黃穎訴美晟房產公司商品房預售合同糾紛案

A. 商品房預售合同糾紛的商品房預售合同糾紛的立案

[起訴狀內容]
(1)標題居中寫明：「民事起訴狀」。
(2)原、被告的基本情況。
(3)案由：商品房預售合同糾紛。
(4)訴訟請求：開發商提起訴訟的：購房者未按約支付房價款的，請求判令購房者支付相應房價款及違約金；其他。購房者提起訴訟的：開發商逾期交房的，請求判令開發商支付違約金；購房者交付定金後，開發商解除合同的，請求判令開發商雙倍返還定金；其他。
(5)事實和理由：原、被告雙方訂立商品房預售合同的時間及約定內容。合同變更或解除的協議。合同履行的情況。被告未合格履行義務的事實。依法要求被告承擔相應責任。
(6)寫明向人民法院提供證據的名稱、件數或證據線索，並寫明證據來源。有證人的應寫明證人的姓名、身份證號碼和住址。
(7)寫明起訴狀致送的人民法院名稱；文末由具狀人簽名或蓋章，並註明起訴時間。
[立案時應當提供的材料]
(1)起訴狀正本一份，並根據被告的人數提供副本。
(2)原告的身份證明。
(3)授權委託書及委託代理人的身份證明(如委託代理人系自然人的，應提供身份證復印件；如委託代理人系律師的，應提供律師事務所的函)。
(4)商品房預售合同及其變更或解除的協議。
(5)違約行為證明材料。
(6)因客觀原因對證明與本案有關的證據無法自行收集，或雖經委託代理律師亦無法收集的，應向人民法院提出書面申請，請求人民法院進行查證。申請書的內容包括查證內容、證據保管單位、部門、證人的姓名、地址、單位、通訊聯絡方法等詳細情況。
[管轄]
屬於專屬管轄的案件，由房屋所在地的人民法院管轄。
[備注]
商品房預售的條件：已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書；持有建設工程規劃許可證；按提供預售的商品房計算，投入的資金達到總投資的25%以上，並已確定竣工交付日期；向縣級以上房管部門辦理預售登記，取得商品房預售許可證明。
商品房預售必須取得建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、國有土地使用證、開工證、商品房銷(預)售許可證。

B. 葉某訴某房地產公司商品房買賣合同糾紛案

-----逾期辦證的責任認定

原告：葉某

委託代理人：戴某，某律師事務所律師

被告：某房地產公司

委託代理人：李安華、陳文清，遠東律師事務所律師

一、基本案情

原告葉某與被告某房地產公司(以下簡稱房產公司)簽訂了一份《商品房買賣合同》(下稱合同)，約定交房時間為2003年10月31日，合同第十五條還約定，「出賣人應當在商品房交付使用後60日內，將辦理權屬登記需由出賣人提供的資料報產權登記機關備案。如因出賣人的責任，買受人不能在規定的期限內取得房地產權屬證書的，買受人不退房的，每逾期一天，出賣人按日向買受人支付已付房款萬分之三的違約金」。合同簽訂後，原告按合同約定支付了全部房款，房產公司於2003年10月31日通知原告入住，原告於同年11月6日領取了房屋鑰匙，實際使用該房屋。

原告訴稱：被告應於2004年1月1日前為原告辦理好房產證，而被告於2005年8月19日才向原告發出辦證通知，至今尚未辦妥原告的房產證，為此，原告訴至法院，要求判令被告按總房價款為基數每日萬分之三支付逾期辦理房產證的違約金，自2004年1月1日起暫計至起訴之日即2005年8月30日。

房產公司答辯稱：被告「將辦理權屬登記需由出賣人提供的資料報產權登記機關備案」(以下簡稱報備)後，原告憑有關手續即可辦理房產證，被告並沒有為原告辦理產權證的義務。而被告未能在合同約定的時間內報備，主要是由於有關政府主管部門及有關方的原因所造成的。按合同第15條的規定，對此延誤的時間不屬被告的責任，被告不應承擔該段時間的違約責任。本案房產竣工驗收後，為取得辦理產權證所需的資料，被告必須按政府規定的程序辦理各項驗收、審批、審核手續後才能報備。被告實際交房時間為2003年11月6日，被告辦理權屬登記資料報產權登記機關備案的時間為2005年3月23日，期間共503天。其中，按照有關規定及政府各職能部門的公開承諾辦理各項驗收、審批、審核手續共需134天。而實際上被告在辦理報備過程中，因政府部門延誤的時間達183天，因建設銀行廣西區分行造價審計所用時間為172天，因廣西某房地產交易服務有限公司測繪所用時間為76天，共計565天。扣除2004年3月26日至2004年9月13日期間的交叉時間172天，剩餘393天，這些時間並非被告原因造成的，合同約定的60天為雙方認可的報備時間應包含在政府各職能部門審批時間中，故被告報備的合理時間應是交房後的第393天，即2004年12月9日，因此，被告實際逾期報備時間為110天。其次，被告已經履行了合同約定的主要義務，按合同的約定將商品房交付給原告，原告也已居住使用。被告逾期報備，並未影響原告對房屋的正常使用，且從實際情況來看也沒有造成原告的任何損失，因此，合同中約定按總房款每日萬分之三支付原告的違約金明顯過高，根據《合同法》第一百一十四條第二款以及最高人民法院《關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》(以下簡稱「解釋」)第十六條的規定，請求法院予以適當減少違約金。

（以上回答發布於2014-07-11，當前相關購房政策請以實際為准）

全面及時的樓盤信息，點擊查看

C. 最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋的文件全文

（2003年3月24日最高人民法院審判委員會第1267次會議通過）
為正確、及時審理商品房買賣合同糾紛案件，根據《中華人民共和國民法通則》、《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》、《中華人民共和國擔保法》等相關法律，結合民事審判實踐，制定本解釋。
第一條本解釋所稱的商品房買賣合同，是指房地產開發企業（以下統稱為出賣人）將尚未建成或者已竣工的房屋向社會銷售並轉移房屋所有權於買受人，買受人支付價款的合同。
第二條出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定無效，但是在起訴前取得商品房預售許可證明的，可以認定有效。
第三條商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發規劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，並對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應當視為合同內容，當事人違反的，應當承擔違約責任。
第四條出賣人通過認購、訂購、預訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保的，如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應當按照法律關於定金的規定處理；因不可歸責於當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應當將定金返還買受人。
第五條商品房的認購、訂購、預訂等協議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規定的商品房買賣合同的主要內容，並且出賣人已經按照約定收受購房款的，該協議應當認定為商品房買賣合同。
第六條 當事人以商品房預售合同未按照法律、行政法規規定辦理登記備案手續為由，請求確認合同無效的，不予支持。
當事人約定以辦理登記備案手續為商品房預售合同生效條件的，從其約定，但當事人一方已經履行主要義務，對方接受的除外。
第七條拆遷人與被拆遷人按照所有權調換形式訂立拆遷補償安置協議，明確約定拆遷人以位置、用途特定的房屋對被拆遷人予以補償安置，如果拆遷人將該補償安置房屋另行出賣給第三人，被拆遷人請求優先取得補償安置房屋的，應予支持。
被拆遷人請求解除拆遷補償安置協議的，按照本解釋第八條的規定處理。
第八條具有下列情形之一，導致商品房買賣合同目的不能實現的，無法取得房屋的買受人可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，並可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任：
（一）商品房買賣合同訂立後，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人；
（二）商品房買賣合同訂立後，出賣人又將該房屋出賣給第三人。
第九條出賣人訂立商品房買賣合同時，具有下列情形之一，導致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，並可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任：
（一）故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證明的事實或者提供虛假商品房預售許可證明；
（二）故意隱瞞所售房屋已經抵押的事實；
（三）故意隱瞞所售房屋已經出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實。
第十條買受人以出賣人與第三人惡意串通，另行訂立商品房買賣合同並將房屋交付使用，導致其無法取得房屋為由，請求確認出賣人與第三人訂立的商品房買賣合同無效的，應予支持。
第十一條對房屋的轉移佔有，視為房屋的交付使用，但當事人另有約定的除外。
房屋毀損、滅失的風險，在交付使用前由出賣人承擔，交付使用後由買受人承擔；買受人接到出賣人的書面交房通知，無正當理由拒絕接收的，房屋毀損、滅失的風險自書面交房通知確定的交付使用之日起由買受人承擔，但法律另有規定或者當事人另有約定的除外。
第十二條因房屋主體結構質量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用後，房屋主體結構質量經核驗確屬不合格，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。
第十三條因房屋質量問題嚴重影響正常居住使用，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。
交付使用的房屋存在質量問題，在保修期內，出賣人應當承擔修復責任；出賣人拒絕修復或者在合理期限內拖延修復的，買受人可以自行或者委託他人修復。修復費用及修復期間造成的其他損失由出賣人承擔。
第十四條出賣人交付使用的房屋套內建築面積或者建築面積與商品房買賣合同約定面積不符，合同有約定的，按照約定處理；合同沒有約定或者約定不明確的，按照以下原則處理：
（一）面積誤差比絕對值在3%以內（含3%），按照合同約定的價格據實結算，買受人請求解除合同的，不予支持；
（二）面積誤差比絕對值超出3%，買受人請求解除合同、返還已付購房款及利息的，應予支持。買受人同意繼續履行合同，房屋實際面積大於合同約定面積的，面積誤差比在3%以內（含3%）部分的房價款由買受人按照約定的價格補足，面積誤差比超出3%部分的房價款由出賣人承擔，所有權歸買受人；房屋實際面積小於合同約定面積的，面積誤差比在3%以內（含3%）部分的房價款及利息由出賣人返還買受人，面積誤差比超過3%部分的房價款由出賣人雙倍返還買受人。
第十五條根據《合同法》第九十四條的規定，出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購房款，經催告後在三個月的合理期限內仍未履行，當事人一方請求解除合同的，應予支持，但當事人另有約定的除外。
法律沒有規定或者當事人沒有約定，經對方當事人催告後，解除權行使的合理期限為三個月。對方當事人沒有催告的，解除權應當在解除權發生之日起一年內行使；逾期不行使的，解除權消滅。
第十六條當事人以約定的違約金過高為由請求減少的，應當以違約金超過造成的損失30%為標准適當減少；當事人以約定的違約金低於造成的損失為由請求增加的，應當以違約造成的損失確定違約金數額。
第十七條商品房買賣合同沒有約定違約金數額或者損失賠償額計算方法，違約金數額或者損失賠償額可以參照以下標准確定：
逾期付款的，按照未付購房款總額，參照中國人民銀行規定的金融機構計收逾期貸款利息的標准計算。
逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關主管部門公布或者有資格的房地產評估機構評定的同地段同類房屋租金標准確定。
第十八條 由於出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權屬證書的，除當事人有特殊約定外，出賣人應當承擔違約責任：
（一）商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權登記的期限；
（二）商品房買賣合同的標的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；
（三）商品房買賣合同的標的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日。
合同沒有約定違約金或者損失數額難以確定的，可以按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規定的金融機構計收逾期貸款利息的標准計算。
第十九條商品房買賣合同約定或者《城市房地產開發經營管理條例》第三十三條規定的辦理房屋所有權登記的期限屆滿後超過一年，由於出賣人的原因，導致買受人無法辦理房屋所有權登記，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。
第二十條出賣人與包銷人訂立商品房包銷合同，約定出賣人將其開發建設的房屋交由包銷人以出賣人的名義銷售的，包銷期滿未銷售的房屋，由包銷人按照合同約定的包銷價格購買，但當事人另有約定的除外。
第二十一條出賣人自行銷售已經約定由包銷人包銷的房屋，包銷人請求出賣人賠償損失的，應予支持，但當事人另有約定的除外。
第二十二條對於買受人因商品房買賣合同與出賣人發生的糾紛，人民法院應當通知包銷人參加訴訟；出賣人、包銷人和買受人對各自的權利義務有明確約定的，按照約定的內容確定各方的訴訟地位。
第二十三條商品房買賣合同約定，買受人以擔保貸款方式付款、因當事人一方原因未能訂立商品房擔保貸款合同並導致商品房買賣合同不能繼續履行的，對方當事人可以請求解除合同和賠償損失。因不可歸責於當事人雙方的事由未能訂立商品房擔保貸款合同並導致商品房買賣合同不能繼續履行的，當事人可以請求解除合同，出賣人應當將收受的購房款本金及其利息或者定金返還買受人。
第二十四條因商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除，致使商品房擔保貸款合同的目的無法實現，當事人請求解除商品房擔保貸款合同的，應予支持。
第二十五條以擔保貸款為付款方式的商品房買賣合同的當事人一方請求確認商品房買賣合同無效或者撤銷、解除合同的，如果擔保權人作為有獨立請求權第三人提出訴訟請求，應當與商品房擔保貸款合同糾紛合並審理；未提出訴訟請求的，僅處理商品房買賣合同糾紛。擔保權人就商品房擔保貸款合同糾紛另行起訴的，可以與商品房買賣合同糾紛合並審理。
商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除後，商品房擔保貸款合同也被解除的、出賣人應當將收受的購房貸款和購房款的本金及利息分別返還擔保權人和買受人。
第二十六條買受人未按照商品房擔保貸款合同的約定償還貸款，亦未與擔保權人辦理商品房抵押登記手續，擔保權人起訴買受人，請求處分商品房買賣合同項下買受人合同權利的，應當通知出賣人參加訴訟；擔保權人同時起訴出賣人時，如果出賣人為商品房擔保貸款合同提供保證的，應當列為共同被告。
第二十七條買受人未按照商品房擔保貸款合同的約定償還貸款，但是已經取得房屋權屬證書並與擔保權人辦理了商品房抵押登記手續，抵押權人請求買受人償還貸款或者就抵押的房屋優先受償的，不應當追加出賣人為當事人，但出賣人提供保證的除外。
第二十八條本解釋自2003年6月1日起施行。
《中華人民共和國城市房地產管理法》施行後訂立的商品房買賣合同發生的糾紛案件，本解釋公布施行後尚在一審、二審階段的，適用本解釋。
《中華人民共和國城市房地產管理法》施行之後訂立的商品房買賣合同發生的糾紛案件，在本解釋公布施行前已經終審，當事人申請再審或者按照審判監督程序決定再審的，不適用本解釋。
《中華人民共和國城市房地產管理法》施行前發生的商品房買賣行為，適用當時的法律、法規和《最高人民法院〈關於審理房地產管理法施行前房地產開發經營案件若干問題的解答〉》。

D. 商品房預售合同糾紛的商品房預售合同糾紛典型實例

例1：黃某訴房產公司商品房預售合同糾紛案
關鍵詞：商品房預售合同的違約責任
出處：《最高人民法院公報》2006年第2期
問題點：2003年8月，原告黃某與被告某房產公司簽訂一份《商品房買賣合同》，約定：黃某購買某房產公司預售的商品房一套。2004年8月，某房產公司給黃某發出《入住通知書》，黃某辦理了入住手續。但在辦理手續時原告發現，該房屋客廳窗外有一根用於裝飾的鋼梁。隨後便給某房產公司發函反映窗外鋼梁一事。另查明，2003年6月，北京市建築設計研究院審查批準的被告某房產公司施工圖中，訴爭房屋外設計有裝飾鋼梁。在某房產公司為預售房屋而展示的沙盤圖上，訴爭房屋外無裝飾鋼梁。雙方當事人簽訂的《商品房買賣合同》中，對客廳外存在鋼梁一事未約定。現訴爭房屋經驗收合格，竣工圖也經政府有關部門審核批准。原告起訴稱，在原告與被告簽訂合同過程中，被告沒有以售樓處的沙盤圖、展示的樣板間或者其他任何宣傳資料，向原告明示窗外有鋼梁，更沒有在購房合同中約定。其多次以書面方式要求被告解決此問題，但均被被告拒絕。現請求判令被告拆除裝飾鋼梁。被告辯稱：原告所訴窗外有鋼梁情況屬實。這個鋼梁是從整個小區的美觀與協調考慮，按照經政府相關部門批準的小區建設設計圖紙安裝的，且符合建築規范。原告應該考慮整個小區的利益，況且現在原告已人住，表明其對房屋的現狀也認可。不同意原告的訴訟請求。
原審法院認為，原告黃某與被告某房產公司簽訂的《商品房買賣合同》，是雙方當事人的真實意思表示，內容合法，應當確 ┃認合法有效。某房產公司為預售房屋展示的沙盤圖，只能反映整個小區外部的總體概況，不能反映建築設施的各個細節。因此，預售房屋外牆及室內裝修的標准，應以經政府有關部門審核批準的施工圖、竣工圖以及《商品房買賣合同》中的約定為准。經政府有關部門審核批準的竣工圖表明，訴爭房屋的設計不違反法律法規的強制性規定，且建造符合相應建築規范。在交接房屋時，黃某未提出異議，並實際辦理了入住手續，現以窗外鋼梁侵犯其人身、財產安全和隱私權，造成視覺和心理障礙為由，訴請某房產公司拆除該鋼梁，因無合同依據及損害後果，不予支持。黃某不服提起上訴。 對於訴爭房屋窗外的鋼梁，黃某入住是否即表明認可?某房產公司是否構成違約?
裁判規則：
本案是商品房預售合同糾紛，雙方當事人簽訂的合同合法有效。《中華人民共和國合同法》第107條規定：「當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續履行、採取補救措施或者賠償損失等違約責任。」在某房產公司與黃某簽訂的合同中，沒有約定預售的房屋外有裝飾鋼梁；在某房產公司給黃某展示的沙盤上，房屋模型外也沒有裝飾鋼梁；而某房產公司交付給黃某的房屋，窗外卻有裝飾鋼梁遮擋。某房產公司履行合同義務不符合約定，依法應承擔違約責任。至於安裝鋼
梁是否經過行政審批與是否符合建築規范，屬另一法律關系，不能成為某房產公司不構成違約或者免除違約責任的理由。業主花費巨額資金購買房屋，注重的不是房屋外牆立面美觀，而是房屋內各項設施是否有利於居住使用。只有在這一前提下，黃某才可能與某房產公司簽訂<商品房買賣合同>。衡法酌理，不能為保全鋼梁的裝飾功能，而犧牲業主簽訂《商品房買賣合同》要達到的合同目的。故此支持了黃某的訴訟請求。
例2：廣州某公司與金某等商品房預售合同糾紛上訴案
關鍵詞：商品房預售合同的違約認定及其責任
出處：(2010)穗中法民五終字第2256號
問題點：金某、黃某、某公司於2005年10月17日簽訂《商品房買賣合同》，約定金某、黃某向某公司購買住房一套，總金額419566元；某公司應當在商品房交付使用後720 Et內，向產權登記機關為金某、黃某辦妥產權登記，並將以金某、黃某為產權人的房地產權證交付金某、黃某；某公司違反約定，金某、黃某又不退房的情況下，某公司按自遲延之日起每日已付房價款的0．005%向金某、黃某支付違約金等。該合同經房管部門預售登記。合同簽訂後，金某、黃某向某公司付清合同約定的全部房款、契稅及權
證費，並於2006年7月21日接收上址房屋。但某公司並未如約辦理產權證，金某、黃某遂於2010年3月10日向原審法院提起訴訟。在本案審理期間，金某、黃某、某公司均確認由於沒有交契稅的原因，上址房屋的房產證還在房管部門沒有領取。
原審法院經審理認為，金某、黃某、某公司簽訂的《商品房買賣合同》是雙方當事人的真實意思表示，沒有違反法律和行政法規的強制性規定，應為有效合同，雙方均應按約定全面履行自己的義務。金某、黃某、某公司均確認由於沒有交契稅的原因，上址房屋的房產證還在房管部門沒有領取，某公司履行合同義務不符合約定，故應承擔違約責任。金某、黃某要求某公司立即協助共辦理上址房屋的《房地產權證》，並將該證交付給他們及從2008年7月11日起至某公司將以其為產權人的房地產權證交付給他們之日止，每日按已付房款419566元的0．005%支付逾期辦證違約金符合合同約定，應予以支持。
某公司不服提起上訴稱判決其支付逾期辦證違約金是沒有法律依據的。其已為金某、黃某辦理了商品預售登記，因對方是按揭供房，即使辦理了產權證，按約定房產證是交按揭銀行保管，金某、黃某實際佔有並使用訴爭房屋，沒有任何損失，故不需支付逾期辦證違約金。另外，雙方約定的違約金明顯過高，認為應適當調整。
本案中，該公司的行為是否構成違約？
某公司與金某、黃某所簽訂的《商品房買賣合同》為有效的合同，當事人均應自覺履行合同約定的義務。合同約定，某公司應當在商品房交付使用後720日內，向產權登記機關為金某、黃某辦妥產權登記，並將以金某、黃某為產權人的房地產權證交付給金某、黃某。某公司至今尚未為金某、黃某辦妥案涉房屋的房產證並交付給金某、黃某，已經構成違約，應當按照合同約定承擔違約責任。某公司上訴稱其沒有違約，依據不足，本院不予採信。
關於違約金標準的問題。雙方在合同中約定逾期辦證的違約責任為某公司應當按照金某、黃某已付房款的每日萬分之五支付違約金，某公司並無舉證證實該違約金已經過分高於金某、黃某的損失，故法院對某公司請求對違約金標准調整的申請，不予准許。

E. 為什麼要起《商品房預售合同》糾紛訴訟代理案

史建兵李朝暉

案情簡介

2003年8月4日，原告黨某與被告甲房地產開發有限公司簽訂《商品房買賣合同》，合同約定了原告所購房屋的具體事項，簽約後原告依約履行了合同規定的付款義務。2005年6月25日，被告通過郵局向原告寄達《交房通知書》。原告收到該通知書後，遂至現場驗房。原告在查驗過程中發現，房屋二、三層衛生間地面竟高出樓面走道40厘米左右，地下車庫的進口高度僅為1．84米，合同約定的二層北面露台區域已變成房間，三層則在北面多建了一處露台(該房屋南面已有一處露台)，原告購買的屋外花園面積也不到合同約定的36平方米，且該花園無法辦出權證。原告據此與被告協商並要求減少購房款，遭到被告拒絕。原告遂聘請我們作為其訴訟代理人，通過訴訟解決糾紛。

作為原告特別授權的代理人，我們參與了本案一、二審全部的訴訟活動。我們在一審起訴書中提出了七項訴訟請求：(1)因汽車庫建造及其功能不符合行業規范要求，原告要求減少購房款98851元；(2)判令被告退還原告支付的花園款21600元；(3)因被告沒有按合同的約定在房屋二層北面建造一處露台，原告要求減少購房款52720元；(4)要求被告根據國家城鄉建設環境保護部標准，對房屋二、三層的衛生間地面進行重作(地面標高應略低於走道標高)，如無法重作，減少(返還)購房款19467元；(5)要求被告承擔逾期交房的違約責任，向原告支付違約金18996元(從2005年1月1日暫時計算至2005年10月7日，違約金最終應計算至實際交房日為止)；(6)要求被告退還房屋面積差價款19436元；(7)交付坐落於杭州市餘杭區「某某假日之約」排屋10一09房屋。

2006年6月23日，浙江省杭州市餘杭區人民法院下達(2005)余民一初字第2715號《民事判決書》，判決如下：(1)被告應於本判決生效之日起十日內將坐落於杭州市餘杭區餘杭鎮鳳凰山處的「某某假日之約」10一09房屋(排屋)交付給原告(以被告的書面通知送達原告之日為房屋交付之日)；(2)被告應減少並返還原告購房款人民幣29770元(其中地下室為19770元，衛生問為6000元，露台4000元)；(3)被告應退還房屋差價款19436元；(4)被告應返還原告花園款21600元；(5)被告應支付給原告逾期交房違約金35454．42元(自2005年1月1日起至2006年6月23日止，以日萬分之一計算)，2006年6月24日起至實際交房時止的違約金，按前述方法計算；(6)駁回原告的其他訴訟請求。

被告不服一審法院的民事判決，以如下理由提起上訴：

1．原審法院適用法律錯誤。房產公司與原告未辦理房屋交付手續之前，雙方之間是合同關系，而產品質量賠償請求權的基礎是物權關系，因此在產品未交付之前，原告無權追究被告的產品質量賠償責任。

2．原審以「雙方當事人以房屋質量約定不明，但由於房產公司所建房屋設計不按照國家設計規范的正常要求，又未在締約過程中向買受人作特別說明，因此要承擔相應責任」的觀點不成立。買受人的義務是看圖買房，房產公司是依圖建房，只要房產公司所建房屋符合合同簽訂時的施工圖紙，應當認為所建房屋符合約定。

3．對於花園款的退還問題，一審法院判決沒有法律依據，法律沒有禁止花園買賣的規定。

2006年12月2日，浙江省杭州市中級人民法院作出(2006)杭民一終字第1329號《民事判決書》，判決駁回上訴，維持原判。

由於本案涉及商品房預售過程中多個容易引發糾紛的焦點問題，特別是作為商品房的附屬花園是否可由房屋開發公司任意買賣，以及房屋的建築設計過程中，開發商不按國家設計規范執行而造成房屋使用功能的損害的應承擔何種責任等問題，對此省內房地產界及省內主流媒體給予了極大關注。本案審理後期間，浙江人民廣播電台文廣電台早間《文廣新聞》欄目、《今日早報》、《都市快報》《浙江法制報》等媒體紛紛給予了跟蹤報道，引起了社會的廣泛反響和矚目。

爭議焦點

1．花園作為小區公共綠地，房屋開發商能否單獨出售?原告方：由於訴爭花園無法單獨辦理土地使用證，基於此，我們首先必須明確「花園的權利歸屬問題」。目前，我國相關法律條文對此問題並沒有明確規定，但從法理的角度審視，該問題涉及的是民法原理中的建築物區分所有權理論。從本質上來講，訴爭花園屬於小區公共綠地，住宅小區在項目立項時，政府職能部門確定的小區綠化指標非經原審批機關批准，不得擅自變動，小區的全體業主對小區綠地享有共有權。因此，被告出售花園的行為侵害了小區全體業主的公共利益，合同中涉及花園買賣的條款無效，被告應退還原告支付的花園款21600元。

被告方：購買花園是雙方的合同約定，被告已對花園進行了必要的資金投入，該花園具有專用性的特點而不是公用的，現被告正在與土管部門協調辦理有關花園權屬的問題。

2．被告未按《住宅設計規范》、《汽車庫建築設計規范》規定的國家標准建造汽車庫，被告是否存在違約行為?原告方：《住宅設計規范》4．4．2規定：「地下室、半地下室作貯藏間、自行車庫和設備用房使用時，其凈高不得低於2米，當作汽車庫時，應符合現行行業標准《汽車庫設計規范》(JGJ100)的有關規定。」《汽車庫建築設計規范》(JGJ100)中4．1．13規定：「汽車庫室內最小凈高應符合表4．1．13的規定。」該表將車輛分為四類，其中高度要求最低的為「微型車、小型車」，最小凈高2．2米。本案中，訴爭汽車庫最小凈高僅為1．8米左右，根本無法正常地作為汽車庫使用，因此根據《合同法》第111條規定，要求被告承擔減少價款98851元(房款總價的15％)的違約責任。

被告方：《住宅設計規范》、《汽車庫建築設計規范》有關汽車庫的規定非國家強制性的規范，非必須遵守；《商品房買賣合同》雖附有車庫的圖紙，但並不能證明被告交付的必須是法律意義上的汽車庫；即便汽車庫的建設有不符合規范要求的地方，由於房屋目前尚未交付，物權沒有轉移，被告按規范要求可自行改造後再交付給原告。

3．房屋二、三層衛生間地面高出樓面走道40厘米左右，被告是否應履行特別告知義務?如果沒有告知，是否應承擔違約責任?原告方：《民用建築設計通則》(JGJ37-87)第4．7．1有關廁所、盥洗室、浴室的規定：「六、樓地面標高應略低於走道標高，……」因此作為房屋開發商的被告，在正常情況下理應按上述規范標准進行施工。目前房屋二、三層衛生間地面標高存在瑕疵，已嚴重影響到衛生間的使用功能。

至於被告一再強調的「已在合同所附平面圖中作了類似台階的圖示，原告是看圖買房，對此應該是知情的，而被告是按圖施工，並不存在違約」之觀點不能成立，因為原告作為普通消費者，不具備專業知識，根本無法看懂房屋平面圖，特別是涉及如此專業、細節的問題。如被告未按照國家規范標准進行設計、施工，應履行特別告知義務，否則須承擔違約責任。

被告方：衛生間的地面標高確實高於走道標高，但這不影響衛生間的使用功能，影響的只是衛生間使用的舒適性問題。衛生間的現狀與合同所附平面圖相符，原告是看圖買房，對衛生間地面標高的問題應該是知情的，而被告是按圖施工，並未違約，不應承擔違約的民事責任。

4．房屋二層北面露台的設計有否變更?如已變更，被告是否應履行通知義務?如無履行，應否承擔民事責任?原告方：從《商品房買賣合同》所附的圖紙及原告依法向杭州市餘杭區建設局調查取得的涉案房屋竣工資料看，訴爭房屋二層北面設計為一處露台，被告當庭亦承認其於2003年4月將原設計進行了更改，將二層北面露台翻造到三層北面，從而增加了8平方米的建築面積。顯然，被告在未通知並徵得原告同意的情況下擅自更改房屋結構，此行為已構成違約，應承擔民事責任。

被告方：已將露台設計變更內容通知原告，且在雙方簽訂《商品房買賣合同》時，圖紙已做修改。

審理判決

一、二審法院對雙方爭議的問題，在判決書中作出如下認定和判決：

1．對小區花園轉讓的效力問題。

一審法院：住宅小區的商品房在進行產權登記時，只有納入建築容積的才能辦理產權證，而花園、綠地通常不計入容積率，故不能辦理產權證。如果要單獨使用，須經全體業主同意授權，作為出售方的被告應對花園使用權的可銷售性承擔責任，被告不能提供證據證明其有權銷售，故雙方簽訂的合同中關於花園買賣的條款應確認為無效，被告應將花園款退還給原告。

二審法院：上訴人(一審被告)對其出賣的標的物負有權利瑕疵擔保的義務。土管部門對「某某假日之約」小區進行驗收時，將該小區的別墅花園綠地面積不作為獨自使用的土地面積，而作為公用分攤土地面積。因此，買受人是不能取得花園的獨自使用權。根據土管部門的答復意見，如果要對別墅、排屋花園綠地面積按獨自使用土地面積分攤，須經該小區全體業主同意。鑒於該小區的目前狀況，原審判決被告返還買受人所支付的購買花園的款項並無不當。

2．對被告未按《住宅設計規范》、《汽車庫建築設計規范》規定的國家標准建造汽車庫，被告是否承擔責任的問題。

一審法院：《住宅設計規范》、《汽車庫建築設計規范》涉及汽車庫的規定雖非國家標准中的強制性規定，但也屬正常情況下都應當執行的內容。當事人如未按類似規定執行，則有義務在締約過程中向對方作出特別的說明，不作特別約定，則相對方有理由認為其交付的標的物應當符合國家標准或行業標准。本案中作為開發商的被告既未在合同中對車庫凈高作出約定，實際交付的結果也遠未達到國家標准，嚴重影響了地下室作為正常車庫使用的功能，故原告就車庫問題要求減少價款符合法律規定，判令被告減少並返還原告19770元。

二審法院：上訴人(一審被告)的房屋設計圖紙是早已設計完成的，並非是與買受人協商所達成的標准。因此，設計中未按國家標准執行的內容，應當履行向買受人特別告知的義務，以利於買受人作出判斷，否則買受人有理由相信商品房的質量是符合國家標准或專業標準的。現上訴人交付的成果未達到國家標准，嚴重影響地下室作為車庫使用的功能，應當向買受人承擔違約責任。

3．房屋二、三層衛生間地面高出樓面走道40厘米左右，被告是否應履行特別告知義務?如果沒有告知，是否應承擔違約責任?一審法院：被告雖在合同所附平面圖中作了類似於台階的圖示，但未作其他任何說明，作為通常不具備專業知識的消費者，很難作出正確的判斷，被告也就不能證明該圖原告方知情。作為房屋開發商，被告在未執行國家標准施工的前提下理應履行「特別說明的義務」，如未履行此義務，應承擔違約責任，故原告就衛生間的問題要求減少價款符合法律規定，判令被告應減少並返還原告購房款6000元。

二審法院：上訴人(一審被告)的房屋設計圖紙是早已設計完成的，並非是與買受人協商所達成的標准。因此，設計中未按國家標准執行的內容，應當履行向買受人特別告知的義務，以利於買受人作出判斷，否則，買受人有理由相信商品房的質量是符合國家標准或專業標準的。現上訴人交付的成果未達到國家標准，嚴重影響到衛生間的使用功能，應當向買受人承擔違約責任。

4．房屋二層北面露台的設計有否變更?如已變更，被告是否應履行通知義務?如無履行，應否承擔民事責任問題?一審法院：被告竣工的房屋二層實際狀況與合同約定不一致，被告對此應承擔違約責任，故原告就露台的問題要求減少價款符合法律規定，判令被告減少並返還原告購房款4000元。

二審法院：(非二審爭議焦點，二審法院在判決書中未曾涉及)。

經典評析

與本案一起提起訴訟的還有該小區的其他十幾名業主，均有我們兩位代理人代理，訴訟請求基本一致，法院對這些案件一並開庭審理。由於案件涉及別墅項目的花園轉讓問題以及在建設設計過程中違反建築設計規范中的非強制性條款而事先未向受買人作特別告知是否應當承擔責任等十分敏感的問題。在本案起訴之前，省內還沒有現存的案例可供參考，但僅在杭州市，房產公司銷售小區綠地、花園的事例不勝列舉，綠地的銷售額保守估計也在數億元之上。雖然銷售條件、銷售的方式、方法不盡一致，但確實有很大比例的房產公司在這一問題上的做法是沒有法律依據的；違反建築設計規范給購房業主房屋功能造成損害的情況更是屢見不鮮。這一訴訟請求的提起，必然對部分既得利益者造成極大沖擊，因此我們對這一訴訟的啟動以及面臨的風險、壓力，事先有足夠的預期和思想准備，但訴訟過程中受到的壓力仍超乎意料。

值得欣慰的是，在本案一、二審訴訟過程中，兩級法院主審法官所體現的職業操守和對事實、法律負責任的態度，終於使這一系列的案件得到了公正的處理。

在國家《物權法》出台之前，這一系列案件中確立的兩條原則，為以後處理類似案件確立了很好的範例。

第一，對住宅小區的綠地的銷售，房產公司應當要對其可銷售性承擔責任，如果房產公司不能提供證據證明其銷售的合法性或業主有證據證明房產公司銷售小區綠地違法，應當認定其銷售綠地的行為無效。

第二，對房產公司違反國家或行業非強制性建築設計規范，如房產公司在銷售房屋時就該事項對買受人未盡特別告知義務，則買受人有理由相信商品房的質量是符合國家標准或行業標準的，如交付的房屋未達到國家標准或行業標准，影響到使用功能，則應當承擔違約責任。

F. 案例分析：合同的訂立 陳海燕訴上海京城房地產開發公司商品房預售合同案 案情介紹

原、被告簽訂的預定協議書中明確約定了房屋售價、方位等，雙方就訴爭房屋本已存在預約關系的前提下，被告於2001年8月16日將合同條款已齊備的預售合同文本給原告簽字蓋章的行為，具有明確的訂立合同的意思，內容具體確定，已不同於被告所稱的系協商合同條款的要約邀請，而是符合要約的條件，構成要約，原告在該合同文本上簽字蓋章，是對被告發出的要約的承諾，原告簽好後交給被告，承諾已到達要約人，承諾生效，故雙方預售合同已成立。被告不蓋章並不影響合同的成立。依照《合同法》第13、14、15、21、25、26、37條的規定，判決原告與被告簽訂的預售房屋合同依法成立。
被告對一審審理結果不服，依法提出上訴。二審法院審理後認為，雖然上訴人未在預售合同上蓋章，但上訴人交給被上訴人其填寫完備的預售合同文本，被上訴人簽訂了預售合同，並依照預售合同的約定交付了第一筆房款，上訴人接受了合同及房款，並向被上訴人出具了房款發票，預售合同雙方已實際履行，故原審法院據此確認預售合同已成立並無不當。上訴人利用其在售房過程中的優勢地位，以書面合同未蓋章為由，隨意推翻雙方達成合意且已實際履行的預售合同，缺乏事實和法律依據，亦有違誠實信用原則。根據《民事訴訟法》第153條第1款第（1）項的規定，判決駁回上訴，維持原判。
［基礎知識］
本案涉及要約與要約邀請的區別問題，即被告8月16日向原告提供預售合同文本是要約還是要約邀請。要約又稱發盤、出盤、發價、出價或報價等，是指一方當事人以締結合同為目的，向對方當事人提出合同條件，希望對方當事人接受的意思表示。要約是合同訂立的啟動點，是當事人實質進行合同訂立過程的開始。要約邀請又稱要約引誘，是指希望他人向自己發出要約的意思表示。其目的不是訂立合同，而是邀請對方當事人向其為要約的意思表示。
本案還涉及合同成立的問題，即被告未在預售合同文本上簽字蓋章是否影響合同的成立。合同成立是合同訂立的一個結果，標志著合同的產生和存在，是指當事人就合同內容協商達成一致，締結了合同。根據《合同法》第25條的規定，承諾生效時合同成立。
［法律爭點］
本案雙方爭議的焦點是房屋預售合同是否成立，而解決這一問題的關鍵是對被告向原告提供預售合同文本行為性質的認定，即其屬於要約抑或要約邀請的問題。
（一）要約的法律構成
要約是希望和他人訂立合同的意思表示。根據我國《合同法》第14條的規定以及其他國家的合同理論和立法，要約應當具備下列條件：
第一，要約必須具有訂立合同的意圖。要約的目的是要與對方簽訂合同，所以要約中必須含有進行交易訂立合同的意圖。要約的這一要件強調，要約並不是「開始與對方協商」的意思表示，其所表示的意圖是，要約一經被接受，合同即告成立。
第二，要約中含有合同成立的基本要素。從要約的欲設效果看，只要受要約人同意要約，合同即告成立。為了使成立後的合同能夠履行，要約人必須對當事人的權利義務進行完整的設計。也就是說，為達此目的，要約的內容必須包括合同的最基本要素。我國《合同法》第12條規定，合同內容由當事人約定，一般應包括以下條款：當事人的名稱或者姓名和住所，標的，數量，質量，價款或者報酬，履行期限、地點和方式，違約責任，解決爭議的方法。我國《合同法》貫徹合同自由的理念，沒有規定合同的基本條款。當要約中規定了基本條款時，受要約人接受，合同即告成立。但當要約中沒有規定法律要求的基本條款時，受要約人對這種要約進行答復時，合同能否成立。從其他國家的司法實踐看，遺漏某一條款或某一條款訂立得不清楚，不一定妨礙合同的成立，只有在被遺漏的條款是合同的核心條款時而法院又不能以法律規定的方法確定這一條款時，要約才能歸於無效。我國《合同法》第61條、第62條、第63條等規定，合同生效後，當事人就質量、價款或者報酬、履行地點等內容沒有約定或者約定不明確的，可以協議補充；不能達成補充協議的，按照合同有關條款或者交易習慣確定。當事人就有關合同內容約定不明確，依照合同有關條款或交易習慣仍不能確定的，適用《合同法》的有關規定履行。
第三，要約中必須表明要約人放棄最後決定權的旨意。要約人一經向受要約人表示了訂立合同的意圖，他就應當將是否成立合同的最後決定權留給對方而不是自己，即應表明要約一經受要約人承諾即受約束的旨意。我國《合同法》規定，要約一經到達受要約人，在要約規定的期限內，不得擅自撤回或者變更其要約。一經受要約人承諾，合同即告成立。但現實生活中，如果要約人在要約中規定了保留條件時，是否還能稱其為要約？所謂要約中的保留條件是指提出訂立合同建議的人，對其建議所採取的一種限制。有時這種限制可表現為對訂立合同的最後決定權的保留，有時也可以表現為對合同在特定條件下成立的決定權的保留。從要約的本意和使命看，當要約中規定了保留條件時，就不能成為要約，因為它使受要約人處於不確定狀態，即使受要約人承諾，合同也不能成立，這與嚴格意義上的要約概念違背。
第四，要約必須由要約人向其希望與之訂立合同的人發出。希望與其訂立合同的人可以是特定的相對人，也可以是不特定的相對人。特定的相對人可以是一個人，也可以是多個人。對不特定的人發出要約，一般是指向社會公眾發出。我國《合同法》對此沒有明確規定，但從第14條及第15條的規定看，並未排除非特定人。從法理上看，要約在於給與受要約人承諾的權利，也就是說，提出建議的人一經選擇好了締結合同的夥伴，需要解決的問題僅僅是合同的內容問題。從這個意義上說，應將相對人特定視為要約成立的要件。如果相對人不能特定，則意味著發出提議的人，並未選擇真正的相對人，該提議不過是為了喚起他人發出要約。但是，由於現代社會商品生產和商品經營的規模化，也為向公眾發出的訂立合同的意思表示成為要約提供了客觀基礎。在一定條件下將向公眾發出的訂立合同的意思表示視為要約，對受要約人是有利的，從這個角度講，可以允許要約人在自願承擔行為後果的條件下，向不特定的人發出要約。
需要指出的是，並非任何一個與締結合同有關的意思表示均為要約，有時意思表示人只是喚起相對人訂立合同的意識，即由相對人向自己發出要約，這就是所謂的要約邀請。故要約邀請是指希望他人向自己發出要約的意思表示。盡管要約邀請貌似要約，但因行為人不具有以自己主動提出訂立合同的目的，故應與要約相區別。在司法實踐中如何區別要約與要約邀請，並不是一件容易的事情，正如阿蒂亞所言：「我們經常試圖對劃歸『要約』一類的情況和劃歸『要約邀請』一類的情況之間的區別加以說明，但很難提出一般的規則。」(［英］阿蒂亞：《合同法概論》，42頁，北京，法律出版社，1982)。根據我國司法實踐和理論，區分要約與要約邀請主要是根據當事人所表達的意願、訂約提議的內容、是否包括了合同的主要條款以及交易習慣等來確定。根據這幾項標准，可以認定，被告給原告預售合同文本，在性質上屬於要約，而非要約邀請。具體理由如下：
一是京城公司具有主動訂立合同的意思表示，而非希望原告向其發出要約。本案中，預售合同文本由京城公司提供，京城公司將預售合同文本交由原告陳海燕讓其簽字蓋章，充分表明了其主動訂立合同的意思表示。
二是京城公司提供的預售合同文本條款齊備，包含了未來合同的主要條款，因而不同於要約邀請。本案中，商品房預售合同屬於買賣合同，被告提供的該預售合同條款齊備，包括補充條款和附件等，其中不僅約定了標的物和數量（京城公司開發的位於上海市浦東新區張家浜路京城大廈B單元××室房屋），還約定了總價款及付款方式和期限（2001年8月18日支付房款117650元，餘款320000元按揭、公積金組合貸款），因此其內容具體確定，符合要約成立的條件。
三是根據交易習慣，通常房地產商只允許買受人就其擬定的合同文本接受或是拒絕，其所擬定的合同文本是格式合同，不允許購買者修改或增加條款，因而其並非邀請買受人向其提供要約，而是由其向買受人提供要約。
綜上所述，被告向原告提供預售合同文本行為符合要約構成要件，屬於被告向原告發出的要約。
值得注意的是，原、被告5月13日簽訂的購房預定協議書是約定將來訂立一定契約的契約，學理稱為預約，其效力僅在於預約債權人得請求對方履行訂立本約（房屋預售合同）的義務。在本案中其成立生效與否並不影響當事人雙方重新就本約（房屋預售合同）達成協議。
（二）合同的成立
本案中，被告將預售合同文本交給原告，根據《合同法》第16條第1款的規定，該要約為生效的要約，原告在該合同文本上簽字蓋章，是對被告發出的要約的承諾，原告簽好後交給被告，承諾已到達要約人，承諾生效。根據《合同法》第25條的規定，承諾生效時合同成立。但值得注意的是，本案預售合同並非於原告簽字蓋章交給被告時成立，這是因為：根據我國《城市房地產管理法》第40條的規定，房地產轉讓，應當簽訂書面轉讓合同。因而本案商品房預售合同應為要式合同。我國《合同法》第32條規定：「當事人採用合同書形式訂立合同的，自雙方當事人簽字或者蓋章時合同成立。」可見，要式合同的成立時間不同於非要式合同，後者於承諾到達要約人時成立。故一審法院認為承諾生效時雙方預售合同已成立，被告不蓋章並不影響合同成立的觀點是值得商榷的。本案原告8月20日將首期房款交付被告，被告接受並出具了房款發票時，合同成立。因為，根據《合同法》第37條的規定：「採用合同書形式訂立合同，在簽字或者蓋章之前，當事人一方已經履行主要義務，對方接受的，該合同成立。」因此，8月20日後，京城公司就應履行合同義務，其主張合同未成立於法無據。
［案例評析］
本案涉及要約與要約邀請的區分以及要式合同的成立問題。上海京城房地產開發公司8月16日向原告陳海燕提供預售商品房合同這一行為符合要約的構成要件，而非要約邀請。原告在預售合同文本上簽字蓋章並交給被告，是對被告要約的承諾並且該承諾生效，但雙方的預售合同並未因此而成立，因為被告沒有簽章，不符合法律規定的要式合同的成立條件。該預售合同的真正成立時間為8月20日原告履行交付首期房款的主要義務，被告接受並出具房款發票之時。因此，一審法院認定預售合同成立是正確的，但依據是錯誤的，二審法院的審判理由較為合理。

G. 商品房預售合同糾紛的商品房預售合同糾紛關鍵法條

中華人民共和國城市房地產管理法
第四十五條商品房預售，應當符合下列條件：
(一)已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書；
(二)持有建設工程規劃許可證；
(三)按提供預售的商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的百分之二十五以上，並已經確定施工進度和竣工交付日期；
(四)向縣級以上人民政府房產管理部門辦理預售登記，取得商品房預售許可證明。
商品房預售人應當按照國家有關規定將預售合同報縣級以上人民政府房產管理部門和土地管理部門登記備案。
商品房預售所得款項，必須用於有關的工程建設。
第四十六條商品房預售的，商品房預購人將購買的未竣工的預售商品房再行轉讓的問題，由國務院規定。
城市房地產開發經營管理條例
第二十四條房地產開發企業申請辦理商品房預售登記，應當提交下列文件：
(一)本條例第二十三條第(一)項至第(三)項規定的證明材料；
(二)營業執照和資質等級證書；
(三)工程施工合同；
(四)預售商品房分層平面圖；
(五)商品房預售方案。
第二十五條房地產開發主管部門應當自收到商品房預售申請之日起10日內，作出同意預售或者不同意預售的答復。同意預售的，應當核發商品房預售許可證明；不同意預售的，應當說明理由。
第二十六條房地產開發企業不得進行虛假廣告宣傳，商品房預售廣告中應當載明商品房預售許可證明的文號。
第二十七條房地產開發企業預售商品房時，應當向預購人出示商品房預售許可證明。
房地產開發企業應當自商品房預售合同簽訂之日起30日內，到商品房所在地的縣級以上人民政府房地產開發主管部門和負責土地管理工作的部門備案。
第三十三條預售商品房的購買人應當自商品房交付使用之日起90日內，辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續；現售商品房的購買人應當自銷售合同簽訂之日起90日內，辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續。房地產開發企業應當協助商品房購買人辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續，並提供必要的證明文件。
最高人民法院，國土資源部、建設部關於依法規范人民法院執行和國土資源房地產管理部門協助執行若干問題的通知
十五、下列房屋雖未進行房屋所有權登記，人民法院也可以進行預查封：
(一)作為被執行人的房地產開發企業，已辦理了商品房預售許可證且尚未出售的房屋；
(二)被執行人購買的已由房地產開發企業辦理了房屋權屬初始登記的房屋；
(三)被執行人購買的辦理了商品房預售合同登記備案手續或者商品房預告登記的房屋。
最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋
第二條出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定無效，但是在起訴前取得商品房預售許可證明的，可以認定有效。
第五條商品房的認購、訂購、預訂等協議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規定的商品房買賣合同的主要內容，並且出賣人已經按照約定收受購房款的，該協議應當認定為商品房買賣合同。
第六條當事人以商品房預售合同未按照法律、行政法規規定辦理登記備案手續為由，請求確認合同無效的，不予支持。
當事人約定以辦理登記備案手續為商品房預售合同生效條件的，從其約定，但當事人一方已經履行主要義務，對方接受的除外。
第九條出賣人訂立商品房買賣合同時，具有下列情形之一，導致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，並可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任：
(一)故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證明的事實或者提供虛假商品房預售許可證明；
(二)故意隱瞞所售房屋已經抵押的事實；
(三)故意隱瞞所售房屋已經出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實。
最高人民法院關於審理房地產管理法施行前房地產開發經營案件若干問題的解答
六、關於商品房的預售問題
24．商品房的預售方，沒有取得土地使用證，也沒有投入開發建設資金進行施工建設，預售商品房的，應當認定商品房預售合同無效。
25．商品房的預售方，沒有取得土地使用證，但投入一定的開發建設資金，進行了施工建設，預售商品房的，在一審訴訟期間補辦了土地使用證、商品房預售許可證明的，可認定預售合同有效。
26．商品房的預售方，持有土地使用證，也投入一定的開發建設資金，進行了施工建設，預售商品房的，在一審訴訟期間辦理了預售許可證明的，可認定預售合同有效。
27．預售商品房合同簽訂後，預購方尚未取得房屋所有權證之前，預售方未經預購方同意，又就同一預售商品房與他人簽訂預售合同的，應認定後一個預售合同無效；如後一個合同的預購方已取得房屋所有權證的，可認定後一個合同有效，但預售方給前一個合同的預購方造成損失的，應承擔相應的民事責任。
七、關於預售商品房的轉讓問題
28．商品房的預售合同無效的，預售商品房的轉讓合同，一般也應當認定無效。
29．商品房預售合同的雙方當事人，經有關主管部門辦理了有關手續後，在預售商品房尚未實際交付前，預購方將購買的未竣工的預
售商品房轉讓他人，辦理了轉讓手續的，可認定轉讓合同有效；沒有辦理轉讓手續的，在一審訴訟期間補辦了轉讓手續，也可認定轉讓合同有效。
30．商品房預售合同的預購方，在實際取得預購房屋產權並持有房屋所有權證後，將房屋再轉讓給他人的，按一般房屋買賣關系處理。
八、關於預售商品房的價格問題
31．預售商品房的價格，除國家規定「微利房」、「解困房」等必須執行國家定價的以外，合同雙方根據房地產市場行情約定的價格，也應當予以保護。一方以政府調整與房地產有關的稅費為由要求變更合同約定價格的，可予以支持。一方以建築材料或商品房的市場價格變化等為由，要求變更合同約定的價格或解除合同的，一般不予支持。
32．合同雙方約定了預售商品房價格，同時又約定了預售商品房的價格以有關主管部門的核定價格為准，一方要求按核定價格變更預售商品房價格的，應予以准許。
33．合同雙方約定的預售商品房價格不明確，或者在合同履行中發生不可抗力的情況，合同雙方當事人可另行協商預售商品房價格。協商不成的，可參照當地政府公布的價格、房地產部門認可的評估的價格，或者當地同期同類同質房屋的市場價格處理。
34．在逾期交付房屋的期間，因預售商品房價格變化造成的損失，由過錯方承擔。
47．預售商品房因預售方的過錯造成合同無效的，應根據房地產市場價格變化和預購方交付房款等情況，由預售方承擔返還財產、賠償損失的責任。房屋未建成或未交付的，參照簽訂合同時的房價和法院裁判、調解時的房價之間的差價，確定預購方的損失數額。
全國民事審判工作座談會紀要
(三)審理房地產案件的幾個具體問題
······
第二，關於預售商品房問題。房地產開發企業預售商品房，須持有預售商品房許可證件，並與預購房簽訂合同。沒有預售商品房許可證件的，應認定合同無效。對於合法有效的預售商品房合同，預購方未按合同約定交付預付款或者預售方未按合同約定交付預售房屋的，應當承擔違約責任。
第三，關於轉賣預售商品房問題。預購方在預售方實際交付房屋之前，將預售商品房轉賣給第三人的，必須符合法規、政策規定。違反法律、政策規定，倒買倒賣預售商品房的，應當認定買賣行為無效。在預售方已實際交付房屋後，預購方將房屋賣給第三人的，可按一般房屋買賣關系處理。
城市商品房預售管理辦法
第五條商品房預售應當符合下列條件：
(一)已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書；
(二)持有建設工程規劃許可證和施工許可證；
(三)按提供預售的商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25%以上，並已經確定施工進度和竣工交付日期。
第六條商品房預售實行許可制度。開發企業進行商品房預售，應當向房地產管理部門申請預售許可，取得《商品房預售許可證》。
未取得《商品房預售許可證》的，不得進行商品房預售。
第九條開發企業進行商品房預售，應當向承購人出示《商品房銷售許可證》。售樓廣告和說明書應當載明《商品房預售許可證》的批准文號。
第十條商品房預售，開發企業應當與承購人簽訂商品房預售合同。開發企業應當白簽約之日起30日內，向房地產管理部門和市、縣人民政府土地管理部門辦理商品房預售合同登記備案手續。
房地產管理部門應當積極應用網路信息技術，逐步推行商品房預售合同網上登記備案。
商品房預售合同登記備案手續可以委託代理人辦理。委託代理人辦理的，應當有書面委託書。
第十二條預售的商品房交付使用之日起90日內，承購人應當依法到房地產管理部門和市、縣人民政府土地管理部門辦理權屬登記手續。開發企業應當予以協助，並提供必要的證明文件。
由於開發企業的原因，承購人未能在房屋交付使用之日起90日內取得房屋權屬證書的，除開發企業和承購人有特殊約定外，開發企業應當承擔違約責任。

H. 我有一民事糾紛(商品房買賣合同糾紛)，案情跟「孝感中院處理商品房預售合同無效類似案例分析完全一樣,

問：我有一民事糾紛(商品房買賣合同糾紛)，案情跟「孝感中院處理商回品房預售合同無效類答似案例分析完全一樣,但案例判了雙倍返還,而我的案件只判了還本付息。我認為太不公平,可以申訴嗎？

答：君同法律在線咨詢為您解答

商品房預售合同糾紛適用《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》，多條法律條文涉及商品房預售合同糾紛的處理。法律依據：第一條本解釋所稱的商品房買賣合同，是指房地產開發企業（以下統稱為出賣人）將尚未建成或者已竣工的房屋向社會銷售並轉移房屋所有權於買受人，買受人支付價款的合同。第二條出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定無效，但是在起訴前取得商品房預售許可證明的，可以認定有效。第六條當事人以商品房預售合同未按照法律、行政法規規定辦理登記備案手續為由，請求確認合同無效的，不予支持。當事人約定以辦理登記備案手續為商品房預售合同生效條件的，從其約定，但當事人一方已經履行主要義務，對方接受的除外。