房產糾紛中的口頭協議

1. 二手房買賣約定了房屋的平方，和總價，單價是口頭約定的，現在在平方上發生的糾紛，該怎麼辦

面積（平方）糾紛可以找專業測繪機構進行實測，以第三方專業機構測定為准版，因此面積權爭議很容易解決。估計關鍵是雙方對於合同金額理解（成交實際總金額）有爭議，由於雙方沒有對面積發生變化時合同條款如何執行進行明確約定，一方可能認為無論面積如何變化（只要差的不算太大），總價既然約定了，就應該按約定的總價成交；一方可能認為原來總價約定的是約定面積的價格，既然面積有變化，應該進行變化。《合同法》第一百二十五條合同解釋：「當事人對合同條款的理解有爭議的，應當按照合同所使用的詞句、合同的有關條款、合同的目的、交易習慣以及誠實信用原則，確定該條款的真實意思。「還是要先看下原來合同具體條款約定，如沒有約定，個人理解應以交易習慣或誠實信用（一般情況應該理解，如面積差異不大，應該是總價不變）。建議還是雙方友好協商，確實協商不成由第三者調解或仲裁，或者通過訴訟解決。

2. 中介（居間人）的法律責任是什麼

《合同法》對房屋中介的法律責任進行了大致的規定，主要有以下兩個方面：

一、違約責任

居間人違反合同約定義務的，應當根據合同約定承擔相應的違約賠償責任。目前，我國各地方房產交易管理部門一般都印製了對二手房交易起指導作用的房地產買賣居間服務合同，律師通過對這些合同中有關居間方的義務進行總結後發現，合同中一般規定了居間人的以下幾點義務：

1、 報告訂立房屋買賣合同的機會。

2、 向委託人如實報告與訂立合同有關的事項。

3、 提供訂立合同的媒介服務。

4、 為買賣雙方提供辦理相關過戶手續、代交付房屋等服務的義務。

5、 保密的義務。

二、損害賠償責任

《合同法》第425條規定：居間人故意隱瞞與訂立合同有關的重要事實或提供虛假情況，損害委託人利益的，不得要求支付報酬並應承擔損害賠償責任。

這里的「與訂立合同有關的重要事實」應指的是有關房屋的權屬情況、面積、售價、質量等房屋重要信息，而不能擴大理解為所有的房屋信息。

而且應當注意居間人的賠償責任僅僅限於故意隱瞞和提供虛假情況兩種情況。如居間人為了促成交易，故意隱瞞房屋主體遭到破壞，或幫助賣方隱瞞賣方無房屋所有權的事實。這些情況下居間人應當賠償買方損失。

(2)房產糾紛中的口頭協議擴展閱讀：

根據我國合同法的規定，居間人的主要目的和任務是促成交易，雖然居間人要促成交易不可避免的要向買賣雙方報告一些房屋信息，但是這並不能免除買賣雙方對房屋信息進行核實的義務。

如果買賣雙方對在訂立買賣合同前對房屋的有關信息認真核實，即便居間人不報告也不會導致買賣雙方的利益受損。

因此，居間人核實並報告房屋相關信息的行為，雖然是居間人促成交易過程的組成部分，卻並不是法律賦予居間人的強制義務。

根據《合同法》：

1、第四百二十六條 【居間人的報酬請求權】居間人促成合同成立後，委託人應當按照約定支付報酬。對居間人的報酬沒有約定或者約定不明確，依照本法第六十一條的規定仍不能確定的。

根據居間人的勞務合理確定。因居間人提供訂立合同的媒介服務而促成合同成立的，由該合同的當事人平均負擔居間人的報酬。居間人促成合同成立的，居間活動的費用，由居間人負擔。

2、第四百二十七條 【未促成合同成立的處理】居間人未促成合同成立的，不得要求支付報酬，但可以要求委託人支付從事居間活動支出的必要費用。

3. 口頭協議怎樣判定沒有錄音的

由主張有協議一方提供證據，如果無法證明，對方又不承認，法律上將無法認定。

4. 買房子需要什麼手續

在現實生活中，很多人都有買房的需求，大多數人買房的時候都是不能全款買房的，所以需要辦理按揭貸款。那麼，辦理按揭貸款需要哪些流程？

第一點，如果購房者想獲得樓宇按揭服務，在選擇房產時就應著重了解這一方面的內容。購房者通過銷售人員的介紹而得知一些項目可以辦理按揭貸款時，還要進一步確認開發商開發建設的房產是不是已經獲得了銀行的支持。

第五，買房貸款需要抵押物或質押權利清單及權屬證明文件，有處分權人出具的同意抵押或質押的證明，貸款行認可的評估機構出具的抵押物估價報告書；

第六，買房貸款需要保證人出具的同意提供擔保的書面承諾及保證人的資信證明。

5. 夫妻一方擅自出售共有房屋，另一方可以追回該房屋嗎

法律依據：

1、《最高人民法院關於適用〈中華人民共和國婚姻法〉若干問題的解釋（三）》

第十一條 一方未經另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意購買、支付合理對價並辦理產權登記手續，另一方主張追回該房屋的，人民法院不予支持。

夫妻一方擅自處分共同共有的房屋造成另一方損失，離婚時另一方請求賠償損失的，人民法院應予支持。

2、《中華人民共和國物權法》

第一百零六條 無處分權人將不動產或者動產轉讓給受讓人的，所有權人有權追回；除法律另有規定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動產或者動產的所有權：

（一）受讓人受讓該不動產或者動產時是善意的；

（二）以合理的價格轉讓；

（三）轉讓的不動產或者動產依照法律規定應當登記的已經登記，不需要登記的已經交付給受讓人。

受讓人依照前款規定取得不動產或者動產的所有權的，原所有權人有權向無處分權人請求賠償損失。

當事人善意取得其他物權的，參照前兩款規定。

3、《中華人民共和國合同法》

第五十一條 無處分權的人處分他人財產，經權利人追認或者無處分權的人訂立合同後取得處分權的，該合同有效。

4、最高人民法院印發《關於貫徹執行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見（試行）》的通知

89、共同共有人對共有財產享有共同的權利，承擔共同的義務。在共同共有關系存續期間，部分共有人擅自處分共有財產的，一般認定無效。但第三人善意、有償取得該財產的，應當維護第三人的合法權益；對其他共有人的損失，由擅自處分共有財產的人賠償。

相關案例

1、夫妻一方擅自將夫妻共同共有的房屋轉讓給他人，所簽訂的房屋買賣合同無效，房屋尚未辦理所有權變更登記，買受人不構成善意取得--李某南訴何某某、何良某房屋買賣合同糾紛案

本案要旨：夫妻關系存續期間取得的房屋，雖然所有權登記在一方名下，但是仍然屬於夫妻共同共有的財產。登記一方未經另一方同意，擅自將房屋轉讓給他人，是無權處分的行為，如果得不到另一方的追認，所簽訂的房屋轉讓合同就是無效合同。買受人如果明知一方為擅自處分，或者房屋尚未辦理所有權變更登記，就不構成善意取得。

來源：《案例解讀婚姻法司法解釋（三）》，最高人民法院中國應用法學研究所編，人民法院出版社2011年出版

2、夫妻一方將共同財產單方處分給雙方的親屬或者其他有利害關系的第三人，如有充分理由推定其明知或應知該處分未經另一方同意，則單方處分無效——姜某某、黃某某訴張某某、黃某房屋權屬糾紛案

本案要旨：夫妻一方將共同財產單方處分給第三人的情況下，如第三人是夫妻雙方的親屬或者其他有利害關系的人，則對其善意的認定應當採取更為嚴格的標准，如有充分理由推定其明知或應知該處分未經另一方同意，其不能被認定為善意第三人，夫妻一方單方對該共同財產的處分無效。

案號：（2005）鼓民一初字第324號、（2005）徐民一終字第1345號

審理法院：江蘇省徐州市中級人民法院

來源：《民商事疑難案件裁判標准與法律適用（婚姻家庭卷）》，李傑編著，中國法制出版社2011年出版

3、夫妻一方擅自處分共有財產因受讓方善意取得而有效--崔某訴仇某、孟某某、關某某買賣合同糾紛案

本案要旨：登記於一方名下的夫妻共同所有的房屋，一方未經另一方同意將該房屋出售，第三人善意購買、支付合理對價並辦理登記手續，另一方主張追回該房屋的，不應予以支持。

案號：（2006）昌民二初字第43號

審理法院：吉林省吉林市昌邑區人民法院

來源：《民商事疑難案件裁判標准與法律適用（婚姻家庭卷）》，李傑編著，中國法制出版社2011年出版

權威觀點

一、「一方未經對方同意出售夫妻共同所有的房屋」的理解

（一）夫妻共同所有房屋

婚姻法第十七條規定：「夫妻在婚姻關系存續期間所得的下列財產，歸夫妻雙方共同所有」。該法條明確說明我國婚姻法是以婚後所得共同制為法定的夫妻財產制。所謂婚後所得共同制，是指婚姻關系存續期間夫妻一方所得和雙方共同所得的財產除特有財產外，均歸夫妻雙方共同共有的夫妻財產制度。由此可知，夫妻婚後所得購買的房屋一般屬於夫妻共同共有。最高人民法院關於適用《中華人民共和國婚姻法》若干問題的解釋（三）第十一條中「夫妻共同所有房屋」特指的是夫妻共同共有房屋，而不包含夫妻按份共有房屋在內。

（二）如何認定夫妻另一方是否同意

從物權法第九十七條規定可知，共同共有人要處分共有的不動產，必須經全體共同共有人同意。將該法條具體到夫妻共有關系中，則意味著夫妻一方要出售夫妻共同所有房產應經作為共同共有人的夫妻另一方同意。司法實踐中，對此類糾紛的處理存在一個很難把握的事實認定即為夫妻另一方是否同意該出售行為。就此，我們認為，在具體認定是否同意時需要注意：

第一，如何認定夫妻另一方是否作出同意的意思表示。法律框架內的同意即為意思表示。反映到日常生活中，夫妻另一方同意其配偶對夫妻共同所有房屋進行出售，可有書面、口頭、電話等多種意思表現形式。對此，第三人只要在訴訟中能舉證加以證明即可。但值得注意的是，現實生活中，也存在很多第三人在簽訂共有房屋出售合同時徵求夫妻另一方意見，夫妻另一方未明確表態的情形。根據《民法通則意見》第66條的規定，如果夫妻另一方雖未對房屋出售事宜明確表示意見，但其行為已經表明其同意出售的，則可直接認定其對出售已經默示同意。至於夫妻另一方的同意是事先同意抑或事後追認同意則在所不問。

第二，如何理解「同意」的意思表示範圍。在司法實務中，經常會出現夫妻另一方參與了房屋買賣合同的前期協商過程，但在最後簽約時並未在場的情形。如果事後房屋價格上漲，夫妻另一方往往以其簽約時不在場，最後簽訂價格未經其同意為由，要求取回房屋。對此，要注意把握同意的意思表示範圍是否包括出售價格、付款方式、交付時間等。我們認為，從維護交易安全、夫妻間人身及財產關系的特殊性出發，本條所稱同意應為夫妻另一方對其配偶出售房屋的概括授權。

（摘自《最高人民法院婚姻法司法解釋（三）理解與適用》，最高人民法院民事審判第一庭編著，人民法院出版社2011年出版）

二、「第三人善意購買、支付合理對價」的理解

從物權法第一百零六條的規定來看，我國不動產善意取得制度旨在維護不動產交易安全，保護的是第三人對登記簿記載的信賴。司法實踐中，對「第三人善意購買」中「善意」及「合理對價」的理解應注意以下幾點：

（一）「善意」的認定標准

我們認為，對於動產的受讓人可以將其具有重大過失而不知道認定為非屬善意，但對作為不動產的房屋而言，應當以第三人對登記的信賴作為判斷是否構成不動產善意取得的標准。在通常情況下，只要第三人信賴了登記，就應推定其為善意，除非有證據證明其事先明知登記錯誤或者登記簿中有異議登記的記載。這里的善意不以第三人進一步核實登記事項為前提。

（二）「善意」的證明責任分配

在不動產善意取得中，應首先推定取得人是善意的，取得人不負證明自己是善意的舉證責任，而由否定第三人為善意之人（往往就是真實權利人）負擔之，法官最終通過自由心證對該問題加以解決。具體到本條規范內容，由於登記簿是以國家信譽作為保障，具有高度公信力，其「權利表徵度」要高於動產的佔有。而且物權法第十六條也明確承認了登記簿的推定效力。因此，在舉證責任的分配上，原則上應由否認第三人為善意之人的夫妻一方負舉證責任，如果其不能證明取得人為惡意，就應推定第三人為善意。

（三）第三人「善意」狀態的時間節點

從日常生活經驗可知，房地產變更登記流程需要一段時間，不可能瞬間完成。根據《房屋登記辦法》第二十三條的規定，自受理登記申請之日起，房屋登記機構應當於30個工作日內，將申請登記事項記載於房屋登記簿或者作出不予登記的決定。由此可知，在確定第三人善意的時間節點問題上，至少有提出登記申請的時間、登記機構受理登記的時間以及完成登記的時間等可選項。我們認為，將判斷第三人是否為善意的時間點確定在記載於登記簿時更為合理。

（四）合理對價的認定

「合理的對價」，是指房屋價款與物之價值基本相當，排除不合理低價或無償出讓等情形。對此，可以從以下幾個方面把握：

善意取得的前提是有償交易行為

物權法第一百零六條第一款第（二）項規定的善意取得構成要件之一是「以合理的價格轉讓」。之所以如此規定，其理由在於：（1）更周全保護真實權利人的利益。（2）更符合民眾對所有權靜的安全與交易動的安全之間平衡的預期。

2、如何認定「合理的對價」

判斷第三人在取得房屋所有權時支付的對價是否合理，一般應以主觀標准為准，只要合同雙方已經完成變更登記，即應推定該對價為合理。除非夫妻另一方舉證證明該對價與市場同類房屋差價懸殊或是法官根據日常生活經驗足以判斷該對價確實明顯有悖常情。特殊情形下，法院也可以將爭議房屋交由房屋估價機構進行估價。考慮到市場交易的個體性差異和交易行情的多變性，只要評估價與合同約定對價不存在明顯差異，則應認定對價屬於合理范疇。

3、合理對價應已實際支付

在我國，善意取得制度除通過確定無權處分時動產或不動產物權的歸屬而具有維護交易安全的功能外，還具有調整不正當利益變動的功能。也就是說，我國法律規定的善意取得制度兼具了不當得利制度的功能。否則，物權法第一百零六條就不會在善意取得的構成要件中不僅規定必須是有償的交易行為，而且還規定價格應當合理。由此可見，從物權法的立法本意來看，善意取得制度兼具了不當得利制度的功能。因此，我們認為，所謂對價是指實際支付的對價。

在注意以上要點的理解時，還必須注意正確適用本條的另一條件：出賣方與買受方已經在相關部門辦理完了產權登記手續，物權已經發生轉移。關於房屋物權轉移的相關規定，可以參照物權法的相關規定，這里不再細釋。

（摘自《最高人民法院婚姻法司法解釋（三）理解與適用》，最高人民法院民事審判第一庭編著，人民法院出版社2011年出版）

6. 簽協議不公證有效嗎

簽的協議不公證也是來有自效的。

只要當事人的意思表示一致，協議的內容並未違反法律規定，那麼，只要雙方就基於自願的原則達成了書面協議，該書面協議無論是否做了公證，均具有法律效力。

只是，經過公證的協議在證明力上更高。

再明確說下，協議只要是各方的真實意思，沒有損害他人的合法權益，沒有違反法律法規的效力性規定，即使不做公證，也是有效的。

所以你說的這個平分賠償款的協議是有法律效力的，如果你的兩個舅舅反悔，是可以以這份協議為依據提起訴訟的。

(6)房產糾紛中的口頭協議擴展閱讀

公證是公證機構根據自然人、法人或者其他組織的申請，依照法定程序對民事法律行為、有法律意義的事實和文書的真實性、合法性予以證明的活動。

公證制度是國家司法制度的組成部分，是國家預防糾紛、維護法制、鞏固法律秩序的一種司法手段。公證機構的證明活動與人民法院審理案件的訴訟活動不同。

前者是在發生民事爭議之前，對法律行為和有法律意義的文書、事實的真實性和合法性給予認可，藉以防止糾紛，減少訴訟。

它不能為當事人解決爭議；而人民法院的訴訟活動，則是在發生民事權益糾紛並由當事人起訴之後進行的，其目的是作出裁決。

7. 房產中介服務費糾紛：我和中介業務員簽了居間合同，中介和我一開始就口頭說好中介費了（5000元），但

問：房產中介服務費糾紛：我和中介業務員簽了居間合同，中介和我一開始就口頭說好中介費了（5000元），但居間協議中寫的中介費是房價的1%，中介說1%的費用是寫給公司看的，不是真實的，因為這個中介屬於加盟的，居間合同裡面的1%不能改，否則公司通不過。

答：君同法律在線咨詢為您解答

居間人負有下列義務：向委託人報告訂立合同的機會或者提供訂立合同的媒介；要為委託人的利益，提供居間服務。未促成合同成立的，不得要求報酬。合同法第四百二十四條居間合同是居間人向委託人報告訂立合同的機會或者提供訂立合同的媒介服務，委託人支付報酬的合同。第四百二十五條居間人應當就有關訂立合同的事項向委託人如實報告。
居間人故意隱瞞與訂立合同有關的重要事實或者提供虛假情況，損害委託人利益的，不得要求支付報酬並應當承擔損害賠償責任。第四百二十六條居間人促成合同成立的，委託人應當按照約定支付報酬。對居間人的報酬沒有約定或者約定不明確，依照本法第六十一條的規定仍不能確定的，根據居間人的勞務合理確定。因居間人提供訂立合同的媒介服務而促成合同成立的，由該合同的當事人平均負擔居間人的報酬。
居間人促成合同成立的，居間活動的費用，由居間人負擔。第四百二十七條居間人未促成合同成立的，不得要求支付報酬，但可以要求委託人支付從事居間活動支出的必要費用。

8. 個人向法院起訴所需要走的流程

一、當事人起訴：

首先應提交起訴書，並按對方當事人人數提交相應份數的副本。當事人是公民的，應寫明雙方當事人的姓名、性別、年齡、籍貫、住址;當事人是單位的，應寫明單位名稱、地址、法定代表人或負責人姓名。起訴書正文應寫明請求事項和起訴事實、理由，尾部須署名或蓋公章。

二、向法院起訴應提交材料:

1、原告主體資格的材料。如居民身份證、戶口本、護照、港澳同胞回鄉證、結婚證等證據的原件和復印件;企業單位作為原告的應提交營業執照、商業登記證明等材料的復印件。

2、證明原告訴訟主張的證據。如合同、協議、債權文書(借條、欠條等)、收發貨憑證、往來信函等。

三、當事人向法院提交書證：

應填寫一式兩份證據清單，詳細列明提交證據的名稱、頁數。證據經法院承辦人核對後，由承辦人在證據清單上 簽字蓋章，一份交當事人，一份備案。

四、立案：

立案庭在當事人履行必須的手續和交齊有關證據材料之後，在七天內，對符合立案條件的，辦理立案手續;對不符合立案條件的，依法裁定不予受理。

五、交費：

當事人應在收到受理通知書之日起七天內預交案件受理費和其他訴訟費用，如確有困難，可在預交期內向本院提出減、緩、免交的書面申請，逾期不交或者書面申請緩、減、免交未獲批准而仍不預交的，本院將裁定按自動撤訴處理。

六、開庭：

立案手續後，案件由法院排期開庭，當事人應服從法院的各項工作安排，並於結案後到財務室結算訴訟費用，多退少補。

(8)房產糾紛中的口頭協議擴展閱讀

案件屬於受訴人民法院的管轄范圍。

法院對於各類案件的管轄范圍是一個相對復雜的問題。在大多數情況下，民事案件是由被告住所地的法院管轄，如甲簽欠乙的錢，要看甲是住什麼地方，就到甲的住所地的法院進行起訴立案;但如果是交通事故賠償案件，則一般是在交通事故發生地的法院起訴立案。

如果是房產繼承糾紛，則在房產所在地的法院起訴立案。大部分案件的原被告都是一個縣的，不存在管轄爭議，直接到所在縣法院起訴即可。

原告是案件的直接利害關系人或是合法權益受到侵犯的人。

不是每個人都可以向法院起訴的，案件必須與原告有法律上的利害關系。仝國權就屬於與案件有利害關系的原告。而如果是仝國權的父親向法院起訴那就不可以了，因為張某並沒有借其父親的錢。如果仝國權有事確實不能親自到法院起訴，可以委託父親或其他親屬到法院起訴，但必須有書面委託書。

有明確的被告。

是誰侵犯了你的合法權益，就應當以誰為被告。在仝國權案件中，被告應當是張某本人。而不應該將被告列為張某的家人。當然，如果有證據證實張某借錢是用於家庭開支，也可以將張某和其妻子列為共同被告。

有具體的訴訟請求、事實與理由

打官司必須有具體明確的要求，法院才能進行審理判決。在仝國權案件中，仝國權的訴訟請求應當是:"判令被告張某歸還借款1000元及延期給付的利息。

需要向法院提的材料

首先要寫一份合格的起訴狀，訴狀的內容包括原告、被告的基本情況(明確的姓名、住址、職業、年齡、工作單位等)、訴訟請求、事實與理由。其次，要提供主要證據的復印件以及原告身份證復印件。就仝國權案件而言，應當提供的材料有:訴狀2份、知道張某借其錢的證人書面證言兩份、仝國權身份證復印件一份。

對於所有的材料，均應當統一使用A4(210×297mm)規格的紙張。

格式樣本

原告:(基本情況:姓名、性別、年齡、民族、職業、工作單位和住址聯系電話)

被告:(基本情況: 同上)

訴訟請求

書寫自己要求達到的目的，包括:請求判決離婚，孩子的撫養、撫養費的承擔，對方撫養時探望權的請求，財產的分割，本人生活困難時請求對方給予經濟幫助的方式或數額，對方有重婚、與他人同居的、實施家庭暴力或虐待、遺棄家庭成員時請求損害賠償的數額等，如:

一、判決原告與被告離婚;

二、婚生兒子/女兒某某由原告撫養，被告每月支付撫養費 元。

三、夫妻共同財產依法平均分割(寫明共同財產種類，一般包括房屋、存款、車輛、家電等主要財產);

事實和理由

事實和理由:陳述結婚、子女出生的具體時間，寫明訴訟請求的依據，包括離婚的理由、依據，孩子由誰撫養、撫養費承擔、探望方式的理由和依據，財產情況、分割理由及依據。

為此，原告特依法提起訴訟，請你院依法裁決。

此致

某某區/縣人民法院

具狀人:

年 月 日