基層反映物業糾紛

❶ 物業糾紛常見的8種類型與解決要點，如何消除負

一、物業管理費糾紛
1、以物業服務質量（保潔、綠化等）不合格為由，拒交物業費；
（1）關鍵看合同約定和法律法規政策文件的約定，且不能拒交，法院可以依法予以減免。
（2）物業公司做到有計劃、有記錄。要進行衛生巡視。
2、以被盜、跑水、物品損壞等為由，拒交物業費；
（1）關鍵看物業公司是否有過錯。
（2）物業公司如何承擔舉證責任，是侵權糾紛還是合同糾紛。
3、以物業公司收費不實，拒交物業費；
（1）物業收費不實，法院判決據實收費，降低物業費標准。
4、以人身、財產受到損失，拒交物業費；
（1）物業服務質量不合格為由，可以要求減免，但必須通過訴訟提出。
（2）法院個案判決，是否涉及其他業主？需要具體分析。
5、以不居住、未使用為由拒交物業費或其他費用；
（1）此項抗辯理由不成立，包括以此理由拒交供暖費的，也是不成立的。
（2）物業成本照常發生。
6、房產流轉中原業主欠費問題。
（1）原業主承擔以前拖欠費用，新業主承擔購買後的費用。
（2）如果沒有辦理物業交割手續，不影響承擔責任。
二、開發商遺留問題糾紛
（1）與物業公司無關，但需要分清責任。
（2）作到產權清析，物業公司入駐時，作到責任明確。
（3）物業公司協助業主與開發商溝通、解決。
三、私搭亂建糾紛
（1）物業公司可以接受委託後起訴。
（2）可以報政府有關部門解決。
（3）發出整改通知書。
四、業主私自封閉陽台、露台問題
（1）依據公約、合同，要求業主拆除。
（2）物業公司可以接受委託後起訴.
五、物業公司安全、隱患防範糾紛案件
（1）物業公司應當對安全隱患，盡到防範義務。
（2）物業公司應當設立提示、警告標識。
六、業委會與物業公司糾紛案件
（1）業委會與物業公司職責的劃分。
（2）明確產權，做好帳目。
七、業主訴物業公司賠償案件
（1）由於物業公司的過錯，業主有權起訴。
（2）針對第三人的侵權造成物業公司賠償，物業公司可以追償。
（3）物業公司的抗辯理由包括哪些。
八、相鄰權糾紛訴業主案件
（1）物業公司可以要求業主起訴，而不是物業公司起訴。
（2）物業公司可以配合業主訴訟，介入訴訟。

❷ 物業糾紛現狀及成因

一、當前物業管理服務中的反映出來的主要問題
（一） 法規不健全，司法效力不高
近些年來，雖然物業管理的立法取得了不小進展，《物業管理條例》、《物業服務收費管理辦法》等的出台，對規范物業管理的運作起了一定的作用。但物業管理中的一些深層次問題，如業主組織與其它組織的關系處理、物業管理權力交接等，依然缺乏可操作性的規定。這使得許多物業管理糾紛難以通過法律途徑解決。加之當前我國的司法訴訟程序多、費時長、效力低，物業服務欠費、接管不暢一類糾紛更是經常久拖不決，容易使得小糾紛演化成大的爭執，甚至引發集體請願、暴力沖突等一些嚴重影響社會和諧的事件。
（二）物業公司與業主之間的缺乏信任，難以建立和諧關系
目前有一些物業公司依仗有開發建設單位的支持，經常對業主的呼聲不予理會，粗暴干涉業主的權利，導致業主對開發建設單位附屬的物業公司很反感、不信任。開發建設單位的物業公司對物業早期介入和前期管理往往走形式主義，不能真正維護業主的利益，在建築質量、功能、配套等重大事項上沒有起到應有的監督把關作用。引致業主經常以房屋質量問題、建設單位承諾不兌現等而遷怒於物業公司，對物業公司不信任，關系處理不好。廣州、深圳許多小區由此發生暴力沖突。
（三）物業公司履約意識和能力差，物業服務不到位
有一些物業公司在取得物業管理權後，沒有按照合同認真提供物業服務，擅自降低服務等級，減少服務項目，降低服務標准和要求；有的公司連起碼的服務合同要求都不能達到，以減少成本增加利潤。有的公司甚至連清潔、保安工作都不能做好。
（四）業主組織地位不明確，業主委員會運作不規范
長期以來，業主委員會只是一個無法人地位和獨立財產相對鬆散的業主自治性組織，其法律訴訟主體地位不明確，談不上獨立承擔民事責任。即便現在不少地方接受訴訟或仲裁，物管公司勝訴後，也難以執行。而在實際運作中業委會主任、業主代表等人又難以得到適當的激勵。機制欠缺，部分業委員成員或業主代表便會不公、不當地行使自己的權力，難以發揮業主組織應有的作用。
（五）業主欠費比例在有的地方較為嚴重
根據《中國物業管理》雜志的報導，北京市居民小區管理辦公室對28個商品房小區進行調查，物業收費率能達到80%的只有14個小區，商品房小區平均物業收費率僅為65%。而一般來說物業管理費收費率低於80%物業公司將難以維持正常管理活動。
二、物業管理服務問題產生的原因
（一）業主與物業管理企業理念滯後
時致今天，仍然有大量人們對物業管理的認識停留在計劃經濟時代的單位管理或房管所管理模式上,無論是物業公司還是業主對物業管理的認識均又不成熟之處。 特別是內地這種情況更普遍。據陝西《華商報》記者調查，西安市民對物業管理存在的問題可概括為六個方面：97％的業主稱小區物業管理部門不是根據業主意願公平選聘產生，而是由開發商「欽定」的，小區業主合法權益無法得到保障；86％的業主認為小區物業收費不透明，更有60％的業主稱不了解物業部門收費的用途，而行政主管部門的指導無從談起；參與調查的70％以上的業主對物業服務不滿意，同時認為業主無法行使屬於自己的權利；在參與調查的市民中，有一半以上的人稱不知道小區物業管理的政府行政主管部門是誰；參與者中，近90％的業主稱小區不能按時召開業主大會，其中不少業主稱小區沒有召開業主大會卻產生了業主委員會，懷疑是物業管理部門暗箱操作；在「您對小區物業管理不滿時採取何種方式解決？」的調查項中，近30％的小區業主通過「爭吵」解決物業糾紛。
（二）物業管理規模小，規模不經濟，經營管理困難
規模不經濟的問題。物業管理行業有一種說法，如住宅小區的管理面積在5萬平方米以下者往往是虧損的，5-8萬平方米才收支平衡，8萬平方米才有贏利可能。但目前很多物業管理項目面積較少，整體上很難達到規模經營水平。據據統計，物業管理較成熟的廣東省，截止2004年底物業管理覆蓋率也只有為40%。物業管理企業有3000餘家，管理項目1.2萬個,平均管理4個項目，管理面積5億平方米，每個公司平均管理面積只有16.7萬平方米，每個項目只有4.2萬平方米。［13］物業公司管理項目少，面積少的現狀，反應了物業管理正常的市場競爭機制尚未形成，使物業管理企業難以走出經營困境，服務質量自然難以保證。
（三）行業隊伍素質偏低，人才短缺
物業管理作為專業化的管理，需要各類高素質的管理人才。但由於我國物業管理專業教育起步晚，培養的人才有限，加之尚未建立起完善的行業管理標准和從業人員行為規范，在職專業物業管理人員的培訓不足和各種上崗專業培訓流於形式、監管不足，更加之觀念上認為物業管理無需高素質人員的誤區等，使得我國物業管理行業從業人員整體素質偏低，制約了行業的良性發展，影響行業地位的提高。檢舉 回答人的補充 2009-06-04 12:57 （四）物業糾紛處理方法不當，解決物業糾紛的有效途經不夠
目前，不少物業公司對物業糾紛和和與業主的糾紛經常採用不適當的方法處理，如暴力解決、對簿公堂等，結果不僅難以解決根本問題，反而容易激化矛盾。據新京報報導，2005年10月30日晚，朝陽區57名欠交物業費、未履行判決的業主被法院強制執行，其中16人被司法拘留。事隔整1月在北京市朝陽區法院強制執行物業費一個月後對朝陽區被強制執行小區（百環花園、歐陸經典小區、農光里小區和芍葯居北里小區）百名業主進行的問卷調查表明：超七成業主認為強制執行不會促使他們交納物業費，而其後物業公司提供的服務也沒有改善。調查結果統計顯示：6.1％的業主對小區物業服務滿意，65.9%的業主選擇了不滿意；同時42.7％的業主也意識到拒交物業費不能促使物業改善服務。對於強制執行後的影響，76.8%的業主認為，強制執行不會促使他們積極繳納物業費；73.2％的業主感到強制執行後，物業的服務並未得到改善；68.3％的業主認為，強制執行後，業主和物業的關系惡化了。
三、解決問題的對策
通過以上分析，我們認為解決當前物業管理服務中的問題，主要應從以下幾方面解決：
（一）完善立法，改進司法
一年前出台的《物業管理條例》突出了權在業主、訂約自由、合同優先、建設與管理相分離、以招投標方式選聘物管企業、以合理公開以及費用與服務水平相適應的原則確定物業服務收費標准等物業管理法治精神與原則，較以往有了較大的改善。但迫切需要地方立法加以細化，強化法規的可執行性和可操作性，特別是要在業主組織的成立運作、物業接管的程序、方式、不交物業服務費的制約等方面作出具體規定，以化解當前大量出現的一些突出糾紛與矛盾。在司法方面，要借鑒香港小額錢債審裁方面的經驗，改革簡化審判程序，提高審判效率，加大對物業服務中每一方違約違規的處罰力度，遏制「賴賬」等不良現象與苗頭。
（二）強化政府監管與指導，加強社會監督力度
首先，要從源頭上對包括物業項目報建、規劃設計、融資、開發、銷售全過程進行嚴格監管，為後續的物業管理服務打下良好的基礎。要積極改革物業管理行政管理模式，真正落實三級管理體制，將對物業管理監管的權力中心下移至街道辦事處，明確賦予街道辦事處指導業主大會召開成立，對物管招投標、物管交接及業主組織和物業公司實際運作進行監管的具體職責，提高監管效率。檢舉 回答人的補充 2009-06-04 12:58 再者，要依靠社區代表、人大代表、專聘社會監督員等各方力量，加強對物業管理的社會監督。拓寬群眾投訴渠道，及時解決群眾反映的物業管理問題，並加大對群眾投訴的處理力度，對各種違法違規行為堅決查處，公開曝光，以起「震懾」作用。把物業管理市場中容易出現的問題消除在萌芽狀態。
（三）多種途徑培育規范物業管理市場，提高物業管理水平
要進一步加強社會輿論宣傳，引導群眾轉變思想觀念，使物業管理進一步得到廣大群眾的認同和支持，提高他們參與物業管理活動的主動性和積極性；要加強對業主大會、業主委員會成立的指導、引導，確立起物業管理市場的真正的買方主體，並增加這一主體的決策能力和行為能力；要加強物業管理市場競爭主體的培育，嚴格實行建管分離，大力推行物業管理招投標制度，真正建立業主與物業管理企業雙向選擇市場競爭機制；要增設對口的高等教育專業，大力培養具有相關專業的高層次人才，通過職業教育、在職培訓考核等多種手段，提高物業管理人員的素質；要加強政府調控引導力度，加快物業管理企業改組改制，優化結構，重組上規模的步伐，培育一批高素質的企業；加強對物業管理公司的資質審核，對違法違規不能規范運作的物業管理企業，加大監督處罰力度，使物業管理企業在競爭中規范自己的經營行為，提高管理服務水平。
（四）加強專業人才培養和全員培訓工作，提高行業服務人員素質
即要通過多種途徑解決當前的物業管理服務人員素質不高的問題。首先，學歷教育要要培養既懂政策法規、服務禮儀、心理溝通，也熟悉工程技術的經營管理服務型人才；同時物業管理行業應加快職業資格制度的建立，培養各級職業人才；企業內部培訓重點要從解決業主關心的人員素質著手，加強服務規范、服務標准、員工禮儀、各種工程問題的解決實用技能、法律知識、突發事件應變能力等針對性培訓。多管齊下，達到行業人員素質的根本提高，從而帶來服務作風、水平的大力改善，使業主欣然接受優質的服務，消除內心的對抗心理。
總之，解決物業管理服務方面的問題不是一朝一夕之事，需要全社會的努力。相信隨著我國法制建設的完善、市場經濟體系的成熟，物業管理行業也一定能逐步走上規范、健康、和諧的發展軌道。

❸ 小區業主與物業之間的糾紛，業主去哪裡能維權

(一)行政途徑

投訴。對於有關小區規劃、房產證的辦理、房屋質量等出現的問題，業主可以向當地政府的建設行政部門、消費者權益保護協會、質量監督部門反映。對於小區物業管理問題，根據國務院頒布的《物業管理條例》第十條，業主可以向物業所在地的區、縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門投訴。

(二)法律途徑

1、對當地房地產行政主管部門提起行政復議、行政訴訟。

2、對開發商、物業管理公司提起民事上的違約或侵權之訴。違約中的「約」指購房的買賣合同、業主與物業管理公司簽訂的物業服務合同。

侵權中的「權」包括公民的私有財產不受侵犯的權利、業主享受優質的物業管理服務以及居住環境的權利、公民的消費權益等人身權利和財產權利。出現這類糾紛時業主可以將糾紛訴至法院或直接向當地人們法院起訴，請求法院依法行使審判權以解決糾紛。

3、提交仲裁機關仲裁。這是指業主與物業管理公司雙方發生糾紛後，根據我國《仲裁法》第4條的規定，依照物業管理公司中的仲裁條款或者糾紛發生後自願訂立的仲裁協議，將糾紛提請有管理權的仲裁機構即物業管理公司所在地的仲裁委員會進行裁決以解決糾紛。

(三)其他途徑

1、業主與物業管理公司協商解決。《物業管理條例》中已經對業主、業主委員會及物業管理公司之間的權利和義務作出了明確規定，業主和物業管理公司可以依據有關的法律、法規以及管理規約和物業管理合同的規定，自願平等地進行磋商，進而解決管理糾紛。

2、由第三人調解。這是指業主與物業管理公司可以將糾紛提交給第三人，由第三人來主持雙方進行協商，促成雙方在自願平等的基礎上達成調解協議。一般調解可分為民間調解、行政調解和司法調解三種，比如可以由物業公司所在地的人民調解委員會進行調解。

3、更換物業公司。如果以上方式都不能讓業主滿意，則業主可以更換物業公司。

(3)基層反映物業糾紛擴展閱讀

按照我國目前的購房程序看，購房人要與開發商簽訂購房合同。同時在使用統一印發使用的格式房產買賣合同時，會有買方同意其購置的房屋由賣方或買方的物業管理公司代管的條款。因此，購房者須受到開發商為其選聘的物業管理公司所簽訂的前期物業服務合同的約束，並接受其物業管理服務。因此在實踐中，許多物業管理公司通常以此為由，主張業主無權更換物業管理公司。

《四川省物業管理條例》第四十條中明確規定廣大業主有權選聘、解聘物業服務企業。選聘和解聘物業服務企業由業主共同決定，但是應當經專有部分佔建築總面積過半數的業主占總人數過半數的業主同意。因此，作為小區的真正主人，廣大業主有權重新選擇物業管理公司為其提供物業管理服務。

❹ 物業管理矛盾糾紛怎樣處理

您好：
物業管理矛盾糾紛處理治理
物業服務合同糾紛
很多業主委員會與物業管理簽訂合同時，往往對於物業合同的性質沒有明確定義，有的小區中雙方簽訂的是「服務合同」，而有的小區中雙方簽訂的則是「委託合同」。
這是因為對於物業管理服務合同的認識不同所造成的。如果雙方簽訂的是物業委託合同性質的，那麼就代表著由業主委託物業管理企業對小區進行管理，業主與物業管理企業是委託與被委託關系。
在委託關系的情況下，一旦小區的管理出現了問題，比如遭到盜竊等，那麼後果將與物業公司沒有任何關系;同時由於委託合同的委託人依法可隨意終止合同，而不需要任何理由，這也不利於小區物業管理的穩定性。
解決方法：在簽訂物業管理合同時，需要注意的是合同的性質應該為服務合同，而不是委託合同。其最簡單的方法是先看物業合同的名稱，如果是服務合同，一般這個合同的名稱是「物業管理服務合同」，而不是「物業管理委託合同」。
與開發商關系糾紛
《物業管理條例》第二十四條規定了房地產開發與物業管理相分離的原則，應通過招投標的方式選出物業管理企業。但到目前為止，大多數小區物業管理企業均是由開發商派生出來的，即便實行招投標，由於難以真正建立公平競爭的招投標機制，開發商派生出來的物業管理企業仍處於優勢地位，往往是其中標，這種建設與管理的「父子關系」依然普遍存在。當物業出現質量或銷售時不切實際的承諾等涉及開發商的問題引發糾紛後，物業管理企業常以其與開發商是兩獨立法人，無任何關系拒絕處理，而開發商往往是項目公司，一個小區成立一個項目公司，建設完成結算完畢後就不存在了，售後服務、保修等矛盾無法解決。
解決方法：入住小區的業主們在符合條件後，也就是說小區內房屋出售並交付使用的建築面積達到50%以上，或者首套房屋出售並且交付使用已經滿2年的，一定要及時召開業主大會成立業主委員會，通過業主委員會來維護自身權益。
公共配套設施糾紛
例：某樓盤的地下停車庫被開發商賣給了個人，使得小區的停車費用漲價，造成車庫有空位而業主卻無法停車的現象，間接侵害了業主的利益。
這類糾紛其實牽涉到的問題就是小區的公共配套設施的「主人」到底是誰的問題，究竟是開發商還是全體業主。在《物業管理條例》中，目前只對停車位作了相關的明確規定，即「小區內的機動車停車場(庫)，應當提供給本小區內的業主和使用人使用。停車位不得轉讓給小區外的單位和個人;停車位有空餘的，可以臨時出租給物業管理區域外的單位和個人。」而沒有對共用設施和共用部位的權屬等問題作出規定
同時，目前物業部分在共用設施、共用部位的權屬問題還涉及到維修和費用的承擔問題。比如哪些部位、設施、設備屬於全體業主共同共有;哪些屬於部分業主共同共有;未分攤共用建築面積的地下停車庫權屬，應屬全體業主還是屬於開發商，如果屬於全體業主，權證應如何發放、保管、使用，收益應如何處理，維修基金如何籌集、如何分攤。而對於開發商已出售的地下停車庫應如何處理，對於開發商建設的地面多層鋼結構移動車位的權屬應如何認定，部分業主或個別業主是否能對此提起訴訟，部分業主或個別業主對共用設施、共用部位的收益如何處理能否提起訴訟等，目前尚沒有明確規定。
解決方法：這一系列問題目前有待相關部門制定相關法規。不過總的來說，業主們還需提高自身的維權意識，及時發現問題進行解決。
物業費糾紛
物業費糾紛來自兩方面：一、物業費包含的費用項目;二、物業費收取不到。
物業費，一般來說是指保安費、保潔費、保綠費、管理費4項，但對於很多業主來說，很容易把這4項內容與額外的日常公共設施設備維修費以及電梯水泵運營能耗費等混合在一起。同時，由於物業管理公司在收取了物業費用後，有的開發票、有的給收據，使得很多業主對於自己繳納的「物業費」究竟包含了一些什麼內容不甚清楚。因此，在某些小區里其收繳率相當低，有的甚至低至20～30%，使得物業管理難以為繼，造成其他已繳費業主的心理不平衡。《物業管理條例》第四十一條只講了合理公開收費問題，而基本物業服務費由哪些構成沒有羅列出來，造成應該付的不付，而不該付的也付的怪現象。
解決方法：在收費方面，物業公司應該在給予業主的相關物業費用繳費收據上，將相關的收費目錄名稱和費用全部羅列清楚，不能簡單地以一個「物業費」的名稱來取代其中各類的費用名稱。
建立完善物業管理糾紛調解機制的對策
(一)建立完善各級物業管理糾紛調解組織。積極探索人民調解、行政調解、司法調解相互銜接的物業管理糾紛調解模式，充分發揮人民調解工作在預防物業管理糾紛中的作用。進一步加強和完善縣(區)、街道和社區物業糾紛調解委員會職能作用，發揮好對所轄區物業糾紛調解工作組織領導和整體協調作用，綜合協調調解解決轄區重大疑難物業管理糾紛。基層司法所要負責調解本轄區復雜性物業管理糾紛，指導社區人民調解組織開展物業糾紛調解工作。建立社區物業糾紛調解委員會，以預防物業管理糾紛為主，宣傳物業管理法規政策，調解一般性物業管理糾紛。
(二)大力加強物業糾紛調解隊伍建設。認真做好物業管理糾紛調解員的選任工作。實行專兼職相結合，從房管部門、司法機關、社區居委會、社區律師或在社區有一定威望的群眾中，挑選一批熱愛公益、公道正派、素質較高的人員擔任人民調解員。深入開展「律師進社區」活動，組織廣大律師、法律工作者深入社區積極參與社區物業糾紛的調處工作，為社區人民調解工作提供法律保障。充分發揮律師職能優勢，利用自身的法律知識，擔任社區物業公司的法律顧問，提供決策咨詢法律服務，確保物業公司規范有序健康發展。司法局要加強對物業糾紛調解隊伍的管理，定期共同組織開展物業糾紛調解業務培訓，對於成績突出的集體和個人給予表彰獎勵。
(三)加大物業管理糾紛排查力度。組織社區調解員深入小區調查走訪，對群眾反映的有關物業管理方面的問題認真登記，甄別問題性質，對於屬於物業管理糾紛的要切實做好人民調解工作，對於不屬於物業管理糾紛的，要引導群眾通過其他正當手段解決問題，做好人民調解與行政調解的銜接。注重敏感時段和敏感地區的物業管理糾紛排查，對入住率超過50%的新住宅小區給予高度關注，進一步加強對業主大會的籌建給予幫助引導，著重做好對物業公司選聘和退出引發的矛盾糾紛預防和調處工作。 (四)加強業務培訓和法治宣傳。充分利用社區工作覆蓋面寬、貼近基層、貼近群眾的優勢，運用具體案例在社區群眾中開展生動直觀的法治宣傳和人民調解工作宣傳，引導居民學法用法、知法守法，從源頭上預防和減少矛盾糾紛的發生。組織業主委員會的主要成員、物業公司的負責人、街道辦事處及居委會有關人員進行業務及法律培訓，引導物業服務企業增強依法守約意識、服務意識，按照合同約定為業主提供質價相符服務。引導全社會了解物業管理行業特徵，澄清對於物業管理的認識誤區，釐清對物業管理的職能定位，進一步提升對物業管理行業的認識度。

❺ 物業糾紛投訴可以找哪個部門

物業糾紛投訴可以找當地的房管部門進行投訴。

根據《物業管理條例》第五條 國務院建設版行政主管部門權負責全國物業管理活動的監督管理工作。縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門負責本行政區域內物業管理活動的監督管理工作。

第四十八條 縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門應當及時處理業主、業主委員會、物業使用人和物業服務企業在物業管理活動中的投訴。

(5)基層反映物業糾紛擴展閱讀：

《物業管理條例》第五十六條 違反本條例的規定，住宅物業的建設單位未通過招投標的方式選聘物業服務企業或者未經批准，擅自採用協議方式選聘物業服務企業的，縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令限期改正，給予警告，可以並處10萬元以下的罰款。

第五十八條 違反本條例的規定，不移交有關資料的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令限期改正；逾期仍不移交有關資料的，對建設單位、物業服務企業予以通報，處1萬元以上10萬元以下的罰款。