Ⅰ 最高人民法院關於審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋共有幾條
共十三條。
最高人民法院關於審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋
（2009年4月20日最高人民法院審判委員會第1466次會議通過）
法釋〔2009〕8號
中華人民共和國最高人民法院公告
《最高人民法院關於審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》已於2009年4月20日由最高人民法院審判委員會第1466次會議通過，現予公布，自2009年10月1日起施行。
二○○九年五月十五日
為正確審理物業服務糾紛案件，依法保護當事人的合法權益，根據《中華人民共和國民法通則》、《中華人民共和國物權法》、《中華人民共和國合同法》等法律規定，結合民事審判實踐，制定本解釋。
第一條 建設單位依法與物業服務企業簽訂的前期物業服務合同，以及業主委員會與業主大會依法選聘的物業服務企業簽訂的物業服務合同，對業主具有約束力。業主以其並非合同當事人為由提出抗辯的，人民法院不予支持。
第二條 符合下列情形之一，業主委員會或者業主請求確認合同或者合同相關條款無效的，人民法院應予支持：
（一）物業服務企業將物業服務區域內的全部物業服務業務一並委託他人而簽訂的委託合同；
（二）物業服務合同中免除物業服務企業責任、加重業主委員會或者業主責任、排除業主委員會或者業主主要權利的條款。
前款所稱物業服務合同包括前期物業服務合同。
第三條 物業服務企業不履行或者不完全履行物業服務合同約定的或者法律、法規規定以及相關行業規范確定的維修、養護、管理和維護義務，業主請求物業服務企業承擔繼續履行、採取補救措施或者賠償損失等違約責任的，人民法院應予支持。
物業服務企業公開作出的服務承諾及制定的服務細則，應當認定為物業服務合同的組成部分。
第四條 業主違反物業服務合同或者法律、法規、管理規約，實施妨害物業服務與管理的行為，物業服務企業請求業主承擔恢復原狀、停止侵害、排除妨害等相應民事責任的，人民法院應予支持。
第五條 物業服務企業違反物業服務合同約定或者法律、法規、部門規章規定，擅自擴大收費范圍、提高收費標准或者重復收費，業主以違規收費為由提出抗辯的，人民法院應予支持。
業主請求物業服務企業退還其已收取的違規費用的，人民法院應予支持。
第六條 經書面催交，業主無正當理由拒絕交納或者在催告的合理期限內仍未交納物業費，物業服務企業請求業主支付物業費的，人民法院應予支持。物業服務企業已經按照合同約定以及相關規定提供服務，業主僅以未享受或者無需接受相關物業服務為抗辯理由的，人民法院不予支持。
第七條 業主與物業的承租人、借用人或者其他物業使用人約定由物業使用人交納物業費，物業服務企業請求業主承擔連帶責任的，人民法院應予支持。
第八條 業主大會按照物權法第七十六條規定的程序作出解聘物業服務企業的決定後，業主委員會請求解除物業服務合同的，人民法院應予支持。
物業服務企業向業主委員會提出物業費主張的，人民法院應當告知其向拖欠物業費的業主另行主張權利。
第九條 物業服務合同的權利義務終止後，業主請求物業服務企業退還已經預收，但尚未提供物業服務期間的物業費的，人民法院應予支持。
物業服務企業請求業主支付拖欠的物業費的，按照本解釋第六條規定處理。
第十條 物業服務合同的權利義務終止後，業主委員會請求物業服務企業退出物業服務區域、移交物業服務用房和相關設施，以及物業服務所必需的相關資料和由其代管的專項維修資金的，人民法院應予支持。
物業服務企業拒絕退出、移交，並以存在事實上的物業服務關系為由，請求業主支付物業服務合同權利義務終止後的物業費的，人民法院不予支持。
第十一條 本解釋涉及物業服務企業的規定，適用於物權法第七十六條、第八十一條、第八十二條所稱其他管理人。
第十二條 因物業的承租人、借用人或者其他物業使用人實施違反物業服務合同，以及法律、法規或者管理規約的行為引起的物業服務糾紛，人民法院應當參照本解釋關於業主的規定處理。
第十三條 本解釋自2009年10月1日起施行。
本解釋施行前已經終審，本解釋施行後當事人申請再審或者按照審判監督程序決定再審的案件，不適用本解釋。
Ⅱ 物業合同糾紛專屬管轄是如何的
物業合同糾紛專屬管轄:
物業糾紛是指與物業管理和服務活動有關的民事糾紛。根據《最高人民法院民事案件案由規定》，物業糾紛分為建築物區分所有權糾紛和物業服務合同糾紛。專屬管轄是指法律規定的特殊類型案件必須由特定的法院管轄，其他法院無管轄權，也不允許當事人協議變更的管轄制度。專屬管轄的本質屬於地域管轄，一般以一定的聯結地點來確定。世界各國一般將不動產所在地等作為確定專屬管轄法院的聯結點。專屬管轄是一種排他性的管轄：一是排除其他法院的管轄，二是排除一般地域管轄和其他特殊地域管轄，三是排除當事人協議管轄。
物業糾紛案件的法律特徵:
物業糾紛案件的排他性法律特徵主要表現在：
(一)建築物區分所有權系特殊物權
對建築物區分所有權的三部分內容而言，專有權部分與個別所有權相同，一般都具有獨立的佔有、使用、收益和處分權能;共有權部分可分為共同共有和按份共有;共同管理事務部分，亦即共同對事關整個小區或者某一建築物的使用的事項為共同的保護、管理和修繕等。與其他物權相比，其特殊性在於：專有權的使用和處分必須與共有部分一並處分;共有部分不能單獨處分;共有權部分不能以放棄共同管理義務為由予以放棄。
(二)物業服務合同與物業所在地政府的監管活動密不可分
國務院行政法規及其部門規章賦予了各級人民政府相關行政主管部門監督管理權力。譬如：在對物業管理的監督管理主體上，國務院建設行政主管部門負責全國物業管理活動的監督管理工作;縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門負責本行政區域內物業管理活動的監督管理工作。在業主大會的成立、業委會的選任上，同一個物業管理區域內的業主，應當在物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門的指導下成立業主大會，並選舉產生業主委員會;業主委員會應當自選舉產生之日起30日內，向物業所在地的區、縣人民政府房地產主管部門備案。除此之外，在物管人員的選聘、大修基金的管理與使用、物業收費等問題上，各級行政機關主管部門都肩負有監督、管理和指導職能。
(三)業主維權需要物業所在地人民政府職能部門履行職責
根據國務院《物業管理條例》的規定，業主大會、業主委員會作出的決定違反法律、法規的規定，物業所在地區、縣人民政府房地產行政主管部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府，應當責令限期改正或者撤銷其決定，並通告全體業主。
Ⅲ 物業費糾紛管轄法院是哪一個
物業費糾紛，實際上就是物業服務合同糾紛，應當由被告住所地或者合同履行地人民法院管轄。
《民事訴訟法》第二十三條 因合同糾紛提起的訴訟，由被告住所地或者合同履行地人民法院管轄。
Ⅳ 物業費訴訟向哪個法院起訴
因物業管理復合同產生的合同糾制紛，應適用《民事訴訟法》第24條的規定，因合同糾紛提起的訴訟，由被告住所地或合同履行地的人民法院管轄。
可以協議確定受訴法院
《中國人民共和國民事訴訟法》第二十五條規定合同的雙方當事人可以在書面合同中協議選擇被告住所地、合同履行地、合同簽訂地、原告住所地、標的物所在地人民法院管轄，但不得違反本法對級別管轄和專屬管轄的規定。
Ⅳ 面對物業服務糾紛，應該向哪個法院起訴
1、因物業服務合同抄糾紛提起的訴訟，襲由被告住所地或者合同履行地人民法院管轄。其實就是小區和物業公司所在地的法院管轄。
2、管轄，是指各級人民法院之間以及同級人民法院之間受理第一審民事案件的許可權和分工管轄。包括級別管轄、地域管轄、移送管轄、指定管轄和協議管轄等。
3、《最高人民法院關於適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第二十三條規定： 因合同糾紛提起的訴訟，由被告住所地或者合同履行地人民法院管轄。
Ⅵ 要怎麼確定物業服務合同糾紛管轄法
1、民事訴訟法
21條、對法人或者其他組織提起的民事訴訟，由被告住所地人民法院管轄。
23條，因合同糾紛提起的訴訟，由被告住所地或者合同履行地人民法院管轄。
2、上述規定供參考
Ⅶ 省高級人民法院關於審理物業服務合同糾紛案件若干問題的《意見》法律層級
當然不能這樣理解。物業服務人是有資質要求的。
不違反56條。合同無效後應雙方返專還，但物業服務屬已經做了，不可能返還，所以業主應支付相應的服務的服務費用。有多的（比如給了1年的錢實際服務了2個月）當然要返還，注意「相應的」三個字。
Ⅷ 物業管理合同糾紛案件訴訟主體怎麼確定
物業管理合同糾紛案件訴訟主體的確定
一、業主委員會作為訴訟主體的確定標准
(一)業主委員會的成立標准
業主委員會是在房地產行政管理部門指導下，由住宅小區或商廈的房產產權人和由產權人授權或與其有管理權約定的使用人選舉的代表組成，代表和維護產權人和使用人合法權益的組織，是業主大會的執行機構。業主委員會是業主的自治性機構，須依法成立，才能行使權利、承擔義務。業主委員會應由業主大會選舉產生，其組成人員不得在物業管理公司中兼職。業主大會應由物業管理區域內的全體業主組成，業主人數眾多的，應當按比例推選業主代表，組成物業管理區域的業主代表大會。業主大會或者業主代表大會作出的決定，應當經全體業主過半數或者全體業主代表過半數通過。首次業主大會選舉產生的業主委員會，自選舉產生之日起一定期間內，應按《物業管理條例》有關規定，到當地物業管理行政主管部門辦理登記。未經登記確認或未經業主授權，他人以業主的名義將業主委員會予以登記的，視為業主委員會尚未依法成立。
(二)業主委員會的訴訟主體資格的確定
對於依法成立的業主委員會的訴訟主體資格，有觀點認為，業主委員會不是法人，沒有獨立的法律地位，其不具備民事主體資格，不能參與民事、行政訴訟，不能承擔民事、行政責任。我們認為此種意見不妥。《物業管理條例》賦予了業主委員會對外簽訂聘用合同的權利，應視為業主委員會在物業管理中具備了一定的民事權利能力和行為能力。業主委員會代表業主簽訂物業管理的合同，其主體符合規章規定，不應以此否認合同的效力。業主委員會雖然不是法人，但其屬於依法成立的自治管理組織，應屬《民事訴訟法》第49條所規定的「其他組織」，可以作為民事、行政訴訟的當事人。業主委員會參與訴訟既是代表業主行使權利的行為，又是有關規章中規定其有權簽訂物業管理合同所派生出的權利義務，其可以成為適格的訴訟主體。我們認為，在下列情形下，業主委員會可作為訴訟主體參加訴訟，以其主要負責人(主任或副主任)作為代表人：
1.物業管理公司違反合同約定損害業主公共權益的;
2.業主大會決定提前解除物業管理合同，物業管理公司拒絕退出的;
3.物業管理合同終止時，物業管理公司拒絕將物業管理用房和《物業管理條例》第29條第1款規定的資料移交給業主委員會的;
4.其他損害全體業主公共權益的情形。
二、物業使用人作為訴訟主體的確定標准
物業使用人有下列情形之一的，可以作為訴訟主體：
(一)物業使用人與物業管理公司直接簽訂物業管理合同的;
(二)物業使用人接受物業服務，已經與物業管理公司形成事實上的物業服務關系的;
(三)業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費用的;
(四)物業使用人違反《物業管理條例》和業主公約的規定的。
在上述(三)、(四)情形下，業主可以列為共同被告。
三、開發商作為訴訟主體的確定
由於許多物業管理公司是開發商的下屬企業，當業主或業主委員會以物業管理公司不履行義務或有其他嚴重違約行為為由要求解除合同時，建設單位往往以拒絕移交公共用房和管理用房或其他配套、公共設施相要挾。如果因此發生糾紛，業主或業主委員會提起訴訟的，可將物業管理公司列為被告，建設單位列為第三人，也可以直接將建設單位作為被告，以侵權為由提起訴訟。