江陰商品房交付糾紛

❶ 商品房買賣合同糾紛案屬於什麼性質的案件

當然是
民事案件
了。
案件分類只有三大類，刑事、民事、行政，你說的購房者與開發商之間的糾紛屬於
民事糾紛
。

❷ 商品房逾期交房糾紛怎麼處理

首先應當確定的是，開發商逾期交房肯定是構成違約的。既然構成違約，就應承擔相應的違約責任。關於違約責任的承擔，一般商品房買賣合同中會有約定。有約定的，當然從其約定，如果合同未對違約責任作出約定，則需要根據相關法律來確定違約責任。根據法律規定，開發商逾期交房，購房者可以要求其支付違約金，滿足條件的還可以要求解除購房合同。關於違約金金額的確定，根據規定，違約金數額或者損失賠償額可以參照以下標准確定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關主管部門公布或者有資格的房地產評估機構評定的同地段同類房屋租金標准確定。而當開發商遲延交付房屋或者買受人遲延支付購房款，經催告後在3個月的合理期限內仍未履行，當事人可以請求解除合同。購房者維權可以先與開發商進行溝通協商。法律依據：《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十五條根據《合同法》第九十四條的規定，出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購房款，經催告後在三個月的合理期限內仍未履行，當事人一方請求解除合同的，應予支持，但當事人另有約定的除外。《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十七條商品房買賣合同沒有約定違約金數額或者損失賠償額計算方法，違約金數額或者損失賠償額可以參照以下標准確定：逾期付款的，按照未付購房款總額，參照中國人民銀行規定的金融機構計收逾期貸款利息的標准計算。

❸ 房屋交付糾紛有哪幾種，如何解決購房合同糾紛

一、房屋交付糾紛有哪幾種
房屋交付是出賣人將所建房屋交付於買受人的行為。交付房屋關系質量驗收、逾期責任、風險負擔，雙方對房屋質量及相關問題經常產生糾紛。本文梳理出常見十種糾紛並提出相應解決意見。

1、一般質量問題。

一般質量問題包括裂縫、脫皮、空鼓、漏水、漏電等。因質量不符合合同約定或房屋通常品質，買受人可以拒絕接受，由出賣人承擔修理、更換、重做與賠償損失責 任，逾期交付的，應當支付延期履行違約金。交付後質量問題產生或隱蔽瑕疵暴露的，出賣人應當承擔保修責任，拒絕修復或者在合理期限內拖延修復的，根據《關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（下稱「解釋」）第13條，買受人可以自行修復或者委託他人修復，修復費用及修復期間造成的其他損失由出賣人承擔。

2、房屋質量不合格。

《建築法》61條規定：「建築工程竣工經驗收合格後，方可交付使用；未經驗收或者驗收不合格的，不得交付使用。」

3、遲延交付房屋。

根據《解釋》第15條，出賣人遲延交付房屋，在催告後三個月的合理期限內仍未履行的，買受人可以請求解除合同，並要求出賣人承擔支付違約金、賠償損失等違約責任，但當事人另有約定的除外。

4、配套設施遲延或者交付不能。

配套基礎設施包括水、電、氣、暖、通訊、有線、寬頻等；配套公共設施包括停車場、運動場、游泳池、道路、花園、綠化、醫院、學校、超市、會所等。基礎設施 完備是買受人正常居住必備條件，如該設施缺乏，買受人可以拒絕接受房屋，逾期交付的，可以要求出賣人承擔違約責任。

5、裝飾和設備不合約定。

買賣合同經常約定出賣人提供精裝房，並在合同附件三和補充協議中約定裝飾材料與工藝標准。房屋交付時，買受人發現材料低檔、做工粗糙，因此與出賣人發生爭 執。材料與工藝標准應當依合同約定為准，無約定或約定不明的，根據《合同法》62條確定。裝修不符合合同約定的，由出賣人承擔更換、重做、維修和賠償損失的責任。

6、房屋相關資料不完備。

房屋交付時，出賣人應當提供以下資料：1、政府機構出具的《建設工程竣工驗收備案表》，較權威地證明房屋業已竣工驗收合格；2、房屋測繪機構出具測繪資 料，該資料用於權屬登記，也可以確定實測面積與約定面積之間的誤差；3、《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》，前者是出賣人對商品住宅承擔質量責任的 法律文件，後者是對住宅的結構、性能和各部位（部件）的類型、性能、標准等作出說明，並提出使用注意事項的文書。

7、房屋負擔其他權利或產權瑕疵。

出賣人交付的房屋之上可能負擔多種權利，如銀行的抵押權、先買受人的債權、工程承包人的優先受償權；或者已被司法機關和行政機關依法查封或以其他形式限制 房屋權利。

8、規劃、設計變更。

如果出賣人擅自變更規劃與設計，可能影響房屋的使用功 能、舒適程度、增值潛力等，買受人購房目的將受到重大影響甚至落空，故出賣人應當尊重買受人的知情權，如實告知變更情況，由買受人選擇繼續履行合同還是解除合同。房屋交付時發現規劃與設計變更，出賣人未事先告知或者未如實告知的，買受人可以拒絕接受房屋和請求解除合同，並要求出賣人承擔違約責任。

9、前期物業糾紛。

物業管理企業本應由業主大會選聘，由業主委員會簽訂物業服務合同。但物業建成至業主大會之前，必需實施物業管理，出賣人可基於第一業主身份選聘物業企業實 施前期物業管理。前期物業管理的內容與正常時期物業管理基本一致，買受人權利義務亦基本一致，可以接受物業企業服務，同時應當接受前期物業合同與業主臨時公約約束，按時交納專項維修資金、物業服務費用。

10、交納稅費糾紛。

❹ 房產買賣糾紛，交了全款了,開發商不簽正式的商品房買賣合同怎麼辦

解答請見下述轉載的內容，你的情況屬於第三種情況，通過起訴至法院直接將內部認購協議作為商品房買賣合同履行。
因開發商違約的，可以請求繼續履行，或者可以解除合同後要求賠償損失（本金、利息、與市場房價的差額）並可要求不超過已支付房款一倍的賠償責任。

房屋內部認購協議之法律效力分析
徐文龍
部分開發商進行商品房銷售時，可能通過與購房者簽訂內部認購協議、優惠認購表以及誠意金合同等方式進行商品房促銷行為，部分購房者覺得能夠在節省一部分購房款的同時，買到理想的房屋，於是，在沒有進行深入思考與對開發商進行認真考察的情況下，就與開發商簽訂了購房者簽訂內部認購協議、優惠認購協議或者誠意金協議。但是，這幾種協議是否具備法律效力，是否能夠得到法律的保護呢？要具體情況具體分析。
第一種情況，開發商在未取得商品房預售許可證，且在起訴前仍未取得預售許可證的情況時，打著「內部認購」的旗號向購房者發出優惠認購商品房的意思表示，希望購房者與其簽訂內部認購協議。如果購房者明知開發商未取得商品房預售許可證還與其簽訂內部認購協議，那麼在其權益受到侵害時是很難得到法律的保護；如果是開發商故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證而進行銷售的，購房者的權益收到侵害時，開發商是要承擔責任。
在購房者明知開發商沒有預售許可證而與其簽訂內部認購協議時，由於該協議內容存在雙方惡意串通且違反國家的禁止性規定，因此，按照「《中華人民共和國合同法》第五十二條：有下列情形之一的，合同無效：（二）惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益的，（五）違反法律、行政法規的強制性規定的，以及《城市商品房預售管理辦法》第六條：未取得《商品房預售許可證》的，不得進行商品房銷售」之規定，該協議應該被認定無效。在購房者與開發商因該協議發生糾紛時，購房者的合法權益是很難得到法律的保護，只能要求開發商返還已付購房款，且其購房目的將無法實現。
在開發商故意隱瞞沒有取得預售許可證的情況下，購房者與其簽訂的內部認購協議雖然可能被確認合同無效或者被撤銷、解除，但購房者可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，並請求開發商承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任。
第二種情況，開發商已經取得了商品房預售許可證，但卻故意隱瞞其取得了預售許可證的事實，依然推行內部認購的銷售方式，與購房者簽訂內部認購協議。對於這種情況，法律是認可該內部認購協議的法律效力。如果因開發商的原因，而最終導致購房者與其未能訂立商品房買賣合同的，應當按照法律關於定金的規定處理。但是該認購協議內容完備且具備購房合同的主要條款，應該認定該認購協議為房屋買賣合同，以維護購房者的購房權益。購房者可以要求開發商繼續履行合同並承擔違約責任，或者要求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，並承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任。
第三種情況，開發商在未取得商品房預售許可證，但在起訴前取得預售許可證的情況時，其與購房者簽訂的認購協議，按照《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條：「出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立商品房預售合同的，應當認定無效，但是在起訴前取得商品房預售許可證明的，可以認定有效」之規定，可以認定該內部認購協議為商品房買賣合同。

❺ 商品房交付條件及相關法律責任

2、《城市房地產開發經營管理條例》

第十七條房地產開發項目竣工，經驗收合格後，方可交付使用；未經驗收或者驗收不合格的，不得交付使用。
房地產開發項目竣工後，房地產開發企業應當向項目所在地的縣級以上地方人民政府房地產開發主管部門提出竣工驗收申請。房地產開發主管部門應當自收到竣工驗收申請之日起30日內，對涉及公共安全的內容，組織工程質量監督、規劃、消防、人防等有關部門或者單位進行驗收。
第十八條住宅小區等群體房地產開發項目竣工，應當依照本條例第十七條的規定和下列要求進行綜合驗收：
（一）城市規劃設計條件的落實情況；

（二）城市規劃要求配套的基礎設施和公共設施的建設情況；

（三）單項工程的工程質量驗收情況；

（四）拆遷安置方案的落實情況；

（五）物業管理的落實情況。

住宅小區等群體房地產開發項目實行分期開發的，可以分期驗收。

❻ 商品房交房時與購房合同不符業主怎麼維權

明明房屋高是3米實際房屋卻矮了幾厘米，往往會出現很多房產買賣糾紛，那麼我們應該怎麼辦呢？

1、實際履行。

買受人所購置的房屋如果地基基礎工程及主體結構工程質量出現問題，如果通過加固等能夠修復，且確保建築物安全的，買受人可以請求出賣人依照法律規定及合同約定內容履行義務。實際履行是我國合同履行的一項基本原則，是一方違約以後另一方可以採取的一項主要補救措施。

但要考慮違約方能否繼續履行及其繼續履行的合理性，如果違約方確無力繼續履行或繼續履行將會付出更大的代價等，均不宜採取此種補救措施。

2、解除合同。

在房屋出現地基基礎工程及主體結構工程質量問題後，難以通過修復辦法解決的，買受人可請求解除合同。解除合同是一種較嚴厲的措施，一般禁止當事人在沒有任何法定或約定根據的情況下任意解除合同。

3、違約金及損害賠償。

出賣人交付的房屋不合格，買受人不論是請求實際履行還是解除合同，均不影響請求出賣人支付違約金及承擔損害賠償責任。

4、違約侵權責任。

《合同法》第122條明確規定：「因當事人一方的違約行為，侵害對方人身、財產權益的，受損害方有權選擇依照本法要求其承擔違約責任或依照其他法律要求承擔侵權責任。」這一條其實是違約責任與侵權責任的競合問題。在此應注意：

(1)不法行為造成受害人人身傷害和精神傷害的，即使當事人之間存在著合同關系，也應按侵權責任予以處理，因為合同責任不能對受害人所遭受的人身傷害和精神損害提供補救。

(2)當事人之間存在合同關系，而不法行為僅造成受害人財產損失的，則按合同糾紛處理對受害人更為有利些。

(3)責任競合的情況下，若當事人事先在合同中約定了雙方僅承擔合同責任，原則上從其約定。但當事人的約定不能免除其應承擔的故意或重大過失的侵權責任，在此情況下，受害人享有兩種權利。

（以上回答發布於2015-12-12，當前相關購房政策請以實際為准）

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❼ 房屋常見交付質量糾紛都有哪些

你好，房屋交付是出賣人將所建房屋交付於買受人的行為。交付房屋關系質量驗收、逾期責任、風險負擔等等，本文梳理出房屋交付常見的幾種糾紛並提出相應解決意見，希望能夠幫助到你。

一、一般質量問題

一般質量問題包括裂縫、脫皮、空鼓、漏水、漏電等。因質量不符合合同約定或房屋通常品質，買受人可以拒絕接受，由出賣人承擔修理、更換、重做與賠償損失的責任，逾期交付的，應當支付延期履行違約金。

交付後質量問題產生或隱蔽瑕疵暴露的，出賣人應當承擔保修責任，拒絕修復或者在合理期限內拖延修復的，根據《關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（下稱「解釋」）第13條，買受人可以自行修復或者委託他人修復，修復費用及修復期間造成的其他損失由出賣人承擔。

二、房屋質量不合格

《建築法》61條規定：「建築工程竣工經驗收合格後，方可交付使用；未經驗收或者驗收不合格的，不得交付使用。」現行竣工驗收合格標准分為工程驗收合格、綜合驗收合格、分期綜合驗收合格。

工程驗收合格以取得《工程竣工驗收備案表》為標志，綜合驗收合格與規劃驗收合格則包括公共設施、綠化、道路、停車場等整體驗收，還包括取得規劃、消防、環保部門出具的認可文件。房屋交付前未經驗收或經驗收不合格的，買受人可以拒絕接受房屋，並請求解除合同。房屋交付後質量經核驗確屬不合格的，買受人可以主張相同權利。

三、延遲交付房屋

根據《解釋》第15條，出賣人遲延交付房屋，在催告後三個月的合理期限內仍未履行的，買受人可以請求解除合同，並要求出賣人承擔支付違約金、賠償損失等違約責任，但當事人另有約定的除外。「當事人另有約定」實質是出賣人事先在買賣合同中約定的允許遲延交房事由，該事由成立將免除出賣人的逾期交房的違約責任，故其合法性與公平性將成為爭議焦點。出賣人通常會將不可抗力、政府行為、社會事件、惡劣天氣、技術難題等作為免責事由。

能否免責應當考慮以下因素：

1、出賣人是否能夠或者應當預見到。

2、出賣人是否能夠或應該能夠解決。

3、該事由是否足以導致延期施工。

四、配套設施遲延或者交付不能

配套基礎設施包括水、電、氣、暖、通訊、有線、寬頻等；配套公共設施包括停車場、運動場、游泳池、道路、花園、綠化、醫院、學校、超市、會所等。基礎設施完備是買受人正常居住必備條件，如該設施缺乏，買受人可以拒絕接受房屋，逾期交付的，可以要求出賣人承擔違約責任。

公共設施是房屋舒適居住、價值增長的不可或缺要素，其內容與標准以規劃圖、銷售廣告、售樓書為准。銷售廣告對公共設施的描述應當具體明確，足以影響買受人是否購買與房屋價格的，應當視為要約，出賣人拒絕交付或遲延交付時，應當繼續履行、採取補救措施或者賠償損失等違約責任。

五、裝飾和設備不合約定

買賣合同經常約定出賣人提供精裝房，並在合同附件和補充協議中約定裝飾材料與工藝標准。房屋交付時，買受人發現材料低檔、做工粗糙，因此與出賣人發生爭執。

材料與工藝標准應當依合同約定為准，無約定或約定不明的，根據《合同法》62條確定。裝修不符合合同約定的，由出賣人承擔更換、重做、維修和賠償損失的責任。交付房屋時，出賣人必須提供室內空間檢測報告，否則買受人有權拒絕接受。裝修物存在有害物質如氨氣、甲醛、氡氣，造成室內空氣污染，危及人體健康時，出賣人應當承擔賠償責任。

六、房屋相關資料不完備

房屋交付時，出賣人應當提供以下資料：

1、政府機構出具的《建設工程竣工驗收備案表》，較權威地證明房屋業已竣工驗收合格。

2、房屋測繪機構出具測繪資料，該資料用於權屬登記，也可以確定實測面積與約定面積之間的誤差。

3、《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》，前者是出賣人對商品住宅承擔質量責任的法律文件，後者是對住宅的結構、性能和各部位（部件）的類型、性能、標准等作出說明，並提出使用注意事項的文書。

出賣人未提供第1和2項資料時，買受人可以拒絕接受房屋；未提供「兩書」時，有判例認為：「兩書」是為加強商品住宅質量管理，確保商品住宅售後服務水平，維護住宅消費者的合法權益而規定，未提供不構成拒絕接受房屋的條件。

七、房屋負擔其他權利或產權瑕疵

出賣人交付的房屋，可能負擔多種權利，如銀行的抵押權、先買受人的債權、工程承包人的優先受償權；或者已被司法機關和行政機關依法查封或以其他形式限制房屋權利。買受人盡管領受房屋，但權利處於不穩定狀態，產權證書可能無法辦理，隨時將被真正權利人起訴騰房。如果出賣人事先未告知實際情況，買受人有權拒絕接受房屋。

房屋交付後，約定或者法定辦證期限屆滿後超過一年，由於出賣人原因導致買受人無法辦理房屋所有權登記的，買受人可以請求解除合同和賠償損失。如果屬於一房二賣或者隱瞞抵押的情形，買受人可以根據《解釋》第8、9條要求出賣人承擔懲罰性賠償責任。

八、規劃、設計變更

規劃涉及房屋乃至小區整體的環境與格局；設計則關系房屋的結構、戶型、朝向、空間尺寸、供暖方式等。如果出賣人擅自變更規劃與設計，可能影響房屋的使用功能、舒適程度、增值潛力等，買受人購房目的將受到重大影響甚至落空，故出賣人應當尊重買受人的知情權，如實告知變更情況，由買受人選擇繼續履行合同還是解除合同。房屋交付時發現規劃與設計變更，出賣人未事先告知或者未如實告知的，買受人可以拒絕接受房屋和請求解除合同，並要求出賣人承擔違約責任。

九、前期物業糾紛

物業管理企業本應由業主大會選聘，由業主委員會簽訂物業服務合同。但物業建成至業主大會之前，必需實施物業管理，出賣人可基於第一業主身份選聘物業企業實施前期物業管理。

前期物業管理的內容與正常時期物業管理基本一致，買受人權利義務亦基本一致，可以接受物業企業服務，同時應當接受前期物業合同與業主臨時公約約束，按時交納專項維修資金、物業服務費用。前期物業服務可以約定期限，但期限未滿、業主委員會與物業管理企業簽訂的物業服務合同生效，前期物業服務合同終止。

十、交納稅費糾紛

出賣人經常將交納或代收相關稅費作為交房條件，買受人則持相反意見。

對此應當具體分析：

1、合同約定由出賣人代為過戶手續的，買受人必需交納必需辦證費用，包括契稅、產權登記費、證件工本費、測繪費、公共維修基金。如無此約定，由買受人申請辦證，直接交納稅費。

2、水、電、氣、暖、有線、寬頻的建設費與開通費，買受人是否必需交納應當考慮：出賣人是否事先承諾必需提供；該費用是否列入項目開發成本；該費用是否計算在銷售價格中。

3、買受人必需交納物業管理費，但出賣人或物業管理企業不得以交費作為交房的條件。

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