房屋認購合同糾紛

⑴ 簽了認購書後何時簽合同

（2003年3月24日最高人民法院審判委員會第1267次會議通過）
法釋[2003]7號
中華人民共和國最高人民法院公告
《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》已於2003年3月24日由最高人民法院審判委員會第1267次會議通過。現予公布，自2003年6月1日起施行。
二○○三年四月二十八日

為正確、及時審理商品房買賣合同糾紛案件，根據《中華人民共和國民法通則》、《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》、《中華人民共和國擔保法》等相關法律，結合民事審判實踐，制定本解釋。
第一條 本解釋所稱的商品房買賣合同，是指房地產開發企業（以下統稱為出賣人）將尚未建成或者已竣工的房屋向社會銷售並轉移房屋所有權於買受人，買受人支付價款的合同。
第二條 出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定無效，但是在起訴前取得商品房預售許可證明的，可以認定有效。
第三條 商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發規劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，並對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應當視為合同內容，當事人違反的，應當承擔違約責任。
第四條 出賣人通過認購、訂購、預訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保的，如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應當按照法律關於定金的規定處理；因不可歸責於當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應當將定金返還買受人。
第五條 商品房的認購、訂購、預訂等協議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規定的商品房買賣合同的主要內容，並且出賣人已經按照約定收受購房款的，該協議應當認定為商品房買賣合同。
第六條 當事人以商品房預售合同未按照法律、行政法規規定辦理登記備案手續為由，請求確認合同無效的，不予支持。
當事人約定以辦理登記備案手續為商品房預售合同生效條件的，從其約定，但當事人一方已經履行主要義務，對方接受的除外。
第七條 拆遷人與被拆遷人按照所有權調換形式訂立拆遷補償安置協議，明確約定拆遷人以位置、用途特定的房屋對被拆遷人予以補償安置，如果拆遷人將該補償安置房屋另行出賣給第三人，被拆遷人請求優先取得補償安置房屋的，應予支持。
被拆遷人請求解除拆遷補償安置協議的，按照本解釋第八條的規定處理。
第八條 具有下列情形之一，導致商品房買賣合同目的不能實現的，無法取得房屋的買受人可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，並可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任：
（一）商品房買賣合同訂立後，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人；
（二）商品房買賣合同訂立後，出賣人又將該房屋出賣給第三人。
第九條 出賣人訂立商品房買賣合同時，具有下列情形之一，導致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，並可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任：
（一）故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證明的事實或者提供虛假商品房預售許可證明；
（二）故意隱瞞所售房屋已經抵押的事實；
（三）故意隱瞞所售房屋已經出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實。
第十條 買受人以出賣人與第三人惡意串通，另行訂立商品房買賣合同並將房屋交付使用，導致其無法取得房屋為由，請求確認出賣人與第三人訂立的商品房買賣合同無效的，應予支持。
第十一條 對房屋的轉移佔有，視為房屋的交付使用，但當事人另有約定的除外。
房屋毀損、滅失的風險，在交付使用前由出賣人承擔，交付使用後由買受人承擔；買受人接到出賣人的書面交房通知，無正當理由拒絕接收的，房屋毀損、滅失的風險自書面交房通知確定的交付使用之日起由買受人承擔，但法律另有規定或者當事人另有約定的除外。
第十二條 因房屋主體結構質量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用後，房屋主體結構質量經核驗確屬不合格，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。
第十三條 因房屋質量問題嚴重影響正常居住使用，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。
交付使用的房屋存在質量問題，在保修期內，出賣人應當承擔修復責任；出賣人拒絕修復或者在合理期限內拖延修復的，買受人可以自行或者委託他人修復。修復費用及修復期間造成的其他損失由出賣人承擔。
第十四條 出賣人交付使用的房屋套內建築面積或者建築面積與商品房買賣合同約定面積不符，合同有約定的，按照約定處理；合同沒有約定或者約定不明確的，按照以下原則處理：
（一）面積誤差比絕對值在3％以內（含3％），按照合同約定的價格據實結算，買受人請求解除合同的，不予支持；
（二）面積誤差比絕對值超出3％，買受人請求解除合同、返還已付購房款及利息的，應予支持。買受人同意繼續履行合同，房屋實際面積大於合同約定面積的，面積誤差比在3％以內（含3％）部分的房價款由買受人按照約定的價格補足，面積誤差比超出3％部分的房價款由出賣人承擔，所有權歸買受人；房屋實際面積小於合同約定面積的，面積誤差比在3％以內（含3％）部分的房價款及利息由出賣人返還買受人，面積誤差比超過3％部分的房價款由出賣人雙倍返還買受人。
第十五條 根據《合同法》第九十四條的規定，出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購房款，經催告後在三個月的合理期限內仍未履行，當事人一方請求解除合同的，應予支持，但當事人另有約定的除外。
法律沒有規定或者當事人沒有約定，經對方當事人催告後，解除權行使的合理期限為三個月。對方當事人沒有催告的，解除權應當在解除權發生之日起一年內行使；逾期不行使的，解除權消滅。
第十六條 當事人以約定的違約金過高為由請求減少的，應當以違約金超過造成的損失30％為標准適當減少；當事人以約定的違約金低於造成的損失為由請求增加的，應當以違約造成的損失確定違約金數額。
第十七條 商品房買賣合同沒有約定違約金數額或者損失賠償額計算方法，違約金數額或者損失賠償額可以參照以下標准確定：
逾期付款的，按照未付購房款總額，參照中國人民銀行規定的金融機構計收逾期貸款利息的標准計算。
逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關主管部門公布或者有資格的房地產評估機構評定的同地段同類房屋租金標准確定。
第十八條 由於出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權屬證書的，除當事人有特殊約定外，出賣人應當承擔違約責任：
（一）商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權登記的期限；
（二）商品房買賣合同的標的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；
（三）商品房買賣合同的標的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日。
合同沒有約定違約金或者損失數額難以確定的，可以按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規定的金融機構計收逾期貸款利息的標准計算。
第十九條 商品房買賣合同約定或者《城市房地產開發經營管理條例》第三十三條規定的辦理房屋所有權登記的期限屆滿後超過一年，由於出賣人的原因，導致買受人無法辦理房屋所有權登記，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。
第二十條 出賣人與包銷人訂立商品房包銷合同，約定出賣人將其開發建設的房屋交由包銷人以出賣人的名義銷售的，包銷期滿未銷售的房屋，由包銷人按照合同約定的包銷價格購買，但當事人另有約定的除外。
第二十一條 出賣人自行銷售已經約定由包銷人包銷的房屋，包銷人請求出賣人賠償損失的，應予支持，但當事人另有約定的除外。
第二十二條 對於買受人因商品房買賣合同與出賣人發生的糾紛，人民法院應當通知包銷人參加訴訟；出賣人、包銷人和買受人對各自的權利義務有明確約定的，按照約定的內容確定各方的訴訟地位。
第二十三條 商品房買賣合同約定，買受人以擔保貸款方式付款、因當事人一方原因未能訂立商品房擔保貸款合同並導致商品房買賣合同不能繼續履行的，對方當事人可以請求解除合同和賠償損失。因不可歸責於當事人雙方的事由未能訂立商品房擔保貸款合同並導致商品房買賣合同不能繼續履行的，當事人可以請求解除合同，出賣人應當將收受的購房款本金及其利息或者定金返還買受人。
第二十四條 因商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除，致使商品房擔保貸款合同的目的無法實現，當事人請求解除商品房擔保貸款合同的，應予支持。
第二十五條 以擔保貸款為付款方式的商品房買賣合同的當事人一方請求確認商品房買賣合同無效或者撤銷、解除合同的，如果擔保權人作為有獨立請求權第三人提出訴訟請求，應當與商品房擔保貸款合同糾紛合並審理；未提出訴訟請求的，僅處理商品房買賣合同糾紛。擔保權人就商品房擔保貸款合同糾紛另行起訴的，可以與商品房買賣合同糾紛合並審理。
商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除後，商品房擔保貸款合同也被解除的、出賣人應當將收受的購房貸款和購房款的本金及利息分別返還擔保權人和買受人。
第二十六條 買受人未按照商品房擔保貸款合同的約定償還貸款，亦未與擔保權人辦理商品房抵押登記手續，擔保權人起訴買受人，請求處分商品房買賣合同項下買受人合同權利的，應當通知出賣人參加訴訟；擔保權人同時起訴出賣人時，如果出賣人為商品房擔保貸款合同提供保證的，應當列為共同被告。
第二十七條 買受人未按照商品房擔保貸款合同的約定償還貸款，但是已經取得房屋權屬證書並與擔保權人辦理了商品房抵押登記手續，抵押權人請求買受人償還貸款或者就抵押的房屋優先受償的，不應當追加出賣人為當事人，但出賣人提供保證的除外。
第二十八條 本解釋自2003年6月1日起施行。
《中華人民共和國城市房地產管理法》施行後訂立的商品房買賣合同發生的糾紛案件，本解釋公布施行後尚在一審、二審階段的，適用本解釋。
《中華人民共和國城市房地產管理法》施行後訂立的商品房買賣合同發生的糾紛案件，在本解釋公布施行前已經終審，當事人申請再審或者按照審判監督程序決定再審的，不適用本解釋。
《中華人民共和國城市房地產管理法》施行前發生的商品房買賣行為，適用當時的法律、法規和《最高人民法院〈關於審理房地產管理法施行前房地產開發經營案件若干問題的解答〉》。

⑵ 什麼時候出的廣州市中院關於審理預售商品房合同糾紛若干問題的指導意見

廣州市中院《關於審理預售商品房合同糾紛
若干問題的指導意見》
一、《認購書》中類似「購房人已理解並同意開發商在銷售中心公示的樣板條款，並同意完全按該樣板調控簽署上述各合同，不再變更、增加或減少任何條款」的特別約定如何處理？
《認購書》是指將來簽訂《商品房買賣合同》的預約，在樣板條款已經過公示且購房人也已經在《認購書》上簽章確認的情形下，該《認購書》是有效的。對當事人具有約束力，認購人以合同條款不公平，可以再協商，其訴請該《認購書》無效或解除、返還定金的，不應支持。
二、出賣人拒絕按照《認購書》訂《商品房買賣合同》買受人起訴簽約或者追究違約責任應如何處理？
合同系當事人共同協商的結果，法院判令當事人簽訂合同有強制簽約之嫌，故對當事人關於簽訂《商品房買賣合同》的訴訟請求不宜支持：
出賣人拒絕簽約已構成違約，在適用《司法解釋》第四條的基礎上，還可以判令出賣人賠償買受人因未能簽約造成的損失，該損失數額的確定可以參照在合同訂立日起至起訴日止的房價差額范圍，區別下列不同情形處理：住宅在30%以內，商業用房在10%以內。 買受人拒絕簽約構成違約，不去別對待，作對等處理。
三、商品房被出賣人抵押後，買受人訴請確權或者辦證的，應如何處理？起訴確權的，由於房屋不存在權屬爭議，應駁回訴訟請求。
起訴辦證的，買受人在履行下列注意義務後即不構成過錯。（1）審查所購房屋是否在《預售許可證》的范圍內；（2）將購房款匯入合同指定的監控賬號；（3）無論是抵押後再預售，或者是預售後再抵押，只要有《預售許可證》就應認定金融機構同意出售，其行使抵押權不得對抗買受人。
偽造《預售許可證》出售房屋的，應承擔雙倍賠償責任。
四、《商品房買賣合同》訂立後，出賣人又將房屋出賣給第三人的，應如何適用《司法解釋》第八條？
買受人主張出賣人承擔不超過已付房款一倍的賠償責任的，原則上予以支持，根據案件的具體情況確需酌情降低的，不宜低於已付購房款的50%。

五、出賣人以約定的違約金標准過高為由請求調整遲延交樓違約金的，應如何把握違約金標準是否過高？
約定違約金標准為萬分之五以內，（含萬分之五）的，均認定屬於合理范圍，不予調整。同一樓盤違約金標准約定不一致的，超過萬分之五的可調整為萬分之五，同一樓盤已有法院或仲裁委的裁判先例的，應注意保持違約責任標准適用上的統一性。六、交樓標准如何確定？
必須具備以下兩個基本條件（1）取得《建設工程竣工備案表》（2）訟爭房屋符合使用條件（即不存在漏水、地面裂縫等導致房屋無法正常使用的重大瑕疵）。有特別約定其它標準的從其約定。
合同附件約定裝修標準的，出賣人未達到約定的裝修標准，其承擔的是關於裝修標準的違約責任。
七、面積差異的房款結算應如何處理？
面積差異在0.6%以內的，含本數，具體以約定為准，互不作任何補償。
面積差異誤差比絕對值超出0.6%（不含本數）在3%（含本數）以內的，按合同約定的價格據實結算，不扣除0.6%
面積差異在3%以上（不含本數），買受人A.有權退房，B.不退房的，3%以內按合同約定價格局勢結算，3%以上由出賣人承擔。所有權歸買受人。追究出賣人何種違約責任決定權在買受人。
八、買受人提出辦證的訴訟請求應如何處理？
買受人依合同約定或司法解釋的規定起訴辦證的，無論起訴時是否具備辦證條件，均判令出賣人三個月內辦證。
關於逾期辦證違約金的處理，可以分兩段判決，至判決生效之日止的違約金於判決生效之日起十日內一次性支付。自判決生效之日起至取得辦證遞件回執（指『協助辦證的』）之日止的違約金於每月10日前逐月支付。
違約金的截止日期以合同約定為准，協助辦證的為取得遞件回執，辦妥的為房管部門出證，取得產權證的則為交付買受人。
產權證核發後，出賣人應無條件交付給買受人。
九、根據七部委意見，預售商品房未辦證之前不得再行轉讓，但買受人通過與第三人簽訂買賣合同或者通過委託拍賣的形式將未領取房產證的商品房再行轉讓引發糾紛，應如何處理？
七部委的意見並非法律、行政法規，不能作為認定合同無效的依據，故合同應為有效。
辦證的訴訟請求因為行政主管部門明確不能辦證，以實際無法履行為由駁回訴訟請求，待具備辦證條件後再起訴辦理。
如果轉讓合同的出賣人（同時是預售合同的買受人）以無法辦證為由起訴解除轉讓合同，因無法辦證影響的是轉讓合同的買受人的權利，故以不予支持為宜。如果轉讓合同的買受人以無法辦證起訴解除合同，則以簽約目的無法實現為由予以支持。
十、類似永久水電、消防驗收、大樓外牆脫落等涉及有關業主共同權益的訴訟，原告的訴訟主體資格應如何處理？
有關業主共同權益的訴訟，業委會、全體業主或業主均是適格的原告，該生效裁判對全體業主具有約束力，其訴訟利益歸屬全體業主，後續業主重復起訴的，以已作出生效判決及違反一事不再理訴訟原則為由駁回起訴。
上述訴訟涉及賠償的，業委會或全體業主是適格的原告。個別或者部分業主起訴賠償的，則裁定駁回起訴。
以業委會名義起訴的，仍需要業主大會授權。
十一、逾期辦證，交樓、交付公建配套設施等違約金的訴訟時效應如何適用？約定一次性定額違約金的，自應辦未辦之日起適用兩年的訴訟時效。
預定按違約期間持續性計付違約金的。從主張或起訴之日往前倒推兩年計付。
訴訟時效超過以後，買受人向出賣人發出要求承擔違約責任的信函，出賣人收到信函並回復要求解決糾紛，買受人後以協商未果為由起訴的，不宜適用訴訟時效。
買受人向有關政府主管部門反映、投訴或查詢等，相關部門回復明確責任在出賣人的，不宜適用訴訟時效。
十二、以商品房抵銷或清償工程款或其他債務，而不是以工程款或其他債權抵銷或清償購房款的，應否適用《司法解釋》處理？
在以商品房抵銷或清償工程款或其他債務的情形下，雙方簽訂的《商品房買賣合同》只是履行清償債務的方式，並非在當事人之間成立商品房買賣關系，不符合司法解釋第一條的規定，故一方依據《商品房買賣合同》起訴，主張適用《司法解釋》處理的，不予支持。但雙方均同意按商品房買賣關系處理且不損害第三人利益的除外。
十三、出賣人與買受人約定如實測計價面積大於合同約定計價面積則買受人需補足差價款。現房地產測繪部門出具的報告顯示房屋面積確實大於約定面積，在產權證未核發的情況下，出賣人要求買受人支付差價款的訴訟請求應否支持？
應以產權證登記的面積為准，出賣人在產權證未核發之前要求買受人支付差價款的請求不予支持。
十四、經出賣人同意，買受人將預售商品房轉讓給第三人，並辦理了商品房預售合同的轉名手續的，第三人能否取得原買受人合同項下的權利？
在房管局辦理了商品房預售合同轉讓登記手續，即應視為開發商同意商品房預售合同轉名，第三人可以取得買受人原合同項下的權利。
十五、商品房預售合同約定按套內面積計付房款，後商品房套內面積未變，但公共分攤面積縮水，應如何處理？
合同中已約定了公共分攤面積，故沒有達到約定面積數的，已構成違約。
公共分攤面積不足的原因應由出賣人舉證證明，如果出賣人不能證明其免責，即應承擔違約責任。具體的賠償標准可參照：按「總房價/（套內面積+分攤面積）*縮水面積」計付。
十六、買受人在收樓或領取房產證時簽署了《確認書》，確認雙方已不存在任何債權債務，後買受人以實際面積比約定面積少，要求出賣人退還面積差異款的應如何處理？
買受人不能舉證證明其系在受出賣人欺詐、脅迫或者重大誤解的情況下簽訂《確認書》的，應履行《確認書》。但是「確認雙方已不存在任何債權債務」應理解為開發商以《確認書》的形式免除自身遲延交樓、遲延辦證等違約責任。如果是面積減少，還是應以房產證為准退還面積差異款。
十七、開發商和買受人對分期開發建設的小區配套設施的交付時間存在爭議，買受人起訴要求交付，應如何處理？
應由開發商舉證證明訟爭的小區配套設施規劃在哪一期工程，未到期的不宜支持買受人的訴求。如果開發商不能舉證證明，則認定應即時交付。
十八、如果履行合同過程中產生糾紛，一方當事人訴請合同無效或解除合同，但未訴請處理無效或解除的後果，法院能否依職權一並處理？
法官應行使釋明權，除第三人明確表示反對外，應一並處理。
十九、雙方當事人在合同中約定的違約責任不對等的，應如何處理？
當事人在簽約後一年內提起訴訟的，可適用合同法第54條第一款第（1）項的規定，變更為對等的違約責任；未超過一年或超過一年的，均可適用合同法第一百一十四條的規定，調整為對等的違約責任。
二十、未經竣工驗收，買受人訴請出賣人交付房屋的，應如何處理？
如果尚未通過建築主體、消防、電梯的單項驗收，則駁回交付房屋的訴訟請求。
二十一、買受人購買的房屋出現質量問題，影響正常使用，買受人要求修復，但出賣人經
催告後在合理期間內拒絕修繕，買受人自行修繕或依據有資質評估機構的評估結論起訴請求出賣人支付修繕費用，應否支持？
符合以下條件的請求應予支持：1、房屋確實存在質量問題；2、出賣人在合理期間內不履行修繕義務；3、買受人已自行或僱人修繕，或提供有資質評估機構的評估結論。
出賣人認為買受人主張的金額不合理，應承擔證明責任（如申請評估等），否則對其抗辯不予採納。
二十二、出賣人將公共綠地出售給買受人，買受人起訴確認無效的應如何處理？出賣人要求返還公共綠地的應否支持？誰有權起訴返還公共綠地？
1、買受人起訴主張出售公共綠地的行為無效的，應予支持。 2、 出賣人要求返還的，因其並非權利主體，故不宜支持。
3、有權起訴要求返還公共綠地的訴訟主體是業主或業主委員會。
二十三、購房款（包括尾款、補差款）是否適用訴訟時效？逾期付款違約金是否適用訴訟時效？
購房款本金不適用訴訟時效，違約金適用。
二十四、物權法施行後，善意取得保護制度與拆遷補償安置協議的優先權之間的沖突如何解決？
開發商將已經特定化的拆遷補償安置房屋轉賣給第三人的行為損害了被拆遷人的權利，已構成侵權。即使轉賣已產生物權變動後果，被拆遷人仍可基於該項優先權請求確權，依法院生效法律文書方式優先取得拆遷補償安置房屋。總之，在第三人善意取得與被拆遷人優先安置的沖突情形下，優先保護被拆遷人的利益。

⑶ 請問購房意向書是什麼，如何處理購房定金糾紛

按目前新建房屋抄的交易習襲慣，購房者看中某套房屋後，開發商與購房者都會簽訂《購房意向書》（有些稱為認購書），以說明雙方對購售房屋已達成初步意向。《購房意向書》的內容一般包括房屋的位置、面積、價款，但一般並不涉及房屋的交付時間、違約責任及其它房屋的具體情況等。實踐中，《購房意向書》除了上述內容外，一般還有定金內容。如果發生定金糾紛，需要根據實際情況來區別處理：一、如因開發商原因致雙方在認購書約定的時間內未能簽訂《商品房買賣合同》的，例如開發商將約定房屋出售給第三方等，購房者可要求開發商雙倍返還定金；二、如因購房者原因在認購書約定的時間內雙方未能簽訂《商品房買賣合同》的，例如購房者放棄購買約定房屋等，購房者將損失定金；三、在認購書約定的時間內經購房者與開發商協商，雙方對《商品房買賣合同》具體條款無法達成一致的，購房者可要求開發商退還已交納的定金；四、如果開發商銷售未具備銷售條件的房屋，即開發商未取得預售許可證或銷售不具備使用條件的現房，購房者可要求開發商退還定金，並要求開發商支付相應的利息損失。出現定金糾紛雙方可協商解決，如協商不成，可按《認購書》中約定的仲裁機構申請仲裁或向法院起訴。

⑷ 買房的認購協議和正式合同有什麼區別

1、《房屋認購協議書》與《商品房買賣合同》定義不同，購房合同會更正式

《房屋認購協議書》是商品房買賣雙方在簽署預售合同或買賣合同前所簽訂的文書，是對雙方交易房屋有關事宜的初步確認。

而《商品房買賣合同》是在房管局交易的時候出示的正式文本，所以會比較正式。

2、《房屋認購協議書》是《商品房買賣合同》之前的一種協議

而正式的《商品房買賣合同》，只不過是針對購房協議中更為詳細的約定，如果購房協議沒有具備上面的那些內容，那麼就只能作為一份購房意向書，不具備約束力。而購房合同就不同了，它裡面的內容會更加詳細和正式，不過兩者都具有法律效力。

⑸ 你被延期交房了嗎 法官教你降低買房風險

簽訂了房屋認購書定金可能拿不回，小區配套設施跟當初宣傳不一樣，你曾遇過這些煩心事嗎？今（27）日，記者從重慶市第一中級人民法院獲悉，盡管今年該院審結商品房買賣合同糾紛案件數量比去年略有下降，但案件爭議類型更趨多樣化。市民該如何避免商品房買賣合同糾紛？法官提出了針對性建議。

現狀：糾紛案件數下降 新型爭議增多

據悉，截至12月26日，重慶一中院今年審結商品房買賣合同糾紛案件875件，相較2015年的1691件、2014年的2439件，數量上逐年略有下降。

一中院民四庭副庭長方劍磊介紹，今年糾紛案件的雙方爭議主要圍繞逾期交房違約金和逾期辦證違約金展開，同時伴有一些新的爭議。

比如購房者要求開發商限期辦理土地使用權證及房屋產權證，按廣告宣傳內容完善配套設施或賠償損失；因違法超建、面積「縮水」、隱瞞相關信息等行為，導致房屋不符合約定，購房者請求解除合同並賠償損失；因價格變動，購房者反悔等等。

原因：延期交房宣傳不實等五大主因

為何會產生這些糾紛？開發商延期交付房屋、未履行或未及時履行協助義務、對房屋的配套設施宣傳不實、房價起伏和政策變化導致購房者中途違約、房屋質量有瑕疵等五個方面是主要原因。

方劍磊分析，由於開發房地產周期較長，不確定因素多，部分開發商資金鏈緊張，進而導致部分延期交房的糾紛。此外，部分開發商為了取得更好的銷售業績，在宣傳廣告中誇大小區的綠化、配套設施等內容，但實際交付時又無法達到預期的宣傳效果。

方劍磊表示，房屋買賣從簽訂合同到實際履行，往往需要一段時間。當市場變化引起房地產交易價格下跌時，部分以投資為目的的購房者往往不願繼續履行支付剩餘購房款等合同義務，也會引發糾紛。

提醒：簽訂購房合同多留個心眼兒

市民在購房時，需要注意哪些細節？一中院民四庭副庭長方劍磊建議，市民在購房前，應對房地產市場進行初步的預估和判斷，並提前了解相關政策規定、首付比例及個人徵信情況，避免房價波動或政策調控導致不能履行合同義務。簽合同時，要注意交房時間、辦證時間、交房條件以及支付違約金的條件等。

此外，一中院民四庭法官陳婭梅提醒，對購房者權利進行限制的條款以及補充協議等內容也很重要。市民需認真查閱合同示範文本與補充協議是否一致，及時提出修改意見。

如果產生糾紛，市民在起訴請求開發商承擔質量整改責任時，一定要完成接房手續，並依據買賣合同條款提出整改意見。否則，將面臨訴訟請求被駁回的敗訴風險。

同時，應盡量保留與開發商在交接房、驗房、因房屋存在質量問題等進行交涉時的書面證據材料，這些材料在訴訟中對購房者完成舉證義務將起到一定作用。

案例：簽了認購書卻對正式合同有分歧 消費者拿回定金

2013年10月，尹某向天氏公司支付定金2萬元，此後雙方簽訂認購協議書，約定尹某認購該公司開發的某物業單位，如未能在協議約定期限簽訂商品房買賣合同，視為不履行本協議，尹某無權收回所交定金。

在協議約定期限前，尹某准備與該公司簽訂商品房買賣合同時，因合同違約金、逾期辦證等條款與該公司發生分歧，協商未果未簽訂合同。此後，尹某訴至法院，請求解除此前簽訂的認購書，並雙倍返還定金4萬元。

法院審理認為，天氏公司沒有證明尹某之前已知曉的正式購房合同的具體內容，故認定雙方在認購協議確定的期限內進行了磋商，履行了各自權利義務，均無違約行為。因商品房買賣合同未能訂立的事由不可歸責於雙方，故判定解除雙方簽訂的認購協議書，天氏公司依法應將定金2萬元返還尹某。

法官說法：

《認購協議書》作為購房者與開發商之間簽訂商品房買賣合同前進行磋商的產物，其性質屬於預約合同，獨立有效。因該協議一般為格式合同，故在雙方對合同條款的理解不一致時，應作出對提供合同一方不利的解釋。

以本案為例，尹某依照《認購協議書》履行的合同義務符合對其有利的合同條款之約定時，出現不可歸責於雙方的事由導致買賣合同不能訂立，則購房者主張返還定金應予支持。

（以上回答發布於2016-12-28，當前相關購房政策請以實際為准）

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⑹ 買房交了定金簽了認購協議網簽後因第三方與甲方糾紛法院查封房子合法嗎

法院查封是合法的。
因為雖然買賣雙方簽訂了協議，支付了購房定金，合同也是內合法有效的。
但是，房容屋沒有過戶，房屋的產權仍然屬於賣房人所有，賣房人有債務糾紛，賣房人的債權人就可以要求法院查封賣房人的房屋。
賣房人在沒有償還債務的情況下賣房，屬於逃避債務，債權人及時申請法院查封，是保護自己的合法權益，法院絕對會支持的。
所以，法院查封房屋是對的。

⑺ 怎麼解決商品房定金糾紛，何時構成商品房買賣合同欺詐

你好，為你解答，望採納！
近些年，隨著我國房地產市場的日益繁盛，商品房買賣定金合同糾紛案件非常多。買受人在與開發商簽訂認購書並支付定金後，最終未能簽訂商品房買賣合同，定金是否應該返還？是實踐中，比較難處理的問題。欲解決這一問題，張付傑律師從商品房認購書的性質、認購書中定金的性質、認購書的說明條款的效力、定金的處理原則以及具體情形如何處理等方面進行分析，以期得到有效的處理辦法。
一、商品房認購書性質
由於現行法律規定並未明確界定商品房認購書的性質，目前大致有三種觀點：一是認購書是一種意向書；二是認購書本身即為正式的買賣合同；三是認購書為商品房買賣合同的預約合同。張付傑律師認為，商品房認購書具備了一般買賣合同的基本要素，旨在先行約明部分合同條款，固定雙方交易機會，在條件成熟時簽訂正式的商品房買賣合同，且明確了認購人與開發商獨立的權利義務關系，應屬商品房買賣合同（本約合同）的預約合同，即當事人雙方約定將來訂立商品房買賣合同的契約。
二、商品房認購書所涉定金性質
定金具有人保和物保的雙重性，可分為立約定金、成約定金、證約定金、違約定金及解約定金等五大類型。張付傑律師認為，認購書中的定金所起的作用是保證認購人將來訂立商品房買賣合同，並擔保開發商履行認購書中預留商品房義務的作用，具有立約定金的性質。
三、商品房認購書說明條款效力
實踐中，大多商品房認購書會在「說明欄」載明：在簽訂本認購協議書之前出賣人已向認購人明示《商品房預售許可證》、擬簽訂的《商品房買賣合同》及合同附件、補充協議；出賣人已仔細閱讀合同的所有約定條款、選填內容，認購人對上述合同約定條款、選填內容無異議或者類似內容（以下簡稱說明條款）。法院在判決中，對認購書中說明條款的法律效力的認定不一。張付傑律師認為，商品房認購書系預約合同，賦予當事人雙方的主要權利義務是在約定的期限內繼續談判磋商其他合同條款並簽訂正式買賣合同，因而繼續磋商是認購人的一項主要合同權利，而認購書中的說明條款在很大程度上使認購人及格式條款承諾人對繼續協商的契約自由原則受到較大限制，因而說明條款屬於限制開發商責任和排除認購人主要合同權利的格式條款。根據合同法第四十條規定，提供格式條款一方免除其責任、加重對方責任、排除對方主要權利的格式條款無效，但出於維護交易穩定和當事人意思自治，且不輕易否定合同效力的精神，法院在審理過程中，對格式條款無效的認定標准日趨嚴格。《合同法司法解釋（二）》第十條規定，提供格式條款的一方當事人違反合同法第三十九條第一款的規定，並具有該法第四十條規定的情形之一的，人民法院應當認定該格式條款無效。從該條內容看，格式條款即使具有合同法第四十條規定的免除己方責任、加重對方責任、排除對方主要權利的情形並非必然無效，還必須滿足提供格式條款的一方當事人未盡合同法第三十九條規定的提示和說明義務的條件。
四、簽訂認購書後未簽正式買賣合同情形下定金如何處理
張付傑律師多承辦的類似案件中，法院在審理當事人雙方簽訂認購書後，因故未簽訂正式買賣合同引發的定金糾紛時，基本會根據個案的不同情形，有區別的認定是否適用定金罰則。一般會出現以下幾種情形：
1、適用定金罰則無權要求定金返還
根據《最高人民法院關於適用<中華人民共和國擔保法>若干問題的解釋》（以下簡稱《擔保法司法解釋》第一百一十五條之規定，給付定金的一方拒絕訂立合同的，無權要求返還定金。此種情形又具體包括：在認購書中沒有說明條款或雙方當事人對說明條款無異議的情形下，認購人無正當理由拒不簽訂商品房買賣合同的，其無權要求返還定金；在認購人對說明條款有異議但開發商已舉證證明其已履行合理提示與說明義務的情形下，若認購人仍以雙方對正式合同中載明的條款內容不能達成一致為由拒絕簽訂商品房買賣合同的，其無權要求返還定金；認購人提出磋商的條款系商品房正式買賣合同及合同附件、補充協議中沒有約定的條款且該條款內容不合理的，若當事人雙方未就該條款內容協商一致且認購人據此拒簽商品房買賣合同的，認購人無權要求返還定金。
2、不適用定金罰則定金退還
根據《關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第四條規定，因不可歸責於當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應當將定金返還買受人。該情形又包括：在當事人雙方簽訂認購書後到簽訂正式買賣合同前的期限內發生了不可抗力事由或其他當事人意志以外因素的，如簽訂商品房認購書後，開發項目被政府行政決定取消、緩建，開發商的主體資格喪失，自然災害導致開發項目滅失等，開發商應當退還認購人定金；認購人提出磋商的條款系商品房正式買賣合同及合同附件、補充協議中沒有約定的條款且該條款內容合理的，若當事人雙方未就該條款內容協商一致且認購人據此拒簽商品房買賣合同的，開發商應當退還認購人定金。此外，在認購人對說明條款有異議且開發商不能舉證證明其已盡合理提示與說明義務的情形下，認購人與開發商就正式合同中載明的條款內容不能協商一致且認購人提出的理由正當合理的，若認購人由此拒絕簽訂商品房買賣合同，開發商應當退還認購人定金。
3、適用定金罰則定金雙倍返還
在此類糾紛中，開發商若無正當理由拒不簽訂商品房買賣合同的，視為《擔保法司法解釋》）第一百一十五條所稱的「接收定金的一方拒絕訂立合同的」情形，此時應判令開發商向認購人雙倍返還定金。

⑻ 如何簽訂商品房認購書，商品房買賣認購書糾紛如何處理

一、如何簽訂商品房認購書
1、要區分定金與訂金的不同法律性質。「定金」屬與擔保方式的一種，對於定金的規定《合同法》、《擔保法》及《擔保法》司法解釋均有明確規定。「訂金」屬於預付性質的款項，一般不適用雙倍返還的情形。根據《商品房銷售管理辦法》第二十二條第二款規定：「符合商品房銷售條件的，房地產開發企業在訂立商品房買賣合同時，所收費用應當抵作房價款;當事人未能訂立商品房買賣合同的，房地產開發企業應向買受人返還所收費用」的規定可知，「訂金」條款不適用雙倍返還。
2、如果購房者依照合同約定來簽訂正式商品房買賣合同，但最終因部分條款未達成一致意見不能簽訂商品房買賣合同時，定金如何處理?這是司法實踐中經常會遇到的問題。而法律在這方面尚無明確的規定，僅在《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第四條規定了：「 ……因不可歸責於當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應當將定金返還買受人。」但這里「不可歸責於當事人雙方究竟是什麼范圍，法律並無對此界定。當然筆者認為既然認購書中的定金屬於立約定金，那麼，如果購房者按照合同約定來簽訂商品房買賣合同，即便最終因部分條款未達成一致意見不能簽訂商品房買賣合同，那麼也不屬於違約，定金不應當收取，應予以返還。但如果雙方在簽署認購合同時，明確了雙方因買賣合同條款產生分歧，定金是否返還的約定可以從其約定。
3、盡量在簽訂認購合同時對商品房買賣合同主要條款予以說明，避免將來對合同條款產生分歧，合同的訂立受到影響。操作中可以在訂購合同之後附商品房預售或銷售合同的文本。

二、商品房買賣認購書糾紛處理
1、因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應當按照法律關於定金的規定處理。
（1）「因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同」的情形分析。
一般認為，有效成立的合同應當被實際履行，除非存在履行不能的情形。有觀點認為，應當「要求雙方按預約訂立本約，預約中未列人的非主要條款，雙方不能達成協議的，可以由法院參酌交易慣例以判決代替當事人的意思。」
但商品房買賣認購書的履行內容僅僅在於簽訂正式的房屋買賣合同，該簽約行為雖然受到預約效力的約束，但畢竟合同的訂立是當事人意思自治的過程，不僅要體現合同自由原則，而且因為商品房買賣認購書畢竟只是預約，如果預約的效力可以強制當事人雙方訂立合同的話，實際上其效力與本約沒有區別。最高人民法院《商品房買賣合同糾紛解釋》第四條並沒有賦予商品房買賣認購書強制訂立本約的效力，而是認為「如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應當按照法律關於定金的規定處理。」
出賣人未取得售房資格的情形有二：一是因具有《城市房地產管理法》第三十七條規定的情形，禁止其轉讓的；二是預售人未取得預售許可證明的。在商品房預售情形下，出賣方（預售方）預售須具有商品房預售許可證明方能進行預售，否則對預售合同的效力產生影響（最高人民法院《商品房買賣合同糾紛解釋》第二條，見本書對商品房預售合同效力的相關論述）。如果在約定訂立預售合同的特定時段，出賣人要求訂約，而買受人以出賣人尚未取得預售資格、一旦締約則有預售合同無效（起訴前出賣人仍不能取得預售許可證明等預售條件，預售合同無效）的風險為由，不願履行締約義務的，屬於因出賣人原因而不能訂立房屋買賣合同的情形。
（2）違反商品房買賣認購書確定的簽約義務的責任。
商品房買賣認購書對當事人產生的拘束力，表現在創設了當事人的締約義務，即約定的是當事人為將來訂立本合同而談判的義務。合同約定的是當事人為特定行為的義務，而不是對行為結果的直接確認。但是，何種情況當事人可以不簽合同，並無明文規定。實務中法官可結合當事人不願履行簽約義務的具體情形，並結合考察當事人合同的目的綜合認定。
因當事人一方原因，違反商品房買賣認購書確定的簽約義務而未能訂立商品房買賣合同，該當事人應當賠償履行利益還是信賴利益？最高人民法院《商品房買賣合同糾紛解釋》第四條規定：「出賣人通過認購、訂購、預訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保的，如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應當按照法律關於定金的規定處理。」從該條規定看，定金在此處的作用是作為當事人對信賴利益賠償額的約定。
2、因不可歸責於當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應當將定金返還買受人。
最高人民法院《商品房買賣合同糾紛解釋》第四條第二款規定：因不可歸責於當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應當將定金返還買受人。

商品房買賣認購書的性質
所謂商品房買賣認購書，是指房屋買賣雙方在訂立正式的
房屋買賣合同
前所簽訂的文書，約定將來訂立正式的房屋買賣合同的合同。目的在於對雙方交易房屋有關事宜進行初步的確認，而且往往以一定數額的定金作為協議的擔保。商品房買賣認購書在實踐中稱謂不一，如認購意向書、購房訂購單、購房預訂單、訂購房屋協議，等等，且大量地出現在商品房預售等遠期交付的房屋交易活動中。
對商品房買賣認購書尤其是關於商品房預售認購書的性質與效力問題，在最高人民法院《商品房買賣合同糾紛解釋》出台前，認識並不一致。有的認為，僅系一種合同意向，對當事人並無多大的拘束力；有的認為，出賣方（預售方）在不具備預售條件的情況下，如未取得預售許可證明，其預售商品房的資格尚未取得，按照有關規定並不能預售，採取商品房買賣認購書形式是一種變相的預售，是一種對法律禁止性規定的一種規避，因此，該認購協議無效；有的認為，商品房買賣認購書的性質為預約合同，應承認其效力。
最高人民法院《商品房買賣合同糾紛解釋》第四條規定：「出賣人通過認購、訂購、預訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保的，如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應當按照法律關於定金的規定處理；因不可歸責於當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應當將定金返還買受人。」該條規定承認了商品房買賣認購書的效力，並著重規定了定金條款的適用。從其內容分析，該解釋認可了商品房買賣認購書作為預約的性質。
1、關於預約
所謂預約，是約定將來訂立一定合同的協議，亦稱預備合同；以後履行預約而訂立的合同為本約，也就是正式合同。也就是說，訂立預約在當事人間產生的義務為在約定的某一特定時段簽訂本約。所以，預約是一種暫時性契約，指向的標的為簽訂本約行為本身，創制了當事人間的締約義務。
預約的構成，一般來說，需要考察兩方面的要件：
（1）預約的形式問題。如果將要簽訂的正式合同（本約）有強制的形式規定的，「不得以預約迂迴為脫法行為，若預約的內容已有拘束力時，不論其是否尚須為主契約的締結，於預約中應適用與主契約相同的形式規定，一如此拘束存在於主契約的情形，以防止脫法行為。」
（2）預約的確定性問題。「若以預約所建立的締約義務，並不充分確定，亦無法解釋確定預約的內容，則其義務及預約本身均不生效力。」例如，當事人間「我們願意共同成立一家公司」的約定，其確定性尚不夠充分，因為當事人對於公司的目的、所在地以及法律形態等尚未有合意的存在，僅僅是表達了願意合作的願望而已。這種意向，沒有具體的履行內容，即使賦予其履行的效力，具體操作上，也因為履行的變數太大，而沒有履行的可能性。但在何種情況下，預約的確定性為已足？在預約具備本約所有條款情況下，該預約名為預約，實為本約，就沒有區分預約與本約的必要。這兩者之間的平衡，往往難以把握，需要法官根據個案的不同情況，加以辨別。
2、關於商品房買賣認購書的預約性質
具體就商品房買賣認購書而言，從其目的考察，當事人簽約的目的在於為將來訂立正式房屋買賣合同作約定，這在目的上符合預約的基本特徵。
（1）商品房買賣認購書的內容須有確定性。從商品房買賣認購書的內容上考察，由於預約必須具有確定性，故其應當具備將來要訂立的本約中的主要內容。作為商品房買賣的預約而言，商品房買賣認購書的內容一般包括：雙方當事人基本情況；房屋基本情況（含位置、面積等）；價款計算；訂立正式購房合同的時限約定。如商品房買賣認購書的內容的確定性程度不夠，則只能認為該商品房買賣認購書僅僅是合同意向書而己，沒有法律約束力。
（2）區分商品房買賣認購書與房屋買賣合同的實質要件：出賣人已經按照約定收受購房款。最高人民法院《商品房買賣合同糾紛解釋》第五條規定：「商品房的認購、訂購、預訂等協議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規定的商品房買賣合同的主要內容，並且出賣人已經按照約定收受購房款的，該協議應當認定為商品房買賣合同。」該條規定突破了預約具備本約內容即構成本約的一般理論，認為即使商品房買賣認購書具有買賣合同的內容（預約的確定力強度達到本約），但仍不能認為該商品房買賣認購書的實質已經是買賣合同。要直接認定以商品房買賣認購書的名義簽訂的合同（預約）為房屋買賣合同，必須有買受人交付購房款的行為以及出賣人收受購房款的行為。

⑼ 房產買賣糾紛，交了全款了,開發商不簽正式的商品房買賣合同怎麼辦

解答請見下述轉載的內容，你的情況屬於第三種情況，通過起訴至法院直接將內部認購協議作為商品房買賣合同履行。
因開發商違約的，可以請求繼續履行，或者可以解除合同後要求賠償損失（本金、利息、與市場房價的差額）並可要求不超過已支付房款一倍的賠償責任。

房屋內部認購協議之法律效力分析
徐文龍
部分開發商進行商品房銷售時，可能通過與購房者簽訂內部認購協議、優惠認購表以及誠意金合同等方式進行商品房促銷行為，部分購房者覺得能夠在節省一部分購房款的同時，買到理想的房屋，於是，在沒有進行深入思考與對開發商進行認真考察的情況下，就與開發商簽訂了購房者簽訂內部認購協議、優惠認購協議或者誠意金協議。但是，這幾種協議是否具備法律效力，是否能夠得到法律的保護呢？要具體情況具體分析。
第一種情況，開發商在未取得商品房預售許可證，且在起訴前仍未取得預售許可證的情況時，打著「內部認購」的旗號向購房者發出優惠認購商品房的意思表示，希望購房者與其簽訂內部認購協議。如果購房者明知開發商未取得商品房預售許可證還與其簽訂內部認購協議，那麼在其權益受到侵害時是很難得到法律的保護；如果是開發商故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證而進行銷售的，購房者的權益收到侵害時，開發商是要承擔責任。
在購房者明知開發商沒有預售許可證而與其簽訂內部認購協議時，由於該協議內容存在雙方惡意串通且違反國家的禁止性規定，因此，按照「《中華人民共和國合同法》第五十二條：有下列情形之一的，合同無效：（二）惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益的，（五）違反法律、行政法規的強制性規定的，以及《城市商品房預售管理辦法》第六條：未取得《商品房預售許可證》的，不得進行商品房銷售」之規定，該協議應該被認定無效。在購房者與開發商因該協議發生糾紛時，購房者的合法權益是很難得到法律的保護，只能要求開發商返還已付購房款，且其購房目的將無法實現。
在開發商故意隱瞞沒有取得預售許可證的情況下，購房者與其簽訂的內部認購協議雖然可能被確認合同無效或者被撤銷、解除，但購房者可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，並請求開發商承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任。
第二種情況，開發商已經取得了商品房預售許可證，但卻故意隱瞞其取得了預售許可證的事實，依然推行內部認購的銷售方式，與購房者簽訂內部認購協議。對於這種情況，法律是認可該內部認購協議的法律效力。如果因開發商的原因，而最終導致購房者與其未能訂立商品房買賣合同的，應當按照法律關於定金的規定處理。但是該認購協議內容完備且具備購房合同的主要條款，應該認定該認購協議為房屋買賣合同，以維護購房者的購房權益。購房者可以要求開發商繼續履行合同並承擔違約責任，或者要求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，並承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任。
第三種情況，開發商在未取得商品房預售許可證，但在起訴前取得預售許可證的情況時，其與購房者簽訂的認購協議，按照《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條：「出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立商品房預售合同的，應當認定無效，但是在起訴前取得商品房預售許可證明的，可以認定有效」之規定，可以認定該內部認購協議為商品房買賣合同。

⑽ 什麼是商品房認購書 認購書和買賣合同一樣

許多開發商為了盡快收集資金，顯示自己房屋售出成績，常用的辦法就是與潛在的購房者簽訂認購書的同時收取一定數額的定金。那麼，什麼是商品房認購書？商品房認購書有法律效力嗎？商品房認購書有怎樣的效力呢？商品房認購書的陷阱一般都是對具體的房屋地址、面積、價格、交樓日期等不做詳細規范和約定，騙取定金。保留好定金收據是規避這類風險的重要支撐。

一、商品房認購書有法律效力嗎？

（1）沒有取得預售許可證的情況下簽訂人購協議的效力

《較高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第2條規定：出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定無效，但是在起訴前取得商品房預售許可證明的，可以認定有效。

根據以上解釋以及相關的立法背景來看，要簽訂一份受法律保護的商品房認購書必須滿足以下條件：

1、開發商已經辦妥了立項、規劃、報建審批手續，也就是說只要認購書是在該手續辦理完之後簽訂的，即使項目沒有辦理商品房預售許可證也是有效的；

2、如果沒有辦妥以上審批手續，那麼極有可能被法院認定為非法融資，甚至有合同欺詐之嫌疑，不但不受法律保護，嚴重的還會受到行政處罰甚至承擔刑事責任。

（2）取得預售許可證的情況下簽訂的認購協議的效力

《較高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第五條規定：商品房的認購、訂購、預訂等協議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規定的商品房買賣合同的主要內容，並且出賣人已經按照約定收受購房款的，該協議應當認定為商品房買賣合同。

該條的規定不是說所有的認購協議只要具備了《商品房銷售管理辦法》第十六條規定的商品房買賣合同的主要內容，並且出賣人已經按照約定收受購房款的，該協議就應當認定為商品房買賣合同，而是說，在項目取得了預售許可證的情況下才有條件將認購協議認定為商品房買賣合同。

這其實是在出於防止開發商跟購房者簽訂了預約合同後，通過法律允許的規避手法從而達到欺詐購房者、謀取利益的權宜之計，還有待進一步的法律的出台來徹底的解決這類問題。

二、什麼是商品房認購書？

商品房認購書是指商品房買賣雙方在簽訂商品房預售合同或商品房現房買賣合同之前所簽訂的文書，是對雙方交易房屋有關事宜的初步確認，雙方約定在簽訂認購書後，開發商在一定期限內為購房人保留房屋，不得自行售於他人。

三、商品房認購書的陷阱有哪些？

由於認購書是由房產商制定的，內容中通常存在以下不利於買房人的陷阱，因此買房人應盡可能地與房產商簽訂詳細的認購書。

一般來講，認購書有以下陷阱：

1、內容過於簡單，僅包括房屋地址、面積、價格、交樓日期等；

2、對分攤面積、稅費、違約責任、配套設施、裝修標准、房地產交付及定金的退還或喪失的條件、物業管理等諸多內容不作規定或者不作詳細約定；

3、房產商以隱瞞重要事實，如將沒有商品房預售許可證的房屋進行銷售，欺騙購房者，讓購房者先簽認購書，收取定金，後簽預售合同，騙取定金。

四、如何避免商品房認購書糾紛

根據《關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》相關規定，認購書是一種獨立的合同，而不是購房合同的從合同。

如果在認購書中明確設立有定金條款的，由於認購書的性質是預約合同，故認購書的定金應當屬於立約定金。

根據《關於適用擔保法若干問題的解釋》相關規定：「當事人約定以交付定金作為訂立主合同擔保的，給付定金的乙方拒絕訂立合同的，無權要求返還定金；收受定金一方拒絕訂立合同的，應當雙倍返還定金。」

為了防止意外，購房者一定要保留好定金收據

根據我國《擔保法》，定金合同是實踐性合同，即以定金的交付生效條件。若購房者簽訂認購書並約定支付一定數額的定金，實際上卻並沒有支付定金，此時如果不打算買該房了，賣方也不得按認購書向購房者追討。

另外，如果簽訂認購書的雙方當事人已經洽談，但因認購書未約定的內容協商不成，無法達成商品房買賣，雙方也不必承擔任何責任。

很多買房人在簽訂正式購房合同前，開發商常要求買房人先簽訂一份認購書，並交付一部分定金。

（以上回答發布於2018-01-26，當前相關購房政策請以實際為准）

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