竣工驗收備案糾紛

㈠ 《竣工驗收備案表》和《竣工驗收備案證》有什麼區別

為規范工程竣工驗收備案管理工作，建設部制定了《房屋建築工程和市政基礎設施工程竣工驗收備案表》
[建辦建〔2000〕18號]，竣工驗收備案表通常包括以下內容：
1、工程的基本情況，包括項目名稱、地址、規劃許可證號、施工許可證號、工程面積、開工時間、竣工時間、各單位(建設、勘察、設計、施工、監理、質量監督等單位)名稱;
2、勘察、設計、施工、監理單位意見;
3、竣工驗收備案文件清單，主要包括：
(1)、工程竣工驗收報告，分5項，其主要內容為室內環境檢測報告和勘察、設計、施工、工程驗收等單位分別簽署得質量合格文件及驗收人員簽署得竣工驗收原始文件;
(2)、規劃許可證和規劃驗收認可文件;
(3)、工程質量監督注冊登記表;
(4)、工程施工許可證或開工報告;
(5)、消防部門出具的建築工程消防驗收意見書;
(6)、建設工程檔案預驗收意見;
(7)、工程質量保修書;
(8)、住宅質量保證書;
(9)、住宅使用說明書;
(10)、法規、規章規定必須提供得其他文件。
網路上也有很多帖子提到要查看《竣工驗收備案表》，讓業主對這些文件有著混亂的認識，事實上《竣工驗收備案表》只是《竣工驗收備案證》的一個中間文件，關鍵是查看有沒有《竣工驗收備案證》，有《竣工驗收備案證》的前提是有《竣工驗收備案表》。
《湖北省建築工程竣工驗收備案證》是對於單體工程而言，也就是對於每一棟樓而言的，取得《湖北省建築工程竣工驗收備案證》表示該單體工程已經通過驗收合格。
《武漢市商品房項目竣工交付使用備案證》是對整個小區綜合驗收，除了單體工程質量驗收合格外，還要求有規劃、消防、人防、燃氣等專業管理部門出具的專項驗收合格證明材料;
房地產開發企業與供電、給排水等營運部門簽定的有關合同協議，及已經達到正常使用條件的證明材料。

㈡ 交房時開發商未出具《竣工驗收備案表》且房子有質量問題，能否拒絕收房

如果開發商並未出具《竣工驗收備案表》且房子有質量問題，業主可拒絕收房。

相關文件

《住宅質量保證書》是開發商對銷售的商品住宅承擔質量責任的法律文件,可以作為商品房預、出售合同的補充約定,與合同具有同等效力。

我國房地產法規規定，房地產開發企業應當在商品房交付使用時向購買人提供《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》。工程質量保證書是房地產開發企業對所售商品房承擔質量責任的法律文件，其中應當列明工程質量監督單位核驗的質量等級、保修范圍、保修期和保修單位等內容。開發商應當按《住宅質量保證書》的約定，承擔保修責任。

商品房保修期從開發商將竣工驗收的房屋交付使用之日起計算。工程質量保證書中具體保修期限與保修范圍是：地基基礎和主體結構在合理使用壽命年限內；屋面防水為3年；牆面、廚房和衛生間地面為1年。

《住宅質量保證書》一般約定地下室及管道滲漏為1年；牆面、頂棚抹灰層脫落為1年；地面空鼓開裂、大面積起沙為1年；門窗翹裂、五金件及衛生潔具損壞為1年；燈具、電器開關損壞為6個月；管道堵塞為2個月；供熱供冷系統設備為一個採暖期或供冷期；其他部位、部件的保修期限，由買賣雙方自行約定，並寫在工程質量保證書中。

房屋在保修期內出現質量問題，如經保修單位維修後導致房屋使用功能受到影響，或因主體結構質量不合格給購買人造成損失的，根據工程質量保證書開發商應承擔賠償責任。購買人認為主體結構質量不合格的，可以向《住宅質量保證書》中註明的工程質量監督單位申請重新核驗，經核驗確屬不合格的，購買人有權退房。

住宅質量保證書，是房地產開發商將新建成的房屋出售給購買人時，針對房屋質量向購買者做出承諾保證的書面文件，具有法律效力。

(2)竣工驗收備案糾紛擴展閱讀

收房過程中必須要掌握一個原則：「先驗後收」。即購房者一定要先驗收房屋（包括驗收交房必須的文件），要先驗房後繳費，按交樓標准查驗樓房狀況，之後才繳納入住前的相應費用，確認無誤後再簽署收房文件。

先驗後收」不僅是符合商業慣例的，而且也是有法律依據的。房屋的對價是房款，消費者只要付清房款，或者按照合同約定支付相應比例的價款，就履行了合同的義務，開發商就應該交房。而在房屋交付以前，業主有權先驗收房屋。

如果發展商非要簽字後才讓收樓，則可採取變通方法，在收樓文件中註明「房內情況未看」或「屋內情況未明」或「未驗房」等字樣。

在收樓之前一定要注意記好房子工程質量的保修期限，在了解到各種項目的保修期後，最好能與收樓時發展商交付的《住宅質量保證書》的各項內容逐一對照，並根據建委出具的竣工驗收文件發出的具體日期，計算出各項的保修到期時間。

1、檢測房屋面積：

要求開發商出具《實測面積測繪報告》，根據房屋土地管理局所屬的專業測量單位對每一套房屋面積進行核定所得實測面積，核對其與銷售面積是否存在誤差，誤差率的范圍有多大；若實測面積誤差超出3%，可以中止收房。

2、檢驗房屋質量：

購房者進行房屋驗收時需仔細檢查商品房質量，主要可從以下幾方面入手：

（一) 房屋本身的質量

（二）景觀綠化、小區配套、設施標准等配套設施是否符合合同約定。

（三）安裝管道、管件、門窗質量 。

【特別提示：

1、一定要掌握「先驗後收」的原則。

2、如果開發商拒絕先驗房後辦理其他交付手續，則購房者可要求開發商簽收「關於出賣人拒絕交驗房屋的責任確認函」後中止辦理手續。

3、購房者應了解公攤面積及相關知識，防止開發商侵佔。

4、若發現有質量問題，開發商應限期維修，購房者應要求開發商簽定書面函件，由此導致業主逾期入住的，開發商應承擔違約責任。

5、只要按照合同約定購房者已經完全履行了合同的義務，開發商就應該無條件交房，否則應視為開發商違約，如果開發商拒不交房，應承擔逾期交房的責任。開發商無權以「未繳納相關費用」等任何理由而拒絕交房。

6、不要將樣板房標准作為現實標准，除非開發商將有關裝修標准按樣板間標准在合同中明確下來。 】

參考資料來源：網路-收房細則

參考資料來源：網路-收房

㈢ 對商品房竣工驗收備案行為可否提起行政訴訟

個人認為，不可以提起行政訴訟。因為備案僅僅只是事後監管的一種方式，備案本身不對行政相對人的權利義務產生影響。真正影響行政相對人權利義務的，是接受備案後審查過程中發現問題所作出的處理決定。《建設工程質量管理條例》第四十九條第二款規定，建設行政主管部門或者其他有關部門發現建設單位在竣工驗收過程中有違反國家有關建設工程質量管理規定行為的，責令停止使用，重新組織竣工驗收。

㈣ 開發商違規交房(沒有房屋竣工驗收備案表）應該向哪個部門投訴

如果開發商違規交房，沒有提供房屋竣工驗收備案表的話，可以向房管局投訴，向開發商索賠。

具體說的話，開發商在交房的時候應提供「三書一證一表」的，即《建築工程質量認定書》、《住宅使用說明書》、《住宅質量保證書》、《房屋建築工程竣工驗收備案表》、《房地產開發建設項目竣工綜合驗收合格證》。其中，《房屋建築工程竣工驗收備案表》尤其重要。

何謂兩書？
兩書指的是《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》。《住宅質量保證書》是房地產開發企業對銷售的商品住宅承擔質量責任的法律文件。房地產開發企業應按《住宅質量保證書》的約定，承擔保修責任。商品住宅售出後，委託物業管理公司等單位維修的，應在《住宅質量保證書》中明示所委託的單位。

《住宅質量保證書》應當包括以下內容：
1.工程質量監督部門核驗的質量等級；
2.地基基礎和主體結構在合理使用壽命年限內承擔保修；3.正常使用情況下各部位、部件保修內容與保修期：屋面防水5年；牆面、廚房和衛生間地面、地下室、管道滲漏1年；地面空鼓開裂、大面積起沙1年；門窗翹裂、五金件損壞1年；管道堵塞2個月；供熱、供冷系統和設備1個採暖期或供冷期；衛生潔具1年；燈具、電器開關6個月；其他部位、部件的保修期限，由房地產開發企業與用戶自行約定。

《住宅使用說明書》應當對住宅的結構、性能和各部位（部件）的類型、性能、標准等加以說明，並提出使用注意事項，一般應當包含以下內容：
1.開發單位、設計單位、施工單位，委託監理的應註明監理單位；
2.結構類型；
3.裝修、裝飾注意事項；
4.上水、下水、電、燃氣、熱力、通訊、消防等設施配置的說明；
5.有關設備、設施安裝預留位置的說明和安裝注意事項；
6.門、窗類型，使用注意事項；
7.配電負荷；
8.承重牆、保溫牆、防水層、陽台等部位注意事項的說明；
9.其他需要說明的問題。

律師提醒：《住宅使用說明書》和《住宅質量保證書》，都是由開發商自己擬定的，然後到房產局備案。

一般來說，兩書只是告訴你如何使用房屋、應該注意什麼、保修時間等，並不代表開發商承諾了責任。由於大部分兩書都不寫明違約責任，業主一旦與開發商有相關糾紛，告上法庭，法庭判案基本會以合同為主，兩書僅作參考使用。因此，業主在簽訂合同時，應把與質量相關的問題明確寫入購房合同，以免上當受騙。

何謂一表？

一表指的是《竣工驗收備案表》。為規范工程竣工驗收備案管理工作，建設部制定了《房屋建築工程和市政基礎設施工程竣工驗收備案表》，竣工驗收備案表通常包括以下內容：
一、工程的基本情況，包括項目名稱、地址、規劃許可證號、施工許可證號、工程面積、開工時間、竣工時間、各單位（建設、勘察、設計、施工、監理、質量監督等單位）名稱；
二、勘察、設計、施工、監理單位意見；
三、竣工驗收備案文件清單，主要包括：
1、工程竣工驗收報告，分5項，其主要內容為室內環境檢測報告和勘察、設計、施工、工程驗收等單位分別簽署的質量合格文件及驗收人員簽署的竣工驗收原始文件；
2、規劃許可證和規劃驗收認可文件；
3、工程質量監督注冊登記表；
4、工程施工許可證或開工報告；
5、消防部門出具的建築工程消防驗收意見書；
6、建設工程檔案預驗收意見；
7、工程質量保修書；
8、住宅質量保證書；
9、住宅使用說明書；
10、法規、規章規定必須提供的其他文件。
四、備注。
【提示】：《竣工驗收備案表》是目前收樓環節中最應該注意的文件，按照有關規定，表上的每一項都必須報有關主管部門備案，缺少任何一項的話，這個樓盤就是「黑樓」，是不能入住的。

㈤ 竣工驗收備案遲遲無法提供的怎麼辦法律哪些條款買家如何維權

沒有建築工程竣工驗收備案證，是不能交房的。也就說不具備法定的交房條件。
可以要求支付逾期違約金，逾期90天也可以要求解除合同。

㈥ 交房時，開發商拿不出《竣工驗收備案表》，還說隨便起訴，按合同應該兩個月內辦不出來給違約金，兩個月後

打官司你應該能贏，驗房按正規程序辦，而且簽了合同就會以合同為准

㈦ 未取得《竣工驗收備案表》的商品房能交付嗎

不能商品房交付需要五證兩書一表，這一表就是竣工驗收備案表。五證是指：
一、《建設用地規劃許可證》
建設單位向土地管理部門申請徵用劃撥土地或者出讓土地前，經城市規劃行政主管部門確認，該項目位置范圍符合城市規劃的法律憑證。
二、《建設工程規劃許可證》
有關建設工程符合城市規劃需求的法律憑證。
三、《國有土地使用證》
經土地使用者申請，經城市各級人民政府頒布的國有土地使用權的法律憑證。該證主要載明土地使用者名稱、土地座落、用途、土地使用面積、使用年限、和「四至」范圍。
四、《建築工程施工許可證》
建設單位進行工程施工的法律憑證，也是房屋權屬登記的主要依據之一，沒有開工證的建築屬違章建築，不受法律保護。
五、《商品房銷售(預售)許可證》
市、縣人民政府房地產管理部門允許房地產開發企業，銷售商品房的批准性文件

二書是：
一、《住宅質量保證書》
開發商對銷售的商品住宅承擔質量責任的法律文件,可以作為商品房預、出售合同的補充約定,與合同具有同等效力。
二、《住宅使用說明書》
是指住宅出售單位在交付住宅時提供給用戶的，告知住宅安全、合理、方便使用及相關事項的文本。住宅使用說明書應當載明房屋平面布局、結構、附屬設備、配套設施、詳細的結構圖（註明承重結構的位置）和不能佔有、損壞、移裝的住宅共有部位、共用設備以及住宅使用規定和禁止行為。根據規定，《住宅使用說明書》應作為住宅（每套）轉讓合同的附件。如在房屋使用中出現問題，說明書將成解決開發商與業主之間糾紛的重要依據。

一表是《竣工驗收備案表》。

房地產五證兩書是開發商合法銷售商品房的重要憑證，買房一定要審查五證兩書一表。

㈧ 《竣工驗收備案表》和《竣工驗收備案證》有什麼區別

1、要拿到《竣工驗收備案證》包含的一個文件就是《竣工驗收備案表》。有《竣工驗收備案證》的前提是有《竣工驗收備案表》。

2、內容不一樣。《竣工驗收備案證》是證明該套間房屋符合買房合約的要求。 《竣工驗收備案表》因有些細節未能符合要求，雖跟進處理的事項、明細。

3、作用不一樣。只有取得《竣工驗收備案證》的房子才可交付使用，反之不可。《竣工驗收備案表》就沒有這作用，僅僅就是驗收的一個備案。

4、程序不一樣。拿到《竣工驗收備案證》程序復雜。建設工程竣工驗收備案證是指建設單位在建設工程竣工驗收後，將建設工程竣工驗收報告和規劃、公安消防、環保等部門出具的認可文件或者准許使用文件報建設行政主管部門審核的行為。

《竣工驗收備案證》的程序：

①經施工單位自檢合格後，並且符合《房屋建築工程和市政基礎設施工程竣工驗收暫行規定》的要求方可進行竣工驗收。

②由施工單位在工程完工後向建設單位提交工程竣工報告，申請竣工驗收，並經總監理工程師簽署意見。

③對符合竣工驗收要求的工程，建設單位負責組織勘察、設計、監理等單位組成的專家組實施驗收。

④建設單位必須在竣工驗收7個工作日前將驗收的時間、地點及驗收組名單書面通知負責監督該工程的工程質量監督機構。

⑤工程竣工驗收合格之日起15個工作日內，建設單位應及時提出竣工驗收報告，向工程所在地縣級以上地方人民政府建設行政主管部門（及備案機關）備案。

⑥工程質量監督機構，應在竣工驗收之日起5工作日內，向備案機關提交工程質量監督報告。

⑦城建檔案管理部門對工程檔案資料按國家法律法規要求進行預驗收，並簽署驗收意見。

⑧備案機關在驗證竣工驗收備案文件齊全後，在竣工驗收備案表上簽署驗收備案意見並簽章。工程竣工驗收備案表一式兩份，一份由建設單位保存，一份留備案機關存檔。

㈨ 開發商沒有竣工驗收備案表可以拒絕收房嗎

已購商品房可以退房的情形
①、延遲交付房屋。一般超過3個月開發商還不能交房，購房人就可以要求開發商退房，並要求雙倍返還訂金或支付房款利息。
②、開發商缺「證」，導致合同無效。目前開發商必須證件齊全才能蓋樓、賣房。如果開發商證件不全，就屬於違法操作，與買房人簽署的合同屬於無效合同。
③、開發商沒經購房人同意變更設計。發生開發商未經購房人同意而擅自變更房屋戶型、朝向、面積等有關設計的情況，購房人可以依據合同約定要求開發商退房。
④、無法得到貸款。如果開發商提供的資料顯示出不具備公積金貸款條件，購房人因此而不能取得公積金貸款，購房人就可以要求退房。
⑤、拿不到產權證。由於開發商的原因，買房人在合同約定的期限內無法得到產權證，如約定此條件可退房，買房人就可以要求退房。
⑥、房屋面積誤差超過3%。如果交房時房屋的實測面積與簽約時的暫測面積的誤差比絕對值超出3%，購房人要求退房並要求退賠利息的，法院會判決購房人勝訴。
⑦、房屋質量導致嚴重影響使用。根據最新司法解釋，因房屋質量問題嚴重影響正常居住使用（前期施工原因導致房內空氣質量差），購房人要求退房並要求開發商賠償損失的。
⑧、開發商把房子抵押。如果開發商在出售房屋之前就把所售房屋抵押，或賣給購房人後，又把房子抵押給他人，購房人查明後，就可以要求退房。
商品房因質量問題引起的糾紛在商品房買賣糾紛中占很大的比例，在商品房建築施工工程中，不法商家、建築商為了節省成本，採用不符合規定的建築材料，或者由沒有建築施工項目資質的施工隊伍進行建築，這些因素都直接導致部分商品房質量低劣。那出現這些商品房質量問題該如何處理，購房者能否由此退房，哪些情形下可以退房呢，這些最好咨詢下專業律師，因為他們可以幫您采證證明房屋存有哪些問題，最大程度的保護您的利益。
如有驗房或咨詢需要，請看頭像。

㈩ 開發商不能出示竣工驗收備案表，業主可以拒絕收樓嗎

按照有關規定，《竣工驗收備案表》上的每一項都必須報有關主管部門備案，缺少任何一項，這個樓盤就不能交付入住。《竣工驗收備案表》作為房屋交付使用時必須具備的前提條件，若開發商未能取得或不能向業主出示，即意味著開發商未能交付符合合同約定交付使用條件的商品房，就等同於開發商違約，業主有權拒絕收房。