房屋租賃糾紛案例分析

㈠ 出租沒有房產證的房子，租房合同有效嗎

租住沒有取得房產證的房屋，租房合同是否有效，應從取得房產證的原因進行類型化對比。若因為未取得建築工程規劃手續或未按建築工程規劃許可證的規定建設而不能取得房產證的，出租該類房屋，合同無效。

一、房屋沒有房產證租賃合同是否有效？

租住沒有取得房產證的房屋，租房合同是否有效，應從取得房產證的原因進行類型化對比。如果因為 未取得建築工程規劃手續 或 未按建築工程規劃許可證的規定建設 而不能取得房產證的，由於該類房屋違反國家關於建築、規劃等方面法律規定，屬於違法建築，法律不予保護，出租該類房屋，租賃合同無效。但在一審法庭辯論終結前取得建設工程規劃許可證或政府主管部門的批准，則違法建築的違法性消除，原以違法建築簽訂的租賃合同效力在不存在其他無效的情形下，應認定有效。

案例：

2016年5月2日，原告王女士與被告李先生簽訂《房屋租賃合同》，合同約定，房屋坐落於北京房山區某街某號，年租金5萬元，租期為2016年3月5日至2017年3月5日。但王女士於2016年12月13日已搬離涉案房屋，原告王女士表示其租賃涉案房屋是用於經營，因李先生在簽訂合同時隱瞞房屋系違法建築的事實，導致其經營受到城管幹涉，不能正常經營，故起訴要求李先生退還剩餘租金3萬元和押金3千元。被告承認涉案房屋沒有規劃手續、無房屋產權證書。

分析：

涉案房屋沒有建築工程規劃許可證，系違法建築，王女士與李先生簽訂的《房屋租賃合同》無效。在簽訂合同時，李先生隱瞞租賃物是違法建築的事實，致使王女士認為是合法建築並與之簽訂租賃合同，李先生應承擔全部過錯責任。王女士實際佔有並使用涉案房屋，應支付佔有使用費，鑒於王女士於2016年12月13日騰空涉案房屋，佔有使用費應計算至騰空房屋之日，剩餘租金和押金李先生應予退還。

二、租賃合同無效租金還能退回嗎？

《合同法》第58條規定，合同無效，因該合同取得的財產，應當予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。有過錯的一方應當賠償對方因此所受的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。

關於佔用使用費標准，最高人民法院《關於審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第五條規定，房屋租賃合同無效，當事人請求參照合同標准支付房屋佔有使用費的，人民法院一般予以支持。

租住沒有取得房產證的房屋，租房合同是否有效，還需了解沒有取得房產證的原因。

資料來源：《合同法》

該內容只在北京適用

㈡ 房屋租賃的案例分析

承租人乙享有優先來購買權，但自乙在甲詢問其是否購買是已明確放棄該權利，故不得在甲丙交易成就時主張，乙不能根據優先購買權購得該房。甲丙之間房產轉讓並未完成，雙方只是簽訂了買賣合同，並未登記，房屋所有權並未轉移。

㈢ 租賃合同的案例分析

買賣不破租賃侵權被判擔責
購買房屋後，強行停電、停水、換鎖趕走原承租人，造成他人損失，被人告上法庭。2005年10月12日，遂川縣人民法院宣判了這起租賃合同糾紛案，判決邱楠繼續履行郭燕山與邱芳所簽的《房屋租賃合同》，並恢復該店的通電、通水及賠償郭燕山的經濟損失4000元。
2006年7月，郭燕山與邱芳簽訂《房屋租賃協議書》，約定由郭燕山租賃邱芳所有的位於縣建材市場店房經商，租賃期限4年。合同簽訂後，郭燕山履行合同交清了全部租金。2009年1月，邱芳之兄邱楠到郭燕山店內，以該店房邱芳已轉讓給他為由，要求郭燕山從該店房搬出，郭燕山則以租賃期限未到為由拒絕搬出，雙方為此發生爭吵，邱楠則強行將該店面進水管、外接電線路拆除，還將自己所有的一部汽車停靠在店門口，致使該店停電、停水、汽車阻塞店門而無法正常經營，造成郭燕山的經濟損失，郭燕山則向法院起訴要求繼續履行原租賃合同，並要求賠償損失等。
法院經審理認為，郭燕山與邱芳在平等自願的基礎上簽訂的《房屋租賃協議》未違反國家的有關法律規定，合法有效。該房屋在租賃期間發生所有權變動，不影響郭燕山與邱芳之間的租賃合同效力。被告邱楠以其購得該店房為由，採取不正當手段，妨礙原告郭燕山的正常經營，造成原告的損失，實屬侵權，應承擔侵權責任，原告要求與被告繼續履行合同，排除妨礙，賠償損失的訴訟請求合法有據，應予支持。法院據此依法作出上述判決。

㈣ 關於房屋租賃合同的案例分析

甲將自己所有抄的一一間簡襲屋出租給乙使用，乙將該屋用於水果零售，後乙業務發展，又向他人租借了更大的場地，便擅自將向甲租借的房屋，以自己的名義租借給丙，盡管乙始終按時支付房租，但甲得知後，便以乙擅自轉租為由，訴至法院要求解除其與乙的合同。正在訴訟期間，該地區遭遇百年不遇的強台風的襲擊，導致該出租房屋的倒塌，造成丙財產損失5000元。請根據合同法原則，回答下列問題：
（1）甲的合同解除主張能否獲得法院支持，為什麼？
（2）如何評價乙與丙間的租賃合同？請具體說明理由。
（3）如果甲與乙的合同解除了，丙如何維護自己的權利？
（4）該出租房屋倒塌造成丙的損失，應由誰承擔，為什麼？

案例分析：
（1）甲的合同解除主張能獲得法院支持，轉租應視為合同變更，需合同訂立雙方同意否則無效。
（2）乙與丙間的租賃合同應視為可變更的合同，只要得到甲的同意便可生效，否則便無效。且雙方無惡意串通。
（3）如果甲與乙的合同解除了，丙可向法院起訴乙，要求賠償損失。
（4）該出租房屋倒塌造成丙的損失，應由丙承擔，因為強台風的襲擊屬於不可抗力事件。

㈤ 《合同法》案例分析

房屋租賃協議

出租方(甲方)： 張興 身份證號碼：
承租方(乙方)： 王德 身份證號碼：

甲,乙雙方通過友好協商,就房屋租賃事宜達成協議如下：
一、租賃地址：某市城北區XX路XX號綠緣小區XX室；
二、室內附屬設施： 。
三、租用期限及其約定：
1.租用期限：2年,自 年 月 日起至 年 月 日；
2.房屋租金：每月1500元人民幣；
3.付款方式：按月支付，每月月初支付本月的租金，另付押金3000元,租房終止,甲方驗收無誤後,將押金退還乙方,不計利息;
4.租賃期內的水,電,煤氣,電話,有線電視,衛生治安費由乙方支付,房屋修繕等費用由甲方支付;
5.租用期內,乙方有下列情形之一的甲方可終止合同,收回房屋使用權,乙方需承擔全部責任,並賠償甲方損失：
(1)乙方擅自將房屋轉租,轉讓或轉借的;
(2)乙方利用承租房屋進行非法活動損害公共利益的;
(3)乙方無故拖欠房屋租金達 天;
(4)連續3個月不付所有費用的.
四、雙方責任及義務：
1.乙方須按時交納水,電,煤,電話等費用,並務必將以上費用帳單交給甲方,甲方須監督檢查以上費用；
2.無論在任何情況下,乙方都不能將押金轉換為房屋租金；
3.在租用期內,甲方必須確保乙方的正常居住,不得將乙方租用的房屋轉租(賣)給任何第三者;或在租賃期內房租加價；
4.租用期滿後,乙方如需繼續使用,應提前1個月提出,甲方可根據實際情況,在同等條件下給予優先；
5.在租賃期內,甲乙雙方如有一方有特殊情況需解除協議的,必須提前一個月通知對方,協商後解除本協議；
6.乙方入住該物業應保持周圍環境整潔做好防火防盜工作,如發生事故乙方應負全部責任；
7.乙方不得擅自改變室內結構,並愛惜使用室內設施,若人為損壞的將給予甲方相應賠償;如發生自然損壞,應及時通知甲方,並配合甲方及時給予修復。
五、其它未盡事宜,由甲乙雙方協商解決,協商不成按有關現行法規辦理或提交有關仲裁機關進行仲裁。
本協議一式三份,甲,乙雙方各執一份,簽字後即行生效。
六：其它說明： 1、入住時的電表度數： ，水表度數： 。

出租方： 張興 承租方：王德

聯系電話： 聯系電話：

簽約日期： 年 月 日

㈥ 合同法綜合案例分析求解,

一、1、合同有效（呵呵你這個問題挺有意思，是考題么？2、3問已經告訴第一問的答案了，如果版合同無效的話就不存在什麼違約責任的問題了）因為該合同不符合合同法第五十二條關於無效合同的規定。從保護交易安全的法理角度來說，賣方訂立合同時存有欺詐，買房可以選擇主張合同撤銷
2、被告應等承擔違約責任
3、根據合同法第一百零七條的規定應當承擔採取補救措施或賠償損失。
二、1、甲可以起訴乙要求其履行還款義務。本案訴訟時效雖然已經過只是喪失勝訴權但是並不喪失實體權利，也就是說甲還可以向乙主張權利。
2、問權題過於簡單，如果被告乙沒有以該合同已過訴訟時效作為抗辯理由提出抗辯的話法院應當支持原告的請求，這點可以看看《最高人民法院關於審理民事案件適用訴訟時效制度若干問題的規定》。有詳細解釋。
3、警告當事人不應躺在權力上睡大覺，法律給我們權利也同樣限制我們對於權利的濫用，不及時維護自己的權利，法律也不會幫我們。
三、1、被告應當承擔違約責任，其已經構成實質違約，並且本案實屬違約責任與侵權責任的競合原告可以選擇其一維權，
2、實質違約
3、原告可以根據合同法第一百零七條的規定要求被告繼續履行或者採取補救措施或賠償違約導致的損失。

㈦ 民商法 案例分析一則

乙應該有同等條件優先出租的權利。甲可以以出租屋與合同簽訂的用途不合，解除合同。 乙丙我去搞不懂。惡性競爭？？？？沒有啊。

㈧ 關於民法的案例分析！

1．乙與丙訂立的租賃合同是否有效？為什麼？

解析：合同性質屬於效力待定，合同最終歸於無效。

該租賃合同屬於效力待定的合同或該合同可被撤銷。由於甲的不予追認，而歸於無效。或丙發現乙無權代理，丙有權行使撤銷權，將合同歸於無效。

因為，如果乙以甲的名義出租就是無權代理，根據合同法第四十八條的規定：行為人沒有代理權、超越代理權或者代理權終止後以被代理人名義訂立的合同，未經被代理人追認，對被代理人不發生效力。

這時被代理人甲如果追認，合同有效，同時，如果丙在甲之前行使撤銷權，合同歸於無效。由於乙明顯沒有授權文件且不是房產物權人，因此不可能構成表見代理，不可能自然使合同有效。

如果乙以自己的名義出租就是無權處分，因此該合同屬於效力待定的合同，如果甲追認，合同有效，反之，合同無效。由於最後甲不予追認，因此，該合同的最終歸於無效。

但是，注意該合同屬於效力待定的合同。合同無效是結果，合同性質屬於法理判斷。

法律依據：合同法
http://www.gdgs.gov.cn/cyfg/htf1.htm#3

第三章 合同的效力

第四十八條 行為人沒有代理權、超越代理權或者代理權終止後以被代理人名義訂立的合同，未經被代理人追認，對被代理人不發生效力，由行為人承擔責任。

相對人可以催告被代理人在一個月內予以追認。被代理人未作表示的，視為拒絕追認。合同被追認之前，善意相對人有撤銷的權利。撤銷應當以通知的方式作出。

第五十一條 無處分權的人處分他人財產，經權利人追認或者無處分權的人訂立合同後取得處分權的，該合同有效。

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2．乙出租房屋的行為是否構成無因管理？為什麼？

解析：不構成無因管理。

首先，乙是否為了甲的利益出租的主觀目的案例中沒有體現，不能自然認定。要構成無因管理最基本的要求，就是無因管理人存在為了他人的利益的主觀目的。

乙到底是利用照管甲房子的機會獲取不當得利還是為了給甲增加收益而實施的租賃行為，案例中並沒有體現，顯然不能自作多情的認為乙是無因管理。

其次，乙的租賃行為是否真的有利於甲還存在問題，如果不僅沒有對甲有利，而且有礙甲的需求，不能簡單認為有收益就是有利。甲顯然沒有租賃房屋的意圖，否則也不用讓乙無償自住一間。

最後，乙擅自將甲的房屋租賃的行為構成對甲房屋使用權的侵犯，屬於侵權行為。租賃房屋的行為屬於用益物權的行使，任何非物權人不能代替物權人擅自行使。

因此，乙出租房屋的行為不構成無因管理。

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3．甲可否要求乙提前終止合同並返還房屋？

解析：可以要求乙提前中止合同並返還房屋。

因為，雙方成立委託合同關系，根據合同法第四百一十條的規定：委託人或者受託人可以隨時解除委託合同。因解除合同給對方造成損失的，除不可歸責於該當事人的事由以外，應當賠償損失。

本案中，甲作為委託人可以隨時解除委託合同。

法律依據：合同法

第二十一章 委託合同

第四百一十條 委託人或者受託人可以隨時解除委託合同。因解除合同給對方造成損失的，除不可歸責於該當事人的事由以外，應當賠償損失。

㈨ 案例分析....急急急.......

1.應當由出租人承擔責任。合同法第221條規定：承租人再租賃物需要維修時可以要求出租人在合理的期限內維修。本題中由於出租人沒有履行維修義務，造成承租人的損失，應當由出租人承擔責任。
2.不合理。根據合同法223條，承租人經出租人同意，可以對租賃物及你想那個改善或者增設他物。在本題中，承租人為了房屋美觀，未經出租人同意即即進行了裝修，這種行為是不符合法律規定的，承租人不僅無權要求出租人支付一半費用，而且在出租人提出請求的情況下，應當恢復原狀或者賠償出租人損失。
3.不解除。合同法224條，承租人經出租人同意，可以將租賃物轉租給第三人，承租人轉租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續有效，第三人對租賃物造成損失的，承租人應當賠償損失。
4.不需要承租人的同意，但是應當通知承租人。合同法第230條，出租人出賣租賃物房屋的，應當在出賣之前的合理期限內通知承租人，承租人享有以同等條件有限購買的權利。
完全是手答呀，保證正確。就為了這10分。

㈩ 民法問題 案例分析 有關所有權

你好

不可以的。

因為有個原則叫做買賣不破租賃。

租賃期限是三年。這三年裡，回乙有權繼續居住答。

法律依據

買賣不破租賃，即在租賃關系存續期間，即使所有權人將租賃物讓與他人，對租賃關系也不產生任何影響，買受人不能以其已成為租賃物的所有人為由否認原租賃關系的存在並要求承租人返還租賃物。

合同法

《合同法》第229條規定：「租賃物在租賃期間發生所有權變動的，不影響租賃合同的效力」。

民通意見

《民通意見》119條規定，私有房屋在租賃期內，因買賣、贈與或者繼承發生房屋產權轉移的，原合同對租賃人和新房主繼續有效！