商品房買賣合同糾紛特點

㈠ 農村房產買賣糾紛常見特點有哪些

你好，農民和買賣房屋引發的農村房屋買賣糾紛案件增多。由於法律、法規不夠明確，審判中對農村房產買賣合同認識存在差異，從而導致不同判決結果。

一、農村房產買賣糾紛常見特點有哪些？

1.從交易雙方身份來看，賣房者為農村村民，買受人主要為城市居民或外村村民，也有是同是村民的情況。

2.從交易發生的時間看，多發生在起訴前兩年以上。

3.合同大都已履行（出賣人交付了房屋，買受人給付了房款並入住），但多未辦理房屋或宅基地使用權變更登記。

4.從訴因看，多源於土地增值以及土地徵用、房屋拆遷等因素，房屋現值或拆遷補償價格遠遠高於原房屋買賣價格，出賣人受利益驅動而起訴。

5.從標的物現狀看，有的房屋已經過裝修、翻建、改建等添附行為。這是目前法院處理此類案件的難點，涉及到對房屋增值部分的處理問題。

二、農村自建房房產證怎麼辦理？

1.建房戶向村委會提出建房申請

2.村委會審核同意，簽字蓋章

3.向鄉建辦提出申請

4.鄉建辦工作人員實地勘察，同意建房

5.到鄉建辦領取房屋建設申請表

6.經鄉建辦簽字同意

7.鄉主管領導簽字蓋章，核實同意

8.交縣規劃建設局審批（縣行政服務中心）

9.建房戶領取產權證。

農村房產買賣糾紛因為法律不完善的緣故比較難解決，一般都是拆遷，交易等金額不統一造成的糾紛，或者是違章建築等的糾紛，一般可以到村委進行協調。

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㈡ 支付的合同有什麼特點

常見的商品房銷售合同糾紛主要有以下幾種類型分析: 比較常見的商品房銷售合同糾紛主要有以下幾種類型: 主要類型的遲交貨不能正常進行，故意隱瞞相關資格，產權證明不在類型，一房二賣」類型，虛假廣告，房屋質量低劣類型。遲交型。房地產開發企業一般不能交付買方的商品房是商品房合同糾紛的常見類型，造成資金不足或審批程序不完善等問題。近年來，房地產開發企業不能按合同交貨的原因有了新的表現。在司法實踐中，這種糾紛顯然是由開發建設行為不規范所引起的。

㈢ 買房合同主要看哪幾點

第一：簽訂合同前必須認真核實房主的身份，防止假房主騙賣或者一房多賣的情況出現。

房產也是騙子的重要目標，近年來假房主騙賣或者一房多賣的情況也經常出現，往往購房者付了定金和首付款正准備過戶時才發現自己上當了，找人卻又無法找到當初簽約的那個人了。因此，業內人士稱，二手房購置必須確保簽約主體是合法房主，有權進行房屋的買賣。

第二：合同上明確標明房屋基本情況和付款時間。

對買主來說，合同中必須註明房屋基本信息，包括地址，門牌號，面積和戶型。這些信息須按產權證上註明的為准。業內人士稱，尤其是建築面積，一定要看清，包括在售房屋提供的房屋產權證是否屬真實；房產面積多大；該房產用途是辦公還是居住，或是其他，這些都需註明。

對賣方來說，最重要的是標明付款時間，尤其是付款方式，必要在合同中註明。不能模糊的口頭約定。

第三：合同必須明確各種費用的交接時間和方式。

二手房因為是處於使用中的，所以有各種各樣的費用，比如說水電，煤氣，還有物業，暖氣，有線電視等，這些費用有些是預付費的，有些是年終結算的，這些費用如何交接，什麼時候交接都必須有個明確的規定，省得購房後才發現問題而產生一些不必要的糾紛。

第四：寫明違約責任和合理利用補充條款。

房屋買賣手續辦理和房屋過戶期間因為各種原因雙方都存在違約的變數，不少人購房時基本就只注意房款，過戶等問題，而忽略了違約的可能性，因此購房合同必須要寫清楚各種違約的負責主體，違約的賠償具體數目等，這樣才能有效約束違約行為。

所以必須在正規的中介公司簽署正式的購房合同，合同中對違約情況有所陳述。另外在履行合同的過程中，可能還有一些問題一時無法確定，這些可以在後來確定時增加附加條款，寫清楚具體情況以及雙方約定，這樣可以避免後期的一些麻煩。

第五：購房者要對即將進行交易的房產進行必要的了解。

該房產有沒有被司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或以其他形式限制房地產權利；該房產是否已設定抵押。

根據《中華人民共和國擔保法》的規定：抵押期間，抵押人轉讓已辦理登記的抵押物的，應當通知抵押權人並告知受讓人轉讓物已經抵押的情況；抵押人未通知抵押權人或者未告知受讓人的，轉讓行為無效。

在這里，如果該房產已設定抵押，那麼抵押方即為售房者，抵押權人就是售房者將該房產抵押的第三方即某人、某公司或某銀行；受讓人就是購房者。

這個規定的意思也就是售房者已將該房產抵押給第三方，在轉讓該房產時，並未通知第三方或未告知購房者此房已設定抵押，那麼轉讓行為無效。只有在抵押登記注銷或抵押權人同意的情況下，此房產方可進行買賣。

第六：購買二手房，房子的現狀須在合同上加以註明。

房屋應是現狀銷售，以看房的情況為准，合同上必須寫清該房屋的裝修及配套設施有哪些，包括水電、煤氣、暖氣、有線電視等基本設施。

(3)商品房買賣合同糾紛特點擴展閱讀：

二手房購房，因為房源相對來說比較單一，所以必須針對房屋本身的特點進行合同撰寫，盡量將買賣雙方需要保護的權益都寫入合同，這樣才能比較可靠的保障購房的利益，減少買賣過程中的變數和麻煩。

大多數購房者都是在房屋使用中的時候去看的房，在這過程中誤以為自己看到的就是房子的現狀，包括屋內的家電傢具，合同中雙方必須約定好是否留存傢具家電，必須有所註明。以免引起糾紛。

㈣ 買賣合同的標的物具有什麼法律特徵

我國《合同法》第132條規定：「出賣的標的物，應當屬於出賣人所有或者出賣人有權處分。法律、行政法規禁止或限制轉讓的標的物，依照其規定。」
由此可見，買賣合同的標的物具有以下法律特徵：
一、買賣合同的標的物須為法律允許買賣的物，禁止或者限制流通物不能作為買賣合同的標的物。
二、買賣合同的標的物為出賣人所有或有處分權的物。出賣人一般為標的物的所有人。但依法律規定或依當事人之間的約定，享有處分權的非所有人也可以作為出賣人，如抵押權人、經紀人、人民法院等。
三、買賣合同的標的物無須現屬於出賣人。以他人的物為買賣仍為有效。但如不能取得該物的所有權並移轉於買受人，則因主觀不能應負損害賠償責任。
四、買賣合同的標的物無須現已存在。將來產生或製作的物品亦可成為買賣合同的標的物。在合同規定的交付標的物的期限到來之時，該標的物仍未存在的，按履行不能處理。
五、買賣合同的標的物無須買賣時已特定。非特定物亦可成為買賣合同的標的物。
六、買賣合同的標的物須非出賣人特為買受人製造或由買受人提供製造所需要的大部分重要材料的物。否則，就不屬於買賣合同，而屬於承攬合同。
延伸閱讀：
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㈤ 11種無效的購房合同有哪些 具體情形是什麼

房產交易發生糾紛問題是十分常見的,那麼其中合同的簽訂就尤為重要。為了保障購房者的利益,人民法院在審理各類糾紛案件時,存在十一種購房合同無效的情況,您知道具體情況都有哪些嗎?下面咱們就來一起了解一下哪些購房合同是無效的吧!這樣購房者在簽訂合同時也能多多留神,保障自身的合法權益。

目前,我國最高人民法院公布的《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》施行以來,已有近百宗要求雙倍賠償或解除購房合同的訴訟,銀行住房貸款所面臨的風險陡然增加。該解釋突出的特點是強調對房屋買受人的保護,規定了大量經買受人申請法院應予支持的合同無效、解除或被撤銷的情形,因而對於減少商品房開發商侵犯買受人合法權益的現象具有積極意義。

發生購房糾紛時,法院判定購房合同無效的具體情形可以分為以下這十一種:

1、商品房買賣合同訂立後,賣家沒有經過買家的同意,擅自將房屋抵押給第三人,則購房合同判定為無效。

2、商品房買賣合同訂立後,賣家又將該房屋出賣給了第三人。

3、開發商存在故意隱瞞購房者的行為,開發商並沒有取得商品房預售許可證明或者提供虛假商品房預售許可證明,這樣所簽訂的購房合同是無效合同。

4、開發商故意隱瞞購房者所售房屋已經抵押的事實。

5、開發商故意隱瞞購房者所售房屋已經出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實。

6、賣家與第三人惡意串通,另行訂立商品房買賣合同並將房屋交付使用,導致購房人無法取得房屋。

7、如果購房者所購房屋的主體結構質量不合格不能交付使用,或者房屋交付使用後,房屋主體結構質量經核驗確屬不合格,那麼購房合同的簽署即為無效。

8、若房屋質量問題嚴重影響到購房者正常的居住使用,購房合同則為無效。

9、賣家交付使用的房屋套內建築面積或者建築面積,與商品房買賣合同約定誤差比絕對值超出3%的話,購房合同無效。

10、賣家無故延遲交付房屋,經買家催告後在三個月的合理期限內仍未交房的,購房合同無效。

11、商品房買賣合同約定或者《城市房地產開發經營管理條例》第三十三條規定的辦理房屋所有權登記的期限屆滿後超過一年,由於出賣人的原因,導致買受人無法辦理房屋所有權登記。

以上就是房產糾紛案件審理過程中十一種無效購房合同的具體情況,希望上述內容能對大家有所幫助。

（以上回答發布於2017-06-28，當前相關購房政策請以實際為准）

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㈥ 在商品房買賣過程中，如何認定開發商欺詐的行為

（1）開發商有欺詐的故意。所謂欺詐的故意，是指欺詐方明知自己的欺詐行為會使被欺詐人陷入錯誤的認識，希望或者放任此種結果的發生的主觀態度。

（2）開發商實施了欺詐行為。欺詐行為一般包括故意告知虛假情況和故意隱瞞真實情況兩種。

（3）被欺詐方因受欺詐而陷於錯誤的判斷。也就是指欺詐的行為與陷入錯誤判斷的結果之間有相當之因果關系。

（4）被欺詐人基於錯誤判斷而為意思表示。

根據《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十二條 因房屋主體結構質量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用後，房屋主體結構質量經核驗確屬不合格，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。

第十三條因房屋質量問題嚴重影響正常居住使用，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。 交付使用的房屋存在質量問題，在保修期內，出賣人應當承擔修復責任；出賣人拒絕修復或者在合理期限內拖延修復的，買受人可以自行或者委託他人修復。修復費用及修復期間造成的其他損失由出賣人承擔。

(6)商品房買賣合同糾紛特點擴展閱讀：

《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十四條出賣人交付使用的房屋套內建築面積或者建築面積與商品房買賣合同約定面積不符，合同有約定的，按照約定處理；合同沒有約定或者約定不明確的，按照以下原則處理：

（一）面積誤差比絕對值在3%以內（含3%），按照合同約定的價格據實結算，買受人請求解除合同的，不予支持；

（二）面積誤差比絕對值超出3%，買受人請求解除合同、返還已付購房款及利息的，應予支持。買受人同意繼續履行合同，房屋實際面積大於合同約定面積的，面積誤差比在3%以內（含3%）部分的房價款由買受人按照約定的價格補足，面積誤差比超出3%部分的房價款由出賣人承擔，所有權歸買受人；

房屋實際面積小於合同約定面積的，面積誤差比在3%以內（含3%）部分的房價款及利息由出賣人返還買受人，面積誤差比超過3%部分的房價款由出賣人雙倍返還買受人。

第十五條根據《合同法》第九十四條的規定，出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購房款，經催告後在三個月的合理期限內仍未履行，當事人一方請求解除合同的，應予支持，但當事人另有約定的除外。

法律沒有規定或者當事人沒有約定，經對方當事人催告後，解除權行使的合理期限為三個月。對方當事人沒有催告的，解除權應當在解除權發生之日起一年內行使；逾期不行使的，解除權消滅。

消費欺詐-網路

《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》-網路

㈦ 如何認定開發商賣房欺詐，開發商買房欺詐如何認定

你好，依據《消費者權益保護法》及有關法律法規，以下情況可以認定為「欺詐行為」：
（一）銷售現房時，將偽劣房屋冒充合格甚至優質房屋銷售的；
（二）銷售現房時，故意隱瞞房屋真實面積，以牟取暴利的；
（三）一般的合格房屋冒充優質工程從而騙取優質工程加價的；
（四）銷售明知不能進入房地產市場進行公開銷售的房屋的；
（五）虛標最低價、清盤價等欺騙性價格進行銷售的；
（六）故意隱瞞開發商真實身份，或冒充其他開發商名義銷售的；
（七）採取僱傭他人等方式進行欺騙性的銷售誘導的；
（八）利用廣播、電視、報紙、雜志等大眾媒體對商品房做不可實現的虛假宣傳的。
如果開發商在銷售商品房的過程中出現以上幾種情況的，並且開發商是故意或明知的，購房者可以以開發商作出欺詐行為為由而依據《消費者權益保護法》第49條要求其雙倍賠付。
二、開發商買房欺詐如何認定
對欺詐的認定主要根據最高人民法院《關於貫徹執行；中華人民共和國民法通則；若干問題的意見（試行）》一般認為欺詐的構成需具備以下要件：
（一）必須有欺詐的故意；
（二）秘須有實施欺詐的行為；
（三）受欺詐人因欺詐而陷入錯誤，並基於錯誤認識而為意思表示。
根據以上的分析，結合商品房買賣合同中的糾紛類型，買受人常常會遭到開發商以下的欺詐行為：
1、銷售現房時，將偽劣房屋冒充合格甚至優質房屋銷售；
2、銷售現房時，故意隱瞞房屋真實面積，以牟取暴力；
3、一般的合格房屋冒充優質工程從而騙取優質工程加價的；
4、銷售明知不能進入房地產市場進行公開銷量的房屋的；
5、虛標最低價、清盤價等欺騙性價格進行銷售的；
6、故意隱瞞開發商真實身份，或冒充其他開發商名義銷售的；
7、採取僱用他人等方式進行欺騙性銷售誘導的；
8、利用廣播、電視、報紙、雜志等大眾媒體對商品房做不可實現的虛假宣傳的；
9、在商品房買賣合同訂立後，出賣人未告知買受人又將該商品房抵押給第三人；
10、在商品房買賣合同訂立後，出賣人又將房屋出賣給第三人；
11、故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證明的事實或者提供虛假商品房預售計許可證明的；
12、故意隱瞞所售房屋已經抵押的事實；
13、故意隱瞞所售房屋已經出賣給第三人或為拆遷補償安置房屋的事實。
根椐《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題解釋》第8條規定：「具有下列情形之一，導致商品房買賣合同目的不能實現的，無法取得房屋的買受人可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失、並可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任。
以上是關於「如何認定開發商賣房欺詐」與「開發商買房欺詐如何認定」兩個問題的闡述，希望可以幫到大家。商品房不同於一般的普通商品，具有生產周期長、環節多、價格高等特點，不能簡單輕易地把某些開發商的行為定性為「欺詐」而要求其雙倍賠償，作為購房者，要學會如何認定開發商賣房欺詐，只有這樣，才能正確的向開發商要求雙倍的懲罰性賠償。如果您對如何認定開發商賣房欺詐還是不清楚，建議您多咨詢律師。
望採納！

㈧ 如何理解最高人民法院關於房屋買賣司法解釋第十六條

第十六條【違約金數額的調整】
當事人以約定的違約金過高為由請求減少的，應當以違約金超過造成的損失30％為標准適當減少；當事人以約定的違約金低於造成的損失為由請求增加的，應當以違約造成的損失確定違約金數額。
本條是關於違約金數額能否進行調整以及如何對違約金數額進行調整的規定。
本條的規定內容實際上包含三層意思：一是當事人沒有按照合同約定履行義務或者遲延履行合同義務，構成違約的，應當按照商品房買賣合同約定的違約金數額或者損失賠償額的計算方法，承擔違約責任；二是當事人如果以約定的違約金過分高於因違約造成的損失為由請求減少的，人民法院可以約定的違約金是否超過損失30％為標准，予以適當調整；三是當事人以約定的違約金低於因違約造成的損失為由請求增加的，應以損失確定違約金數額。由此可見，本條的規定涉及違約金數額的確定原則、能否對違約金數額進行調整以及以何作為參照標准調整違約金的問題。
最高法院答復：
關於對《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（以下簡稱《解釋》）第十六條與第十七條關系及部分文字表述應當如何理解的問題，我們認為：
支付違約金和賠償損失，是當事人不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定情形下所應當承擔的違約責任的具體形式。《合同法》第一百一十二條、第一百一十三條、第一百一十四條等對如何理解損失賠償額及當事人請求調整約定的違約金數額如何處理問題，都有較為明確的規定。《解釋》正是根據立法本意，對有關問題作出詳細、可操作性強的規定。
具體而言，《解釋》第十六條是關於違約金數額能否進行調整以及如何對違約金數額進行調整的規定，《解釋》第十七條是關於合同當事人沒有約定違約金數額或者損失賠償額計算方法時應當根據什麼標准確定違約金數額或者損失賠償額的規定。
可見，這兩條所要調整和解決的問題、適用范圍是有所不同的。前者當事人要求調整此前雙方關於違約金的約定，其內容體現了合同法關於違約金以補償性為基礎，以懲罰性為補充的特點。關於違約金和損失賠償額計算方法問題，依據不同標准，得出的結論也會有所差異。如果當事人對此有約定，只要不違反相關法律法規，人民法院應當予以認可，即並非第十六條規定的損失計算，一定要參照第十七條規定。只有在合同當事人對此無具體約定情形，為統一認識，《解釋》第十七條規定了人民法院在審理此類糾紛時應當以何種標准作為參照系來確定違約方的責任，以彌補守約方的損失。
綜上，在司法實踐中，如何認定違約造成的損失，還應結合合同約定並根據個案具體情況妥善作出認定。