北京高院房屋買賣戶口糾紛

『壹』 「賣房人不遷戶口」糾紛困局如何解

您說，買學區房裡面有幾個戶口算什麼呀？加上我們家這「長毛的」才6個戶口，多嗎？ 房錢您倒是沒少要，戶口一個也不遷出，那我孩子的戶口往哪兒遷呢？

只能依據合同約定向對方索賠一定的違約金，不能要求法院判決他人遷出戶口或判決其遷入戶口。實際上，公安機關也沒有強制他人遷出戶口的權力。

「但是，根據現有的戶籍政策，房屋內現有的戶口不影響新的所有權人戶口的遷入，買房人取得房屋所有權後，可以辦理戶口遷入。」二中院法官說。

調查

明知要賠違約金

為何有人拒遷戶口？

2014年、2015年及2016年1月至7月，二中院先後審理涉及戶口遷移問題的房屋買賣合同糾紛案件13件、22件及15件。根據這3年的審理情況，法院進行了專門的調研。

法
官發現，在這類案件中，買房人要求房屋現有戶口遷出的案件占此類案件總數的86%，此外，還有一些是買房人要求賠付逾期遷戶違約金；賣房人將戶口遷出後，
要求買房人返還履約保證金；賣房人無法對學區名額作出明確承諾，買房人要求解除合同。「在案件審理中，部分當事人往往同時提出多項訴求，比如要求將現有戶
口遷出的同時，還提出賠付違約金請求。」二中院法官說。

通過對這類案件進行分析，法官發現，涉及戶口遷移問題的房屋買賣合同糾紛案件，涉及中心城區的案件相對多，超過半數發生在東城區和西城區。其中，涉及學區房買賣的案件較多，比如房屋中已登記有多人戶口，現有學籍可能已被使用，影響學區房落戶導致買賣雙方發生糾紛。

據
二中院法官介紹，這類案件違約金數額及獲賠比例一般比較高。當事人在二手房買賣過程中大多參考了北京市住建委發布的房屋買賣合同示範文本，對違反戶口遷移
義務的違約金進行了明確規定，如一般約定按房屋總價款的一定比例按日支付違約金。由於違反戶口遷移義務的違約行為持續時間較長，導致打官司時候違約金數額
較高。「根據違約時間的不同，多數當事人主張的違約金為數十萬元，部分當事人主張的違約金數額達百萬元，違約金最高數額達總房款的20%。」

那為什麼明知要賠違約金，還是不遷戶口呢？據法官介紹，有的賣房人想遷沒地方遷，有些房子是賣家的唯一住房，賣了之後因各種原因沒能買到其他房產，戶口根本
無處遷移，還有的賣房人賣房後租住「公租房」，有的老人以「賣房養老」的方式居住在養老院等，因「公租房」、養老院及私人租賃的房屋等不具備落戶的條件，
導致戶口無法遷出。

此外，由於戶口遷移問題的特殊性，當事人往往經過長期溝通未果才訴至法院，雙方矛盾較為激烈，或確實無其他地方可落戶導致無法遷出戶口，加之違約金數額較高，雙方很難通過協商達成一致意見。

延展

「天價學區過道」落戶有風險

對
於戶口遷移糾紛多涉及學區房這種現象，二中院法官認為，這跟購買學區房的落戶需求不斷增加有關。近年來，由於教育資源不均衡、入學資格與戶籍掛鉤等原因，
「學區房」交易市場較為活躍。部分以入學為主要目的的購房者，因房屋實際情況等種種原因根本無法落戶，或因學籍使用限制等原因無法確保入學資格，導致購房
目的無法實現從而產生糾紛。

據二中院法官介紹，有的當事人購買「學區房」，尤其是東城、西城等中心城區的平房，房屋產權證上記載的房屋用途雖為居住，但實際是過道，或者實際面積非常小，有的甚至不到2平米。

北
青報記者查詢發現，法官所說的這種情況今年6月就出現過一次，當時一條「10平米『學區房』賣150萬」的消息吸引了很多人的注意力，這間所謂的「學區
房」並非房屋，就是一條寬約1.5米、長約7米的過道，中介稱這個不能居住，只可落戶。後這條「天價學區過道房」信息被賣方撤下。

對於這種情況，法官表示，此類房屋的登記因為面積或實際情況無法滿足居住條件，不具備落戶條件，在落戶過程中可能會存在障礙和風險，導致買房人無法辦理戶口遷入。

提示

如何規避戶口遷移糾紛

合同明確約定戶口遷移條款

買房人，特別是以解決子女入學學籍或急需落戶為主要購房目的的，應在簽訂買賣合同前全面了解涉案房屋的戶口登記情況。對於購買「學區房」為主要目的的買房人，應依據相應學校的入學政策，在房屋買賣合同中明確約定房屋對應學籍的使用情況。

與戶籍登記人書面確認戶口遷移情況

雙方在簽訂買賣合同之前，建議買房人與所有戶籍登記人確認能否遷出戶口及遷移的相應期限。特別是所有權人以外的登記人，最好通過書面形式對其戶口遷移情況進行確認。

提前向公安機關了解落戶政策

戶口遷移問題屬於公安機關戶籍管理的職權范圍，不同區域具有一定差異性，建議買房人向房屋所在地派出所咨詢涉案房屋的相關落戶政策。特別提醒買房人，落戶要考慮房屋的實際居住條件。

提前向教育部門核實學籍使用情況

以
購買「學區房」為主要目的的買房人，應提前向所在學校及教育部門核實相關入學政策及涉案房屋學籍的使用情況。如果所在學區對學籍使用有限制，建議在合同中
明確約定入學指標使用問題及相應違約責任。如果因賣房人根本違約致使買房人購買「學區房」的合同目的不能實現，買房人有權要求解除合同，並要求賠償房屋差
價損失、轉售利益損失等可得利益損失。

（以上回答發布於2016-08-31，當前相關購房政策請以實際為准）

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『貳』 最高院商品房買賣合同糾紛處理適用哪些法律依據

正確、及時審理商品房買賣合同糾紛案件，根據《中華人民共和國民法通則》、《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》、《中華人民共和國擔保法》等相關法律，結合民事審判實踐，制定本解釋。

第一條 本解釋所稱的商品房買賣合同，是指房地產開發企業(以下統稱為出賣人)將尚未建成或者已竣工的房屋向社會銷售並轉移房屋所有權於買受人，買受人支付價款的合同。

第二條 出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定無效，但是在起訴前取得商品房預售許可證明的，可以認定有效。

第三條 商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發規劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，並對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應當視為合同內容，當事人違反的，應當承擔違約責任。

第四條 出賣人通過認購、訂購、預訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保的，如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應當按照法律關於定金的規定處理；因不可歸責於當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應當將定金返還買受人。

第五條 商品房的認購、訂購、預訂等協議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規定的商品房買賣合同的主要內容，並且出賣人已經按照約定收受購房款的，該協議應當認定為商品房買賣合同。

第六條 當事人以商品房預售合同未按照法律、行政法規規定辦理登記備案手續為由，請求確認合同無效的，不予支持。

當事人約定以辦理登記備案手續為商品房預售合同生效條件的，從其約定，但當事人一方已經履行主要義務，對方接受的除外。

第七條 拆遷人與被拆遷人按照所有權調換形式訂立拆遷補償安置協議，明確約定拆遷人以位置、用途特定的房屋對被拆遷人予以補償安置，如果拆遷人將該補償安置房屋另行出賣給第三人，被拆遷人請求優先取得補償安置房屋的，應予支持。

『叄』 北京擬設「公共戶」，能解決二手房交易中的戶口糾紛嗎

日前，北京市公安局發布《關於在戶籍派出所設立「公共戶」的工作意見（徵求意見稿）》（簡稱「意見稿」），擬就部分戶籍無法遷出情形設立「公共戶」，其中包括因房屋所有權或者公有住房承租權發生變更，原戶內人員拒不遷出或無法通知的情況。意見徵集時間截至2021年1月29日。
對此，有購房者向新京報咨詢，買房後原業主戶口不遷出的話，對於購房者來說會有什麼實質影響呢？上述意見稿中規定的設立「公共戶」，是否可以解決二手房交易中的戶口糾紛問題？
解答：
長期以來，在二手房交易過程中，買賣雙方常出現的一大糾紛點就是戶口問題——雖然買賣雙方已經辦理了房產過戶手續，但賣家的戶口依舊掛在原處，導致買家戶口有可能無法遷入。
麥田房產專業人士指出，在買二手房時，戶口問題的重要性不容忽視，從影響上來看，買房後若是無法落戶，一是有可能會導致子女無法順利上學，二是房屋再次出售時價格也可能會受到影響。
根據上述意見稿，有六種情形均符合「公共戶」的落戶條件，其中跟房產交易相關的主要是這種情況——因房屋所有權或公有住房承租權發生變更，現權利人或承租人申請將原戶內人員遷出，原戶內人員拒不遷出或無法通知，且其本人、配偶或直系親屬在北京市沒有合法產權住房的，可申請在戶口所在地派出所「公共戶」落戶。
對於遷出流程，意見稿規定，先由現房屋所有權人或公有住房承租人向房屋所在地派出所提出申請，經審核通過後，派出所將通知滯留戶口人員將戶口遷出，若7個工作日後，該人員仍不遷移或是仍無法聯繫上該人員的，派出所將在該人員戶籍地社區公示告知滿7日後，將其遷入「公共戶」。
上述專業人士認為，如若「公共戶」政策實施，對於買房後原業主戶口無法遷出的情況，將在很大程度上得以解決。但目前該政策仍處在徵求意見階段，就當前的實際操作來看，對於此種情況，雙方仍是協商為主，購房者暫無法通過法院判決強制原業主遷出戶籍，但可以追究其違約責任或因戶籍不遷出造成的損失。
所以，為盡量規避買房後的落戶風險，對於購房者來說，在買房前最好與賣家共同前往戶籍管理部門核實房屋內戶籍情況，並留存相應戶籍保證金。如果房屋內有戶籍，需與賣家明確約定戶籍遷出時間及對應違約責任（無戶籍的則約定賣家不得另行遷入戶籍）。此外，購房者在辦理過戶手續或支付戶籍保證金前，再次核實房屋內戶籍情況，確保戶籍已按約遷出。

『肆』 法院判定房產抵債 但債權人非北京戶口 可以確認債權人產權嗎

法院既然判定房產可以抵債，不管對方是不是北京戶口，只要能確定是屬於他的房產，法院就可以強制執行。

『伍』 北京二手房交易戶口糾紛如何解決

應該有先例 北京像這種二手房糾紛比較多
建議你找個律師咨詢下吧 這種問題不是一兩句話就能說明白的

『陸』 北京房屋買賣合同糾紛

為保護當事人隱私安全，本文當事人均使用化名。
本文系房地產律師靳雙權原創，轉載請註明出處。

案件介紹：
位於北京市大興區的訴爭房屋所登記的房屋所有權人為王鑫，房屋所有權證書登記的建築面積為63.04平方米。王鑫在未依法取得建設工程規劃許可證的情況下於訴爭房屋處自行加建了陽光房與廚房等建築物。
2014年9月16日，王鑫作為出賣人（甲方）與買受人張子嬌（乙方）簽訂《北京市房屋買賣合同》，約定王鑫將坐落於北京市大興區房屋出售給張子嬌，建築面積為63.04平方米，房屋成交價格為230萬元，買受人在簽訂合同時應當支付定金10萬元。雙方在合同中約定：「甲方保證所售房屋符合國家及北京市房屋上市交易的政策規定。房屋產權無查封、無債務糾紛」。合同第十條補充條款約定「1、雙方協定自簽訂合同之日起十五個工作日內，乙方向甲方支付首付房款人民幣80萬元整，剩餘部分首部款於2014年10月31日前付清。（如乙方確有困難，甲方同意，可順延10天）。2、該房屋甲方重新裝修未完工，新裝修費用和物品需要單獨另行作價的，甲、乙雙方同意自行協商」。
同日，雙方另行簽訂補充條款，該補充條款中雙方約定「1、經過甲乙雙方再次協商一致，甲方重新裝修的費用是人民幣15萬元整，……，另包含2014年房屋物業費和供暖費，水電費預存的費用，此筆款項乙方於甲方戶口遷出後七個工作日內一次性結清。如乙方逾期支付則按銀行日利息雙倍支付違約金。2、甲乙雙方約定，於過戶當日甲方把本房屋附屬的院子的使用權證明復印件轉給乙方。3、甲方承諾房屋交付給乙方時所有的配套可以正常使用，裝修完好（以目前裝修現狀為准），雙方共同驗收後於過戶當日交於乙方使用」。
合同簽訂後，張子嬌於2014年9月16日支付定金10萬元。於2014年10月13日支付首付款80萬元。雙方於2014年10月辦理了網簽手續，並於2014年10月28日辦理貸款面簽，貸款金額為50萬元。因張子嬌需要增加貸款額度至80萬元，故雙方於2014年11月17日撤銷網簽。雙方達成一致意見，約定剩餘首付款為60萬元，貸款金額為80萬元。
後因王鑫建設的彩鋼建築物未依法取得《建設工程規劃許可證》，2014年11月19日，大興區房屋行政主管部門函告北京市大興區城市管理綜合行政執法監察局將訴爭房屋進行行政限制。王鑫將違法建設拆除完畢後，2014年12月26日，大興區房屋行政主管部門函告北京市大興區城市管理綜合行政執法監察局將涉案房屋解除行政限制。
由於涉案房屋被行政限制，雙方未再進行網簽、面簽及後續交易程序。張子嬌於2014年12月4日得知訴爭房屋被查封，於2015年1月23日得知訴爭房屋解除查封。
後張子嬌將王鑫起訴至法院，要求法院判令：解除雙方所簽訂的合同，王鑫返還已付房款90萬元，並支付違約金25萬，賠償居間費及其他相關費用共計6萬元。

審判結果：
北京市大興區人民法院經審理後判決：
一、解除雙方所簽合同。
二、王鑫於判決後七日內返還張子嬌已付購房款90萬元。

資深房地產專業律師靳雙權案件點評：
資深房地產專業律師靳雙權認為，無效的合同或者被撤銷的合同自始沒有法律約束力。合同部分無效，不影響其他部分效力的，其他部分仍然有效。合同無效或者被撤銷後，因該合同取得的財產，應當予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。
在本案中，張子嬌與王鑫簽訂《房屋買賣合同》時，王鑫自行建造的建築物業已存在，張子嬌看中王鑫加建的部分從而有意願購買涉案房屋，且張子嬌對於王鑫自行建造的建築物不包括在房屋建築面積內一事知情，因此雙方簽訂的房屋買賣合同既包括與房屋所有權證書上載明的建築面積相對應的房屋，也包括加建部分的建築物。
由於王鑫建設的彩鋼建築物未依法取得《建設工程規劃許可證》，故雙方就該部分建築物達成的《買賣合同》應系無效。因雙方之間的買賣合同中包括無效部分，導致該房屋交易無法正常履行，無法實現合同目的，現雙方均同意解除合同，故對於房屋買賣合同中有效的部分應予以解除。王鑫應將張子嬌支付的購房款共計90萬元返還給張子嬌。張子嬌要求王鑫支付90萬元利息的訴求，於法無據，法院未予支持。
而對於房屋買賣合同部分無效的後果，雙方均有過錯，應當承擔相應的責任，因此雙方主張對方違約並要求對方承擔違約責任的訴求，依據不足，法院並未支持。而王鑫要求張子嬌承擔遲延履行違約金一節，因為該《房屋買賣合同》自簽訂時便存在無效部分，合同無法正常履行，因此王鑫要求張子嬌支付遲延履行違約金的主張，於法無據，法院未予支持。
綜上，法院的判決是正確的。

『柒』 北京安置房買賣糾紛案法院如何判決是否有案例

最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋（2003年3月24日最高人民法院審判委員會第1267次會議通過）為正確、及時審理商品房買賣合同糾紛案件，根據《中華人民共和國民法通則》、《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》、《中華人民共和國擔保法》等相關法律，結合民事審判實踐，制定本解釋。第一條本解釋所稱的商品房買賣合同，是指房地產開發企業（以下統稱為出賣人）將尚未建成或者已竣工的房屋向社會銷售並轉移房屋所有權於買受人，買受人支付價款的合同。第二條出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定無效，但是在起訴前取得商品房預售許可證明的，可以認定有效。第三條商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發規劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，並對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應當視為合同內容，當事人違反的，應當承擔違約責任。第四條出賣人通過認購、訂購、預訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保的，如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應當按照法律關於定金的規定處理；因不可歸責於當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應當將定金返還買受人。第五條商品房的認購、訂購、預訂等協議具備《商品房銷售管理法》第十六條規定的商品房買賣合同的主要內容，並且出賣人已經按照約定收受購房款的，該協議應當認定為商品房買賣合同。第六條當事人以商品房預售合同未按照法律、行政法規規定登記備案手續為由，請求確認合同無效的，不予支持。當事人約定以登記備案手續為商品房預售合同生效條件的，從其約定，但當事人一方已經履行主要義務，對方接受的除外。第七條拆遷人與被拆遷人按照所有權調換形式訂立拆遷補償安置協議，明確約定拆遷人以位置、用途特定的房屋對被拆遷人予以補償安置，如果拆遷人將該補償安置房屋另行出賣給第三人，被拆遷人請求優先取得補償安置房屋的，應予支持。被拆遷人請求解除拆遷補償安置協議的，按照本解釋第八條的規定處理。第八條具有下列情形之一，導致商品房買賣合同目的不能實現的，無法取得房屋的買受人可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，並可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任：（一）商品房買賣合同訂立後，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人；（二）商品房買賣合同訂立後，出賣人又將該房屋出賣給第三人。第九條出賣人訂立商品房買賣合同時，具有下列情形之一，導致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，並可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任：（一）故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證明的事實或者提供虛假商品房預售許可證明；（二）故意隱瞞所售房屋已經抵押的事實；（三）故意隱瞞所售房屋已經出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實。第十條買受人以出賣人與第三人惡意串通，另行訂立商品房買賣合同並將房屋交付使用，導致其無法取得房屋為由，請求確認出賣人與第三人訂立的商品房買賣合同無效的，應予支持。第十一條對房屋的轉移佔有，視為房屋的交付使用，但當事人另有約定的除外。房屋毀損、滅失的風險，在交付使用前由出賣人承擔，交付使用後由買受人承擔；買受人接到出賣人的書面交房通知，無正當理由拒絕接收的，房屋毀損、滅失的風險自書面交房通知確定的交付使用之日起由買受人承擔，但法律另有規定或者當事人另有約定的除外。第十二條因房屋主體結構質量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用後，房屋主體結構質量經核驗確屬不合格，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。第十三條因房屋質量問題嚴重影響正常居住使用，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。交付使用的房屋存在質量問題，在保修期內，出賣人應當承擔修復責任；出賣人拒絕修復或者在合理期限內拖延修復的，買受人可以自行或者委託他人修復。修復費用及修復期間造成的其他損失由出賣人承擔。第十四條出賣人交付使用的房屋套內建築面積或者建築面積與商品房買賣合同約定面積不符，合同有約定的，按照約定處理；合同沒有約定或者約定不明確的，按照以下原則處理：（一）面積誤差比絕對值在3％以內（含3％），按照合同約定的價格據實結算，買受人請求解除合同的，不予支持；（二）面積誤差比絕對值超出3％，買受人請求解除合同、返還已付購房款及利息的，應予支持。買受人同意繼續履行合同，房屋實際面積大於合同約定面積的，面積誤差比在3％以內（含3％）部分的房價款由買受人按照約定的價格補足，面積誤差比超出3％部分的房價款由出賣人承擔，所有權歸買受人；房屋實際面積小於合同約定面積的，面積誤差比在3％以內（含3％）部分的房價款及利息由出賣人返還買受人，面積誤差比超過3％部分的房價款由出賣人雙倍返還買受人。第十五條根據《合同法》第九十四條的規定，出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購房款，經催告後在三個月的合理期限內仍未履行，當事人一方請求解除合同的，應予支持，但當事人另有約定的除外。法律沒有規定或者當事人沒有約定，經對方當事人催告後，解除權行使的合理期限為三個月。對方當事人沒有催告的，解除權應當在解除權發生之日起一年內行使；逾期不行使的，解除權消滅。第十六條當事人以約定的違約金過高為由請求減少的，應當以違約金超過造成的損失30％為標准適當減少；當事人以約定的違約金低於造成的損失為由請求增加的，應當以違約造成的損失確定違約金數額。第十七條商品房買賣合同沒有約定違約金數額或者損失賠償額計算方法，違約金數額或者損失賠償額可以參照以下標准確定：逾期付款的，按照未付購房款總額，參照中國人民銀行規定的金融機構計收逾期貸款利息的標准計算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關主管部門公布或者有資格的房地產評估機構評定的同地段同類房屋租金標准確定。第十八條由於出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權屬證書的，除當事人有特殊約定外，出賣人應當承擔違約責任：（一）商品房買賣合同約定的房屋所有權登記的期限；（二）商品房買賣合同的標的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房買賣合同的標的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日。合同沒有約定違約金或者損失數額難以確定的，可以按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規定的金融機構計收逾期貸款利息的標准計算。第十九條商品房買賣合同約定或者《城市房地產開發經營管理條例》第三十三條規定的房屋所有權登記的期限屆滿後超過一年，由於出賣人的原因，導致買受人無法房屋所有權登記，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。第二十條出賣人與包銷人訂立商品房包銷合同，約定出賣人將其開發建設的房屋交由包銷人以出賣人的名義銷售的，包銷期滿未銷售的房屋，由包銷人按照合同約定的包銷價格購買，但當事人另有約定的除外。第二十一條出賣人自行銷售已經約定由包銷人包銷的房屋，包銷人請求出賣人賠償損失的，應予支持，但當事人另有約定的除外。第二十二條對於買受人因商品房買賣合同與出賣人發生的糾紛，人民法院應當通知包銷人參加訴訟；出賣人、包銷人和買受人對各自的權利義務有明確約定的，按照約定的內容確定各方的訴訟地位。第二十三條商品房買賣合同約定，買受人以擔保貸款方式付款、因當事人一方原因未能訂立商品房擔保貸款合同並導致商品房買賣合同不能繼續履行的，對方當事人可以請求解除合同和賠償損失。因不可歸責於當事人雙方的事由未能訂立商品房擔保貸款合同並導致商品房買賣合同不能繼續履行的，當事人可以請求解除合同，出賣人應當將收受的購房款本金及其利息或者定金返還買受人。第二十四條因商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除，致使商品房擔保貸款合同的目的無法實現，當事人請求解除商品房擔保貸款合同的，應予支持。第二十五條以擔保貸款為付款方式的商品房買賣合同的當事人一方請求確認商品房買賣合同無效或者撤銷、解除合同的，如果擔保權人作為有獨立請求權第三人提出訴訟請求，應當與商品房擔保貸款合同糾紛合並審理；未提出訴訟請求的，僅處理商品房買賣合同糾紛。擔保權人就商品房擔保貸款合同糾紛另行起訴的，可以與商品房買賣合同糾紛合並審理。商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除後，商品房擔保貸款合同也被解除的、出賣人應當將收受的購房貸款和購房款的本金及利息分別返還擔保權人和買受人。第二十六條買受人未按照商品房擔保貸款合同的約定償還貸款，亦未與擔保權人商品房抵押登記手續，擔保權人起訴買受人，請求處分商品房買賣合同項下買受人合同權利的，應當通知出賣人參加訴訟；擔保權人同時起訴出賣人時，如果出賣人為商品房擔保貸款合同提供保證的，應當列為共同被告。第二十七條買受人未按照商品房擔保貸款合同的約定償還貸款，但是已經取得房屋權屬證書並與擔保權人了商品房抵押登記手續，抵押權人請求買受人償還貸款或者就抵押的房屋優先受償的，不應當追加出賣人為當事人，但出賣人提供保證的除外。第二十八條本解釋自2003年6月1日起施行。《中華人民共和國城市房地產管理法》施行後訂立的商品房買賣合同發生的糾紛案件，本解釋公布施行後尚在一審、二審階段的，適用本解釋。《中華人民共和國城市房地產管理法》施行後訂立的商品房買賣合同發生的糾紛案件，在本解釋公布施行前已經終審，當事人申請再審或者按照審判監督程序決定再審的，不適用本解釋。《中華人民共和國城市房地產管理法》施行前發生的商品房買賣行為，適用當時的法律、法規和《最高人民法院〈關於審理房地產管理法施行前房地產開發經營案件若干問題的解答〉》。

『捌』 北京房屋買賣糾紛法院一定會按合同約定判決賠違約金嗎

一般來說會按照合同約定來支付違約金，如果違約金過高，你可以請求法院予以適回當減答少，人民法院應當以實際損失為基礎，兼顧合同的履行情況、當事人的過錯程度以及預期利益等綜合因素，根據公平原則和誠實信用原則予以衡量，並作出裁決。當事人約定的違約金超過造成損失的百分之三十的，一般可以認定為「過分高於造成的損失」。

『玖』 簽訂房屋買賣合同時 戶口問題應該如何處理

最近我和妻子考慮換房，經過精挑細選，妻子和我都對某一套二手房情有獨鍾，無論房型、小區、裝修，還是價格、面積、交易條件等都很滿意，而且附近還有一所市重點中學，對於即將念初中的孩子也十分方便。但是，中介公司告訴我們這個房子里有上家全家共四個戶口在裡面，我們表示擔憂，上家口頭承諾一定可以遷出戶口，但我們心裡還是不放心。請問，如果上家最終不履行承諾，拒不遷出戶口的話，我們該怎麼辦？在簽訂買賣合同前，我們該怎麼預先保障自己的權益？ 戶口問題雖然在整個二手房交易過程中是一個不太引人矚目的小問題，但是處理不好，會引起很大的問題。因為戶籍管理屬於公安部門行政管理范疇，不屬於法院民事案件的受案范圍，因此法院通常不受理二手房交易中僅以遷出戶口為訴訟請求的案件。故在本案中，即使上家事先承諾遷出戶口，但是若實際不履行承諾的話，您也無法通過法院請求強制遷出。另外，公安部門對於遷出戶口亦規定需本人親自辦理，他人在未取得本人授權情形下，也無法辦理戶口遷出手續，因此向公安部門單方提出遷出戶口的請求也難以獲得支持。因此，面對這個問題，您只能無可奈何接受戶口無法遷出的事實。 基於以上，我們建議您在簽訂買賣合同時需要特別注意戶口問題的處理，您可以將戶口遷出設置為產權過戶的前提條件，即先遷戶口再過戶，而且可以設定上家必須在一定期間內遷出戶口，否則每逾期一日需要承擔一定的賠償責任（必須具體明確賠償責任的數額或者計算方式），並且最好約定逾期超過一定期限（需具體明確）後，您有權單方面解除買賣合同，上家並承擔一定的賠償責任。這樣，既可在過戶之前解決戶口問題，又可以在上家不遷出戶口時向法院主張賠償（此時的訴訟請求已經不是遷出戶口而是主張逾期不遷的賠償責任，法院會受理），還可以通過解除合同來徹底解決上家戶口久拖不「遷」的被動局面。(完) 法律支持：中原地產法務部

『拾』 高院審理房屋糾紛16條

重慶市高級人民法院關於審理民間借貸糾紛案件若干問題的指導意見

為正確審理民間借貸糾紛案件，統一裁判尺度，平等保護借貸雙方的合法權益，維護市場經濟秩序，根據有關法律、行政法規和司法解釋的規定，結合我市實際，現就審理民間借貸糾紛案件中的若干問題，提出如下意見:

1、審理民間借貸糾紛案件，應當依法保護合法借貸，制裁和防範規避金融監管、以合法形式掩蓋非法目的的行為，保障融資渠道暢通，促進信貸市場多元結構的形成，充分發揮審判職能對民間借貸行為的引導和規范作用，引導市場主體守法誠信。

2、自然人與非金融企業之間或者自然人相互之間的借貸糾紛，應當作為民間借貸糾紛受理，並適用本指導意見的規定。經地方政府金融主管部門和其他部門批准設立的從事貸款、擔保、典當、融資、租賃、基金等金融業務的企業法人機構發放貸款引發的糾紛，不適用本指導意見。

因非法集資等原因被銀行業監督管理部門認定為非法金融業務活動的借貸糾紛，人民法院應當裁定不予受理，但對非法金融機構非法吸收或變相吸收公眾存款、非法集資被取締後，因清退發生的糾紛，協商不成訴至人民法院的，應當受理。

公安機關立案偵查涉及的民間借貸糾紛，人民法院應當裁定不予受理。

3、一般情況下，民間借貸糾紛的當事人以借款合同載明的合同簽訂方為原告和被告。沒有簽訂書面借款合同的，以其他債權憑證載明的出借人、借款人為原告和被告，本意見另有規定的除外。

4、對於共同債權人為兩人以上的借貸糾紛，僅一人或部分出借人提起訴訟，人民法院應當通知其他出借人參加訴訟，但明確放棄向借款人主張權利的其他出借人除外。放棄債權的其他出借人對借款人另行提起訴訟的，人民法院不予受理;已經受理的，裁定駁回起訴。

對於共同債務人為兩人以上的借貸糾紛，出借人僅起訴部分借款人的，人民法院應當追加其他借款人為共同被告。

5、企業法定代表人以個人名義簽訂的借款合同，人民法院應當列個人為當事人;企業法定代表人以企業名義簽訂的借款合同，人民法院應當列企業為當事人。

6、夫妻一方簽訂的借款合同，出借人以夫妻雙方為被告提起訴訟的，人民法院應予准許。

7、原告僅依據借條提起訴訟，被告辯稱借條上的簽名或蓋章虛假，在原、被告均不申請鑒定的情況下，由原告承擔申請鑒定的責任。原告申請鑒定的，被告應當提供筆跡或公章比對的樣本，拒不提供的，人民法院可以直接認定借條上的簽名或蓋章是真實的。

8、對於標的額較大的案件，出借人應舉證證明支付方式。出借人陳述支付方式為現金交付的，人民法院應根據當事人陳述、現金交付金額、出借人支付能力、交易習慣等因素綜合審查判斷。

9、出借人僅依據金融機構劃款憑證提起訴訟，借款人辯稱劃款系出借人償還雙方以前的借款並且借條已經滅失，借款關系成立的舉證責任由出借人承擔。

10、出借人僅依據借據提起訴訟，如果借款人對借據的效力、金額等提出抗辯並有證據證明存在買賣、承攬、居間等基礎法律關系的，應當對基礎法律關系進行審理;如果借款人對借據沒有異議的，可以不審查基礎法律關系。

11、借款人已經按約支付完畢借款本息後，又以約定的利率超過人民銀行公布的同期同類貸款利率4倍為由請求返還的，人民法院不予支持。借款人未按約支付完畢借款本金的，在審理過程中請求將已經支付的超過人民銀行公布的同期同類貸款利率4倍的利息沖抵本金的，人民法院應予支持。

12、對於利息支付無約定或約定不明的，視為不支付利息，但已經支付的利息不得要求返還。

借貸雙方對利息支付雖有約定，但對利率約定發生爭議的，可以參照人民銀行公布的同期同類貸款利率計息。

13、出借人根據約定將利息計入本金請求借款人支付復利的，只要約定利率不超出人民銀行公布的同期同類貸款利率的4倍，人民法院應予支持。

14、出借人根據約定同時主張逾期利息和違約金，只要逾期利息、違約金之和不超過按人民銀行公布的同期同類貸款利率4倍計算出的利息，人民法院應予支持。

15、出借人雖然在借款合同中沒有約定逾期利息的計算標准，但是向借款人主張逾期利息的，如果借款合同中對利率有約定，可在該利率的基礎上上浮30%主張逾期利息，但上浮後不得超過人民銀行公布的同期同類貸款利率的4倍;如果借款合同中對利息支付沒有約定或約定了利息但對利率約定不明的，可以在人民銀行公布的同期同類貸款利率基礎上上浮30%主張逾期利息。

約定了還款期限的，從借款合同約定的還款期限屆滿之日起計算逾期利息;沒有約定還款期限的，債權人可以催告債務人在合理期限內返還，從合理期限屆滿之日起計算逾期利息。

16、出借人依據未約定還款期限的借條提起訴訟，從出借人要求借款人履行義務的寬限期屆滿之日起計算訴訟時效。

出借人依據未註明還款期限的欠條提起訴訟，從出具欠條的第二天開始計算訴訟時效，但名為欠條，實為借條的按前款規定處理。

17、出借人超過訴訟時效期間發出催收通知，借款人在通知單上簽字或蓋章的，應視為對原債權的重新確認，該債權債務應受法律保護。

18、人民法院應當要求借貸雙方當事人本人到庭參加訴訟，查明借款的原因、用途、金額、支付方式、高利貸等事實。

19、對於涉嫌非法集資、非法吸收公眾存款、高利轉貸等刑事犯罪的民間借貸案，人民法院應當告知當事人向公安機關報案，或將案件移送公安機關。公安機關立案偵查的，應當裁定駁回起訴，公安機關不予立案偵查的，人民法院繼續審理。裁定駁回起訴後，公安機關立案偵查後又撤銷案件的以及人民法院作出刑事判決認定不構成犯罪的，出借人再行提起訴訟的，人民法院應當受理。

民間借貸案件的審理必須以刑事案件的審理結果為依據的，人民法院應當裁定中止審理。

20、本意見自下發之日起施行。