張學友定金糾紛案

① 定金門的事件概述

2008年月3日，香港。張學友07全球巡演落幕慶功。張學友2007全球巡演創下105場的輝煌紀錄。謝幕之時，張學友和經紀公司在香港舉行盛大的慶功宴。沈詩儀作為中國區運營總監帶領部分中國內地演出商出席慶功宴，並獲得張學友個唱組委會頒發的獎項。並和陳氏夫婦以及各演出商開始討論下一輪個唱巡演的計劃。
沈和另外三位天星員工開始通知各演出商交納「2010項目誠意金」。數天之內，四人總共收到了近5000萬元演出商交來的「誠意金」。
2010年3月8日，香港天星向全國演出商和相關客戶業務單位發出公函稱從」 為授權任何個人和單位直接或間接進行張學友2010和2011個唱的洽談與合作事宜，也未授權或委託任何個人和單位收取過演唱會預定金等款項。
2010年3月8號後，網上出現「有人替天星收取高達近5000萬張學友2010個唱預定金，而天星否認有授權」並標題為「張學友訂金門」的貼子。
2010年10月11日，張學友在北京召開發布會，宣布自己新一輪巡演「1/2張學友世紀演唱會」的啟動。
而在當天下午這場盛大的發布會開始之前兩個小時，在這場發布會相鄰的酒店，一個名為浙江世紀風採的公司負責人舉辦了另一場新聞發布會，聲稱張學友的這次巡演「深陷定金門」。該公司董事長祝偉民稱其公司本來准備主辦張學友巡演中的杭州、溫州和長沙三場，但後來卻失去了這次主辦機會，之前繳納的300萬元「誠意定金」經過多次溝通，卻遲遲沒有得到退回。祝偉民已經將香港天星告上法庭，希望要回自己的定金，當前北京第二中級人民法院已受理此案。
2010年11月2日，被捲入「訂金門」事件的演出商稻草公司發表《嚴正聲明》，表示將公布事實，給媒體朋友一個交代。

② 買房子合同簽了 沒交定金，承擔法律責任嗎

要承擔繼續履行或賠償損失的責任。雖然未交定金，但是簽字就有效。
二、專法律依據《合屬同法》第一百零七條：「當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續履行、採取補救措施或者賠償損失等違約責任。」
三、責任標准以合同約定為准。購房合同一般都有簽訂合同後擅自解除合同的違約責任條款，一般從其約定。
四、審判實際就本案而言，在合同無相關違約責任約定的情況下，如果簽訂購房合同時間尚短，賣方未交付房屋，且不履行對賣方無重大影響時，法院一般不會強制要求買方繼續履行，而是適用損害賠償的違約金方式，金額一般不高。
五、開發商實際若賣方為正規開發商，從開發商角度，要求違約金會比要求繼續履行更為合適，而如果合同中沒有約定違約金，則違約責任不重。

③ 怎麼解決商品房定金糾紛，何時構成商品房買賣合同欺詐

你好，為你解答，望採納！
近些年，隨著我國房地產市場的日益繁盛，商品房買賣定金合同糾紛案件非常多。買受人在與開發商簽訂認購書並支付定金後，最終未能簽訂商品房買賣合同，定金是否應該返還？是實踐中，比較難處理的問題。欲解決這一問題，張付傑律師從商品房認購書的性質、認購書中定金的性質、認購書的說明條款的效力、定金的處理原則以及具體情形如何處理等方面進行分析，以期得到有效的處理辦法。
一、商品房認購書性質
由於現行法律規定並未明確界定商品房認購書的性質，目前大致有三種觀點：一是認購書是一種意向書；二是認購書本身即為正式的買賣合同；三是認購書為商品房買賣合同的預約合同。張付傑律師認為，商品房認購書具備了一般買賣合同的基本要素，旨在先行約明部分合同條款，固定雙方交易機會，在條件成熟時簽訂正式的商品房買賣合同，且明確了認購人與開發商獨立的權利義務關系，應屬商品房買賣合同（本約合同）的預約合同，即當事人雙方約定將來訂立商品房買賣合同的契約。
二、商品房認購書所涉定金性質
定金具有人保和物保的雙重性，可分為立約定金、成約定金、證約定金、違約定金及解約定金等五大類型。張付傑律師認為，認購書中的定金所起的作用是保證認購人將來訂立商品房買賣合同，並擔保開發商履行認購書中預留商品房義務的作用，具有立約定金的性質。
三、商品房認購書說明條款效力
實踐中，大多商品房認購書會在「說明欄」載明：在簽訂本認購協議書之前出賣人已向認購人明示《商品房預售許可證》、擬簽訂的《商品房買賣合同》及合同附件、補充協議；出賣人已仔細閱讀合同的所有約定條款、選填內容，認購人對上述合同約定條款、選填內容無異議或者類似內容（以下簡稱說明條款）。法院在判決中，對認購書中說明條款的法律效力的認定不一。張付傑律師認為，商品房認購書系預約合同，賦予當事人雙方的主要權利義務是在約定的期限內繼續談判磋商其他合同條款並簽訂正式買賣合同，因而繼續磋商是認購人的一項主要合同權利，而認購書中的說明條款在很大程度上使認購人及格式條款承諾人對繼續協商的契約自由原則受到較大限制，因而說明條款屬於限制開發商責任和排除認購人主要合同權利的格式條款。根據合同法第四十條規定，提供格式條款一方免除其責任、加重對方責任、排除對方主要權利的格式條款無效，但出於維護交易穩定和當事人意思自治，且不輕易否定合同效力的精神，法院在審理過程中，對格式條款無效的認定標准日趨嚴格。《合同法司法解釋（二）》第十條規定，提供格式條款的一方當事人違反合同法第三十九條第一款的規定，並具有該法第四十條規定的情形之一的，人民法院應當認定該格式條款無效。從該條內容看，格式條款即使具有合同法第四十條規定的免除己方責任、加重對方責任、排除對方主要權利的情形並非必然無效，還必須滿足提供格式條款的一方當事人未盡合同法第三十九條規定的提示和說明義務的條件。
四、簽訂認購書後未簽正式買賣合同情形下定金如何處理
張付傑律師多承辦的類似案件中，法院在審理當事人雙方簽訂認購書後，因故未簽訂正式買賣合同引發的定金糾紛時，基本會根據個案的不同情形，有區別的認定是否適用定金罰則。一般會出現以下幾種情形：
1、適用定金罰則無權要求定金返還
根據《最高人民法院關於適用<中華人民共和國擔保法>若干問題的解釋》（以下簡稱《擔保法司法解釋》第一百一十五條之規定，給付定金的一方拒絕訂立合同的，無權要求返還定金。此種情形又具體包括：在認購書中沒有說明條款或雙方當事人對說明條款無異議的情形下，認購人無正當理由拒不簽訂商品房買賣合同的，其無權要求返還定金；在認購人對說明條款有異議但開發商已舉證證明其已履行合理提示與說明義務的情形下，若認購人仍以雙方對正式合同中載明的條款內容不能達成一致為由拒絕簽訂商品房買賣合同的，其無權要求返還定金；認購人提出磋商的條款系商品房正式買賣合同及合同附件、補充協議中沒有約定的條款且該條款內容不合理的，若當事人雙方未就該條款內容協商一致且認購人據此拒簽商品房買賣合同的，認購人無權要求返還定金。
2、不適用定金罰則定金退還
根據《關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第四條規定，因不可歸責於當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應當將定金返還買受人。該情形又包括：在當事人雙方簽訂認購書後到簽訂正式買賣合同前的期限內發生了不可抗力事由或其他當事人意志以外因素的，如簽訂商品房認購書後，開發項目被政府行政決定取消、緩建，開發商的主體資格喪失，自然災害導致開發項目滅失等，開發商應當退還認購人定金；認購人提出磋商的條款系商品房正式買賣合同及合同附件、補充協議中沒有約定的條款且該條款內容合理的，若當事人雙方未就該條款內容協商一致且認購人據此拒簽商品房買賣合同的，開發商應當退還認購人定金。此外，在認購人對說明條款有異議且開發商不能舉證證明其已盡合理提示與說明義務的情形下，認購人與開發商就正式合同中載明的條款內容不能協商一致且認購人提出的理由正當合理的，若認購人由此拒絕簽訂商品房買賣合同，開發商應當退還認購人定金。
3、適用定金罰則定金雙倍返還
在此類糾紛中，開發商若無正當理由拒不簽訂商品房買賣合同的，視為《擔保法司法解釋》）第一百一十五條所稱的「接收定金的一方拒絕訂立合同的」情形，此時應判令開發商向認購人雙倍返還定金。

④ 房屋買賣定金合同糾紛案律師事務所怎麼收費

一、律師收費考慮以下主要因素：
（一）耗費的工作時間；
（內二）法律事務容的難易程度；
（三）委託人的承受能力；
（四）律師可能承擔的風險和責任；
（五）律師的社會信譽和工作水平等。
二、各地的律師收費標准都不一樣，由當地的價格主管部門會同同級司法行政部門制定；
三、法律依據：《律師服務收費管理辦法》第十四條律師事務所應當嚴格執行價格主管部門會同同級司法行政部門制定的律師服務收費管理辦法和收費標准。

⑤ 在深圳交了購房定金能不能退 定金能退嗎

房地產法律專題系列報告會

房地產法律專題系列報告會

專題一 關於退房的專題研討

前言

從2011年下半年開始，房地產市場中關於降價與退房的的各種議議論變為現實的糾紛，訴訟案件呈顯著增長的態勢。

我們必須承認，大部分開發企業將在2012年面臨一個退房潮，至於潮水最終會有多高，還有待觀察。

在本專題正文闡述部分，我們對退房現象從原因、表現、後果等作全方位的梳理。具體一點，從時間上來說，我們將從商品房預訂階段開始闡述直至交房階段；從退房的內在原因來說，我們將分析法定退房事由、約定退房事由、其他退房事由等。

一、預訂階段的退房

「退訂」的概念

預訂階段的退房，俗稱「退訂」，法律上將之定義為預訂協議或定金合同的解除，是指預訂協議或定金合同簽訂後，商品房買賣合同簽訂前，買受人與開發商因種種原因不簽訂商品房買賣合同，導致預訂協議或定金合同被解除的現象。

因此，退房風險在商品房預訂階段就存在。

預訂階段合同的主要法律特點

「不確定性」，具體體現在如下三點：

1、商品房買賣合同簽約主體的不確定性 。

2、商品房買賣合同條款內容的不確定性 。

3、預訂協議或定金合同的履行上，因各種原因，一方或雙方未按約履行上述合同，雙方產生爭議糾紛，最終解除合同。

預訂階段退房的理由

退訂的理由

可能是買受人自己的原因，如購買條件與法律法規、政策規定不符，貸款不夠資格等；也可能是開發商的原因，如樓書廣告宣傳的與實際情況不一致，未取得預售許可證等；也可能是不可歸責於雙方當事人的原因、不可抗力、雙方就某些條款無法協商一致等。

根據定金罰則，因退訂原因的不同，退訂的結果往往有三種：退還定金、沒收定金和雙倍返還定金。

預訂階段常見的退房情形

1、不可歸責於雙方當事人的原因

《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（法釋[2003]7號，以下稱「司法解釋」）第四條規定，出賣人通過認購、訂購、預訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保的……因不可歸責於當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應當將定金返還買受人。據此，因不可歸責於雙方當事人的事由，買受人可退訂並要求開發商返還已收定金
。

司法實踐中，根據北京、上海、廣州等地法院的判例，多將「由於雙方對合同條款的修改無法達成一致意見」這一情形認定為不可歸責於雙方當事人的原因。

2、因「限購」、「限貸」政策影響

預訂協議或定金合同簽訂後，因「限購」、「限貸」政策的出台，導致買受人購房、貸款資格喪失，此時買受人往往選擇退訂。

《浙江省高級人民法院民一庭關於審理受房地產市場調控政策影響的房屋買賣合同糾紛案件的若干意見（試行）》第二條規定：「純粹因受限貸、限購、禁購等調控政策的直接影響，合同確實無法繼續履行的，不屬於『不可抗力』，一般應認定屬於《解釋》第四條、第二十三條規定的『不可歸責於當事人雙方的事由』。當事人據此請求解除合同的，可予以支持，但當事人另有約定的除外。」

3、不可抗力

根據《合同法》第一百一十七條的規定，不可抗力是指不能預見、不能避免並不能克服的客觀情況。除法律另有規定外，因不可抗力不能履行合同的，根據不可抗力的影響，部分或者全部免除責任。

4、雙方對合同條款的修改無法達成一致意見

就雙方對合同條款的修改無法達成一致意見來說，應當區分不同情況進行不同的分析。

最高人民法院公報案例「戴雪飛訴華新公司商品房訂購協議定金糾紛案」判決書中，終審法院認為，「預約合同的意義，是為在公平、誠信原則下繼續進行磋商，最終訂立正式的、條款完備的本約創造條件。因此在繼續進行的磋商中，如果一方違背公平、誠信原則，或者否認預約合同中的已決條款，或者提出令對方無法接受的不合理條件，或者拒絕繼續進行磋商以訂立本約，都構成對預約合同的違約，應當承擔預約合同中約定的違約責任。反之，如果雙方在公平、誠信原則下繼續進行了磋商，只是基於各自利益考慮，無法就其他條款達成一致的意思表示，致使本約不能訂立，則屬於不可歸責於雙方的原因，不在預約合同所指的違約情形內。這種情況下，預約合同應當解除，已付定金應當返還。」

已決條款與未決條款的區分

實踐中常見的幾種雙方無法就條款協商一致的情形進行分析

A、買受人在簽訂商品房買賣合同時要求更名

在簽訂定金合同後，一方交付的定金用於擔保雙方簽訂商品房買賣合同的義務。根據定金合同的約定，該義務負擔的主體應當是定金合同的締約雙方，即簽訂商品房買賣合同的主體也必須是定金合同的締約雙方。

B、買受人因徵信原因導致貸款難度增加或者無法通過銀行貸款審批

對於定金合同已明確約定採用按揭貸款方式支付房款的，因買受人無力貸款或貸款審批通不過而拒絕在商品房買賣合同中約定按揭貸款支付的，應認定為買受人違反定金合同的約定，開發商有權依據定金合同的約定解除定金合同並沒收定金。

C、買受人要求將樓書廣告內容在商品房買賣合同中約定

實踐中，為規避「將樓書廣告約定到商品房買賣合同」的風險，開發商大多在定金合同中約定類似「買受人同意不將樓書廣告內容納入商品房買賣合同」的條款。如果定金合同中有此類條款，買受人在簽訂商品房買賣合同時不得提出納入樓書廣告內容的要求，否則，因買受人此類要求導致商品房買賣合同無法簽訂的，開發商有權解除定金合同並沒收定金。如果定金合同中未約定此類條款，買受人是否有權要求將樓書廣告內容在商品房買賣合同中約定，法律未明確規定，司法實踐中尚有爭議。

5、開發商或者買受人無正當理由退訂

部分當事人在簽訂定金合同後，因市場風險、自身購買決策變化等原因希望退訂，拒絕簽訂商品房買賣合同。需要明確的是，定金合同是雙方締約的擔保，一方拒絕簽訂商品房買賣合同的，另一方有權解除合同並要求拒絕簽約的一方承擔相應的定金責任。

6、重復銷售導致的退訂風險

在預訂階段，有時存在「一房兩賣」的情形，通常是指簽訂定金合同後，開發商將同一套商品房又賣給其他買受人或者與其他買受人就同一套商品房的預訂事宜簽訂定金合同。

穩妥的做法是在再次銷售前，應當書面告知前一預訂人，確定並固定定金合同已解除或已終止的效力。

小結

綜合以上所述情形，在商品房預訂階段，開發商和買受人可以多種理由要求退訂，預訂協議或定金合同因此解除的，根據具體情形與事由，雙方當事人可能承擔相應的責任。建議公司在拒絕簽約或者面臨買受人拒絕簽約時，參考前述分析，結合簽約當時的具體情況做出合理的判斷及恰當的應對，防範其中可能產生的退訂法律風險。

二、購房合同簽訂後的退房

從目前的法律規定與法院審判實踐來看，可以退房的條件主要包括法定退房條件與約定退房條件兩種。

法定退房，顧名思義，就是法律明確規定的，一旦發生當事人即有權退房。

約定退房是當事人在不違反法律強制性規定的情況下，雙方協商一致，一旦發生，即可退房的情形，它是雙方真實意思表示的體現。

（一）、法定退房情形

1、 購房合同被依法確認無效後買受人退房的情形

買受人與開發商訂立的房屋銷售合同被法院或者仲裁機構確認為無效後，買受人有權退房，開發商應將購房款退還給買受人。《合同法》第五十二條規定多種合同無效的情形，符合其中之一的，均可認定為無效。

從實踐來看，造成購房合同無效的情形不太多，常見主要為未取得商品房預售許可證導致購房合同無效。

2、購房合同被依法撤銷後買受人退房的情形

按照《合同法》第五十四條的規定，對於買受人因重大誤解而訂立的合同，或者在訂立合同時顯失公平的，或者開發商以欺詐、脅迫、乘人之危的手段使買受人在違背真實意思的情況下訂立的合同，買受人有權請求人民法院或者仲裁機構予以變更或者撤銷。但通常情況下，買受人想以此作為退房的理由，往往舉證較為困難。

3、開發商遲延交付房屋超過一定期限買受人有權退房

根據司法解釋第十五條規定，出賣人遲延交付房屋，經催告後在三個月的合理期限內仍未履行，買受人一方有權請求解除合同的。從該條規定來看，開發商延期交房，在這種情況下，合同的相對方享有合同解除的權利。

4、因限購等調控政策致使不能實現購房合同目的的退房情形。

應當注意的是，目前形勢下，因限購、限貸政策引起的退房問題如何處理，浙江省高院《關於審理受房地產市場調控政策影響的房屋買賣合同糾紛案件的若干意見（試行）》對此作了明確的規定和區分。

該意見第二條規定，純粹因受限貸、限購、禁購等調控政策的直接影響，合同確實無法繼續履行的，不屬於「不可抗力」，一般應認定屬於《解釋》第四條、第二十三條規定的「不可歸責於當事人雙方的事由」。當事人據此請求解除合同的，可予以支持，但當事人另有約定的除外。

該意見第三條規定，調控政策實施前訂立的合同並未明確約定以按揭貸款方式付款，現買受人以其因受限貸政策影響而無法繼續履行為由，請求解除合同的，一般不予支持。

該意見第四條規定，調控政策實施前訂立的合同約定以按揭貸款方式付款，現買受人舉證證明其確因首付款比例提高、不能辦理按揭貸款等導致無法繼續履行，而請求解除合同的，可予以支持；出賣人應當將收受的購房款或者定金返還買受人。出賣人請求買受人承擔其為訂立合同而實際發生的費用等合理損失的，可酌情予以支持。

該意見第六條規定

調控政策實施前訂立的合同確因限購、禁購政策而導致無法繼續履行的，當事人均可以請求解除合同，出賣人應當將收受的購房款或者定金返還買受人。出賣人起訴或反訴請求買受人繼續履行合同、承擔違約責任或適用定金罰則的，不予支持；但出賣人請求買受人承擔其為訂立合同而實際發生的費用等合理損失的，可酌情予以支持。

5、套型與圖紙設計不一致且誤差范圍大的，買受人有權退房

《商品房銷售管理辦法》第十九條規定，套型與設計圖紙不一致或者相關尺寸超出約定的誤差范圍，合同中未約定處理方式的，買受人可以退房或者與房地產開發企業重新約定總價款。買受人退房的，由房地產開發企業承擔違約責任。

6、面積誤差比絕對值超出3％，買受人有權退房

在購房時出現房屋實際面積和當初簽訂購房合同時約定的面積存在一定的誤差，這是比較普遍的。如果在購房合同中沒有約定處理的方法，那麼只能依據最高院司法解釋規定，面積誤差比絕對值超出3%，買受人請求解除合同的、返還已付購房款及利息的，應予支持。

7、房地產商擅自變更規劃、設計的，買受人有權退房

商品房預售後變更規劃設計，導致變更後的商品房的套型、朝向、空間尺寸等不符合購房者當初決定購房時的意願，這實質上是對購房者權益的一種侵害。對此，《商品房銷售管理辦法》規定，經規劃部門批準的規劃變更、設計單位同意的設計變更導致商品房的結構型式、戶型、空間尺寸、朝向變化，以及其他影響商品房質量或者使用功能情形的，房地產開發企業應當在變更確立之日起十日內書面通知買受人。房地產開發商未在規定的時限內通知買受人的，買受人有權退房；買受人退房的，由房地產開發企業承擔違約責任。

8、房屋主體結構質量存在問題，買受人有權退房

商品房在交付時，買受人並不是對於任何質量問題都有權拒絕收房或要求解除合同。最高院《解釋》第十二條規定，因房屋主體結構質量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用後，房屋主體結構質量經核驗確屬不合格，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。

9、遲延辦理產證超過一定期限的，買受人有權退房

最高院《解釋》十九條規定，商品房買賣合同約定或者《城市房地產開發經營管理條例》第三十三條規定的辦理房屋所有權登記的期限屆滿後超過一年，由於出賣人的原因，導致買受人無法辦理房屋所有權登記，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。對開發商而言，產證的辦理時間延遲會導致買受人退房的法律風險，且易導致群體訴訟的爆發，應盡量保證在合同約定的時間之內辦理出產證。

10、因擔保貸款合同未能訂立導致退房

最高院《解釋》二十三條規定，商品房買賣合同約定，買受人以擔保貸款方式付款、因當事人一方原因未能訂立商品房擔保貸款合同並導致商品房買賣合同不能繼續履行的，對方當事人可以請求解除合同和賠償損失。因不可歸責於當事人雙方的事由未能訂立商品房擔保貸款合同並導致商品房買賣合同不能繼續履行的，當事人可以請求解除合同，出賣人應當將收受的購房款本金及其利息或者定金返還買受人。

11、違反國家強規或嚴重影響正常居住使用的，買受人有權退房

國家強制性規范標准，是房地產開發建設過程中，各方必須嚴格遵守的。例如工程建設標准強制性條文、住宅設計規范、民用建築設計通則等中的強制性條文，這些強制性規范主要涉及人民生命財產安全、人身健康、環境保護和其他公眾利益。若違反強規，意味著房屋不符合交付條件，買受人可退房。

（二）合同約定的退房情形

約定退房包括雙方協商一致退房和合同約定的退房情形成就時的退房。

買受人購房時尤其是購買期房時多集中關注於面積誤差大小、能否如期交付、是否有規劃設計變更、能否如期辦證、房屋質量、是否與廣告樓書一致、小區配套設施、房價等問題，買受人對上述問題的關注將不同程度地體現在合同中。

嘉興商品房銷售中

目前所簽訂的買賣合同是以浙江省建設廳、浙江省工商行政管理局制定的《浙江省商品房買賣合同示範文本》（浙F1-2008-1）（以下簡稱「《示範文本》」）作為模板的，該合同中約定的退房情形包括：

1、面積誤差比絕對值超出3%

如果當事人選擇按套計價的，則不能據此退房，同時也不能參照此面積誤差范圍要求退房。

面積誤差比絕對值3%的數值是在約定時是可以突破的。

2、 出賣人逾期交房超過合同約定的期限

《示範文本》第十條是關於出賣人逾期交房的違約責任的約定，出賣人未按合同規定的期限將該商品房交付買受人使用，且逾期超過合同約定的期限的，買受人有權解除合同。關於本情形，需要特別提示的是：

A、注意逾期交房違約責任與質量保修責任的區分。如果出賣人發出的交付通知書或交付通知書上通知的交付時間超出合同約定的交付日期，則顯然出賣人屬於逾期交房，但實踐中多發生買受人因房屋質量問題認為商品房不具備交付條件而拒不收房，要求開發商承擔逾期交房違約責任的情形，殊不知開發商實則有可能承擔的應是質量保修責任，而不是逾期交房違約責任。這一部分將在交房階段的退房情形中予以詳細闡述。

B、買受人據此退房時房價款的退還。根據《浙江省實施<中華人民共和國消費者權益保護法>辦法》第二十八條的規定，買受人據此退房，遇價格下降時，按原價格退還房款；遇價格上漲時，按同類地段同類商品房標準的新價格退還房款。

3、出賣人未按約通知規劃設計變更或買受人書面答復退房的情形

《示範文本》第十一條是關於規劃設計變更的約定

注意以下兩點：

出賣人在規劃部門批准規劃變更、設計部門同意設計變更後，買受人只有接受變更或者要求退房及索賠兩種選擇，而無權拒絕變更。如果買受人在收到出賣人規劃、設計變更通知後要求退房的，則應注意退房權利的行使期間和行使方式，即應在通知到達之日起15日內書面回復，並在回復中明確退房的要求。

對商品房開發過程中可能出現的影響較大的規劃、設計變更，如樓間距、朝向、相關設施的位置等的變更，出賣人與買受人應在合同中對此作特別提示與約定。從出賣人的角度，若已確定此類變更出現的可能性非常高，應在合同簽訂前和簽約文本中作充分的提示。

4、出賣人逾期交付房屋權屬證書或登記證明超過合同約定的期限

《示範文本》第十六條是關於產權登記的約定，出賣人逾期交付房屋權屬證書或登記證明超過合同約定的期限，買受人有權退房。關於本情形，特別提示說明如下：

A、根據《城市房地產開發經營管理條例》第三十三條規定

買受人據此退房時房價款的退還。

B、根據《浙江省實施<中華人民共和國消費者權益保護法>辦法》第二十八條的規定，買受人據此退房，遇價格下降時，按原價格退還房款；遇價格上漲時，按同類地段同類商品房標準的新價格退還房款。

5、特定形勢下合同約定的無理由退房情形

房地產調控形勢嚴峻，開發企業的銷售壓力較大，為了促銷以及資金的回籠，有些開發商在買賣合同中與買受人約定了買受人的「無條件退房權」，即買受人只要在該商品房交付前提出退房的，出賣人無條件予以同意。

三、交房階段的退房

交付階段是指商品房符合交付使用條件或者達到合同約定的交付時間後，開發商通知買受人交接房屋，轉移佔有的階段。因為房屋毀損、滅失的風險，在交付使用前由出賣人承擔，交付使用後由買受人承擔。因此開發商交付房屋後意味著買受人對商品房予以認可，開發商對買受人的主要義務轉換為房屋質量保證和質量維修義務。基於此，買受人會在接收房屋前認真謹慎地查驗商品房是否符合合同約定、宣傳承諾，同時，也會因自身原因在最後階段拒絕接收該商品房。所以在交付階段可以說是買受人行使權利的集中階段，也是矛盾爆發的最終階段。

在該階段中

買受人會提出各類問題，最常見的有房屋不具備交付條件、房屋存在漏水、裂縫等質量問題，房屋配套不符合樓書宣傳、周邊環境存在變化、綠化庭院面積縮水、房屋戶型不符合同約定或樓書等宣傳資料約定，從而以此要求開發商補償、整改、賠償乃至退房。此外，買受人還會以市場環境變化、房屋降價、自己無力繼續支付款項、政府限制無法履行合同等理由要求退房

1、交付的商品房不符合交付條件

在商品房交付過程中，買受人首先提出的就是該商品房是否符合交付條件。包括是否符合法定交付條件和約定交付條件。

A、法定交付條件

法定交付條件即相關法律法規規定的交付條件 ，目前司法實踐認為符合法定交付條件的為有①建設工程施工經竣工驗收備案表，並取得建設工程竣工驗收備案證明。②取得法律、行政法規規定應當由規劃、公安消防、環保等部門出具的認可文件或准許使用文件。

違約責任承擔

因此買受人會在交接商品房時要求開發商出具相關政府部門出具的證明文件，以此來確認是否符合法定交付條件。法定交付條件不具備，開發商除要承擔行政責任，還需向買受人承擔民事責任。即對於買受人來說，未達到商品房交付法定交付條件的，買受人可拒絕接收商品房，由此所產生的法律後果由開發商承擔，造成逾期交房的有權要求開發商承擔相應的違約責任。在該違約責任中，便有買受人的退房權。

B、約定交付條件

在雙方簽訂的《商品房買賣合同》中會對商品房的交付條件也作出約定，以《浙江省商品房買賣合同》為例，合同第九條就對各項交付條件作出約定。

若開發商未能將符合合同約定交付條件的房屋交付買受人的，開發商需承擔合同約定的逾期交付責任，買受人據此有權退房。

問題：買賣合同約定的交付條件低於法定交付條件時，該約定是否有效？

目前司法實踐中大多傾向於第一種意見，因此在開發商與買受人約定的交付條件低於法定條件時，開發商仍然注意要在合同約定的交付時間前使房屋符合法定的交付條件，否則就有可能承擔逾期交付責任，買受人據此有權要求退房。

C、其他條件

第一，房屋裝飾、設備、裝修不符合約定要求的退房情形。

若上述房屋裝飾、設備、裝修確實不符合合同約定的，買受人的退房理由是否成立還需看合同的具體約定和法律的規定。如果雙方簽訂的合同中並沒有對該情形作出可以退房的約定的，那麼買受人退房就不具有合同依據。我國也沒有直接規定裝飾、設備、裝修不符合約定可以要求退房的相關規定，因此買受人要以此解除合同應根據是否符合法定的解除條件，即上述相關裝飾、設備、裝修不符合約定是否已造成買受人嚴重影響使用或開發商已根本性違約。否則買受人無權要求退房，但可以要求開發商承擔賠償損失等違約責任。

第二，開發商未提供商品房住宅兩書而提出退房的情形

我國相關法律法規規定，房地產開發企業應當在住宅商品房交付使用時，向購買人提供住宅質量保證書和住宅使用說明書。否則買受人有權拒絕接受商品房，由此產生的延期交付責任由開發商承擔。雖然買受人並不能直接以開發商未提供兩書而要求退房，但在開發商承擔的逾期交付責任中，買受人有權退房。

2、房屋存在嚴重質量問題。

在商品房交付過程中買受人所提的最多問題集中在房屋的質量問題。包括房屋漏水、空鼓、裂縫、門、窗密閉性差、變形等，雖然買受人並不一定據此要求退房，但是較多買受人會因其他原因，如因為房屋降價或本身不想要房子，而以質量問題作為提出事由要求退房。

從法律規定中可確定為，當業主所提出的房屋質量問題，為房屋主體結構質量經核驗確屬不合格；房屋質量問題嚴重影響正常居住使用（或者說不能實現合同目的）；或者屋面、牆面、地面等部位發生質量問題經兩次修理仍不能正常使用的；符合上述其中任一項的，買受人有權退房。

若買受人提出的質量問題，是一般性的滲漏、裂縫等輕微瑕疵質量問題，並不屬於上述幾種情形的，業主無權要求退房，但開發商需要承擔保修責任，並且修復費用及修復期間造成的其他損失由開發商承擔。

具體質量問題是否構成退房理由基本上都需要經過相關質量檢測部門的檢驗，因此開發商在面對客戶提出的質量問題時應對自身項目質量作出評估，若存在較大質量問題的建議質量檢測前與客戶協商解決。

3、房屋及周邊環境嚴重不符合樓書、廣告的宣傳、承諾

總結提出的此類問題，主要有：實際容積率、綠地率不符合承諾，周邊環境存在變化（如原先宣傳資料顯示是綠地的，實際建成後發現周邊為房屋）、綠化庭院面積縮水、房屋戶型不符合同約定或樓書等宣傳資料、外立面外觀產生較大色差，承諾的配套設施（如小區的游泳池、網球場等）未建設，等等。

4、因政府限制、降價等原因提出的退房情形

國家為控制房價，出台了相關政策，包括限購、限貸等。開發企業為響應調控政策，在一定程度上也採取了降價銷售的策略。部分買受人會因為限貸無法支付房款，或者因降價認為自己的房產總值縮水而要求退房。那麼該情況下是否也能退房？

A、因政府限制要求退房

房地產市場受國家調控政策影響較大，同時國家對房地產的調控政策也較為頻繁，因此雙方在履行商品房買賣合同時勢必也會受到國家調控政策的影響。

很多買受人會因為國家政策變化導致的市場環境變化、無力支付增加的首付款、不同意提高的利率等原因要求退房。在商品房買賣合同對此並無約定的情況下，我們就需要確認買受人是否有權退房。

提出退房要求的買受人認為，受限貸、限購、禁購等調控政策的直接影響，合同確實無法履行的，屬於不可抗力，有權解除合同。也有認為限貸、限購、禁購等調控政策應是不可歸責於當事人雙方的事由，屬情勢變更，亦有權解除合同。

司法實踐對此也意見不一，目前傾向性意見認為，如果純粹受到了限貸、限購、禁購等調控政策的直接影響，且因該影響導致合同確實無法履行的，雙方對此事先也未約定其他處理方式的，可以解除合同。如買受人因為調控政策影響導致首付款增加，其舉證能證明確實無法支付增加的首付款並不能辦理按揭貸款，雙方合同中也沒有約定其他處理方式，買受人可以解除合同。

B、因房屋降價要求退房

在房屋交付時，買受人會因為房屋降價、房產總值縮水，或房產未有增值而拒絕接收房屋，甚至要求退房。該類情形下除非雙方合同約定可以退房，買受人是無權要求退房的。但是本文提出此種情形是因為，實踐中很多買受人會據此要求退房，在無法以該理由成功退房的情形下，買受人會轉而在交付過程中尋找房屋的各項問題以期達到退房的目的。如買受人會以上文描述的交付條件、質量等問題要求退房。因此開發商在項目銷售時，應謹慎考慮降價風險，做好風險評估和防範。

總結 沒有理由一樣可以退 專業處理廣東省一線城市購房定金 不成功不收費 1802634張漢能律師

⑥ 是否可以以開發商沒有取得房屋預售許可證，所簽訂的認購協議無效要回定金

按照最高人民法來院關於審理商品自房買賣合同適用法律若干問題解釋的規定，開發商未取得預售許可證簽訂的售房協議（含認購書）是無效的；但是起訴前開發商取得預售許可證的，合同可以認定為有效。

如果你確定現在開發商仍然沒有取得預售許可證，可以起訴要求確認簽訂的認購協議無效，並要求開發商返還定金，賠償利息。

如果已經取得預售許可證，起訴就有風險了。

至於交房時間等等的約定，應當在商品房預售合同中明確預定。口頭並非絕對無效，但是一旦產生糾紛，舉證十分麻煩。

⑦ 簽訂房屋定購協議，個人原因逾期未簽正式合同有法律責任嗎

1、根據《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第四條「出賣人通過認購、訂購、預訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保的，如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應當按照法律關於定金的規定處理」，以及對應的合同法第一百一十五「當事人可以依照《中華人民共和國擔保法》約定一方向對方給付定金作為債權的擔保。債務人履行債務後，定金應當抵作價款或者收回。給付定金的一方不履行約定的債務的，無權要求返還定金；收受定金的一方不履行約定的債務的，應當雙倍返還定金」，基於你自身的原因而未能簽訂正式購房合同，則定金不予退還是有依據的。
2、至於其他的要求賠償期間對房地產公司造成的損失，則難以成立，因為對方首先應當對損失數額進行舉證，且在違約金和定金之間根據合同法第一百一十六條「當事人既約定違約金，又約定定金的，一方違約時，對方可以選擇適用違約金或者定金條款」，違約金和定金不能同時適用的。
3、定金不要求返還本案即可了結，他們只是履行通知程序，同時希望你為了避免損失能繼續購房。
4、認購書的性質問題：
相對商品房預售合同來說，訂購協議是本約訂立之前先行訂立的預約合同。預約合同的意義，是為在公平、誠信原則下繼續進行磋商，最終訂立正式的、條款完備的本約創造條件。（以上選自蘇州中院判決書「l戴雪飛訴華新公司商品房訂購協議定金糾紛案」）

以上供參考。

⑧ 請問下，法庭2012年1月初立案、2月初開庭審理立約定金糾紛案，法律規定什麼時候通知拿判決書結案時間

你述：被告完全贊同原告提供證據，並且當庭提供證言證據證明確認原告證據、證回言，那為什麼還沒調答解成？
中華人民共和國民事訴訟法 第一百四十五條簡單的民事案件由審判員一人獨任審理，並不受本法第一百二十二條、第一百二十四條、第一百二十七條規定的限制。
第一百四十六條人民法院適用簡易程序審理案件，應當在立案之日起三個月內審結。

⑨ 訂金門到底是什麼回事

11月1日備受各界關注的張學友「訂金門」事件再度發酵，引向縱深。這是香港藝人繼「艷照門」之後，又一次身陷輿論漩渦。

事件核心關鍵人物、原天星文化娛樂有限公司總經理沈曉力打破長達半年的沉默，舉行發布會，踢爆「訂金門」真相和行業「潛規則」。事件引發媒體高度關注，更導致年屆五十的「歌神」張學友面臨中年危機，其所謂「金牌經紀人」陳淑芬更可能將被追究法律責任。

周一午後兩點，「訂金門」事件後一直沒有公開露面的原天星文化娛樂有限公司總經理沈曉力，在香港尖沙咀某家酒店，高調舉行新聞發布會，歷數「訂金門」事件來龍去脈以及幕後秘聞，更出示多幅和事件相關的原始證據。這也是長達半年以來，沈曉力首次公開面對傳媒。

出席發布會現場的還有曾遭張學友及其經紀公司違約帶來經濟損失的浙江世紀風采董事長祝偉民、深圳稻草文化傳播有限公司公司法人代表嚴小姐。

違規收訂金高約5000萬 業內震驚

據沈曉力披露，張學友及其經濟代理人陳淑芬、陳柳泉夫婦通過所操縱、控制的香港天星、北京天星等公司，採用個人賬戶提前收取演出商訂金的不規范做法，數額高達4900萬元人民幣，令諸多業內人士極其震驚。其採用如此方式，是為了規避法律監管，還是可能逃避稅負，張學友及陳淑芬夫婦，截止目前，均沒有站出來進行正面完整回應。沈曉力當時以公司高管身份，經受事件，後來事件曝光，張學友及陳氏夫婦面臨輿論壓力，拋出沈曉力作為「替罪羔羊」，以轉移公眾視線。

沈曉力在發言中，坦誠從業七年，為北京天星公司業績打拚，立下汗馬功勞，卻因功高蓋主，被老闆作為犧牲品。她坦誠深知行業黑幕和所謂演藝市場「潛規則」，但為了行業大局和健康發展，希求以積極眼光看待問題。

向學友發公開信 呼籲其勇於擔當

針對陳淑芬之前對其的指責，沈曉力出示多幅事件的原始單據和相關證據，如北京天星公司通過四位自然人收取4900萬元訂金的銀行賬戶、陳氏夫婦親自設定的收錢流程等證據確鑿，強調陳淑芬夫婦不容抵賴事實。

尤令媒體意外的是，沈曉力更當場宣讀「致張學友的公開信」，呼籲「歌神」面對中年危機，應當勇於擔當，善待內地演出商，勇敢站出來給各界一個交代。因此，沈氏呼籲歌神，作為藝人，更應該以積極、鮮明的社會公益形象，為國家和社會，做出貢獻。

經紀人誠信缺失 引發藝人中年危機（小標題）

沈曉力在痛切陳辭之際，亦對內地演藝市場規范化運作以及未來良性發展，表達諸多思考。認為內地文化消費市場繁榮昌盛，大眾對優良文化產品的需求非常旺盛，由於內地文化演出市場現行管理制度、行業秩序、規則規范等方面的不盡完善，出現一些影響行業健康發展的「潛規則」和不規范行為，給行業發展帶來不利影響。而同時面對國際演藝市場的競爭、擠壓，有關各界應該深刻思考和高度警醒！

而陳淑芬此次的不誠信行為，更給年屆五十的張學友帶來中年危機。其保鏢打傷演出商員工的丑聞更令形象受損。