Ⅰ 如何建立物業服務機構三級矛盾糾紛
各鎮人民政府、街道辦事處，市政府各部門、各直屬單位：
為充分發揮調解工作在物業服務糾紛處理中的作用，及時解決物業管理矛盾糾紛，維護社會穩定，根據《寧波市住宅小區物業管理條例》、《關於建立寧波市物業服務糾紛快速處理機制的指導意見》（甬建發〔2010〕66號）精神，經市政府研究，決定建立物業服務糾紛快速處理機制。現將有關事項通知如下：
一、指導思想和工作目標
以科學發展觀為指導，按照構建和諧社會總體要求，充分發揮人民調解的組織作用，形成人民調解、行政調解、司法調解相互銜接的聯動機制，依法維護業主和物業服務企業的合法權益，暢通利益訴求渠道，依法、及時、有效預防和化解物業服務糾紛，營造和諧良好的社會環境。
二、工作原則
（一）平等自願原則。物業服務糾紛需在雙方當事人自願前提下進行調解。糾紛當事人一方申請調解，調解組織應積極做好另一方當事人思想工作，在徵得雙方同意情況下進行調解。
（二）依法調解原則。調解組織應依法調解物業服務糾紛，雙方當事人有約定的應從約定。無約定的，應按照法律規定、政策文件或行業普遍認可的規范進行調解。
（三）人民調解、行政調解、司法調解相結合原則。物業服務糾紛調解時，物業主管部門應積極主動配合鎮（街道）人民調解委員會共同參與調解，人民法院應積極配合和支持。調解委員會應向糾紛當事人講清政策依據和法律關系，提高調解成功率，減少司法訴訟率。
（四）快速、簡便、經濟處理原則。鎮（街道）人民調解委員會在受理調解物業服務糾紛時，應在5個工作日內對糾紛進行調解；當事人不同意調解或調解不成的，可向人民法院提起訴訟，人民法院應以簡易程序進行審理。對案情復雜，且社會影響較大的，也可以普通程序審理。
（五）預防與調解並重原則。各級調解組織既要重視物業服務糾紛調解，及時化解矛盾，又要注重物業服務糾紛預防，做到定期排查物業服務矛盾，避免矛盾激化。
三、機構設置及職責
建立市、鎮（街道）、社區三級物業服務糾紛快速處理調解組織體系。
建立奉化市物業服務糾紛快速處理調解委員會，委員會由市人民法院、司法局、建設局、物業管理中心（待市編委批准）專業人士組成，負責物業服務糾紛快速處理工作的組織領導和整體協調；對全市物業服務糾紛快速處理情況進行調研，提出處理意見和指導規則；指導疑難糾紛調解，參與重大疑難案件研究和論證；組織調解人員業務培訓。建議市人民法院指定專業法官或專業合議庭負責物業服務糾紛案件審理；並積極支持和配合調解組織，提供法律法規咨詢，指導調解工作；對有可能通過調解解決的案件可組織調解或者委託人民調解組織調解。
鎮（街道）聯合有關部門，在依託已有調解組織基礎上，吸納物業管理部門及專業調解力量，組建物業服務糾紛調解組織，負責轄區內物業服務疑難糾紛的具體調解工作，同時指導社區居委會開展調解工作。
社區居委會應指定1人負責物業服務糾紛調解工作。對規模較大或矛盾突出的社區，可建立物業服務糾紛調解組織，以預防物業服務糾紛為主，宣傳物業管理法規政策，調解物業服務糾紛。
四、快速處理內容
物業服務糾紛快速處理的主要內容：解決業主或業主委員會與物業服務企業之間的糾紛；解決物業服務合同履行過程中，雙方當事人之間產生的爭議，如物業服務費欠費、物業服務企業違約行為或侵權行為引起糾紛等。
五、工作流程
（一）社區調解。物業服務糾紛的一方或雙方向所在社區居委會提出糾紛快速處理申請，社區居委會應及時組織調解；對調解不成功的，應及時上報屬地鎮（街道）調解組織進行協調處理。
（二）鎮（街道）調解。根據社區居委會上報的物業服務糾紛，鎮（街道）物業管理調解組織受理後，應在5個工作日內組織調解，物業管理主管部門應同時參與調解，必要時邀請人民法院派法官到現場指導和法律政策咨詢。對影響面廣、情況復雜的糾紛，鎮（街道）應及時向市物業服務糾紛快速處理調解委員會匯報。
調解時應做好調解筆錄和調解協議書的簽訂及相關資料建檔工作。
（三）立案審理。對鎮（街道）物業管理調解組織調解不成的，物業服務糾紛當事人可向人民法院提起訴訟，由市人民法院一般通過簡易程序進行快速處理。
六、工作要求
（一）加強領導，落實責任。各鎮（街道）要加強組織領導，建立調解組織機構。結合轄區實際，制定物業服務糾紛快速處理辦法，切實把物業服務糾紛快速處理工作作為維護社會穩定、構建和諧社會的重要措施來抓。
（二）加強宣傳，積極引導。各級調解組織要通過多種形式宣傳物業管理法律法規和相關知識，幫助廣大業主、居民提高物業管理知識水平，樹立正確的物業管理消費觀念。同時，要主動督促物業服務企業做好物業服務工作，促進物業服務企業不斷提高服務水平。
（三）落實專人，密切配合。建議市人民法院指定1名法官或相應法庭負責物業服務糾紛案件審理；市司法局要指定1名人員負責指導各鎮（街道）、社區人民調解工作；市物業管理主管部門要指定1名工作人員專門負責物業管理的政策解釋和行政調解工作。同時，各部門要密切配合，在市物業服務糾紛快速處理調解委員會的指導下，發揮鎮（街道）、社區在熟悉民情民意的基層優勢，全面開展物業服務糾紛快速處理工作，確保取得實效。
（四）建立制度，注重預防。市物業服務糾紛快速處理調解委員會應建立定期會議制度，研究和部署物業服務糾紛快速處理工作。鎮（街道）、社區居委會要建立聯席會議制度，定期組織召開業主委員會或業主代表、物業服務企業參加的聯席會議，了解小區物業管理情況及矛盾動態，有針對性地組織開展糾紛預防和調解工作。
（五）開展試點，全面推廣。各鎮（街道）可結合實際，制定、創新適合本地區的物業服務糾紛快速處理辦法，同時選擇一個基礎條件較好的社區先行試點，總結經驗，然後全面推廣。市人民法院、司法局、屬地鎮（街道）、物業管理主管部門應密切配合，積極探索物業服務糾紛調解新模式，努力減少物業服務糾紛，共同構建和諧社會。
Ⅱ 物業矛盾糾紛類型有哪些
有贍養糾紛、房屋糾紛（常見的），還有合同糾紛、工程合同糾紛、商務糾紛、醫療糾紛、旅遊糾紛、勞動糾紛、土地承包經營糾紛！
Ⅲ 物業管家怎麼給業主處理矛盾糾紛
作為物業管理的職業經理人取得物業管理師的職業資格是一種考驗，而怎樣在實踐中成為一名真正合格的職業經理則是一個更大的考驗。在此，筆者結合自己從業的親身體會，就物業管理師應具備的素質提出一些自己的看法。
高尚的職業操守
高尚的職業操守是指物業管理師應具有高尚的職業道德、強烈的使命感和責任感，對企業要有極高的忠誠度。
由於物業管理師受聘於物業管理企業，肩負著企業經營的重擔，同時手握重權，控制著企業大量的資源，而物業管理企業的經營管理活動紛繁復雜、受很多無法准確預計和客觀衡量的因素影響，企業出資人無法完全監控經營管理人員的行為。如果物業管理師不講職業道德、沒有強烈的使命感和責任感、對企業缺乏忠誠度，就很難擔負起肩上的責任，甚至會因抵禦不了金錢和物質的誘惑，給企業、業主乃至社會造成更大的危害。
物業管理師的強烈使命感和責任感包括物業管理行業和所服務的物業管理企業兩個方面。也就是說，既要熱愛、忠誠於物業管理行業，為行業的發展盡心盡責，同時又要對所管理與經營的企業負責，對企業的發展壯大負有高度的事業心和責任感。
物業管理行業的特點是外部關聯部門多，服務對象差異性大，服務內容涉及門類雜、專業性和科技含量廣，企業內部管理上員工層次多、標准化高、難度大，加之行業起步較晚，整體職業素質和服務水準都有待提高，對物業管理師的專業知識、管理技能和經驗要求都很高。
1 、綜合的專業知識。
物業管理師應該是復合型的人才，除掌握物業管理知識外，還要懂經濟學、管理學、工程或土建類學、財務學、社會學、心理學以及有關法律、法規。隨著客戶需求的提升，行業內部電子化、信息化、智能化的提高以及新技術、新產品的引入，職業經理更要不斷學習充電、更新知識、填補知識空白以跟上物業管理發展的要求。
2 、管理技能。
管理技能就是專業知識、相關知識在物業管理工作中的運用能力。
要掌握企業管理的基本技能。比如企業管理的基本原理和知識、財務管理的基本知識及相關技能、熟知投資的基本理論知識、熟悉國家有關宏觀政策和法規尤其是行業政策和法規。只有具備豐富的企業管理專業知識並善於運用、解決經營活動中的各種問題，才能不斷推動企業的持續發展。
要掌握財務管理。在保證管理服務質量前提下，追求企業利潤的最大化也是對每一位職業經理人的基本要求，因此物業管理師要會管理、懂財務，尤其要有成本意識和節約意識。一方面具備財務管理基本能力，能對物業管理費為主要項目的費用收支編制預算實施監控，組織定期向業戶公布各項目的財務收支狀況，同時還要充分挖掘企業的資金運營能力，使企業沉澱資金保值和增值，使得企業不斷壯大，抗風險能
力不斷加強。另一方面在高度自覺的成本控制意識和節約意識下充分發揮職業經理的財務管理才幹，在經營管理中要當好企業的「好管家」，從節約每一分錢和節省使用每把拖布開始，全面控制人、財、物這三大資源，同時在各類資源間建立起合理有效的配置，最大限度降低經營成本。
3 、卓越的人力資源配置能力。
企業的競爭歸根到底還是人才的競爭。出色的職業經理人都有自己獨特的選人、用人、育人的能力。人力資源的架構，不是一個天才和 1000 個助手的模式，而是一個職業經理人和經營團隊的模式。因此，作為物業管理師，要尊重員工、重視員工、知人善任、心胸開闊，樹立人本意識，充分激發和調動員工的積極性和創造性，發現和挖掘人的潛質並加以培養和使用，使員工的個人發展和企業的發展融為一體，實現人才資源的優化配置，實現最佳的經濟效益和社會效益。
三、出色的戰略眼光和決策能力
經營戰略是企業為求得生存發展而進行的總體謀劃，決定的是企業的發展目標。在市場經濟條件下，企業所處的經營環境大大不同往日，新技術、新工藝、新材料和新產品層出不窮，市場競爭日益激烈化和全球化，顧客消費需求愈加多樣化、復雜化和高級化，企業經營環境的復雜化和動盪化已是明顯的特徵，這在客觀上要求產生一種能夠在經營環境復雜多變的情況下主動進行變革、創新以保持企業的長期持續發展的現代管理方法，以應變性、創新性為重要特徵的企業戰略就應運而生了。競爭能力是企業生存的重要條件，也是企業發展的前提，它的實質是企業戰略在市場中的運作能力。物業管理師如果沒有戰略頭腦，不能為企業制定正確的戰略決策，就會隨時被市場競爭的海洋所淹沒。
社會的發展、環境的變化，要求物業管理師在制定企業戰略決策時要有市場導向意識、顧客至上意識，迅速轉變觀念，逐步樹立起居安思危、高瞻遠矚、銳意進取、大膽創新、敢冒風險、靈活多變等與企業戰略思想相一致的觀念與意識；要准確把握外部經營環境現狀及對未來變化准確預測，對企業所處的外部環境經常進行科學細致的分析，制定在復雜多變環境中求生存和發展的一系列戰略。
四、人格魅力
人格魅力不是一個空洞的辭藻，職業經理人用自己的人格魅力感染整個團隊，促進團隊價值觀的形成，營造和諧、公平、蓬勃向上的企業文化。
堅強的意志。作為企業的統領和中堅力量的物業管理師，在帶領企業前進的過程中，必然會遇到各種困難和阻力，其個人意志品質將直接影響企業的整體士氣。如果你能積極進取，有強烈的成功慾望，一旦確立目標就用百折不撓的精神，所帶領的團隊也必然是蓬勃向上、充滿活力的；反之，則必然是士氣低落，缺乏戰鬥力，往往遇到困難就會退縮甚至逃脫。作為企業的帶頭人，重要的是時刻保持一種旺盛的進取精神，用自己的積極情緒、堅強意志去感染團隊。當遇到困難時，要以積極、平和、永不言敗的心態去對待，把困難看作是一種機遇、一種挑戰。
善於溝通。溝通協調是物業管理的一項最基本的，也是最重要的工作。物業管理師必須具備善於與人溝通協調的能力。作為物業管理師要與業主、員工、各管理部門打交道，所以溝通協調能力更為重要。在與業主打交道時，除了協調處理與業主的矛盾糾紛外，物業經理要主動與業主交流溝通，了解業主的各種需求，從而不斷關注和滿足業主的需要。而業主知識背景和需求存在很大的差異性，物業經理要勇於溝通、善於溝通，有與不同的人群溝通交流的能力。如何處理自己與同僚之間的關系、如何安排下屬的工作范圍和工作環境，是檢驗一個物業管理師是否合格的另一個重要標准。「和於同僚，信於下屬」，也就是同事之間的平等互利，對於下屬的用人唯賢，是解決這個問題的根本方法。
Ⅳ 怎樣解決物業在工作中遇到的物權矛盾糾紛
好好學習《物權法》
Ⅳ 物業管理費糾紛調解處理的原則有哪些
1、引導物業公司運用正當手段維護權益有些物業公司在業主欠交物業管理費時，會採取斷電、斷水、限制業主進出物業使用區域、對業主進行罰款或表示在物業管理過程中給業主造成損害不承擔任何責任等措施，迫使業主履行交納物業管理費的義務。這些做法缺乏合法性，不宜提倡。在調處這類糾紛時，應向物業管理公司指出，業主違約拒絕交付物業管理費用的，物業管理公司應採取書面督促或公力救濟等合法手段來保護自身的合法權益，而不應採取上述不當的方法進行所謂的自力救濟，否則會構成侵權責任。2、利用「滯納金」的杠桿作用平衡利益物業管理合同大多約定，業主逾期交納物業管理費的，物業公司可以從逾期之日起按應交納費用的一定比例加收滯納金。實踐中，物業公司在主張物業管理費時，往往同時主張業主欠交物業管理費所產生的滯納金。有時因業主長期拖欠物
業管理費，滯納金的數額亦不菲。所以在調處糾紛時用好「滯納金」這根「杠桿」，對平衡當事人利益、平息矛盾有著十分重要的作用。具體方法上：一是根據業主逾期交納物業管理費的主觀過錯程度、欠交數額、物業服務是否具有瑕疵等情況，視不同情形促使物業公司主動放棄部分或全部滯納金，以盡快解決糾紛;二是結合滯納金的計算數額，如果已經超過物業管理費本金的，就要引導物業公司放棄超出本金部分的滯納金，以使雙方利益趨於平衡。3、區分業主拒交物業管理費是否具有合法理由有些業主拒交物業管理費有一定的合法理由，大多表現為物業公司未履行合同義務或履行合同義務不符合約定，如未打掃小區衛生、保安未履行崗位職責等，引起業主不滿，以拒交物業管理費的方式予以抵制。此時應認識到，依照《合同法》規定，業主可以行使與對方違約程度相適應的合同履行抗辯權，即在物業公司不履行義務或不適當履約義務時，減少或免除物業管理費的支付義務。但該抗辯權行使的范圍究竟有多大，應結合物業服務合同約定的內容、物業公司實際履行情況、物業公司是否具有過錯等因素綜合考慮。在調處時，應在分析利弊的基礎上，引導當事人自行協商，找到平衡點。如果業主拒交物業管理費無合法理由的，應做好其思想教育工作，使其對自己的行為後果產生合理預期並補交物業費。
Ⅵ 物業矛盾糾紛原因是什麼
物業矛盾糾紛的情況
1、維修養護糾紛
一般情況下，業主戶內房屋需要維修的，可以要求物業公司派員修理，但費用應由業主承擔，而糾紛的產生往往是售房者交付的房屋存在一些問題，且幾經修理不能徹底解決問題或物業公司提供維修服務時的態度、價格等易引起糾紛。
2、物業收費糾紛
物業公司對小區進行物業管理，提供相關服務，收取一定的物業管理費，是物業公司相應的權利。但是，物業管理費的標准沒有具體規范，也就成了物業公司與業主委員會產生爭議和糾紛的矛盾所在。
3、侵權糾紛
業主對小區的建築物公用設施享有產權，物業公司接受業主的委託，對小區進行管理，是受託人。基於建築物和土地的使用、佔有等方式產生收益應歸業主享有，基於物業服務產生的收益物業公司可以享有，但是兩者之間可能會產生侵權問題，從而引起糾紛。
如何解決物業糾紛?
1、完善相關的法律規定
解決物業糾紛需要法律支持，而目前全國沒有一部統一的物業管理法規，很多事情缺少統一規范，所以如果想要減少物業糾紛，首先就需要完善相關的法律規定。
2、業主不要抱有過高的期望值
許多業主在購房者會十分相信業務員的介紹或者是宣傳材料、報紙廣告等，然後就對小區的環境，物業管理等方面抱有很高的期望值，結果之後發現與想像中有出入，從而產生糾紛。所以，為了不在入住之後失望，還是不要保育員過高的期望值，客觀評價居住環境。
3、物業公司提高管理服務的質量
一些物業管理不能嚴格按合同、制度辦事，處理問題和矛盾的方式簡單生硬，或者以押金、罰款等不正當手段強制業主服務管理，從而使矛盾激化。所以想要更好地解決物業糾紛，物業管理公司就需要提高物業管理的質量。
4、業主提高自我保護意識
有些業主買房時只注意房子的質量、價格，往往忽視了物業管理問題，只知與售房者打交道,而不知如何與物業公司打交道，甚至不清楚自己與物業公司之間的權利義務關系。所以，為了避免糾紛，業主較好提高自我保護意識，多了解物業管理知識。
Ⅶ 如何處理矛盾糾紛
處理矛盾糾紛步驟如下：
1、冷卻降溫法，即是當矛盾糾紛激化時，我們不要盲目地前版去處理最好等雙方都冷權靜下來把氣消了再去處理，說白一點就是拖一拖處理時間。
2、情理交融法，即是用情來說服矛盾雙方換位思考彼此的原因。然後循循善誘矛盾雙方，因勢利導進行化解。
3、扶正祛邪法，用正氣壓制邪氣，即是對蠻不講理的矛盾人給予一定壓制，告知其一意孤行的後果。從而保證正氣之風倡導和盛行，做到以理服人。
4、案列引導法，通過自身所處理的相似案列加以引導矛盾雙方向和解的方向轉化，不要鬧的不可開交，最後走上不必要的道路給自己和家人帶去不必要的麻煩。
Ⅷ 居民和物業的矛盾糾紛怎麼寫
各鎮民政府、街道辦事處市政府各部門、各直屬單位： 充發揮調解工作物業服務糾紛處理作用及解決物業管理矛盾糾紛維護社穩定根據《寧波市住宅區物業管理條例》、《關於建立寧波市物業服務糾紛快速處理機制指導意見》（甬建發〔二0一0〕陸陸號）精神經市政府研究決定建立物業服務糾紛快速處理機制現關事項通知： 、指導思想工作目標 科發展觀指導按照構建諧社總體要求充發揮民調解組織作用形民調解、行政調解、司調解相互銜接聯機制依維護業主物業服務企業合權益暢通利益訴求渠道依、及、效預防化解物業服務糾紛營造諧良社環境 二、工作原則 （）平等自願原則物業服務糾紛需雙事自願前提進行調解糾紛事申請調解調解組織應積極做另事思想工作征雙同意情況進行調解 （二）依調解原則調解組織應依調解物業服務糾紛雙事約定應約定約定應按照律規定、政策文件或行業普遍認規范進行調解 （三）民調解、行政調解、司調解相結合原則物業服務糾紛調解物業主管部門應積極主配合鎮（街道）民調解委員共同參與調解民院應積極配合支持調解委員應向糾紛事講清政策依據律關系提高調解功率減少司訴訟率 （四）快速、簡便、經濟處理原則鎮（街道）民調解委員受理調解物業服務糾紛應5工作內糾紛進行調解；事同意調解或調解向民院提起訴訟民院應簡易程序進行審理案情復雜且社影響較普通程序審理 （五）預防與調解並重原則各級調解組織既要重視物業服務糾紛調解及化解矛盾要注重物業服務糾紛預防做定期排查物業服務矛盾避免矛盾激化 三、機構設置及職責 建立市、鎮（街道）、社區三級物業服務糾紛快速處理調解組織體系 建立奉化市物業服務糾紛快速處理調解委員委員由市民院、司局、建設局、物業管理（待市編委批准）專業士組負責物業服務糾紛快速處理工作組織領導整體協調；全市物業服務糾紛快速處理情況進行調研提處理意見指導規則；指導疑難糾紛調解參與重疑難案件研究論證；組織調解員業務培訓建議市民院指定專業官或專業合議庭負責物業服務糾紛案件審理；並積極支持配合調解組織提供律規咨詢指導調解工作；能通調解解決案件組織調解或者委託民調解組織調解 鎮（街道）聯合關部門依託已調解組織基礎吸納物業管理部門及專業調解力量組建物業服務糾紛調解組織負責轄區內物業服務疑難糾紛具體調解工作同指導社區居委展調解工作 社區居委應指定一負責物業服務糾紛調解工作規模較或矛盾突社區建立物業服務糾紛調解組織預防物業服務糾紛主宣傳物業管理規政策調解物業服務糾紛 四、快速處理內容 物業服務糾紛快速處理主要內容：解決業主或業主委員與物業服務企業間糾紛；解決物業服務合同履行程雙事間產爭議物業服務費欠費、物業服務企業違約行或侵權行引起糾紛等 五、工作流程 （）社區調解物業服務糾紛或雙向所社區居委提糾紛快速處理申請社區居委應及組織調解；調解功應及報屬鎮（街道）調解組織進行協調處理 （二）鎮（街道）調解根據社區居委報物業服務糾紛鎮（街道）物業管理調解組織受理應5工作內組織調解物業管理主管部門應同參與調解必要邀請民院派官現場指導律政策咨詢影響面廣、情況復雜糾紛鎮（街道）應及向市物業服務糾紛快速處理調解委員匯報 調解應做調解筆錄調解協議書簽訂及相關資料建檔工作 （三）立案審理鎮（街道）物業管理調解組織調解物業服務糾紛事向民院提起訴訟由市民院般通簡易程序進行快速處理 六、工作要求 （）加強領導落實責任各鎮（街道）要加強組織領導建立調解組織機構結合轄區實際制定物業服務糾紛快速處理辦切實物業服務糾紛快速處理工作作維護社穩定、構建諧社重要措施抓 （二）加強宣傳積極引導各級調解組織要通種形式宣傳物業管理律規相關知識幫助廣業主、居民提高物業管理知識水平樹立確物業管理消費觀念同要主督促物業服務企業做物業服務工作促進物業服務企業斷提高服務水平 （三）落實專密切配合建議市民院指定一名官或相應庭負責物業服務糾紛案件審理；市司局要指定一名員負責指導各鎮（街道）、社區民調解工作；市物業管理主管部門要指定一名工作員專門負責物業管理政策解釋行政調解工作同各部門要密切配合市物業服務糾紛快速處理調解委員指導發揮鎮（街道）、社區熟悉民情民意基層優勢全面展物業服務糾紛快速處理工作確保取實效 （四）建立制度注重預防市物業服務糾紛快速處理調解委員應建立定期議制度研究部署物業服務糾紛快速處理工作鎮（街道）、社區居委要建立聯席議制度定期組織召業主委員或業主代表、物業服務企業參加聯席議解區物業管理情況及矛盾態針性組織展糾紛預防調解工作 （五）展試點全面推廣各鎮（街道）結合實際制定、創新適合本區物業服務糾紛快速處理辦同選擇基礎條件較社區先行試點總結經驗全面推廣市民院、司局、屬鎮（街道）、物業管理主管部門應密切配合積極探索物業服務糾紛調解新模式努力減少物業服務糾紛共同構建諧
Ⅸ 物業管理糾紛調解怎麼做
一般是約定給付物業費的時間和方式，物業公司約定服務達到什麼標准，改善哪些設備等。