物業糾紛人民調解委員會

1. 物業行業人民調解委員會怎麼運作

民調解委員會的調解范圍是什麼？
市司法局基層科科長劉克平介紹說：「調解范圍包括：物業使用、物業服務、物業交接引發的業主之間、業主或業主委員會與物業管理企業之間的各類矛盾糾紛。」
記者了解到，該調委會調解員由司法局統一組織專業知識培訓，考核合格後發放聘用證書。調解員遵循雙方當事人自願平等基本原則，尊重當事人的訴訟權利，依據有關法律、法規、規章和政策進行調解。
此外，司法局將對物業行業人民調委會進行業務指導，對調解成績突出的進行表彰獎勵。
程序方法：物業服務糾紛須一個月內調結
據劉克平介紹，物業服務糾紛當事人可以向物業管理行業人民調解委員會申請調解，人民調解委員會應當受理。該人民調解委員會也可以根據單位、群眾的需求主動介入調解，但不得因物業服務糾紛當事人拒絕調解或調解不成而阻止當事人向法院提起訴訟。
同時，經物業管理行業人民調解委員會調解的物業服務糾紛，當事人達成調解協議的，應當製作人民調解協議書。調解協議對雙方當事人具有法律約束力，當事人應當認真履行。
物業管理行業人民調解委員會調解物業服務糾紛，一般應在1個月內調結。如有特殊情況不能在1個月內調結，經糾紛雙方當事人同意，可以適當延長調解期限，但延長期限一般不得超過30日。
劉克平說：「經人民調解委員會調解達成協議後，雙方當事人認為有必要的，可以自協議生效之日起三十日內共同向人民法院申請司法確認，人民法院應當及時對協議進行審查，依法確認調解協議的效力，經法院確認後，一方當事人拒絕或未全部履行的，對方則可向人民法院申請強制執行。」
同時，劉克平還表示，物業管理行業人民調解委員會將依據《人民調解法》，以第三方的身份，通過說服、疏導等方法，促使當事人在平等協商基礎上自願達成調解協議，使矛盾糾紛和相關問題及時有效地化解在基層。

2. 物業有沒有責任調解業主之間的糾紛

這個業主與業主之間的糾紛，基層的社區委員會可以調解。物業公司接收業主委託提供物業服務。處於公立心，也可以本著鄰里和睦的角度參與相互溝通。

具體法定責任，物業公司沒有被賦予這種權力。特別相互之間的矛盾，兩家業主都找到物業讓說出解決辦法，物業公司是經營性企業，不是法律服務機構，不能要求一方必須怎樣不能怎樣。在處理鄰里矛盾時，基層社區就有調解員，可以試試。

3. 物業公司與業主發生糾紛怎麼辦

解決方式：

一、雙方當事人通過協商調解解決。

物業管理民事糾紛的調解，包括民事調解和行政調解兩種。民事調解由爭議雙方當事人共同選定一個機構、和個人，由第三方依據雙方的意見和授權提出解決意見。

經雙方同意並執行，由此化解糾紛。但此種方式的調解不具有法律效力。調解結束後，如果當事人一方拒不執行約定的事項，則糾紛依然得不到解決。

物業管理糾紛的行政調解則是藉助主管政府的勢力進行調解處理，但這種處理如一方不遵守執行，則要藉助其他手段解決。

民間的調解和行政調解與仲裁或訴訟程序中的調解是不同的。仲裁或訴訟中的調解是仲裁程序中的一個環節，不具有獨立性。

二、通過仲裁的方法解決物業管理糾紛。

依據我國《仲裁法》的規定：「平等主體的公民、法人或其他組織之間發生的合同糾紛和其他財產權益糾紛，可以仲裁。」

仲裁庭管轄物業管理糾紛的依據是當事人認定的協議。仲裁協議有兩種方式：一種是在訂立合同時就約定一個條款，說明一旦有爭議就提交仲裁，這叫仲裁條款;另一種方式是雙方當事人出現糾紛後臨時達成提交仲裁庭的書面協議。

(一)仲裁協議要寫明以下內容：

1、請求仲裁的意思表示;

2、仲裁事項;

3、待定的仲裁委員會。

注意：達成仲裁協議的爭議，不得向法院起訴;即使起訴，法院也不受理。

(二)仲裁處理的一般程序是：

1、一方當事人向待定的仲裁委員會提交仲裁申請書;

2、委員會於收到申請書後5日內決定立案或不立案;

3、立案後在規定期限內將仲裁規則和仲裁員名冊送申請人，並將仲裁申請書副本和仲裁規則、仲裁員名冊送達被申請人。

4、被申請人在規定期限內答辯，雙方按名冊待定仲裁員。普通程序審理 時由三名仲裁員組成，雙方各選一名，仲裁委員 會指定一名任首席仲裁員;案情簡單、爭議標的小的，可以適用簡易程序，由一名仲裁員審理;

5、開庭：庭審調查質證、辯論、提議調解;

6、製作調解書或調解不成時製作裁決書;

7、當事人向法院申請執行。

與司法審判的兩審終審制不同，眾裁裁決是一裁終局的。

三、通過訴訟方法解決物業管理糾紛。

物業管理民事糾紛的訴訟程序大體上有以下幾個驟：

1、當事人一方(原告)提交起訴狀，起訴到法院;

2、法院立案後將起訴狀副本送達被告;

3、被告提交答辯狀;

4、開庭：調查、辯論、調解;

5、製作調解書或一審判決書;

6、雙方均不上訴，則判決書生效;或一方不服提起上訴，進入第二審程序;

7、第二審審理：製作二審調解書或下達二審判決書，此為終審判決，不得上述;

8、執行。

(3)物業糾紛人民調解委員會擴展閱讀：

物業管理公司糾紛：

(一) 基於物業管理合同的糾紛

依據業主和開發商之前簽訂的或者由業主委員會於專門的物業管理公司簽訂的有關物業管理合同，雙方確立一系列權利義務。如物業公司承擔安全及服務義務。

如果物業管理公司顛倒市場主體的位置和不履行應承擔的義務，管而不理，致使業主享受不到繳費後的服務。或者，業主因為種種原因拒繳物業管理費。

這些都可能引起糾紛。而且，由於我國目前物業管理市場體制發展不成熟，主要是物業管理公司不作為導致糾紛發生，進而引發各種極端事件。

根據最高人民法院2000年法發 [2000]26號文件即《民事案件案由規定(試行)》第一部分的規定，這類糾紛本質上屬於合同糾紛。應當按照合同法等相關法律進行處理。

(二) 物業管理公司侵犯業主權益的糾紛

第一種類型中，物業管理公司也侵犯了業主的合法權益，但因為是因為基於物業管理合同發生，而且往往是消極侵權，所以將其單列。

第二種類型特指，物業管理公司的積極侵權行為引起的糾紛。例如侵佔業主財產，阻撓業主成立業主委員會，侵佔業主共有房產等等。

這類糾紛一般與物業管理服務合同的履行沒有直接關系，屬於一般侵權糾紛，最高院《民事案件案由規定(試行)》講物業管理糾紛不加區別地規定為合同糾紛欠妥。當然，第一類和第二類往往會同時發生，出現競合的現象。根據民法通則的規定，當事人由選擇權。

(三) 開發商遺留問題引起的糾紛

業主入主後，還可能出現公攤面積不清、房屋質量不合格或不符合約定、開發商在賣房過程中的許多承諾未能按時兌現……嚴格地講，這類糾紛與物業管理公司沒有直接關系。

而屬於業主與開發商的糾紛。但是因為這些問題往往是在業主入住以後出現，而且物業管理公司對物業的維護管理負有責任。

4. 以人民調解的方式化解物業糾紛會有哪些益處

《人民調解工作若干規定》第23條規定：「人民調解委員會根據糾紛當事人的申請，受理調解糾紛；當事人沒有申請的，也可以主動調解，但當事人表示異議的除外。當事人申請調解糾紛，可以書面申請，也可以口頭申請。」根據這一規定，人民調解組織受理糾紛的方式主要有兩種：一是根據當事人的申請受理調解。當事人可以向人民調解組織遞交書面申請材料，也可以口頭申請。二是調解組織主動調解。實踐中還有一種情況，即已經到公安部門或法院的糾紛，公安或法院認為更適宜人民調解委員會調解解決的，移交人民調解委員會受理。但是，不論通過哪一種方式受理糾紛，都必須遵循一個原則，就是要尊重當事人的意願。對於當事人明確表示不願接受調解組織調解的，應當尊重當事人的選擇。

5. 物業管理糾紛處理由誰代表業主出面

一、業主與物業管理公司協商解決
《物業管理條例》中已經對業主、業主委員會及物業管理公司之間的權利和義務作出了明確規定，業主和物業管理公司可以依據有關的法律、法規以及管理規約和物業管理合同的規定，自願平等地進行磋商，進而解決管理糾紛。
二、由第三人調解
這是指業主與物業管理公司可以將糾紛提交給第三人，由第三人來主持雙方進行協商，促成雙方在自願平等的基礎上達成調解協議。一般調解可分為民間調解、行政調解和司法調解三種，比如可以由物業公司所在地的人民調解委員會進行調解。
三、提交仲裁機關仲裁
這是指業主與物業管理公司雙方發生糾紛後，根據我國《仲裁法》第4條的規定，依照物業管理公司中的仲裁條款或者糾紛發生後自願訂立的仲裁協議，將糾紛提請有管理權的仲裁機構即物業管理公司所在地的仲裁委員會進行裁決以解決糾紛。