北京二手房屋買賣糾紛判決書

A. 現在2手房過戶，是否必須有公證書今天去過戶，只給了一個契證，契證里包含房產交易申報單，和完稅證明

拿到契證不是算過戶完成需要拿到房產本才算。

二手房的交易流程：

1、買方咨詢

買賣雙方建立信息溝通渠道，買方了解房屋整體現狀及產權狀況，要求賣方提供合法的證件，包括房屋所有權證書、身份證件及其它證件。

2、簽合同

賣方提供了房屋的合法證件，買方可以交納購房定金(交納購房定金不是商品房買賣的必經程序)，買賣雙方簽訂房屋買賣合同(或稱房屋買賣契約)。買賣雙方通過協商，對房屋坐落位置、產權狀況及成交價格、房屋交付時間、房屋交付、產權辦理等達成一致意見後，雙方簽訂至少一式三份的房屋買賣合同。

3、辦理過戶

買賣雙方共同向房地產交易管理部門提出申請，接受審查。買賣雙方向房地產管理部門提出申請手續後，管理部門要查驗有關證件，審查產權，對符合上市條件的房屋准予辦理過戶手續，對無產權或部分產權又未得到其他產權共有人書面同意的情況拒絕申請，禁止上市交易。

3、立契

房地相關部門根據交易房屋的產權狀況和購買對象，按交易部門事先設定的審批許可權逐級申報審核批准後，交易雙方才能辦理立契手續。現在北京市已取消了交易過程中的房地產賣契，即大家所俗稱的「白契」。

4、繳納稅費

稅費的構成比較復雜，要根據交易房屋的性質而定。比如房改房、危改回遷房、經濟適用房與其它商品房的稅費構成是不一樣的。

5、辦理產權轉移過戶手續

交易雙方在房地產交易管理部門辦理完產權變更登記後，交易材料移送到發證部門，買方憑領取房屋所有權證通知單到發證部門申領新的產權證。

6、打餘款完成交易

買方領取房屋所有權證、付清所有房款，賣方交付房屋並結清所有物業費後雙方的二手房屋買賣合同全部履行完畢。

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二手房過戶涉及的費用

1、契稅：

賣方：

（1）不滿兩年（無論是否唯一）6.6%；

（2）滿兩年不滿五年（無論是否唯一）1%；

（3）滿五年唯一住房免稅；

（4）滿五年不唯一住房1%。

買方：

（1）購買90平以下房產的1%；

（2）購買90平以上房產的（唯一住房）1.5%；

（3）購買90平以上房產的（不唯一住房）2%。

2、房屋交易手續費：

買賣雙方各自繳納房屋建築面積*2元/平方米。

3、房屋所有權登記費：80元。

4、房屋評估費：

按評估額0.5%繳納。

B. 二手房買賣，房東以房價上漲為由，拒絕履行合同。我能否向法院申請讓房東繼續履行合同

以前北京有個真實案例，案例中的房東比你這情況更嚴重，那個房東在合同達成生效之後，買家所有房款都交了（40多萬），一家人都住進去了，因為沒來得及過戶（所有權沒轉移），就在
准備過戶的最後一天，房東把房子賣給了第三人並且過戶，因為這個善意第三人出價50萬！法院判案：房東賠償買主的所有損失！第三人佔有房屋！
這案例說明一點，就是物權優先性，它優先於債權。這一點是非常霸道！也是非常實際的！
你換位思考下，你要對某物合法佔有，那麼你就可以在法律允許的范圍內為所欲為了！
民法規定，不動產是以過戶登記為生效要件，房東對房子具有絕對的排他性和完美的所有權。
物權是最牛逼的權利，特別是完全合法佔有的物權！
換句話說就是房東即使違約違約，但是物權所有權還是他的，她沒有出讓的意思表示，神都沒有辦法。
如果你的房東擅自改變合同的主要條款，你可以向人民法院要求其承擔違約責任，責任承擔方式之一有「繼續履行」，你有請求他繼續履行的權利！他也有選擇其他方式承擔責任的權利！
法律沒有規定一定要以那種方式承擔責任。
所有說你勝訴是100%的，但是你要想一定要回房子，那就不好確定了，因為與物權人的意思表示息息相關！
四個條件：主體合格、內容合法、意思表達真實（房東有轉讓的意思）、行為形式合法（不動產登記）。

C. 買賣二手房有哪些問題需要注意

您好，買賣二手房請注意一下幾點：

1、房屋手續是否齊全

2、產權是否明晰無糾紛

3、交易房屋是否在租

4、土地情況是否清晰

5、市政規劃是否影響

6、房屋是否合法，不要有違規搭建等。

7、單位房屋是否侵權

8、水電氣暖物業費用是否拖欠，戶口遷移

9、中介公司是否違規

10、合同約定是否明確

如能注意到以上幾點，對於交易雙方，都是比較安全合理的。

D. 二手房過戶需要准備的材料有哪些

購買二手房的時候，我們需要准備什麼資料呢。辦理產權轉移過戶手續。交易雙方在房地產交易管理部門辦理完產權變更登記後，交易材料移送到發證部門，買方憑領取房屋所有權證通知單到發證部門申領新的產權證。
房地產交易管理部門根據交易房屋的產權狀況和購買對象，按交易部門事先設定的審批許可權逐級申報審核批准後，交易雙方才能辦理立契手續。現在北京市已取消了交易過程中的房地產賣契，即大家所俗稱的「白契」。這是需要准備的資料之一。
另外，我們也不能忽視這份資料。買賣雙方協商房屋價格、定金、首期款、資金監管、貸款申請時間、贖樓費用、過戶申請時間、稅費支付方式、交房日期、租客情況、傭金的支付時間及比例、違約責任,確定這幾大要點後,買賣雙方與中介簽訂三方合同或者買賣雙方簽訂合同,把上述內容寫入合同,支付定金給中介公司。
本條內容來源於：建築工業出版社《家居裝修知識問答》

E. 二手房買賣違約，如果買家申請財產保全，要求繼續履行合同，法院是否一定支持

如果對方起訴，法院支持繼續履行的可能性非常大，如果只是網簽，沒有辦好貸專款，法院支持繼續履屬行的可能性會小。
我就是不辦理過戶，那法院如何強制執行？
答：對方拿到判決後，去房屋管理部門就可以過戶，不是必須你過戶。
反復上訴到高院需要耗費多長時間？如果有毀約20%條款，為什麼支持繼續履約？
答：民事訴訟二審終審，怎麼會到高院？繼續履約是對方的訴訟請求，法院根據案情可能會支持。
買家沒有親自簽合同，而是父親作為代理人，簽合同時也未有授權書，這是否是過錯？
答：存在一定的問題，如果雙方正常履約，沒問題，如果一方向違約，可以作為違約的理由，存在一定的風險。

F. 二手房交易流程我是賣方，過戶前要把全款收回來吧

過戶前其實錢已經在你賬戶里了,但是你取不出來，等買方拿到房產證，你的錢才解封，才能使用。過完戶後，房產就轉移到新買家名下，全款也就到你的賬戶了。

二手房交易流程：

1、買賣前的房屋和產權審核：了解房屋整體現狀及產權狀況，要求賣方提供合法的證件，包括房屋所有權證書、身份證件及其它證件。也可以看購房時的相關憑據，比如購房發票、契稅發票等，確認房屋產權歸屬。

2、查詢房產檔案：買賣雙方持房產證原件房管局查詢房產檔案，以確定產權歸屬以及有沒有被抵押。

3、確定房屋產權再交定金：若賣方仍在還貸，則在交定金之前，需要先辦理贖樓或同行轉按揭。當賣方不再為該房還貸，則進入交定金環節。一般來說，在交定金的時候會簽一份預約買賣合同。

4、簽訂正式合同：交首付之後，就可簽訂正式二手房買賣合同，合同範例可到當地房管局官網下載，如果房產有共有權人，要讓共有權人一同簽字，避免後面出現共有權人不同意出售導致交易存在失敗的可能。

5、過戶：需要到房產所在地的產權登記中心去辦理過戶手續，並繳稅。買賣雙方需要帶上身份證原件、房產證原件、二手房買賣合同等。在拿到房產證後，買方回銀行辦理房產抵押，銀行之後會給賣方打餘款，買方每月按時還貸。

6.交房，做好房屋的物業、水電、有線電視、燃氣等交接，如果房產內部還有傢具家電，還要核實清楚賣方是否要被更換或搬走。

(6)北京二手房屋買賣糾紛判決書擴展閱讀

注意事項

（1）房屋手續是否齊全

房產證是證明房主對房屋享有所有權的惟一憑證，沒有房產證的房屋交易時對買受人來說有得不到房屋的極大風險。房主可能有房產證而將其抵押或轉賣，即使沒有將來辦理取得後，房主還可以抵押和轉賣。所以最好選擇有房產證的房屋進行交易。

（2）房屋產權是否明晰

有些房屋有好多個共有人，如有繼承人共有的、有家庭共有的、還有夫妻共有的，對此買受人應當和全部共有人簽訂房屋買賣合同。如果只是部分共有人擅自處分共有財產，買受人與其簽訂的買賣合同未在其他共有人同意的情況下一般是無效的。

（3）交易房屋是否在租

有些二手房在轉讓時，存在物上負擔，即還被別人租賃。如果買受人只看房產證，只注重過戶手續，而不注意是否存在租賃時，買受人極有可能得到一個不能及時入住的或使用的房產。因為我國包括大部分國家均認可「買賣不破租賃」，也就是說房屋買賣合同不能對抗在先成立的租賃合同。這一點在實際中被很多買受人及中介公司忽視，也被許多出賣人利用從而引起較多糾紛。

（4）土地情況是否清晰

二手房中買受人應注意土地的使用性質，看是劃撥還是出讓，劃撥的土地一般是無償使用，政府可無償收回，出讓是房主已繳納了土地出讓金，買受人對房屋享有較完整的權利；還應注意土地的使用年限，如果一個房屋的土地使用權僅有40年，房主已使用十來年，對於買受人來說是否還應該按同地段土地使用權為70年商品房的價格來衡量時，就有點不劃算。

（5）市政規劃是否影響

有些房主出售二手房可能是已了解該房屋在5到10年左右要面臨拆遷，或者房屋附近要建高層住宅，可能影響採光、價格等市政規劃情況，才急於出售，作為買受人在購買時應全面了解詳細情況。

（6）福利房屋是否合法

房改房、安居工程、經濟適用房本身是一種福利性質的政策性住房，在轉讓時有一定限制，而且這些房屋在土地性質、房屋所有權范圍上有一定的國家規定，買受人購買時要避免買賣合同與國家法律沖突。

（7）單位房屋是否侵權

一般單位的房屋有成本價的職工住房，還有標准價的職工住房，二者土地性質均為劃撥，轉讓時應繳納土地使用費。再者，對於標准價的住房一般單位享有部分產權，職工在轉讓時，單位享有優先購買權。買受人如果沒有注意這些可能會和房主一起侵犯單位的合法權益。

（8）物管費用是否拖欠

有些房主在轉讓房屋時，其物業管理費，電費以及三氣（天然氣、暖氣、煤氣）費用長期拖欠，且已欠下數目不小的費用，買受人不知情購買了此房屋，所有費用買受人有可能要全部承擔。

（9）中介公司是否違規

有些中介公司違規提供中介服務，如在二手房貸款時，為買受人提供零首付的服務，即買受人所支付的全部購房款均可從銀行騙貸出來。買受人以為自己佔了便宜，豈不知如果被銀行發現，所有的責任有可能自己都要承擔。

（10）合同約定是否明確

二手房的買賣合同雖然不需像商品房買賣合同那麼全面，但對於一些細節問題還應約定清楚，如：合同主體、權利保證、房屋價款、交易方式、違約責任、糾紛解決、簽訂日期等等問題均應全面考慮。

根據國家規定，購房者應承擔契稅、印花稅，售房者在一定條件下應承擔營業稅、城建稅、教育附加費、個人所得稅。根據買賣房屋的性質以及各地的實際情況還可能發生土地增值稅、房產稅、手續費、交易管理費等稅費。

此外，買賣房屋的性質、面積大小、用途、辦理產權登記時間長短等因素還可能使得契稅的稅率發生變化。買賣雙方可以根據擬交易房屋的實際情況，向專業人事或有關部門具體了解稅費的項目、稅率。

G. 北京買賣二手房的流程和注意事項

網上找了一下，並且加了點應該注意的東西。
注意：看房時一定要看有沒有漏水滲水，把總閥門打開看看水表動沒動，天花板牆面有沒有水跡，邊套牆上有沒有裂縫等。
談價錢時要預先談好稅費，中介費等費用如何分攤。
還有個重要的是如果對方有按揭的並且比例很大，最好先叫他付清，不要先全部給他墊付。如果要付錢的最好把中介拉進來做擔保。

1、買賣雙方建立信息溝通渠道，買方了解房屋整體現狀及產權狀況，要求賣方提供合法的證件，包括房屋所有權證書、身份證件及其它證件。注意：賣主是單身的最好出示單身證明。已婚的看婚姻登記證明。離婚的要看離婚證明和法院判決書。不要輕易付錢！

2、如賣方提供的房屋合法，可以上市交易，買方可以交納購房定金（交納購房定金不是商品房買賣的必經程序），買賣雙方簽訂房屋買賣合同（或稱房屋買賣契約）。買賣雙方通過協商，對房屋坐落位置、產權狀況及成交價格、房屋交付時間、房屋交付、產權辦理等達成一致意見後，雙方簽訂至少一式三份的房屋買賣合同。

3、買賣雙方共同向房地產交易管理部門提出申請，接受審查。買賣雙方向房地產管理部門提出申請手續後，管理部門要查驗有關證件，審查產權，對符合上市條件的房屋准予辦理過戶手續，對無產權或部分產權又未得到其他產權共有人書面同意的情況拒絕申請，禁止上市交易。

4、立契。房地產交易管理部門根據交易房屋的產權狀況和購買對象，按交易部門事先設定的審批許可權逐級申報審核批准後，交易雙方才能辦理立契手續。現在北京市已取消了交易過程中的房地產賣契，即大家所俗稱的「白契」。

5、繳納稅費。稅費的構成比較復雜，要根據交易房屋的性質而定。比如房改房、危改回遷房、經濟適用房與其它商品房的稅費構成是不一樣的。 注意：房改房和經濟適用房，房產證有都有註明的，要仔細看清楚。

6、辦理產權轉移過戶手續。交易雙方在房地產交易管理部門辦理完產權變更登記後，交易材料移送到發證部門，買方憑領取房屋所有權證通知單到發證部門申領新的產權證。

7、對貸款的買受人來說在與賣方簽訂完房屋買賣合同後由買賣雙方共同到貸款銀行辦理貸款手續，銀行審核買方的資信，對雙方欲交易的房屋進行評估，以確定買方的貸款額度，然後批准買方的貸款，待雙方完成產權登記變更，買方領取房屋所有權證後，銀行將貸款一次性發放。

8、買方領取房屋所有權證、付清所有房款，賣方交付房屋並結清所有物業費後雙方的二手房屋買賣合同全部履行完畢。