① 怎樣申請房產糾紛仲裁，哪些房地產糾紛可以仲裁
房地產仲裁機構可受理的房地產爭議案件：
1．房屋買賣的爭議，包括房產買賣合同內、價格、優容先購買權等。
2．房屋所有權爭議，包括所有權歸屬、份額、變更、析產、交換等。
3．房屋使用權爭議，包括租賃、租金、強占、返還、佔有、交換、轉租、轉讓等方面的爭議。
4．他項權利與相鄰關系爭議，包括通行、典當及與相鄰房屋發生的權利和義務。如：影響房屋的安全完好、通風、採光、滴漏水和上下水的正常使用等。
5．房屋修繕的爭議，包括房屋修繕的工程項目及安全檢查的鑒定，各項工程費用的承擔等。
當事人申請仲裁應當符合下列條件：
(1)有仲裁協議。仲裁協議是指雙方當事人意思表示一致，自願將彼此之間可能發生或已經發生的爭議提請仲裁機構裁決的協議。仲裁協議獨立存在，合同的變更、解除、終止或者無效，不影響仲裁協議的效力。
(2)有具體的仲裁請求和事實、理由。
(3)屬於仲裁委員會的受理范圍。當事人申請仲裁，應當向仲裁委員會遞交仲裁協議、仲裁申請書及副本。
仲裁委員會收到仲裁申請書之日起5日內，認為符合受理條件的，應當受理，並通知當事人；認為不符合受理條件的，應當書面通知當事人不予受理，並說明理由。
② 法院受理哪些房產糾紛案件，房產糾紛案件如何
一、法院受理哪些房產糾紛案件
法院受理的房地產案件包括以下幾類：
1、凡以房產為標的買賣、租賃、建築承包、轉讓確權等民事行為發生的糾紛。
2、在單位內部分配公房使用權時，受配人分得新房又無理佔住舊房，或者非受配人以單位分配不合理為由強占公房而發生的糾紛。
3、單位分配給職工住房使用權並訂有分房合同的，職工由於本人原因而離職、辭職或被單位除名的，單位按合同約定要求收回公房使用權，職工拒不履行合同而引發的糾紛。
4、因違章建築引起的房產糾紛，當事人應當首先申請房地產行政主管部門進行認定和處理。對處理意見不服的，當事人可向法院提起行政訴訟。
5、有關私房落實政策的案件，當事人應當先向當地落實私房政策的主管部門申請解決。如果有關部門按私房政策落實了房產，後又撤銷的，當事人對撤銷的具體行政行為不服的，可以向法院提起行政訴訟。
二、房產糾紛案件如何進行訴訟
1、房產糾紛訴訟管轄
房產糾紛到發生爭議的房地產所在地人民法院起訴。
房地產案件的標的多為不動產，根據《中華人民共和國民事訴訟法》第34條第一款規定，房地產官司一般都由發生爭議的房地產所在地人民法院管轄。當事人不能違反這一規定在其他人民法院打房地產官司，當事人在起訴時應注意這一點。
2、房產糾紛訴訟的受理、審理程序
（1）房產糾紛由民庭受理
根據最高人民法院（1993）37號文件關於「以房地產為標的的買賣、租賃、典當、糾紛應由民庭受理，以房地產標的的開發、建築承包、入股、聯營、代理、居間等民事行為發生的糾紛同樣應由民庭受理」的規定，房地產糾紛案件由人民法院民庭受理。因房地產官司案情相對比較復雜，訴訟標的額比較大，法院民庭在審理房地產官司中通常組成合議庭審理，適用民事訴訟普通程序。
（2）房產糾紛審理程序
房地產官司審理的一審普通程序主要包括起訴和受理、庭審前的准備、開庭審理（法庭調查和法庭辯論）、談判或裁定、執行幾個訴訟階段。
③ 房產糾紛開庭當天就能出審判結果嗎
房產證相關證件的他人的房屋以自己為名出賣的。還有的人是偽造的房證，指鹿為馬，謊稱是對這個房屋有權，意欲賣給他人，用來達到騙取定金或者購房款的目的，這種情況未達目的的是詐騙未遂；達到目的，數額較大的將會構成詐騙罪，不應該用合同糾紛來審理，應該將案件移送公安機關以刑事案件處理。
（2）賣房者只有部分權，如夫妻一方或者是兄弟數人的共有房屋，或者是只是家庭成員之一，沒有徵得共有人同意私自出賣共有房屋。是在夫妻離婚過程中夫妻一方為了獨自得到房款，將共同居住的房屋出賣的情況較多。
（3）沒有取得合法權而出賣房屋。主要是在商品房開發中雖然取得了建築的有關手續，但是還沒有取得商品房預售許可而出賣房屋，或者是在進行了房產的交易後，還沒有辦理房屋產權的轉移手續，沒有取得合法的產買賣房屋的性質發生糾紛
由於我們國家目前正處於市場經濟的初期階段，各種房屋由於其建設的時間、建設的單位不同，是否經過房改和房改的時間不同，加之我國幅員遼闊，各省甚至各市的政策都有不同，因而在是否允許自由買賣和是否允許上市上都有不同的規定。因而，因房屋的性質不同，也往往發生糾紛。對於房屋買賣的合同的效力也產生不同的影響。
1、軍隊、鐵路和某些未經過房改的單位的房屋一般不允許買賣，是不允許賣給外單位、外系統。
2、某些地方規定公房房改後的一定年限內不允許買賣，如果買賣，必須首先賣給原單位，或者經過原單位的批准。
3、各地對公房使用權的買賣規定不同，有的地區允許買賣，有的地區不允許買賣。
三、因房屋買賣合同的效力發生糾紛
因房屋買賣合同的效力發生糾紛的很多，造成房屋買賣合同無效的情況也比較復雜。其中比較常見的是：
1、房屋買賣合同的主體不合格或不合法而無效，此節前面已有專述不再贅述。
2、買賣房屋的客體即房屋本身的性質決定合同為無效合同。不允許買賣和在一定期限內不允許買賣的房屋不能成為房屋合法買賣的客體。不允許買賣包括房屋從權的角度不允許買賣和房屋本身的質量不合格不允許買賣兩種情況。在處理這類買賣合同糾紛時，應該注意的是，有些房屋的買賣在雙方簽訂合同或交付房屋時，政策不允許對該房屋買賣，但是，在發生糾紛時政策發生了變化，已經允許買賣。在這種情況下，如果房屋已經交付，買房者已經入住多年，為了穩定社會，穩定買賣關系，一般應該認定買賣合同有效。
3、如何認定和處理買賣房屋的買賣關系是否有效。在一些房屋買賣中有的時候房屋雖然早已交付，房款也基本結清或已經結清，但由於賣房人不或購房人拖拉或因需要交納稅費而未及時辦理轉移產籍手續。在這種情況下，由於房價發生變化，買賣一方反悔，企圖以未辦產籍為由主張買賣關系無效。在這種訴訟中，一般是房價上升時，賣房者易反悔，房價下降時，買房者易反悔。按照我於房地產買賣的有關規定，不動產買賣的產權變動確實是以產籍的轉移為准。但是，是否沒有辦理產籍轉移的一律視為無效呢？在八九十年代，法院在審理這類案件時，出於僵化的思維，基本上都是「一刀切」，凡是沒有辦理產籍變更的一律視為買賣無效，如發生糾紛一推到底，全部視為無效，不管你是否已經實際佔有房屋多長時間。就象對待機動車的買賣一樣，只要沒有辦理轉籍手續，就視為買賣無效。實際上這樣處理往往太機械，也不符合法理。對於這種情況應該區別對待。
（1）房屋已經交付，價款已經結清，產籍已經辦理的，如無主體不合格或不合法的應該認定買賣關系有效。如存在主體不合格或不合法情況，需要認定買賣關系無效返款退房同時，過錯方應該賠償對方損失。
（2）在以上情況下，當事人一方認為買賣合同存在欺詐、顯失公平等情況應在一年內行使撤銷權，但對符合撤銷條件的應認定為可撤銷的合同，也不再認定為無效。
（3）如不存在前述兩種情況，即應主要審查是否當事人的真實意思表示。如屬真實意思表示，應該首先認定合同是否有效。在合同有效的基礎上再去判斷合同是否已經開始履行，履行到什麼程度，應否繼續履行和能否繼續履行以及誰違約。在確定了合同是否有效的情況下，判斷應否繼續履行和能否繼續履行。如應該繼續履行又能夠繼續履行的，應該判決繼續履行。如已經不能繼續履行，要在確認合同有效的情況下，對違約方應該給予制裁。如果雙方已經開始履行合同，實施了買賣行為，則應該在確認買賣合同是否有效的基礎上再判斷買賣關系的效力。合同無效，當然買賣關系亦無效。買賣合同有效，再進一步判斷買賣行為是否有效。
（4）注意區別房屋買賣合同是否成立、合同是否有效、合同是否生效以及房屋買賣關系是否成立以及房屋產權是否轉移的區別。以往在審理房屋買賣案件時，只要看到沒有辦理產權轉移手續即沒辦產籍的都認定買賣關系無效，其基本理由就是認為房屋買賣是一種要式行為，而這種要式行為又必須以產權過戶為准。所以，凡沒有辦理產權轉移手續的就認定買賣無效，而且常常和買賣合同無效等同。實際上，這些關系是有區別的。買賣合同是否成立，是指買賣房屋的雙方當事人對於房屋買賣的標的、價款數額、價款交付方式、交付時間、違約責任以及有無附加條件，是否達成了一致意見，如果達成了一致意見，雙方沒有爭議，合同即成立。如果前述的主要條款沒有達成一致意見，則合同不成立。買賣合同是否有效，主要看合同雙方當事人主體是否合法，買賣的標的－房屋是否有合法權，法律上是否允許買賣，是否是雙方的真實意思表示。如果具備了這些因素，則合同有效。而合同的生效則主要是看雙方對合同的生效是否有附加條件，有附加條件的，附加條件實現則合同生效，如有的合同約定合同經公證後生效，那麼雙方到公證處對合同進行公證則合同生效。如果雙方對合同的生效沒有的約定，則合同具備基本的條款後雙方簽字或蓋章後即生效。買賣關系的成立是合同履行的進一步延伸，即在合同有效的情況下，雙方履行了合同的主要條款，如交付了大部分價款，交付了房屋或產權證照等。有的時候賣主與一方簽訂了合同，而又將房屋賣予他人且辦理了產權轉移手續。在審理這類案件時，有的就把簽訂的合同認定為無效合同，理由是不能履行，這是不正確的。在這種情況下，實際上是房主的一種違約行為。只有認定了違約才能對其違約行為進行制裁。對於買賣關系成立的糾紛應該盡量判決雙方繼續履行，以穩定社會經濟秩序。
四、因買賣房屋合同的履行發生糾紛的處理
在一些房屋買賣中，簽訂合同的主體合法，雙方對合同本身無異議，而在實際履行中往往發生糾紛，主要種類如下：
1、因房屋或房款的交付發生糾紛。在一般的房屋買賣合同中都約定房屋和房款的交付方式或時間，但由於有的合同對房屋和房款交付的先後約定不明而發生糾紛。一方要求對方先交付房屋和房屋產權證，而另一方要求先付清房款。雙方各執己見爭執不下。也有的雙方對合同的理解或實際履行的情況不同，往往產生異議，往往是各說各的理。
2、因對合同的履行是否合適即是否適當發生糾紛。在房屋買賣中雙方往往對如何履行交款和交付房屋，包括交款的時間、次數、數量、幣種或房屋交付的時間、房屋的狀況、房屋的裝璜等有約定。但由於對約定的一些具體內容的理解不同而發生糾紛。
3、因一房二賣發生糾紛的處理。現實生活是豐富多彩的，在實際生活中出現的房屋買賣糾紛也是多種多樣的。由於各種不同的原因，一房二賣甚至一房多賣的情況也屢見不鮮。
（1）由於賣房方的過失造成的一房二賣。這種情況多是房屋的產權人或者是同一房屋的共有人都履行了賣房的權利，或者是賣房方是法人單位，法定代表人和具體工作人員工作上聯系有失誤，重復賣房所致。比如一家要賣房，夫妻或父子同時在外答應或與人簽訂了賣房合同，甚至交付了定金。在這種情況下應該考慮以下因素：
A、首先應該審查一房二賣一方與他人達成協議的人誰是真正的產權人或者誰真正能夠代表產權人，如果二人的地位不同，那麼應該認定產權人、有權代表人所簽訂的協議有效，非產權人或非法定代表人所簽訂的可以撤銷。
B、如果出賣人均為產權人或有權代表人在同等條件下可以在買房人之間達成諒解，由買房人協商由誰自願放棄購買權。但放棄的一方有權要求出賣方承擔違約責任。如果條件不同，可以由出賣方進行選擇，根據賣房獲利情況決定，但要承擔對另一方違約的責任。
（2）由於賣房方的故意造成的一房二賣。有些一房二賣是賣房人的故意所為，但由於這種故意產生的時間不同，故意的內容不同，也應該區別對待。
A、僅僅是一般違反合同法的故意。在賣房人僅僅是違反合同法的規定，出於違約的心理時，應審查一房二賣合同簽訂的時間和合同履行的狀況。大多時候出現一房二賣，是由於房主出於某種利益的考慮，或者是後買者出的價格高，或者是後買者是房主的同志、朋友、親戚、鄰居、戰友等。如果二合同都處於未實際履行階段，且不能在買房人之間進行調解或和解，可以按照「誠實信用」原則，以時間先後確定哪個合同應該履行。但後一個合同的買方可以保留違約的追訴的權利。
B、賣房人出於佔有他人財物的故意，情節嚴重的構成詐騙。出賣人在收取了他賣房款後，又以佔有他人的財物為目的與第二人或者是第三人簽訂合同，意在騙取他人購房款或者定金，數額較大的構成詐騙犯罪，應以刑事案件處理。當事人可以向公安機關控告，法院也應該對這類案件進行移送。
（3）如何處理已經辦理產權轉移的一房二賣。在一房二賣或多賣中，如果都沒有辦理產權轉移應該如前所述去處理。如果有的已經辦理了產權轉移登記，即已經辦了產權證照，那麼，就不能簡單地以簽訂合同的時間順序去確定支持誰了。因為證照的辦理具有產權轉移的公示作用，一般情況下法院在這種房屋買賣民事案件的審理中不能用判決的方式去變更權。而應該認定該買賣關系已經成立，而沒有辦理產權證照的只能按照違約處理。由違約方承擔雙倍返還定金或者賠償損失。當然，如果房產證照是違法地通過私人辦理的，沒有經過正常的辦照程序，利害關系人可以首先向房產管理部門提出申請，申請房產部門撤銷錯誤發放的證照，如果機關不撤銷或者是不作為，當事人可以向法院起訴。
五、因房屋質量問題發生糾紛的處理
1、因一般質量問題發生糾紛的如果屬於保修期內的質量問題，應該判決房屋出賣單位對確實存在的質量問題進行修理或者對應予修理的部位進行鑒定，評估出修理價格判決房屋出賣者給付買房者相應的價款，由購房者自行雇請他人修理。對於已 過保修期的一般質量問題，房屋出賣者不再承擔修理義務。如果購房者向物業交納了房屋修理費用，應由相應的物業部門進行修理；如果沒有物業部門或者沒有向物業部門交費則應由購房者自行修理。
2、對於房屋主體結構不合格的，應該尊重購房者的意見，購房者要求賠償損失的，應判決賠償損失；購房者要求退房的應該允許。如黃某經人介紹購買了某單位的集資樓，在入住前又對房屋進行了裝修，花費5000餘元，但在入住後發現房屋天棚下現澆板與預制空心板之間發生不同程度的裂縫，並有漏水遺跡。黃某多次找賣房單位，該單位對漏水部位進行了維修，但仍然不能徹底解決問題。於是，黃某起訴要求退款並要求賣房者賠償裝修損失。一審法院認為賣房單位所建住宅樓確實存在瑕疵，影響居民正常生活，且造成一定經濟損失，有責任和義務對存在的質量問題妥善處理，按照建築工程質量標准進行修繕，並對因房屋質量問題而造成的損失予以補償。遂判決賣房單位在60日內對黃某住房按照住房建築工程質量標准進行修繕，以房屋質量檢驗部門驗收合格為准，並賠償因裝修房屋造成的損失5000元。黃某不服上訴。二審法院委託建築工程質量監督站對房屋進行質量鑒定，結論為房屋防水部分工程及室內橫牆牆體部分工程不合格。有關建設主管部門答復該部分屬於房屋主體部分之一。《城市房地產開發經營管理條例》第三十二條規定，商品房交付使用後，購買人認為主體結構質量不合格的，可以向工程質量監督單位申請重新核驗，經核驗，確屬主體部分質量不合格的，購買人有權退房，給購買人造成損失的，房地產開發企業應當依法承擔賠償責任。於是，二審法院判決購房人於判決生效後60日內將房屋返還賣房單位，賣房單位返還購房款5萬元；賠償購房人經濟損失5000元；承擔評估費400元，鑒定費800元及一、二審案件訴訟費。
④ 工程款優先受償權的訴訟時效是多久
建設工程優先受償權是指承包人對於建設工程的價款就該工程折價或者拍賣的價款享有內優先受償的權容利，優先於一般的債權。根據最高院答復，建設工程優先權為除斥期間，不適用訴訟時效。《最高人民法院關於建設工程價款優先受償權問題的批復》做了以下規定：一、人民法院在審理房地產糾紛案件和辦理執行案件中，應當依照《中華人民共和國合同法》第二百八十六條的規定，認定建築工程的承包人的優先受償權優於抵押權和其他債權。三、建築工程價款包括承包人為建設工程應當支付的工作人員報酬、材料款等實際支出的款項，不包括承包人因發包人違約所造成的損失。四、建設工程承包人行使優先權的期限為六個月，自建設工程竣工之日或者建設工程合同約定的竣工之日起算。法律依據：《最高人民法院關於建設工程價款優先受償權問題的批復》第四條建設工程承包人行使優先權的期限為六個月，自建設工程竣工之日或者建設工程合同約定的竣工之日起計算。
⑤ 人民法院審理房地產案件的司法解釋
你說的不是很准確，最高人民法院2002年6月11日作出的《關於建設工程價款優先受償權問題的批復》規定的是：消費者交付購買商品房的全部或者大部分款項後，承包人就該商品房享有的工程價款優先受償權不得對抗買受人。
最高人民法院關於建設工程價款優先受償權問題的批復
(2002年6月11日由最高人民法院審判委員會第1225次會議通過 法釋[2002]16號)
上海市高級人民法院：
你院滬高法[2001]14號《關於合同法第286條理解與適用問題的請示》收悉。經研究，答復如下：
一、人民法院在審理房地產糾紛案件和辦理執行案件中，應當依照《中華人民共和國合同法》第二百八十六條的規定，認定建築工程的承包人的優先受償權優於抵押權和其他債權。
二、消費者交付購買商品房的全部或者大部分款項後，承包人就該商品房享有的工程價款優先受償權不得對抗買受人。
三、建築工程價款包括承包人為建設工程應當支付的工作人員報酬、材料款等實際支出的費用，不包括承包人因發包人違約所造成的損失。
四、建設工程承包人行使優先權的期限為六個月，自建設工程竣工之日或者建設工程合同約定的竣工之日起計算。
五、本批復第一條至第三條自公布之日起施行，第四條自公布之日起六個月後施行。
此復
⑥ 現在成都打官司找律師要好多錢，是房產分割糾紛，立案一年了，律師也是一開始就收了一萬多，結果到現在還
您好，我是四川律師(也是成都律師)，很高興回答您的問題，本律師收費按四川省律師收費標准辦法執行，可以協商收費。
四川律師收費標准
二、代理民事訴訟案件
（一）不涉及財產關系的，實行計件收費，每件收取1000—10000人民幣；
（二）涉及財產關系的，實行按標的額比例收費，具體依照以下比例分檔、累計收取；
50000元以下的（不含本數） 1000—3000元
50000元以上500000元以內 6%—5%
500000元以上1000000元以內 5%—4%
1000000元以上5000000元以內 4%—3%
5000000元以上10000000元以內 3%—2%
10000000元以上 2%—1%