买房赠送走廊纠纷

① 我买房有两道门入户花园是半赠送面积。而且是在我家大门里面。物业说这部分面积是属于业主和物业共有的。

你好，请问你们遇到的问题得到解决了吗？我购买享海1777的房子也遇到这个问题，已回购答买的入户花园，因为在公共走廊的延伸位置，物业拒不装门，强令将这部分位置交出成为公用面积，我们还要为我们所买的这部分面积支付公共用地的相关费用。

② 买新房别被赠送面积忽悠住，是福是祸真是不一定

您好。
首先要明白，哪些赠送面积属于合规赠送？
根据《房屋测量规范》，以下面积不计入建筑面积的范围：
层高小于2.20m以下的夹层、插层、技术层和层高小于2.20m的地下室和半地下室。突出房屋墙面的构件、配件、装饰柱、装饰性的玻璃幕墙、垛、勒脚、台阶、无柱雨篷等。房屋之间无上盖的架空通廊。房屋的天面、挑台、天面上的花园、泳池。建筑物内的操作平台、上料平台及利用建筑物的空间安置箱、罐的平台。骑楼、过街楼的底层用作道路街巷通行的部分。
这些面积计入一半建筑面积：
未封闭的阳台、挑廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。与房屋相连有上盖无柱的走廊、檐廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。独立柱、单排柱的门廊、车棚、货棚等属永久性建筑的，按其上盖水平投影面积的一半计算。无顶盖的室外楼梯按各层水平投影面积的一半计算。有顶盖不封闭的永久性的架空通廊，按外围水平投影面积的一半计算。
然后，哪些赠送面积属于不合规赠送？
1、违建面积。通过擅自变更规划设计，违法搭建起来的。
2、侵犯共有面积。开发商对部分特定住户购房者所赠送的面积，实际为业主共有面积，如顶层露台、地下室空间等。
再了解，违规赠送面积容易存在哪些风险？
1、无论合规还是违规的赠送面积均是不计入产权的，也就是说虽然你买时这些面积不花钱，但是当你出售这套房产或拆迁时，这些面积也是不会计算在内的。
2、对于赠送面积，一般都不会像付费面积一样进行规范的设计，会存在一定的使用不合理性。
3、像地下室、花园、露台等空间属于小区业主的共有财产。若开发商擅自赠送给某些业主，当其他业主提出异议，会存在返还的风险。到时候装修的钱也不会有人负责担负。
最后，如何避免这些风险？
1、确认情况。对于所谓的赠送面积，业主一定要和开发商进行确认，确保属于合规的赠送面积。
2、将赠送面积写进合同。为保证自身利益，对于有赠送面积的业主，在签订购房合同时，一定要让开发商把赠送的位置、面积清楚地写进合同或是补充协议里。
最后，对于赠送面积是否要交物业费、却暖费等问题，也需要提前与开发商询问好，避免后续不必要的麻烦。

③ 跃层商品房第二层的公共过道是否计入公摊面积，开发商是否有权赠送或卖与他人

肯定是要计入公摊面积的，因为你们是口头协议所以开发商是无权这么做的，以后会有问题的，最终法律保护的是房产证上的面积，就跟开发商说赠送顶台。花园一样，但是遇到紧急情况都是大家的。

④ 房产的纠纷:买一套房子走廊写着是两户公用的,另一户强占说是她的,我应该怎么

这种情况比的就是谁更泼，谁更无赖。想靠打官司的话赢了强占着还是强占着，你能奈他何？

⑤ 开发商擅自将公共面积赠送部分业主,怎么办

严格来说，开发商并没有对此处做销售承诺（即合同未约定要送你版什么），因此不存在违约权风险。你购买的就是边套，肯定有赠送的比没有赠送的要贵一些，买房子这东西一分钱一分货，你争取不到什么的。你去找开发商，他们肯定会说以合同约定为准，再说公共走廊你占了要干嘛用呢？预留了三米的挑高不影响通行和货物的进出，也没有破坏公共走廊的使用功能，因此你去维权是站不住脚的。买卖合同上不会约定的这么细，户型图你可以拿过来再看看，肯定还是有标识的。我在西南的一家房地产公司工作了一年多，这样类似的事情我还是见的多了，业主只能吃哑巴亏。如果觉得实在气不过，建议联合其他业主群诉，然后咨询下律师。群诉作用无非是扩大影响，但是真的闹崩了肯定将来还是会在心里不爽。这个问题开发商没法给你解决，总不能把已经送了的拆了吧？或者给你边套也加上，美死你了，怎么可能嘛。

⑥ 我家是老楼，买房子时门口入户走廊大概有1.5平方米就封好了（这个小走廊里只有我1家，不在公共行走范

不管和你有冲突的人是什么地位，你只要克制自己不首先给人脸色看，事实上冲突已经解决了一半。

⑦ 我家是老楼，买房子时门口入户走廊大概有1.5平方米就封好了（这个小走廊里只有我1家，不在公共行走

看看房产证上包不包括这一块，要是包括，那就是你的，你爱怎么着就怎么着，要是内不包括，就是公共容的，他也爱怎么着就怎么着，只要不影响你，本来公共空间就是要互相迁就的
所以别气了，所以在你家外围的东西，你都干涉不了，而且很多事情是可以商量的，可你的邻居看上去不是个好商量的人，所以，你除了忍，就只能忍了。

⑧ 买房子有过道两家共用,现另外一家全占用了,请问我还交物业费吗

当然需要交纳物业费，即使过道是两家共用的，另外一家占用了过道，这属于你的邻居，其他的业主侵权了，这跟物业公司没有关系，所以你需要缴纳物业费。

⑨ 买房问题

1．套内建筑面积
商品房的套内建筑面积是指成套商品房（单元房）的套内使用面积、套内墙体面积和阳台建筑面积之和。套内建筑面积不等于地毯面积，完全属于买房人个人私有；与套内使用面积相比，更能完事地反映买房人个人私有部分的产权。
套内建筑面积的计算公式为：
套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积
2．套内使用面积
套内房屋使用面积为套内房屋使用空间的面积，按以下规定计算：
（1）套内使用面积为套内卧室、起居室、过道、厨房、卫生间、贮藏间、壁柜等空间面积的总和；
（2）套内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积；
（3）不包括在结构面积只的套内烟囱、通风道、管道井均计入使用面积；
（4）内墙面装饰厚度计入使用面积。
3．套内墙体面积
套内墙体面积是指商品房各套内使用空间周围的维护或承重墙体所占的面积。商品房的套内境况体分为共用墙及非共用墙两种。商品房套内墙体面积的计算法为：
（1）共用墙包括各套之间的分隔封墙，套与公用建筑空间投影面积的分隔墙以及外墙（包括山墙）；共用墙体水平投影面积的一半计入套内墙体面积。
（2）非共用墙墙体水平投影面积全部计入套内墙体面积。
4．套内阳台建筑面积
按照《建筑面积计算规则》的规定，套内阳台建筑面积按阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积计算。
其中：
（1）原设计的封闭式阳台，按其外围水平投影面积计算建筑面积；
（2）挑阳台（底阳台）按其底板水平投影面积的一半计算建设筑面积；
（3）凹阳台按其净面积（含挡板墙墙体面积）的一半计算建筑面积；
（4）半挑半凹阳台，挑出部分按其底板水平投影面积的一半计算建筑面积，凹进部分按其净面积的一半计算建筑面积。
5．公用建筑面积
商品房公用建筑面积的分摊以幢为单位。分摊的公用建筑面积为每幢楼内的公用建筑面积。与本幢楼房不相连的公用建筑面积不得分摊给本幢楼房的住户，由该幢楼各套商品房分摊；为局部范围服务的公用建筑面积，则由受益的各套商品房分摊。各套商品房应分摊的公用建筑面积，为每户分摊公用建筑面积之和。
公用建筑面积由两部分组成：
（1）大堂、公共门厅、走廊、过道、公用厕所、电梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱间、冷冻机房、消防通道、变电室、煤气调压室、卫星电视接收机房、空调机房、热水锅炉房、电梯工休息室、值班警卫室、物业管理用房以及其他为该建筑服务的专用设备用房；
（2）套（单元）与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的一半。
公用建筑面积=全幢建筑面积-全幢各套套内建筑面积之和-单独具备使用功能的独立使用空间的建筑面积（如地下车库、仓库、人防工程等）
另外，购房人所受益的其他非经营性用房，需要进行分摊的，要在销（预）售合同中写明房屋名称，需分摊的总建筑面积。
公用建筑面积不包括什么？
仓库、机动车库、非机动车库、车道、供暖锅炉房、用于人防工程的地下室、单独具备使用功能的独立使用空间、售房单位自营自用的房屋，以及为多幢房屋服务的警卫室、管理（包括物业管理）用房不计入公用建筑面积。
6．分摊的公用建筑面积如何计算
根据建设部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则（试行）》规定，各套（单元）分摊的公用建筑面积计算公式如下：
分摊的公用建筑面积=各套套内建筑面积Ⅹ公用建筑面积分摊系数
公用建筑面积=整幢建筑的面积-各套套内建筑面积之和已作为独立使用空间（如租售的地下室、车棚、人防工程地下室）的建筑面积
公用建筑面积分摊系数=公用建筑面积/各套套内建筑面积之和
7．公摊面积多大为宜
公摊面积是分摊的公用建筑面积的简称。它和套内建筑面积之和构成了一套商品房的建筑面积。
公摊面积过大，势必降低房屋的性价比；过小，则影响居住的舒适度。那么，公摊面积多大才适宜呢？一般来说，塔楼的公摊面积要大于板楼的公摊面积。实践中，塔楼的公摊系数一般在0.18米~0.26米之间，而板楼的公摊系数则在0.14米~0.16米之间。这也是一套房屋公摊面积的适“度”范围。

8、房屋面积注意要点
（1）合同里的面积陷阱。
新的合同范本里规定：“建筑面积、套内建筑面积误差比绝对值均在3%以内（含3%）的，根据产权登记建筑面积结算房款；建筑面积、套内建筑面积误差比绝对值中有一项超出3%时，买房人有权退房。”
应对方法：
①看房时注意施工进度。一个楼盘如果总体开发规模不是很大，而且施工进度比较快（如主体结构已经封顶），那么面积出现较大差异的可能性就会大大减少。
②人住时别忘了向开发商索要测绘部门的实测报告。
③特殊约定写进合同。如果选择了比较特殊的计价和结算方式（如按使用面积计算），那么对于面积差异的处理，一定要做出相应约定，并写进合同。
（2）阳台问题。
不同类型的阳台，面积计算标准也大相径庭。封闭阳台按其水平投影面积计算，而凹阳台、挑阳台仅按其水平投影面积的一半计算。在商品房预售中，不少开发商先说阳台是未封闭的，但到实际交房时阳台却变成封闭的了。
应对方法：在合同里把套内面积、阳台面积都约定清楚，保障出现问题时有据可查。
（3）要钱的“赠送”面积。
购房者在买房时，一定要对开发商“赠送”部梯形的性质分析清楚，不要到时候拿到一个要钱的“赠送”面积。此外，套内建筑面积购房人对它有收益、处分、使用等各种权利；公有所有权，如楼梯、外立面等，无论购房人个人还是开发商都不能随便拆改或改变使用性质。
应对方法：不妨将开发商的承诺写到合同里。
（4）公摊面积陷阱。
公摊面积由于是不能测量，而成为消费者“心有余而力不足”的部分。
应对方法：
①消费应该在签订面积条款时，将使用面积、公摊面积、套内建筑面积的具体长度尺寸用厘米表示出来，这样自己以后有可能检测出来复核一下。
②消费者有权对自家房屋的公摊面积进行测量、复核，或者双方共同聘请一家有房屋测绘资质的单位，对有争议的面积进行检测。
③在主张对面积进行复核的同时，一定要在合同中写清楚违约责任，保障当事人的合法权益，必须写清假设面积尺寸差一厘米，就要赔偿相应数额的钱款，这样某些销售商才不敢作假。
（5）变更房屋、小区设计。
这会导致房屋面积发生变化。商品房面积主要由套内建筑面积和公共分摊面积两部分组成。如果开发商在预售过程中，变更了公共部位或部分房屋的设计，就会使各家各户的公共面积分摊系数发生变化，从而使公共分摊面积发生变化，导致购房者在房屋竣工时建筑面积发生变化。
应对方法：
①施工过程中的设计变更及由此引起的面积出入，开发商未及时地以书面通知购房人，购房人有选择退房的权利。
②如果购买期房，就要对可能的风险有所预测，如果承担不了这个风险，就尽量避免买期房。
（6）部位定性不清。
在商品房面积计算中，不同的部位计算原则相差甚远。开发商往往就利用这方面的规定设下陷阱，如根据规定，阁楼是不计入商品房面积的，但夹层是要计入面积的。在预售时，有些开发商往往会把夹层说成是阁楼，到实测时，购房者的房屋面积却增加不了。
应对方法：在签合同时就约定清楚。
（7）总面积增加能用的少了。
消费者一般都看建筑面积是多少，而建筑面积确实没有问题，使用面积的问题却因为最初消费者没有约定而无法证。很多消费者败诉就是举证不足。
9、如何委托房地产测绘机构进行面积测算
面积测算是指水平面积测算，分为房屋面积和用地面积测算两类，其中房屋面积测算包括房屋建筑面积、共有建筑面积、产权面积、使用面积等测算。
面积测算要求各类面积的测算必须独立测算两次，其误差应在规定的限差以内，取中数作为最后结果。量具应使用经检定合格的卷尺或其他能达到相应精度的食品和工具，面积以平方米为单位，取至0.01平方米。
购房人可在当地房产测绘服务大厅自行委托具有相应资质等级的房产测绘单位为自己进行面积测绘。委托时，购房人应当依法交纳测绘费用，并与房产测绘单位就测绘事宜签订书面合同，合同应当包括测绘项目的基本情况、完成期限、收费标准、成果质量要求、争议解决方式等内容。
10、．关于公摊面积的强制规定
关于公摊面积目前尚无法律和行政法规加以约束，而只有建设部的行政规章和地方政府的部门文件做出了原则性的规定。按照相关规定，为多幢房屋服务的物业管理用房，可以为多幢房屋分摊。每幢商品房所分摊的物业管理用房，可以为多幢房屋分摊。每幢商品房分摊的物业管理用房面积可占该幢商品房建筑面积的4%左右，但不超过6%。但是，由于缺乏法律层面上的强制性规定，买卖双方完全可以通过合同的自由约定对上述这些分摊原则加以变动。
11、．如何避免多摊公摊面积
防范风险的最好办法，是在购房合同中约定好公摊面积。
2003年新版《商品房买卖合同》示范文本第三条、第十一条和合同附件二中均涉及到公摊面积的约定，购房人应当充分利用这些条款约定好公摊面积。
首先，购房人应当在合同中约定公摊面积的数字，并在合同附件即有关部位与公用房屋公摊建筑面积构成说明中，详细约定公摊的具体部位、面积大小。因为新版《合同》增加了关于共有建筑分摊部位变更的约定，所以附件二的约定越详细具体，对购房人就越有利。一旦发生变更的情形，开发商就必须履行通知义务，而购房人则享有是否退房的选择权。
其次，由于购房人对于分摊原则并不熟悉，处于信息不对称的弱势地位，所以，建议购房人在附件二中最后要做诸如此类的明确约定：“上述分摊原则和分摊面积的计算应当符合行政规章和地方政府及行政主管部门的文件规定。出卖人违背本条约定的，要退还不应计入分摊面积部分的相应价款，并按该价款的20%向买受人支付违约金。”这样，政府文件中关于公摊面积分摊原则的规定，即可自动适用于买卖合同，从而为购房人提供有效的保障。
12．面积发生误差如何处理
从2004年开始执行的《城市房地产转让管理办法》（以下简称《办法》）中规定，预售商品住宅应当按照套内建筑面积计价。要求开发商在预售商品住宅之前，必须公示测绘单位出具的预售面积测绘报告书，报告书中要写明分摊的共用部位名称、用途、所在位置、面积；参加分摊公共建筑面积的商品房的名称、用途、所在位置、面积、分摊系数及不分摊的共用部位。开发商和购房人签订的预售合同中还要将这些分摊内容一一写明。这些公摊情况公示后，开发商再与购房人签订第一份合同，这样分摊情况就不能再变了。
13．、购房人对公摊面积的知情权
对购房才来说，除了套内建筑面积可通过套内使用面积、套内墙体面积、阳台建筑面积相加得出略有感知外，对分摊到购房人头上公用建筑面积到底有多大、公用建筑面积分摊系数应该是多少等问题根本不得而知。
对于公摊面积，消费者有知情权。
新启用的《商品房买卖合同》中虽然有附加标明了“公共部位与公用房屋公摊建筑面积构成说明”，购房人对自己应分摊的部位及其构成有所了解，但由于数据不确定性，仍然存在着开发商让购房人多摊的潜在可能。
按照规定，售房单位在预售商品房前，必须向商品房预售管理部门提交预售商品房的面积测量报告，包括楼盘面积和公摊面积的计算方式，以及明确公有共用部位。并要求提效的公有共用部位要与购房人购房合同附件中明示的公有共用部位一致。焦点房单位在销售商品房时，需要在销（预）售合同的附加条款部分明确商品房销售面积、分摊的公用建筑面积及公用建筑部位。
对购房人来说，为保险起见，不妨在签订购房合同时，让开发商出示一份标有各部位公摊面积值的公用建筑面积公摊表，以便对公摊部位有一个全面具体的了解，做到心中有数。
14．怎么算呈C字型半围合状板楼的公摊面积
呈C字型半围合状的板楼，根据公摊面积计算规定：“以幢为单位计算”，是否意味着该幢板楼内的每个单元的公摊比率都应该是一样的呢？开发商将每个单元的公摊面积只在本单元内进行分摊，如：每个单元的楼梯间面积基本一样，而单元内的户型面积是不一样的，因此出现了户型面积小的单元公摊到的楼梯间面积元大于户型面积大的单元，从而造成该幢楼单元之间的公摊比率都不一样。这种做法符合规定吗？
一般来说，这种情况有两种摊法：商品房如按整层或整楼门销售，其销售面积包括本导或本楼门公用建筑面积的，不参加其他楼层（楼门）相同公用建筑面积的分摊；其公用建筑面积亦不被其他楼层或楼门分摊。除此之外的其他商品房应当使用同一的分摊系数。
15．公摊面积明细表
这个公摊表要包括：
（1）将整幢建筑的建筑面积、套内建筑面积之各、不应分摊的建筑面积等基本数据告知购房人，以便购房人通过这些数据求出其他数据，以明确自身的权益。
（2）开发商也应将购房人应分摊的公有公共部位的面积总值及各构成项目的面积加以列明，以备购房人查验和监督。
除此之外，购房人有权自查或者聘请律师向设计单位、规划单位、测绘部门等机构查阅所购房产的相关文件，比如最终设计图纸或者最终设计方案、最终面积测量报告、各种数据的计算方式及其文件等等。
16．按套内建筑面积售房的利弊
根据相关的规定，套内建筑面积为“套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积”。看来，按套或套内建筑面积可以规避“公摊面积”，对买房人而言，最大的好处是《办法》中给出的这个面积便于计算，面积由“朦胧”变“透明”。在其他国家，房屋买卖大多数也采用的是按套销售。
从这个意义看，这个《办法》带给消费者的好处是，按这个办法，对于面积（套内建筑面积）的测量，消费者容易掌握，能够比较容易弄清楚，做到“心里有底”。
但是，如果按此办法实行，是否能解决问题的根本呢？
（1）按套销售并没有解决面积数量，只能适用于现房别墅。
（2）套内建筑面积没有解决对墙体面积的计算问题消费者知情权仍然可能落空。
（3）现行的很多规定不配套：如产权证还是按照建筑面积来制作，物业管理和供暖费仍按建筑面积收取，这样，就把好多问题推移到卖房的后期甚至入住以后了。
（4）是否会导致楼盘开发只注重使用空间而忽视公共空间？部分买房人和卖房人都担心，在以期房销售为主的市场上，按套或按套内建筑面积卖房，会不会导致楼内的公共空间越来越狭小、简陋？
（5）购房人可能更加弄不明白价格，因为每幢楼的住房都不一样，按套面积计，价格更会千奇百怪。

⑩ 关于买房购房置业，建筑面积与赠送面积之间的疑问。我百度老手，定会及时给最佳，忘知道的帮助！

第一，赠送的面积是不包含在118平米里面的，建筑面积是包括墙体在内的面积（专不同于实用面积）。属
第二，公摊面积是指楼梯、电梯等公众面积。
你可以说进门你的所以面积是107，但是实际能够用到的面积还需要减去墙体所占面积。所以，你实际能够利用到的面积不到107平米（这个涉及使用率）。一般的电梯房在75%左右，既88+15。如果是没有电梯的，实用大概在80%-85%左右。
具体的解释你可以 http://china.findlaw.cn/falvchangshi/fangchanjiufen/mianji/