❶ 審理物業糾紛案時，業主為被告，原告物業公司起訴業主付費，業主舉證物業公司不作為的證據，法院是否一並
不會一起審理。
繳納物業費是業主義務，必須履行。沒有繳納是事實，業主一定敗訴。不但需要繳納物業費和滯那罰金，還需承擔訴訟費。
物業沒有作為，業主可以憑繳納物業費憑據，以及物業不作為證據，依法起訴維權。但是不能以此不繳納物業費。
❷ 有關物業管理糾紛案件的案例分析（內容詳細一點）
被告：史先生、達女士(本所委託人)
承辦律師：牛公慶、張由
爭議焦點：物業公司是否具有訴訟主體資格
案情簡介：
史先生、達女士夫婦繫上海市杏山路某弄某號902、901室的戶主。901室與902室為同單元相鄰的兩套房子，為了把兩套房子合成一套使用，在兩套房子門外的走廊處安裝了一道防盜門。上海SZ物業管理有限公司系該小區的物業管理公司，該公司認為史先生、達女士夫婦的行為構成非法佔有，造成公共妨礙，將兩夫婦訴至上海市普陀區人民法院。
雙方主要觀點：
原告方認為：
史先生、達女士開始裝修購置的房屋時，與原告簽訂了一份《二次裝修管理協議書》，按協議約定，兩被告不得在公用部位安裝防盜門。兩被告的行為違反了合同約定，且造成了公共妨礙。
我方認為：
一、依照《上海市居住物業管理條例》的規定，由於業主違法物業使用規定，影響到相鄰關系，業主委員會或者相關業主、使用人可以向人民法院提起訴訟。原告作為物業管理公司，不具有本案的訴訟主體資格，沒有起訴權。
二、被告安裝的防盜門並非公共走廊，而是901、902兩套房子之間的共用走廊，由於901、902兩套房子是一戶人家購買，走廊也實際上是由一戶人家使用，對大樓內其它業主沒有任何影響。此觀點也已得到大樓內的其他業主書面同意，並作為證據向法庭提供。
三、被告與原告簽訂的《二次裝修管理協議書》是一份委託合同，根據《合同法》相關條例，委託合同隨時可以解除。被告當庭向原告出具了《解除合同通知書》。
訴訟結果：
對於原告沒有訴訟主體資格這樣一個明顯的事實，一審案件的承辦法官以「辦過三百多個案子，都是這樣判的」為理由，不予採信，判決原告勝訴。我所律師為維護法律的尊嚴和正義，向上海市第二中級法院上訴，二中院以同樣的理由駁回了上訴。我方即向二中院申請再審。再審中，法官認為一審二審對於原告具有主體資格的確認是錯誤的，但是為了維護法院的名譽，建議我方撤訴，並親自至委託人家中通知，可以安裝防盜門。後上海市高院出台司法解釋，明確了物業公司在業主違法物業使用規定產生的糾紛中不具有訴訟主體資格。
法律意義：
在上海市高院的司法解釋尚未出台前，我所律師通過正確理解《上海市居住物業管理條例》的精神，通過不懈努力，為委託人爭取到了合法權利。
❸ 律師李武平成功代理商品房買賣合同糾紛案
海口市龍華區人民法院
民事判決書
(2007)龍民一初字第826號
原告張xx，男，1979年10月26日出生，漢族，住海口症美蘭區海府路59號之十一。
委託代理人李武平，海南正凱律師事務所律師。13907551010(業務手機)
被告海南永生實業投資有有限公司，住所地海口市金龍路百金城1502房。
法定代表人黃世敏，總經理。
第三人海南金禧物業管理有限公司，住所地海口市龍昆北路38華銀大廈1101室。
法定代表人陳玉蘭，總經理。
原告張xx與被告海南永生實業投資有限公司及第三人海南金禧業管理有限公司房屋買賣合同糾紛一案，本院受理後依法組成合議庭，公開開庭進行審理。原告張斌及其委託代理人李武平、袁斌，被告海南永生實業投資有限公司委託代理人馮俊銘、張琳，第三人海南金禧牧業管理有限委託代理人鍾升、符志堅到庭參加訴訟。本案現已審理終結。
原告張xx訴稱，原告與被告於2004年7月16日簽訂了《商品房屋買賣合同》，約定：原告購買被告位於海口市金貿區的金山廣場誠意閣五單元g號支付房款人民幣273398元;被告在2005年3月30日前將符合約定條件的房屋交給原告使用。合同簽訂後，原告付清房款。然而被告違反合同的約定，直至今日都沒有履行交房義務。根據該合同第九條和第十五條的規定，被告逾期交房，應當按已交房款的日萬分之一的比例承擔違約責任;逾期辦證，應當按已付房款的百分之一支付違約金。因此，原告依據合同約定，要求被告按已付房款人民幣273398元的日萬分之一向原告支付違約金(從違約之日起，計算至實際交房之日止)。懇請法院支持原告的訴訟請求：1、判令被告按原告已付房款(人民幣273398)的日萬分之一向原告支付逾期交房的違約金(自違約之日起至起訴之日止)20778.24元;2、判令被告繼續承擔自起訴之日至實際交付房屋之日止期間的違約責任;3、要求被告海南永生實業投資有限公司支付逾期辦理房產證總房款百分之一的違約金2733.98元(房產證的辦理暫不起訴，但保留訴權)4、本案訴訟費用由被告承但。
被告海南永生實業投資有限公司辨稱：一、原告在起訴狀中稱被告違反合同約定至今都沒有履行交房義務，是違背事實的，不屬實。原告購買的房屋已經辦理了交房手續，在原告與被告的接收單中，原告有接收房屋的親筆簽名。原告接收該房後，對該房屋進行裝修，且經過了驗收，原告也親自簽收了裝修收單，原告已經入住該房屋，在該房屋中生活。二、根據原、被告簽訂的《商品房屋買賣合同》第15條中明確規定被告自房屋驗收合格，交付使用之日起180天內辦妥產權證，證明被告「要施工驗收合格，且交付使用之日」才辦妥房產證。顯然，該約定屬於附條件的民事行為，且有前面約定的兩個條件，並且權這兩個條件成就，並滿180天的時候，被告才構成違約辦理房產證。雖然被告已交付房屋，但並沒有完成驗收，因此所約定的兩個條件並沒有完全成就。原告關於要求支付逾期辦證違約金沒有法律依據，請法庭予以駁回。三、原告的訴請、起訴超過了訴訟時效，如果原告認為被告有違約只難在2006年6月以前起訴，而原告於2007年5月才起訴，已經超過了起訴時間將近一年。四、原、被告簽定的購房合同中約定的交房時間是2005年3月30日前，原告起訴要求被告支付逾期交房違約金只能在2007年3月30日以前，而原告是2007年5月份才起訴的，也超過了二個月的訴訟時效。請求法院駁回原告的訴訟請求。
（以上回答發布於2014-07-11，當前相關購房政策請以實際為准）
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❹ 物業糾紛案被告人要求物業簽署的居委會相關人員出庭法應訴院支持嗎
應當支持。
因為該案中，居委會出庭對案件審理具有實際意義。
❺ 律師，你為什麼會輸掉那些本不該輸的官司
一、訴錯了主體
乍一看，好像是不太可能出現的錯誤，但實務中還真有。
例1：某律所代理原告起訴被告物業服務合同糾紛，結果被告名字錯誤。被告接到法院郵寄送達的傳票發現了此錯誤，然後未寄回送達回證也未參與訴訟，結果缺席審理後作出的判決根本無法執行。該律所很可能要對當事人承擔賠償責任。
例2：某律所代理某銀行起訴金融借款合同糾紛時，把其中一名被告的身份證號碼寫錯了。幸虧及時發現錯誤，但法院不允許修改訴狀，只能撤訴後重新起訴，律所因此承擔了重新起訴所花的幾十萬訴訟費。
二、訴漏了主體
除了訴錯主體，還經常存在訴漏主體的。最常見的是民間借貸糾紛中遺漏起訴債務人配偶，以公司為被告的情況下沒考慮起訴股東承擔連帶責任（財產混同、股東未足額實繳出資、股東抽逃出資等情形），侵權責任糾紛中遺漏共同侵權人、起訴個體工商戶時忘了將實際經營者列為共同被告等。
那是不是在拿不定主意的時候就把可能的對象通通都告上呢？不能一概而論。以筆者經辦的案例為例，原告起訴張三和李四租賃合同糾紛一案，要求兩被告連帶歸還已付租金。原告也認可張三是代李四簽租賃合同，兩者之間是代理關系。其在庭上認為張三要連帶還款的依據是張三代李四收了租金。法院最後沒有支持原告的訴訟請求。代理人的代理行為的法律後果由被代理人承擔，這本應該是常識。可不知為何，原告還是要嘗試。但這種嘗試不僅徒勞無功，反而會給承辦法官留下一個很不專業的印象。
如果說懷疑被告公司與股東存在財產混同，可是又沒有證據證明，此時建議起訴股東承擔連帶責任。最終是否承擔責任，取決於法官關於財產混同的舉證責任分配以及法院調證結果等因素。這種情況與前述案例的情況相反，會給法官留下專業好的印象。
三、訴訟請求有遺漏
訴訟請求遺漏經常出現在給付之訴中，最常見的是關於利息的訴訟請求。例如：「請求判令被告支付自X年X月X日起至判決生效（或起訴）之日期間的利息損失」，遺漏了判決生效（或起訴）之日至被告實際給付期間的利息。
在思考和確定訴訟思路時，一定注意字斟句酌。
四、訴訟請求缺乏請求權基礎或者本案中的訴訟請求與另案中的訴訟請求沖突
就像前面第二個問題中的第1個案例，原告要求張三承擔連帶責任缺乏請求權基礎。常見的缺乏請求權基礎的訴訟請求是請求被告承擔連帶責任。連帶責任除非法律規定或者合同約定，否則不能要求被告承擔連帶責任，但不少起訴狀忽視了這個問題。其設計訴訟請求時並未仔細去尋找請求權基礎，只是憑感覺，或者寧可告錯也不要告漏。但筆者並不贊同這種可謂之敷衍的、不負責的辦案方式。
再如，在筆者承辦的一個股權轉讓協議糾紛中，筆者代理被告。原告起訴要求撤銷股權轉讓協議，可是其撤銷權早已過了除斥期間，其在起訴前竟然未考慮到這個問題。而且其撤銷的理由是因為被告違約，導致原告遭受了其不能預計的風險，因此構成情勢變更，因此其有權要求撤銷。這就是對「情勢變更」概念或者說構成要件有誤解，情勢變更的一個簽退是該客觀情況的變化不可規則於雙方當事人，而原告代理人主張的客觀情況變化卻是被告的違約行為。我在開庭過程中指出前述問題後，原告迅速撤訴。其隨後又重新起訴要求解除股權轉讓協議，不過其最終還是敗訴。
「撤銷」還是「解除」，兩字之差，其對應的請求權基礎截然不同。
還有一種情況，就是本案中的訴訟請求與另案中的訴訟請求沖突。某律所代理某被告承攬合同糾紛一案中，作為承攬人的被告抗辯其不應向作為供貨商的原告支付貨款，而應由發包的業主方支付貨款。可是在這個案子審理過程中，該被告又另案起訴業主索要工程款，該工程款中就包含了本案這筆貨款。
該代理律師的想法很簡單，總有一個案子會支持其觀點嘛！那麼在本案中，法院恰恰就以被告另案起訴的事實和理由與本案抗辯事實理由相互矛盾為由，不予採納被告關於該貨款的抗辯。這樣一來給當事人和法官的感覺就是律師很不專業，二來確實不是對當事人最有利的訴訟方案----肯定是盡可能爭取在本案中不要承擔貨款給付責任，實在敗訴再在另案中增加訴訟請求即可。
五、訴訟請求不具有可執行性
以最近一個朋友向我咨詢的房屋買賣合同糾紛為例。大概案情是，常某向段某購買了一套房屋，雙方簽訂了《房產轉換讓協議》，約定常某以66萬元向段某購買一套房屋，首付30萬元於2017年2月28日前支付，剩餘34萬元於辦理過戶後以銀行按揭方式支付。段某應在收到首付款後45個工作日內辦理過戶手續。其後，常某支付了首付款，段某卻遲遲不辦理過戶手續。後來才了解到，該套房屋並未辦理產權證，且已辦理銀行按揭。且因為房價暴漲，段某意欲毀約。
於是，常某委託律師起訴。起訴狀的訴訟請求是：1、要求被告立即為原告辦理產權過戶手續；2、要求被告承擔違約金XX元。結果，法院以房屋沒有辦理產權證，無法辦理過戶，以及房屋存在按揭為由，判決確認《房產轉讓協議》有效，駁回其餘訴訟請求。
當事人找到我，問我這個案件還有沒有救，要不要上訴，還把其律師書寫的上訴狀發給我看。我問該房屋客觀上能否辦理產權證，該朋友說可以呀。我說那為何一審判決沒有提到這個事實呢？她說，律師在代理過程中根本沒有向法庭陳述過這個事實。其上訴狀中也未提到該房屋是能夠辦理房產證的客觀事實，未提及房屋之所以至今未辦證的原因完全是因為被告因房價上漲而想毀約，故意不去辦證。
然而這個是本案非常關鍵的事實。如果在起訴前就將這一事實確定為本案關鍵事實，那麼訴訟請求就不會直接設計為要求被告辦理過戶，而是要求被告辦理房屋產權證、歸還所欠按揭貸款、辦理過戶手續，逾期不辦理則原告有權自行辦理。
當然，如果庭審中能固定這個關鍵事實，那麼因為被告辦理房屋產權證並歸還銀行按揭貸款是其辦理過戶登記的前置條件，似乎也沒有必要將前述兩項單獨列為訴訟請求，但這一認識因人而異。保險起見，還是單獨列成訴訟請求。
這個案子如果上訴，因為一審認定事實不清，發回重審的可能性比改判的可能性大。不過目前當事人選擇了和解。
六、在起訴狀中或庭審中承認了對己方不利的事實
例如，在建設工程合同糾紛或者買賣合同糾紛中，起訴狀的事實部分承認已收到的款項。經過質證後，因為被告已付款證據不足，原告代理人當庭否認起訴狀中承認過的已付款。
再如，其實原告或被告的關鍵證據沒有原件，但原告在質證階段回答被告提問時認可了該事實，或被告在答辯階段認可了該事實。
又再如，在一起合夥協議糾紛中，被告承認在某個期限內向原告支付合夥利潤，但其又抗辯在此前已實際散夥，一審法院據此不予採納其抗辯。在二審過程中，該被告否認其一審陳述過的支付合夥利潤的事實，但二審法院以其未提供證據證明其一審陳述存在脅迫、被欺詐為由，不予採信其二審主張。
所以，不要貿然認可某項事實，對於不確定要不要說的事實或者不清楚的事實，待質證完後再作陳述或補充。當然，這不是倡導大家摒棄誠信，而是在合法范圍內盡可能維護當事人的利益。
七、提交了不利於己方的證據
這個問題還是比較常見的。不仔細論證訴訟請求及事實理由，不仔細探討抗辯的事實和理由，把一些不該提交的證據提交了，使得本來能贏得官司輸了。筆者承辦過的一個抵押合同糾紛就是如此，筆者代理被告。原告提交的幾份證據與其主張的事實相互矛盾，而原告對此矛盾無法作出合理解釋，最後其本來妥妥能贏的官司輸了。
再如，筆者去年底承辦的一個第三人撤銷之訴（建設工程優先受償權），筆者代理原告。被告在另案調解中提交的證據與本案中的證據相互矛盾，本應該是同一份文件卻出現了不同版本，而且文件時間也與常理嚴重不符。最後，一審判決支持了我方的全部訴訟請求，撤銷了調解書。
出現前述問題的原因多數是因為當事人虛構事實甚至虛構了證據，卻又虛構得不合常理或不合法理。
八、當事人或證人出庭幫倒忙
在筆者承辦的一個股權轉讓協議糾紛案件中，筆者代理被告。原告本人親自出庭，也請了代理律師。其提起該案訴訟的原因是想以此拖延甚至否定掉另案（民間借貸糾紛）中我方的一審勝訴判決。但在股權轉讓協議糾紛案件中，對方當事人在回答我的提問時，承認了一個關鍵事實，而這個事實結合對方提供的書證，足以組成證據鏈證明對方在撒謊，即對方主張的事實不成立。一審法院據此判決駁回原告的全部訴訟請求，二審維持了原判。
什麼情況下要當事人出庭？事實復雜，缺乏證據支持時，當事人出庭，聲情並茂，能夠獲得法官的信任和同情。這比律師發表代理意見的效果要好太多。
什麼情況下不要己方當事人出庭？但凡是要起訴或抗辯的事實不屬實，千萬不要讓當事人或證人出庭。一般情況下，他們只會幫倒忙。
當然，如果事先就知道當事人隱瞞或虛構了案件事實，那律師就不要接受這種案件的委託，一是職業道德要求，二是以免引火燒身，因小失大。
當然，如果對方的起訴或抗辯不屬實，最好是請求法庭要求對方當事人出庭接受詢問，法庭是否允許另當別說。
九、對一審判決書只看結果而不仔細研究判決書其他內容導致錯失上訴機會
有多少律師拿到一審判決後自信認真研讀了判決書的全部內容？判決認定的事實部分有遺漏或錯誤，可能導致己方當事人權益受損，但判決結果是有利於己方當事人的，是否上訴？筆者認為，拿到判決書一定要逐字逐句地看，認真思考。形式上，著重看看原被告名字、身份證號有沒有錯（切勿以為法院不會出錯）。實質上，著重看證據認定、事實認定、判決結果。一審判決認定事實有遺漏或錯誤，可能導致己方當事人向對方或案外人承擔本案以外的法律責任時，即便本案判決結果對己方當事人有利，也應上訴要求糾正事實。
對於判決結果，筆者分享一個例子。某律所代理抵押人參與一個民間借貸糾紛案件，該抵押人提供的是最高額抵押擔保，其抵押物價值遠超過其擔保的最高債許可權額。昆明中院一審判決該「原告有權就該抵押物拍賣、變賣款項優先受償。」該律師拿到判決後沒有仔細研究，沒有發現問題，於是沒有建議當事人上訴。該判決生效後，進入強制執行階段。該律師想著，只要當事人歸還了最高額的債務，債權人依法就應該解除查封和抵押，而且債權人口頭商行確實也同意這么做。可是在抵押人歸還了最高額債務後，債權人不解除查封和抵押。執行局也不支持解封解押，因為生效判決並未明確擔保債權的范圍！這時，該律師才意識到，生效判決的結果少了幾個字—「在最高額債權范圍內」。
可是為時已晚，目前最可能的救濟途徑是另行提起解除抵押登記的抵押合同糾紛訴訟---因為再審的機會微乎其微。該訴訟能否獲得支持還是個未知數，但即便該案能勝訴，對於當事人而言，也可能沒有價值了，因為該房屋不知道在什麼時候就會被該債權人另案查封或被其他債權人查封。
十、以上問題的成因及解決方案
什麼會出現這樣的情況？我想表面原因是工作態度不認真、不負責，律師專業知識不扎實或實務經驗不夠，但深層次原因是律所內部缺乏規范化的辦案流程以及風險防控機制。所以，律所建立案件辦理流程、案件討論機制以及模擬法庭是十分必要的。
❻ 關於後期物業的如何追討物業費問題，作為物業方的代理律師需要收集哪些證據
你不是代理律師吧？應該是個實習生或者學生做作業了。如果你問的是正在管理的物業小區部分業主拖欠物業費的案例的話，
我認為：
1.物業日常管理階段，只要物業服務企業和業主委員會簽訂了《物業服務合同》即可。注意：根據《物業管理條例》的有關規定，業主委員會只有在業主大會同意，即業委會通過召集業主大會或者通過書面方式徵得合乎法定業主同意時，該業委會行為方可有效。
所以你在准備資料時應該注意收集表明物業服務企業沒有義務也不可能知道業委會是否經得多數業主同意。
2.起訴的重點應該是：物業公司履行了物業服務合同，但是業主沒有按時交納物業費。這是個違約之訴。
同樣，業主是會以一些理由來證明物業公司沒有盡到服務義務，業主一般都會提起反訴，你需要知道業主的具體理由，然後各個擊破。
3.你要提前整理好，關於秩序維護，園林綠化，保潔等日常工作的記錄。因為業主一般都是以這些事項來反訴的。
如果你這個問題是說現在物業公司已經退出該物業管理，想追回以前業主拖欠物業費的話，你的重點就是證明物業公司實際履行了物業合同義務，這樣不論合同是否有效，你都可以根據「無因管理」原則要求業主交納物業費的。
不管這樣，你在起訴時都要遞交以下資料。
4.你不需要提交關於業委會成立的有關文件，但是你應該取得該業委會在房管局備案文件，以證明該業委會合法。（本條不是重點）
5.關於物業公司，你還需要准備公司的經營執照，資質等級證明以及公司法人的有關證件。
有機會的話，還可以進一步探討。