『壹』 如何有效减少物业管理的投诉1
一。小区物业管理存在的问题及原因随着城市建设的快速发展，房地产市场的逐步完善以及市民生活水平的不断提高，小区物业管理矛盾也日渐突出，其中既有业主和物业企业主观上存在的问题，也有客观环境制约带来的问题；既有历史遗留的老问题，也有发展中产生的新情况。具体表现在以下几方面：
（一） 业主对权利义务的认识不对称。随着住房商品化、私有化程度的提高，业主的维权意识日渐增强，对物业管理企业不断提出高标准的服务要求，但也有相当一部分业主对自身应承担的义务认识不清。表现为:一是房屋维修养护责任意识不强，“产权归己，维修自理”的观念没有树立；二是不服从管理，乱装修、乱搭建屡禁不止，自律意识淡漠；三是不按时交纳或不交纳物业管理费，尤其是老旧小区。不交费的理由多种多样，物业服务不到位自不必说，房屋质量等开发商遗留问题、邻里纠纷、下岗等都作为不交费的理由。如此恶性循环，直至物业企业服务质量下降，干脆关门走人，广大业主也深受其害。最典型的就是年初闹得沸沸扬扬的鸳鸯一村业主与新雨物业纠纷，最终两败俱伤。据了解，目前我市已有七、八家物业管理企业因收费难，物业管理工作难以为继，无奈撤出，涉及13个小区,50多万平米住宅。四是业主委员会流于形式。很多小区业主主人翁意识不强，放弃物业管理自主权，对成立业主大会参与物业管理漠不关心。业主大会召开难，作用发挥不够，业主委员会并没有实行真正意义上的自治管理，业主和物业管理企业之间的矛盾和问题因缺少沟通而无法解决，为小区物业管理和发展带来隐患。
（二） 企业对管理服务的定位不准确我市物业管理企业从业人员文化层次普遍较低，素质不高，很难树立科学的管理和服务理念，加剧了业主和物业企业之间的矛盾。主要表现在：一是某些物业管理企业员工缺乏客户至上意识，服务态度不端正，服务用语不文明，服务行为不规范，对业主的正当要求不能满足，更谈不上主动帮助业主排忧解难。特别是由于物业企业造成的问题也不能得到及时解决，直接影响物业管理服务水平的提高和客户满意度的提升。二是某些物业管理企业缺乏专业人员。日常维修是物业管理一项重要工作，维修不及时、不到位都会使业主对物业管理企业的服务质量产生怀疑，甚至出现矛盾。三是部分物业管理企业从自身经济利益出发，出租车棚、地下室等，用于经营谋利，产生的各种污染等负面影响直接侵害了业主的利益。
（三） 老旧小区基础条件不配套我市物业管理住宅小区分为三类：一是缺乏物业管理配套设施的老旧住宅区，占全市物业管理住宅区面积40；二是实行半封闭管理的住宅小区，占全市物业管理住宅小区面积的21；三是配套设施完善、实行全封闭管理的住宅小区，占全市物业管理住宅小区面积的39。其中，老旧住宅区面广量大，建设标准普遍不高，历史欠账多，硬件环境、公建配套、区内公共秩序、居住对象的弱势群体、管理运转等各种矛盾突出。具体表现在：一是可用于小区管理与服务的物业管理用房、车库配套设施数量低，无法建立市场化管理运作机制。二是安全防范设施匮乏，大多是敞开“不设防”住宅小区，无法实行封闭管理，小区环境秩序混乱，治安案件时有发生。三是小区支干道路、宅前道路出现不同程度的破损，小区公建配套用房及房屋本体屋面、楼道墙面等公共部位陈旧、破损严重。四是地下管网不畅，经常出现下水堵塞或雨天积水问题。五是小区绿化布局不合理，常年失养，地被植物逐年减少。六是收费率低，每月每户在4—10元，且只能收到50，物业企业基本上只是对小区进行维持型管理。
（四） 开发商遗留问题的解决不到位开发商遗留问题突出，相关部门没有按规定进行验收，严重影响了物业管理。一是新建住宅小区交付使用条件不明确，对交付使用环节缺乏有效监督，一些项目交付使用时往往绿化、封闭、道路等配套设施尚未完善，业主未得到承诺利益，引发物业服务收费矛盾，也制约了物业管理的顺利开展。二是有些公建配套设施，如：车库、地下室、架空层、活动中心、会所等权属界定不清，易引发纠纷。有的开发商侵占和出售配套公用设施所谓“使用权”，侵害了业主利益，留下了隐患，加大了后期管理难度。三是房屋质量问题。新区交付使用一段时间后，房屋质量问题陆续暴露出来，物业公司难逃其咎。此外，物业管理市场竞争机制未建立,有些物业管理企业为了扩大管量，对开发商妥协，降低承接标准接管物业，也为日后的管理工作埋下隐患。
（五） 热难点问题影响物业管理正常运作。1、供水、供电设施移交不到位。一些开发建设单位没有将小区的供水、供电设施移交专业部门，而是交由其子公司，即属下的物业企业管理，留下隐患：一是水、电是专业设施，物业企业维护能力不足；二是出了故障后，与专业部门相互推诿扯皮；三是开发企业一旦改制，先天不足的物业企业又承担不了相关责任。主要原因是小区建设时，内部管道口径小，且部分地区地势高。近几年，我市东南成片开发了许多小区，管道压力更大。高层供水缺乏系统的改造方案，只有在小区新建加压泵房才能彻底解决，而其所需资金却又难以落实。3、私搭乱建、违章装修、油烟噪音污染是困扰物业管理的三大难题。依法制止这些问题的发生，物业公司有畏难情绪，也苦于没有处罚权，无法尽责，只得放任自流。4、公共照明设施的正常使用不能得到保证。一是老旧小区公共照明设施的电费和维修标准偏低，调整艰难，严重影响了正常使用；二是部分物业企业人员工作责任心不强，主动维护小区照明设施的意识淡漠，只有等到市民投诉、电话办交办后才被动维修。
（六） 现行物业法规操作困难。1、现行法规与监管体制不顺。如房屋管理由房产部门负责，但房屋性质改变却由建管处和装饰办监管，责任主体不明确。2、行政监管力度不大。如珍珠西园地下室出租给人居住，租户接水、气，存在安全隐患，居民反映强烈。而港华燃气公司和首创水务公司认为只要用户申请，符合安装条件，就可以办理使用手续。而作为主管部门的房产部门却无法干预。3、现行法规中关于房屋维修基金的使用规定，脱离了我市市情，难以操作。4、成立业主大会的规定过于繁杂，又缺少行政的辅导与帮助。
二、解决物业管理问题的几点建议:
1、加强政府管理和引导，完善物业管理法制建设。在已制定的《物业管理条例》和《安徽省物业管理条例》基础上，进一步出台更加完善可操作性的实施细则，明确政府部门、开发企业、物业公司和业主各方的责任、权利和义务；深入宣传相关法律法规，让广大业主了解物业管理的重要性，履行相关义务，积极配合物业企业做好管理工作，同时也要善于运用法律武器维护自己的合法权益；进一步规范物业企业工作行为方式，完善招投标制度建设，引入竞争机制，把优秀物业管理企业引进来，以改变物业从业人员素质差，服务不规范，专业性不强，企业运作透明度不够的落后状况。
2、提高业主意识，加快业主委员会制度规范化。相关部门要指导业主选出真正能够代表业主利益、热心公益事业、有一定知识水平的人员主持、参与业主委员会工作，能够在物业管理企业和业主之间起到桥梁作用，建立业主和物业管理企业之间的信任。业主委员会与物业公司签订物业管理委托服务合同，仔细斟酌条款，确定服务项目和服务费价格，并定期召开业主大会，监督经费使用情况，受理业主投诉。对于热难点问题，物业管理企业在进驻小区时，要与业主签订公约，对违章搭建、垃圾处理、噪音油烟扰民、放养宠物和乱停车等问题约法三章，共同维护小区稳定。
3、严格把好小区验收关，努力推进老旧小区改造。开发商遗留问题日渐成为新建小区的物业管理难点。小区竣工验收时，相关部门要严把房屋、配套设施、水电气等质量关；要监督物业管理企业承接物业时必须履行的程序，坚决避免一些物业企业因盲目扩大管量而草率接管，为日后正常运转和自我发展留下隐患。有关部门要加大对老旧小区物业管理规划和投资力度，努力提高车棚、绿化、封闭等相关配套设施建设；物业管理企业要与社区紧密配合，加强对弱势居民的扶助。
4、实行重大事项报告制度，积极探索新的管理方式。成都市房地资源局提出了《物业管理区域重大事件报告制度》和应急预案，明确规定了房地产行政管理部门和物业管理企业在应对这类事件时应付的职责，还设立了全市统一的报告重大突发事件特服电话，24小时受理物业管理重大事件报告，各区县房地产行政管理部门和物业管理企业也分别设立重大事件报告专线电话，落实专人值班。将重大事件报告制度的执行情况和应急预案体系的建立情况列入区县房地产局，物业管理企业和小区经理的工作考核内容，对未按规定报送通报，公布有关突发事件信息，不服从管理部门统一应急指挥和处置以及未及时应急处置的单位和直接责任人将依法查处。我部有关部门要积极创造条件，借鉴成都市和全国其它先进物业管理城市经验和做法，积极探索多样化物业管理方式，不断改进和完善物业管理工作，努力为人民群众创造和谐的社会环境。
『贰』 楼房外顶边缘掉皮物业推诿怎么办
在楼房外顶边缘掉皮，物业推诿的情况下，你们可以去住建局的物业科投诉，这是物业应该修复的责任。
『叁』 如果不是因为我的原因导致的楼下渗水漏水，而开发商和物业又推诿责任的话，我需要找什么部门投诉或维权
你这里没有说问题的关键，你要知道是怎么漏水法才可能知道谁的责任，还有装修师傅内说的要有根据才容行啊！对于你来说应该这样做才对！首先你的房子有5年防水质保期，你收房时应该做过闭水实验没有漏水才收房，现在装修了，应该也又做了防水了，那现在漏水了是应该先找装修的人，因为他也应该给你提供5年的防水质保，如果他能证明漏水是开发商的房子存在缺陷，那才是开发商的责任！总之，楼下是没有责任的，他一定要求你处理，你自己再找应该找的人！有一天没有人处理了，你可以让楼下找家专业检测机构来检测渗漏水的原因，也就找到责任，然后法院见！切记要尽快解决， 不要拖到5年质保后就是你的责任的！如果是开发商责任，不给处理你可以到当地质监部门投诉！免费提供混凝土防水渗漏水修复专业技术咨询
『肆』 如果物业和居委会就某一居民的侵权行为相互推诿，怎么办
先要确认平台是否是公共平台？如果是根据物权法和侵权法之规定物业管理单位不得推诿，物业应有所作为：采取制止、发整改通知、报告物业行政管理部门处罚换锁的当事人，物业和你都可以对当事行为人向当地法院起诉。
『伍』 家中主水管渗水,物业推诿不作为怎么办
可以要求物业出面来解决源，如果不解决可以考虑起诉。防水质保5年,管道2年,质保期内非人为的开发商责任,不给处理可到当地质监部门投诉,他们专管这事,再不行上法院告。
水管是供水的管道，现代装修水管都是采用埋墙式施工，水管的分类有三种，第一类是金属管，如内搪塑料的热镀铸铁管、铜管、不锈钢管等。第二类是塑复金属管，如塑复钢管，铝塑复合管等。第三类是塑料管，如PB、PP-R。
『陆』 物业办公室工作如何避免推诿工作的现象
1.写一下自己一周都干了哪些事情
2.每件事情的进度或者结果
3.在做的过程中遇到的问题
4.针对所发生的问题进行了哪些相关的对策
5.对策的结果如何
6.以后计划采取什么样的措施来防止同样的问题再次发生
『柒』 碧桂园房屋渗漏问题严重，物业推诿敷衍，找哪个部门投诉谢谢
房屋质量问题先找开发商，房子又不是物业建的，物业答不答理你可想而知。如果已经过了质保期，自用部分业主自行维修，共用部分申请专项维修金或所属单元/楼栋业主筹集资金维修。
『捌』 我们家已经停电17天了，在这期间供电公司：社区：物业互相推诿扯皮，但是我们并不欠电费，我该举报吗
你们家已经停电17天的时间了，在这段时间物业公司和供电公司都不解决问题，你可以去住建局的物业科投诉物业。
物业是我们生活中非常常见的，现在每个小区都会有物业来管理相关事宜，有些物业就很让业主们喜欢，但是有些物业就会经常被业主们投诉，大家在享受物业带来的服务时，也是有缴纳了相应的物业费用的，所以如果遇到了物业侵犯了自己权利的时候是可以投诉的，那投诉物业最有效办法是什么？小区物业费包括哪些？
投诉物业最有效办法是什么？
最有效的方式应该为住建局物业科投诉，如果物业公司没有按照物业服务合同提供服务可以依法起诉。
接诉礼貌是做好投诉处理工作的基础，良好的态度、和蔼的笑容能将业主的怨气化解许多；聆听与记录，真心诚意听取业主的投诉，认真记录事情的要点；判断、处理。首先感谢业主对物业管理公司的关心和爱护，然后快速判断、迅速反映、及时处理，需要各部门配合的应迅速通报、全力协调，经过判断分析，找到问题所在，应在第一时间以积极的正面态度回应业主，并告知物业管理公司的处理办法。
回访是与业主建立信任，弥补因种种原因造成误会的重要环节，也是检查工作质量，与业主沟通，搞好关系的最好机会。
小区物业费包括哪些
一、管理费
在物业之中管理费是指物业工作人员将其公共区域进行巡视、检查、物业维修以及更新费用的账务管理、物业档案资料等一些管理服务费用。
二、清洁费用及绿化养护费管理费
清洁费用是指公共区域的环境打扫费用，包括：工具、工作人员用品、垃圾外运以及请化粪清掏等等费用；绿化养护费用有：绿化工具费、用水费、农药化肥费、杂草清运费以及景观维护费。
三、办公费用与人员工资
办公费用是指交通费、通讯费能及办公用品、水电费用等等。小编了解到，物业服务人员工资则包括：人员费用、基本工资、社会保险以及规定提取福利、加班与服装费用等等。
上述内容就是有关投诉物业最有效办法是什么？小区物业费包括哪些的全部介绍了，如果物业确实做得比较过分，业主们不硬挨一味的忍让，不要觉得和物业产生了矛盾对自己不利，如果可以调解解决自然是最好的，但是如果不行的话大家也可以选择投诉的方式。
『玖』 物业管理不善，楼道乱放东西投诉到物业物业却说管不了，所以让他们清理干净就交物业费，这样对吗
对。物业收物业费就是管理整个小区的，卫生环境自然是主要的职责。卫生环境版管不了，继续征权收物业费，没人能接受。
有些个人住户东西喜欢放楼道里，确实比较难管。如果物业工作人员能够心平气和的耐心讲解难处，把住户不配合的苦衷好好说给大家，那么也应理解物业的无奈。但是如果物业一直推诿，不做任何解释，不表示任何歉意，确实没资格再收物业费了。
『拾』 在物业管理中一般业主投诉分哪些种类
1、房屋质量问题：渗水、开裂、下沉、楼板厚度不够、铝合金门窗歪斜、地内面不平整、安装施工质容量差；
2、公共空间、公共场地问题：消防栓向安装影响业主通行、楼道过于狭窄、残章通道不通、地下室至楼顶的步梯设计不合理、下水道堵塞；
3、设备设施、共用设施问题：电梯沉降严重、电梯、困人、停车收费道闸安装在斜坡上、人行道狭窄、行车道好人行道不分开、小区外围开放式；
4、景观设计、绿化问题：红土裸露、植物长势较差、地面排水不畅、绿地无围挡导致后期管理难度增加、景观水池无提示标志、水池深度超过1.8米、景观树种影响人行道、乔木绿篱的选择不耐寒；
5、小区四周的噪音污染：如施工、装修、渣土清运、业主唱歌、狗患、宠物声响；
6、物业服务不到位：礼貌礼节缺乏、不耐心倾听、打断业主说话、态度恶劣、着装不整、骂人、打骂业主、岗位睡觉、岗位上吹牛聊天、不作为、推诿扯皮；
7、物业管理费及其他费用问题：认为费用和享受不对等、电梯费和二次加压费过高、热水费过高、装修各类费用高；
8、物业管理不透明：费用、流程、标准、承诺不公开，经营糊涂账，开支不明示，暗箱操作。