開發商返還定金糾紛

『壹』 開發商違約不退定金，可以投訴嗎

一、定金能不能退。目前開發商在與買受人簽正式商品房買賣合同之前一般都通過認購、訂購、預定等方式向買受人收受定金。如果買受人不來與開發商簽合同或雙方對合同的條款達不成一致意見，大多數開發商定金是不退的。這種定金或訂金的約定，對買受人極為不利，使買受人在簽約時處於受制於人的境地，買受人往往在定金不退的壓力下，違心地接受開發商的不平等條款，自己的真實意思也不能體現在合同中，有失合同公平、公正的原則。
好多購房人認為，購房定金與其它商品交易一樣，就像平常買東西一樣，交了定金就是這個東西給我留著，我准備要了，如果東西我不要了，定金就算我給你的賠償，以此類推到房子上，認為一旦簽訂了商品房認購書，無論什麼原因房子最終沒有買成，定金就一定不能返還了，有些人甚至自動放棄了取回定金，這其實是一種誤解。其實定金是可以退的。那麼在什麼條件下定金可以退，什麼條件下定金不能退？
二、定金的法律規定。到目前為止，涉及到定金的法律規定有下：《合同法》、《擔保法》、《擔保法司法解釋》、《商品房買賣合同糾紛司法解釋》。部門規章有：《商品房銷售管理辦法》等。《中華人民共和國合同法》第一百一十五條對定金問題規定如下：給付定金的一方不履行約定的債務的，無權要求返還定金；收受定金的一方不履行約定的債務的，應當雙倍返還定金。《中華人民共和國擔保法》第八十九條規定：當事人可以約定一方向對方給付定金作為債權的擔保。給付定金的一方不履行約定的債務的，無權要求返還定金；收受定金的一方不履行約定的債務的，應當雙倍返還定金。
《中華人民共和國擔保法司法解釋》第六部分第一百一十五條規定：當事人約定以交付定金作為訂立主合同擔保的，給付定金的一方拒絕訂立主合同的，無權要求返還定金；收受定金的一方拒絕訂立合同的，應當雙倍返還定金。《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第四條規定：出賣人通過認購、訂購、預訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保的，如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應當按照法律關於定金的規定處理；因不可歸責於當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應當將定金返還買受人。
另外，建設部的《商品房銷售管理辦法》規定："符合商品房銷售條件的房地產開發企業，在訂立商品房買賣合同之前，向買受人收取預訂款性質費用的，訂立商品房買賣合同時，所收費用應當抵作房價款，當事人未能訂立商品房買賣合同的，房地產開發企業應當向買受人返還所收費用"。除了法律法規及部門規章的規定之外，北京市房屋交易相關主管部門也做了一些的工作，比如在2005年3月15日北京市建設委員會和北京市工商行政管理局聯合制定了《北京市商品房認購書》格式合同，要求開發商按此格式合同的內容執行。
認購書的格式條款內容實際上是對《合同法》、《擔保法》、《擔保法司法解釋》、《商品房買賣合同糾紛司法解釋》等具體法律法規的具體化。該認購協議書的第四條規定：認購人同意在支付定金之日起_____日內，與出賣人協商商品房買賣合同的相關條款(本款約定的期限為協商簽約的起始時限，而非終止時限)。第六條規定：認購人在第四條第二款約定的期限內與出賣人協商商品房買賣合同的相關條款，但雙方未達成一致意見，自第四條第二款約定的期限屆滿之次日起超過___日的，本認購書自動解除；雙方也可以協商解除本認購書。出賣人應當在本認購書解除之日起___日內將已收取的定金退還認購人。從以上的法律規定及具體行政措施我們可以得出如下結論：商品房認購書作為商品房買賣預約合同，其中的定金條款，是在一方違約，導致無法簽訂商品房買賣合同時，對守約方的保護和救濟。然而，當雙方對正式的商品房買賣合同主要條款不能協商一致時，不能認為任何一方存在違約行為。在這種情況下，認購書中的定金條款就不適用了。
如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應當按照法律關於定金的規定處理，即買受人因自己的原因放棄購買此房屋，不來簽訂買賣合同，或者出賣人違約，不賣此房屋，那麼不履行約定的義務一方無權要求返還定金；接受定金的一方不履行約定的義務，應當雙倍返還定金。因不可歸責於當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應當將定金返還買受人。如果買賣雙方對預售或銷售契約及補充協議內容難以達成一致，而未能簽約的，不能歸責於任何一方，所以出賣人應把定金全數返還買受人。
三、如何避免定金陷阱。要避免定金陷阱首先不要與開發商簽訂認購協議書，不要交定金。
在商品房的交易過程中在簽訂商品房買賣合同前簽訂認購書、交定金並不是簽訂商品房買賣合同的一個必經程序，雙方經協商一致，可以直接簽訂商品房買賣合同。如果商品房買賣合同簽不成，購房者可以全身而退，不留任何後患。其次是將"定金"寫成"訂金"、"預付款"、"保證金"、"誠意金"、"押金"、"訂約金"等，這樣一旦房屋買賣合同簽不成所交款項能退回，退回的法律依據有兩個：一是《擔保法司法解釋》第一百一十八條規定：當事人交付留置金、擔保金、保證金、訂約金、押金或者訂金等，但沒有約定定金性質的，當事人主張定金權利的，人民法院不予支持；二是《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第四條規定：出賣人通過認購、訂購、預訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保的，因不可歸責於當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應當將定金返還買受人。
另外，司法實踐一般認為，"訂金"等費用是預付款性質，因雙方未簽訂商品房買賣合同開發商取得了該款項，屬於不當得利，因此因按不當得利的法律規定來處理。再次是在簽訂認購協議時明確約定對自己有利的內容，如什麼條件下定金可退，不退定金的法律後果及違約責任如何承擔。最後是要求開發商簽訂北京市建設委員會及北京市工商行政管理局聯合制定的《北京市商品房認購書》，不同意開發商對此認購書的內容做修改。
四、如何退定金才能成功。通過以上的分析，我們知道退定金是有一定條件的，即因合同條款達不成一致意見可以退，另外，必須是在認購書約定的期限內來簽合同，要想退定金必須要證明這一點。購房人可以通合同條件談判時雙方修改的記錄來證明，也可以通過雙方談話的錄音來證明。有些購房者本身不想要此房，屬於違約行為，但也通過增加補充協議的方式達到了退定金的目的。另外，對於內部認購等無銷售許可證或產權證的項目，因本身不具備銷售條件，因此任何情況下定金都可退，無需做大量的取證工作，直接起訴即可。

『貳』 開發商應返還訂金的情形有哪些，購房者何時能要回訂金

開發來商應當返還你的定金。1、認自購協議中，你們雙方對商品房的主要內容，包括面積、戶型、單價、總價等內容有了初步的協商，保證你對所購房屋有充分的了解，正是在了解的提下，你才同意將來簽訂商品房預售合同，否則在不了解所購房屋的情況下，沒有人願意簽訂認購合同。因此簽訂商品房預售合同時應以認購協議中關於房屋的內容，都應是商品房預售合同的內容，包括房屋單價、總價等來簽訂。如果開發商拒絕簽訂合同的，你當然可以要求開發商返還雙倍定金2、開發商承諾地下室不用繳納稅和其他費用，現在簽訂合同時，不出現單價，使你將來要繳納稅及其他費用。屬於開發商違背了承諾造成合同不能簽訂，也應當返還你的定金。

『叄』 要怎樣鬧的開發商退定金

• 如果聚眾鬧事，對方報警，那就可能面臨治安管理處罰了。所以最好不要用鬧的方式去讓開發商退定金。
  

『肆』 要怎樣鬧得開發商退定金

鬧事屬於違法行為，可以依照《中華人民共和國合同法》進行起訴。

依據《中華人民共和國合同法》第一百一十五條規定：當事人可以依照《中華人民共和國擔保法》約定一方向對方給付定金作為債權的擔保。債務人履行債務後，定金應當抵作價款或者收回。給付定金的一方不履行約定的債務的，無權要求返還定金。

收受定金的一方不履行約定的債務的，應當雙倍返還定金。當事人既約定違約金，又約定定金的，一方違約時，對方可以選擇適用違約金或者定金條款。因不可抗力不能履行合同的，根據不可抗力的影響，部分或者全部免除責任，但法律另有規定的除外。當事人遲延履行後發生不可抗力的，不能免除責任。

(4)開發商返還定金糾紛擴展閱讀：

合同的相關要求規定：

1、因當事人一方的違約行為，侵害對方人身、財產權益的，受損害方有權選擇依照本法要求其承擔違約責任或者依照其他法律要求其承擔侵權責任。

2、當事人沒有訂立仲裁協議或者仲裁協議無效的，可以向人民法院起訴。當事人應當履行發生法律效力的判決、仲裁裁決、調解書；拒不履行的，對方可以請求人民法院執行。

3、當事人不願和解、調解或者和解、調解不成的，可以根據仲裁協議向仲裁機構申請仲裁。涉外合同的當事人可以根據仲裁協議向中國仲裁機構或者其他仲裁機構申請仲裁。

『伍』 怎樣才能讓開發商退還定金

葉女士於2014年6月份在江寧某樓盤大幅降價時看中一套商品房，當即與開發商簽訂了《商品房認購協議書》，並按約定交了5萬元的購房定金。但到具體簽訂購房合同時，因對住房設計、居住環境、配套設施等諸多問題不滿意，葉女士不想買這套房了，隨即向房產商提出了退還定金的要求，但被開發商拒絕。

開發商認為：《認購書》是房地產銷售的慣例。《認購書》既賦予購房認購權，也賦予了放棄權，並非強制購買預定房。再有，開發商已按證明單為購房人保留了所選定的房屋，且未變動房價，不存在任何過錯，而購買人未在認購書約定的時間內與開發商簽訂合同，屬於購房者違約，根據約定，放棄購買房屋系購房者單方違約，故無權要求返還定金，開發商有權沒收定金。

雙方因無法協商解決最後走上了法庭。本律師受葉女士委託在江寧開發區法庭代理了此案。

北京藍鵬律師事務所上海分所王鑫律師認為：《認購書》僅表明葉女士有購房意向，而非購房合同。理由有兩點：

1、根據我國法律有關規定，房屋買賣契約，須經主管機關登記才有效。而《認購書》作為一份意向書顯然不需房屋土地部門備案。

2、開發商在葉女士尚未見到房屋買賣契約、協議書及補充協議的前提下，即要求其必須簽約成功，否則扣除訂金，顯然違背了合同訂立的自願和公平原則。

本案在江寧法院開發區法庭經審理認為：《認購書》備注欄雖有按時到指定地點辦理簽約、愈期視為放棄訂購權、訂金不予退還之條款，但當事人葉某在雙方約定期限內已多次與房屋銷售人員對購房契約的具體條款進行協商洽談，未達成購房契約系由於雙方分歧較大。故開發商在與預購方未達成購房契約的前提下，扣留後者的購房預付款無事實及法律依據。

最後，在法庭主持調解下，當事人葉某也為了能夠盡快取得定金與開發商達成調解協議，當即退還了葉女士預付的4萬元定金。

二、律師分析

王鑫律師在辦理了大量的退房、退定金的商品房預售合同糾紛案件後，總結認為：在買房者簽訂商品房認購書後，如果有以下情形的，可主張解除雙方簽訂的認購協議，並要求開發商退還購房定金。

1、購房者為非當地戶口，不能提供一年以上社保證明或者納稅憑證的，通常開發商會私下允諾通過其他途徑為買房者辦理相關證明，所需費用由購房者提供且沒有正規發票，這種情形存在著銀行審批貸款的風險，有許多購房者就因此而無法獲得銀行貸款，而開發商會將這種風險由購房者來承擔，一旦無法獲得銀行貸款就會不斷要求購房者全額支付購房款，否則即會沒收定金或者首期款並要求購房者承擔違約責任。這種情形本律師認為屬於雙方明知故犯，開發商惡意誘導購房者，購房者可主張解除解除認購協議，並要求開發商退還定金。實踐中各級法院也支持本律師的上述代理意見。

2、購房者對小區周邊環境了解不夠，開發商也明知卻不事先主動履行告知義務，導致簽訂認購書並繳納定金後，購房者要求退還定金。可主張開發商未履行合同的附隨義務，在協議簽訂中未盡誠信義務，解除合同，退還定金。

（以上回答發布於2018-05-09，當前相關購房政策請以實際為准）

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『陸』 房屋定金糾紛怎麼處理，開發商違約怎麼處理

1、如因開復發商原因致雙制方在認購書約定的時間內未能簽訂《商品房買賣合同》的，例如開發商將約定房屋出售給第三方等，購房者可要求開發商雙倍返還定金；
2、如因購房者原因在認購書約定的時間內雙方未能簽訂《商品房買賣合同》的，例如購房者放棄購買約定房屋等，購房者將損失定金；
3、在認購書約定的時間內經購房者與開發商協商，雙方對《商品房買賣合同》具體條款無法達成一致的，購房者可要求開發商退還已交納的定金；
4、如果開發商銷售未具備銷售條件的房屋，即開發商未取得預售許可證或銷售不具備使用條件的現房，購房者可要求開發商退還定金，並要求開發商支付相應的利息損失。出現定金糾紛雙方可協商解決，如協商不成，可按《認購書》中約定的仲裁機構申請仲裁或向法院起訴。

『柒』 購房者可以要回購房定金的情形，購房定金糾紛怎麼處理

出賣人通過認購、訂購、預訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房回買賣合同擔保的，如果因當答事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應當按照法律關於定金的規定處理;
因不可歸責於當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應當將定金返還買受人。這是我國法律關於買房定金的總括條款。對於期房，開發商只有取得預售許可證，才能對外公開發售，才能收取買受人的定金。

『捌』 購房付訂金後和開發商產生糾紛可以退嗎

如果實在不想要絕對可以退！我是賣房的！你就去售樓處大鬧就行！他們很在乎聲譽！絕對給你退！還有就是房價長了嗎，如果長了，你定的買個沒有啥問題！沒必要退！跟你說你想退絕對能退

『玖』 在什麼情況下，業主可以要求返還定金

於目前在房地產買賣合同交易過程當中開發商或中介公司要求買房人先交定金再簽訂正式商品房買賣合同的做法導致的眾多買房人定金不能退回的問題，引起眾多已購房者的憤怒，也引發了准備購房者的擔心與疑慮。那麼對於購房定金問題，購房人是如何理解的，遇到購房定金問題又是如何做的，對購房定金問題法律又是如何規定的，購房定金什麼情況下能退，什麼情況下不能退，如果定金能退，那麼用什麼方式退？怎麼樣將不能退的定金退回？定金能不能退。目前開發商在與買受人簽正式商品房買賣合同之前一般都通過認購、訂購、預定等方式向買受人收受定金。如果買受人不來與開發商簽合同或雙方對合同的條款達不成一致意見，大多數開發商定金是不退的。這種定金或訂金的約定，對買受人極為不利，使買受人在簽約時處於受制於人的境地，買受人往往在定金不退的壓力下，違心地接受開發商的不平等條款，自己的真實意思也不能體現在合同中，有失合同公平、公正的原則。好多購房人認為，購房定金與其它商品交易一樣，就像平常買東西一樣，交了定金就是這個東西給我留著，我准備要了，如果東西我不要了，定金就算我給你的賠償，以此類推到房子上，認為一旦簽訂了商品房認購書，無論什麼原因房子最終沒有買成，定金就一定不能返還了，有些人甚至自動放棄了取回定金，這其實是一種誤解。其實定金是可以退的。那麼在什麼條件下定金可以退，什麼條件下定金不能退？定金的法律規定。到目前為止，涉及到定金的法律規定有下：《合同法》、《擔保法》、《擔保法司法解釋》、《商品房買賣合同糾紛司法解釋》。部門規章有：《商品房銷售管理辦法》等。《中華人民共和國合同法》第一百一十五條對定金問題規定如下：給付定金的一方不履行約定的債務的，無權要求返還定金；收受定金的一方不履行約定的債務的，應當雙倍返還定金。《中華人民共和國擔保法》第八十九條規定：當事人可以約定一方向對方給付定金作為債權的擔保。給付定金的一方不履行約定的債務的，無權要求返還定金；收受定金的一方不履行約定的債務的，應當雙倍返還定金。《中華人民共和國擔保法司法解釋》第六部分第一百一十五條規定：當事人約定以交付定金作為訂立主合同擔保的，給付定金的一方拒絕訂立主合同的，無權要求返還定金；收受定金的一方拒絕訂立合同的，應當雙倍返還定金。《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第四條規定：出賣人通過認購、訂購、預訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保的，如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應當按照法律關於定金的規定處理；因不可歸責於當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應當將定金返還買受人。另外，建設部的《商品房銷售管理辦法》規定：「符合商品房銷售條件的房地產開發企業，在訂立商品房買賣合同之前，向買受人收取預訂款性質費用的，訂立商品房買賣合同時，所收費用應當抵作房價款，當事人未能訂立商品房買賣合同的，房地產開發企業應當向買受人返還所收費用」。如何退定金才能成功。通過以上的分析，我們知道退定金是有一定條件的，即因合同條款達不成一致意見可以退，另外，必須是在認購書約定的期限內來簽合同，要想退定金必須要證明這一點。購房人可以通合同條件談判時雙方修改的記錄來證明，也可以通過雙方談話的錄音來證明。有些購房者本身不想要此房，屬於違約行為，但也通過增加補充協議的方式達到了退定金的目的。另外，對於內部認購等無銷售許可證或產權證的項目，因本身不具備銷售條件，因此任何情況下定金都可退，無需做大量的取證工作，直接起訴

『拾』 什麼情況下購房者可以要求開發商退還定金

可以退回定金的幾種情況：
1.如果買方沒有按照認購書規定的時間、地點去簽約或者賣方在認購書規定的期限內將認購房屋轉售他人而導致未能正式簽約，買方違約的，定金不予返還;賣方違約的，應雙倍返還定金。
2.如果雙方在規定的期限內，正式簽訂合同，則定金在買方履約後，可抵作樓款或收回;雙方履行正式合同過程中，一方違約的，適用「不予返還」或者「雙倍返還」。
3.如果雙方都不存在上述第一項的違約行為，僅對預售(銷售)契約及補充協議內容難以達成一致，而未能簽約的，賣方應把定金全數返還買方。
4.如果因賣方未取得預售(銷售)許可證或者買方不具備購房資格而導致雙方未能簽訂正式合同或者正式合同無效的，應按無效合同處理，賣方應將定金返還。但有過錯的一方應當賠償另一方的利息損失或者其它損失。
5.如果買方在正式簽約時將認購書中確認的條件，如價格、房號、面積等進行修改而導致簽約未成，視為賣方違約，應雙倍返還定金。
6.若賣方在認購書中表明有權在正式合同中對認購書中所列之價格、面積等有修正之權利或聲明以正式為準的，應視為合同的主要條款未確定，正式合同如因此不能成立，賣方應將定金及利息返還買方。