商品房買賣質量不合格糾紛

1. 房屋主體質量不合格如何處理

房屋主體質量不合格的認定和相關法律法規。 法律法規 1. 《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十二條:因房屋主體結構質量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用後，房屋主體結構質量經核驗確屬不合格，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。 2. 《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十三條:因房屋質量問題嚴重影響正常居住使用，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。 交付使用的房屋存在質量問題，在保修期內，出賣人應當承擔修復責任;出賣人拒絕修復或者在合理期限內拖延修復的，買受人可以自行或者委託他人修復。修復費用及修復期間造成的其他損失由出賣人承擔。 3. 《商品房銷售管理辦法》第三十五條：商品房交付使用後，買受人認為主體結構質量不合格的，可以依照有關規定委託工程質量檢測機構重新核驗。經核驗，確屬主體結構質量不合格的，買受人有權退房;給買受人造成損失的，房地產開發企業應當依法承擔賠償責任。 深層導讀 本條解釋主要解決的是「商品房的主體結構質量」，對於非主體結構質量在下條解決。 一、什麼是房屋的主體結構? 所謂房屋主體結構是指房屋的主要構件相互連接、作用的平面或空間構成體。主體結構必須具備符合技術要求的強度、韌性和穩定性，以確保承受建築物本身的各種載荷。建築物的主體工程是建築物工程的重要組成部分。 最高人民法院民事審判第一庭編寫的《<最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋>的理解與適用》做了更實際的解釋：第12條中所稱的「房屋主體結構」問題，我們認為應作廣義理解，作為一個完整的房屋建築工程，它既應包括房屋地下隱蔽工程的地基部分，也應包括房屋地上工程所涉及的部分。就是說地下與地上部分是不可分割的一個整體，根據建築法的規定房屋建築工程應當包括以下內容:房屋的地基基礎工程、主體結構工程、屋面防水工程和其他土建工程，以及電氣管線、上下水管線的安裝工程，供熱、供冷系統工程等部分。 本條司法解釋中未將各部分進行詳細列舉, 主要是考慮與《城市房地產開發經營管理條例》、《城市商品房銷售管理辦法》規定中的提法相一致，再就是考慮到《建築法》中對此亦有具體的規定。所以在適用本條規定時，一定要全面理解其含義。 從高院司法解釋可以看出，商品房的主體結構應該包括房屋的地基基礎工程、屋面防水工程和其他土建工程，以及電氣管線、上下水管線的安裝工程，供熱、供冷系統工程等。地基基礎工程中的地基，是指支承由基礎傳遞的上部結構負載的土體或岩體。為保證建築工程的安全和正常使用，首先要求地基在荷載作用下不致產生破壞，其次組成地基的地層因某些原因產生的變形不能過大，否則將會使建築物遭到破壞，無法滿足使用要求。 建築物的基礎工程，是指結構所承受的各種作用傳遞到地基上的結構組成部分。它是建築物的重要組成部分。建築物的基礎可以按照基礎埋置深度、建築材料、基礎變形特徵和結構形式進行分類。從以上可看出，建築物的地基基礎在建築物整體構造中起到的重要作用，是影響商品房質量的重要組成部分。 關於屋面防水工程，是指建築物的屋頂、牆壁以及有防水要求的衛生間、房間和外牆等均防止出現漏水的工程。其他土建工程一般包括地面、樓面工程，門窗工程等。電氣管線、上下水管線的安裝工程，主要指電氣的線路、開關、電表的安裝，給水管道、排水管道的安裝等。供熱、供冷系統工程，包括暖氣設備、中央空調設備等的安裝工程。 二、怎樣認定房屋主體質量不合格? 《建築法》第60條規定：「建築物在合理使用壽命內，必須確保地基基礎工程和主體結構的質量。 建築工程竣工時，屋頂、牆面不得留有滲漏、開裂等質量缺陷;對已發現的質量缺陷，建築施工企業應當修復。」 在商品房買賣中如何認定主體質量問題比較復雜，開發商會在主體質量與非主體質量問題上打擦邊球，拒絕按照主體質量處理。在通常情況下，所謂主體結構質量不合格包括三種情況： (一)房屋交付前未經驗收; (二)雖然在交付前經過驗收但驗收不合格。 依據現行法律規定，房屋建成後交付使用前，建設單位應組織勘察、設計、施工、監理等各方對工程質量進行驗收，驗收合格的應該簽署質量合格文件;並申請規劃、公安消防、環保部門對房屋進行檢查，出具認可文件或者准許使用文件;最後由建設單位向工程所在地的建設行政主管部門備案，取得房屋建設工程竣工驗收備案表。《建築法》第六十一條規定：「建築工程竣工經驗收合格後，方可交付使用;未經驗收或者驗收不合格的，不得交付使用。」 對於這兩種情形，特別提醒購房人：在辦理商品房交接入住手續時，至少應當要求出賣人由出示由建設、勘察、設計、施工、監理五方共同出具的《工程竣工驗收報告》和消防驗收合格證明，查驗該工程是否經驗收合格。如果出賣人不能出示上述文件，就說明該工程未經驗收或者驗收不合格，購房人有權拒絕收房，由此引起的延期交房責任由出賣人承擔。如果出賣人超過約定的期限房屋仍然未能驗收合格，購房人可以解除合同並要求賠償損失。 (三)房屋交付使用後房屋主體結構質量經核驗確屬不合格。 在實踐中怎麼核驗的問題又是一個問題?商品房交付使用後，購房人懷疑和認為主體結構質量存在質量問題，則可以依照有關規定委託工程質量檢測機構重新核驗，確屬主體結構質量不合格的，購房人有權退房，給購房人造成損失的，房地產開發企業應當依法承擔賠償責任。

2. 房屋常見交付質量糾紛都有哪些

你好，房屋交付是出賣人將所建房屋交付於買受人的行為。交付房屋關系質量驗收、逾期責任、風險負擔等等，本文梳理出房屋交付常見的幾種糾紛並提出相應解決意見，希望能夠幫助到你。

一、一般質量問題

一般質量問題包括裂縫、脫皮、空鼓、漏水、漏電等。因質量不符合合同約定或房屋通常品質，買受人可以拒絕接受，由出賣人承擔修理、更換、重做與賠償損失的責任，逾期交付的，應當支付延期履行違約金。

交付後質量問題產生或隱蔽瑕疵暴露的，出賣人應當承擔保修責任，拒絕修復或者在合理期限內拖延修復的，根據《關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（下稱「解釋」）第13條，買受人可以自行修復或者委託他人修復，修復費用及修復期間造成的其他損失由出賣人承擔。

二、房屋質量不合格

《建築法》61條規定：「建築工程竣工經驗收合格後，方可交付使用；未經驗收或者驗收不合格的，不得交付使用。」現行竣工驗收合格標准分為工程驗收合格、綜合驗收合格、分期綜合驗收合格。

工程驗收合格以取得《工程竣工驗收備案表》為標志，綜合驗收合格與規劃驗收合格則包括公共設施、綠化、道路、停車場等整體驗收，還包括取得規劃、消防、環保部門出具的認可文件。房屋交付前未經驗收或經驗收不合格的，買受人可以拒絕接受房屋，並請求解除合同。房屋交付後質量經核驗確屬不合格的，買受人可以主張相同權利。

三、延遲交付房屋

根據《解釋》第15條，出賣人遲延交付房屋，在催告後三個月的合理期限內仍未履行的，買受人可以請求解除合同，並要求出賣人承擔支付違約金、賠償損失等違約責任，但當事人另有約定的除外。「當事人另有約定」實質是出賣人事先在買賣合同中約定的允許遲延交房事由，該事由成立將免除出賣人的逾期交房的違約責任，故其合法性與公平性將成為爭議焦點。出賣人通常會將不可抗力、政府行為、社會事件、惡劣天氣、技術難題等作為免責事由。

能否免責應當考慮以下因素：

1、出賣人是否能夠或者應當預見到。

2、出賣人是否能夠或應該能夠解決。

3、該事由是否足以導致延期施工。

四、配套設施遲延或者交付不能

配套基礎設施包括水、電、氣、暖、通訊、有線、寬頻等；配套公共設施包括停車場、運動場、游泳池、道路、花園、綠化、醫院、學校、超市、會所等。基礎設施完備是買受人正常居住必備條件，如該設施缺乏，買受人可以拒絕接受房屋，逾期交付的，可以要求出賣人承擔違約責任。

公共設施是房屋舒適居住、價值增長的不可或缺要素，其內容與標准以規劃圖、銷售廣告、售樓書為准。銷售廣告對公共設施的描述應當具體明確，足以影響買受人是否購買與房屋價格的，應當視為要約，出賣人拒絕交付或遲延交付時，應當繼續履行、採取補救措施或者賠償損失等違約責任。

五、裝飾和設備不合約定

買賣合同經常約定出賣人提供精裝房，並在合同附件和補充協議中約定裝飾材料與工藝標准。房屋交付時，買受人發現材料低檔、做工粗糙，因此與出賣人發生爭執。

材料與工藝標准應當依合同約定為准，無約定或約定不明的，根據《合同法》62條確定。裝修不符合合同約定的，由出賣人承擔更換、重做、維修和賠償損失的責任。交付房屋時，出賣人必須提供室內空間檢測報告，否則買受人有權拒絕接受。裝修物存在有害物質如氨氣、甲醛、氡氣，造成室內空氣污染，危及人體健康時，出賣人應當承擔賠償責任。

六、房屋相關資料不完備

房屋交付時，出賣人應當提供以下資料：

1、政府機構出具的《建設工程竣工驗收備案表》，較權威地證明房屋業已竣工驗收合格。

2、房屋測繪機構出具測繪資料，該資料用於權屬登記，也可以確定實測面積與約定面積之間的誤差。

3、《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》，前者是出賣人對商品住宅承擔質量責任的法律文件，後者是對住宅的結構、性能和各部位（部件）的類型、性能、標准等作出說明，並提出使用注意事項的文書。

出賣人未提供第1和2項資料時，買受人可以拒絕接受房屋；未提供「兩書」時，有判例認為：「兩書」是為加強商品住宅質量管理，確保商品住宅售後服務水平，維護住宅消費者的合法權益而規定，未提供不構成拒絕接受房屋的條件。

七、房屋負擔其他權利或產權瑕疵

出賣人交付的房屋，可能負擔多種權利，如銀行的抵押權、先買受人的債權、工程承包人的優先受償權；或者已被司法機關和行政機關依法查封或以其他形式限制房屋權利。買受人盡管領受房屋，但權利處於不穩定狀態，產權證書可能無法辦理，隨時將被真正權利人起訴騰房。如果出賣人事先未告知實際情況，買受人有權拒絕接受房屋。

房屋交付後，約定或者法定辦證期限屆滿後超過一年，由於出賣人原因導致買受人無法辦理房屋所有權登記的，買受人可以請求解除合同和賠償損失。如果屬於一房二賣或者隱瞞抵押的情形，買受人可以根據《解釋》第8、9條要求出賣人承擔懲罰性賠償責任。

八、規劃、設計變更

規劃涉及房屋乃至小區整體的環境與格局；設計則關系房屋的結構、戶型、朝向、空間尺寸、供暖方式等。如果出賣人擅自變更規劃與設計，可能影響房屋的使用功能、舒適程度、增值潛力等，買受人購房目的將受到重大影響甚至落空，故出賣人應當尊重買受人的知情權，如實告知變更情況，由買受人選擇繼續履行合同還是解除合同。房屋交付時發現規劃與設計變更，出賣人未事先告知或者未如實告知的，買受人可以拒絕接受房屋和請求解除合同，並要求出賣人承擔違約責任。

九、前期物業糾紛

物業管理企業本應由業主大會選聘，由業主委員會簽訂物業服務合同。但物業建成至業主大會之前，必需實施物業管理，出賣人可基於第一業主身份選聘物業企業實施前期物業管理。

前期物業管理的內容與正常時期物業管理基本一致，買受人權利義務亦基本一致，可以接受物業企業服務，同時應當接受前期物業合同與業主臨時公約約束，按時交納專項維修資金、物業服務費用。前期物業服務可以約定期限，但期限未滿、業主委員會與物業管理企業簽訂的物業服務合同生效，前期物業服務合同終止。

十、交納稅費糾紛

出賣人經常將交納或代收相關稅費作為交房條件，買受人則持相反意見。

對此應當具體分析：

1、合同約定由出賣人代為過戶手續的，買受人必需交納必需辦證費用，包括契稅、產權登記費、證件工本費、測繪費、公共維修基金。如無此約定，由買受人申請辦證，直接交納稅費。

2、水、電、氣、暖、有線、寬頻的建設費與開通費，買受人是否必需交納應當考慮：出賣人是否事先承諾必需提供；該費用是否列入項目開發成本；該費用是否計算在銷售價格中。

3、買受人必需交納物業管理費，但出賣人或物業管理企業不得以交費作為交房的條件。

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3. 最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋的文件全文

（2003年3月24日最高人民法院審判委員會第1267次會議通過）
為正確、及時審理商品房買賣合同糾紛案件，根據《中華人民共和國民法通則》、《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》、《中華人民共和國擔保法》等相關法律，結合民事審判實踐，制定本解釋。
第一條本解釋所稱的商品房買賣合同，是指房地產開發企業（以下統稱為出賣人）將尚未建成或者已竣工的房屋向社會銷售並轉移房屋所有權於買受人，買受人支付價款的合同。
第二條出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定無效，但是在起訴前取得商品房預售許可證明的，可以認定有效。
第三條商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發規劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，並對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應當視為合同內容，當事人違反的，應當承擔違約責任。
第四條出賣人通過認購、訂購、預訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保的，如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應當按照法律關於定金的規定處理；因不可歸責於當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應當將定金返還買受人。
第五條商品房的認購、訂購、預訂等協議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規定的商品房買賣合同的主要內容，並且出賣人已經按照約定收受購房款的，該協議應當認定為商品房買賣合同。
第六條 當事人以商品房預售合同未按照法律、行政法規規定辦理登記備案手續為由，請求確認合同無效的，不予支持。
當事人約定以辦理登記備案手續為商品房預售合同生效條件的，從其約定，但當事人一方已經履行主要義務，對方接受的除外。
第七條拆遷人與被拆遷人按照所有權調換形式訂立拆遷補償安置協議，明確約定拆遷人以位置、用途特定的房屋對被拆遷人予以補償安置，如果拆遷人將該補償安置房屋另行出賣給第三人，被拆遷人請求優先取得補償安置房屋的，應予支持。
被拆遷人請求解除拆遷補償安置協議的，按照本解釋第八條的規定處理。
第八條具有下列情形之一，導致商品房買賣合同目的不能實現的，無法取得房屋的買受人可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，並可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任：
（一）商品房買賣合同訂立後，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人；
（二）商品房買賣合同訂立後，出賣人又將該房屋出賣給第三人。
第九條出賣人訂立商品房買賣合同時，具有下列情形之一，導致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，並可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任：
（一）故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證明的事實或者提供虛假商品房預售許可證明；
（二）故意隱瞞所售房屋已經抵押的事實；
（三）故意隱瞞所售房屋已經出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實。
第十條買受人以出賣人與第三人惡意串通，另行訂立商品房買賣合同並將房屋交付使用，導致其無法取得房屋為由，請求確認出賣人與第三人訂立的商品房買賣合同無效的，應予支持。
第十一條對房屋的轉移佔有，視為房屋的交付使用，但當事人另有約定的除外。
房屋毀損、滅失的風險，在交付使用前由出賣人承擔，交付使用後由買受人承擔；買受人接到出賣人的書面交房通知，無正當理由拒絕接收的，房屋毀損、滅失的風險自書面交房通知確定的交付使用之日起由買受人承擔，但法律另有規定或者當事人另有約定的除外。
第十二條因房屋主體結構質量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用後，房屋主體結構質量經核驗確屬不合格，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。
第十三條因房屋質量問題嚴重影響正常居住使用，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。
交付使用的房屋存在質量問題，在保修期內，出賣人應當承擔修復責任；出賣人拒絕修復或者在合理期限內拖延修復的，買受人可以自行或者委託他人修復。修復費用及修復期間造成的其他損失由出賣人承擔。
第十四條出賣人交付使用的房屋套內建築面積或者建築面積與商品房買賣合同約定面積不符，合同有約定的，按照約定處理；合同沒有約定或者約定不明確的，按照以下原則處理：
（一）面積誤差比絕對值在3%以內（含3%），按照合同約定的價格據實結算，買受人請求解除合同的，不予支持；
（二）面積誤差比絕對值超出3%，買受人請求解除合同、返還已付購房款及利息的，應予支持。買受人同意繼續履行合同，房屋實際面積大於合同約定面積的，面積誤差比在3%以內（含3%）部分的房價款由買受人按照約定的價格補足，面積誤差比超出3%部分的房價款由出賣人承擔，所有權歸買受人；房屋實際面積小於合同約定面積的，面積誤差比在3%以內（含3%）部分的房價款及利息由出賣人返還買受人，面積誤差比超過3%部分的房價款由出賣人雙倍返還買受人。
第十五條根據《合同法》第九十四條的規定，出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購房款，經催告後在三個月的合理期限內仍未履行，當事人一方請求解除合同的，應予支持，但當事人另有約定的除外。
法律沒有規定或者當事人沒有約定，經對方當事人催告後，解除權行使的合理期限為三個月。對方當事人沒有催告的，解除權應當在解除權發生之日起一年內行使；逾期不行使的，解除權消滅。
第十六條當事人以約定的違約金過高為由請求減少的，應當以違約金超過造成的損失30%為標准適當減少；當事人以約定的違約金低於造成的損失為由請求增加的，應當以違約造成的損失確定違約金數額。
第十七條商品房買賣合同沒有約定違約金數額或者損失賠償額計算方法，違約金數額或者損失賠償額可以參照以下標准確定：
逾期付款的，按照未付購房款總額，參照中國人民銀行規定的金融機構計收逾期貸款利息的標准計算。
逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關主管部門公布或者有資格的房地產評估機構評定的同地段同類房屋租金標准確定。
第十八條 由於出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權屬證書的，除當事人有特殊約定外，出賣人應當承擔違約責任：
（一）商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權登記的期限；
（二）商品房買賣合同的標的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；
（三）商品房買賣合同的標的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日。
合同沒有約定違約金或者損失數額難以確定的，可以按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規定的金融機構計收逾期貸款利息的標准計算。
第十九條商品房買賣合同約定或者《城市房地產開發經營管理條例》第三十三條規定的辦理房屋所有權登記的期限屆滿後超過一年，由於出賣人的原因，導致買受人無法辦理房屋所有權登記，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。
第二十條出賣人與包銷人訂立商品房包銷合同，約定出賣人將其開發建設的房屋交由包銷人以出賣人的名義銷售的，包銷期滿未銷售的房屋，由包銷人按照合同約定的包銷價格購買，但當事人另有約定的除外。
第二十一條出賣人自行銷售已經約定由包銷人包銷的房屋，包銷人請求出賣人賠償損失的，應予支持，但當事人另有約定的除外。
第二十二條對於買受人因商品房買賣合同與出賣人發生的糾紛，人民法院應當通知包銷人參加訴訟；出賣人、包銷人和買受人對各自的權利義務有明確約定的，按照約定的內容確定各方的訴訟地位。
第二十三條商品房買賣合同約定，買受人以擔保貸款方式付款、因當事人一方原因未能訂立商品房擔保貸款合同並導致商品房買賣合同不能繼續履行的，對方當事人可以請求解除合同和賠償損失。因不可歸責於當事人雙方的事由未能訂立商品房擔保貸款合同並導致商品房買賣合同不能繼續履行的，當事人可以請求解除合同，出賣人應當將收受的購房款本金及其利息或者定金返還買受人。
第二十四條因商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除，致使商品房擔保貸款合同的目的無法實現，當事人請求解除商品房擔保貸款合同的，應予支持。
第二十五條以擔保貸款為付款方式的商品房買賣合同的當事人一方請求確認商品房買賣合同無效或者撤銷、解除合同的，如果擔保權人作為有獨立請求權第三人提出訴訟請求，應當與商品房擔保貸款合同糾紛合並審理；未提出訴訟請求的，僅處理商品房買賣合同糾紛。擔保權人就商品房擔保貸款合同糾紛另行起訴的，可以與商品房買賣合同糾紛合並審理。
商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除後，商品房擔保貸款合同也被解除的、出賣人應當將收受的購房貸款和購房款的本金及利息分別返還擔保權人和買受人。
第二十六條買受人未按照商品房擔保貸款合同的約定償還貸款，亦未與擔保權人辦理商品房抵押登記手續，擔保權人起訴買受人，請求處分商品房買賣合同項下買受人合同權利的，應當通知出賣人參加訴訟；擔保權人同時起訴出賣人時，如果出賣人為商品房擔保貸款合同提供保證的，應當列為共同被告。
第二十七條買受人未按照商品房擔保貸款合同的約定償還貸款，但是已經取得房屋權屬證書並與擔保權人辦理了商品房抵押登記手續，抵押權人請求買受人償還貸款或者就抵押的房屋優先受償的，不應當追加出賣人為當事人，但出賣人提供保證的除外。
第二十八條本解釋自2003年6月1日起施行。
《中華人民共和國城市房地產管理法》施行後訂立的商品房買賣合同發生的糾紛案件，本解釋公布施行後尚在一審、二審階段的，適用本解釋。
《中華人民共和國城市房地產管理法》施行之後訂立的商品房買賣合同發生的糾紛案件，在本解釋公布施行前已經終審，當事人申請再審或者按照審判監督程序決定再審的，不適用本解釋。
《中華人民共和國城市房地產管理法》施行前發生的商品房買賣行為，適用當時的法律、法規和《最高人民法院〈關於審理房地產管理法施行前房地產開發經營案件若干問題的解答〉》。

4. 商品房質量糾紛的法律對策

一、開發商應該對商品房的普通質量問題承擔保修責任。

為維護消費者的合法權益，我國政府先後頒布了《城市房地產開發企業經營管理條例》和《商品住宅實行住宅質量保證書和住宅使用說明書制度的規定》。這些房地產法規規定：房地產開發企業應當在商品房交付使用時，向購買人提供《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》。《住宅質量保證書》是房地產開發企業對所售的商品住宅承擔質量責任的法律文件，應當列明工程質量監督單位核驗的質量等級、保修范圍、保修期和保修單位等內容。開發商應當按《住宅質量保證書》的約定，承擔保修責任。商品住宅售出後，委託物業管理等單位維修的，應在《住宅質量保證書》中明示委託單位。

依照法律規定，商品房保修期是從房產商將竣工驗收的住宅交付使用之日起計算。正常使用情況下，各部位、部件的保修內容和保修期為：屋面防水3年；牆面、廚房、衛生間地面、地下室、管道滲漏1年； 牆面、頂棚抹灰層脫落1年； 地面空鼓開裂、大面積起砂1年；門窗翹裂、五金件損壞及衛生潔具1年； 管道堵塞2個月； .燈具、電器開關6個月； 供熱、供冷系統和設備的保修期為一個採暖期或供冷期；其他部位、部件的保修期限由供需雙方自行約定，房產商可以延長上述保修期。

二、如果商品房主體結構質量不合格，後因質量問題嚴重影響居住，開發商應當承擔退房並賠償損失的責任。

《關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題解釋》第12條：「因房屋主體結構質量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用後，房屋主體結構質量經核驗確屬不合格，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。」，第13條：「因房屋質量問題嚴重影響正常居住使用，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。交付使用的房屋存在質量問題，在保修期內，出賣人應當承擔修復責任；出賣人拒絕修復或者在合理期限內拖延修復的，買受人可以自行或者委託他人修復。修復費用及修復期間造成的其他損失由出賣人承擔。」

根據上述規定，如果該商品房主體結構質量不合格，購房者有權要求退房。不過，購房者首先應該向工程質量監督單位申請重新核驗，如果確屬主體結構質量不合格，房地產開發公司應當辦理退房手續，返還購房款，並應當就房屋主體結構質量不合格給購房者造成的損失進行賠償。

如果該商品房因質量問題嚴重影響正常居住使用的，購房者也有權要求退房並要求賠償損失。

如果該商品房是主體結構以外的部分存在質量問題，未嚴重影響正常居住的，那麼購房者只能要求開發商負責進行維修，而無權要求退房。當然，因維修致使房屋原使用功能受到影響而造成損失的，開發商應當負責賠償損失。

因此，在本案例中，宋先生可以先申請《住宅質量保證書》中註明的工程質量監督單位申請重新核驗，如屬於房屋主體結構不合格，宋先生有權要求退房並要求開發商賠償損失，如不屬於房屋主體結構不合格，宋先生有權要求開發商維修並要求開發商賠償損失。

提示：

房屋的質量檢查主要包括：

（一）檢查房屋有無裂縫

（二）檢查房屋有無傾斜

（三）檢查房屋有無滲漏

（四）檢查牆面有無石灰「爆點」

（五）檢查衛生間的排水情況

注意：「因用戶不當使用或擅自改動結構，設備位置和不當裝修等造成的質量損失，開發企業不承擔保修責任。

5. 商品房的質量問題及合同糾紛如何維權

商品房質量問題：建議協商解決，如協商不成，可以向建設部門（建委）內投訴或訴訟解決容，具體委託律師代理。
《中華人民共和國民事訴訟法》
第一百二十條起訴應當向人民法院遞交起訴狀，並按照被告人數提出副本。
書寫起訴狀確有困難的，可以口頭起訴，由人民法院記入筆錄，並告知對方當事人。
第一百二十一條起訴狀應當記明下列事項：
（一）原告的姓名、性別、年齡、民族、職業、工作單位、住所、聯系方式，法人或者其他組織的名稱、住所和法定代表人或者主要負責人的姓名、職務、聯系方式；
（二）被告的姓名、性別、工作單位、住所等信息，法人或者其他組織的名稱、住所等信息；
（三）訴訟請求和所根據的事實與理由；
（四）證據和證據來源，證人姓名和住所。

6. 剛買的商品房，鑒定說房屋主體質量不合格該怎麼處理李.曉.寧律師

《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十二條：因房屋主體結構質量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用後，房屋主體結構質量經核驗確屬不合格，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。
《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十三條:因房屋質量問題嚴重影響正常居住使用，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。
北京栩銳律師事務所：交付使用的房屋存在質量問題，在保修期內，出賣人應當承擔修復責任；出賣人拒絕修復或者在合理期限內拖延修復的，買受人可以自行或者委託他人修復。修復費用及修復期間造成的其他損失由出賣人承擔。
《商品房銷售管理辦法》第三十五條：商品房交付使用後，買受人認為主體結構質量不合格的，可以依照有關規定委託工程質量檢測機構重新核驗。經核驗，確屬主體結構質量不合格的，買受人有權退房；給買受人造成損失的，房地產開發企業應當依法承擔賠償責任。
《城市房地產開發經營管理條例》第三十二條：商品房交付使用後，購買人認為主體結構質量不合格的，可以向工程質量監督單位申請重新核驗。經核驗，確屬主體結構質量不合格的，購買人有權退房；給購買人造成損失的，房地產開發企業應當依法承擔賠償責任。」
根據上述法律規定，結合《合同法》相關規定，達到上述三項房屋主體質量不合格情形的，可以採取下列途徑解決：
實際履行—修復
實際履行原則，是指合同當事人必須嚴格按照合同規定的標的履行自己的義務，未經權利人同意，不得以其他標的代替履行或者以支付違約金和賠償金來免除合同規定的義務。
在商品房買賣中，因為主體質量問題，開發商違約以後，實際買受人所購置的房屋如果地基基礎工程及主體結構工程質量出現問題較小，如果通過加固等措施能夠修復的，且確保建築物安全的，買受人可以請求出賣人依照法律規定及合同約定的內容履行義務，也稱繼續履行。 同時，購買人仍然可以依據合同約定，主張開發商的違約責任或賠償損失的責任。
解除合同—退房
在實際買受人所購置的房屋如果地基基礎工程及主體結構工程質量出現問題較大，不能通過加固等措施能夠修復的的辦法解決問題的，也就是不能繼續履行的，買受人可以請求解除合同，要求退房。買受人向法院請求解除合同的，法院應予支持。
主張違約金及賠償損失
出賣人交付的房屋不合格，買受人不論是請求實際履行（修復）還是解除合同（退房）的，均不影響請求出賣人支付違約金及承擔損害賠償責任。購房者有權依法解除合同(退房)，並根據實際情況要求開發商承擔退還全部購房款、賠償貸款利息、首付款的存款利息、購房的稅費、違約金、懲罰賠償金等法律責任。違約金是由合同當事人預先約定的，在違約行為發生後，違約金的支付是獨立與履行行為之外的，由違約方向對方支付的一定數量的金錢。

7. 關於房子質量問題的法律訴訟

我想由於你是農村的房子，肯定也不是請很有資質的建築師，或者是這些包工版的根本就是偷工減料完成權的建築。
出現這種情況，應該也只能提交有關部門鑒定，對房子的質量進行出具一個鑒定結論。鑒定出來結果為不可居住的樓房，則你可以根據鑒定結論要求對方賠償建設費用及拆除的費用。法院根據有力的證據肯定判處該包工頭賠償損失的。
至於08與12年材料費用的差距，由法院根據案情來綜合評定，是一種補償措施而已。

8. 如何打房屋質量問題的官司

1、在訴訟程序之外，需要對房屋質量進行鑒定的流程：單方或與房地產開發商回共同向鑒定機構或房答屋質量監督站提出鑒定申請，配合鑒定機構進行鑒定，由鑒定機構出具鑒定結論。2、在訴訟過程中，通過法院委託進行鑒定的流程：提出司法鑒定申請、明確鑒定內容，選擇司法鑒定機構，配合鑒定機構進行鑒定，由鑒定機構出具鑒定結論。

9. 房屋質量有瑕疵怎麼辦，房屋質量問題怎麼追究賣家責任

.建設部建質[2004]18號《關於加強住宅工程質量管理的若干意見》第二條開發企業應在房屋銷售合同中明確因住宅工程質量原因所產生的退房和保修的具體內容以及保修賠償方式等相關條款。保修期內發生住宅工程質量投訴的，由開發企業負責查明責任，並組織有關責任方解決質量問題。暫時無法落實責任的，開發企業也應先行解決，待質量問題的原因查明後由責任方承擔相關費用。

最高人民法院《關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》
第十二條因房屋主體結構質量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用後，房屋主體結構質量經核驗確屬不合格，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。

第十三條因房屋質量問題嚴重影響正常居住使用，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。

交付使用的房屋存在質量問題，在保修期內，出賣人應當承擔修復責任；出賣人拒絕修復或者在合理期限內拖延修復的，買受人可以自行或者委託他人修復。修復費用及修復期間造成的其他損失由出賣人承擔。