經濟適用房過戶糾紛

A. 目前經濟適用房糾紛主要是哪些

隨著近年來房價的急劇攀升，鑽法律、政策漏洞買賣經濟適用房的當事人不在少數，經濟適用房買賣糾紛案有增多之勢。違反政策進行經濟適用房買賣主要有以下兩種現象：一種是「借名買房」，另一種是「黑白合同」糾紛

■借名買房

「借名買房」即指不符合經濟適用房購買資格的人以具有購買資格的人的名義購買經濟適用房。房產證上的所有權人系名義上的購買人，而實際出資的則是另外的人。

「借名買房」的當事人雙方在購房前都會私下簽訂一個協議，對「借名」行為做出約定：1.雙方明確約定一方將自己所有的購買經濟適用房的房號轉讓他方；2.雙方不明確約定買賣房號，僅簽訂協議約定，房屋購買後有關房屋的所有權利歸屬於實際出資人一方，名義買房人要無條件協助實際出資人辦理相關手續；3.名義買房人在購買經濟適用房之後即與實際出資人簽訂房屋買賣合同，約定將該套房屋出賣給實際出資人，待政策允許後再辦理產權過戶手續。

雙方產生糾紛一般有以下兩種類型：第一種是名義買房人想實際佔有房屋，起訴實際出資人騰房；第二種是實際出資人起訴名義買房人，要求將房屋過戶到自己名下。

法院判決傾向：實際出資人享有長期居住權

雙方簽訂的「借名買房」協議，使不具備購買經適房資格的人借用他人名義購買到了經濟適用房，按照《經濟適用房管理辦法》，應屬於無效協議，但是按照《合同法》的規定，也同樣出現了該《管理辦法》是否具有法律、行政法規的法律效力問題。對「借名買房」案件，法院一般以房屋所有權證上登記的名字認定房屋的所有權人。實際出資人想要回出資，首先必須提供充足的證據。即便能夠證明其是房屋的實際購買人，其要求退還的房款也不是按現在的市場價退還，而是按當初買房時的價錢退還。

法院同時考慮到，這樣判決對實際出資人會造成巨大的經濟損失，反之出借身份一方會獲取房屋漲價帶來的巨大經濟利益。鑒於此，若實際出資人能夠證明雙方存在「借名買房」的關系，法院一般認定實際出資人對該房屋享有長期居住權，不用騰房。但這種判決也讓法院頗為尷尬，因有房屋所有權的人不能居住該房屋，而實際居住該房屋的人卻不享有所有權。

■黑白合同

根據規定，購買經濟適用房的家庭未住滿五年，不允許按市場價格出售。確需出售的，可以不高於購買時的單價出售給符合經濟適用住房購買條件的家庭或由政府相關部門收購。

經濟適用房的「黑白合同」則是指，在對購買時間不滿五年、不滿足上市交易條件的經濟適用房進行交易時，房屋買賣雙方在合同中約定以經濟適用房當時的購買原價進行交易，而在合同附件或另一份合同中將購房總價款分為兩個部分，即購房款和裝修裝飾設備補償款，前者是經濟適用房當時的購買價，後者是現時商品房價格與經濟適用房價格之差價。

該類合同表面上是按照原價轉讓經濟適用房，而實質上買賣雙方又同時約定過高的裝修裝飾設備補償款，確保賣方從中賺取差價。涉案合同表面上符合經濟適用房轉讓的形式，實質上為商品房買賣合同。因以商品房價格出賣經濟適用房存在著極大的利益驅動，「黑白合同」的現象便應運而生。賣家與買家在簽訂了「黑白合同」後，因為房屋升值而毀約的現象大量出現。

目前法院對經濟適用房「黑白合同」是否無效存在兩種觀點：

一種觀點認為該類合同無效。因「黑白合同」實質上違反了經濟適用房上市交易條件的政策規定，侵害了國家利益，符合合同無效的條件。

另一種觀點則認為合同並非無效。因《合同法》明確規定違反國家法律法規強制性規定的合同才屬無效，而關於經濟適用房上市交易的相關規定(即目前適用的《北京市經濟適用房管理辦法》) 不僅不屬於法律，亦不屬於法規，從維護市場交易秩序的角度出發，該類合同不應判歸無效，合同雙方如果能夠按照規定補繳稅收，合同仍應屬有效。因兩種觀點均具有一定的合理性，導致法院在裁判此類案件時陷入了困境。

■涉及經濟適用房「借名買房」和「黑白合同」案件存在法律盲點的問題，去年北京市一中院曾主持所轄基層法院確定了審理原則，即原則上按照《北京市經濟適用房管理辦法》認定合同無效。但要從根本上解決上述問題，建議立法部門或國務院頒布經濟適用房管理的相關法律或行政法規，將經濟適用房的相關政策以法律法規的形式加以體現。

B. 購買了一個未滿五年的經濟適用房，與房主簽訂的私下協議受法律保護嗎有公正

你們倆個都違法``````
違法行為進行公正 還叫公正嗎？
不知道你們合同的詳細 所以 不好說
不過 應該不會吃什麼虧（比如他耍賴啊 什麼的）
下面 是一個類似的報道 你參考下`````````
`````````````````````````````````````````````````
經濟適用房購買未滿5年不得上市交易，這是硬性規定，很多人都知道。但事實上，經濟適用房未滿交易年限，房主私下與人簽訂買賣協議的事屢有發生，有人甚至直接把經適房「房票」賣給別人。但這種私下交易很容易「流產」，受房價上漲等因素影響，房主常常反悔，而「未滿5年不能賣」就是他們毀約免責的最佳理由。過去，這類糾紛鬧到法院，法院多半會判決合同無效。但現在記者發現，南京兩級法院都出現了認定此類經適房買賣合同有效的判例。

案例一

經適房名額2萬轉給親戚

6年後反悔，法院判履約

張清和李強是一對表兄弟。2004年，張清家老房拆遷，按規定可以申購一套經濟適用房，但他並不缺房子，而且一次性拿出十幾二十萬購房款有點吃力，因此拿不定主意到底要不要申購。李強得知後找到張清，表示願意花錢買下申購名額，張清同意了。兩人談妥轉讓費、過戶等細節後擬了份轉讓協議，協議內容包括：張清將經濟適用房申購名額作價20080元轉讓給李強；購房費、辦理房產證的相關費用、過戶費等一切費用均由李強承擔；約五年後，房屋達到交易年限，立即辦理過戶手續；一方違約應負法律責任。

幾天後，張清的妻子出面在轉讓協議上簽了字，李強隨即向張清支付了20080元轉讓費。2005年5月，張清與浦口區經濟適用房開發中心簽訂了商品房買賣契約。隨後，李強向該中心支付了約20萬元購房款及辦理房屋手續所需的各項費用。同年10月，李強拿到房屋鑰匙，隨即搬進去，居住至今。

根據《浦口區經濟適用房（拆遷安置房）管理實施細則》第四十條規定：購買經濟適用房滿5年，取得《房屋所有權證》和《國有土地使用權證》後，就可以上市交易。去年，這套經濟適用房正好滿5年，只需拿著兩證就可以交易過戶了。李強好不容易盼到這天，他三番五次催促張清到房產局辦理過戶，可張清總是支支吾吾。

原來張清早就後悔了，從2005年到現在，房價翻了好幾番，當年僅為2萬多元就把名額轉讓，真是太沒有遠見了！被李強逼急後，張清索性提出增加轉讓費，否則協議就作廢，他聲稱，當年在協議上簽字的是他妻子，而妻子不能代表他的意見。

李強認為轉讓協議合法有效，堅決不肯增加轉讓費。雙方談崩後，張清將房子掛到中介，聲稱要賣房。李強無奈，告到了法院。

法官點評

屬「附期限合同」 判決合同有效

南京浦口法院受理並審理了此案。法院認為，民事主體之間合法買賣合同關系受法律保護。本案中，拆遷經濟適用房轉讓協議上賣方一欄「張清」二字，雖然為張清的妻子代簽，但張清對該事實是明知的，而且合同簽訂後，李強也向張清交付了約定的20080元轉讓費，並為張清所接受，因此張清妻子的代理行為是有效的。並且，雙方簽訂轉讓協議時，均明知該經濟適用房在規定期限內不能交易，並明確了待可交易時張清應當協助李強辦理產權過戶手續，因此應當認定該轉讓協議為「附期限的合同」。所謂「附期限的合同」，簡言之，即到期後應當履行的合同。至於房屋在出售時尚未取得產權證，法院認定並不影響合同的效力。因此，法院判決張清與李強之間的經濟適用房轉讓協議有效。目前，房屋所有權證已經辦好，法院責令張清在取得國有土地使用權證後，立刻將該房屋產權過戶給李強。

C. 經濟適用房不能辦理過戶登記被法院查封怎麼辦

1.房屋手續是否齊全 房產證是證明房主對房屋享有所有權的惟一憑證，沒有房產證的房屋交易時對買受人來說有得不到房屋的極大風險。房主可能有房產證而將其抵押或轉賣，即使現在沒有將來辦理取得後，房主還可以抵押和轉賣。所以最好選擇有房產證的房屋進行交易。 2.房屋產權是否明晰 有些房屋有好多個共有人，如有繼承人共有的、有家庭共有的、還有夫妻共有的，對此買受人應當和全部共有人簽訂房屋買賣合同。如果只是部分共有人擅自處分共有財產，買受人與其簽訂的買賣合同未在其他共有人同意的情況下一般是無效的。 3.交易房屋是否在租 有些二手房在轉讓時，存在物上負擔，即還被別人租賃。如果買受人只看房產證，只注重過戶手續，而不注意是否存在租賃時，買受人極有可能得到一個不能及時入住的或使用的房產。因為我國包括大部分國家均認可「買賣不破租賃」，也就是說房屋買賣合同不能對抗在先成立的租賃合同。這一點在實際中被很多買受人及中介公司忽視，也被許多出賣人利用從而引起較多糾紛。 4.土地情況是否清晰 二手房中買受人應注意土地的使用性質，看是劃撥還是出讓，劃撥的土地一般是無償使用，政府可無償收回，出讓是房主已繳納了土地出讓金，買受人對房屋享有較完整的權利；還應注意土地的使用年限，如果一個房屋的土地使用權僅有40年，房主已使用十來年，對於買受人來說是否還應該按同地段土地使用權為70年商品房的價格來衡量時，就有點不劃算。 5.市政規劃是否影響 有些房主出售二手房可能是已了解該房屋在5到10年左右要面臨拆遷，或者房屋附近要建高層住宅，可能影響採光、價格等市政規劃情況，才急於出售，作為買受人在購買時應全面了解詳細情況。 6.福利房屋是否合法 房改房、安居工程、經濟適用房本身是一種福利性質的政策性住房，在轉讓時有一定限制，而且這些房屋在土地性質、房屋所有權范圍上有一定的國家規定，買受人購買時要避免買賣合同與國家法律沖突。 7.單位房屋是否侵權 一般單位的房屋有成本價的職工住房，還有標准價的職工住房，二者土地性質均為劃撥，轉讓時應繳納土地使用費。再者，對於標准價的住房一般單位享有部分產權，職工在轉讓時，單位享有優先購買權。買受人如果沒有注意這些可能會和房主一起侵犯單位的合法權益。 8.物管費用是否拖欠 有些房主在轉讓房屋時，其物業管理費，電費以及三氣（天然氣、暖氣、煤氣）費用長期拖欠，且已欠下數目不小的費用，買受人不知情購買了此房屋，所有費用買受人有可能要全部承擔。 9.中介公司是否違規 有些中介公司違規提供中介服務，如在二手房貸款時，為買受人提供零首付的服務，即買受人所支付的全部購房款均可從銀行騙貸出來。買受人以為自己佔了便宜，豈不知如果被銀行發現，所有的責任有可能自己都要承擔。 10.合同約定是否明確 二手房的買賣合同雖然不需像商品房買賣合同那麼全面，但對於一些細節問題還應約定清楚，如：合同主體、權利保證、房屋價款、交易方式、違約責任、糾紛解決、簽訂日期等等問題均應全面考慮

D. 怎麼處理經濟適用房交易糾紛

您好！
（一）在購買之前，應結合工作單位、居住習慣、生活方式等綜合因素，再慎重決定購買哪個區域內的經濟適用房項目。如上班單位離項目的遠近、周邊的親朋好友居住情況等都屬於綜合考慮因素。到項目現場考察，了解項目本身的配套設施，並結合自身的需要進行購買。如新婚夫婦，要考慮到幼兒園、小學以及醫院等配套。還有，對社區的綠化率、停車、物業管理等狀況都應有所了解。
（二）交易時夫妻雙方應注意的事項在進行私房過戶時，買方要本人到場，帶上有效身份證件即可；賣方要夫妻二人到場，帶上房屋所有權證、結婚證和有效身份證件。在出售共有房產時，共有人夫妻二人同時到場並提供結婚證、有效身份證和共有人保持證。
（三）糾紛產生後，雙方可以就糾紛協商解決，如果協商不成功，可向法院起訴。
以上就是有關購買經濟適用房的風險是什麼以及如何處理經濟適用房買賣糾紛這兩個問題的解答。實際生活中，廣大市民要認識到購買經濟適用房存在的風險。在經濟房買賣的過程中，購買之前要多考察，慎重決定再購買。
如能提供更多信息，則可給出更為周詳的法律意見。

E. 經適房購房資格轉讓 買賣合同被判處無效

日前，上海某區法院審理了一起轉讓購買經濟適用房而引發的糾紛。

被告因私房拆遷於2007年5月獲購買經濟適用房資格，因無購房需求，就通過朋友介紹轉讓該購房資格予原告。為此，原、被告雙方簽訂《房屋買賣合同》。

雙方在合同中約定：1，被告將購買經濟適用房的資格轉讓給原告，轉讓金為30萬元；2，被告協助原告辦理購房手續，即由原告向開發商實際支付所有購房款及相關費用；3，被告取得房產證及相關手續後，雖房產證及相關票證等落款姓名為被告，但由原告實際擁有房屋所有權並保管相關票證；4，待該房滿5年在房產證可以更名時(指將房屋所有權從被告名下轉移登記至原告名下)，由被告協助提供各種證明辦理變更手續；5，雙方不得以任何理由和借口對房屋所有權的歸屬提出異議，否則承擔違約金50萬元。

隨後，雙方依次履行合同部分內容。後因房價大幅上漲，被告於2009年底表明不再履行《房屋買賣合同》，並通過強行換鎖方式收回房屋。原告因慮被告受利益驅動、悔約決心已定，於是要求被告給付已付款及利息，並賠償損失，被告不予理會遂產生訴訟。

原告認為，《房屋買賣合同》因被告拒絕履行而終止後，被告除應返還原告全部已付款及利息外，還應適當賠償原告所遭受的經濟損失方顯公平。

法院經審理後認為，合同無效，房屋升值部分不得由任何一方單獨享有。遂判決：被告返還原告為購房而支付的30多萬元並賠償原告損失30萬余元。

案件評析：經濟適用房是國家採用劃撥土地的方式供應建設用地，並對經濟適用房的購買實行嚴格審批准入制度。購買人必須符合條件，同時在購買房屋後的一定年限內不得出售。本案中，原、被告雙方所簽協議雖含有「經濟適用房在國家政策允許上市交易過戶前由原告無償使用、政策允許交易後辦理過戶手續」這一貌似合法的約定，但事實上，涉案房屋除以被告名義與房產開發公司簽訂買賣合同外，協議的付款主義務由原告承擔，房屋佔有、使用主權利也約定由原告行使，因此這一協議實為經濟適用房的轉讓協議。

為此，法院認定原、被告雙方的協議違反了《中華人民共和國城市房地產管理法》關於轉讓劃撥土地使用權時應按國務院規定報相關人民政府批準的強行性規定，客觀上損害了其他符合購房條件人的購買權和社會公共利益，屬無效民事行為，應認定為無效合同。

鑒於原、被告之間的轉讓協議被判無效，被告即理應返還原告所支付的涉案費用。同理，由於協議無效，違約金條款自然也就不具有約束力，但房價上漲所帶來的升值利益不得由任何一方單獨享有，原、被告各享有一半符合原、被告雙方預期，也最大程度地體現了公平，是適當的。

（以上回答發布於2015-04-20，當前相關購房政策請以實際為准）

點擊領取看房紅包，百元現金直接領

F. 經濟適用房買賣糾紛怎樣處理

可以反悔，國家規定，未滿5年的經適房禁止交易，你們應退回已收取的費用，並交付同期儲蓄利息，政府可能會對你家進行行政處罰。

G. 買未取得房產證的經濟適用房,房產證下來後,賣方反悔打官司,房款怎麼辦

建議盡量不要購買，這種私下交易風險很大，而未滿5年不能賣就是他們毀約免責的最佳理由。過去，這類糾紛鬧到法院，法院大部分會判決合同無效。除非雙方在合同中明確約定該房符合上市交易條件後立即辦理過戶手續，對過戶的時間有期限要求，或者在法院一審辯論結束前該房已符合上市交易條件的，屬「附期限合同」才可認定該合同有效。合同即使是做了公證也難以保證順利過戶。

H. 經濟適用房糾紛

經濟適用房是針對特定對象的購房人，你男友符合經濟適用房的申請條件，所以不能轉
不能轉給你男友
購買經濟適用住房滿5年，購房人上市轉讓經濟適用住房的，應按照屆時同地段普通商品住房與經濟適用住房差價的一定比例向政府交納土地收益等相關價款，具體交納比例由市、縣人民政府確定，政府可優先回購；購房人也可以按照政府所定的標准向政府交納土地收益等相關價款後，取得完全產權。
目前如條件不符，很難轉讓。
購買經濟適用住房滿5年，購房人上市轉讓經濟適用住房的，應按照屆時同地段普通商品住房與經濟適用住房差價的一定比例向政府交納土地收益等相關價款，具體交納比例由市、縣人民政府確定，政府可優先回購；購房人也可以按照政府所定的標准向政府交納土地收益等相關價款後，取得完全產權。
目前如條件不符，很難轉讓。
到房產局辦理過戶即可，現在還沒限制過戶

I. 北京，關於經濟適用房糾紛

同情你的遭遇。你支付的房款與你哥有書面約定嗎？如沒有，該房款的性質就不好說，但房款及利息要回來是可行的，只不過在證據上需要律師協助你。
不清楚的，可加我或電話我。