A. 小區居民糾紛物業不能解決的找什麼部門
找物業公司的直接領導~物業管理辦公室投訴！
B. 怎麼解決這個物業與居民之間的糾紛問題問題如下。
該小區的物業使用的房子嗎？那歸全體業主所有，開業主大會，要求電信公司撤出即可。當然要是房子不是物業使用全體業主的，那可以繼續勸退。
C. 如果作為第三方（社工）如何調解居民的糾紛或居民與物業的糾紛等問題
1\經濟矛盾無法調節，只能防止惡心事態發生。
2、可解決的小矛盾（特別是業主和物回業）一方面穩定答業主，另一方面及時溝通物業，前提是和物業要好好相處。
3、居民糾紛。村委會、居委會屬於自治組織，一般的自治條例裡面，居民間的糾紛都屬於村、居委會協調。這個時候，建議你配合行動。
4、屬於你的領域：了解社情民意，把居民之間的矛盾化解在源頭：）
D. 小區居民糾紛物業不能解決的找什麼部門
如果是居民之間，或者是居民和物業之間的糾紛。是可以去找法院處理的。
E. 物業管理糾紛會遇到哪些訴訟障礙
問題一：遺留的房屋質量問題
法官們發現，房地產商遺留房屋質量問題，造成業主和物業管理公司之間產生矛盾，案件大約占物業糾紛案件的10%-15%。
法官介紹，這類問題主要表現在：房屋工程質量在使用過程中不能令業主滿意，諸如房屋存在地面裂紋、煙道不暢、樓頂或衛生間滲水等，而開發商又怠於履行維修義務，對其應負的維修責任採取一等、二拖、三推的態度，保修期一過就「甩包袱」。這樣，業主在不能有效處理與開發企業之間糾紛時，將怨氣撒到物業公司身上，以拒交物業費的方式維權。
對策：嚴把房屋交接關口
一般的商品房買賣合同都有房屋質保期限，可在交房後，業主不容易找到開發商，而物業公司時刻在與業主打交道。法院認為，由物業公司來解決業主房屋維修方面的問題，最方便也最經濟。建議物業公司在管理交接之時和開發商簽訂代為維修房屋的合同。
問題二：物業服務質量不達標
這類案件大約能佔到70-80%左右。法官們在審理中發現，大多數業主拖欠物業費的理由是物業公司沒有按合同規定履行義務，服務質量不到位。許多業主在法庭上會向法院提交小區管理現狀的照片，比如沒有綠化、公共設施殘破，維修不及時，保安失職導致業主財產受損，等等。
對策：隨時發現問題隨時解決
在這個問題上，為燕都花園提供服務的金管家物業服務公司的負責人馬德成表示，根據他們的經驗，一定要注意解決每個業主反映的問題，隨時發現問題隨時解決，收費的工作人員不僅負責收費，更要負責聽取業主反饋的意見。比如丟車的問題，無論是自行車還是汽車，物業公司要通過服務保證一輛也不能丟，要不然會給業主留下一根永久的「小辮子」。
問題三：物業與業主溝通存障礙
法院認為，物業公司與業主之間是服務合同關系，兩者的法律地位是平等的。但在現實中，有的物業公司認為自己是小區管理者，業主是被管理的對象;而業主則認為自己是主人，物業公司是自己花錢雇來的。業主與物業公司對雙方之間的法律關系各有理解，由此產生的權利義務認識就大相徑庭，這種觀念上的巨大差異導致雙方在溝通中存在障礙。
對策：要靠服務取得業主信任
座談會上，萬合物業公司對宏業花園的管理經驗得到了法院的好評。該物業公司的負責人李合祥介紹，作為第四任，萬合公司接管該小區時，小區里垃圾遍地，綠化缺失，由於污水管道被壓壞了，小區里竟然有一條80米長、40來米寬的臭水溝。萬合物業公司先是在3日內恢復了小區里的路燈設施，投入了2萬多元。接著又投入2萬元，挖開臭水溝，排清污水、重鋪管道，暢通了小區的排污系統，之後，保潔工作、綠化帶的補植、花池的整理都有條不紊地進行。最後完全取得業主的信任。
問題四：供暖溫度不達標
供暖質量是個敏感問題，收採暖費可以說是令每個物業公司棘手的問題。採暖費對一些家庭來說是一筆不小的負擔，可最讓他們鬧心的還是供暖溫度達不到市政府規定的最低16℃，進而引發了大量業主以拒交採暖費為手段的維權方式。
對策：可聯合業主代表共同監控
法院認為，對於供暖質量是否達標問題，政府雖然出台了眾多的制度，提出了諸多的要求，但最大的問題是政府的監督力度不夠，也沒有相應的制裁措施。建議物業公司可以聯合業主代表、居委會代表，在供暖期對供暖溫度進行監控。
問題五：物業漠視鄰里糾紛
這種現象大約占案件的5%左右。比如，某小區8號樓一、二樓業主因前一棟樓頂樓業主違章搭建，導致影響其採光。他們認為物業公司應當制止卻漠視不管，由此拒交物業費。還有的是因為樓上業主的暖氣或管道漏水導致其裝修、傢具受損，他們認為物業公司應該負責維修，或樓上業主不維修就將責任轉嫁給物業公司，拒交物業費。
對策：主動與業主進行溝通
物業公司要主動與業主進行良性溝通，講道理、改進工作方式，或是協助業主解決問題，除一些極端特例的業主外，盡量不要直接採取訴訟方式解決，否則會使矛盾迅速升級。
F. 如有業主跟物業大吵大鬧,將要和物業工作人員發生沖突,而且有其他業主也在，該怎麼做
把握幾個事實：1、發生沖突的話，民警的處置是根據先動手、有沒有動手原則的，這也是行政治安和民法的基本判決。
2、作為物業人員，公司行為本身就處於服務角色，沖突時屬於情理弱勢方。
3、作為個人，發生此類事件，有任何過錯都會給職場造成問題（物業公司不一定會幫你）。
了解這些後，建議做法：
1、保持平靜，緩慢語速，但是堅持立場
2、堅決不能動手，也不能說臟話
3、如果不想忍讓，可以尋找爆發點（將論事轉為人身攻擊，對方說臟話或者侮辱你個人、家人時，可以藉此拒絕交談，但仍不要動手說臟話）
4、一旦對方動手，迅速倒地，立刻撥打110處理
5、以個人人身權利受損要求警方處理，千萬別說企業（企業在這類糾紛肯定是弱勢）
G. 居民和物業的矛盾糾紛怎麼寫
各鎮民政府、街道辦事處市政府各部門、各直屬單位： 充發揮調解工作物業服務糾紛處理作用及解決物業管理矛盾糾紛維護社穩定根據《寧波市住宅區物業管理條例》、《關於建立寧波市物業服務糾紛快速處理機制指導意見》（甬建發〔二0一0〕陸陸號）精神經市政府研究決定建立物業服務糾紛快速處理機制現關事項通知： 、指導思想工作目標 科發展觀指導按照構建諧社總體要求充發揮民調解組織作用形民調解、行政調解、司調解相互銜接聯機制依維護業主物業服務企業合權益暢通利益訴求渠道依、及、效預防化解物業服務糾紛營造諧良社環境 二、工作原則 （）平等自願原則物業服務糾紛需雙事自願前提進行調解糾紛事申請調解調解組織應積極做另事思想工作征雙同意情況進行調解 （二）依調解原則調解組織應依調解物業服務糾紛雙事約定應約定約定應按照律規定、政策文件或行業普遍認規范進行調解 （三）民調解、行政調解、司調解相結合原則物業服務糾紛調解物業主管部門應積極主配合鎮（街道）民調解委員共同參與調解民院應積極配合支持調解委員應向糾紛事講清政策依據律關系提高調解功率減少司訴訟率 （四）快速、簡便、經濟處理原則鎮（街道）民調解委員受理調解物業服務糾紛應5工作內糾紛進行調解；事同意調解或調解向民院提起訴訟民院應簡易程序進行審理案情復雜且社影響較普通程序審理 （五）預防與調解並重原則各級調解組織既要重視物業服務糾紛調解及化解矛盾要注重物業服務糾紛預防做定期排查物業服務矛盾避免矛盾激化 三、機構設置及職責 建立市、鎮（街道）、社區三級物業服務糾紛快速處理調解組織體系 建立奉化市物業服務糾紛快速處理調解委員委員由市民院、司局、建設局、物業管理（待市編委批准）專業士組負責物業服務糾紛快速處理工作組織領導整體協調；全市物業服務糾紛快速處理情況進行調研提處理意見指導規則；指導疑難糾紛調解參與重疑難案件研究論證；組織調解員業務培訓建議市民院指定專業官或專業合議庭負責物業服務糾紛案件審理；並積極支持配合調解組織提供律規咨詢指導調解工作；能通調解解決案件組織調解或者委託民調解組織調解 鎮（街道）聯合關部門依託已調解組織基礎吸納物業管理部門及專業調解力量組建物業服務糾紛調解組織負責轄區內物業服務疑難糾紛具體調解工作同指導社區居委展調解工作 社區居委應指定一負責物業服務糾紛調解工作規模較或矛盾突社區建立物業服務糾紛調解組織預防物業服務糾紛主宣傳物業管理規政策調解物業服務糾紛 四、快速處理內容 物業服務糾紛快速處理主要內容：解決業主或業主委員與物業服務企業間糾紛；解決物業服務合同履行程雙事間產爭議物業服務費欠費、物業服務企業違約行或侵權行引起糾紛等 五、工作流程 （）社區調解物業服務糾紛或雙向所社區居委提糾紛快速處理申請社區居委應及組織調解；調解功應及報屬鎮（街道）調解組織進行協調處理 （二）鎮（街道）調解根據社區居委報物業服務糾紛鎮（街道）物業管理調解組織受理應5工作內組織調解物業管理主管部門應同參與調解必要邀請民院派官現場指導律政策咨詢影響面廣、情況復雜糾紛鎮（街道）應及向市物業服務糾紛快速處理調解委員匯報 調解應做調解筆錄調解協議書簽訂及相關資料建檔工作 （三）立案審理鎮（街道）物業管理調解組織調解物業服務糾紛事向民院提起訴訟由市民院般通簡易程序進行快速處理 六、工作要求 （）加強領導落實責任各鎮（街道）要加強組織領導建立調解組織機構結合轄區實際制定物業服務糾紛快速處理辦切實物業服務糾紛快速處理工作作維護社穩定、構建諧社重要措施抓 （二）加強宣傳積極引導各級調解組織要通種形式宣傳物業管理律規相關知識幫助廣業主、居民提高物業管理知識水平樹立確物業管理消費觀念同要主督促物業服務企業做物業服務工作促進物業服務企業斷提高服務水平 （三）落實專密切配合建議市民院指定一名官或相應庭負責物業服務糾紛案件審理；市司局要指定一名員負責指導各鎮（街道）、社區民調解工作；市物業管理主管部門要指定一名工作員專門負責物業管理政策解釋行政調解工作同各部門要密切配合市物業服務糾紛快速處理調解委員指導發揮鎮（街道）、社區熟悉民情民意基層優勢全面展物業服務糾紛快速處理工作確保取實效 （四）建立制度注重預防市物業服務糾紛快速處理調解委員應建立定期議制度研究部署物業服務糾紛快速處理工作鎮（街道）、社區居委要建立聯席議制度定期組織召業主委員或業主代表、物業服務企業參加聯席議解區物業管理情況及矛盾態針性組織展糾紛預防調解工作 （五）展試點全面推廣各鎮（街道）結合實際制定、創新適合本區物業服務糾紛快速處理辦同選擇基礎條件較社區先行試點總結經驗全面推廣市民院、司局、屬鎮（街道）、物業管理主管部門應密切配合積極探索物業服務糾紛調解新模式努力減少物業服務糾紛共同構建諧
H. 物業管理案例分析
隨著社會經濟的發展和人民生活水平的不斷提高，房地產成為人們經常提及的話語，由此而衍生的物業管理也成為人們生活中至關重要的元素。然而，隨著一棟棟住宅樓的拔地而起和生活社區的日益增多，各種物業糾紛也不可避免地產生著，並且隨著各種法律法規的日益完善和人們維權意識的不斷提高，這類糾紛呈上升趨勢。如何解決房地產公司、物業公司、業主之間接連不斷出現的矛盾和糾紛，物業管理公司如何更好地維護業主和自身的權利，更好地服務於地產商和業主，已成為人們關注的焦點。
毋庸置疑，由於物業管理公司所屬行業的服務性和特殊地位，使其在一系列糾紛中始終處於「風暴眼」地位。業主與物業管理公司、地產商與物業管理公司、行政主管部門與物業管理公司、業主委員會與物業管理公司的矛盾糾紛，都或多或少地將物業管理公司牽扯進來。作為物業管理企業如何正確運用法律法規，維護業主權益，規避企業風險，化解物業管理糾紛和矛盾，推動行業健康發展，創建和諧社會，成為物業管理公司迫切需要解決的問題。
正是基於以上原因，筆者結合多年的從業經驗，在工作之餘擷取了大量物業管理方面的糾紛案例，並咨詢了相關的法律專家，本著嚴謹負責的態度編寫了這本書。本書精選了近年來全國各地發生的物業糾紛案例，並對各案例進行了詳細的法理分析，指出了解決類似糾紛的法規依據。同時本書還收錄了國家及有關部委相繼出台的《物業管理條例》、《物業管理服務收費管理辦法》、《前期物業管理招投標(暫行)辦法》、《業主大會議事規則》、《物業管理企業資質管理辦法》、《關於物業管理服務明碼標價的規定》、 《前期物業管理服務合同(示範文本)》、《業主臨時公約(示範文本)》等八個物業管理方面的法律法規。
本書的編寫注重實用，貼近生活。它不是單純理論方面的說教，也不盡是冰冷嚴肅的行政性規定的匯編，它所收案例具體實在，法理分析通俗易懂，以帶有普遍意義的物業糾紛案例為基礎，融知識性、實用性與工具性為一體。無論您是一位物業管理人員，還是一位購房業主，都會對您的工作、生活帶來一定的幫助，書中的一些相關的法律法規也一定會成為您的工具與助手。
由於時間及水平所限，書中難免存在謬誤，還望業內人士批評指正。
該書在編寫過程中，部分物業管理糾紛案例參考、借鑒了有關媒體的報道和資料，但由於時間已久、信息缺失等原因，未能夠與有關案例的作者取得聯系，望作者看到該書後與我們聯系，以便寄送稿酬。
第一編 業主、物業公司之糾紛
跳樓自殺者砸壞轎車責任誰負？
私裝監視器引發爭議
業主狀告房管局行政不作為
業委會應規范自己的行為
業主被打傷物業是否擔責？
業主委員會無權收取投標押金
夜半雞叫「叫」聲擾人物管部門出手治理
三年未交暖氣費遭起訴居民抗議「強行供暖」房管局不履職被判違法
業主拖欠物業費不合理
不承認物業管理拒交小區停車費
物業員工法庭討尊嚴打人業主同意給賠償
業委會可否追索欠交的物業費?
業委會不合法被800名業主「炒掉」
業委會指責物業「貪污」被判侵權
醉漢小區內被撞死物業公司賠償22萬
物業合同到期後順延不交物業費屬於違約
小狗咬傷兒童責任由誰承擔?
第二編 前期物業管理之糾紛
以簽到方式與業主簽合同不合法
水管噪音大業主狀告開發商
自家閣樓為何「縮水」?
開發商拒交房屋違約
房屋質量不達標業主反訴開發商
化糞池炸傷男童開發商賠償14萬
開發商有權承諾物管的內容嗎?
物業費收得低就不保安全?
先簽協議再驗房開發商被判違約
這筆物管費到底該誰交?
業主磕破頭開發商賠償
業主被竊開發商賠償
建設單位出售人防工程違法
手持房產證難進自家門
第三編 物業管理服務之糾紛
女業主命喪豪宅物管擔責
物業公司無作為業主有權炒魷魚
居委會狀告物業侵權勝訴
小區道上停車引發民事糾紛
外出猝死算不算工傷?
車在車棚被盜物業拒擔責
空置房要交物業費
業主被害物管是否該擔責?
電梯間內接連發生劫案小區物業該不該擔責?
接到業主家中的報警信號可以破門人室嗎?
物業鎖住消防器材違法
保安客串水暖工水漫業主家
未簽訂物業合同拒交物業費行嗎?
樓上空調漏水物業檢測有誤同賠償
大學生宿舍內丟失電腦狀告學校敗訴
物業停車管理有疏漏丟車業主可否獲賠?
宣傳欄釀禍是否屬於不可抗力
未經業主同意擅自對外供暖業主委員會一審告贏物業公司
小區內丟車物業究竟負什麼責任
護欄扎傷兒童物業公司賠償
炒掉物業就能一了百了?
裝誰的電話業主自主選擇
業主一年丟失17輛摩托車物業公司賠償50％損失
小區發生「命案」誰擔責?
住戶電話被掐斷各有說法難解決
大樓起火房客跳樓致殘誰來賠?
停電「制裁」居民物業敗訴
家中被淹業主獲賠
燒壞業主電器物業公司「埋單」
車庫水淹賓士車物業賠償86萬元
業主車位被占物業公司當賠
物業公司替「肇事煙花」賠償
物業公司移交管理權應規范
業主電動車被盜保安公司應否擔責?
物業擅自漲價業主拒絕交納法院當庭判決收費不應亂加
兒童溺水物業賠錢
業主滑倒受傷物業賠八千
車未放車棚丟了白丟車主向物管索賠敗訴
代收費糾紛暴露物管難題
小區物業拒絕代收郵件物管業主驟起紛爭-
為防用戶偷用暖氣水物業竟稱水中加毒
沒有簽訂物管服務合同，業主該不該支付物業管理費?
豐田轎車小區被盜物業無責不賠
保險公司向物業索賠一審勝訴
電梯擠死15歲童工勞務公司賠償19萬
三名保安濫用職權毆打司機被判拘役
業主被打物業賠償千元
小區停車不入位丟車責任自負
小區百萬「洗臉」費遭置疑物業該不該公示費用明細?
業主抓賊受傷狀告物業
業主摔傷物業是否該賠償?
化糞井旁燒奠紙引爆沼氣致身亡
太陽能熱水器溢水冰掛墜落致人死亡誰擔責?
牆上掉磚頭物業警示不免責
物業未盡保管責任要擔責
住戶摔成骨折物管賠償2萬多
家中被盜遷怒小區綠化
停車管理存在疏漏物業公司賠償業主
物業告業主索取物業費
業主被砍傷誰來擔責?
業主溺水誰擔責任?
歹徒劫走保險櫃業主向物管討說法
不交物業費就拆電表?
兒童高空墜落身亡誰擔責?
轎車被劃物業是否擔責?
業主被盜小區保安要負責嗎?
物業公司起訴欠費業主
保安盜打電話之後：當事人判刑一年業主索賠無望一水漫新居物業擔責
物管公司擅自提價小區居民訴諸法律
大學生掉入通風井致死家屬獲賠10萬
業主家中被盜訴小區保安瀆職
第四編 物業使用和維護之糾紛
漏水糾紛鬧了八年業主物業兩不相讓
房屋滲漏物業無法維修業主拒交物業費可行否?
綠地建起物業管理樓業主委員會遭質疑
物管擅自出租公共場地違法
裝修擅改結構打穿樓板物業被判連帶賠償損失
小區樓間空地屬於業主物業強劃車位收費無效
樓上業主裝修污水反灌 樓下業主狀告物業被駁回
物業只收佔道費不負責看管車輛
小區業主私自搭建車棚怎麼辦?
轉讓公共用地物業侵權
切勿忽視不動產相鄰權
不讓業主裝太陽能開發商扣下房產證
暖氣跑水家中遭殃業主擅自拆改損失自負
違法裝修造成損失物業公司是否應承擔責任
樓上裝修砸穿地板樓下不堪騷擾索賠
樓上漏水物業管理處要樓下主人分攤出錢修
要求業主拆除私建護欄 物業公司訴求被駁回
空調噪音擾民法院判決移走
占據閣樓養鴿擾鄰一養鴿人因屢抗執行被拘15天
物業有權行使牆體租賃權嗎?
廣告貼人小區電梯業主竟然無權話事
小區會所變成鮑翅館業主狀告俱樂部敗訴
電梯停運為哪般?
排水管堵塞滲漏物業公司被判賠償
小區居民改綠地當菜園物管部門發現及時制止
供水單位抄表不到戶一審被判敗訴
私人車位被他人佔用物業疏於管理要賠償
市民打贏「採光權」官司城管被判不作為
私裝水床造成他人財產損失
樓上裝修砸死鄰居業主工頭連帶賠償40萬
門衛室變雜貨店開發商被判違約
房屋產權人未履行消防安全職責要賠償
損壞公共設施應賠償
車位產權被撤消業主打贏「停車場官司」
空調安裝不適當侵擾鄰里應拆除
租物業車庫開店被查封，物業是否該賠償損失?
護欄超出樓上陽台底部市民打贏「空間」官司
業主告物業違約敗訴
業主隨意改建房屋別墅被「開膛破肚」
樓頂建基站業主不知情物業稱不需業主同意
小區美容廣告搶居民地盤
養鴿擾民引發鄰里糾紛
小區物業叫賣停車位違法
綠地變成鍋爐房46名業主獲賠32萬
物管向業主「出賣」公共用地違法
第五編 物業管理相關法規
物業管理條例
物業管理企業資質管理辦法
前期物業管理招標投標管理暫行辦法
前期物業服務合同(示範文本)
物業服務收費管理辦法
物業服務收費明碼標價規定
業主臨時公約(示範文本)
業主大會議事規則(示範文本)
I. 社區工作者問題，社區居民與物業發生糾紛，居民找物業理論，需要解決問題，請問是哪種需求
參與討論。我認為基本是【C類表達型需求】。該需求是：表達並解決問題而不是其他。表達性需求的含義是：「透過有需要的人真正尋求得到服務來界定，以是否滿足或是滿足程度來定義。」這里「有需要的人」指社區居民， 「尋求得到的服務」是「物業服務」，該服務是否滿足業主合法、合理、合情，然後提出訴求。
我們還可以通過排除法意義判斷答案。例如【A類規范性需求】，這類需求是「以現存的某些標准或常模來界定需求，標准通常來自慣例、權威（專家、行政人員）或一般共識。」此題社區居民可以引用這類標准，只是作為「理論」依據而並非需求目的。
同樣，【B類感覺性需求】是「透過有需要的人來界定，人們透過想像及感受，來覺知自己有何種需求及需求程度。」顯然社區居民已經超越了這個階段，不僅僅是想像及感受、感覺，而是如你所說的「居民找物業理論」，已經由低級上升了到一個「理論」層次。
其次，【D類比較性需求】，指「以相似的區域或人口群作為比較，評量兩者間所得到服務的差距。」提問介紹的情況中沒有涉及其他物業小區，也沒有其他參照體作「比較」。
我還認為，四類需求不應割裂，它可以是一個需求獲得的不同過程，同時也是相輔相成的組合工具。換言之，我們可以設想：社區居民出現某些生活不快的感受，隨之產生感覺性需求（B），進而想到物業法和物業管理條例或物業服務協議上的相關內容，則有了規范性需求(A)，恰好他們還看到相鄰小區物業服務做得很好，馬上就想到比較性需求(D)，最後需要把這些需求綜合起來，把對物業企業服務不滿意、不到位、不合規范和不合理的物業服務提出來，向物業企業做理性「表達」，以便最終獲得滿意的服務。