房產登記糾紛

⑴ 房產證辦理常見糾紛 怎麼解決房產證

一、辦理房產證常見的糾紛有哪些？
無法辦理或長期得不到房產證的18種情況：
（一）開發企業已經破產或被取消資質，無法繼續辦理樓盤的大確權；
（二）開發商沒有取得土地使用證或沒有繳齊土地出讓金；
（三）開發商將土地或房屋抵押給銀行或建築隊等，債務尚未清償完畢；
（四）開發商沒有完成竣工備案工作；
（五）開發企業將房屋重復銷售（未經合同備案），導致無法辦理房產證；
（六）樓盤被法院查封；
（七）開發商沒有取得建築面積實測數據；
（八）商品房出現面積誤差，在一定范圍內的超面積需按規定補繳或退回購房差額，在面積誤差未解決的情況下，將導致無法辦理產權登記；
（九）開發商沒有按整體規劃建設小區配套設施，或未移交小區配套用房，無法通過綜合驗收；
（十）開發商不及時辦理大確權；
（十一）開發商不配合提供辦理小房產證的相關資料；
（十二）開發商與小業主存在糾紛，扣著本該發給小業主的房地產證不發；
（十三）房屋契稅尚未繳納；
（十四）公共維修基金尚未交付；
（十五）提交辦理房產證的文件不合格；
（十六）個別購房者購房入住後進行違章搭建，致使規劃部門不予核發房屋竣工驗收合格證；
（十七）房產證辦理部門無正當理由拖延辦理或不予辦理；
（十八）代辦產權的單位或人員（律師、代理公司）違規操作。

⑵ 最高法物權法司法解釋 明確如何解決不動產登記與確權爭議

《最高人民法院關於適用若干問題的解釋（一）》今天發布，共22個條文，將於今年3月1日起施行。依據《解釋》，對發生爭議的不動產物權歸屬的最終判斷，應當依賴於對原因行為或基礎關系的審查，而不全依賴於不動產登記簿。

《物權法》規定，「不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，依照法律規定應當登記的，自記載於不動產登記簿時發生效力。」實踐中，出現了民事、行政審判部門互相推諉以及民事裁判與行政裁判沖突的現象。

針對這一情況，《解釋》作出了明確，最高法民一庭庭長程新文分析：因為不動產物權的歸屬、買賣、贈與、抵押是否生效等發生爭議的，由民事訴訟來解決；涉及不動產登記機構它的行為本身是否合法、程序是否有錯誤，就通過行政訴訟來解決。

當然了，在涉及登記的行政訴訟中，如果當事人提出將民事爭議一並解決的，法律規定，人民法院應當一並審理。

依據《解釋》，對發生爭議的不動產物權歸屬的最終判斷，應當依賴於對原因行為或基礎關系的審查，所以，在當事人有證據證明不動產登記簿的記載與真實權利狀態不符、自己是真實權利人的情況下，法院應當支持他的訴求。

程新文解釋，不動產登記是不動產物權的一種公示方式，不能把不動產物權登記理解為國家對不動產物權關系的一種干預，解釋為行政權力對不動產物權的授權或確認。

有記者問，中共中央國務院《關於進一步加強城市規劃建設管理工作的若干意見》關於不再封閉建小區，小區道路將公共化，會不會與現行《物權法》規定相違背？程新文分析，政策上升為法律需要一個過程。

「黨的政策、國家的政策上升為法律，是立法機關要做的事情。當國家政策和法律產生相互影響的時候，我們會積極協調有關方面，妥善處理好相關的糾紛，我們司法機關執行法律和執行國家政策，目標是一致的」。

實權利狀態不符、其為該不動產物權的真實權利人的情況下，應當支持其訴訟請求。

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實踐中，有觀點認為，除非法律另有規定，未經不動產登記機構登記就不能取得及享有不動產物權，不動產物權爭議涉及到登記就應通過行政訴訟解決。

於是，實踐中就出現了民事、行政審判部門互相推諉以及民事裁判與行政裁判沖突的現象，這不僅徒增當事人訟累，也有損司法的權威和公信。針對這一情況，《解釋》從兩個方面作出規定：

一是在案件的受理上，規定因不動產物權的歸屬，以及作為不動產物權登記基礎的買賣、贈與、抵押等產生爭議而提起訴訟的，屬於人民法院民事訴訟受案范圍，人民法院應依法予以受理，民事審判部門應依法予以審理。

二是從訴訟中不動產登記簿證明力的角度，規定對發生爭議的不動產物權歸屬的最終判斷，應當依賴於對原因行為或基礎關系的審查，故在當事人有證據證明不動產登記簿的記載與真實權利狀態不符、其為該不動產物權的真實權利人的情況下，應當支持其訴訟請求。

⑶ 房產過戶糾紛

房屋過戶糾紛怎麼解決?

1、因逾期辦理過戶手續引起的糾紛

賣方或買方都有可能想毀約而遲遲不去辦理過戶手續。買方想毀約時，主要採用不支付房款的方法，所以，一般是賣方不辦過戶手續而引起糾紛。這時，買方如果對這套房子志在必得，一定要盡早起訴。同時，為避免賣方另將房屋轉賣他人或再行抵押，最好將房屋進行保全。如果買方誌在違約金的賠付，須將已支付給賣方的房款取回再行起訴，以防賣方因敗訴而拖欠所支付的房款及違約金。

2、因中介方行為引起的糾紛

如賣方或買方在與中介公司簽訂居間協議後，跳開所委託的中介公司進行交易或簽訂買賣合同後毀約，造成中介公司中介費的損失，中介公司可以根據居間協議上的約定追究其責任。如中介公司在進行居間和代理時，因不規范、不盡責對買賣雙方或任何一方造成損失的，也可依據居間協議上的約定追究其責任。

3、因要求解除房屋買賣合同或確認房屋買賣合同無效引起的糾紛

要求解除合同或確認合同無效，一般是在另一方有重大違約行為的情況下發生的，這類案件一般還會伴隨著賠償損失的請求。法院在審理這類案件時，會根據雙方過錯程度的不同來判定各方承擔的責任。

4、因房屋質量引起的糾紛

根據規定，如果賣方故意隱瞞房屋質量瑕疵，應承擔賠償責任;如果賣方已就房屋質量的問題明確告知買方的，不承擔責任。如果房屋的隱蔽瑕疵並非賣方在裝璜、使用過程中所產生，而系房屋本身所固有的，同時沒有證據證明賣方對此是知曉的，則賣方不承擔瑕疵擔保責任。買方可以房屋所有人身份，依據因合同轉讓而取得的權利，向開發商主張保修責任或賠償責任。質量及瑕疵問題都要明確寫進買賣合同里。

5、因戶口遷移引起的糾紛

房屋交付後，買方才發現房內有賣方的戶口或他人的戶口，即使合同中約定賣方應當保證戶口遷走，但這類糾紛訴至法院還是不會被受理。所以，此類糾紛暫時不能通過法律途徑解決。

⑷ 有爭議的房產在不動產登記時怎麼辦

有爭議的房產在辦理不動產登記前需爭議方達成一致、簽署協議，否則無法辦理。

⑸ 房產糾紛怎麼解決

房產作為家庭財產中價值最高的一類財產，往往成為夫妻離婚糾紛中財產分割的焦點。為了更好的進行維權，了解房產的法律知識是很重要的。

一、承諾贈與對方房產，贈與方能否反悔？

根據《合同法》第一百八十六條規定「贈與人在贈與財產的權利轉移之前可以撤銷贈與。具有救災、扶貧等社會公益、道德義務性質的贈與合同或經過公證的贈與合同，不適用前款規定。」

也就是說，除了特殊情況以外，一般情況下，房屋贈與都必須要到房屋變更登記以後才能生效，如果沒有變更登記，贈與方是有權撤銷贈與的。對於婚姻關系存續期間的婚內贈與，由於夫妻財產原則上為共同共有，司法解釋將條件設定為將一方所有的房產贈與另一方，這在實踐中應予以注意。

二、婚前按揭購房婚後共同還貸，房產增值部分歸誰？

在現實社會中，結婚前一方貸款買房，結婚後雙方共同還貸的情況十分普遍。一般情況下，是男方提供住房，女方陪送嫁妝。房產登記在男方名下，婚後夫妻共同還貸。如果若干年後一旦離婚，共同使用的嫁妝可能損耗了，但房產作為家裡最值錢的部分可能增值。如果對此不予考慮，對婚後參與還貸的房產增值部分不做分割，則不公平。

根據《婚姻法解釋（三）》第十條規定，在離婚財產分割時，應當考慮配偶一方參與共同還貸支付的款項及其相對應的財產增值部分，根據《婚姻法》第三十九條第一款規定的照顧子女和女方權益的原則，由產權登記一方對另一方進行補償。

三、夫妻一方私自賣房，另一方能否追回？

婚姻關系存續期間，登記在夫妻一方名下的共同共有房屋，屬於夫妻共同財產。夫妻一方未經對方同意擅自單方出賣的，屬於無權處分行為。根據《物權法》規定：無處分權人將不動產或動產轉讓給受讓人的，所有權人有權追回；除法律另有規定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動產或動產的所有權：

受讓人受讓該不動產或動產時是善意的；以合理的價格轉讓；轉讓的不動產或動產依照法律規定應當登記的已經登記，不需要登記的已經交付給受讓人。受讓人依照前款規定取得不動產或動產的所有權的，原所有權人有權向無處分權人請求賠償損失。

根據《婚姻法解釋（三）》第十一條規定：「一方未經另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意購買、支付合理對價並辦理產權登記手續，另一方主張追回該房屋的，人民法院不予支持。夫妻一方擅自處分共同共有的房屋造成另一方損失，離婚時另一方請求賠償損失的，人民法院應予支持。」

⑹ 如何處理房產登記民事和行政訴訟交叉的案件

當一個案件的審理需要另一案件的判決結果為前提時，應當中止訴訟。最高人民法院《關於執行〈中華人民共和國行政訴訟法〉若干問題的解釋》第五十一條第一款第(六)項規定，「案件的審判須以相關民事、刑事或者其他行政案件的審判結果為依據，而相關案件尚未審結的」，中止訴訟，中止訴訟的原因消除後恢復訴訟。也就是說，如果另一案件判決結果沒有出來，就無法判斷本案被訴具體行政行為是否合法時，應當中止訴訟。

如何處理行政和民事訴訟交叉問題，有三種觀點：

第一種觀點認為，應當先民後行。理由是：房產抵押權登記以抵押合同為前提條件，抵押合同有效，抵押登記合法;抵押合同無效，抵押登記不合法。如果申請抵押登記的其他法定條件均具備，申請人之間針對抵押合同的真實性、合法性、有效性發生爭議，那麼抵押合同的效力就成為抵押登記行為合法性的唯一決定因素，行政訴訟就需要等待民事判決確認的結果，以民事判決結果來判斷登記行為是否合法;當抵押合同的效力糾紛沒有被民事判決確認時，就無法判斷抵押登記行為的合法性。因此，本案應當中止訴訟。

第二種觀點認為，應當先行後民。理由是：房產抵押合同，是房產抵押權登記的必備條件之一，但不是房產抵押權登記的唯一條件，還需要具備其他法定條件。如申請人與抵押合同的當事人不一致，沒有提交房屋所有權證書等。如果其他法定條件不具備而登記，那麼登記行為就不具有合法性。是否應當以民事判決結果為前提，應當對不同的情況不同對待。如果對抵押合同的效力有爭議，申請抵押登記的其他法定條件也不具備，行政訴訟無須等待民事判決結果，可以直接作出裁判。本案雖然存在當事人對抵押合同效力的爭議，但是也存在一方申請人提交虛假登記材料的情形，法院無須等待民事判決結果，直接作出判決並不違法。

第三種觀點認為，行、民自行。理由是：首先，民事訴訟與行政訴訟是兩種不同性質的訴訟，其訴訟主體及適用的法律規范不同，決定其裁判結果必然不同。民事訴訟解決的是平等主體之間的民事爭議，依據的是民法通則、合同法等民事法律規范。行政訴訟解決的是行政主體與作為行政管理相對方的公民、法人或者其他組織之間的行政爭議，主要特徵是「不對等性」，即行政主體的地位不平等，依據的是包括地方性行政法規在內的行政法規和行政規章。行政訴訟的裁決結果，隻影響行政行為的效力，而對平等主體之間民事爭議並未進行裁決，因此，其結果不影響相對人的民事行為效力。其次，行政訴訟裁決是民事訴訟的重要證據，但並不必然決定民事訴訟的結果。按照行政法律規范的要求，行政機關作出的具體行政行為應具有合法性和合理性。具體行政行為違法或雖然合法但不合理(不適當)，都可能對相對人的合法權益造成侵害。但根據《行政訴訟法》第五條之規定，人民法院審理行政案件，只對具體行政行為的合法性進行審查。行政訴訟對事實和證據的審查主要是形式審查。房產登記發證，根據建設部《城市房屋權屬登記管理辦法》以及《城市房地產轉讓管理辦法》的相關規定，發證機關行使職權採用的是形式審查標准，即審查申請發證所提供的形式要件是否齊全，對房產取得、轉讓等民事法律行為的效力不作審查。因此，行政訴訟合法性審查當然也是形式審查。房產登記發證行為本身不直接使申請人獲得權利，登記發證機關不能以自己的意志改變申請人的民事權利，它只是對申請人現有房產權屬狀態的認可和證明，而不是對相對人和第三人之間特定權利和事實的確權和裁決。可見，行政訴訟的裁決結果並不直接影響民事裁決的結果。再次，房產證即房屋所有權證書，是不動產登記機關發放的證明房屋所有權歸屬的書面憑證。在民事訴訟中，房產證作為證據，可以證明房產登記的事實。房產證的證明力是以其上記載與房產登記機關登記簿上的記載是否一致為依據的。如果房產證記載的事項與登記簿上的記載不一致，房產證在房產交易中就失去了證明力。如果房產登記簿上記載的事項未做變更，房產證自身單獨變更不產生物權法上的效力。正因為房產證在民事訴訟中作為證明房產權屬的一種重要證據，其證明力的作用大小隻能與其他證據相互比較來確定。在房屋權屬爭議中，當房產證證明的事實與其他證據證明的事實發生沖突，其他證據的證明力明顯大於房產證的證明力時，法院完全可以按照優勢證據的原理，以優勢證據確定房屋的權屬，而不必先中止訴訟，待房產登記機關撤銷房產證後再行判決。如前所述，行政機關的發證審查屬形式審查，而民事審判則應進行實質審查，當法院的民事判決改變了房產登記的事項時，當事人可以依判決申請房產登記機關變更登記。

⑺ 拒不先行解決民事爭議的房產登記案件應如何處理

第一種觀點認為，原告主張房屋買賣合同無效，應當提供相應的證據。經法院釋明後，原告拒不提起確認之訴，應視為原告放棄了舉證權利，故原告要求撤銷房管局為第三人頒發的房產證沒有事實依據。根據行政訴訟證據規則，被告只要能夠證明被訴房產登記行為程序合法、事實清楚、適用法律正確，依據《中華人民共和國行政訴訟法》第六十九條之規定，應當駁回原告的訴訟請求。
第二種觀點認為，根據《中華人民共和國行政訴訟法》第四十九條規定「提起訴訟應當符合下列條件（一）原告是符合本法第二十五條規定的公民、法人或者其他組織；（二）有明確的被告；（三）有具體的訴訟請求和事實根據；（四）屬於人民法院受案范圍和受訴人民法院管轄」，本案原告要求撤銷行政行為的理由系買賣合同無效，原告起訴時未能提交相關事實證據予以證實，不符合法定的起訴條件。根據《最高人民法院關於適用<中華人民共和國行政訴訟法>若干問題的解釋》第三條第一款第（十）項之規定，應裁定駁回原告的起訴。
對兩種觀點分別進行分析：第一種觀點即判決駁回原告的訴訟請求。這種裁判方式對被訴行政行為進行了實體審查，意在維護行政行為的權威，維護買賣雙方的公平交易秩序，防止當事人惡意訴訟。缺點是，如果本案原告因正當事由未能在法院限定的期限內提起民事訴訟，事由消除後又對存在的民事爭議提起了民事訴訟，假設第三人簽訂的合同被認定無效或被撤銷，原告依據民事判決書再次提起行政訴訟要求撤銷房管局為第三人頒發的房產證，根據行政訴訟法的相關規定，原告再次提起的行政訴訟屬重復起訴，法院亦應裁定駁回起訴。這樣即使原告持有對其有利的民事判決，亦無法提起行政訴訟要求撤銷房產證，其後果是原告的權益將無法得到救濟。
對第二種觀點即裁定駁回原告的起訴。這種裁判方式未對被訴行政行為進行實體審查，僅對原告提交的起訴材料進行形式審查。以原告起訴不符合法定的起訴條件為由予以駁回，原告將來如果符合了法定的起訴條件，法院對其訴訟是可以受理的。假設原告因正當事由在法院限定的期限內未能提起民事訴訟，事由消除後又對民事爭議提起了訴訟，如果第三人簽訂的合同被認定無效或被撤銷，原告依據民事判決書可再次提起行政訴訟要求撤銷房管局為第三人頒發的房產證。因為根據法律規定，相關民事爭議處理期間不計算在行政訴訟起訴期限內，只要原告再次提起行政訴訟時不超過起訴期限的相關規定，法院即可受理。法院在審查後會以房管局作出的房產登記所依據的主要證據不足為由，撤銷為第三人頒發的房產證，原告可依據相關規定向房管局申請為其頒發房產證。
基於對以上兩種結果的分析，筆者認為第二種觀點更為適合，該裁判結果既能盡可能地保護當事人訴權，為當事人將來進行救濟留有出路，又能在審限內審結行政案件。實踐中審理的多起同類案件在宣判後，雙方均未上訴。

⑻ 房產糾紛如何打確權官司

房產糾紛如何打確權官司?
1、確權的含義：
土地所有權、土地使用權和他項權利的確認、確定，簡稱確權。是依照法律、政策的規定確定某一范圍內的土地(或稱一宗地)的所有權、使用權的隸屬關系和他項權利的內容。每宗地的土地權屬要經過土地登記申請、地籍調查、核屬審核、登記注冊、頒發土地證書等土地登記程序，才能得到最後的確認和確定。確權的狹義含義是指在土地登記過程中的權屬審核階段對土地權屬的來源、權屬性質的確認。
2、個人應提交下列資料：
(1)土地使用權證或合法用地文件;
(2)建設工程規劃許可證;
(3)建設工程規劃定點;
(4)房屋坐落平面圖;
(5)房屋產權登記申請審批書;
(6)需要代辦的，出具公證委託書和經辦人身份證復印件。
3、打確權官司的步驟：
要有證據證明原產權人
按照確權之訴提起訴訟。
在房產所在地法院提起訴訟，根據民事訴訟法及相關司法解釋，房屋確權之訴屬於不動產糾紛，應由不動產所在地法院管轄;
訴訟受理費：案件收取，一般每件300元。
准備材料：起訴書、房產產權歸屬的相關證據，包括首付款、購房合同、房款收據、契稅證明等可以證明產權的資料或產權分割協議、產權公證資料等;原、被告身份信息，聯系方式等。
在房產地法院立案庭遞交起訴狀，根據要求繳費 會得到一個立案通知書，在舉證期把證據遞交補充齊全。等開庭審理。
如果最終得到確權判決，要及時申請法院給房管部門發出協助執行通知書，辦理產權。

⑼ 房產物權糾紛案件

您好，
不動產物權歸屬可提民事訴訟
現實中，圍繞房產歸屬而產生的糾紛非常多。物權法第十四條規定，不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，依照法律規定應當登記的，自記載於不動產登記簿時發生效力。
實踐中，有觀點認為，除非法律另有規定，未經不動產登記機構登記，就不能取得及享有不動產物權。已經登記的不動產產生權屬爭議的，應當提起行政訴訟撤銷或者變更登記。這種觀點受眾頗廣，在很大程度上導致實踐中出現了民事、行政審判部門互相推諉以及民事裁判與行政裁判沖突的現象，不僅徒增當事人訟累，也有損司法的權威和公信。
對此，《解釋》規定，因不動產物權的歸屬，以及作為不動產物權登記基礎的買賣、贈與、抵押等產生爭議，當事人提起民事訴訟的，應當依法受理。當事人已經在行政訴訟中申請一並解決上述民事爭議，且人民法院一並審理的除外。當事人有證據證明不動產登記簿的記載與真實權利狀態不符、其為該不動產物權的真實權利人，請求確認其享有物權的，應予支持。
未經預告登記權利人同意 轉移不動產所有權無效
老百姓買房最怕交付房款之後，房卻拿不到。「一房兩賣」甚至「多賣」的現象並不鮮見。而物權法規定的預告登記制度，是保障尚未獲得物權的買房人等債權人權益的一項制度。根據物權法第二十條規定，當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產物權的協議，為保障將來實現物權，按照約定可以向登記機構申請預告登記。預告登記後，未經預告登記的權利人同意，處分該不動產的，不發生物權效力。
實踐中，對於現實登記權利人針對不動產的何種處分，會因違反法律規定而不發生物權效力，存在模糊認識，一些案件中甚至出現不當擴大預告登記效力的傾向。
為此，《解釋》第四條明確，未經預告登記的權利人同意，轉移不動產所有權，或者設定建設用地使用權、地役權、抵押權等其他物權的，應當依照物權法第二十條第一款的規定，認定其不發生物權效力。