城市房地產引發矛盾糾紛的原因與對策

❶ 如何做好矛盾糾紛調處工作的思考

當前，隨著改革開放的不斷深入，各種利益關系發生重大調整，人民的生產生活方式和思想觀念發生了較大的變化，民間糾紛的類型也發生了深刻的變化，各種矛盾糾紛不斷增多，各種關系錯綜復雜，呈現出了矛盾糾紛主體多元，成因復雜，調解難度日益加大，矛盾易激化等特點，原有的調解工作機制已難以滿足新形勢對矛盾糾紛調解工作的新要求。目前，社會矛盾糾紛排查調處工作已成為事關改革、發展、穩定大局的重要因素，因此，建立和完善立足於基層的多元化矛盾糾紛解決機制，使糾紛得以及時、便捷、公正、妥善解決，對於社會穩定、促進經濟與社會的協調發展意義重大。同時，矛盾糾紛解決機制的多元化在一定意義上起著優化和合理使用司法資源、保護司法、促進社會可持續發展和糾紛解決機制生態性平衡的作用。
一、當前社會矛盾糾紛產生的原因
我國計劃經濟向市場經濟的體制性轉換，促進了經濟社會的飛速發展，同時也帶來了思想領域、經濟領域、政治領域的深刻變革，帶來了人們思想情緒的波動和利益格局的巨變，各種社會矛盾進入了高發期。社會矛盾的凸顯，既有客觀因素也有主觀因素，既有經濟因素也有政治因素，還有國內因素和國際因素，是多種因素共同作用的結果。
無論什麼樣的社會，什們樣的年代，主觀因素都是社會矛盾糾紛產生的直接原因。如個體對物質、利益的佔有欲；個體對事物偏激的喜好；不斷發展變化的個體需求的不滿足；社會道德天平失衡；不患貧而患不均；爭強好勝；情感好惡等等。客觀因素是社會矛盾糾紛產生的根本性原因，如經濟社會發展的不平衡；社會分配不均；新舊體制變革脫節導致主體之間利益沖突等等。
(一)經濟社會發展不平衡
隨著改革開放的深入推進，人民的生活水平整體不斷提高。但區域優勢、潛力優勢、中心城市優勢等等的開發與發展，隨之導致區域之間、城鄉之間、各階層之間的貧富差距越來越大，不少群眾不從主觀和客觀方面去找原因，「不患貧而患不均」，由「不均」而導致心理失衡、失衡導致失控，最終導致了矛盾糾紛的產生。
(二)人口資源與自然資源之間的矛盾
我國是人口大國，也是農業大國。農業人口占總人口70%，在對社會資源，社會福利等公共產品佔有方面，城鎮人口本身就比農村人口享有了較優厚的待遇，而中國的人口與計劃生育政策、生育意識，城鄉矛盾也較突出。以人口比例矛盾來說，目前一對農村夫婦普遍生育2個以上小孩，城鎮夫婦只生育1個小孩，少數城鎮夫婦還不願意生育，從而導致城鄉人口比例越拉越大；同時，農業科技的全面普及及土地資源、自然資源挖掘潛力越來越低，引發農民人均收入的不斷萎縮，農村勞動力的大量剩餘，以就業、收入為核心的利益沖突，在個人、群體、行業、家庭、社區、城鄉、地區以及彼此之間矛盾數量劇增，且糾紛的性質越來越復雜。
(三)新舊體制轉軌，社會控制系統的缺陷與失控
任何體制的變革，都會帶動思想、經濟、體制、政治以及相互之間的深刻變化，尤其是當前市場經濟的縱深發展，多元的利益主體共生，多種經濟所有制並存，加之社會誠信尚未完全建立，法制不健全，市場秩序缺乏規范，固有的各種弊病相繼顯露出來。如醫療秩序，一方面是國家花費大量的人力、財力進行秩序整頓，另一方面是醫療價格居高不下，各種涉及醫療衛生行業的「潛規則」在利益的驅使下屢禁不止，醫患糾紛大量頻發。
二、當前社會矛盾糾紛的特點
從當前社會矛盾糾紛的整體狀況來看，數量總體呈上升趨勢，特點主要表現以下方面：
（一）主體多元化
隨著新的經濟體制和經濟秩序打破了舊經濟模式和地區封鎖，建立了競爭機制，各種利益主體應運而生。伴隨各類主體的活動，矛盾糾紛在經濟領域、政治領域、思想領域的發生日益增多。它不僅發生在公民之間，而且發生在公民、法人、非法人團體和組織之間，甚至發生在政府、幹部與群眾之間。由於經濟發展的驅動、漸進深入的改革、自上而下的法治化進程，導致基層矛盾糾紛不斷增多。從糾紛的主體看，基層矛盾糾紛的主體正向多元化方向發展。僅以農民這一社會主體為例，隨著階層、群體的分化，傳統定義上的農民分化為農業勞動者、農民工、農民知識分子、個體勞動者和個體戶、私營企業主、鄉鎮管理者、農村管理者等階層。
（二）內容復雜化
由於個體獲取經濟利益的不平衡性、差異性，矛盾糾紛已由過去簡單的「一因一果」，代之以「一因多果」或「多因多果」[③]。查閱每一件矛盾糾紛的處理，我們會發現當前各種矛盾糾紛產生的原因多種多樣，各種成因交織在一起。往往既有歷史因素、政策因素、經濟利益因素，也有處理方法不當的因素；既有群眾要求合理的一面，也有群眾對黨和國家政策不理解，要求過高、不顧大局的一面。有的同治安、民事、刑事案件交織在一起，有的經濟、行政、政治因素交織在一起，有的不僅是一種社會現象，還是一種不安定因素，如計劃生育、征地拆遷、基層選舉等，在矛盾糾紛的此消彼長過程中，還關聯其他諸多不穩定因素，其後果不是涉及一個人或幾個人的利益，而是涉及眾多當事人的利益，增加了當前矛盾糾紛的復雜性。
（三）類型多樣化。
在市場經濟條件下，糾紛類型增多。跨區域、跨行業糾紛，勞資糾紛，商品經營、信貸、投資糾紛，企業合夥、轉包、拍賣、兼並、破產糾紛，土地徵用、劃撥、流轉糾紛，安全生產糾紛，婚姻財產糾紛，優撫救濟糾紛，贍養撫養糾紛等不斷涌現，類型呈現多樣化。
（四）調處疑難化
由於各種社會矛盾糾紛頻發，誘因復雜，加之往往是主體的合理訴求與少數人的無理取鬧、表達訴求的不合法方式交織在一起，經濟利益訴求與維護民主權利的要求交織在一起，導致了矛盾糾紛調處的疑難化。一是認定糾紛性質難，只有具備一定的文化、社會、經濟、政治、法律、政策知識，熟知階段與階段之間的政策法規，才能正確認定糾紛的內容和性質；二是復合化的糾紛涉及面廣，單靠一個部門難以奏效，有些糾紛處理需要多個部門的協調。尤其是群眾的自發行為被別有用心的人插手利用，混淆是非，不僅導致調處的疑難化，更加速了矛盾糾紛的激化和惡化，使人民群眾的生產、生活和工作受到影響和威脅，甚至容易釀成惡性事件。
三、現今矛盾糾紛調處機制現狀
(一)從機構、人員、經費、處理機制及調研情況和實際工作來看，目前運行的社會矛盾糾紛調處機構設置，基本上是以黨的基層組織為核心，成立由一把手負總責，分管領導為具體責任人，所有部門為成員單位的領導小組，在一個部門設立辦公室，再層層召開會議，下發文件，執行督辦和量化考核的運作方式。從表面上看，確實做到了領導到位，組織到位，人員到位，督辦到位，考核到位，但實質上收效甚微。一是缺人辦事，從上到下機構人員大多數是兼職，把矛盾糾紛調處作為本職工作的不多，尤其是在基層機構。據調查，占相當數量的司法所、矛盾調處中心、政法辦、綜治辦工作人員排列一長串，但除司法助理員在編，在職外，大多數為單位兼職人員，或老、弱、病、殘人員；二是工作落實不到位，會議材料、文件材料、督辦檢查材料一大堆，但真正能拿出結案卷宗的不多，如用結案數與轄區糾紛數對照，差距更大。三是中介組織不下基層，律師事務所、仲裁機構、法律援助中心、法律服務中心等中介組織，基本上設置在縣級以上，定時或受邀請開展工作，資源沒有較好整合，合力尚未形成，法律服務與社會矛盾糾紛的調處明顯脫節；四是工作經費無保障，社會矛盾糾紛的調解，除人民法院外，按法規政策都是免收費用的。但每調處一件糾紛，無需取證，無需差旅，座在辦公室內召集調解，就把事情處理好是很少的，更多的是幾年、十幾年，幾十次均沒有調處成功的糾紛，而司法行政部門和其他單位又沒有經費用於人民調解工作，能納入預算的就更為鮮見。
(二)從矛盾糾紛調處的困境來看，一是訴訟調處的困境，基層各級調解組織一方面是兼職，另一方面按規定不能收取任何費用，工作辛辛苦苦白忙活，還得倒貼差旅費，中介組織因無利可圖，又延伸不到基層，其結果是人民法院訴訟和非訴訟案件大量積壓，而中介組織門庭冷落，民間調解更是日漸弱化，或是在基層調解組織與法院之間呈拉鋸式的推拖。二是非訴訟調處的局限性，從非訴訟解決糾紛的能力來看，非訴訟調處對解決常見性糾紛具有重要作用，廣大群眾越來越離不開非訴訟調解，但對困擾黨和政府的重大矛盾糾紛的調處顯得無能為力，究其原因，根本在於基層調解組織只能執行政策，不能制定政策，而困擾黨和政府的重大矛盾糾紛，據相關部門統計，95%以上源於政策前後脫節，或非現行政策力所能及。同時，非訴訟調處，以主體雙方互諒互讓為原則，以協商調和的方法為前提，不可能做到自治性和行政性的統一，更不具備權威性、終結性。三是調處機制運行方式的脫節，雖然訴訟調處機制、仲裁機制、行政機關糾紛處理機制、以及信訪制度等共同組成了社會矛盾糾紛多元化調處體系，但由於存在結構、布局不合理和各自為政、適用依據不一的現狀，解決糾紛的效力不高，與現代社會所追求的效益、自治、自律、靈活等價值目標不一致，尤其是涉及政策脫節，行政能力失控所造成的矛盾糾紛，解決機制運作不暢，矛盾糾紛調處難度加大。因此，建立和完善科學的社會矛盾糾紛調處機制，是我們目前急需解決的課題。
四、建立和完善矛盾糾紛調處機制的思考
有社會就有糾紛，糾紛不可避免，對於一個社會而言，重要的不是如何消滅或壓制糾紛，而是如何建立一套有效的矛盾糾紛解決機制，從而去其弊而存其利，降低糾紛給社會帶來的風險與危害，把解決糾紛的成本減少到最低程度，使糾紛解決的效果達到最佳程度。
解決社會矛盾糾紛，認識矛盾糾紛所處的社會背景，熟知法律、法規和政策是基礎，它主要解決處理矛盾糾紛如何定性，如何選擇突破口的問題；建立完善的社會矛盾糾紛調處機制，是關鍵環節，它解決有人辦事、怎樣辦事的問題。我國目前已初步形成了人民調解、行政調解、仲裁、訴訟等多種矛盾糾紛解決形式，但在當前矛盾糾紛呈現多元化、復雜化、疑難化等特點的情況下，必須建立和完善立足於基層的，以人民調解為基礎和紐帶，以行政調解、司法調解等多種調解形式為依託和支撐，相互協調、良性互動、功能互補、程序銜接的多元化矛盾糾紛解決機制。
（一）深入研究和完善人民調解制度
中國是一個有著幾千年歷史的文明國家，尤其是儒家文化崇尚以和為貴、以和為美、以和為善的思想更是在中華文華中有著重要的地位和影響。對大多數老百姓而言，發生糾紛後，往往希望糾紛能迅速解決而又不傷和氣，而將糾紛訴諸法院，通常被認為是關系極端破裂的標志。人民調解應該是中國獨有的特色制度，其優勢在於組織健全，紮根基層，了解實情，反應靈敏，有牢固的群眾基礎人，是不可替代的。他的作用在於有利於增強人民內部的團結，有利於促進精神文明建設，有利於密切黨群、干群關系。實踐證明，人民調解符合我國國情，應當繼續加強和完善。
矛盾糾紛的產生在廣大群眾中，在基層。人民調解組織建設，機構設置理應以基層為基礎，以鄉村(社區)為前沿陣地。針對鄉鎮(社區)人少事多，缺編缺員突出的實際，完善基層組織建設，整合人力資源，保證有人辦事是前提。積極引導有關新興社會組織開展人民調解工作，推動人民調解組織向保險、金融、建築及城市拆遷、土地流轉、工商交易等矛盾糾紛多發的行業和領域延伸。與此同時，各級政府還應加大對人民調解組織的扶持力度，不僅要加強對人民調解員的培訓，全面提高其自身素質；還應將調解經費納入政府財政預算，撥出專項資金以保證人民調解工作的順利開展。
（二）為人民調解工作提供法律和制度保障
加強立法，進一步明確人民調解制度的性質。目前我國的憲法、民事訴訟法等法律法規對人民調解雖有明確規定，但較為籠統、原則，缺少對調解范圍、調解程序、調解協議效力、經費保障等內容的明確規定，在實際工作中可操作性較差。因此，應加快人民調解的立法步伐，進一步明確人民調解的性質、地位、任務、方針，明確人民調解委員會的組織機構，明確人民調解工作的基本程序和工作規范以及調解員工作補貼等政策扶持措施，使人民調解發揮出更大的作用。同時，立法應對人民調解受案范圍保持開放式結構，人民調解積極參與到各類社會矛盾（包括輕微刑事案件）的化解中。
目前，我國在加強社會治安綜合治理、維護社會穩定的實踐中，探索出了很多有效的矛盾糾紛解決辦法，但依據不一、做法不一，在一定程度上影響了糾紛解決的合法性和權威性，這就迫切需要從理論的高度進行總結提高，把成功的做法和經驗上升為法律或規則。一是社會矛盾糾紛主體在基層，應以基層調處為基礎，不宜採取自上而下的解決方式。二是應建立和完善矛盾糾紛排查機制、信息溝通機制、預防機制、應急處置機制、責任追究機制，確保信息暢通。並正確運用經濟的、行政的、法律的和情感的手段，妥善處理人民內部矛盾。採用溝通、協調、協商、部門分流、信訪等多種方法，多做思想工作，從思想上，情感上消除矛盾隱患，平息矛盾糾紛。特別是尖銳的矛盾糾紛，要顧全安定團結大局，及時協調相關部門化解矛盾，原則上不動用強制力量，不宜以訴訟的方式處理，確保矛盾糾紛在控制下調處。應制定非訴訟糾紛調處規則體系，保證糾紛調處程序公正，促進社會公平正義。進一步引導公民形成正確、理性的法治理念，依法尋求法律援助、依法伸張正義，為構建法治社會、構建和諧社會服務。
（三）完善多元化、多渠道的糾紛調處機制
實踐證明，調解和訴訟並非化解矛盾的唯一途徑，仲裁、法律服務、法律援助、信訪部門分流處理都是化解矛盾的有效方法。關鍵是要認真總結經驗，理順關系，使各類矛盾糾紛的解決有章可循，有路可走，科學有序地得到處理。
構建多元化、多渠道的矛盾糾紛調處機制。首先要保證中介組織合理分設，確保矛盾糾紛隨時發生，隨時得到處理。因此，應將機構設置到矛盾糾紛原發地--社區（鄉鎮、村），將組織、機構建立到人民群眾中去；其次要理順部門矛盾糾紛調處關系，合理分流處理矛盾糾紛，克服隨意性與臨時性，增強規范性，確保群眾解決糾紛有章可依，有路可循，機構調處職責明確，部門之間銜接有序，最大限度地為社會與民眾提供規范的矛盾糾紛調處；第三要突出糾紛解決的終決權力。人民法院應以非訴訟調處為基礎，體現以事實為依據，以法律為准繩，以強制力作為後盾的最終解決權，嚴肅法律尊嚴和最高權威。
（四）強化行政解決糾紛的功能
行政機關在糾紛解決中具有專業性、綜合性、高效性和主動性的特有優勢，是多元化矛盾糾紛解決機制中一個不可或缺的環節。全面規范和確認行政機關和基層政府在民間糾紛處理中的地位和職責，將其與人民調解等民間糾紛解決機制區分開來，並充分發揮其特有功能，使其成為多元化糾紛解決機制中承上（司法）啟下（民間）的重要構成部分。隨著用工糾紛、土地糾紛、醫療糾紛、產品質量糾紛等特殊糾紛的增加，專門性的行政處理機制愈發顯得重要。例如，在解決拖欠務工人員工資的問題上，勞動監察部門的積極介入遠比訴諸司法更為高效、經濟，對務工人員利益權益的維護效果更好。
（五）加強人民法院對人民調解的指導
根據《民事訴訟法》、《人民法院組織法》、《人民調解委員會組織條例》等法律法規規定，指導人民調解工作是人民法院的一項法定職責。從法院判決案件的角度講，依法支持涉及人民調解協議糾紛的處理，就是人民調解工作的堅強後盾。因而，人民調解與審判工作（主要從民商事案件審理而言，包括訴訟調解）是互相聯系、互相影響、互相示範、互相促進的良性互動關系。
人民法院要依照最高人民法院《關於審理涉及人民調解協議的民事案件的若干規定》，建立審理涉及人民調解協議的民事案件反饋制度和司法建議制度，加強對個案指導。對涉及調解協議被人民法院判決變更、撤銷或者確認無效的，人民法院可以將生效裁判文書寄送當在司法行政機關或者人民調解委員會，發現人民調解員違反自願原則，強迫當事人達成調解協議的，應當及時向司法行政機關或者人民調解委員會提出糾正的建議，以保證提高人民調解協議的質量。同時，從訴訟立法上將人民調解設為某些特定類型民事糾紛的訴訟前置程序，建立庭前調解制度。即這些類型案件的解決施行「先調後訴」，當事人在起訴前需先提出調解申請；如未提出調解申請而直接向人民法院起訴的，人民法院不予受理，同時告知當事人向人民調解組織申請調解，或者依據職權將案件移送相關人民調解組織調解。要堅持合法、自願原則，曉之以理、明之以法，不放棄任何能夠調解解決的機會。
總之，矛盾糾紛調處解決多元化機制的建立和完善，關鍵是實現各糾紛解決機構在糾紛解決過程中的協調，形成民間調解、行政解決糾紛和訴訟之間的合理銜接[⑦]。在社會矛盾糾紛調處體系重整過程中，進一步加大普法和依法治理力度，不斷完善以基層調處為基礎、以人民調解員等調處力量為主體、各級行政部門協調聯動、法院訴訟為終結裁決的統一協調、良性互動、功能互補、程序銜接的、多元化、多渠道的社會矛盾糾紛調處運作體系，是解決社會矛盾糾紛的迫切需要，也是適應社會發展，構建法治社會、和諧社會的必然要求。

❷ 海口市房地產經濟存在的問題與對策

當年，海南剛剛被劃分為經濟特區，大家都看到了其中的商機，潘石屹自然也是其中之一。但這些人到了海南之後，發現賺錢最容易的，還是房地產市場。所以有大量的資金流入房產市場。

不誇張的說，當時的海南到處都在新建高樓大廈，很多人都在倒買倒賣房產，也有很多人因此發了財。但同樣，也有很多人因此血本無歸。

這是因為，當年海南的房產泡沫太大，政府不得不出面進行干預，進行了一系列的宏觀調控：禁止資金流入房產市場、暫停房企上市等等。這些政策的出台，讓眾多房產商明白，這么下去不行了。所以，他們紛紛暫停了瘋狂蓋樓的行為，這也使得海南當時隨處可見爛尾樓，還有了「天涯海角爛尾樓」的說法。

和房產商相比，也有相當一部分房產投資者被深深套牢。這些人因看不清形勢，在高位的時候買入房產，等到他們反應過來，想將房子賣出去時，已經變成了接盤俠，最後只能欲哭無淚。

這一場樓市調控風暴，甚至席捲了全國，讓整個內地的樓市都降了溫，也讓眾多購房者等來了買房的時機。

雖然後來由於金融危機的影響，內地樓市漸漸有了回暖的趨勢。但海南的樓市因歷史遺留問題太多，直到2006年才漸漸步入正軌。也是那時候起，又有了很多投資者進入海南樓市。畢竟，海南的定位是旅遊島，再加上天然不可再生的海景資源，樓市的前景還是很好的。

正因為這樣，這些年海南的經濟發展，對房地產的依賴還是很大的。據統計，海南是目前國內，對房地產行業依賴程度最高的省份，其依賴度接近36%，而排在第二位的重慶，僅為20%左右。至於內地的一線城市，普遍在15%左右。

如果拋開省份，從單個的城市來看，海南對房地產行業的依賴程度，同樣是全國最高的。其中，三亞的房價已經能夠和北上廣等一線城市媲美，這在正常的三四線城市當中，是不可想像的。而它對房地產行業的依賴度，已經接近70%;海口對房產行業的依賴度，同樣達到了40%。而內地的幾個一線城市，這個比例也僅為10%左右。

再告訴大家一個可怕的消息，即便這樣高的依賴度，也是在2018年樓市調控政策出台後的情況。在2017年，整個海南省對樓市的依賴度近50%，其中三亞的依賴度更是超過了100%。由此可見，海南對房產行業的依賴度有多高。

不過大家也能夠從這些數據中看出，這一次樓市調控所起到的效果是多麼的

❸ 城市土地利用的城市土地利用的問題、原因及對策

政府畸形發展觀。一些政府領導往往不堅持科學發展觀和群眾觀，他們往往考慮的是在任期內的政績和短期利益，都熱衷於搞大開發、大建設。一些地方政府採取了所謂的「出讓金返還」、「捆綁房地產項目」等手段，繼續拼資源，由於低廉的土地取得成本不足以讓企業的學會合理和節約利用土地，在一定程度上縱容了工業企業用地寬打寬用，多用地、用好地。誘使一些工業企業想方設法受讓土地，使用少部分囤積閑置大部分，一有合適的機會就變相轉讓。
政府職能缺位導致低效用地。雖然法律法規對土地閑置規定了處置的辦法，但在實際執行中由於受地方利益的保護，政府職能部分往往不能很好地執行政策，同時也沒有能形成一套有效的土地批後集約利用評價體系。雖然在供地環節對土地投資強度、容積率、建築密度等進行了形式意義上審查，但企業一旦取得土地後，想怎麼用就怎麼用。對是否達到必要的投資強度、容積率、建築密度等，國土、建設、規劃部門缺少必要的制約措施。
規劃不合理導致低效用地。由於規劃滯後、規劃意識淡簿等方面的原因，一些建設存在規劃布局不夠合理的問題，一些邊邊角角的土地由於規劃原因處於低效利用和不合理利用的狀態，土地資產價值不能充分顯現。一些地方由於只注重新城區的建設，導致一些區位條件好的舊城區長期得不到改造和利用。 根據建設部《城市用地分類與規劃建設用地標准》，居住、工業、道路廣場和綠地四大類主要用地比例：居住用地20%－32%，工業用地15%－25%，道路廣場用地8%－15%，綠地8%－15%，這四類用地綜合佔比為60%－75%。通過查閱有關城市地籍調查成果報告發現，大多數城市上述四類主要用地不符合國家標准，存在「兩低兩高」的現象，綠地佔比、公共建築用地佔比偏低，房地產用地、工業用地佔比較高。由於土地利用結構性的不合理，導致房地產用地、工業用地供過於求，閑置浪費、低效利用等現象客觀存在。
資金不足影響舊城改造。與發展新城區相比，舊城改造既費時又費錢，同樣建設一片新城區，改造老城區的費用是前者的幾倍甚至十幾倍，而且時間更長，傳統居住方式難以一下改變。對舊城區的普通群眾來講，一些人也不願意進行舊城區改造，一是因為居高不下的房價讓一部分人在改善居住環境後，也同時背負著數額不菲的住房貸款壓力，二是由於傳統的居住習慣，舊城區一些單門獨院的居民不願意改變居住現狀，對舊城區改造不是很積極。 鼓勵合理利用地下空間。土地整理應以提高城市土地利用率，改善城市生態環境為目的，體現城市土地整理的社會、經濟、生態綜合效益。城市土地整理應充分調動政府、普通業主等社會各個層面的積極性。可以試行地下空間有償使用。積極鼓勵用地單位充分利用地下空間，明確用地單位利用自有土地建造地下停車庫，面向社會提供停車服務的，只要不進行分割轉讓、銷售或長期租賃的，可以給予相應優惠條件使用；對用地單位利用地下空間從事其他經營性活動，依法須有償使用的，其出讓金按一定比例的基準地價收取。
以上是對土地節約和集約利用工作的一些看法，但是土地節約和集約利用涉及面廣、審批環節多。因此，必須在政府統一領導下，協調投資、規劃、建設、土地等部門，各司其職，綜合管理。

❹ 從產業經濟學的角度回答：我國城市房地產業的問題與對策。明天考試，在線等~~~

我國房地產存在的六大問題：
（1）房地產開發資金過多依賴銀行貸款，使房地產投資的市場風險和融資信用風險集中於商業銀行。在目前的房地產市場資金鏈中，商業銀行基本參與了房地產開發的全過程。
（2）土地儲備制度不完善，土地儲備貸款存在隱性風險。
（3）個人住房消費信貸的發展可能存在違約風險。
（4）商業銀行和其他金融機構存在經營行為本身不科學、不理性、不規范
（5） 房地產市場秩序混亂房地產業內的投機成分較高，開發商不守行業規矩，抱著暴發戶的心態，缺乏誠信意識和職業操守
（6） 商品房價格上漲過快等問題
具體對策如下：
1、充分發展房地產資本市場，促進融資渠道和投資主體的多元化，化解房地產金融風險。
2、建立健全房地產市場信息系統和預警預報體系，規范房地產空置率，合理確定警戒線。
3、構建和完善房地產產業政策和相關的法規制度，為房地產業的發展提供製度保障。
4、規范房地產企業的市場行為，提高其經營管理科學化的水平，注重品牌建設，培育出更多的對消費者、城市、社會和政府負責任的企業。

❺ 我國房地產市場存在的問題及對策

目前我國不是成熟的市場經濟國家，所以一切房地產市場存在的問題都由此造成。銀行是國有的，所以銀行工作人員為了私利可以盲目貸款自己幾乎不需要承擔責任，銀行即使破產他們也不會急。地方政府為了小集團利益也希望房地產一直漲，而大量期房可以買賣也是國家為了拉動經濟的措施。所以正真的房地產市場化難以起到作用，市場完全被一群可以主導市場的利益鏈集團控制，不是很成熟的市場還搞什麼房地產市場化。市場就是被某些利益集團套利的工具，一旦房地產市場泡沫破裂那麼受累的是全體國民和銀行，那些相關房地產利益鏈條幾乎不受影響。所有商品行業都講利潤率接受物價部門監管，唯獨房地產行業可以打著所謂市場化的旗號為所欲為。所以目前為了防止泡沫的破裂中央政府應當及時干預市場，收縮地方政府許可權及預防銀行和房地產部門勾結成利益鏈。對買了房子的百姓來講他們希望房價還會漲，而沒有買的希望下跌，所以要盡快穩定房價讓百姓知道具體走向，免得因房產價格而引起社會問題。

❻ 房地產企業員工培訓中員工認識不足這個問題進行概述 存在問題的原因 及其解決對策 1000字左右

房地產員工培訓又被稱為崗前培訓，職前培訓，是一個企業所錄用的員工從局外人轉變成局內人的過程，是員工融入到一個新的集體的過程。房地產企業員工培訓將企業的基本情況、發展歷史、發展理念等向員工傳達，使他們了解自己工作的內容、職責、目標和方法等等，從而使他們能夠盡快的融入和適應新的工作環境中。

房地產企業員工培訓非常重要，首先，房地產員工培訓是人力資源管理的基本手段，是房地產行業獲得持續競爭力的源泉。其次，房地產行業員工培訓是持續獲得人才的基本保障。再次，房地產企業做大做強離不開員工的敬業精神和忠誠度，員工培訓是灌輸企業文化、價值觀，增強員工忠誠度和凝聚力的重要方式，也是企業激勵、留住人才的有效手段。

目前房地產企業員工培訓仍然存在很多問題。一、缺乏培訓總體規劃，培訓需求不足；二、新員工培訓力度不夠，培訓方法單一；三、不注重團隊精神的培養，與員工的職業規劃相脫離；四、培訓結果反饋不及時，培訓評估缺乏正對性。

針對以上問題，應從以下幾點著手進行改善：一、改善房地產員工培訓設計，突出培訓重點；二、提高房地產員工培訓的認知培訓；三、加強員工的職業培訓，將個人的職業規劃與企業組織目標結合起來；四，加大員工的技能培訓，培養應用型人才。
希望我說的對你有幫助。。。。

❼ 鄰里矛盾產生的原因及對策

鄰里糾紛是人們社會關系中比較密切的一種，是共同構成社會基層的有機群體，鄰里糾紛多是因相鄰居住，影響對方通風、採光、通行、用水、排水、噪音、環境衛生等關系而引發的矛盾，這類糾紛不但成為妨礙社區居民安居樂業，影響居民和睦團結，而且影響鄰里之間的感情交流和思想溝通。因此，在創建平安和諧社區的過程中，只有搞好鄰里之間的團結友愛，構建鄰里之間和睦相處的生活氛圍，才能減少鄰里糾紛的發生，使社區居民在安靜舒適、快樂祥和的生活環境中搞好鄰里關系，盡情享受美好生活的每一天。所以，創建平安和諧社區，就要搞好社區鄰里糾紛的預測預防及各類不穩定因素的排查和防範，減少各類鄰里糾紛的發生。
1.發生鄰里糾紛的主要表現
一是由公用部位引發的鄰里糾紛，如搶占樓群棟道兩側空閑鬆散土地或花池，栽種部分蔬菜或種農作物為爭牛毛之地引發糾紛；二是在樓道內走廊或樓梯下空閑地，部分居民搭建雜棚或壘牆盛放雜物，影響其他居民通行或其他不便而引發糾紛；三是將自行車、摩托車、汽車等各類交通工具放置樓道內、消防通道、亂占停車位等現象，使公共通道更加狹窄，居民出入樓道時肩磨踵碰，或進出樓道碰傷身體，或進出車輛祥和碰擦，因而產生怨言引發糾紛；四是樓上居民在陽台上澆花，或從陽台出水口往樓下滴水，或樓上居民因管理不善致使其他雜物落入樓下而引發糾紛；五是個別居民家中水池或水龍頭管理不善，致使水溢金山，殃及四鄰，或是下水道堵塞，鄰居之間互不體諒，各自為是，怨聲載道而引發糾紛；六是個別鄰居喜歡說長道短，搬弄是非，乃至流言蜚語，造成家庭內部、鄰里之間的矛盾與沖突；七是有些父母對自己的子女管教不嚴，袒護放縱，為孩子之間的口角而發生鄰里之間的糾紛，還有的個別家長甚至唆使子女損害鄰居；八是有些人以我為中心，以鄰為壑，為了日常生活瑣事寸步不讓，處處要佔便宜，依仗親朋好友人多勢眾，一旦發生糾紛，全部出動以至造成嚴重後果，製造鄰里關系人為的緊張；九是因噪音污染等原因影響居民生活或正常休息，如樓上下左右鄰居各種人為的噪音、音響等聲音過大，影響居民正常生活或休息，鄰里之間在交涉當中發生糾紛。以上這些現象只是鄰里糾紛的一部分，如何減少這些鄰里糾紛的發生，避免矛盾的發展，這就需要發揮人民調解組織的功能，要採取多層次、多方面、多渠道的治理、預防和調解，積極化解人民內部矛盾，化干戈為玉帛，為此，對發生的鄰里糾紛，要積極主動妥善地進行調解，採取各種有效方法，搞好鄰里糾紛的預防工作，將各類原因的鄰里糾紛消滅在萌芽狀態。
2.鄰里糾紛的調處與預防
2.1根據轄區的實際情況，有針對性的搞好鄰里糾紛的預測預防和排查工作，調查研究發生鄰里糾紛的原因及規律性。
不同的地區有不同的鄰里糾紛規律性，要善於對鄰里糾紛進行分析研究，摸索和掌握糾紛發生、發展變化的一般規律性，預測糾紛發展的趨勢，與發生糾紛的利害關系聯系起來，同時還要注意觀察和研究不同的當事人在不同時期和環境的心理變化和心理活動，做到胸有全局，具體問題具體分析，找到發生糾紛的動機和矛盾的焦點，對症下葯，掌握調解工作主動權，有的放矢地做好調處工作。
2.2認真做好民事糾紛的調外工作，充分發揮人民解調解組織的作用。人民調解是緩和鄰里矛盾，解決民事糾紛的一個傳統的行之有效的好方法。社區發生的各類矛盾糾紛都可以通過人民調解組織來協商解決。因此，在社區開展多種形式的普法活動，建立居民公約，利用多種形式開展文明社區、文明樓、文明戶等項活動，通過社區宣傳欄、文明一條街、廣播電視等其它媒體及豐富多彩的娛樂活動進行普法宣傳教育和道德規范教育，在鄰里關系中建立起平等、團結、友愛、和睦、互助的親情關系，鏟除引發各類糾紛的土壤，增強鄰里之間團結友愛，排除潛在矛盾糾紛的隱患。通過此項活動向社區居民宣傳黨的各項政策和相關的法律法規，增強居民的法律意識，提高居民的法律水平，從而減少社區鄰里之間糾紛的發生，做到知法、懂法、守法，在法律規定的范圍內維護自己的合法權益，只要普法工作和道德規范教育做的認真、深入、細致，鄰里團結就會取得滿意效果。
2.3運用法律手段，解決鄰里糾紛中的違法犯罪行為。
人民調解工作通過調處社區鄰里糾紛，除對當事人進行耐心細致的思想政治工作教育和道德規范教育，消除當事人之間的隔閡，防止糾紛激化，預防違法犯罪行為的發生，促進鄰里之間的團結和維護社區的穩定，同時積極開展相關的法律、法規、規章和政策的宣傳教育，使糾紛當事人明確認識到正確與錯誤、合法與非法、守法與違法的界限，明確哪些是應該享受的權利，哪些是應當履行的義務，不斷提高糾紛當事人的法制觀念，增強其法律意識，減少各類違法犯罪行為的發生。
2.4要妥善全面解決好鄰里糾紛，還必須依靠全社會的力量，齊抓共管，共同搞好社區的鄰里關系。
發生民事糾紛的原因和類型是各種各樣，各具特色的，有的矛盾糾紛時間性或季節性較強，隨著時間的發生、發展而出現股同時的矛盾糾紛；有的地域性較強，特別是人口相對密集和人口流動量相對較大的區域引發矛盾較為突出；有的與民間習俗產生摩擦，不注意尊重當地的風俗習慣而引起糾紛；還有的與當地經濟發展和繁榮狀況相聯系由此而引發爭強黃金地段，搞市場壟斷採取不正當競爭而引發種種矛盾。因此，作為一名民事調解人員，必須努力提高自己的適應能力，與時俱進，結合轄區內的實際情況，開展調查研究，深查細排各類矛盾糾紛及其他不穩定因素，及時掌握了解轄區內民事糾紛發生、發展和矛盾激化的規律性，積極探索總結調處工作的經驗和教訓，在實際工作中，注意探索不同類型矛盾糾紛的調處方法，不斷提高自己的調解工作能力，把調解工作做深、做細，力爭達到糾紛當事人的滿意，把群眾滿意作為自己的工作標准，真正發揮調解工作為人民群眾排憂解難的橋梁紐帶作用。
2.5抓住重點，防止民轉刑案件的發生。預防民事案件轉為刑事案件是調解工作的重點，因此，要把預防工作貫穿到民事調解工作的始終。通過抓住重點，搞好民事糾紛的預防工作，把思想政治工作做在前頭，廣泛宣傳國家的法律法規，進行深入細致的法制宣傳教育，積極預防各類矛盾糾紛的發生。在糾紛發生後，就要及時疏導，查找發生糾紛的主觀原因和各類因素，找出問題的症結，對症下葯，解決矛盾，防止矛盾糾紛的反復和當事人的思想波動，鞏固調解成果，同時，還要做好對糾紛苗頭的排查和預防工作，掌握易發生糾紛的重點人和重點戶以及容易發生矛盾和激化矛盾糾紛的人和事，具體問題具體分析具體對待，有的放矢地做好調解工作，把各類矛盾糾紛消滅在萌芽狀態，最大限度的防止民轉刑案件的發生。
總之，要減少或避免鄰里糾紛的發生，避免各類矛盾糾紛的發生、發展和激化，鄰里之間就要樹立「我為人人，人人為我」的傳統道德觀念，在生活中互諒、互讓、互幫、互學，遇事要寬宏大量，和睦相處，為創建平安和諧社區，構建美好家園，共同搞好社區鄰里關系。