⑴ 租賃期間發生的房屋損害怎麼賠償
主要的侵權行為
1.房屋的損壞賠償;
2.人身或者財物的損害賠償;
3.侵犯房屋的共有人合法權益的賠償。
避免房地產的租賃糾紛,關鍵在於要把握好租賃的關系中的每一個環節。大量的有關這方面的案例表明,聘請來專業的律師參與房地產的租賃談判、合同簽訂,在避免損失的方面能起到事半功倍的效果。
房屋的賠償標准
網友提問:房屋的拆遷賠償標准到底是怎樣的?回遷補償的標准又是怎樣的?有沒有特殊的賠償的規定呢?
律師解答:對房子的徵收貨幣的補償的金額,根據被徵收的房屋的區位、用途、建築的結構、新舊程度、建築面積等的因素,以房地產市場的評估價格來確定。
因舊城區的改建來徵收個人住宅,被徵收人選擇在改建的地段進行房屋的產權調換的,政府應當提供改建地段或者就近地段的房屋。
房屋損害賠償估價
一、房地產損害賠償估價的特點
損害賠償評估與一般價值評估相比,其估價的不同點主要體現在以下幾點:
(1)損害賠償評估包括正價值評估與負價值評估。
(2)損害賠償評估不僅包括負價值評估,通常還包括相關經濟損失評估。
(3)損害賠償評估的少有性更強,難以尋找到類似損害的賠償實例。
二、房地產損害的賠償金額
(1)可修復的賠償金額為修復費用加上相關經濟損失,即:
賠償金額=修復費用+相關經濟損失
(2)不可修復的賠償金額為房地產價值減損額,即:
賠償金額=損害前的房地產價值-損害後的房地產價值
(3)可修復一定程度的,但不能完全恢復房地產價值的,賠償金額為部分修復費用、房地產價值減損額、相關經濟損失之和,即:
賠償金額=部分修復費用+房地產價值減損額+相關經濟損失
(4)造成不可挽回損失的,賠償金額為重置成本。
(5)損害賠償評估對建築等專業知識要求更高,需要大量專業幫助,需要損害程度鑒定。
(6)損害當事人雙方對估價結果都很關注,要求估價更加精準,說服力強。
三、房地產價值損失的原因及種類
房地產價值損失是指由於房地產所在區域環境發生變化或者房地產本身出現各種質量問題導致的估價對象房地產的價值和正常房地產之間的差值。引起房地產價值損失的原因和種類主要有:
(1)因規劃修改給房地產權利人的合法權益造成損失。
主要體現在以下幾方面:
a、房屋本身的規劃修改、變更導致的房地產價值損失。
b、小區內部的規劃修改、變更導致的房地產價值損失。
c、小區周邊規劃修改、變更導致的房地產價值損失。
d、房地產所在的區域規劃修改、變更導致的房地產價值損失。
e、房地產所在區域大型基礎設施建設修改、變更導致的房地產價值損失。
(2)因在相鄰土地建造建築物給相鄰房地產造成價值損失。
(3)因環境污染造成房地產價值損失。
(4)因工程質量缺陷造成房地產價值損失。
(5)因施工中挖基礎不慎使鄰近建築物受損,造成鄰近房地產價值損失。
(6)因異議登記不當,造成房地產權利人損害。
(7)因非法批准徵收、使用土地,給當事人造成損失。
(8)因未能履約使他人工程停緩建,給他人造成損失,如材料供貨商未按合同約定如期供貨、資金提供方未按合同約定如期供款導致工程停建、緩建,從而造成工程無法按期完成,給相關當事人造成損失。
(9)因對房地產權利行使不當限制,給房地產權利人造成損失。
當房屋發生損害時可以要求賠償,按照房屋的損害程度,以及修繕所需要的金額來進行賠償。房產損害的類型也不同,要根據實際的情況來判斷賠償的標准。
⑵ 房屋租賃合同糾紛，侵權訴訟和違約訴訟哪個收
《民訴法解釋》第二百零八條規定，人民法院接到當事人提交的民事起訴狀時，對符合民事訴訟法第一百一十九條、第一百二十四條規定條件的起訴，應當登記立案；對當場不能判定是否符合起訴條件的，應當接收起訴材料，並出具註明收到日期的書面憑證。需要補充必要相關材料的，人民法院應當及時告知當事人。在補齊相關材料後，應當在七日內決定是否立案。
⑶ 租賃合同期限屆滿繼續佔有房屋是否構成侵權和違約的競合
對你的問題回復如下：
一、租賃合同期限屆滿後，合同自然終止，對當事人失去法律約束力回。在承答租人和出租人未達成繼續租賃房屋的協議、且出租人不同意承租人繼續佔有房屋的情況下，承租人繼續佔有房屋的行為屬於違法行為，系無權佔有。
二、合同違約特指一方當事人在合同尚處於有效期限之內，而不履行合同義務或履行的義務不符合約定之情形，你所述的情形是在合同終止以後的情形，不構成違約，也不構成侵權和違約責任的競合。
三、承租人在合同終止以後，對房屋的無權佔有系對出租人物權的侵害，系侵害物權行為。
四、法條依據：
《中華人民共和國合同法》第91條：有下列情形之一的，合同的權利義務終止：（一）債務已經按照約定履行；
《中華人民共和國合同法》第122條：因當事人一方的違約行為，侵害對方人身、財產權益的，受損害方有權選擇依照本法要求其承擔違約責任或者依照其他法律要求其承擔侵權責任。
《中華人民共和國物權法》第34條：無權佔有不動產或者動產的，權利人可以請求返還原物。
⑷ 關於房屋租賃的法律問題
構成違約，可以依據合同中約定的違約金要求其賠償違約金，或適用合同中約定並履行的定金罰則，要求對方雙倍返還定金，或要求其賠償搬遷的損失。
違約金、定金罰則、賠償損失一般不能並行。如果損失大於約定的違約金，可直接適用賠償損失，賠償損失不需要進行約定，屬於合同法規定的法定內容，即使沒有在合同中體現也不影響該權利。違約金是約定義務，如果合同中沒有約定，不會被法院支持。定金罰則既是約定也是實踐合同，如果約定了但是沒有交付定金，不認為定金合同生效，只有交付了定金之後，雙方才產生定金罰則的約束。
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住了一個月就要拆遷，顯然房東出租之前就應當知道的，沒有拆遷有這么快的，房東未盡前合同義務，當然構成違約。如果房東事先告知或者合同中註明合同期限自拆遷時終結的，當然可以作為解除合同的事由，但是，房東隱瞞拆遷導致合同無法履行的，當然要承擔違約責任。
損失的金額包括搬遷必要的費用，新租賃地租金差價的補償等，可以盡量說一些名目要求房東賠償。
違約和侵權的歸責原則與過錯無關。一般侵權才要求行為人具有過錯，合同違約並不要求過錯，房東說不是由他決定的，過錯不在於他，問題是違約並不需要違約方存在過錯才是違約，否則要訂立合同條款干什麼？
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補充回答：如果是兩年的合同，房東是不可能在一年前就獲知拆遷情況的，因此，一般不認為未盡合同義務，而是不能預見、不能避免並不能克服的客觀情況。屬於不可抗力，房東就應當免責，不承擔違約責任。
就像四川地震一樣，房子都倒了，你怎麼要求別人遵守合同？誰也不能預見和避免的情況，屬於法定免責。
但是，如果是不到一個月就拆遷就不這么認為了，房東是知道或者應當知道拆遷事實的，因為，拆遷磋商是不可能在一個月內完成的，房東明知馬上要拆遷沒有告知房客並訂立了一年的合同，屬於未盡前合同義務，屬於違約行為。
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法律依據：合同法
第六十條 當事人應當按照約定全面履行自己的義務。
當事人應當遵循誠實信用原則，根據合同的性質、目的和交易習慣履行通知、協助、保密等義務。
第九十四條 有下列情形之一的，當事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能實現合同目的；
⑸ 房東私自進入出租房算不算侵權
房東來未經允許，不得進入承租人租住源的房屋。除非租賃合同對此有約定。因為承租人租住房屋後，承租人即擁有房屋的居住權，其居住權及生活秩序受法律保護。他人（包括房東）無正當理由，不得隨意進入。強行進入涉嫌非法侵入住宅罪。
區分本罪與非罪的界限，關鍵看情節是否嚴重。即只有對嚴重妨礙了他人居住安全與生活安寧的非法侵入住宅行為，才能以犯罪論處。
非法侵入住宅罪，是指違背住宅內成員的意願或無法律依據，進入公民住宅，或進入公民住宅後經要求退出而拒不退出的行為。
法律責任：
1、行政責任：《治安管理處罰法》第二十六條有下列行為之一的，處五日以上十日以下拘留，可以並處五百元以下罰款；情節較重的，處十日以上十五日以下拘留，可以並處一千元以下罰款：
(一)結伙斗毆的；
(二)追逐、攔截他人的；
(三)強拿硬要或者任意損毀、佔用公私財物的；
(四)其他尋釁滋事行為。
2、刑事責任：涉嫌非法侵入住宅罪，《刑法》第二百四十五條非法搜查他人身體、住宅，或者非法侵入他人住宅的，處三年以下有期徒刑或者拘役。
司法工作人員濫用職權，犯前款罪的，從重處罰。
⑹ 關於租賃房屋的法律問題
關於租賃房屋的法律規定主要有：
《合同法》第二百一十三條租賃合同的內容包括租賃物的名稱、數量、用途、租賃期限、租金及其支付期限和方式、租賃物維修等條款。
第二百一十四條租賃期限不得超過二十年。超過二十年的，超過部分無效。
租賃期間屆滿，當事人可以續訂租賃合同，但約定的租賃期限自續訂之日起不得超過二十年。
第二百一十五條租賃期限六個月以上的，應當採用書面形式。當事人未採用書面形式的，視為不定期租賃。
第二百一十六條出租人應當按照約定將租賃物交付承租人，並在租賃期間保持租賃物符合約定的用途。
第二百二十四條承租人經出租人同意，可以將租賃物轉租給第三人。承租人轉租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續有效，第三人對租賃物造成損失的，承租人應當賠償損失。
承租人未經出租人同意轉租的，出租人可以解除合同。
第二百二十五條在租賃期間因佔有、使用租賃物獲得的收益，歸承租人所有，但當事人另有約定的除外。
第二百二十六條承租人應當按照約定的期限支付租金。對支付期限沒有約定或者約定不明確，依照本法第六十一條的規定仍不能確定，租賃期間不滿一年的，應當在租賃期間屆滿時支付；租賃期間一年以上的，應當在每屆滿一年時支付，剩餘期間不滿一年的，應當在租賃期間屆滿時支付。
第二百二十七條承租人無正當理由未支付或者遲延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限內支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
第二百二十九條租賃物在租賃期間發生所有權變動的，不影響租賃合同的效力。
第二百三十條出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內通知承租人，承租人享有以同等條件優先購買的權利。
第二百三十一條因不可歸責於承租人的事由，致使租賃物部分或者全部毀損、滅失的，承租人可以要求減少租金或者不支付租金；因租賃物部分或者全部毀損、滅失，致使不能實現合同目的的，承租人可以解除合同。
第二百三十二條當事人對租賃期限沒有約定或者約定不明確，依照本法第六十一條的規定仍不能確定的，視為不定期租賃。當事人可以隨時解除合同，但出租人解除合同應當在合理期限之前通知承租人。
第二百三十三條租賃物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人訂立合同時明知該租賃物質量不合格，承租人仍然可以隨時解除合同。
第二百三十四條承租人在房屋租賃期間死亡的，與其生前共同居住的人可以按照原租賃合同租賃該房屋。
第二百三十五條租賃期間屆滿，承租人應當返還租賃物。返還的租賃物應當符合按照約定或者租賃物的性質使用後的狀態。
第二百三十六條租賃期間屆滿，承租人繼續使用租賃物，出租人沒有提出異議的，原租賃合同繼續有效，但租賃期限為不定期。
⑺ 房屋租賃適用侵權責任法第三十七條嗎
不適用的，房屋租賃抄適用一般的民事襲責任或約定
侵權責任法
第三十七條 賓館、商場、銀行、車站、娛樂場所等公共場所的管理人或者群眾性活動的組織者，未盡到安全保障義務，造成他人損害的，應當承擔侵權責任。
因第三人的行為造成他人損害的，由第三人承擔侵權責任；管理人或者組織者未盡到安全保障義務的，承擔相應的補充責任。
⑻ 房屋租賃糾紛該怎麼處理
房屋租賃復糾紛主要包括租制期及押金糾紛，房屋水、電、煤費用糾紛，房屋設備的使用及賠償糾紛和租賃備案糾紛。房屋租賃糾紛可以通過以下幾種方式處理：協商解決，協商不成的，申請仲裁解決或者民事訴訟解決。(1) 申請仲裁仲裁是公民、法人或其他組織之間發生合同糾紛或其他財產權益糾紛時向仲裁委員會申請解決糾紛的一種法定方式。當事人採用仲裁方式解決糾紛的，應當雙方自願，並事先在合同中約定或事後達成仲裁協議。若雙方當事人事先在合同中已有約定，或者事後已達成仲裁協議的，一方向法院起訴，法院也將不予受理。仲裁具有司法行為的效力，一旦判決書生效，當事人不得再以同一糾紛向人民法院提起訴訟。(2)民事訴訟若當事人在房屋租賃合同中約定訴訟方式解決或者在糾紛發生後沒有達成仲裁協議的，可以直接向人民法院提起民事訴訟。
⑼ 租賃房屋合同到期後不搬走是侵權還是合同糾紛
應屬於侵權糾紛。因為《合同法》第二百三十五條規定，租賃期間屆滿，承租人內應當返還租容賃物。此時出租人的義務已履行完畢，如果出租人要求承租人搬離，承租人便失去了合法佔有房屋的權利。根據《物權法》第三十四條：無權佔有不動產或者動產的，權利人可以請求返還原物。因此，承租人此時不返還房屋，侵犯了出租人（房屋所有權人）的權利，屬於侵權糾紛。