房屋买卖纠纷实用法律手册

『壹』 我国关于房屋买卖的相关法律规定

有《城市商品房预售管理办法》、《商品房销售管理办法》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》以及各地的地方性法规等法律法规可以参照。分析如下：

1、城市商品房预售管理办法是国家为加强商品房预售管理，维护商品房交易双方的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》制定的对于城市开发的商品房预售时的管理规定。中华人民共和国建设部令第131号颁布，自1995年1月1日起正式施行。

2、《商品房销售管理办法》（以下简称《办法》）是为了规范商品房销售行为，保障商品房交易双方当事人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》制定的。

3、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》是为正确、及时审理商品房买卖合同纠纷案件，根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国担保法》等相关法律，结合民事审判实践制定的。

(1)房屋买卖纠纷实用法律手册扩展阅读：

1、第一条本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。

2、第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。

3、第三条商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。

4、第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。

5、第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。

6、第六条当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的，从其约定，但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。

『贰』 房屋买卖合同纠纷案件的法律适用是怎样的

房屋买卖合同纠纷的法律适用主要有：当事人签订的预购书购房意向书等协议已版经具备了拟购房屋的基本状况权、价款数额、价款支付方式等合同主要内容的，可以认定为房屋买卖合同，但当事人另有约定的除外。
因可归责于当事人一方的原因致使房屋买卖合同未能订立，预约协议约定有定金条款的，应当适用定金罚则；没有约定定金条款，或者定金处罚数额不足以弥补守约方实际损失的，违约方应当赔偿守约方因此所受到的信赖利益损失。守约方要求赔偿合同履行的可得利益损失的，一般不予支持。 房屋买卖合同纠纷案件一般会采取诉讼的渠道解决

『叁』 房屋买卖纠纷适用于合同法吗，有哪些相关的法

房屋买卖纠纷，适用《合同法》的“第二编分则”的“第九章买卖合同”的第130条至第条的规定。

相关法律规定：
《合同法》
第一百三十条 买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
第一百三十一条 买卖合同的内容除依照本法第十二条的规定以外，还可以包括包装方式、检验标准和方法、结算方式、合同使用的文字及其效力等条款。
第一百三十二条 出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。
法律、行政法规禁止或者限制转让的标的物，依照其规定。
第一百三十三条 标的物的所有权自标的物交付时起转移，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外
第一百三十四条 当事人可以在买卖合同中约定买受人未履行支付价款或者其他义务的，标的物的所有权属于出卖人。
第一百三十五条 出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。
第一百三十六条 出卖人应当按照约定或者交易习惯向买受人交付提取标的物单证以外的有关单证和资料。
第一百三十七条 出卖具有知识产权的计算机软件等标的物的，除法律另有规定或者当事人另有约定的以外，该标的物的知识产权不属于买受人。
第一百三十八条 出卖人应当按照约定的期限交付标的物。约定交付期间的，出卖人可以在该交付期间内的任何时间交付。
第一百三十九条 当事人没有约定标的物的交付期限或者约定不明确的，适用本法第六十一条、第六十二条第四项的规定。
第一百四十条 标的物在订立合同之前已为买受人占有的，合同生效的时间为交付时间。
第一百四十一条 出卖人应当按照约定的地点交付标的物。
当事人没有约定交付地点或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：
(一)标的物需要运输的，出卖人应当将标的物交付给第一承运人以运交给买受人;
(二)标的物不需要运输，出卖人和买受人订立合同时知道标的物在某一地点的，出卖人应当在该地点交付标的物;不知道标的物在某一地点的，应当在出卖人订立合同时的营业地交付标的物。
第一百四十二条 标的物毁损、灭失的风险，在标的物交付之前由出卖人承担，交付之后由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。
第一百四十三条 因买受人的原因致使标的物不能按照约定的期限交付的，买受人应当自违反约定之日起承担标的物毁损、灭失的风险。
第一百四十四条 出卖人出卖交由承运人运输的在途标的物，除当事人另有约定的以外，毁损、灭失的风险自合同成立时起由买受人承担。
第一百四十五条 当事人没有约定交付地点或者约定不明确，依照本法第一百四十一条第二款第一项的规定标的物需要运输的，出卖人将标的物交付给第一承运人后，标的物毁损、灭失的风险由买受人承担。
第一百四十六条 出卖人按照约定或者依照本法第一百四十一条第二款第二项的规定将标的物置于交付地点，买受人违反约定没有收取的，标的物毁损、灭失的风险自违反约定之日起由买受人承担。
第一百四十七条 出卖人按照约定未交付有关标的物的单证和资料的，不影响标的物毁损、灭失风险的转移。
第一百四十八条 因标的物质量不符合质量要求，致使不能实现合同目的的，买受人可以拒绝接受标的物或者解除合同。买受人拒绝接受标的物或者解除合同的，标的物毁损、灭失的风险由出卖人承担。
第一百四十九条 标的物毁损、灭失的风险由买受人承担的，不影响因出卖人履行债务不符合约定，买受人要求其承担违约责任的权利。
第一百五十条 出卖人就交付的标的物，负有保证第三人不得向买受人主张任何权利的义务，但法律另有规定的除外。
第一百五十一条 买受人订立合同时知道或者应当知道第三人对买卖的标的物享有权利的，出卖人不承担本法第一百五十条规定的义务。
第一百五十二条 买受人有确切证据证明第三人可能就标的物主张权利的，可以中止支付相应的价款，但出卖人提供适当担保的除外。
第一百五十三条 出卖人应当按照约定的质量要求交付标的物。出卖人提供有关标的物质量说明的，交付的标的物应当符合该说明的质量要求。
第一百五十四条 当事人对标的物的质量要求没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用本法第六十二条第一项的规定。
第一百五十五条 出卖人交付的标的物不符合质量要求的，买受人可以依照本法第一百一十一条的规定要求承担违约责任。
第一百五十六条 出卖人应当按照约定的包装方式交付标的物。对包装方式没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，应当按照通用的方式包装，没有通用方式的，应当采取足以保护标的物的包装方式。
第一百五十七条 买受人收到标的物时应当在约定的检验期间内检验。没有约定检验期间的，应当及时检验。
第一百五十八条 当事人约定检验期间的，买受人应当在检验期间内将标的物的数量或者质量不符合约定的情形通知出卖人。买受人怠于通知的，视为标的物的数量或者质量符合约定。
当事人没有约定检验期间的，买受人应当在发现或者应当发现标的物的数量或者质量不符合约定的合理期间内通知出卖人。买受人在合理期间内未通知或者自标的物收到之日起两年内未通知出卖人的，视为标的物的数量或者质量符合约定，但对标的物有质量保证期的，适用质量保证期，不适用该两年的规定。
出卖人知道或者应当知道提供的标的物不符合约定的，买受人不受前两款规定的通知时间的限制。
第一百五十九条 买受人应当按照约定的数额支付价款。对价款没有约定或者约定不明确的，适用本法第六十一条、第六十二条第二项的规定。
第一百六十条 买受人应当按照约定的地点支付价款。对支付地点没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，买受人应当在出卖人的营业地支付，但约定支付价款以交付标的物或者交付提取标的物单证为条件的，在交付标的物或者交付提取标的物单证的所在地支付。
第一百六十一条 买受人应当按照约定的时间支付价款。对支付时间没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，买受人应当在收到标的物或者提取标的物单证的同时支付。
第一百六十二条 出卖人多交标的物的，买受人可以接收或者拒绝接收多交的部分。买受人接收多交部分的，按照合同的价格支付价款;买受人拒绝接收多交部分的，应当及时通知出卖人。
第一百六十三条 标的物在交付之前产生的孳息，归出卖人所有，交付之后产生的孳息，归买受人所有
第一百六十四条 因标的物的主物不符合约定而解除合同的，解除合同的效力及于从物。因标的物的从物不符合约定被解除的，解除的效力不及于主物。
第一百六十五条 标的物为数物，其中一物不符合约定的，买受人可以就该物解除，但该物与他物分离使标的物的价值显受损害的，当事人可以就数物解除合同。
第一百六十六条 出卖人分批交付标的物的，出卖人对其中一批标的物不交付或者交付不符合约定，致使该批标的物不能实现合同目的的，买受人可以就该批标的物解除。
出卖人不交付其中一批标的物或者交付不符合约定，致使今后其他各批标的物的交付不能实现合同目的的，买受人可以就该批以及今后其他各批标的物解除。
买受人如果就其中一批标的物解除，该批标的物与其他各批标的物相互依存的，可以就已经交付和未交付的各批标的物解除。
第一百六十七条 分期付款的买受人未支付到期价款的金额达到全部价款的五分之一的，出卖人可以要求买受人支付全部价款或者解除合同。
出卖人解除合同的，可以向买受人要求支付该标的物的使用费。
第一百六十八条 凭样品买卖的当事人应当封存样品，并可以对样品质量予以说明。出卖人交付的标的物应当与样品及其说明的质量相同。
第一百六十九条 凭样品买卖的买受人不知道样品有隐蔽瑕疵的，即使交付的标的物与样品相同，出卖人交付的标的物的质量仍然应当符合同种物的通常标准。
第一百七十条 试用买卖的当事人可以约定标的物的试用期间。对试用期间没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，由出卖人确定。
第一百七十一条 试用买卖的买受人在试用期内可以购买标的物，也可以拒绝购买。试用期间届满，买受人对是否购买标的物未作表示的，视为购买。
第一百七十二条 招标投标买卖的当事人的权利和义务以及招标投标程序等，依照有关法律、行政法规的规定。
第一百七十三条 拍卖的当事人的权利和义务以及拍卖程序等，依照有关法律、行政法规的规定。
第一百七十四条 法律对其他有偿合同有规定的，依照其规定;没有规定的，参照买卖合同的有关规定
第一百七十五条 当事人约定易货交易，转移标的物的所有权的，参照买卖合同的有关规定。

『肆』 法律问题:房屋买卖合同纠纷

根据《合同法》第五十二条之规定：有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以回欺诈、胁迫的手答段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
如本案中，双方当事人通过做低价，导致可以少缴或者不缴税费的，属于通过串通行为损害国家利益，应当认定为导致合同无效。
恶意串通损害国家利益，并且违背了合同制度的初衷，即便是私法自治原则和合同自由原则也不能成为认定其无效的障碍。但是在本案中我们也看到，交易双方的买卖行为本身是合法的，是当事人真实意思的合意，避税条款认定无效后不影响合同其他条款的效力。即当事人双方签订的房屋买卖合同合法有效；其中的避税条款是虚假的意思表示，且侵害了国家利益，认定为无效，应判定按照当事人真实的意思表示进行交易。这样的认定既符合《合同法》第56条：“合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效”的规定，又符合审判工作要兼顾社会效果的要求，民事审判实务中不仅要依法裁判，也要促进交易的安全和稳定，促进经济发展。

『伍』 拆迁补偿纠纷实用法律手册的图书信息

书 名: 拆迁补偿纠纷实用法律手册
作者：《常见纠纷法律手册》编写组
出版社： 中国法制出版社
出版时间： 2010年01月
ISBN: 9787509316023
开本： 16开
定价: 28.00 元

『陆』 拆迁补偿纠纷实用法律手册的图书目录

房屋拆迁流程围
房屋拆迁纠纷索赔示意图
一 综合
城市房屋拆迁管理条例(2001年6月13日)
城市房屋拆迁工作规程(2005年10月31日)
中华人民共和国物权法(节录)(2007年3月16日)
中华人民共和国城市房地产管理法(2009年8月27日)
中华人民共和国土地管理法(2004年8月28日)
中华人民共和国土地管理法实施条例(1998年12月27日),
中华人民共和国城乡规划法(2007年10月28日)
城市危险房屋管理规定(2004年7月20日)
长江三峡工程建设移民条例(2001年2月21日)
国务院宗教事务管理局、建设部关于城市建设中拆迁教堂、寺庙等房屋问题处理意见的通知(1993年1月20日)
建设部房地产业司关于在房屋拆迁中涉及代管房产处理的几点意见(1994年6月13日)
国务院办公厅关于制止和解决供销合作社经营、服务设施被无偿拆迁、占用的通知(1997年5月21日)
国务院办公厅关于控制城镇房屋拆迁规模严格拆迁管理的通知(2004年6月6日)
建设部关于清理城市房屋拆迁有关地方性法规、规章中有关问题的通知(2004年9月3日)
典型案例
1.刘某与新民市城乡建设管理局、新民市市政工程管理处、新民市房屋拆迁管理办公室拆迁补偿协议纠纷上诉案
疑难问题
1.房屋租赁中谁可以作为拆迁补偿的对象?
2.拆迁前已经通过继承取得了房屋所有权，但是没有取得所有权证书的继承人能否成为被拆迁人?
3抵押房屋遇拆迁如何处理？
4强制拆迁的条件有哪些?
5行政强制拆迁的程序是如何规定的?
二 房屋拆迁管理
城市房屋拆迁单位管理规定(1991年7月8日)
建设部关于印制颁发《房屋拆迁可证》的通知(1991年7月8日)
建设部关于进一步明确城市房屋拆迁行政主管部门的通知(1992年5月13日)
国家物价局、财政部关于发布城市房屋拆迁管理费的通知(1993年1月18日)
建设部关于加强城市房屋拆迁管理工作的通知(1995年7月5日)
财政部、围家税务总局关于城镇房屋拆迁有关税收政策的通知(2005年3月22日)
国家税务总局关于个人销售拆迁补偿住房征收营业税问题的批复(2007年7月16日)
国家税务总局关于政府收回土地使用权及纳税人代垫拆迁补偿费用有关营业税问题的通知(2009年9月17日)
典型案例
1.因对拆迁主体有异议，何某与武义县建设局房屋拆迁事宜裁决行政争议上诉案
疑难问题
1.申请拆迁证都需要什么材料’
2.拆迁管理部门能作为拆迁人吗?
3.拆迁行政法律关系中，拆迁管理部门有哪些管理职权?
4.若拆迁管理部门未能及时通知，造成的损失由谁来承担?
5.对产权不明确且在拆迁期限内无法裁判确定的房屋如何实行拆迁?
6被拆迁入对发布的拆迁公告不服是否可以申请撤销?
三 拆迁房屋面积计算
房产测绘管理办法(2001年2月28日)
房产测量规范(节录)(2000年2月22日)
商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则(试行)(1995年9月8日)
商品房销售面积测量与计算计量技术规范(1998年12月28日)
建筑工程建筑面积计算规范(2005年4月15日)
建设部关于进一步加强房地产测量及房屋面积计算管理工作的通知(2000年2月25日)
关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题的通知(2002年3月27日)
典型案例
1.因对房屋面积的计算有异议，霍某诉佛山市升平百货有限公司房屋拆迁合同纠纷上诉案
疑难问题
1．如果实际面积大于产权证上标明的面积，拆迁补偿时如何计算?
2．被拆迁房屋的性质和面积如何认定?
四 拆迁房屋估价
建设部关于印发《城市房屋拆迁估价指导意见》的通知(2003年12月1日)
建设部关于发布国家标准《房地产估价规范》的通知(1999年6月1日)
城市房地产中介服务管理规定(2001年8月15日)
注册房地产估价师管理办法(2006年12月25日)
典型案例
1.因对估价报告有异议，丰浩江等人诉广东省东莞市规划局房屋拆迁行政裁决纠纷案
2.吕传英与徐州鑫盛房地产开发公司、徐州市市政公用事业管理局房屋拆迁补偿纠纷案
疑难问题
1．估价报告对于被估价的房地产，需要记录哪些内容?
2．行政裁决机关能否仅以拆迁入单方面委托的评估机构作出的评估价格作为依据作出裁决?
五 拆迁证据保全
城市房屋拆迁补偿、安置协议公证细则(1992年10月9日)
房屋拆迁证据保全公证细则(1993年12月1日)
公证程序规则(2006年5月18日)
六 拆迁补偿、安置
拆迁费用项目表
城镇经济适用住房建设管理办法(1994年12月15日)
建设部关于“房屋拆迁补偿安置费”所包含内容的复函(1995年3月8日)
建设部关于拆迁城市私有房屋土地使用权是否予以补偿问题的复函(1995年10月31日)
廉租住房保障办法(2007年11月8日)
典型案例
1．沈阳某国际置业第一有限公司与代某房屋拆迁合同纠纷上诉案
2．苏稼琴等7人与上海市黄浦区房屋土地管理局拆迁行政裁决上诉案
疑难问题
1.在办公楼上的集体宿舍被拆迁，住户是否应当有补偿或安置的权利?
2.如果房屋已经出租，而且租赁期限又未届满的，如何订立拆迁补偿安置协议?
3.拆迁入将同一房屋以产权调换形式补偿给数个被拆迁人，或安置给数个被拆迁人，引发纠纷的，如何处理?
4.房屋属于合法建筑，但未取得房屋产权证，能否要求补偿?
5什么情况下，拆迁补偿只能选择产权调换的方式?
6什么情况下，只能选择货币补偿?
7对于被拆迁人或者房屋承租人因拆迁而引起的搬迁和临时安置，拆迁人应该承担怎样的责任?
常用文书
1．房屋拆迁安置补偿合同(参考文本)
2.建设工程拆迁房屋合同(参考文本)
3.房屋拆迁补偿安置协议书(产权调换方武)
4.房屋拆迁补偿安置协议书(货币补偿方式)
5.房屋拆迁补偿安置协议书(拆迁租赁房屋)
七 农村房屋拆迁、补偿、安置
最高人民法院行政审判庭关于农村集体土地征用后地上房屋拆迁补偿有关问题的答复(2005年10月12日)
最高人民法院研究室关于村民因土地补偿赞、安置补助费问题与村民委员会发生纠纷人民法院应否受理问题的答复(2001年12月31日)
最高人民法院研究室关于人民法院对农村集体经济所得收益分配纠纷是否受理问题的答复(2001年7月9日)
最高人民法院关于土地被征用所得的补偿费和安置补助费应归被征地单位所有的复函(1995年1月16日)
确定土地所有权和使用权的若干规定(t995年3月11日)
相关复函
《对<关于矿区村庄压煤和迁村使用土地适用有关法律和文件问题的请示>的复函》
《国务院法制办公室对(关于请答复农村村民建住宅占用耕地收取耕地开垦费有关问题的函)的复函》
……
八 拆迁纠纷的解决
九 地方性文件
实用附录
……