萬通紫藤堡土地糾紛

『壹』 河北香河違規圈地事件的事件影響

萬科等香河項目被叫停
2011年5月23日，萬科位於河北香河的歡慶城項目被叫停。與萬科同時停工的還有萬通地產、綠地集團等數家知名地產商，他們均在河北香河圈地千畝以上開發大盤。
據悉，「北京歡慶城項目」位於香河縣蔣辛屯鎮，由北京萬科和五礦共同開發。當年，五礦建設集團、北京萬科集團、河北建設集團即與香河縣政府簽約，三集團將在香河縣聯手打造生態型新市鎮。這一被冠以新農村建設的項目即位於蔣辛屯鎮境內。
如今，因存在十分嚴重的土地違規問題，督查組責令萬科歡慶城停工停建。
21世紀經濟報道文章稱，該項目共佔地420多畝，其中佔用新民居建設周轉用地指標389畝。這389畝土地，本是用於當地村民的回遷安置的。
然而，令督查組頭痛的是，歡慶城項目一期300套房源，已經全部售出。這導致該地塊無法恢復原狀。
存在同樣問題的，還有萬通地產開發的紫藤堡項目，其200餘套房源也已被出售。
萬科回應
針對北京歡慶城項目被叫停一事，北京萬科24日上午向網易財經回應，五礦萬科是通過公開交易市場獲取土地，各項開發手續完備齊全。去年9月份，萬科與五礦聯手獲得了該地塊，萬科和五礦分別擁有該項目50%權益。
五礦萬科正在聯系國土部門和當地政府相關部門，了解具體情況，協商妥善的解決方案；針對可能有的已購房客戶的詢問，五礦萬科將如實向客戶說明情況，妥善解決客戶問題。 據了解，五礦萬科為五礦建設投資管理（北京）有限公司與萬科集團各自按50%比例出資成立的合資公司，剛剛停工項目為「五礦萬科歡慶城」一期，已售物業為聯排別墅。
歡慶城項目終止
7月25日，北京萬科對外表示，已就歡慶城項目的善後解決方案與香河縣政府達成一致：香河縣政府收回該地塊的土地使用權，在確保企業合法權益不受損失的前提下，對在建工程予以收購，歡慶城項目終止。
昔日熱火朝天的建築工地，如今只能零星見到幾個工人，而他們的工作已經由「建」改為了「拆」。伴隨著腳手架一層層被拆除，五礦萬科北京歡慶城項目因政府違法供地而起的一系列風波，也終於迎來了一個結果。一位工人告訴《第一財經日報》，之後還要將已建的房屋全部拆除，未來此地將蓋起18層高的樓房。
拆除一幢幢的低密別墅，另建高層樓房，這是因為該地塊要回歸「新民居建設周轉用地」的本來性質。
據該項目購房者透露，北京萬科對於已購房業主的賠償方案確定為：全額退還已付房款，另加已付房款金額的8%作為補償。但萬科的這筆額外支出卻並不一定能換來購房者的認可。在歡慶城的業主QQ群中也有購房者提出，要求萬科書面提供對於已交房款8%補償的依據，同時要求按照合同約定，將總房款的20%作為補償。
而歡慶城項目僅是香河違規圈地的一個縮影。香河縣常務副縣長凌少奎曾對媒體承認，香河違規、違法佔用的土地達4000多畝。在歡慶城拆除的同時，與萬科同時捲入這場風波的綠城、萬通等開發商卻似乎並未受到太大的影響。

『貳』 內蒙古中自治區扎蘭屯市徵用農民耕地，農民一畝地應該得到多少補償之前給的最高是8900元一畝。

2008年以來，河北省廊坊市香河縣打著城鄉統籌、建設新農村的旗號，通過「以租代征」等方式，大規模「圈佔」耕地。通過群眾反映及記者調查發現，香河大量耕地被「低價」租用後，經政府層層「包裝」、改變土地用途，高價「倒賣」給開發商用於開發。

「口糧田」一畝只給1200元「租金」

在香河縣渠口鎮店子務村成片良田上，一幢幢高樓拔地而起，總佔地面積超過500畝。

周圍村民說，這些地原來都是承包地，現在被強行徵用進行房地產開發。一周姓農民說：「俺家4口人僅有3畝多地，這些地都是『口糧田』，全家人都指望它生活，現在被徵用，一畝地只給1200元『租金』，說什麼也不合理。」

類似這樣通過「以租代征」的方式徵佔農民承包地的做法，在香河並非只此一例。

村民們說，2008年5月，渠口鎮店子務村一些村民被強迫簽訂土地「流轉徵用」協議，不簽者要麼被叫停副業、要麼被罰款。2009年5月初，安平鎮謝屯村部分村民每晚11點後就被不明身份人員砸門敲窗，逼著簽土地「流轉」協議。

店子務村農民蔡永龍說：「他們有的是辦法讓你簽。如果你有親戚在政府、醫院、學校上班的，都要回家動員拆遷，否則飯碗端不穩。」

香河縣強佔耕地的做法，遭到農民強烈抵制。

在蔣辛屯、鉗屯等鄉鎮，農民們天天跑到自家地前看護，一遇工作組進村征地，就以放鞭炮為號，召集村民護地，有時人數多達上百人。

香河縣常務副縣長凌少奎承認，目前縣里確實存在嚴重的土地違規、違法佔用。據保守估計，面積有4000多畝。其主要問題有3類：一是鄉鎮企業亂佔地或亂搭亂建；二是農村土地流轉違規，部分用地出現「以租代征」問題；三是部分工業、物流園區土地利用程序不合法，在未取得土地指標的情況下，大量佔用農地。

據當地群眾反映，香河縣僅在東延寺村及附近村的土地，就有超過2000畝以上被徵佔。

從耕地到商業開發，歷經層層「包裝」

香河縣在違規圈佔耕地過程中，「以租代征」的方式被普遍使用。

所謂「以租代征」，是指通過租用農民集體土地進行非農業開發，是目前規避法定的農用地轉用和土地徵收審批的一種手段，使地方政府能在規劃計劃外擴大建設用地規模，逃避履行耕地佔補平衡的義務。

知名房企北京萬通在香河開發的「紫藤堡」商住樓項目，便是其中的一個縮影。

香河萬通房地產開發有限公司副總經理楊剛告訴記者：「『紫藤堡』項目地塊屬於國有建設用地，公司能提供完整的用地和規劃手續。」

但當地村民卻有不同看法。他們認為，「紫藤堡」項目所在的土地，是由安平鎮謝屯村104戶農民的耕地「流轉」而來，被政府通過「以租代征」的方式非法獲得，雖然現在「被合法化」，但土地來路不正。大量農民並未簽訂土地徵用合同，而是和村委會簽訂了「土地流轉合同」，並明確規定年租金為1150元/畝，每畝年遞增30元。

那這些流轉耕地又是如何披上合法外衣，順利「變身」為國有建設用地的呢？記者調查發現，從耕地到國有建設用地轉變、並被商業開發的過程，歷經村委會、鎮政府、縣國土部門、縣政府層層「包裝」，歷時不到5個月。

據安平鎮政府給記者提供的《關於謝屯村土地徵收開發工作的情況說明》顯示，2009年5月13日，謝屯村先後召開「兩委會」和村民代表會議，議題本來是討論土地流轉問題，在多數村民不知情的情況下，會議決議變成了同意將154畝耕地給鎮政府用於開發。其結果便是鎮政府以流轉租用的名義，對耕地實行了徵佔。

其後，村委會將流轉土地交由鎮政府「接管」，在群眾不知情的情況下，自行組織「土地補償完畢證明」、「土地測繪證明」等相關材料，上報縣國土部門，辦理國有土地權證，實現了土地從耕地向國有建設用地的性質、用途變更。隨後，縣政府指定香河盛達置業有限公司作為土地一級開發商對該地塊進行綜合整治。2009年10月，香河縣政府對該地塊進行招拍掛，萬通地產以每畝60萬元的價格拍得並進行開發。

不少當地群眾反映，他們的耕地都歷經「紫藤堡」項目這樣的流程，通過「以租代征」的方式，辦理相關用地手續和批文，「變性」為國有建設用地。

「假復耕」應付檢查

針對縣內嚴重的土地違規、違法圈佔問題，香河縣國土局局長周春華說，從5月16日起，香河縣下達緊急整改通知，要求全部停止違規、違法用地行為，復耕已徵用並進行工業、商業開發的土地，目前復耕面積為1000畝。

針對「以租代征」的問題，香河縣要求立即整改「流轉合同不合法、流轉用途不合法」的問題，嚴禁鄉鎮、村社作為流轉主體，參與農村土地流轉。

但不少村民卻反映，縣里是看到風聲緊，就趕快應付，搞「假復耕」，把玉米種子播下去，也不深耕，用土一埋了事，玉米以後是只出苗、不長粒，以應付上面檢查。

記者在一些征地現場看到，雖然土地被旋耕機推平了，但是被徵用的土地上，水泥路、地樁等附屬設施已修好，而且原來地里的機井、排水泵等也被填埋或拖走，即使復耕，農業生產能力也大受影響。

香河采訪「歷險」記（記者手記）

采訪中被車輛跟蹤

15日下午，記者抵達香河，從香三公路進入路南一大片荒蕪耕地。見到記者拿著照相機，立刻有幾位村民聚攏過來，小聲詢問：「是不是記者？」在得到肯定答復後，村民將記者帶到田地中央查看被拆毀的水利設施痕跡。

約10分鍾後，一個身穿白襯衫的人走過來，詢問記者的來歷、單位。幾名群眾四散走開，其中一名女士小聲告訴記者，這是鄉政府幹部，經常在土地撂荒的地方出現，一有情況就會上來盤問。

隨後，記者驅車到另一個點采訪，途中突然發現被3輛車跟蹤。其中一輛正是穿白襯衫的人開的白色帕薩特。記者開車繞縣城幾圈，想甩開這些車，但始終沒能成功。

遭遇危險撥打110，警方置之不理

當晚，記者到小六王村采訪。據村民介紹，該村360多畝「口糧田」，都在2009年被「流轉」。然而，當初鄉政府承諾的公路並沒有修起來，取而代之，被開發成了商業用地。

21時左右，突然有人急速敲門。一位村民慌慌張張趕來報信：出不了村子了，多名「不明身份」的人和四五台陌生車輛堵在村子東西兩頭。

21時35分，記者撥打當地110尋求幫助。在電話中，記者表明身份，稱在小六王村采訪遇到危險，希望警方保護。沒想到110並未詢問記者遇到什麼危險，反而問記者為什麼晚上去村裡采訪，並告知記者，在這里采訪是要通過有關部門批準的。

23時20分左右，110仍然沒有任何消息。

「不要怕！有我們在，你們一定能安全出去！」一位村民拍著胸脯說。

不到20分鍾，40多位村民聚集了10多輛機動車，自發護送記者。時近午夜，在小六王村幾百米長的村道上，站滿了聞訊趕來的村民，一些老人拉著記者的手失聲痛哭，更多人的眼裡則是飽含期盼。

『叄』 環京津貧困帶的發展狀況

環繞北京長達1000公里的區域，正等待著一場開發熱潮的啟動。受「環首都經濟圈」概念的影響，以往被稱為「環京津貧困帶」的河北13縣市，一夜之間華麗轉身，有望升格為「經濟特區」。如果規劃變為現實，數百萬北京人或遷居河北。
「規劃正式批准前，原則上將不再審批環京的13個縣新項目以及建設用地。」不過，河北省常務副省長趙勇的這一表態顯然是臨時性的。11月15日，記者在香河調查時看到，開發區內成片的土地已平整完畢，用以「圈地」的嶄新鐵柵欄延伸達十餘公里；部分地塊上，零星搭建的廠房已經封頂。多家大型開發商已在此集結，參與一級開發的土地面積多達幾平方公里，甚至超過10平方公里。根據規劃草案，環京區域將用2年左右時間，通過高鐵、輕軌、高速路網等交通設施，實現河北13縣與北京的同城化；隨後，逐步在養老、醫療、社保等方面實現一體化。 「近日，河北省與北京市就建設環首都經濟圈達成框架協議，雙方高層已確立定期會晤機制，河北各縣市的具體規劃和定位不久也會出來。今後，被京津包圍的香河、三河和大廠將整合建設京東新城，在涿州及周邊建設京南新城，而懷來周邊則建設京北新城。」河北省一位不願具名的地方官員透露。
新城建設必然帶動房地產開發的興起。據統計，目前僅在香河這座人口不到30萬的縣城，就已聚集了綠地、萬科、富力、合生、珠江、萬通、首創、北京住總等大型地產商。
統計數據顯示，今年1-9月，河北省房地產開發投資完成1624.4億元，同比增長50.8%；完成土地開發面積975.4萬平方米，同比增長16.1%；土地購置面積2040.1萬平方米，同比增長42.5%，土地成交價款273.2億元，增長86.4%。其中，環北京區域的縣市房地產開發投資和土地購置費用的增長更為迅速。
「在這一區域開發地產，已不再是單純的蓋房-賣房；更需要有城市運營的基礎和經驗。」一家大型地產商香河公司負責人表示。所謂城市運營，首先須參與土地的一級開發；其次是營建生活、交通、商業、醫療、教育以及其他基礎設施和社區配套；最後，還須參與解決融入中心城市的各種經濟和社會問題。
香河，距離北京天安門54公里，從國貿出發行車距離約50分鍾。該區域在環首都經濟圈中很可能定位為「養老基地和健身康復基地」。
「今後，養老、健身康復、休閑度假都將派生出大量住房需求；香河等區域綠化條件良好、水系健全、生活配套完善、與北京的距離適中，正是看好其區位、配套的優勢以及未來前景，大地產商才紛紛介入。」上述負責人分析。
2008年，就有一家地產商開始接觸香河，並在該地區參與土地的整合性開發。到目前，綠地、萬科、富力等地產商圈定的「勢力范圍」都已達到幾平方公里至十餘平方公里之巨。 來自北京的方女士去年剛到香河一家地產公司工作，今年10月她在當地一項目——紫藤堡購買了一套總價約190萬元的聯排別墅。她在北京有一套40多平方米的老式公房，此次買房一是改善居住條件，二是看好區域的升值潛力。
據紫藤堡項目銷售人員介紹，紫藤堡的客戶中，70%以上為外地購房群體。由於河北省也有限外令，外地人購房無法貸款，因此，紫藤堡的外地客戶都是全款購房。而到環京區域購房的人群，主要是從北京「跳出來」的需求。
「北京的高房價問題，主要是由於人口膨脹過快，而土地供應明顯不足；河北環京區域經濟欠發達，原因是缺乏足夠的產業以及中高收入人群的帶動。圍繞首都建設一系列新城，既能緩解北京的人口和住房壓力，又能帶動河北經濟的發展。京冀高層一拍即合。」河北省官員透露。
由於城市功能過度集中，近年來北京出現了人口膨脹、交通擁擠、資源緊張、房價高漲、發展空間受限、改善生態環境壓力加大等突出問題。而河北恰恰具有土地優勢。
河北省常務副省長趙勇此前在接受媒體采訪時披露，環首都地區計劃建設三個百萬人口新城，以及7個人口在30萬人以上的中等規模城市，力爭在2-3年內與北京實現「同城化」。據此推算，如果規劃變為現實，可分流數百萬北京人到河北居住。
近年來，京津冀都市圈和環渤海區域經濟社會協調發展，很多北京人已經到河北的燕郊、香河買房置業。三地一直在著力推動形成功能互補、布局合理的區域產業協作體系。比如京津城際鐵路的建設，使得北京與天津的空間距離只有半小時車程，而規劃建設中的京唐高鐵、大七環等干線都將推動區域融合。
2010年10月份，國內70個大中城市房價同比、環比漲幅雙回落，商品房銷售明顯下滑。1-10月，河北商品房銷售面積和銷售額分別增長66.6%和78.9%，遠遠高於全國的9.1%和17.3%。今年3月以來，河北省會石家莊的房價環比已連漲8個月。 「拒絕睡城」是環首都經濟圈各縣市新城建設的一大目標。而根據河北省的規劃，將通過產業培育和企業總部的引入，實現入住群體當地就業。
建設部城市總體規劃技術審查專家組專家文國瑋指出，城市化過程當中應重視產業發展研究，以經濟發展帶動城市發展。二戰後，倫敦疏散人口過程中出現「睡城」。我國最近十多年也出現很多「睡城」，如北京的天通苑、河北的燕郊等。在環首都經濟圈規劃中，要做到居住與工作基本平衡，通過新的城市群功能完善，疏解城市交通及人口問題，使新城與中心城互補。
根據產業帶規劃，環首都經濟圈將結合沿海地區和首都的產業轉移，充分利用首都的科研院所、大專院校和首都產業功能的分解，建設高端產業帶。具體將建設四區六基地：高層次人才創業園區、科技成果孵化園區、新興產業示範園區、現代物流園區以及環首都養老基地、健身基地、休閑度假基地、觀光旅遊基地、有機蔬菜基地、宜居生活基地。
趙勇認為，企業總部和大型企業的後台服務可以轉移出去。比如把外資銀行的服務後台都放在廊坊等。另外，包括部委，一些檔案、數字化的錄入管理，還有會議服務等，也是可以轉移的。他還指出，大量的企業總部，包括世界各地的企業總部設在北京，會帶來大量的人口聚集，造成首都擁堵，可以考慮轉移至新城，這樣居住在新城的人可以實現當地就業。