北京學位房糾紛

⑴ （親身經歷）買房付定那些事 糾紛提前知道

之前一個MM寫的帖子，說差點買了一個有問題隨後被查封的房子，萬分慶幸。我想起幾年前自己的買房經歷，隨手寫了一句評論。但有朋友問具體的情況，說也遇到了類似問題，正煩惱著。

想了想，寫了一些當時的經歷，目的是希望更多需要買2手房的朋友，引以為戒。這事碰上了就很難解決，雖然最後我們幸運地解決了。但這個過程是很不容易的，有各種幸運因素。所以，大家還是在買房的時候就擦亮雙眼吧！

當時，我是為了買學位房。但不是首次置業，又是自住，所以不想太湊合，樓層啊，朝向啊，路段啊，都有點要求，尋尋覓覓半年，才遇到合適的。自然是滿心歡喜。而當時我們不知道的是，賣房子的人不知道借了多少錢去澳門DB，賣房子就是為了還那些高L貸公司的錢。買房子的時候就說要20萬定，其實一般是5-10萬。當時信誓旦旦說是因為在老家蓋房子，剛好缺20萬急用什麼什麼的。（一般，賣方提出不正常的高定金，一定要警惕了）

我們當時為什麼會沒有警惕呢？一是第一次買2手房，沒有什麼經驗二是此人的工作太穩定，GWY，就在房子旁邊的大院上班，工作證，出入證什麼的都是真的（一個不是一般人能進大門的單位）。三是因為很喜歡這房子，放鬆了警惕。其實主要是因為原因2，誰知道這種人也會干不靠譜的事呢。出問題的時候，剛好卡在贖契環節，之前約好的是我們幫他贖契，因為他說他沒有錢。但即將贖契之前，他忽然要求我們把贖契的錢打給他，按之前的約定，是要他重新開戶，在即將贖契劃款當天打錢過去，且身份證戶口本房產證都得押在中介。

（我的理解是怕他拿身份證辦掛失取錢出來導致無法贖契，但這是有風險的，中介公司首先得信得過，所以最好是不要幫對方贖契，幫贖契也要找第三方公司。為什麼我們贖契了呢，還是出於對他職業的信任和經驗不足）

然後，贖契之前，此人各種「作」開始出現，各種說辭，目的只有一個，就是希望我能把錢先打給他，由他來贖契。

這個時候我再沒有警惕心就太笨了，於是我堅決的回絕，並讓中介公司給他出了書面的警告書，意思是到了約定贖契，他不能配合的話，算他違約。但此後沒有幾天，此人人間蒸發了。（這是整個悲劇的開始）

此後，怎麼聯系都聯系不上這人，對方老婆都不知道。說了一堆說辭，含糊其辭的。此時想追回20萬定金，已是不可能。中間省略一萬字雞毛鴨血，各種睡不著的夜。

最後的事情發展是這樣的。

一、此人是有單位的啊，先找認識的人搞清楚了這人咋回事。不搞清楚此人真實情況就無法決定下一步是放棄定金還是搏一搏。（原來是為了去DB私刻了單位的公章，被抓了）當時此人在某地的看守所。他老婆不知道出於什麼原因，不肯說實話，是我們自己打聽出來後，她看無法隱瞞了，才說。

二、搞定他那個暈乎乎的老婆，我們做什麼，她只要配合。（她各種願意配合，因為此男留了一屁股信用卡債，大概也有三十萬+，之前的20萬只是還了高L貸）

三、中介公司對我們各種歉意，各種負責。（這只能說遇到了負責的中介，很多中介這個時候就玩失蹤了——後來這個中介自己開公司了，發展的不錯，也成為朋友）

四、根據當時的情況，拿回定金已不可能，分析了他們的債務情況，我認為這個時候繼續交易是唯一的辦法。（其實他就是卡在這30萬左右的信用卡債上，本想賣了房子，還掉20萬的高L貸和30萬卡債，剩下的錢買個小小的戶型繼續住。誰知道人被抓了。——關鍵是這些情況我們也花了時間和人脈去核實了一下，但也有冒險的成分）

五、決定繼續交易，還有個原因是，不繼續交易下去，此房就要被銀行查封，當時房子還不是查封狀態，一旦查封，就更麻煩了，我是為了自住，耗不起。

以上是當時的一些背景情況，我也不想對賣家落井下石，只想靜靜地解決問題，拿到房子。經歷了好痛苦的階段，好消息一個接一個。

1、首先，賣方的老婆比較有誠意，比我還心急，怕房子賣不出，於是她找來了有資產的親兄弟做了擔保，寫了擔保書，意思是我們幫業主贖契，如果交易過程出現問題，由這兄弟負責。同時，所有的證件材料均要押在中介公司，業主不得持有。

2、最重要的是，峰迴路轉了，當時由於業主人被抓，實際交易陷入膠著狀態，兩難，他不出來辦不成交易手續，這個房子就只有被查封的結果，但他是不可能出來的。（當時他人在看守所，無法聯系外界，無法辦理委託）

此時，業主的老婆忽然摸出一份公證書來，這份公證書是業主當時借高L貸時以房為押做的一份公證，內容是借貸公司的***具有此房產的轉讓出售等辦理權利，並具有轉委託的權力。

於是，他老婆又找回借貸公司，應該是給了一點好處費，請這個借貸公司的人去公證處做了個轉委託公證。至此，這套房子可以由業主的老婆進行全權交易，不需要業主出面了。

（這一點是戲劇性的結果，沒有這個公證書，就沒有任何進行下去的可能，只能等法院查封房子了）

剩下的就是正常交易了，有了擔保書，起碼我搏一搏也有了底氣。有了公證書，讓繼續交易成為可能。

最後房子很快的贖契並過戶。

但這事沒有什麼可借鑒性，因為每個人的情況都不同，費勁寫出來只是想讓大家警惕交易過程中只要出現一些異常的情況。就要注意了。

通常大家遇到特別筍，低於周邊同等價位的房子，一定要留心了。便宜沒好貨，好貨不便宜。

如果這樣的房子還要高額的定金，更是得提高警惕。

其實我們並不是貪便宜的人，對方的房價也並沒有怎麼低於區域平均價位。

為什麼著了道？

主要是對他職業過分信任，但什麼隊伍里都有害群之馬。

另，這條路很少放盤，雖然是舊房子，質素卻還不錯。孩子急著用學位房，也是有些心急了。

雖然事情解決了，但我費掉的腦細胞好久都補不回來啊，那精力消耗的——整夜無法安睡，還因此皮膚出現問題，去省醫一看，醫生就說免疫力低下，是不是睡不好？心理壓力大？

同時也深感自己幸運，最後的結果畢竟是好的。過程中，中介也和我們站在一邊，很負責，不然我都不知道怎麼繼續下去。很多人說中介這不好那不好，但我覺得我們很幸運，在最不幸的一次交易中，遇到了靠譜的人。後來我和這兩位中介成為了朋友，有朋友置業都會幫他們咨詢這兩位）

買房子畢竟是一個家庭重大的經濟支出，希望大家都能在買前擦亮雙眼，交易一切順利！

（以上回答發布於2017-02-20，當前相關購房政策請以實際為准）

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⑵ 學位房買賣過程中，購房者應該怎麼避免出現戶口糾紛

1.查明房產產權是否明晰
有的房子如果抵押了或由多個業主共有，交易時就會出現復雜的情況，很可能出現合同無效、無法過戶的風險，從而耽誤孩子入學。因此，交定金前，一定要先搞清業主有沒有完整的產權，是否紅本在手。
2.查明房子的學位指標是否被別人佔用
少數業主售房時，學位指標已讓自己的孩子或親友的孩子佔用，買家即使拿下房子，也拿不到學位了，可能花了大價格仍然進不了名校。
3.買總價低的學位房
學位房價格高於普通房，買學位房主要目的是拿學位，居住和樓況還不是最關鍵的，總價低意味著以較少的錢取得了含金量一樣的學位。
4.提前出手
不要在每年3、4月小學預報名前臨時買房，這時需求大增，不僅價格堅挺，而且可選擇性很小。一般來說，在春節前後出手相對合適。
還有需要注意的是：
1．多登錄各區教育系統網站，查詢了解目標學校具體的學區范圍，並適時留意各個學校的學區變動。
2．如果戶籍地址已有常住戶口存在，戶口遷移這一過程必須要在交易結束前完成，現通行的做法是，在買賣合同中約定交房之後辦戶口遷移，逾期每天交萬分之五的違約金。
3．要摸清各個學校對學位的特別規定。一般來說，知名度越高的學校學位越緊張，各個學校細則大不同，有的學校學位實行排名制，有的則優先入戶時間，所以目標學校對學位申請的具體要求，必須事先打探清楚。
4．鑒於戶口已遷走、學位仍被佔用的情況偶有發生，置業者需搞清楚該房學位是否已被佔用，如該房學位已佔用，則該學位使用將受到一定限制，如小學在6年內不能使用，而中學在3年內不能使用。因此，合同中除戶口遷移之外，應明確學位問題。

⑶ 以後會不會取消學位房

學位房需求的日漸增多與固定的教育資源不匹配，逐步催生了業主和開發商的矛盾。隨著南城、寮步等區域取消學位房，學位房的糾紛也達到白熱化階段。
每年4月是東莞的學位申請截止時間，隨著截止日期越來越近，適齡兒童的家長也開始著急為子女申請學位準備材料。不過公立學校的學位有限，很多家庭不一定滿足積分入學的條件，因而不少人青睞通過學位房解決子女的學位問題。但是學位房需求的日漸增多與固定的教育資源不匹配，逐步催生了業主和開發商的矛盾。隨著南城、寮步等區域取消學位房，學位房的糾紛也達到白熱化階段。
關於學位房，業內有不同的聲音。有人認為，學位房背後的貓膩和潛規則太多，加上教育資源的緊張，東莞取消學位房會成為未來的趨勢;有人認為，物以稀為貴，正因為教育資源的緊張，有單獨學位的樓盤會成為稀缺資源，更有市場號召力。
說好的名校要抽簽才能讀
日前，莞城某樓盤業主因子女無法就讀莞城某知名小學，在項目營銷中心靜坐維權，並在售樓部貼有「維權不違法拒絕抽簽」的標語。
業主陳女士表示：「幾十萬元房款買下了此樓盤，主要是為了解決孩子讀書問題。當初，開發商承諾購買該項目樓盤，子女可以就讀莞城某知名小學。現在開發商無法承諾所有的樓盤生獲得同一名校學位，只能通過抽簽方式決定子女是否可以就讀某小學，這對抽不到的孩子來說，是不公平的。」
對此，業主葉先生說：「我們買房的時候是奔著某知名小學的學位，買房也是付出了巨大經濟代價。」
針對此情況，記者采訪了該樓盤的相關負責人，他表示：「當初，營銷人員在銷售該項目的時候，承諾業主的子女可以就讀莞城的小學，並非全部業主都可以就讀這所知名小學。至於為何通過抽簽的方式解決此問題，這是因為小區的適齡上學孩子有78名，而項目只有30名莞城某知名小學的學位名額，此解決方式也是基於公平公開。」
目前，東莞城區真正配套學位指標的樓盤已然不多，即使父母買得起學位房，卻因為名額、戶籍等問題無法享受學位資源。此時，學位房只是一個概念，銷售人員在售樓時不會主推學位概念，卻會「暗示」亟需學位的家長，並告知其樓盤周圍有很多知名的學校。
「家長太渴望得到學位了，以至於其要支出昂貴的成本，也要買概念中的學位。」一位業內人士說。
東莞資深房地產律師李某針對學位房解釋說：「學位是剛性需求，也是很多業主急需之物。開發商會以學位來宣傳售樓，如果學位不容易實現，可能會產生糾紛，但也不至於是合同詐騙，這是因為開發商不會將學位的承諾寫在合同上，更不會承諾沒有學位就退房。」
據悉，樓盤送學位有兩種情況，一種是教育局以一定的條件將相關公辦學校學位給樓盤，使購房業主有學位權;另一種是有些大開發商自己開辦或合作開辦私立學校，解決業主的學位房需求。不過某些私立學位，如朝天小學、南開小學很熱門，其教育資源也較為緊張。「對於開發商建造的私立學校，現在也是面向全市招生，會給予業主優惠政策。不過，大型開發商旗下開發的項目越來越多，也未必能滿足所有業主的需求。」陳駿良說。
學位房折射教育資源不匹配
目前，東莞的學位房價格並沒有如廣深一樣，動輒是「天價學位」，不過以「學位」為賣點的學位房相較同等區域的樓盤，在價格上略有漲幅，業主為爭得學位，也願意付出高成本。
記者了解到，部分開發商向政府交納了一定的教育配套資金，對應獲得學位指標。畢竟學位有限，學校的教育資源也跟不上城區的項目開發和銷售進度，需求大於供給，開發商未必能保證每位業主有學位指標，學位的事情存在很多變數。
當供給無法滿足需求的時候，糾紛容易產生。近年來，因為學位資源緊缺，開發商與業主的矛盾也日漸增多。2013年，寮步和南城先後叫停學位房。
南城和寮步的學位資源是否面臨緊缺的窘況?我們以南城為例算一筆賬，根據合富輝煌東莞市場研究部提供的數據顯示，2013年南城住宅成交6673套。若按照每戶3口人計算，將有2萬人入住，按照城市每年的出生率10%計算，每年有2000人出生，按現有國家規定，班容量≤50人，則需要建一所8軌制的學校。若相關的項目就近的小學、中學均已滿負荷，無能力擴大招生，那麼，7143戶居民的孩子將面臨無學可上的現狀。如此大規模的人口數量，如果沒有配足夠的教育設施，南城區的中小學生的讀書問題更為突出。
關於學位緊缺的問題，陳駿良認為，莞城、東城、南城等城市中心區域的學位較為緊張，偏遠鎮區的學位還是很充足的。南城是城市中心區域，對學位的需求比較大，寮步的樓盤比較多，競爭比較大，學位的需求比較旺盛。「對於學位資源緊張的區域，政府無法提供足夠的學位給業主，政府寧願把教育配套基金退還給開發商。」陳駿良說。
時間過去整整兩年，沒有「學位房」為營銷賣點，南城和寮步的項目銷售是否有影響?記者在走訪的過程中了解到，當年掛在項目上的「購房送學位」紅色標語「消失」了，換來的是樓盤的基本信息和特價優惠。售樓現場的營銷人員對市民咨詢的學位事情也變得謹慎了，並向其解釋學位新政事宜。
隨後，記者電話采訪南城某品牌開發商相關負責人對於學位房的看法，他說：「學位房的取消對樓盤的銷售影響不大，人們在心理上已經逐漸接受南城取消學位房的政策。現在，大家都不提學位房了。」
寮步某開發商也表示，學位房只是在銷售過程中賣點，該買房的還是會買房的，寮步取消學位房對項目的營銷影響不大。"
合富輝煌市場研究部經理李興旺表示，學位房的取消對項目的銷售影響不大，該買房的還是會買房。學位房只是錦上添花的事情。
此外，他認為東莞逐漸取消學位房會成為未來的趨勢。學位房問題引發了很多社會問題，譬如學位不足的現象導致了業主和開發商之間產生諸多糾紛矛盾、開發商承諾給予業主學位易釀成不公平等。
據數據統計，2013年南城住宅成交6673套，2014年南城住宅成交5365套，同比下降19%。2013年寮步住宅成交3179套，2014年，寮步住宅成交2359套，同比下降35%。

⑷ 教育地產不是學位房 為學位買房要注意

在每年的開學季，都會出現很多家長因為購房卻無法就讀小區配建或附近學校的問題而發愁。對此，專家提醒，學位房和教育地產雖然僅一字之差，但結果卻可能截然不同，購房者購房時需詢問明確。

學位房「≠」教育地產

提及「教育地產」和「學位房」的差別，業內人士介紹說，教育地產主打概念牌，學位房對入學資格的指向則更為明確。教育地產只是在位置上靠近學校，擁有地段優勢，但並不表示就一定能上該學校，需要按照政策和分配原則入讀。學位房則是在業主購房後可以獲得，或通過一定的條件獲得相關學校的學位。

教育地產是由政府在每學年根據片區入學生源情況而劃分出來的，有些房可能上一年有學位，但在下一年則會因為政府的規劃而失去學位。

學位房也有名額限制

從教育地產和學位房的概念上看，如購房的是學位房，就一定能獲得就學名額，而市場情況是否如此呢？這並不是百分之百保證的。有關於學位房的糾紛也一直存在。此前，就有過這樣一則糾紛：同一個小區，買房早的業主如約取得學位，買房較晚的業主則由於學校名額已滿未能兌現承諾。

學區或學位都要分清學校性質

對於開發商引進屬於政府、學校和開發商三方辦學的公立學校，通常都是開發商負責建設校舍以及按照政府和校方的要求配置教學硬體設施的，可以說在很大程度上緩解了財政的教育投入，比常規的公立學校在教學硬體上更有優勢。對此，業內提醒，不管是公立學校還是私立學校，都有其優勢存在，作為家長，選擇適合自己孩子、以及自身承受能力之內的學校才是首要考量的。

學位房沒合同保障違約難受法律保護

值得注意的是，在學位房中，其學位的實現也有六大順序，購房是第一類，引進了名校、百年學府，只要購房者購買了該樓盤的房子，就能享受公立學位。但如果只是租房，則不一定能得到學位。

（以上回答發布於2015-06-10，當前相關購房政策請以實際為准）

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⑸ "學位房"卻沒有學位 網友支招避免教育地產陷阱

自住剛需房成為市場主角，不少家庭買房時也將兒童的需求列為第一重點，是否有學位贈送，離學校距離遠近、交通是否方便、生活配套是否齊全等都成為家長們買房時要考慮的要素。家有兒童該如何買房？

關鍵詞：學位

「學位房」不一定有學位

「學位房」是早年東莞開發商售樓的一個重要促銷方式，但是，隨著寮步、南城陸續叫停「學位房」，開發商在「學位房」的宣傳上也日益低調。事實上，不少開發商在賣樓時宣傳的「學位房」，在業主需要時卻不一定有學位。

市民吳小姐在五年前購買自己這套位於東城的房子時，樓盤銷售稱可以擁有進入小區旁邊某知名小學的學位，但今年孩子報名入學時，卻被告知沒有該校的學位，不能入學。原來，由於近幾年就讀該校的人數太多，開發商原來所承諾的學位早已用完，而今年報名該校的人數太多，該樓盤的業主也不再能夠擁有學位特權。

業內人士坦言，目前真正擁有「學位房」的樓盤並不多，不少樓盤擁有的學位有限，往往採取的是先到先得的原則，後面的業主，有可能得不到名校學位。加上學位政策可能會出現的變化，等上幾年才要使用的學位，也有可能會過期。

建議

將「送學位」寫入合同

與宣稱擁有公立學校學位相比，品牌開發商擁有的品牌民辦學校學位可能更靠譜一些，由於雙方合作的關系，品牌開發商對於「送學位」把控性更強，不過，為了學位才購買房子的購房者，建議將「送學位」寫入合同，避免將來出現糾紛，且最好能夠盡快使用。此外，購房者在買房前也應了解樓盤所屬學區的學校，看該學區是否有相對滿意的學校，避免兩頭空。

學校離家遠接送是難題

關鍵詞：樓盤位置

學校離家遠接送是難題

劉女士家住在南城，兒子卻要到莞城讀小學，她原本擁有一份不錯的工作，為了陪兒子讀書，只好放棄工作，當起了全職太太，她告訴記者，由於學校離家遠，每天早上六點多鍾就起床。

記者在踩盤時發現，不少樓盤在宣傳時會將周邊的學校標志在售樓書上，但是真正的距離遠近，接送是否方便還需要購房者自己去實地考察，不然就會出現像劉女士那樣的情況，要一早起床送孩子上學。

建議

將實際距離考慮進去

在購買房子前，要將學校與房子的實際距離考慮進去，並且能夠實地考察學校與家的距離，是否有校車接送，或者公交車的行駛路段等，最好能夠選擇方便接送的學校，而如果已有就讀的學校，在購房前也可以多看看學校附近的樓盤，選擇合適的項目。

二手房多數人車不分流

關鍵詞：人車分流

二手房多數人車不分流

家有兒童的家庭，小區園林是老人孩子活動較多的地方，如果小區中不時有車輛行駛，對於老人小孩來說，都可能存在安全隱患，因此，選擇一個人車分流的小區極為重要。

周女士的孩子今年四歲，每天早上和傍晚都要到小區園林里玩耍，由於小區內人車不分流周女士覺得極不安全。

建議

購買新房時要了解清楚

早年就開盤的樓盤在開發後期時，由於設計上的缺陷，仍然是人車不分流的狀況，家有兒童的購房者在購買新房時要了解清楚，而舊盤普遍存在人車不分流的問題。

裝修美觀不一定實用

關鍵詞：兒童房

裝修美觀不一定實用

為了促進銷售，開發商總是將樣板房裝飾得很漂亮，特別是兒童房的裝修設計更是精巧，吸引不少家長購買樓盤，但是，家長們可能不知道，不少樣板房的裝修可能美觀卻並不實用。

建議

要考慮到孩子的安全問題

對於兒童房更多的要考慮到孩子的安全問題，而對於裝修設計方面，在對顏色的運用上可以咨詢專業人士，以淡雅為主，色彩過於濃艷並不利於睡眠。

（以上回答發布於2015-06-01，當前相關購房政策請以實際為准）

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⑹ 注意購學區房的N種風險

與學校有關的風險

一般公認的學區房的概念是，在幼兒園升小學，小學升初中時在學校所規劃的吸收孩子入學的學區內的房產就叫學區房。

學區房的政策風險

最大的一個政策風險就是戶口遷入年限和取得房產證年限的變動，有人總結了一句話叫「五年一大變，三年一中變，一年一小變」，意思就是學校的主管部門經常會根據不同的情況，改變年限。比如，在購房時規定落戶一年就能就近入學，而等你快入學時又可能變成了兩年。還有另一種情況，買房時在學校規劃地段內，准備入學時有可能被劃出地段。

學校本身發生變化的風險

學校自身的教育資源配置出現問題，導致教學質量下降，該學校片區內的房價出現明顯下降。另一種情況則恰恰相反，一直以來一所教學質量不高的學校，因為自身的變革一躍成為一所重點學校。

確認招生范圍 注意門牌號

買學區房時一定要看準房子的位置，差一個號碼可能就被安排到另外一個學區。尤其要注意查看房屋的單號或雙號，是尾號時就要更加註意。現在是人為地將學區房劃分復雜化，即使在學校周邊的房子也有可能不屬於該學區，所以購買學區房一定要認真。

學區房並不是所有人認為的那樣，「就近原則」離得近就可以入學，要仔細確認名校招生范圍。有些樓盤就在學校旁邊，可學區並不對口，容易受開發商的誤導，最後影響了子女教育。

學區房購買的各種糾紛

以上情況是與學校有關的風險，下面我們主要講一下與房有關的風險。學區房的房源一般分為兩類，一類是一手商品房，即直接從開發商處購買的房屋，另一類是二手房即存量房。

一手房的風險主要集中在房產證的辦理。例如，在簽商品房預售合同時，開發商承諾入住後一年，即可頒發房產證，但實際情況是頒發房產證的時間，被一拖再拖，遲遲辦不下來，導致業主子女無法上學。

二手房的風險相對多一些，主要集中在產權糾紛、戶口糾紛、房產中介虛假信息糾紛、賣方惡意漲價糾紛。

產權糾紛

第一類產權糾紛，又可分為兩種，一種是共有人之間糾紛，另一種是產權不清晰導致無法辦理產權過戶的糾紛。

先說第一種共有人之間的糾紛。我們就曾經遇到這樣一個案例，在北京海淀區某著名的學區房片區內，張女士從劉先生處購買了一所房產准備為自己孩子上學所用，在張女士支付完首付款後，突然接到另外一位劉先生打來的電話，明確告知她所購買的房屋還在遺產訴訟糾紛當中，希望她放棄購買，因為跟他簽約的那位劉先生只是房產共有人之一，不是唯一所有權人，因此，跟她簽訂的合同存在瑕疵。

為什麼會出現這種情況？因為大多數的學區房都屬於年代比較久遠的房屋，而房產的原所有人很可能已經去世，這類房屋很可能發生遺產繼承糾紛。也正是因為這種特殊性，我們必須提醒大家在購買年代比較久遠的學區房時，一定要向賣方詳細詢問房屋的來源，是從市場購得，還是繼承取得，並將房屋的來源情況，作為合同的一部分寫入房屋買賣中，以保障自己的權益。

產權糾紛的另一種情況是，房屋的產權能否過戶。說到這一點，很多人可能認為誇大其詞，其實這種情況在很多單位房改房的小區內最為常見。因為，有些單位的房改並不徹底，導致賣房人雖然有產權證，但始終不能從單位拿到上市交易審批表，從而導致合同無法履行。我們曾經處理過這樣一個案子，在北京天壇附近的某學區房，楊先生樓上鄰居的房子可以上市交易，但楊先生的房子單位就是不同意賣，導致楊先生向買房人支付了一筆違約金。因此，在購買學區內單位房改房時，一定要問清楚房屋交易是否需要上市交易審批表。

戶口糾紛

戶口糾紛分為兩種情況，一是賣方的戶口沒有從房屋內全部遷出，按照一般的一房一戶的戶籍管理原則，買房人的戶口無法遷入。另一種是有些地方的特殊情況所致，一房可以有一個以上的戶口本，但賣房子女還在學校就讀，該學校拒絕接收同一房屋內的另外一個戶口的子女入學。

不管是哪一種情況，最好的預防對策就是在房屋買賣合同中約定，如果原房主不將戶口遷出，應該支付多少違約金，並且這種違約金一定要按天計算，每逾期一天遷走，就要承擔一定的違約金。只有這樣加重違約方的負擔，才能保證交易安全。

除了在合同中約定違約責任外，在決定購買該學區房前，最好是與賣方一起到房屋所在地公安機關，共同核實房屋內戶口情況。

房產中介虛假信息糾紛

這類糾紛直接與房產中介的職業素質有關系，我們遇到的大多數案子，都是中介運用自身的信息優勢忽悠買賣雙方簽協議，等發生糾紛後，自己置身事外，坐山觀虎鬥。

給大家介紹一個案例，楊女士有一居室想要出售，房產中介小王為了得到這套房源，就向楊女士暗示，自己通過朋友關系獲知楊女士的這套房產所在的小區明年就會被劃歸為學區房，到時房價一定會大漲。楊女士聽了小王的話，就將該房屋交給小王他們店掛牌銷售。後來，小王就將此房推薦給趙女士，並跟趙女士介紹說，聽房主說此房明年劃歸學區房。如果今年購買，明年一定能賺一大筆。結果楊女士與趙女士就在小王的撮合下，簽訂了買賣合同，並支付房款。但到了第二年此房並未被劃為學區房，這時趙女士先找到楊女士討要說法，楊女士覺得很委屈。二人便一起找到了中介小王，小王解釋說，自己當時只是推斷可能會成為學區房，這本身就是一種風險。

後來，因為楊、趙沒有證據證明當時小王存在欺騙，訴訟請求被法院駁回。我們給大家的提示是，目前我國房產中介的業務水平參差不齊，不管是賣方還是買方在決定交易前，一定要去學校或其上級主管部門核實情況，再決定是否交易。

賣方惡意漲價糾紛

這類糾紛是最常見的一類，說白了就是因為房價上漲過快，賣方想多賺錢，並且只要違約金的數額低於房價上漲的幅度，賣方就敢違約。預防賣方惡意漲價的違約行為，最好的辦法就是在合同中約定相對較高的違約責任，使賣方不敢越雷池半步。

一般我們都是這樣約定，首先約定延期履行的違約金，在明確約定了支付首付款或剩餘房款後，一定時間內就開始按天計算賣方遲延履行的違約金。

其次，還要約定如果出現一房二賣或多賣時，要支付不低於總房款20%的違約金。

最後，還要約定如果房價上漲過快，違約金不足以補償損失的，應按照買方實際的差額損失賠償。

（以上回答發布於2014-01-09，當前相關購房政策請以實際為准）

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⑺ 北京海淀非京籍老大已經在某小學上學老二沒有學位房可以在一起上學嗎

你好，老大在北京的一所學校讀小學，老二今年該上小學了，應該是可以分到同一個學校的。活動性很大。

⑻ 北京市的學位房要北京戶口嗎

北京孩子上小學本身現在就按照戶籍和住房來分配學校··重點學校更是很嚴格·

一般小學有5-6個錄取順序·只有父母和孩子戶籍都在學區房子在學區房主是父母的才是第一順序錄取··錄取滿為止··沒戶籍的孩子肯定吃點虧看運氣了

如孩子是外地戶籍那中學還有更大的麻煩

外地孩子在京借讀中學中考需要符合相應條件不符合不能中考，符合的好像暫時不能報普通高中（也就沒考大學資格）只能上職高技校。所以這個事你家長要親自咨詢北京的中學老師和北京教委相關部門（也網路下新聞）確認清楚了

（非京籍中考生訴北京教委終審敗訴（2014年）自己網路這新聞去··好好看看（當然在京異地高考也沒完全放開也有報考限制）

以上僅供參考，別網上問不準，必須家長親自去咨詢北京中學老師和北京教委中招辦來咨詢外地孩子在京中考資格有哪些報考限制有哪些，根據咨詢的情況和你孩子是否上大學等因素決定孩子是否在北京還是回戶籍地上中學

⑼ 買了二手學位房，原房主戶口不遷出怎麼辦

若原戶主遲遲不願遷出戶口，可以通過以下方法解決：
1、買方憑產權證和房屋買賣合同，到派出所申請遷入戶口；然後將戶口簿上的戶主直接更換為買方；而原業主的戶籍仍然保留，但不再是戶主，變成掛靠戶。
2、原業主憑戶口簿和房屋買賣合同，申請將戶口遷到社區集體戶上。但是這需要原業主本人配合辦理，因為目前公安機關還不能強制遷移戶口。
3、根據合同提出違約金補償。
賣房人如果無法及時從房屋內的戶口遷出，將導致購房人無法在所購房屋內落戶的情況發生。
因此為了避免類似糾紛出現，可以從以下幾點做好預防：
1、戶籍核查
在簽訂二手房買賣合同並向房地產交易登記管理部門申請過戶登記前，購房者應親自或委託房產中介機構到房屋所在地的警署進行核實。有的出售方承諾沒有戶口，但仍應到警署核實。這樣做除了核實出售方承諾的真實性以外，還可以防止有其他人的戶口仍未遷走。
2、明確戶口遷出時間和違約責任
核實結果表明有戶口的，應在房屋買賣合同中設定戶口遷移條款以及違約責任條款和司法救濟條款。
3、戶口遷不出則解約
對於以遷入戶口作為主要購房目的的買房人，可以在合同的《補充協議》中約定「若出售方因特殊原因導致最終不能將戶口遷出的，則買方享有單方解除權，且買方已支付的購房款賣方應予全額退還」，以此來保障購房者的權益。

⑽ 買學位房原房東不遷戶口這樣做可以避免！

現在，不少人購買二手房是為了讓孩子的戶口可以遷至好的教育地產。業主在購買二手房，戶口問題顯得尤為重要，特別是學位房，一定不要忘了在房屋買賣合同中對戶口遷出作特別約定。

不然可能會發生一些「戶口」糾紛，比如說，就像昨日新聞《廣州市民好不容易買了學位房 戶口竟被霸佔12年》中提到的廣州的謝女士和梁先生一樣。廣州的謝女士是花了55萬買了一處學位房，不料對方的戶口一直不遷出，急得她寢食難安，「整日擔心小孩不能入學」。最終將老房主告上了法庭並獲得了相應的賠償。而廣州市民梁先生也是遇到了類似的問題，梁先生2004年買了一套帶有省一級學校學位的房改房，至今已12年，但老業主還未將其戶口遷走，此事現在仍未得到解決。

1、 合同明確約定戶口遷移

在合同中明確約定房屋內現有戶口的遷出期限及相應違約責任，而且一定要寫明是「所有戶口」，不然就可能遇見趙女士的那種情況。此外，如果是為了解決子女學籍問題而買房的人，也別忘了在房屋買賣合同中明確約定房屋對應學籍的使用情況。

2、 提前向教育部門核實學籍使用情況

對於二手房來說，即使是買下了房子，也不一定就能獲得學位，因為它可能會被上個住戶或者上上個住戶所佔用，所以買方應提前向所在學校及教育部門核實相關入學政策及涉案房屋學籍的使用情況，並在合同中明確約定入學指標使用問題及相應違約責任。

3、 提前向公安機關了解落戶政策

戶口遷移問題屬於公安機關戶籍管理的職權范圍，不同區域具有一定差異性，建議買方向房屋所在地派出所咨詢涉案房屋的相關落戶政策，千萬不能僅憑賣方或中介的保證就盲目購買，以免最後導致自身利益受損。

（以上回答發布於2016-11-22，當前相關購房政策請以實際為准）

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