換房合同糾紛

❶ 換房時，先賣後買的風險是什麼

換房時，如果先賣後買，可能存在以下3點風險：1.市場上行的時候先賣後買，可能面臨難以買到價格合適的房子；2.舊房出售，如果遇到買方違約，資金不能及時收回，很容易造成連環違約，3.政策風險導致失去購房資質或者影響購房能力。

一、哪些情況適合先賣後買？

先賣後買，即先出售再購入。一般選擇這種方式主要針對以下人群：

1.購房資質已經占滿的人群，需要先出售舊房騰出換房資質。

目前北京限購政策如下：

北京住宅限購政策

2.手頭資金不充足的人群

「930新政」之後，對於購房首套、二套以及貸款成數都做出了很多調整。單單就首付款而言，對於部分換房人群可能要多准備十幾萬的首付款。

以一套網簽價為700萬的房子為例：

新政之後首付款差別

所以，對於首付款不充足的換房者，先出售舊房收到房款，再購入新房。

3、想合理避稅的換房者

如果出售舊房時名下有房，或者購入新房時名下有房，如果是普通住宅則不能享受滿五唯一免個稅、不能享受首套購房契稅優惠。

關於契稅和個稅的徵收辦法如下：

稅費政策

舉個例子：

1.小王名下一套 滿五唯一 的住房， 面積90平米 ，網簽價為300萬元，網簽價＞核定價：

小王 首套購房 所交 契稅 費為：300萬×1%= 3萬元

2.小王名下一套 滿五不唯 一的住房， 面積90平米 ，網簽價為300萬元，且網簽價 ＞ 核定價：

小王 二套購房 所交 契稅 費為：300萬×3%= 9萬元

二、先賣後買有什麼風險？

先賣後買，總結起來有三點風險：政策風險影響購房能力、收款風險可能導致連環違約。

1.政策風險：新政策的出台容易影響購房能力

舉個例子： 2015年8月14日晚，北京市住房和城鄉建設委員會網站發出《關於加強通州區商品住房銷售管理的通知》，通知要求對於京籍已擁有一套住房，但沒有在通州落戶滿3年或近3年沒有在通州區繳納社保或個人所得稅的家庭、非京籍近3年沒有在通州區繳納社保或個人所得稅的家庭都不能在通州購房。

也就是說，如果在這個時間之前賣掉房子想換通州房子的，就可能喪失了購房資質，造成換房不成甚至違約。

再比如：2016年的「930新政」，調整了首付款額度，二套非普通住宅由50%的首付，提升到70%。這也就意味著一套700萬的二套非普通住宅，首付多了140萬。

2.收款風險：資金一旦不到位，容易連環違約

舉個例子：

劉某為了給孩子上學，准備賣掉自己位於朝陽區的房子，買另一套位於海淀區房子。兩個月後，李某看上了劉某的朝陽的房子打算做婚房。雙方通過A中介以600萬的成交價簽署了買賣合同，簽約當天李某支付了1萬定金。同日，劉某也通過A中介簽署了自己看好的位於海淀區的房子買賣合同，並支付給出售人王某10萬定金、居間服務費4萬元。

糾紛產生：

簽約後，李某按照合同約定支付劉某19萬購房款，可沒想到接下來李某卻沒有通過資質審核，並被要求返還定金和購房款。劉某因為是連環單，如果不能順利拿到房款還會損失給王某10萬元，劉某隨即表明自己不會返還李某任何款項。李某於是將劉某告上法庭。

法院判決：

1.解除李某與劉某簽訂的《北京市存量房屋買賣合同（經紀成交版）》

2.解除李某與劉某、中介之間的《買賣定金協議書》《補充協議》

3.劉某於判決生效後十日內返還李某購房款十九萬元

4.李某於判決生效後十日內支付劉某定金損失十萬元，居間損失四萬元。

三、如何規避先賣後買的風險？

換房涉及多個買房人、賣房人，並且對於流程同時進行的換房者來說，各個交易環節串聯在一起，只有保證每一個環節都能順利進行，才會使整個交易安全暢通完成。

1.簽約時，買賣雙方要告知經紀人自己是否屬於換房群體以及房款來源，同時售房以及購房盡可能選擇同一家經紀機構進行，以便於掌控連環單的履行進程。

2.需格外關注連環單中款項支付方式以及支付時間，這兩項內容關系著交易能否順利進行。在約定這兩項內容時，要參考另一個被連環的買賣單子的進展情況進行擬定，一旦涉及購房人以貸款方式支付房款的，需要經紀人配合及時將貸款進度反饋給買賣雙方，買賣雙方也要及時聽取經紀人的建議積極配合。

3.連環單中價款的約定十分重要，價款是否能夠按照約定的支付時間以及支付風險的把控是換房的重要兩點，必要時可以選擇經紀機構有保障的金融產品保障連環單的快速順利完成。

4.使用補充協議，將合同中不明確的合同條款進一步約定，減少後續階段因為意思含混不清造成的不便於麻煩。

對於換房者來說，買賣的時機和順序都很重要，由於買與賣之間都需要一定的消化周期，因此，稍不留神就可能掉進了「空檔期」，換房者應該根據自身需求及條件作出抉擇，將買賣之間的風險降到最小，將損失減到最小。

鏈家經紀人 對此文亦有貢獻

該內容只在北京適用

❷ 簽訂買房合同後想退房，可以嗎

簽訂買房合同符合以下條件可以退房，或者買房在賠償房總價20%違約金情況下也可以退房。

從目前的法律規定與法院審判實踐來看，可以退房的條件主要包括約定條件與法定條件兩種。

1、約定條件，是指購房者與開發商在購房合同中約定可以退房的條件。如房產商延遲交房超過一定期限，購房者可以要求退房。另外，購房者也可在合同中約定如小區規劃或配套設施不符合售樓廣告或售樓書、房屋交付後在一定期限內無法取得產權證等退房條件。根據《合同法》規定的基本原則，雙方當事人約定了退房的具體條件，且購房者又能證明該條件成立，若購房者在與開發商協商難以達成共識時，起訴至法院要求退房，一般都會得到法院的支持。

2、法定條件，是指根據法律的規定，當一方當事人無正當理由拒不履行購房合同義務的，購房者可以退房的條件。總之，綜合起來出現下列情況的，購房者可以要求退房：(1)開發商延遲交付房屋。這種情況是目前買房人最可能遇到的一種情形。在購房合同中，雙方當事人一般都要約定開發商交房的時間以及在超過約定期限交房的違約責任。一般情況下，開發商與購房者在購房合同中約定了交房時間後，購房者卻遲遲得不到開發商的入住通知。此時購房者可以向開發商發出催告通知，如果開發商超過3個月還不履行交房義務，購房者就可以與開發商解除購房合同，要求開發商退房。(2)開發商在沒有商品房預售許可證的情況下預售房屋，在規定的期限內開發商仍未取得商品房預售許可證的，購房者可以要求退房。前面曾經提到過，開發商在預售房屋的時候，需要取得相關部門的批准，尤其是要取得建設部門頒發的商品房預售許可證。開發商在沒有取得商品房預售許可證時就對外預售房屋屬於違規操作，其與購房者簽署的購房合同屬於無效合同(但是在起訴前取得商品房預售許可證明的，可以認定有效)。對於無效的購房合同，應當恢復原狀，即購房者應當騰空房屋或者與開發商解除期房合同，開發商應當將購房者交付的房款及其利息返還給購房者。上述情況不包括開發商故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證的情形。(3)開發商與購房者簽訂的購房合同無效，購房者可以要求退房。根據《民法通則》、《合同法》的有關規定，合同無效的直接結果是因合同取得的財產應予返還，具體到購房合同上就是購房者退還房屋，開發商退還購房款。從實踐上來看，造成購房合同無效的常見情形有：①開發商無權處分該房產。主要是房屋為共有財產而未經其他共有權人書面同意的、該房屋權屬有爭議、司法機關、行政機關依法裁定、決定查封或以其他形式限制房屋權利等情形。②開發商存在欺詐情形。購房者以此項理由請求退房，在實際中法院支持的並不多，主要因為購房者對開發商存有欺詐的故意與欺詐事實的舉證比較困難。要防止此種情形的出現，購房者應盡量要求開發商將其每一項承諾落實為文字並予以簽章認可。(4)開發商擅自變更設計規劃，影響房屋結構型式、戶型、空間尺寸和朝向，影響購房者居住的，購房者可以要求退房。根據《商品房銷售管理辦法》第24條規定：「房地產開發企業應當按照批準的規劃、設計建設商品房。商品房銷售後，房地產開發企業不得擅自變更規劃、設計。經規劃部門批準的規劃變更、設計單位同意的設計變更導致商品房的結構型式、戶型、空間尺寸、朝向變化，以及出現合同當事人約定的其他影響商品房質量或者使用功能情形的，房地產開發企業應當在變更確立之日起10日內，書面通知買受人。買受人有權在通知到達之日起15日內做出是否退房的書面答復。買受人在通知到達之日起15日內未作書面答復的，視同接受規劃、設計變更以及由此引起的房價款的變更。房地產開發企業未在規定時限內通知買受人的，買受人有權退房:買受人退房的，由房地產開發企業承擔違約責任。」根據上述的規定可知，開發商在經過規劃部門批准和設計單位同意變更設計的情況下，應當書面通知購房者，告知變更設計規劃的事實。如果變更設計規劃影響到房屋的質量或使用功能的，購房者是有退房的權利的。開發商此時應當向購房者返還購房款，並且支付利息。(5)無法得到銀行或公積金管理中心的貸款。在簽訂購房合同時，購房者除一次性付款或分期付款外，一般的情況下，都在購房合同中對商業貸款或公積金貸款有約定。如果是公積金貸款，需要開發商出具相關資料，交由公積金管理部門審核，如果開發商提供的資料不具備公積金貸款條件的，購房者因此而不能取得公積金貸款的，購房者就可以要求退房。《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第23條規定：「商品房買賣合同約定，買受人以擔保貸款方式付款、因當事人一方原因未能訂立商品房擔保貸款合同並導致商品房買賣合同不能繼續履行的，對方當事人可以請求解除合同和賠償損失。因不可歸責於當事人雙方的事由未能訂立商品房擔保貸款合同並導致商品房買賣合同不能繼續履行的，當事人可以請求解除合同，出賣人應當將收受的購房款本金及其利息或者定金返還買受人。」根據上述的規定可知，購房者未能取得銀行商業貸款，導致商品房買賣合同不能繼續履行的，雙方當事人可以解除購房合同。即購房者可以要求退房，開發商也應當將購房者支付的購房款及利息予以返還。(6)開發商在購房合同約定的時間內未取得房屋的產權證。根據法律的規定，由於開發商的原因，購房者在購房合同約定的期限內超過一年以上仍然無法得到產權證，購房者就可以要求退房，並且可以要求開發商承擔賠償損失。另外，由於前幾年一些房地產運作不規范，一些開發商拖欠政府土地出讓金等問題時有發生，導致購買這些樓盤的購房者入住多年後無法拿到房屋產權證，對此種情況，購房者也可以要求退房，並讓開發商承擔違約責任。(7)房屋面積誤差超過3%，購房者可以選擇退房。《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第14條第(2)項規定：「面積誤差比絕對值超出3%，買受人請求解除合同、返還已付購房款及利息的，應予支持。買受人同意繼續履行合同，房屋實際面積大於合同約定面積的，面積誤差比在3%以內(含3%a)部分的房價款由買受人按照約定的價格補足，面積誤差比超出3%部分的房價款由出賣人承擔，所有權歸買受人:房屋實際面積小於合同約定面積的，面積誤差比在3%以內(含3%)部分的房價款及利息由出賣人返還買受人，面積誤差比超過3%部分的房價款由出賣人雙倍返還買受人。」根據上述的規定可知，如果開發商交房時房屋的實測面積與簽約時的暫測面積的誤差比絕對值在3%以內(含3%)，購房人是不能要求退房的，如果房屋面積誤差比絕對值超出3%，購房者是可以要求開發商退房的，並有權要求開發商返還購房款及利息。但在實踐中，房屋面積誤差比絕對值超出3%，購房者很少會去選擇退房，此時選擇開發商承擔法定賠償責任會對購房者更有利，更何況是在房價上漲幅度較大的時期。(8)房屋主體結構質量不合格不能交付使用，或者是房屋交付使用後，房屋主體結構質量經核驗確屬不合格。房屋主體結構質量不合格是房屋的「硬傷」，目前北京房地產市場較少發生，但在外地房地產市場，開發商承建的房屋主體結構質量不合格的情況時有發生。若出現上述情況，開發商是難以拿到《竣工備案表》的，亦無法按約定的交房時間向購房者交付房屋。此時，購房者可以請求解除購房合同，並要求開發商承擔賠償責任。(9)因房屋質量問題導致嚴重影響正常居住使用的，購房者可以選擇退房。根據《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第13條第1款規定：「因房屋質量問題嚴重影響正常居住使用，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。」根據上述規定可知，因房屋質量問題嚴重影響正常居住使用的，購房者是可以要求開發商退房的，並有權要求開發商賠償其經濟損失，其向法院提起的訴訟請求也會得到支持的。但是，一般認定房屋質量問題嚴重影響正常居住使用的，主要是指房屋入住後由於前期施工原因導致房內空氣質量差影響室內空氣質量的或房內雜訊大，影響購房者身體健康和居住的情況等。(10)開發商把出售的房屋抵押給第三人或將房屋又出賣給第三人。如果開發商在出售房屋之前就把所售房屋抵押，或將房屋出售給購房者後，又將房子抵押給他人，或直接將房屋又出售給第三人，購房者在查明情況屬實後，就可以要求開發商退房，並且有權要求開發商承擔賠償損失以及違約責任。

❸ 私人之間房屋置換協議訴訟時效

根據《民法通則》第一百三十五條 規定，向人民法院請求保護民事權利的訴訟時效期間為二年，法律另有規定的除外。
第一百三十六條規定， 下列的訴訟時效期間為一年：
(一)身體受到傷害要求賠償的;
(二)出售質量不合格的商品未聲明的;
(三)延付或者拒付租金的;
(四)寄存財物被丟失或者損毀的。
第一百三十七條規定， 訴訟時效期間從知道或者應當知道權利被侵害時起計算。但是，從權利被侵害之日起超過二十年的，人民法院不予保護。有特殊情況的，人民法院可以延長訴訟時效期間。
第一百三十八條規定， 超過訴訟時效期間，當事人自願履行的，不受訴訟時效限制。
第一百三十九條 規定，在訴訟時效期間的最後六個月內，因不可抗力或者其他障礙不能行使請求權的，訴訟時效中止。從中止時效的原因消除之日起，訴訟時效期間繼續計算。
第一百四十條規定， 訴訟時效因提起訴訟、當事人一方提出要求或者同意履行義務而中斷。從中斷時起，訴訟時效期間重新計算。
第一百四十一條規定， 法律對訴訟時效另有規定的，依照法律規定。

❹ 與開發商的房產合同糾紛

根據合同法規定以及最高院的司法解釋，除非你證明該房屋本身有重大質量問題導致你無法正常居住使用的，你才可以主張解除買賣合同並退還房款。 所以鑒於你的情況比較特殊，難以解除合同收回房款。 建議在工作時間給我來電。

❺ 換房協議怎麼寫和辦理程序

本協議僅供換房雙方參考，協議雙方應本著自願、平等、互利的原則訂立協議，不對協議雙方所產生的任何糾紛負責。
當事人身份定義：
房主-該房的合法擁有者。
使用者-在規定時間范圍內有權暫時使用該房者。 房主代理人-由房主指定行使房主權利者。
姓名： 身份： 住址： 聯系方式： 交換房屋地址：
協議相對人：
姓名： 身份： 住址： 聯系方式： 交換房屋地址：
一、換房類型：
交換居住 、交換租賃 、交換度假 、交換產權 。
二、雙方約定：
雙方當事人已經就入住人數、電話和家用電器使用事宜等達成協議（如果租賃交換需徵求出租人的意見並取得其書面同意）。
1、交換期限：從 年 月 日 到 年 月 日。
2、具體交換日期：
3、房主□需要 □不需要購買該房的保險費用。
4、房主將支付該房的土地、財產稅、按揭、及現有財產有關的全部費用。
三、雙方當事人進一步責任約定：
1﹒在換房前的房屋水電費由房主支付。換房前房屋及其設施必須處於良好狀態，並做過全面的安全和維護檢驗。
2﹒正常情況下房屋及其設施出現損壞，而需要及時維修的費用由房主或房主代理人支付。 3﹒使用者對房屋和設施不當使用造成的損壞由使用者負責適當賠償。對於房間內物品的損壞，必須以同等質量的物品替代。如遇緊急情況，使用者應在24小時內通知房主或房主的代理人，並允許其進入房間檢查和安排維修。
4﹒在換房期間，換房者不得將房屋轉租給別人。
5. 使用者在未經房主書面同意不得對房屋結構、裝修等進行改造。
6. 換房期間使用者負責對第三方人或物造成的損害賠償。
7. 換房期間的物業費、衛生費及使用者所消耗的水電、煤氣和電話等費用，均由使用者支付該費用。
8. 使用者有義務將房主的所有郵件轉交給房主或房主的代理人。
9. 交換產權雙方還應當簽訂產權置換協議，並向當地房管登記部門辦理相關手續。
雙方當事人均聲明：換房（交換產權除外）不是房屋產權交易。它既不能用於財產借貸，也不應涉及任何經濟利益的收取與給付。換房協議的當事人只是在約定期間內邀請另一方當事人作為客人來訪居住。
房主或代理人： 協議相對人：
簽約時間：
簽約地點：

附件：

1. 協議雙方的證明文件復印件（一般應包括戶口本、身份證1份，房屋產權文件或租賃文
件1份）。
2. 由協議雙方簽字確認的房內貴重財產清單1份。
3. 交換房屋現狀的照片1份。

❻ 簽訂換房協議需要注意哪些方面

一般規定，房管局直管公房均可交換，單位房產或私人房產要交換的需持有產權單位（人）同意換房的證明。有下列情況的不進行房屋交換：

1、承租人拖欠房租、供暖費未補交的或損壞房屋設備未恢復、未賠償的；

2、私搭棚屋或違章建築；

3、戶口已經凍結的拆遷地區的房屋。

有些房管單位要向住戶收取小區管理等費用，如高層電梯費、高壓水泵費、綠化費等，每年上千元，有的還需一次交3年甚至5年的費用。如果您想換到樓房去，應先了解一下是否需交管理費，畢竟這不是一筆小數。

要注意到有關部門辦理換房手續後再搬家。

在找到合適的交換房屋後，您不要急於搬家入住。換房雙方方應持住房憑證（租賃合同或換房證明）、承租人身份證（如承租人不能親自到場需有委託證明）、戶口本到有關的部門辦理換房協議書，再憑換房協議書，到雙方所屬房管單位辦理准住手續，到此您就可以安心地搬家了。

❼ 因為要過戶，不寫一個換房協議。怎麼寫

網上搜一個網上搜一個或者是雙方坐在一塊，然後1.1點的去做一個。

❽ 對方換房失敗導致自己買不到房子 責任算誰

3月份以來，北京連續搞了多輪購房規定，這些規定可能會導致一些正在進行中的購房合同無法進行下去，比如有的已經簽訂了二手房買賣合同，但首付比例突然提高了導致交不起首付款，這種情況下解除購房合同算違約嗎？有的購房者遭遇「連環單」，先賣房再買房，但限購導致換房計劃擱淺，自己的房子賣了，賣家卻拒絕向你出售房子，該怎麼辦？還有的購房者認為這些規定會導致房子下跌，選擇毀約觀望，這些情況都如何認定呢？

首付比例突然提高，房子買不成了怎麼辦？

現在越來越多的城市搞「認房又認貸」，這對換房族是個非常大的影響，一般來說「認房又認貸」以網簽為准，在新政之前網簽的以老政策為准，新政之後網簽的則要執行「認房又認貸」的規定，即有房子算二套，有貸款記錄也算二套。

一、首付款增加，購房者可以提出解除合同而不承擔違約責任嗎？

第一種情況：新政前網簽並提交貸款申請

這種情況跟銀行有關系，如果銀行同意按照以往政策放貸，那麼購房者不能依據新政解除購房合同。

第二種情況：新政前網簽但尚未提交貸款申請

最高法2011年印發的民事審判紀要中提到，「經審查，買房人確實因為貸款政策變化而不能辦理貸款的，可以解除合同」。

但實際執行過程中，還要根據新政對購房者造成的影響大小來判斷。舉個例子，如果首付比例僅增加10%，如果走訴訟，法院可能會傾向於判繼續履行合同，如果首付比例從35%漲到80%，那可能對購房者產生了重大影響，無力支付，法院可能會判解除合同，而不必承擔違約責任。

換房族打退堂鼓，導致自己買不到房

有這樣一種情況：A買了B的房子，B賣掉房子才能買C的房子，但因為新政，B的首付款要增加很多，現在不打算換房了，A交了定金給B，現在卻遭遇B拒絕交易，該怎麼維權？

這就是一種「連環單」，這種情況怎麼處理呢？

首先我們要清楚一點，B簽的賣房合同和買房合同是完全獨立的，他買不成房子不能成為你不賣房子的理由。如果B堅持不賣房子，就屬於違約，需要承當違約責任。

嚴格來說這種情況，B要返還給A雙倍定金，但在實際執行過程中，專家建議購房者協商解決糾紛。

我們建議購房者在與換房族簽訂購房合同的時候，要約定清楚違約責任，這樣才能避免換房族通過漲價的方式來完成換房，從而增加購房者自己的購房成本。比較通行的措施是，通過多繳納定金提高違約成本。

(樓市微觀察)

（以上回答發布於2017-04-05，當前相關購房政策請以實際為准）

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❾ 我和老丈人簽約了換房協議

1、這協議，不能保障最後沒有任何糾紛的取得產權，如果僅寫換房協議、不去辦理過戶，雖然這換房協議有效，但產權並沒有變動，將來有可能得不到房子、只能依據這換房協議要求對方承擔違約責任。 這是因為我國《物權法》規定，不動產的物權變動以登記為公示原則，不佃過戶登記，不發生產權變動的效力。2、建議還是辦理過戶手續，因為房子有可能是幾代人傳下去，這一輩人守約、不代表一下輩人也遵守換房協議，到時有糾紛就不只是這手續費的問題了。3、如果雙方都已經決定只寫協議、不過戶的：可以寫明換房人的基本情況（姓名、年齡、身份證號、住址等）、各自房產的情況（座落位置、面積、農村房屋的四至、房屋產權證書編號等）、寫明雙方自願交換。然後雙方持協議、各自的產權證及身份證等，由所有產權人共同到場（夫妻共同財產的房產，應夫妻雙方同時到場），共同到房產所在地公證處辦理公證。 但是，公證協議後，只是使協議的效力更高一些，並不能保證將來各方一定取得產權，無法徹底避免糾紛。