二手房凶宅糾紛

1. 看了一套二手房，價格遠遠低於市場價，怕是凶宅，怎樣判斷

個人購房時判斷所購房屋是否為凶宅主要是看以下幾個方面：

（1）是否是長期空置的房屋；

（2）出售人售價明顯低於市場行情的；

（3）出售人為繼承取得、或婚姻狀況為喪偶的；

（4）出售人房屋內掛有遺像、或房屋內設有靈堂、祭奠設施、宗教法事設施的；

（5）出售人戶口本上有因人員死亡而注銷戶口的記錄，尤其是死亡年齡比較小的；

（6）已知該小區、樓幢曾有人員死亡事件，但不知具體門牌號碼的；

（7）出售人拒絕書面確認是否涉及凶宅信息的；

個人購房所需要了解的相關信息，您可以通過鏈家網來獲得

在房價普漲的時代，不管好房子，差房子，業主都是摸高定價，也都能賣出去，因此很少能看見低價房。現在，市場低迷，房價明顯松動，一批低價房紛紛頻現市場，吸引了不少看房人的注意力。

低價房背後瑕疵多一家中介的店經理小陳介紹：「當一個區域出現超低價房源時，他首先想到的就是商住房，因為商住房產權只有40年或50年，商水、商電，不能落戶，因此價格明顯低於普通住宅項目，特別是四環內更明顯一些。如果不是，他也會多了解一些，看是不是有什麼問題，了解周全後，再向客戶介紹。」，低價房有些問題是明面上看得見的，比如戶型不方正、朝向採光差、樓層太高或太低、小區環境不好……還有一些是房源老、戶型大、物業費高等問題。

2. 買二手房在走廊中發生過自殺的算凶宅嗎

算，一般這樣的房子很難賣出去，知道的人一般不會買這樣的房子，買二手房不如多要點錢買一個新房住著也心裡舒服

3. 買了死過人的二手房能退房嗎法官：不一定！

有很多購房者表示：「我不介意二手房、但我介意死過人的二手房」。

死過人的二手房常常會給人帶來精神恐懼，長期居住會影響居者的健康，所以極難賣出去或者往往要比市場上的房子便宜不少。因此很多房東或者中介賣二手房時會選擇隱瞞房屋曾經死過人的事情。也曾經有人因為買到過此類房子走法律程序申請退房成功。但並不是所有死過人的房子都能成功退房，這還得看你買的是不是「凶宅」。

餘姚的溫女士花了100多萬元買了一套二手房，後來被告知這處房產是「凶宅」。溫女士訴至法院，請求法院判決撤銷原房屋買賣合同，原房主退還房款並賠償相應損失。經兩次公開審理，法院最終駁回了溫女士的訴訟請求。

溫女士為何敗訴，所謂「凶宅」究竟怎麼個說法?

案件審理「凶宅」一說存在爭議

據餘姚法院的丁法官介紹，我國目前尚無有關「凶宅」的法律認定，該房屋是否屬於「凶宅」也無法界定。在案件審理過程中，對於溫女士提交的其他證據，法院均予以採信，但就非正常死亡一說還是存在爭議。

法院在調取公安機關的筆錄時發現，筆錄中記載沒有出現他殺或者自殺等惡性事件，很有可能是其自身原因或者疾病死亡，這與大眾觀念中的「凶宅」是不同的概念。法院最終駁回了溫女士的訴訟請求，主要理由是：房屋的主要功能是供人居住生活的，難免會有生老病死的事情發生；「生老病死」沒有特別違反公序良俗，沒有對房屋周圍造成嚴重影響，系生活的正常范圍。涉案房屋內確實有人死亡，但公安機關沒有立案審查，也沒有相關屍檢報告，該人員的死亡原因無法證明。

丁法官認為，從民間對「凶宅」的定義來說，答案各種各樣，但僅停留在各自理解的范疇內，文化程度不同理解也不一樣，很難成為合同撤銷或解除的理由。更多情況下，法院根據合同的具體約定來判定，同時需要提出訴請的一方當事人提供證據，證明自己的主張。

律師觀點無明文規定賣方有告知「凶宅」信息的義務

就「凶宅」的適用法律、如何舉證等，浙江裕豐律師事務所胡律師這樣釋義：從我國法律層面來說，沒有對「凶宅」進行定義。一般認為，「凶宅」指曾發生過兇殺、自殺、意外致死等非自然原因死亡事件的房屋或場所。由「凶宅」買賣引發的官司，全國各地均有；涉及此類案件的，只能適用《民法通則》《物權法》《合同法》法律規定來理解。對於業主故意隱瞞凶宅信息將房屋出售的，目前司法部門傾向於三種處理方式：撤銷買賣合同、違反公序良俗合同無效、解除買賣合同。如果是中介隱瞞「凶宅」實情的，則無權收取中介費且需賠償損失。

當前，還沒有明文規定賣方有告知「凶宅」信息的義務，那麼，作為買方來說，如何進行自我保護呢?

胡律師提醒購房者：首先要有避免購房糾紛的意識。購房時要多方查證，事先做好調查，通過周邊居民了解出售房屋的使用情況；其次是雙方協商購房過程中，要注意保全證據，除了形成書面購買協議外，最好讓賣方簽署一份非「凶宅」承諾書，或是採用錄音證據保全的辦法，發生購房糾紛可作為原告舉證。以避免買到「凶宅」惹來糾紛。

（以上回答發布於2017-03-27，當前相關購房政策請以實際為准）

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4. 買二手房如何知道有沒有發生過刑事案件

二手房與新房相比，有很多的優點，可以即買即住，買到裝修比較好的房子連裝修費也可以省去，在很多城市，二手房的價格比新房便宜很多。確實，二手房具有很多新房無法比擬的優點，但是買二手房最怕的就是買到一個凶宅。

「凶宅」是指曾發生過兇殺、自殺、意外、重大傳染性疾病等非自然原因死亡事件的房屋或場所」(老人自然死亡、正常病亡等不包含在內)。

房屋總價高，誰也不想自己住進一個曾經死過人或者發生過一些不好的事情的房子裡面。那麼，買二手房的時候，如何才能避免買到凶宅呢?需要從以下3個方面著手：

一、購買前的調查

1、查詢新聞

網上搜索這個小區，看看有沒有相關的新聞報道。像一些特大的刑事案件，有些媒體是會公開報道的。

2、價格低於市價需留意

買房前，要對該小區的二手房的價格有一個大致的了解，如果房子遠低於市場價格，那麼肯定有問題。

3、走訪一下小區

如果房子是凶宅的話，小區內或多或少會引起過議論，容易打聽出來。比較容易打聽到的地方包括居委會、物業公司和隔壁左右的鄰居。

4、詢問中介公司關於房產的情況

買房前，詢問中介公司房產的情況，是不是凶宅。他們有沒有進行過核實，是否有提供聲明。

5、房產證辨別

如果房子房齡老，房產證下發日期比較晚的話，應當問清業主房子是繼承的還是買的二手房。如果是繼承的就要問下前業主去世的原因，曾經發生過什麼事情，都要了解清楚。

6、派出所詢問

如果是有兇殺或者是他殺之類的情況，當地派出所會有備案記錄。雖然派出所會有這樣的記錄，但是派出所沒有義務向所有人公開這些信息，需要業主一起去(有時即使業主本人到場也不給查)。

二、實地觀察

1、屋內是否有宗教祭奠陳列

如果是有祭奠儀式的，這種房子買的時候要小心，一定要打聽清楚業主的工作情況，是單純的信奉還是有別的原因。

2、留意大門框有沒有變形

一般情況下，門框已經出現變形、扭曲、有大小窿等時，就要十分小心，一般預示著你要買的房子很久已經沒有人居住，要慎重考慮。

3、如果陽台邊上出現青苔、發霉等，最好不買

家居裡面，除了大門是納氣採光的地方外，陽台也是一個重要的地方。如果陽台牆邊或牆腳等地方，已經出現青苔
買個房子著實不容易，很多人需要努力一生才能買得起房。在買房子時將各個方面的因素綜合一下，對比一下，房屋的情況要了解清楚，必要時可以帶上懂風水知識的朋友去幫忙看看。

5. 買二手房怕凶宅買期房怕爛尾 還能買什麼房

無論是新房還是二手房，購買之前建議詳細了解調查，以免被坑
二手房交易十大注意事項：
一、房屋產權是否明晰
有些房屋有好多個共有人，如有繼承人共有的、有家庭共有的、還有夫妻共有的，對此買受人應當和全部共有人簽訂房屋買賣合同。如果只是部分共有人擅自處分共有財產，買受人與其簽訂的買賣合同未在其他共有人同意的情況下一般是無效的。
二、土地情況是否清晰
二手房中買受人應注意土地的使用性質，看是劃撥還是出讓，劃撥的土地一般是無償使用，政府可無償收回，出讓是房主已繳納了土地出讓金，買受人對房屋享有較完整的權利;還應注意土地的使用年限，如果一個房屋的土地使用權僅有40年，房主已使用十來年，對於買受人來說是否還應該按同地段土地使用權為70年商品房的價格來衡量時，就有點不劃算。
三、交易房屋是否在租
有些二手房在轉讓時，存在物上負擔，即還被別人租賃。如果買受人只看房產證，只注重過戶手續，而不注意是否存在租賃時，買受人極有可能得到一個不能及時入住的或使用的房產。因為我國包括大部分國家均認可"買賣不破租賃"，也就是說房屋買賣合同不能對抗在先成立的租賃合同。這一點在實際中被很多買受人及中介公司忽視，也被許多出賣人利用從而引起較多糾紛。
四、房屋手續是否齊全
房產證是證明房主對房屋享有所有權的惟一憑證，沒有房產證的房屋交易時對買受人來說有得不到房屋的極大風險。房主可能有房產證而將其抵押或轉賣，即使現在沒有將來辦理取得後，房主還可以抵押和轉賣。所以最好選擇有房產證的房屋進行交易。
五、福利房屋是否合法
房改房、安居工程、經濟適用房本身是一種福利性質的政策性住房，在轉讓時有一定限制，而且這些房屋在土地性質、房屋所有權范圍上有一定的國家規定，買受人購買時要避免買賣合同與國家法律沖突。
六、物管費用是否拖欠
有些房主在轉讓房屋時，其物業管理費，電費以及三氣(天然氣、暖氣、煤氣)費用長期拖欠，且已欠下數目不小的費用，買受人不知情購買了此房屋，所有費用買受人有可能要全部承擔。
七、市政規劃是否影響
有些房主出售二手房可能是已了解該房屋在5到10年左右要面臨拆遷，或者房屋附近要建高層住宅，可能影響採光、價格等市政規劃情況，才急於出售，作為買受人在購買時應全面了解詳細情況。
八、單位房屋是否侵權
一般單位的房屋有成本價的職工住房，還有標准價的職工住房，二者土地性質均為劃撥，轉讓時應繳納土地使用費。再者，對於標准價的住房一般單位享有部分產權，職工在轉讓時，單位享有優先購買權。買受人如果沒有注意這些可能會和房主一起侵犯單位的合法權益。
九、中介公司是否違規
有些中介公司違規提供中介服務，如在二手房貸款時，為買受人提供零首付的服務，即買受人所支付的全部購房款均可從銀行騙貸出來。買受人以為自己佔了便宜，豈不知如果被銀行發現，所有的責任有可能自己都要承擔。
十、合同約定是否明確
二手房的買賣合同雖然不需像商品房買賣合同那麼全面，但對於一些細節問題還應約定清楚，如：合同主體、權利保證、房屋價款、交易方式、違約責任、糾紛解決、簽訂日期等等問題均應全面考慮

6. 買完發現是「凶宅」 購買二手房需注意哪些地方

在購買二手房的時候，怎樣才能限度地保障自己的權利？除了中介帶領去看之外，自己在不同的時間段去看房子，或者去問問鄰居和物業，了解下房子的具體情況。避免上面類似情況發生。下面小編為你盤點二手房交易十大注意事項：

最近網上報道了這樣一個買房糾紛案件。為了方便母親給自己帶孩子，李女士便在母親所在的小區購買了一套房屋，正在李女士准備裝修新房子的時候，她得知剛購買的房屋發生過跳樓的非正常死亡事件，李女士於是將房主起訴到法院，要求撤銷購房合同，並返還購房款及稅費等共計170餘萬元。

在購買二手房的時候，怎樣才能限度地保障自己的權利？除了中介帶領去看之外，自己在不同的時間段去看房子，或者去問問鄰居和物業，了解下房子的具體情況。避免上面類似情況發生。下面小編為你盤點二手房交易十大注意事項：

一、房屋產權是否明晰

有些房屋有好多個共有人，如有繼承人共有的、有家庭共有的、還有夫妻共有的，對此買受人應當和全部共有人簽訂房屋買賣合同。如果只是部分共有人擅自處分共有財產，買受人與其簽訂的買賣合同未在其他共有人同意的情況下一般是無效的。

二、土地情況是否清晰

二手房中買受人應注意土地的使用性質，看是劃撥還是出讓，劃撥的土地一般是無償使用，政府可無償收回，出讓是房主已繳納了土地出讓金，買受人對房屋享有較完整的權利;還應注意土地的使用年限，如果一個房屋的土地使用權僅有40年，房主已使用十來年，對於買受人來說是否還應該按同地段土地使用權為70年商品房的價格來衡量時，就有點不劃算。

三、交易房屋是否在租

有些二手房在轉讓時，存在物上負擔，即還被別人租賃。如果買受人只看房產證，只注重過戶手續，而不注意是否存在租賃時，買受人極有可能得到一個不能及時入住的或使用的房產。因為我國包括大部分國家均認可"買賣不破租賃"，也就是說房屋買賣合同不能對抗在先成立的租賃合同。這一點在實際中被很多買受人及中介公司忽視，也被許多出賣人利用從而引起較多糾紛。

四、房屋手續是否齊全

房產證是證明房主對房屋享有所有權的惟一憑證，沒有房產證的房屋交易時對買受人來說有得不到房屋的極大風險。房主可能有房產證而將其抵押或轉賣，即使現在沒有將來辦理取得後，房主還可以抵押和轉賣。所以選擇有房產證的房屋進行交易。

五、福利房屋是否合法

房改房、安居工程、經濟適用房本身是一種福利性質的政策性住房，在轉讓時有一定限制，而且這些房屋在土地性質、房屋所有權范圍上有一定的國家規定，買受人購買時要避免買賣合同與國家法律沖突。

六、物管費用是否拖欠

有些房主在轉讓房屋時，其物業管理費，電費以及三氣(天然氣、暖氣、煤氣)費用長期拖欠，且已欠下數目不小的費用，買受人不知情購買了此房屋，所有費用買受人有可能要全部承擔。

七、市政規劃是否影響

有些房主出售二手房可能是已了解該房屋在5到10年左右要面臨拆遷，或者房屋附近要建高層住宅，可能影響採光、價格等市政規劃情況，才急於出售，作為買受人在購買時應全面了解詳細情況。

八、單位房屋是否侵權

一般單位的房屋有成本價的職工住房，還有標准價的職工住房，二者土地性質均為劃撥，轉讓時應繳納土地使用費。再者，對於標准價的住房一般單位享有部分產權，職工在轉讓時，單位享有優先購買權。買受人如果沒有注意這些可能會和房主一起侵犯單位的合法權益。

九、中介公司是否違規

有些中介公司違規提供中介服務，如在二手房貸款時，為買受人提供零首付的服務，即買受人所支付的全部購房款均可從銀行騙貸出來。買受人以為自己佔了便宜，豈不知如果被銀行發現，所有的責任有可能自己都要承擔。

十、合同約定是否明確

二手房的買賣合同雖然不需像商品房買賣合同那麼全面，但對於一些細節問題還應約定清楚，如：合同主體、權利保證、房屋價款、交易方式、違約責任、糾紛解決、簽訂日期等等問題均應全面考慮。

（以上回答發布於2016-06-24，當前相關購房政策請以實際為准）

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7. 二手房如何避免買到凶宅這些細節要注意

每個人都希望自己居住的地方既安全又舒適，因此，很多人在購買二手房時都會非常注意該房屋之前的使用情況進行調查。那麼，買二手房如何避免買到凶宅呢？

什麼是凶宅？

在舊時，凶宅指的是不吉利或是鬧鬼的房屋。現在，凶宅指的是曾發生過兇殺、自殺、意外、重大傳染性疾病等非正常死亡事件的房屋或場所。因此，那些發生過自然死亡、正常病亡事件的房屋和在室外發生過的非正常死亡事件的房屋都不算是凶宅。所以，「凶宅是死過人的房屋」是大眾普遍的一個誤區。

購買兇宅有什麼影響？

1、不好的心理暗示

很多人雖說自己不相信鬼神，但當得知自己住的房子是凶宅之後不免會有所恐慌。死過人的房子住起來你不怕嗎？就算白拿給你住，你也會心驚膽戰吧。

2、對人際關系的影響

盡管「凶宅」一詞有一定的封建迷信色彩，作為現代人我們不應該提倡，但不得不承認，在我們的身邊，仍然有許多的人是相信鬼神的，這些人可能是自己的家人、朋友甚至是配偶。因此，就算凶宅對自己沒有一點影響，但一些年紀大的家人也有可能會因為房屋是凶宅而不敢居住，從而破壞了親人之間的關系。照這么說，如果自己的配偶也因不願居住凶宅而分手，自己未來的婚姻生活也難免受到影響。

購房時要留意哪些細節？

1、查看當地的新聞

在網上搜索購買二手房的這個小區是否有相關的新聞報道，簡單的方法就是在搜索欄上輸入小區名稱，然後在後面添上「兇殺」、「死亡」等詞彙，然後看看有沒有相關新聞。另一種方法是詢問一下房屋的鄰居，如果房屋是凶宅，鄰居們肯定會對此有所聽聞。除此之外，我們還可以向當地派出所、中介公司詢問有關的信息。

2、留意二手房的價格是否過低

凶宅的賣房者肯定希望自己的凶宅能夠早日的賣出去，其中一個方法就是降低價格。所以，買房前，要對該小區的二手房的價格有一個大致的了解，如果房子遠低於市場價格，那麼肯定有問題。

3、簽約時要留意

我國相關法律規定，二手房原房主必須要向購房人明確告知其房產產權無查封、無抵押及債務糾紛等，並提供房屋質量、設施及是否涉嫌訴訟等情況。而對於與房屋居住條件無關的信息，原房主沒有義務主動告知。

然而根據《民法通則》第7條「民事活動應當尊重社會公德，不得損害社會公共利益」的規定，盡管「凶宅」中有一定的封建迷信色彩，但是如果社會上大多數人不能接受這種房子，房主應該尊重這種民間風俗，房主對於房屋內發生的非正常死亡事件有告知義務。如果『凶宅』內發生的非正常死亡事件屬於影響較大的社會事件且當地媒體曾進行大規模報道，購房者沒有與原房主在簽訂購房合同時，就房屋內是否發生過非正常死亡事件進行約定的，法律上可以默認購房者已經對『凶宅』有所了解，購房者難以追究原房主的法律責任。

另外，如果購房者已知曉系「凶宅」仍購買，原房主則不負擔瑕疵擔保責任。因此，在簽訂購房協議時應註明「無兇殺案發生」約定，並規定「凶宅」事實發生時的賠償責任和要求，才能避免今後可能發生的法律糾紛。

以上就是關於買二手房如何避免買到凶宅的知識，相信大家已經學會如何挑選適合自己的二手房了，我們要正確把握賣房者的心理，簽約時要三思而後行，才能選擇出適合自己的房屋。

（以上回答發布於2017-07-26，當前相關購房政策請以實際為准）

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8. 買二手房時房主未告知是凶宅算違約嗎

買二手房時，房主未告知是凶宅的話，最多隻能退回一部分錢款