還買受人，面積誤差比超過3％部分的房價款由出賣人雙倍返還買受人。
第十五條根據《合同法》第九十四條的規定，出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購房款，經催告後在三個月的合理期限內仍未履行，當事人一方請求解除合同的，應予支持，但當事人另有約定的除外。
法律沒有規定或者當事人沒有約定，經對方當事人催告後，解除權行使的合理期限為三個月。對方當事人沒有催告的，解除權應當在解除權發生之日起一年內行使；逾期不行使的，解除權消滅。
第十六條當事人以約定的違約金過高為由請求減少的，應當以違約金超過造成的損失30％為標准適當減少；當事人以約定的違約金低於造成的損失為由請求增加的，應當以違約造成的損失確定違約金數額。
第十七條商品房買賣合同沒有約定違約金數額或者損失賠償額計算方法，違約金數額或者損失賠償額可以參照以下標准確定：
逾期付款的，按照未付購房款總額，參照中國人民銀行規定的金融機構計收逾期貸款利息的標准計算。
逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關主管部門公布或者有資格的房地產評估機構評定的同地段同類房屋租金標准確定。
第十八條由於出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權屬證書的，除當事人有特殊約定外，出賣人應當承擔違約責任：
（一）商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權登記的期限；
（二）商品房買賣合同的標的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；
（三）商品房買賣合同的標的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日。
合同沒有約定違約金或者損失數額難以確定的，可以按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規定的金融機構計收逾期貸款利息的標准計算。
第十九條商品房買賣合同約定或者《城市房地產開發經營管理條例》第三十三條規定的辦理房屋所有權登記的期限屆滿後超過一年，由於出賣人的原因，導致買受人無法辦理房屋所有權登記，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。
第二十條出賣人與包銷人訂立商品房包銷合同，約定出賣人將其開發建設的房屋交由包銷人以出賣人的名義銷售的，包銷期滿未銷售的房屋，由包銷人按照合同約定的包銷價格購買，但當事人另有約定的除外。
第二十一條出賣人自行銷售已經約定由包銷人包銷的房屋，包銷人請求出賣人賠償損失的，應予支持，但當事人另有約定的除外。
第二十二條對於買受人因商品房買賣合同與出賣人發生的糾紛，人民法院應當通知包銷人參加訴訟；出賣人、包銷人和買受人對各自的權利義務有明確約定的，按照約定的內容確定各方的訴訟地位。
第二十三條商品房買賣合同約定，買受人以擔保貸款方式付款，因當事人一方原因未能訂立商品房擔保貸款合同並導致商品房買賣合同不能繼續履行的，對方當事人可以請求解除合同和賠償損失。因不可歸責於當事人雙方的事由未能訂立商品房擔保貸款合同並導致商品房買賣合同不能繼續履行的，當事人可以請求解除合同，出賣人應當將收受的購房款本金及其利息或者定金返還買受人。
第二十四條因商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除，致使商品房擔保貸款合同的目的無法實現，當事人請求解除商品房擔保貸款合同的，應予支持。
第二十五條以擔保貸款為付款方式的商品房買賣合同的當事人一方請求確認商品房買賣合同無效或者撤銷、解除合同的，如果擔保權人作為有獨立請求權第三人提出訴訟請求，應當與商品房擔保貸款合同糾紛合並審理；未提出訴訟請求的，僅處理商品房買賣合同糾紛。擔保權人就商品房擔保貸款合同糾紛另行起訴的，可以與商品房買賣合同糾紛合並審理。
商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除後，商品房擔保貸款合同也被解除的，出賣人應當將收受的購房貸款和購房款的本金及利息分別返還擔保權人和買受人。
第二十六條買受人未按照商品房擔保貸款合同的約定償還貸款，亦未與擔保權人辦理商品房抵押登記手續，擔保權人起訴買受人，請求處分商品房買賣合同項下買受人合同權利的，應當通知出賣人參加訴訟；擔保權人同時起訴出賣人時，如果出賣人為商品房擔保貸款合同提供保證的，應當列為共同被告。
第二十七條買受人未按照商品房擔保貸款合同的約定償還貸款，但是已經取得房屋權屬證書並與擔保權人辦理了商品房抵押登記手續，抵押權人請求買受人償還貸款或者就抵押的房屋優先受償的，不應當追加出賣人為當事人，但出賣人提供保證的除外。
第二十八條本解釋自2003年6月1日起施行。
《中華人民共和國城市房地產管理法》施行後訂立的商品房買賣合同發生的糾紛案件，本解釋公布施行後尚在一審、二審階段的，適用本解釋。
《中華人民共和國城市房地產管理法》施行後訂立的商品房買賣合同發生的糾紛案件，在本解釋公布施行前已經終審，當事人申請再審或者按照審判監督程序決定再審的，不適用本解釋。
《中華人民共和國城市房地產管理法》施行前發生的商品房買賣行為，適用當時的法律、法規和《最高人民法院〈關於審理房地產管理法施行前房地產開發經營案件若干問題的解答〉》。

⑵ 律師李武平成功代理商品房買賣合同糾紛案

海口市龍華區人民法院

民事判決書

(2007)龍民一初字第826號

原告張xx，男，1979年10月26日出生，漢族，住海口症美蘭區海府路59號之十一。

委託代理人李武平，海南正凱律師事務所律師。13907551010(業務手機)

被告海南永生實業投資有有限公司，住所地海口市金龍路百金城1502房。

法定代表人黃世敏，總經理。

第三人海南金禧物業管理有限公司，住所地海口市龍昆北路38華銀大廈1101室。

法定代表人陳玉蘭，總經理。

原告張xx與被告海南永生實業投資有限公司及第三人海南金禧業管理有限公司房屋買賣合同糾紛一案，本院受理後依法組成合議庭，公開開庭進行審理。原告張斌及其委託代理人李武平、袁斌，被告海南永生實業投資有限公司委託代理人馮俊銘、張琳，第三人海南金禧牧業管理有限委託代理人鍾升、符志堅到庭參加訴訟。本案現已審理終結。

原告張xx訴稱，原告與被告於2004年7月16日簽訂了《商品房屋買賣合同》，約定：原告購買被告位於海口市金貿區的金山廣場誠意閣五單元g號支付房款人民幣273398元;被告在2005年3月30日前將符合約定條件的房屋交給原告使用。合同簽訂後，原告付清房款。然而被告違反合同的約定，直至今日都沒有履行交房義務。根據該合同第九條和第十五條的規定，被告逾期交房，應當按已交房款的日萬分之一的比例承擔違約責任;逾期辦證，應當按已付房款的百分之一支付違約金。因此，原告依據合同約定，要求被告按已付房款人民幣273398元的日萬分之一向原告支付違約金(從違約之日起，計算至實際交房之日止)。懇請法院支持原告的訴訟請求：1、判令被告按原告已付房款(人民幣273398)的日萬分之一向原告支付逾期交房的違約金(自違約之日起至起訴之日止)20778.24元;2、判令被告繼續承擔自起訴之日至實際交付房屋之日止期間的違約責任;3、要求被告海南永生實業投資有限公司支付逾期辦理房產證總房款百分之一的違約金2733.98元(房產證的辦理暫不起訴，但保留訴權)4、本案訴訟費用由被告承但。

被告海南永生實業投資有限公司辨稱：一、原告在起訴狀中稱被告違反合同約定至今都沒有履行交房義務，是違背事實的，不屬實。原告購買的房屋已經辦理了交房手續，在原告與被告的接收單中，原告有接收房屋的親筆簽名。原告接收該房後，對該房屋進行裝修，且經過了驗收，原告也親自簽收了裝修收單，原告已經入住該房屋，在該房屋中生活。二、根據原、被告簽訂的《商品房屋買賣合同》第15條中明確規定被告自房屋驗收合格，交付使用之日起180天內辦妥產權證，證明被告「要施工驗收合格，且交付使用之日」才辦妥房產證。顯然，該約定屬於附條件的民事行為，且有前面約定的兩個條件，並且權這兩個條件成就，並滿180天的時候，被告才構成違約辦理房產證。雖然被告已交付房屋，但並沒有完成驗收，因此所約定的兩個條件並沒有完全成就。原告關於要求支付逾期辦證違約金沒有法律依據，請法庭予以駁回。三、原告的訴請、起訴超過了訴訟時效，如果原告認為被告有違約只難在2006年6月以前起訴，而原告於2007年5月才起訴，已經超過了起訴時間將近一年。四、原、被告簽定的購房合同中約定的交房時間是2005年3月30日前，原告起訴要求被告支付逾期交房違約金只能在2007年3月30日以前，而原告是2007年5月份才起訴的，也超過了二個月的訴訟時效。請求法院駁回原告的訴訟請求。

（以上回答發布於2014-07-11，當前相關購房政策請以實際為准）

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⑶ 為什麼要起《商品房預售合同》糾紛訴訟代理案

史建兵李朝暉

案情簡介

2003年8月4日，原告黨某與被告甲房地產開發有限公司簽訂《商品房買賣合同》，合同約定了原告所購房屋的具體事項，簽約後原告依約履行了合同規定的付款義務。2005年6月25日，被告通過郵局向原告寄達《交房通知書》。原告收到該通知書後，遂至現場驗房。原告在查驗過程中發現，房屋二、三層衛生間地面竟高出樓面走道40厘米左右，地下車庫的進口高度僅為1．84米，合同約定的二層北面露台區域已變成房間，三層則在北面多建了一處露台(該房屋南面已有一處露台)，原告購買的屋外花園面積也不到合同約定的36平方米，且該花園無法辦出權證。原告據此與被告協商並要求減少購房款，遭到被告拒絕。原告遂聘請我們作為其訴訟代理人，通過訴訟解決糾紛。

作為原告特別授權的代理人，我們參與了本案一、二審全部的訴訟活動。我們在一審起訴書中提出了七項訴訟請求：(1)因汽車庫建造及其功能不符合行業規范要求，原告要求減少購房款98851元；(2)判令被告退還原告支付的花園款21600元；(3)因被告沒有按合同的約定在房屋二層北面建造一處露台，原告要求減少購房款52720元；(4)要求被告根據國家城鄉建設環境保護部標准，對房屋二、三層的衛生間地面進行重作(地面標高應略低於走道標高)，如無法重作，減少(返還)購房款19467元；(5)要求被告承擔逾期交房的違約責任，向原告支付違約金18996元(從2005年1月1日暫時計算至2005年10月7日，違約金最終應計算至實際交房日為止)；(6)要求被告退還房屋面積差價款19436元；(7)交付坐落於杭州市餘杭區「某某假日之約」排屋10一09房屋。

2006年6月23日，浙江省杭州市餘杭區人民法院下達(2005)余民一初字第2715號《民事判決書》，判決如下：(1)被告應於本判決生效之日起十日內將坐落於杭州市餘杭區餘杭鎮鳳凰山處的「某某假日之約」10一09房屋(排屋)交付給原告(以被告的書面通知送達原告之日為房屋交付之日)；(2)被告應減少並返還原告購房款人民幣29770元(其中地下室為19770元，衛生問為6000元，露台4000元)；(3)被告應退還房屋差價款19436元；(4)被告應返還原告花園款21600元；(5)被告應支付給原告逾期交房違約金35454．42元(自2005年1月1日起至2006年6月23日止，以日萬分之一計算)，2006年6月24日起至實際交房時止的違約金，按前述方法計算；(6)駁回原告的其他訴訟請求。

被告不服一審法院的民事判決，以如下理由提起上訴：

1．原審法院適用法律錯誤。房產公司與原告未辦理房屋交付手續之前，雙方之間是合同關系，而產品質量賠償請求權的基礎是物權關系，因此在產品未交付之前，原告無權追究被告的產品質量賠償責任。

2．原審以「雙方當事人以房屋質量約定不明，但由於房產公司所建房屋設計不按照國家設計規范的正常要求，又未在締約過程中向買受人作特別說明，因此要承擔相應責任」的觀點不成立。買受人的義務是看圖買房，房產公司是依圖建房，只要房產公司所建房屋符合合同簽訂時的施工圖紙，應當認為所建房屋符合約定。

3．對於花園款的退還問題，一審法院判決沒有法律依據，法律沒有禁止花園買賣的規定。

2006年12月2日，浙江省杭州市中級人民法院作出(2006)杭民一終字第1329號《民事判決書》，判決駁回上訴，維持原判。

由於本案涉及商品房預售過程中多個容易引發糾紛的焦點問題，特別是作為商品房的附屬花園是否可由房屋開發公司任意買賣，以及房屋的建築設計過程中，開發商不按國家設計規范執行而造成房屋使用功能的損害的應承擔何種責任等問題，對此省內房地產界及省內主流媒體給予了極大關注。本案審理後期間，浙江人民廣播電台文廣電台早間《文廣新聞》欄目、《今日早報》、《都市快報》《浙江法制報》等媒體紛紛給予了跟蹤報道，引起了社會的廣泛反響和矚目。

爭議焦點

1．花園作為小區公共綠地，房屋開發商能否單獨出售?原告方：由於訴爭花園無法單獨辦理土地使用證，基於此，我們首先必須明確「花園的權利歸屬問題」。目前，我國相關法律條文對此問題並沒有明確規定，但從法理的角度審視，該問題涉及的是民法原理中的建築物區分所有權理論。從本質上來講，訴爭花園屬於小區公共綠地，住宅小區在項目立項時，政府職能部門確定的小區綠化指標非經原審批機關批准，不得擅自變動，小區的全體業主對小區綠地享有共有權。因此，被告出售花園的行為侵害了小區全體業主的公共利益，合同中涉及花園買賣的條款無效，被告應退還原告支付的花園款21600元。

被告方：購買花園是雙方的合同約定，被告已對花園進行了必要的資金投入，該花園具有專用性的特點而不是公用的，現被告正在與土管部門協調辦理有關花園權屬的問題。

2．被告未按《住宅設計規范》、《汽車庫建築設計規范》規定的國家標准建造汽車庫，被告是否存在違約行為?原告方：《住宅設計規范》4．4．2規定：「地下室、半地下室作貯藏間、自行車庫和設備用房使用時，其凈高不得低於2米，當作汽車庫時，應符合現行行業標准《汽車庫設計規范》(JGJ100)的有關規定。」《汽車庫建築設計規范》(JGJ100)中4．1．13規定：「汽車庫室內最小凈高應符合表4．1．13的規定。」該表將車輛分為四類，其中高度要求最低的為「微型車、小型車」，最小凈高2．2米。本案中，訴爭汽車庫最小凈高僅為1．8米左右，根本無法正常地作為汽車庫使用，因此根據《合同法》第111條規定，要求被告承擔減少價款98851元(房款總價的15％)的違約責任。

被告方：《住宅設計規范》、《汽車庫建築設計規范》有關汽車庫的規定非國家強制性的規范，非必須遵守；《商品房買賣合同》雖附有車庫的圖紙，但並不能證明被告交付的必須是法律意義上的汽車庫；即便汽車庫的建設有不符合規范要求的地方，由於房屋目前尚未交付，物權沒有轉移，被告按規范要求可自行改造後再交付給原告。

3．房屋二、三層衛生間地面高出樓面走道40厘米左右，被告是否應履行特別告知義務?如果沒有告知，是否應承擔違約責任?原告方：《民用建築設計通則》(JGJ37-87)第4．7．1有關廁所、盥洗室、浴室的規定：「六、樓地面標高應略低於走道標高，……」因此作為房屋開發商的被告，在正常情況下理應按上述規范標准進行施工。目前房屋二、三層衛生間地面標高存在瑕疵，已嚴重影響到衛生間的使用功能。

至於被告一再強調的「已在合同所附平面圖中作了類似台階的圖示，原告是看圖買房，對此應該是知情的，而被告是按圖施工，並不存在違約」之觀點不能成立，因為原告作為普通消費者，不具備專業知識，根本無法看懂房屋平面圖，特別是涉及如此專業、細節的問題。如被告未按照國家規范標准進行設計、施工，應履行特別告知義務，否則須承擔違約責任。

被告方：衛生間的地面標高確實高於走道標高，但這不影響衛生間的使用功能，影響的只是衛生間使用的舒適性問題。衛生間的現狀與合同所附平面圖相符，原告是看圖買房，對衛生間地面標高的問題應該是知情的，而被告是按圖施工，並未違約，不應承擔違約的民事責任。

4．房屋二層北面露台的設計有否變更?如已變更，被告是否應履行通知義務?如無履行，應否承擔民事責任?原告方：從《商品房買賣合同》所附的圖紙及原告依法向杭州市餘杭區建設局調查取得的涉案房屋竣工資料看，訴爭房屋二層北面設計為一處露台，被告當庭亦承認其於2003年4月將原設計進行了更改，將二層北面露台翻造到三層北面，從而增加了8平方米的建築面積。顯然，被告在未通知並徵得原告同意的情況下擅自更改房屋結構，此行為已構成違約，應承擔民事責任。

被告方：已將露台設計變更內容通知原告，且在雙方簽訂《商品房買賣合同》時，圖紙已做修改。

審理判決

一、二審法院對雙方爭議的問題，在判決書中作出如下認定和判決：

1．對小區花園轉讓的效力問題。

一審法院：住宅小區的商品房在進行產權登記時，只有納入建築容積的才能辦理產權證，而花園、綠地通常不計入容積率，故不能辦理產權證。如果要單獨使用，須經全體業主同意授權，作為出售方的被告應對花園使用權的可銷售性承擔責任，被告不能提供證據證明其有權銷售，故雙方簽訂的合同中關於花園買賣的條款應確認為無效，被告應將花園款退還給原告。

二審法院：上訴人(一審被告)對其出賣的標的物負有權利瑕疵擔保的義務。土管部門對「某某假日之約」小區進行驗收時，將該小區的別墅花園綠地面積不作為獨自使用的土地面積，而作為公用分攤土地面積。因此，買受人是不能取得花園的獨自使用權。根據土管部門的答復意見，如果要對別墅、排屋花園綠地面積按獨自使用土地面積分攤，須經該小區全體業主同意。鑒於該小區的目前狀況，原審判決被告返還買受人所支付的購買花園的款項並無不當。

2．對被告未按《住宅設計規范》、《汽車庫建築設計規范》規定的國家標准建造汽車庫，被告是否承擔責任的問題。

一審法院：《住宅設計規范》、《汽車庫建築設計規范》涉及汽車庫的規定雖非國家標准中的強制性規定，但也屬正常情況下都應當執行的內容。當事人如未按類似規定執行，則有義務在締約過程中向對方作出特別的說明，不作特別約定，則相對方有理由認為其交付的標的物應當符合國家標准或行業標准。本案中作為開發商的被告既未在合同中對車庫凈高作出約定，實際交付的結果也遠未達到國家標准，嚴重影響了地下室作為正常車庫使用的功能，故原告就車庫問題要求減少價款符合法律規定，判令被告減少並返還原告19770元。

二審法院：上訴人(一審被告)的房屋設計圖紙是早已設計完成的，並非是與買受人協商所達成的標准。因此，設計中未按國家標准執行的內容，應當履行向買受人特別告知的義務，以利於買受人作出判斷，否則買受人有理由相信商品房的質量是符合國家標准或專業標準的。現上訴人交付的成果未達到國家標准，嚴重影響地下室作為車庫使用的功能，應當向買受人承擔違約責任。

3．房屋二、三層衛生間地面高出樓面走道40厘米左右，被告是否應履行特別告知義務?如果沒有告知，是否應承擔違約責任?一審法院：被告雖在合同所附平面圖中作了類似於台階的圖示，但未作其他任何說明，作為通常不具備專業知識的消費者，很難作出正確的判斷，被告也就不能證明該圖原告方知情。作為房屋開發商，被告在未執行國家標准施工的前提下理應履行「特別說明的義務」，如未履行此義務，應承擔違約責任，故原告就衛生間的問題要求減少價款符合法律規定，判令被告應減少並返還原告購房款6000元。

二審法院：上訴人(一審被告)的房屋設計圖紙是早已設計完成的，並非是與買受人協商所達成的標准。因此，設計中未按國家標准執行的內容，應當履行向買受人特別告知的義務，以利於買受人作出判斷，否則，買受人有理由相信商品房的質量是符合國家標准或專業標準的。現上訴人交付的成果未達到國家標准，嚴重影響到衛生間的使用功能，應當向買受人承擔違約責任。

4．房屋二層北面露台的設計有否變更?如已變更，被告是否應履行通知義務?如無履行，應否承擔民事責任問題?一審法院：被告竣工的房屋二層實際狀況與合同約定不一致，被告對此應承擔違約責任，故原告就露台的問題要求減少價款符合法律規定，判令被告減少並返還原告購房款4000元。

二審法院：(非二審爭議焦點，二審法院在判決書中未曾涉及)。

經典評析

與本案一起提起訴訟的還有該小區的其他十幾名業主，均有我們兩位代理人代理，訴訟請求基本一致，法院對這些案件一並開庭審理。由於案件涉及別墅項目的花園轉讓問題以及在建設設計過程中違反建築設計規范中的非強制性條款而事先未向受買人作特別告知是否應當承擔責任等十分敏感的問題。在本案起訴之前，省內還沒有現存的案例可供參考，但僅在杭州市，房產公司銷售小區綠地、花園的事例不勝列舉，綠地的銷售額保守估計也在數億元之上。雖然銷售條件、銷售的方式、方法不盡一致，但確實有很大比例的房產公司在這一問題上的做法是沒有法律依據的；違反建築設計規范給購房業主房屋功能造成損害的情況更是屢見不鮮。這一訴訟請求的提起，必然對部分既得利益者造成極大沖擊，因此我們對這一訴訟的啟動以及面臨的風險、壓力，事先有足夠的預期和思想准備，但訴訟過程中受到的壓力仍超乎意料。

值得欣慰的是，在本案一、二審訴訟過程中，兩級法院主審法官所體現的職業操守和對事實、法律負責任的態度，終於使這一系列的案件得到了公正的處理。

在國家《物權法》出台之前，這一系列案件中確立的兩條原則，為以後處理類似案件確立了很好的範例。

第一，對住宅小區的綠地的銷售，房產公司應當要對其可銷售性承擔責任，如果房產公司不能提供證據證明其銷售的合法性或業主有證據證明房產公司銷售小區綠地違法，應當認定其銷售綠地的行為無效。

第二，對房產公司違反國家或行業非強制性建築設計規范，如房產公司在銷售房屋時就該事項對買受人未盡特別告知義務，則買受人有理由相信商品房的質量是符合國家標准或行業標準的，如交付的房屋未達到國家標准或行業標准，影響到使用功能，則應當承擔違約責任。

⑷ 最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋的文件全文

（2003年3月24日最高人民法院審判委員會第1267次會議通過）
為正確、及時審理商品房買賣合同糾紛案件，根據《中華人民共和國民法通則》、《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》、《中華人民共和國擔保法》等相關法律，結合民事審判實踐，制定本解釋。
第一條本解釋所稱的商品房買賣合同，是指房地產開發企業（以下統稱為出賣人）將尚未建成或者已竣工的房屋向社會銷售並轉移房屋所有權於買受人，買受人支付價款的合同。
第二條出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定無效，但是在起訴前取得商品房預售許可證明的，可以認定有效。
第三條商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發規劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，並對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應當視為合同內容，當事人違反的，應當承擔違約責任。
第四條出賣人通過認購、訂購、預訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保的，如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應當按照法律關於定金的規定處理；因不可歸責於當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應當將定金返還買受人。
第五條商品房的認購、訂購、預訂等協議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規定的商品房買賣合同的主要內容，並且出賣人已經按照約定收受購房款的，該協議應當認定為商品房買賣合同。
第六條 當事人以商品房預售合同未按照法律、行政法規規定辦理登記備案手續為由，請求確認合同無效的，不予支持。
當事人約定以辦理登記備案手續為商品房預售合同生效條件的，從其約定，但當事人一方已經履行主要義務，對方接受的除外。
第七條拆遷人與被拆遷人按照所有權調換形式訂立拆遷補償安置協議，明確約定拆遷人以位置、用途特定的房屋對被拆遷人予以補償安置，如果拆遷人將該補償安置房屋另行出賣給第三人，被拆遷人請求優先取得補償安置房屋的，應予支持。
被拆遷人請求解除拆遷補償安置協議的，按照本解釋第八條的規定處理。
第八條具有下列情形之一，導致商品房買賣合同目的不能實現的，無法取得房屋的買受人可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，並可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任：
（一）商品房買賣合同訂立後，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人；
（二）商品房買賣合同訂立後，出賣人又將該房屋出賣給第三人。
第九條出賣人訂立商品房買賣合同時，具有下列情形之一，導致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，並可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任：
（一）故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證明的事實或者提供虛假商品房預售許可證明；
（二）故意隱瞞所售房屋已經抵押的事實；
（三）故意隱瞞所售房屋已經出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實。
第十條買受人以出賣人與第三人惡意串通，另行訂立商品房買賣合同並將房屋交付使用，導致其無法取得房屋為由，請求確認出賣人與第三人訂立的商品房買賣合同無效的，應予支持。
第十一條對房屋的轉移佔有，視為房屋的交付使用，但當事人另有約定的除外。
房屋毀損、滅失的風險，在交付使用前由出賣人承擔，交付使用後由買受人承擔；買受人接到出賣人的書面交房通知，無正當理由拒絕接收的，房屋毀損、滅失的風險自書面交房通知確定的交付使用之日起由買受人承擔，但法律另有規定或者當事人另有約定的除外。
第十二條因房屋主體結構質量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用後，房屋主體結構質量經核驗確屬不合格，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。
第十三條因房屋質量問題嚴重影響正常居住使用，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。
交付使用的房屋存在質量問題，在保修期內，出賣人應當承擔修復責任；出賣人拒絕修復或者在合理期限內拖延修復的，買受人可以自行或者委託他人修復。修復費用及修復期間造成的其他損失由出賣人承擔。
第十四條出賣人交付使用的房屋套內建築面積或者建築面積與商品房買賣合同約定面積不符，合同有約定的，按照約定處理；合同沒有約定或者約定不明確的，按照以下原則處理：
（一）面積誤差比絕對值在3%以內（含3%），按照合同約定的價格據實結算，買受人請求解除合同的，不予支持；
（二）面積誤差比絕對值超出3%，買受人請求解除合同、返還已付購房款及利息的，應予支持。買受人同意繼續履行合同，房屋實際面積大於合同約定面積的，面積誤差比在3%以內（含3%）部分的房價款由買受人按照約定的價格補足，面積誤差比超出3%部分的房價款由出賣人承擔，所有權歸買受人；房屋實際面積小於合同約定面積的，面積誤差比在3%以內（含3%）部分的房價款及利息由出賣人返還買受人，面積誤差比超過3%部分的房價款由出賣人雙倍返還買受人。
第十五條根據《合同法》第九十四條的規定，出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購房款，經催告後在三個月的合理期限內仍未履行，當事人一方請求解除合同的，應予支持，但當事人另有約定的除外。
法律沒有規定或者當事人沒有約定，經對方當事人催告後，解除權行使的合理期限為三個月。對方當事人沒有催告的，解除權應當在解除權發生之日起一年內行使；逾期不行使的，解除權消滅。
第十六條當事人以約定的違約金過高為由請求減少的，應當以違約金超過造成的損失30%為標准適當減少；當事人以約定的違約金低於造成的損失為由請求增加的，應當以違約造成的損失確定違約金數額。
第十七條商品房買賣合同沒有約定違約金數額或者損失賠償額計算方法，違約金數額或者損失賠償額可以參照以下標准確定：
逾期付款的，按照未付購房款總額，參照中國人民銀行規定的金融機構計收逾期貸款利息的標准計算。
逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關主管部門公布或者有資格的房地產評估機構評定的同地段同類房屋租金標准確定。
第十八條 由於出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權屬證書的，除當事人有特殊約定外，出賣人應當承擔違約責任：
（一）商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權登記的期限；
（二）商品房買賣合同的標的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；
（三）商品房買賣合同的標的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日。
合同沒有約定違約金或者損失數額難以確定的，可以按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規定的金融機構計收逾期貸款利息的標准計算。
第十九條商品房買賣合同約定或者《城市房地產開發經營管理條例》第三十三條規定的辦理房屋所有權登記的期限屆滿後超過一年，由於出賣人的原因，導致買受人無法辦理房屋所有權登記，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。
第二十條出賣人與包銷人訂立商品房包銷合同，約定出賣人將其開發建設的房屋交由包銷人以出賣人的名義銷售的，包銷期滿未銷售的房屋，由包銷人按照合同約定的包銷價格購買，但當事人另有約定的除外。
第二十一條出賣人自行銷售已經約定由包銷人包銷的房屋，包銷人請求出賣人賠償損失的，應予支持，但當事人另有約定的除外。
第二十二條對於買受人因商品房買賣合同與出賣人發生的糾紛，人民法院應當通知包銷人參加訴訟；出賣人、包銷人和買受人對各自的權利義務有明確約定的，按照約定的內容確定各方的訴訟地位。
第二十三條商品房買賣合同約定，買受人以擔保貸款方式付款、因當事人一方原因未能訂立商品房擔保貸款合同並導致商品房買賣合同不能繼續履行的，對方當事人可以請求解除合同和賠償損失。因不可歸責於當事人雙方的事由未能訂立商品房擔保貸款合同並導致商品房買賣合同不能繼續履行的，當事人可以請求解除合同，出賣人應當將收受的購房款本金及其利息或者定金返還買受人。
第二十四條因商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除，致使商品房擔保貸款合同的目的無法實現，當事人請求解除商品房擔保貸款合同的，應予支持。
第二十五條以擔保貸款為付款方式的商品房買賣合同的當事人一方請求確認商品房買賣合同無效或者撤銷、解除合同的，如果擔保權人作為有獨立請求權第三人提出訴訟請求，應當與商品房擔保貸款合同糾紛合並審理；未提出訴訟請求的，僅處理商品房買賣合同糾紛。擔保權人就商品房擔保貸款合同糾紛另行起訴的，可以與商品房買賣合同糾紛合並審理。
商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除後，商品房擔保貸款合同也被解除的、出賣人應當將收受的購房貸款和購房款的本金及利息分別返還擔保權人和買受人。
第二十六條買受人未按照商品房擔保貸款合同的約定償還貸款，亦未與擔保權人辦理商品房抵押登記手續，擔保權人起訴買受人，請求處分商品房買賣合同項下買受人合同權利的，應當通知出賣人參加訴訟；擔保權人同時起訴出賣人時，如果出賣人為商品房擔保貸款合同提供保證的，應當列為共同被告。
第二十七條買受人未按照商品房擔保貸款合同的約定償還貸款，但是已經取得房屋權屬證書並與擔保權人辦理了商品房抵押登記手續，抵押權人請求買受人償還貸款或者就抵押的房屋優先受償的，不應當追加出賣人為當事人，但出賣人提供保證的除外。
第二十八條本解釋自2003年6月1日起施行。
《中華人民共和國城市房地產管理法》施行後訂立的商品房買賣合同發生的糾紛案件，本解釋公布施行後尚在一審、二審階段的，適用本解釋。
《中華人民共和國城市房地產管理法》施行之後訂立的商品房買賣合同發生的糾紛案件，在本解釋公布施行前已經終審，當事人申請再審或者按照審判監督程序決定再審的，不適用本解釋。
《中華人民共和國城市房地產管理法》施行前發生的商品房買賣行為，適用當時的法律、法規和《最高人民法院〈關於審理房地產管理法施行前房地產開發經營案件若干問題的解答〉》。

⑸ 商品房預售買賣合同糾紛與商品房買賣合同糾紛立案方面有區別嗎

[起訴狀內容] (1)標題居中寫明：「民事起訴狀」。(2)原、被告的基本情況。(3)案由：商品房預售合同糾紛。(4)訴訟請求：開發商提起訴訟的：購房者未按約支付房價款的，請求判令購房者支付相應房價款及違約金；其他。購房者提起訴訟的：開發商逾期交房的，請求判令開發商支付違約金；購房者交付定金後，開發商解除合同的，請求判令開發商雙倍返還定金；其他。(5)事實和理由：原、被告雙方訂立商品房預售合同的時間及約定內容。合同變更或解除的協議。合同履行的情況。被告未合格履行義務的事實。依法要求被告承擔相應責任。(6)寫明向人民法院提供證據的名稱、件數或證據線索，並寫明證據來源。有證人的應寫明證人的姓名、身份證號碼和住址。(7)寫明起訴狀致送的人民法院名稱；文末由具狀人簽名或蓋章，並註明起訴時間。[立案時應當提供的材料](1)起訴狀正本一份，並根據被告的人數提供副本。(2)原告的身份證明。(3)授權委託書及委託代理人的身份證明(如委託代理人系自然人的，應提供身份證復印件；如委託代理人系律師的，應提供律師事務所的函)。(4)商品房預售合同及其變更或解除的協議。(5)違約行為證明材料。(6)因客觀原因對證明與本案有關的證據無法自行收集，或雖經委託代理律師亦無法收集的，應向人民法院提出書面申請，請求人民法院進行查證。申請書的內容包括查證內容、證據保管單位、部門、證人的姓名、地址、單位、通訊聯絡方法等詳細情況。[管轄]屬於專屬管轄的案件，由房屋所在地的人民法院管轄。[備注]商品房預售的條件：已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書；持有建設工程規劃許可證；按提供預售的商品房計算，投入的資金達到總投資的25%以上，並已確定竣工交付日期；向縣級以上房管部門辦理預售登記，取得商品房預售許可證明。商品房預售必須取得建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、國有土地使用證、開工證、商品房銷(預)售許可證。

⑹ 如何區分商品房預售合同糾紛及銷售合同糾紛

您好，根據《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條的規定二者均屬於商品房買賣合同糾紛。區分商品房預售合同糾紛與商品房銷售合同糾紛首先應當區分商品房預售合同和商品房銷售合同。

商品房預售合同是指：房地產開發企業(以下簡稱開發企業)將正在建設中的房屋預先出售給承購人，承購人支付定金或房價款並簽訂的合同。

故上述糾紛的區分標準是審查商品房買賣合同的標的物屬於正在建設的房屋還是已竣工的房屋。就正在建設的房屋買賣而發生的糾紛屬於商品房預售合同糾紛，就已竣工的房屋買賣而發生的糾紛則屬於商品房銷售合同糾紛。

相關法律法規：《商品房預售管理辦法》第二條本辦法所稱商品房預售是指房地產開發企業(以下簡稱開發企業)將正在建設中的房屋預先出售給承購人，由承購人支付定金或房價款的行為。

第五條商品房預售應當符合下列條件：

(一)已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書;

(二)持有建設工程規劃許可證和施工許可證;

(三)按提供預售的商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25%以上，並已經確定施工進度和竣工交付日期。

第六條商品房預售實行許可制度。開發企業進行商品房預售，應當向房地產管理部門申請預售許可，取得《商品房預售許可證》。

未取得《商品房預售許可證》的，不得進行商品房預售。

第十條第一款商品房預售，開發企業應當與承購人簽訂商品房預售合同。開發企業應當自簽約之日起30日內，向房地產管理部門和市、縣人民政府土地管理部門辦理商品房預售合同登記備案手續。

《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第一條本解釋所稱的商品房買賣合同，是指房地產開發企業（以下統稱為出賣人）將尚未建成或者已竣工的房屋向社會銷售並轉移房屋所有權於買受人，買受人支付價款的合同。

如能給出詳細信息，則可作出更為周詳的回答。

⑺ 房屋買賣合同糾紛中的級別管轄如何確定

管轄
依據最高院相關的司法解釋，應由被告住所地法院或合同實際履行地法院(即該房屋所在地法院)管轄。
法律適用
處理房屋買賣合同糾紛的法律依據主要是《城市房地產管理法》、《土地管理法》 、《合同法》、《物權法》、《城市房地產開發經營管理條例》、最高人民法院《關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》等相關規定。
注意問題
隨著社會發展，房屋交易量逐年增多，而對一般人而言房屋交易價值額較大，相關糾紛的處理具有自己的特色。《規定》此次修改，將房屋買賣從原房地產開發經營合同單列出來作為一個獨立的第三級案由，並且將其中涉及商品房買賣的合同糾紛都作為第四級案由。而伴隨保障性住房建設力度的加大、城市化進程的加速，經濟適用房、農村房屋的買賣也逐年增多，《規定》增加了經濟適用房轉讓合同糾紛、農村房屋買賣合糾紛同作為第四級案由。
需要注意的是，商品房、經濟適用房、「兩限房」、房改房以及其他各類房屋的買賣合同糾紛都可使用本案由;而簽訂商品房預約合同後，未簽訂正式的房屋買賣合同因此而發生糾紛的，就不適用締約過失責任糾紛的案由。另，商品房委託代理銷售合同屬於特殊的委託代理合同，此處已將其作為獨立的第四級案由，就不應適用一般的委託合同糾紛的案由。
綜上，我們知道：房屋買賣合同的糾紛應該由什麼法院來管轄。在實踐中，需要房屋買賣雙方都要注意相關細節，避免相關買賣糾紛。

⑻ 可否就最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件

最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋
《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》已於2003年3月24日由最高人民法院審判委員會第1267次會議通過。現予公布，自2003年6月1日起施行。
最高人民法院
2003年4月28日
最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋
（2003年3月24日最高人民法院審判委員會第1267次會議通過）
法釋〔2003〕7號
為正確、及時審理商品房買賣合同糾紛案件，根據《中華人民共和國民法通則》、《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》、《中華人民共和國擔保法》等相關法律，結合民事審判實踐，制定本解釋。
第一條本解釋所稱的商品房買賣合同，是指房地產開發企業（以下統稱為出賣人）將尚未建成或者已竣工的房屋向社會銷售並轉移房屋所有權於買受人，買受人支付價款的合同。
第二條出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定無效，但是在起訴前取得商品房預售許可證明的，可以認定有效。
第三條商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發規劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，並對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應當視為合同內容，當事人違反的，應當承擔違約責任。
第四條出賣人通過認購、訂購、預訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保的，如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應當按照法律關於定金的規定處理；因不可歸責於當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應當將定金返還買受人。
第五條商品房的認購、訂購、預訂等協議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規定的商品房買賣合同的主要內容，並且出賣人已經按照約定收受購房款的，該協議應當認定為商品房買賣合同。
第六條當事人以商品房預售合同未按照法律、行政法規規定辦理登記備案手續為由，請求確認合同無效的，不予支持。
當事人約定以辦理登記備案手續為商品房預售合同生效條件的，從其約定，但當事人一方已經履行主要義務，對方接受的除外。
第七條拆遷人與被拆遷人按照所有權調換形式訂立拆遷補償安置協議，明確約定拆遷人以位置、用途特定的房屋對被拆遷人予以補償安置，如果拆遷人將該補償安置房屋另行出賣給第三人，被拆遷人請求優先取得補償安置房屋的，應予支持。
被拆遷人請求解除拆遷補償安置協議的，按照本解釋第八條的規定處理。
第八條具有下列情形之一的，導致商品房買賣合同目的不能實現的，無法取得房屋的買受人可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，並可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任：
（一）商品房買賣合同訂立後，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人；
（二）商品房買賣合同訂立後，出賣人又將該房屋出賣給第三人。
第九條出賣人訂立商品房買賣合同時，具有下列情形之一，導致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，並可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任：
（一）故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證明的事實或者提供虛假商品房預售許可證明；
（二）故意隱瞞所售房屋已經抵押的事實；
（三）故意隱瞞所售房屋已經出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實。
第十條買受人以出賣人與第三人惡意串通，另行訂立商品房買賣合同並將房屋交付使用，導致其無法取得房屋為由，請求確認出賣人與第三人訂立的商品房買賣合同無效的，應予支持。
第十一條對房屋的轉移佔有，視為房屋的交付使用，但當事人另有約定的除外。
房屋毀損、滅失的風險，在交付使用前由出賣人承擔，交付使用後由買受人承擔；買受人接到出賣人的書面交房通知，無正當理由拒絕接收的，房屋毀損、滅失的風險自書面交房通知確定的交付使用之日起由買受人承擔，但法律另有規定或者當事人另有約定的除外。
第十二條因房屋主體結構質量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用後，房屋主體結構質量經核驗確屬不合格，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。
第十三條因房屋質量問題嚴重影響正常居住使用，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。
交付使用的房屋存在質量問題，在保修期內，出賣人應當承擔修復責任；出賣人拒絕修復或者在合理期限內拖延修復的，買受人可以自行或者委託他人修復。修復費用及修復期間造成的其他損失由出賣人承擔。
第十四條出賣人交付使用的房屋套內建築面積或者建築面積與商品房買賣合同約定面積不符，合同有約定的，按照約定處理；合同沒有約定或者約定不明確的，按照以下原則處理：
（一）面積誤差比絕對值在3％以內（含3％），按照合同約定的價格據實結算，買受人請求解除合同的，不予支持；
（二）面積誤差比絕對值超出3％，買受人請求解除合同、返還已付購房款及利息的，應予支持。買受人同意繼續履行合同，房屋實際面積大於合同約定面積的，面積誤差比在3％以內（含3％）部分的房價款由買受人按照約定的價格補足，面積誤差比超出3％部分的房價款由出賣人承擔，所有權歸買受人；房屋實際面積小於合同約定面積的，面積誤差比在3％以內（含3％）部分的房價款及利息由出賣人返還買受人，面積誤差比超過3％部分的房價款由出賣人雙倍返還買受人。
第十五條根據《合同法》第九十四條的規定，出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購房款，經催告後在三個月的合理期限內仍未履行，當事人一方請求解除合同的，應予支持，但當事人另有約定的除外。
法律沒有規定或者當事人沒有約定，經對方當事人催告後，解除權行使的合理期限為三個月。對方當事人沒有催告的，解除權應當在解除權發生之日起一年內行使；逾期不行使的，解除權消滅。
第十六條當事人以約定的違約金過高為由請求減少的，應當以違約金超過造成的損失30％為標准適當減少；當事人以約定的違約金低於造成的損失為由請求增加的，應當以違約造成的損失確定違約金數額。
第十七條商品房買賣合同沒有約定違約金數額或者損失賠償額計算方法，違約金數額或者損失賠償額可以參照以下標准確定：
逾期付款的，按照未付購房款總額，參照中國人民銀行規定的金融機構計收逾期貸款利息的標准計算。
逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關主管部門公布或者有資格的房地產評估機構評定的同地段同類房屋租金標准確定。
第十八條由於出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權屬證書的，除當事人有特殊約定外，出賣人應當承擔違約責任：
（一）商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權登記的期限；
（二）商品房買賣合同的標的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；
（三）商品房買賣合同的標的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日。
合同沒有約定違約金或者損失數額難以確定的，可以按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規定的金融機構計收逾期貸款利息的標准計算。
第十九條商品房買賣合同約定或者《城市房地產開發經營管理條例》第三十三條規定的辦理房屋所有權登記的期限屆滿後超過一年，由於出賣人的原因，導致買受人無法辦理房屋所有權登記，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。
第二十條出賣人與包銷人訂立商品房包銷合同，約定出賣人將其開發建設的房屋交由包銷人以出賣人的名義銷售的，包銷期滿未銷售的房屋，由包銷人按照合同約定的包銷價格購買，但當事人另有約定的除外。
第二十一條出賣人自行銷售已經約定由包銷人包銷的房屋，包銷人請求出賣人賠償損失的，應予支持，但當事人另有約定的除外。
第二十二條對於買受人因商品房買賣合同與出賣人發生的糾紛，人民法院應當通知包銷人參加訴訟；出賣人、包銷人和買受人對各自的權利義務有明確約定的，按照約定的內容確定各方的訴訟地位。
第二十三條商品房買賣合同約定，買受人以擔保貸款方式付款，因當事人一方原因未能訂立商品房擔保貸款合同並導致商品房買賣合同不能繼續履行的，對方當事人可以請求解除合同和賠償損失。因不可歸責於當事人雙方的事由未能訂立商品房擔保貸款合同並導致商品房買賣合同不能繼續履行的，當事人可以請求解除合同，出賣人應當將收受的購房款本金及其利息或者定金返還買受人。
第二十四條因商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除，致使商品房擔保貸款合同的目的無法實現，當事人請求解除商品房擔保貸款合同的，應予支持。
第二十五條以擔保貸款為付款方式的商品房買賣合同的當事人一方請求確認商品房買賣合同無效或者撤銷、解除合同的，如果擔保權人作為有獨立請求權第三人提出訴訟請求，應當與商品房擔保貸款合同糾紛合並審理；未提出訴訟請求的，僅處理商品房買賣合同糾紛。擔保權人就商品房擔保貸款合同糾紛另行起訴的，可以與商品房買賣合同糾紛合並審理。
商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除後，商品房擔保貸款合同也被解除的，出賣人應當將收受的購房貸款和購房款的本金及利息分別返還擔保權人和買受人。
第二十六條買受人未按照商品房擔保貸款合同的約定償還貸款，亦未與擔保權人辦理商品房抵押登記手續，擔保權人起訴買受人，請求處分商品房買賣合同項下買受人合同權利的，應當通知出賣人參加訴訟；擔保權人同時起訴出賣人時，如果出賣人為商品房擔保貸款合同提供保證的，應當列為共同被告。
第二十七條買受人未按照商品房擔保貸款合同的約定償還貸款，但是已經取得房屋權屬證書並與擔保權人辦理了商品房抵押登記手續，抵押權人請求買受人償還貸款或者就抵押的房屋優先受償的，不應當追加出賣人為當事人，但出賣人提供保證的除外。
第二十八條本解釋自2003年6月1日起施行。
《中華人民共和國城市房地產管理法》施行後訂立的商品房買賣合同發生的糾紛案件，本解釋公布施行後尚在一審、二審階段的，適用本解釋。
《中華人民共和國城市房地產管理法》施行後訂立的商品房買賣合同發生的糾紛案件，在本解釋公布施行前已經終審，當事人申請再審或者按照審判監督程序決定再審的，不適用本解釋。
《中華人民共和國城市房地產管理法》施行前發生的商品房買賣行為，適用當時的法律、法規和《最高人民法院〈關於審理房地產管理法施行前房地產開發經營案件若干問題的解答〉》。

⑼ 委託代理銷售商品房合同屬於房屋買賣合同嗎

您好，不是，是屬於兩種合同。
委託代理銷售商品房合同是您和代理商之間的合同，房屋買賣合同是你房子歸屬權的合同，簽字蓋章均有法律效應。
望採納，謝謝。