宅基地轉讓糾紛案例

① 農村宅基地轉讓該如何操作才不違法

按照法律規定，宅基地不能轉讓，只有宅基地使用權才能依法轉讓。宅基地使用權的轉讓要合法，必須滿足幾個基本原則條件：

1、受讓人必須是集體經濟組織的成員，簡單說來就是，必須是跟你同一村組的人

2、宅基地的配置在數量上必須堅持一戶一宅的原則，也就是說，受讓方必須原來是沒有宅基地的。關於“一戶”的認定，地方上一般都有明確的要求，比如未成年人不能自己單獨立戶等。

《國務院辦公廳關於加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地的通知》(國辦發〔1999〕39號)規定，農民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民佔用農民集體土地建住宅，有關部門不得為違法建造和購買的住宅發放土地使用證和房產證。

《關於加強農村宅基地管理的意見》(國土資發〔2004〕234號 )規定，嚴禁城鎮居民在農村購置宅基地，嚴禁為城鎮居民在農村購買和違法建造的住宅發放土地使用證。

《國務院辦公廳關於嚴格執行有關農村集體建設用地法律和政策的通知》(國辦發〔2007〕71號)第二點規定，農村住宅用地只能分配給本村村民，城鎮居民不得到農村購買宅基地、農民住宅或“小產權房”。單位和個人不得非法租用、佔用農民集體所有土地搞房地產開發。農村村民一戶只能擁有一處宅基地，其面積不得超過省、自治區、直轄市規定的標准。農村村民出賣、出租住房後，再申請宅基地的，不予批准。

② 宅基地買賣反悔有效嗎

賣出去的宅基地可否能夠反悔，我們得根據不同情況，不同分析。

一、我國法律明文禁止宅基地向城鎮居民轉讓。2004年國務院《關於深化改革嚴格土地管理的決定》第10條中規定，「改革和完善宅基地審批制度，加強農村宅基地管理，禁止城鎮居民在農村購置宅基地。

二、如果是集體經濟組織內部的宅基地買賣，宅基地屬於農民集體所有，由村集體經濟組織或者村民委員會經營、管理，宅基地使用權是集體經濟組織成員享有的權利，與特定的身份關系相聯系。在房地一體格局下，農村房屋買賣、轉讓必然涉及農村集體土地所有權、使用權問題。

而農村集體土地權利具有一定的身份性，是村民的基本生產、生活的保障，通常限於由農村集體經濟組織成員佔有、使用——基於此，現行主流觀點及司法實務認為同一集體經濟組織成員之間的轉讓是一定合法有效。

三、不同集體經濟組織成員之間轉讓農村房屋，此時需要看房屋買賣合同的效力。

1、買賣雙方的主體身份情況；

2、有無經過集體經濟組織的同意；

3、受讓方是否符合「一戶一宅」的條件；

4、轉讓時間、約定形式、協議履行情況；

5、出讓方是否為宅基地和房屋的權利人，有無無權處分的情形；

6、轉讓行為有無按規定經過審批；

7、土地所有權人對土地使用權歸屬問題的意見；

8、買受人有無再行轉讓的行為；

9、房屋有無裝修，有無翻建、擴建等情形，有無翻擴建的合法根據；

10、現房屋使用人有無其他住所，是否具備騰房條件。

(2)宅基地轉讓糾紛案例擴展閱讀：

買賣宅基地30年後村民反悔 合同違法被判無效

《中華人民共和國物權法》宅基地使用權的相關規定：第152條 宅基地使用權人依法對集體所有的土地享有佔有和使用的權利，有權依法利用該土地建造住宅及其附屬設施。《土地管理法》里的相關規定：第63條 農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用於非農業建設。

根據以上規定得出，宅基地並不是真正意義上的財產，只是一種使用權，所有權歸村集體。宅基地既不能買賣，也不能繼承，但可以在本村集體內流轉，經過土地管理部門依法批准，發放證件。即，農戶只有使用權，不得買賣、出租和非法轉讓。

但現實中，總有一些人會冒險到農村購買宅基地建房，隨著地價(房價)的上升，出賣方反悔的現象屢屢發生，一旦訴至法院，宅基地買賣協議將會被確認為無效。因此，法官提示大家，想要保護好自己的合法權益，最直接有效的方式便是遵法、守法、用法。

③ 宅基地買賣糾紛

我們在日常的生活中遇到宅基地轉讓糾紛該如何處理？
1、協議要看具體的簽約對象
宅基地轉讓協議的效力要看具體的簽約對象，如果是本集體經濟組織內部成員之間轉讓宅基地的，那麼該協議是有效的;如果是向本集體經濟組織以外的人且未獲得集體經濟組織同意的，轉讓宅基地使用權，那麼就是無效的。因為根據土地管理法的規定，宅基地屬於集體經濟組織所有，為了滿足本集體經濟組織成員的居住和生活需要，不能像本集體經濟組織之外的成員進行轉讓。
2、協議無效的法律後果是恢復原狀
根據合同法的規定，協議無效的法律後果是恢復原狀，但是由於關系的人的基本居住權和生存權，因此一味的恢復原狀也不利於問題的解決，因此上海採取了變通的做法，如果房屋尚未交付使用的恢復原狀;如果該房屋已經交付買方居住使用，那麼本著尊重和維持現狀的原則處理，駁回產權人要求購買人遷出的訴訟請求。
3、如果遇到拆遷怎麼辦?
宅基地轉讓協議簽訂履行後遇到拆遷的，那麼法院可以直接以判決動遷款的歸屬的方式處理雙方之間的糾紛，如果購買人是被集體經濟組織的，那麼動遷款均歸購買人所有，如果購買人非本集體經濟組織成員或者甚至是城鎮戶口的，那麼在動遷款分配過程中按照三七開的原則處理。
相關法律規定：
《憲法》第十條：農村和城市郊區的土地，除由法律規定屬於國家所有的以外，屬於集體所有;宅基地和自留地、自留山，也屬於集體所有。
任何組織或者個人不得侵佔、買賣或者以其他形式非法轉讓土地。土地的使用權可以依照法律的規定轉讓。
《物權法》第一百五十二條：宅基地使用權人依法對集體所有的土地享有佔有和使用的權利，有權依法利用該土地建造住宅及其附屬設施。
第一百五十三條：宅基地使用權的取得、行使和轉讓，適用土地管理法等法律和國家有關規定。
《土地管理法》第八條：城市市區的土地屬於國家所有。
農村和城市郊區的土地，除由法律規定屬於國家所有的以外，屬於農民集體所有;宅基地和自留地、自留山，屬於農民集體所有。

④ 宅基地房屋買賣合同案件為什麼同案不同判

一、中國不是來判例法的源國度。判例只能起到一定的指導意義。最高檢最新的司法解釋指出，判例不能引用到判決書中。
二、另外審理案件的法官能力各有不同，理解也不同，所以判決結果會有不一樣的。
三、物權法明確規定出土地的買賣有不同情形，房隨地走、地隨房走。
第一百四十六條建設用地使用權轉讓、互換、出資或者贈與的，附著於該土地上的建築物、構築物及其附屬設施一並處分。
第一百四十七條建築物、構築物及其附屬設施轉讓、互換、出資或者贈與的，該建築物、構築物及其附屬設施佔用范圍內的建設用地使用權一並處分。
第一百五十二條宅基地使用權人依法對集體所有的土地享有佔有和使用的權利，有權依法利用該土地建造住宅及其附屬設施。
第一百五十三條宅基地使用權的取得、行使和轉讓，適用土地管理法等法律和國家有關規定。
第一百五十四條宅基地因自然災害等原因滅失的，宅基地使用權消滅。對失去宅基地的村民，應當重新分配宅基地。
第一百五十五條已經登記的宅基地使用權轉讓或者消滅的，應當及時辦理變更登記或者注銷登記。

⑤ 宅基地房屋買賣糾紛案例

買賣宅基地是違法行為，是政府依法處理處罰的范圍，不是糾紛

⑥ 轉讓來的宅基地地皮對方反悔糾紛怎麼解決

得到錢又不給對方東西，這個挨雷劈的傢伙

⑦ 農村宅基地私自買賣，現在出現了糾紛，是違法的嗎

農村宅基地私自買賣是違法的。

參照《中華人民共和國土地管理法》第二條規定，中華人民共和國實行土地的社會主義公有制，即全民所有制和勞動群眾集體所有制。任何單位和個人不得侵佔、買賣或者以其他形式非法轉讓土地。國家為了公共利益的需要，可以依法對集體所有的土地實行徵用。國有土地和集體所有的土地的使用權可以依法轉讓。土地使用權轉讓的具體辦法，由國務院另行規定。

參照《中華人民共和國土地管理法》第六條規定，城市市區的土地屬於全民所有即國家所有。農村和城市郊區的土地，除法律規定屬於國家所有的以外，屬於集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬於集體所有。

參照《中華人民共和國物權法》第一百五十三條規定，宅基地使用權的取得、行使和轉讓，適用土地管理法等法律和國家有關規定。

參照《農村宅基地管理辦法》第八條規定，農村村民宅基地的所有權屬於集體，個人只有使用權，未經批准任何人不得擅自轉讓、出租。實施村鎮規劃進行舊村、舊城改造需要調整宅基地的，原宅基地使用人應當服從。

(7)宅基地轉讓糾紛案例擴展閱讀

參照《農村宅基地管理辦法》第十五條規定，有下列情形之一的，報經縣人民政府批准，可以注銷其土地使用權證或有關批准文件，由村集體收回宅基地使用權：

(一)自批准宅基地之日起滿二年未動工興建的(特殊情況除外);

(二)報批宅基地時向村集體承諾建新拆舊而又不自行拆除舊房的原宅基地的;

(三)經批准實施舊村改造或下山移民的村，已遷入新居(村)居住的原宅基地的;

(四)騙取批准或非法轉讓宅基地的;

(五)其他應收回宅基地使用權情形的。

參照《農村宅基地管理辦法》第二十條規定，個人建造住宅依法取得的宅基地應當按有關規定辦理土地使用權登記。農戶在建房竣工驗收合格後30日內向縣土地行政主管部門申請土地登記，領取集體土地使用證。

因依法轉讓地上建築物、構築物等附著物導致土地使用權轉移依法改變土地使用權的，在合同生效後30日內向縣土地行政主管部門申請辦理土地使用權變更登記手續。

⑧ 宅基地買賣糾紛

全國民事審判工作會議紀要2015
五、關於房地產糾紛案件
34、對於未履行相關土地征內收、徵用手續即容佔用耕地進行房屋建設引發的合作開發房地產及房屋買賣合同民事糾紛，應先由行政機關解決該被侵佔耕地的保護問題。在行政機關未對違法佔用耕地的行為進行處理之前，人民法院不宜直接審理民事糾紛。
(六)關於農村房屋買賣糾紛處理的問題
35、現階段，我國城市化還處於較低層次，農村社會保障體系還不完善，宅基地還具有較強的社會保障和社會福利性質，完全放開對宅基地使用許可權制的條件還不具備。對於已將宅基地流轉確定為試點地區的，可以按照國家政策即相關指導意見處理宅基地使用權因抵押擔保、轉讓而產生的糾紛。對於宅基地流轉處於非試點地區的，農民出售其宅基地上的房屋給城市居民或者出售給不同農村集體經濟組織成員，該房屋買賣合同一般應認定無效。合同無效後，買受人可以請求返還購房款並支付中國人民銀行同期同類銀行貸款利息。買受人已經對該房屋進行改建或者翻建，也可以一並請求賠償翻建或者改建成本。

⑨ 如何在農村宅基地轉讓產生糾紛時維護自身合法權益

農村宅基地使用權
農村宅基地使用權是指農民為建自有房屋對集體土地所享有的佔有、使用的權利。其權利主體是農村集體經濟組織的成員，具有身份屬性，其在一定程度上有福利性質。
農村宅基地使用權的轉讓
從受讓的主體上，可以分為向本集體經濟組織成員和非本集體經濟組織成員轉讓。
如果受讓方也是本集體經濟組織成員，經過集體經濟組織同意，則應當認定買賣行為有效。因為根據《憲法》第十條，宅基地屬於集體所有，其所有權屬於集體，而農民作為經濟組織的成員，對於宅基地擁有的是用益物權，即使用和收益的權利，其處分宅基地使用權的行為屬於無權處分。
根據《合同法》第五十一條，無處分權人處分他人財產，經權利人追認或者無處分權的人訂立合同後取得處分權的，該合同有效。所以，如果事後經過農村集體組織同意，應當認定合同有效。反之，則應認定其合同無效。也就是說，對於此種情況，取得農村集體經濟組織的同意，以及進行登記是農村宅基地轉讓有效的前提。
而向本集體經濟組織成員以外的人轉讓農村宅基地使用權的行為是無效的。理由是《憲法》第十條，宅基地屬於集體所有，《土地管理法》第六十三條，農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用於非農業建設。且宅基地使用權具有人身屬性，非本集體經濟組織成員無法取得。
然而，在現實當中轉讓農村宅基地使用權的形式主要表現為農村居民對其在宅基地上建造的自有房屋進行轉讓，根據《物權法》第六十四條私人對其合法的收入、房屋、生活用品、生產工具、原材料等不動產和動產享有所有權。農村居民在宅基地上建造的房屋屬於農民個人所有，這一點不存在爭議。
在這種情況下，如果受讓方是本集體經濟組織的成員，則其有效無效的區分與前述情形一樣。
如果房屋買賣合同的受讓方不是本集體經濟組織成員，根據《物權法》第十五條當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同，除法律另有規定或者合同另有約定外，合同成立時生效；未辦理物權登記的，不影響合同效力。據此，似乎可以認定，轉讓房屋的協議是有效的，其實不然，理由是：根據《合同法》第七條當事人訂立、履行合同，應當遵守法律、行政法規，尊重社會公德，不得擾亂社會經濟秩序，損害社會公共利益。
有以下情況的，合同無效：
【一】一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益；
【二】惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益；
【三】以合法形式掩蓋非法目的；
【四】損害社會公共利益；
【五】違反法律、行政法規的強制性規定。
《物權法》第一百五十三條宅基地使用權的取得、行使和轉讓，適用土地管理法等法律和國家有關規定。
根據《物權法》地隨房走的原則，農民在宅基地上建造的自有房屋的轉讓，必然導致宅基地使用權的一並處分，而農民的處分行為違反了《土地管理法》、《國務院辦公廳關於加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地的通知》中的強制性規定。因此，該房屋轉讓協議應當認定無效。 近幾年，由於房地產業的繁榮，使農村土地尤其是城市郊區的土地價值一路飆升。
造成關於農村宅基地上的房屋轉讓糾紛越來越多，針對此種情況，北京市高院《農村私有房屋買賣糾紛合同效力認定及處理原則研討會會議紀要》第一項指出，目前涉及農村私有房屋買賣糾紛的案件主要有以下情況：從訴訟雙方和案由來看，主要為房屋出賣人訴買受人，要求確認合同無效並收回房屋；從買賣雙方身份來看，出賣人為農村村民，買受人主要是城市居民或外村村民，也有出賣給同村村民的情況；從交易發生的時間看，多發生在起訴前兩年以上，有的甚至在10年以上；從合同履行來看，大多依約履行了合同義務，出賣人交付了房屋，買受人入住並給付了房款，但多未辦理房屋登記變更或宅基地使用權變更登記手續；從訴訟的起因來看，多緣於土地增值以及土地徵用、房屋拆遷等因素，房屋現值或拆遷補償價格遠遠高於原房屋買賣價格，出賣人受利益驅動而起訴；從標的物現狀來看，有的房屋已經過裝修、翻建、改建等添附行為。
關於農村私有房屋買賣糾紛合同效力的認定，紀要第二項指出，農村私有房屋買賣合同應當認定無效。
對於此類案件處理原則，土流網有三點要指出：
【一】要尊重歷史，照顧現實。審理此類案件應實事求是地看待上述背景，要考慮到目前城鄉界限仍未完全打破，農村集體經濟組織仍有一定的封閉性，農村土地屬於集體所有，目前法律、政策限制集體土地流轉是一種現實；同時要認識到此類案件產生的復雜性，並妥善解決相關的利益沖突和矛盾。
【二】要注重判決的法律效果和社會效果。判決要以「有利於妥善解決現有糾紛、有利於規范當事人交易行為」為指導，起到制約農民審慎處分自己房屋的積極效果。
【三】要綜合權衡買賣雙方的利益。首先，要全面考慮到合同無效對雙方當事人的利益影響，尤其是出賣人因土地升值或拆遷、補償所獲利益，以及買受人因房屋現值和原買賣價格的差異造成的損失;其次，對於買受人已經翻建、擴建房屋的情況，應對其添附價值進行補償;再次，判決返還、騰退房屋同時應注意妥善安置房屋買受人，為其留出合理的騰退時間，避免單純判決騰退房屋給當事人帶來的消極影響。