小區先後成立兩個業主委員會行政訴訟糾紛

㈠ 如何評議業主委員會訴訟「全國第一案」

郁華

案情簡介

2003年11月，溫州市某花園業主委員會訴溫州市某房地產開發有限公司商品房買賣合同糾紛案，浙江省高級人民法院立案受理。因原告的訴訟請求金額累計逾5000萬元人民幣，該案被新聞媒體稱為業主委員會訴訟全國第一案。

案件事實：1996年7月25日，被告受讓土地，依據政府部門批準的規劃進行商品房開發。被告在樓書和廣告中稱：創國內一流的別墅花園，區內設購物超市、醫療保健站、900平方米幼兒園、銀行、物業管理樓、酒店及三個標准網球場、一個游泳池，綠化面積達2．7萬平方米，擁有4500平方米俱樂部(內設檯球、保齡球、乒乓球、KTV、咖啡座)等生活設施，小區實行封閉式管理，並設有電視監控、紅外報警等。1997年1月、1999年1月和2001年12月，被告分別取得商品房預售證，先後與業主簽訂了購房合同，其中部分合同約定「本合同在履行過程中發生的爭議，由雙方協商解決，協商不成的，任何一方均可向溫州市仲裁委員會申請仲裁」，部分合同約定由鹿城區仲裁委員會仲裁(該仲裁機構不存在)，部分合同約定由商品房所在地仲裁委員會仲裁，也有部分合同約定向人民法院起訴。

業主人住後，發現開發商的承諾沒有完全兌現，雙方在合同履行過程中發生爭議。原告認為，根據最高人民法院《關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條規定：商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發規劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明明確，並對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約，該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應當視為合同內容，當事人違反的，應當承擔違約責任。被告的行為侵害了業主的利益，為了維護業主們的合法權益，經業主大會決定，由業主委員會代表全體業主提起本案訴訟。訴訟請求是：1．判令被告立即履行承諾將花園內擁有的4500平方米的俱樂部、3個網球場和1個游泳池移交給原告管理使用，並判令被告至今沒有履行賠償原告經濟損失324萬元；2．判令被告立即履行承諾，完成俱樂部內檯球、保齡球、壁球、乒乓球、KTV、咖啡座等健身娛樂設施，並判令被告至今沒有履行賠償原告的損失312萬元；3．判令被告因沒有依照規定移交1368平方米的物業用房和132平方米的經營用房，賠償原告經濟損失921．6萬元；4．判令被告立即履行承諾，完成小區內超市、醫療、保健、銀行等生活設施，並判令因至今沒有履行賠償原告損失312萬元；5．判令被告立即履行承諾，完成小區的部分電視監控、紅外線報警系統、衛星電視及自備發電機等設施，並判令被告因遲延履行造成原告的損失312萬元；6．判決被告因沒有按承諾完成小區的38．6％綠化率賠償因綠地減少4．1畝的經濟損失1435萬元；7．判決被告賠償因擅自佔用小區東首區內道路800平方米造成原告的經濟損失420萬元；8．判令被告因無法完成小區東側和北側的封閉性圍牆向原告支付補償金1040萬元。

爭議焦點

1．原告訴訟主體是否適格；2．本案是否屬於法院受理的范圍；3．被告在廣告中承諾的事項是否履行、是否違約，違約賠償如何計算。

審理判決

浙江省高級人民法院認為，根據合同相對性原則，本案業主委員會與被告之間不存在合同關系，故不是合同一方當事人。從物業管理條例規定來看，業主委員會是業主大會的執行機構，其主要職責是針對物業管理、服務等事項進行監督，業主委員會不能行使業主的合同權利代表業主提起訴訟。因此，業主委員會在本案中的原告主體不適格。根據《民事訴訟法》第111條第(二)項之規定，約定仲裁條款的部分業主不得向人民法院提出訴訟，只能向仲裁委員會申請仲裁，但部分業主可以向人民法院提起訴訟。據此，業主委員會以業主名義提起本案訴訟，不符合《民事訴訟法》規定。由於業主委員會不是合同的當事人，不是本案適格的主體，且部分合同不屬於法院管轄，對被告在廣告中承諾的事項是否履行等訴訟請求，法院不予審查。法院裁定：駁回原告溫州市某業主委員會的起訴。

一審裁定後，溫州市銀都花園業主委員會不服判決，向最高人民法院提起上訴。

最高人民法院認為：商品房買賣合同中約定的業主所享有的權利如未兌現，業主可通過法律途徑解決。業主委員會與房地產公司之間沒有基於簽訂商品房買賣合同而形成相應的合同法律關系，不是相關合同一方當事人。按照物業管理條例規定，業主委員會是業主大會的執行機構，業主委員會應當依法履行職責，其職責范圍是針對物業管理、物業服務等事項進行監督。業主大會的職責沒有包括針對業主的合同權利涉及共有權問題提起訴訟。業主委員會不能取代全體業主以民事訴訟主體的身份作為原告直接參加民事訴訟活動。雖然本案中業主大會授權銀都業主委員會提起訴訟，但這種授權超出了業主大會的職責范圍，不能產生業主享有的合同權利轉換的效果，因此不能導致民事訴訟主體的轉移。本案中，業主委員會在一審起訴時提出的訴訟請求，基本上屬於業主與房地產公司簽訂的商品房買賣合同約定的內容，雖然有一些涉及全體業主的公共利益問題，但這些問題也都屬於合同權利衍生的權益問題，業主委員會主張屬於違約和侵權的競合，與本案的實際情況不符。業主委員會在一審起訴時主張的8項訴訟請求，涉及全體業主擁有的共有權，雖然無法以單個業主名義實際取得份額，但可以從法律上區分各自應當享有的權益份額，該項共有權可以由全體業主共同主張和行使。業主委員會認為該類共有權只能由其主張和行使的理由不成立。因此，一審法院認定業主委員會作為本案的原審原告主體不適格，裁定駁回業主委員會的起訴，在適用法律上並無不當。最高人民法院經審理後裁定：駁回上訴，維持原裁定。

經典評析

根據《中華人民共和國民事訴訟法》第108條第(一)項的規定：「原告是與本案有直接利害關系的公民、法人和其他組織」。享有民事權利能力的公民、法人和其他組織，認為自己的權利、利益或者某種資格被侵害，或者認為需要通過人民法院確認某種民事權利狀態，向人民法院提起訴訟，請求人民法院支持自己主張，這提起民事訴訟程序的公民、法人和其他組織是原告。原告應當是民事實體法律關系的主體，或者依法享有民事實體權利的主體，或者是依法享有代位訴訟權利的主體。如果某個主體在實體法律關系中沒有任何權利和義務，那麼，這個主體就不可能與特定的實體法律關系有直接的利害關系，除了法律規定的情形，這個主體依法不能成為由這特定實體法律關系而產生的訴訟中的原告。

《物業管理條例》(2003年)第10條規定：「同一個物業管理區域內的業主，應當在物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門的指導下成立業主大會，並選舉產生業主委員會。但是，只有一個業主的，或者業主人數較少且經全體業主一致同意，決定不成立業主大會的，由業主共同履行業主大會、業主委員會職責。」第11條規定：「業主大會履行下列職責：(一)制定、修改業主公約和業主大會議事規則；(二)選舉、更換業主委員會委員，監督業主委員會的工作；(三)選聘、解聘物業管理企業；(四)決定專項維修資金使用、續籌方案，並監督實施；(五)制定、修改物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度；(六)法律、法規或者業主大會議事規則規定的其他有關物業管理的職責。」第十五條規定：「業主委員會是業主大會的執行機構，履行下列職責：(一)召集業主大會會議，報告物業管理的實施情況；(二)代表業主與業主大會選聘的物業管理企業簽訂物業服務合同；(三)及時了解業主、物業使用人的意見和建議，監督和協助物業管理企業履行物業服務合同；(四)監督業主公約的實施；(五)業主大會賦予的其他職責。」

從上述規定可以看出，業主委員會是業主大會的執行機構，經業主大會民主選舉產生，代表業主對住宅小區物業管理行使民主監督的群眾自治管理組織。業主委員會可以代表業主或業主大會，與物業管理企業簽訂物業管理服務合同，成為物業管理服務合同關系的主體。而本文中，原告業主委員會訴訟的案由是「商品房買賣合同糾紛」，在起訴狀中所陳述的事實，是業主與開發商之間的商品房買賣合同關系的內容，引用的法條是最高人民法院《關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》，主張的是業主與開發商之間的商品房買賣合同中的業主享有的權利。顯然，原告業主委員會和被告開發商之間從來就沒有形成過商品房買賣合同關系。業主委員會能否代表全體業主提起商品房買賣合同糾紛訴訟嗎?合同相對性原則告訴我們，除合同當事人外，任何其他人不得請求享有合同權利，除合同當事人外，任何人不必承擔合同責任。所謂「無契約即無責任」，說的就是這個意思。合同當事人外的第三人沒有參與合同意思表示一致的形成，沒有參與要約和承諾的過程，當然不必承擔合同義務，也不能享受合同權利。顯然，業主委員會不是商品房買賣合同的當事人。事實上，商品房合同生效時，業主委員會還沒有成立，業主委員會不可能享有商品房買賣合同的權利，不可能充當商品房買賣合同的當事人，也不可能行使商品房買賣合同當事人的權利。業主委員會不能以自己的名義，直接以商品房買賣合同當事人自居，進而充當商品房買賣合同糾紛的原告。

業主委員會能否代表全體業主提起商品房買賣合同糾紛訴訟嗎?所謂業主委員會代表訴訟，是被告代理人在法庭上陳述的一個觀點，這個觀點本身的概念是模糊的。從法律上來說，通常情況下，在訴訟中，原告自己不親歷訴訟行為的話，可以委託訴訟代理人參與訴訟。但是，訴訟代理人參與訴訟，並不改變訴訟當事人的身份，訴訟代理人也不能充當當事人的角色。

其次，有可能出現的是訴訟信託情況，原告以自己的名義提起訴訟，維護他人的合法權益，訴訟涉及的實體權利和義務可能與原告無關。如根據《民法通則》第十八條第三款的規定：「監護人不履行監護職責或者侵害被監護人的合法權益的，應當承擔責任；給被監護人造成財產損失的，應當賠償損失。人民法院可以根據有關人員或者有關單位的申請，撤銷監護人的資格。」這里的有關人員或者有關單位可能提起的訴訟，就屬於訴訟信託。訴訟信託情況，只有在法定的情況下才出現。沒有法律明確規定，不可能出現訴訟信託的權利人。業主委員會顯然不可能成為業主或者業主大會的訴訟信託人。

第三，訴訟代表人的情況。《民事訴訟法》第54條規定：「當事人一方人數眾多的共同訴訟，可以由當事人推選代表人進行訴訟。代表人的訴訟行為對其所代表的當事人發生效力，但代表人變更、放棄訴訟請求或者承認對方當事人的訴訟請求，進行和解，必須經被代表的當事人同意。」訴訟代表人自己本身就是共同訴訟的當事人之一，不是當事人的人不能成為訴訟代表人。業主委員會與業主、業主大會是不可能同時出現在商品房買賣合同糾紛中的，因此，業主委員會也不可能成為商品房買賣合同糾紛的訴訟代表人。

綜上所述，已經可以作出明確的判斷，業主委員會依法不能成為商品房買賣合同糾紛的原告。至於有相當部分的業主與開發商的商品房買賣合同中約定了，爭議解決選擇了仲裁，對有明確仲裁條款的業主來說，根據《民事訴訟法》第111條第』1款第(二)項規定：「依照法律規定，雙方當事人對合同糾紛自願達成書面仲裁協議向仲裁機構申請仲裁、不得向人民法院起訴的，告知原告向仲裁機構申請仲裁」，對這部分商品房買賣合同糾紛，依法不應由人民法院審理。

由於原告訴訟的案由是商品房買賣合同，而業主委員會顯然不是合同的當事人，這使得原來本應該非常復雜的、關於被告是否完全履行商品房買賣合同中承諾的訴訟，轉瞬間變得非常簡單，這部分內容法院不再審查。當然，被告方面也已經提交一定的證據證明自己沒有違約，這在此就不再贅述了。

㈡ 對成立的業主委員會在房地產管理部門的備案登記不服可否提起行政訴訟

此類行為屬於具體行政行為，可以提起行政訴訟。

㈢ 請教業主委員會成立的條件和法律依據。。我看了下《物權法》第七十五條　業主可以設立業主大會，選舉業主

根據《中華人民共和國物權法》：

第七十五條 業主大會、業主委員會設立

業主可以設立業主大會，選舉業主委員會。 地方人民政府有關部門應當對設立業主大會和選舉業主委員會給予指導和協助。

第八十三條 業主義務

業主應當遵守法律、法規以及管理規約。 業主大會和業主委員會，對任意棄置垃圾、排放污染物或者雜訊、違反規定飼養動物、違章搭建、侵佔通道、拒付物業費等損害他人合法權益的行為。

有權依照法律、法規以及管理規約，要求行為人停止侵害、消除危險、排除妨害、賠償損失。業主對侵害自己合法權益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟。

根據《物業管理條例》：

第八條

物業管理區域內全體業主組成業主大會。業主大會應當代表和維護物業管理區域內全體業主在物業管理活動中的合法權益。

第九條

一個物業管理區域成立一個業主大會。物業管理區域的劃分應當考慮物業的共用設施設備、建築物規模、社區建設等因素。具體辦法由省、自治區、直轄市制定。

第十條

同一個物業管理區域內的業主，應當在物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府的指導下成立業主大會，並選舉產生業主委員會。

但是，只有一個業主的，或者業主人數較少且經全體業主一致同意，決定不成立業主大會的，由業主共同履行業主大會、業主委員會職責。

(3)小區先後成立兩個業主委員會行政訴訟糾紛擴展閱讀：

任職條件：

業主委員會由業主大會會議選舉產生，由5至11人單數組成。業主委員會委員應當是物業管理區域內的業主，並符合下列條件：

（一） 具有完全民事行為能力；

（二） 遵守國家有關法律、法規；

（三） 遵守業主大會議事規則、管理規約，模範履行業主義務；

（四） 熱心公益事業，責任心強，公正廉潔；

（五） 具有一定的組織能力；

（六） 具備必要的工作時間。

業主委員會委員必須符合下列條件

1、是本物業管理區域內業主；

2、能夠遵守物業管理法規、規章、規范性文件和管理規約、業主大會議事規則、業主委員會章程；

3、有一定組織能力和必要工作時間，能夠較好履行業主委員會成員職責；

4、品行端正無劣跡；

5、熱心公益事業。

㈣ 業主委員會是否具備行政訴訟主體資格

業主委員會是業主的一個代表形式，重大事項必須經過業主大會決定，行政訴訟屬於重大事項，至少過半的業主同意或者佔小區房屋面積過半的業主同意，業委會才能通過業主大會授權取得行政訴訟主體資格。

㈤ 小區業主委員會可以作為行政訴訟的原告嗎

原則不能，行政訴訟的原告是行政相對人，即行政行為會影響到的自然人或法人。業主委員會不能作為原告，但是可以代表業主提起訴訟，真正的原告是業主

㈥ 業主委員會小區建設的法律問題

改革開放以來，我國城市化進程和住宅建設長足發展，越來越多的居民通過購買商品房實現了住房自有化，並住進了住宅小區，建築物的區分所有己成普遍現象。同時，隨著居民自治意識的加強，業主大會、業主委員會——作為業主的自治產物也迅速得到發展。
由於我國立法體系缺陷，建築物區分所有權理論發展較晚，物業管理理論不成熟，因而使得業主管理組織法律制度還不完善，從而影響了業主委員會作用的正常發揮，並導致了物業管理實踐中出現諸多問題。 業主委員會是一個代表業主行使業主自治管理權的機構，是業主大會日常事務的執行機構。業主委員會屬於非營利性的非法人組織，在其職責范圍內具有一定的行為能力；業主委員會屬於民事訴訟法所規定的「其他組織」，具有當事人能力，可以成為原告或被告。
業主委員會的法律權利義務，包括其對內在與全體業主之間的關系中所具有的內部權利義務和其對外在與第三人之間的關系中所具有的外部權利義務。業主委員會的成立面臨著業主素質不高、法律缺位、業主大會難以形成有效表決、組建手續太多、經費困難等諸多難題，應該通過立法明確規定業主委員會成員的任職要求、明確業主委員會的產生時間及程序，減少行政干預，完善業主委員會議事規則等措施，以保障業主委員會的順利成立。
業主委員會的運作首先體現為決策的集體負責制，應該建立好業主委員會的會議制度。業主委員會負責執行和實施業主大會的決議，享有具體的執行權和一些重大事項的管理權。在這一過程中，業主委員會有可能會損害業主的合法利益，因此建立對業主委員會的監督機制相當重要。

㈦ 一個小區內同時出現兩個業主委員會，雙方互相指責對方不合法，同時和兩家物業公司簽訂了為物業管理合同。

這兩個業委會是怎樣形成的？一般這種情況一定存在一個業委會是違規操作產生的。屆時可以向法院申請仲裁，解散其中一個業委會，對應的其所簽訂的合同即為無效。

㈧ 購買的門面被小區業主委員會說成是他們的，還先後將我們告上法院二次，法院判決給我了後門面依舊沒得使用

保留證據，要求排除妨礙並追究對方的侵權損失，最後只能訴訟。