『壹』 關於城鎮居民購買農村宅基地是否合法問題
國務院辦公廳:重申城鎮居民不得到農村購買宅基地.
國務院辦公廳關於嚴格執行有關農村
集體建設用地法律和政策的通知
國辦發〔2007〕71號
各省、自治區、直轄市人民政府，國務院各部委、各直屬機構：
近年來，黨中央、國務院連續下發嚴格土地管理、加強土地調控的政策文件，有力地促進了各地區、各部門貫徹落實科學發展觀，堅決執行宏觀調控政策。但是，一些地方仍存在違反農村集體建設用地管理的法律和政策規定，將農用地轉為建設用地，非法批准建設用地等問題，並且有蔓延上升之勢。為嚴格執行有關農村集體建設用地法律和政策，堅決遏制並依法糾正亂占農用地進行非農業建設，經國務院同意，現就有關問題通知如下：
一、嚴格執行土地用途管制制度
土地利用涉及全民族的根本利益，必須服從國家的統一管理。我國人多地少，為保證經濟社會可持續發展，必須實行最嚴格的土地管理制度。土地用途管制制度是最嚴格土地管理制度的核心。但是，一些地方在土地利用中沒有嚴格執行土地用途管制制度，未經依法批准，擅自將農用地轉為建設用地。《中華人民共和國土地管理法》規定：「國家實行土地用途管制制度」，「使用土地的單位和個人必須嚴格按照土地利用總體規劃確定的用途使用土地」。違反土地利用總體規劃和不依法經過批准改變土地用途都是違法行為。任何涉及土地管理制度的試驗和探索，都不能違反國家的土地用途管制制度。地方各級人民政府既要加強土地徵收或徵用管理，更要重點加強土地用途管制。
二、嚴格規范使用農民集體所有土地進行建設
當前一些地方在使用農民集體所有土地進行建設的過程中，擅自擴大農民集體所有土地的使用范圍，違法提供建設用地的問題比較嚴重。《中華人民共和國土地管理法》規定，鄉鎮企業、鄉（鎮）村公共設施和公益事業建設、農村村民住宅等三類鄉（鎮）村建設可以使用農民集體所有土地。對這三類用地的范圍，法律和政策都有準確界定，必須嚴格執行。按照《中華人民共和國鄉鎮企業法》規定，鄉鎮企業必須是農村集體經濟組織或者農民投資為主，在鄉鎮（包括所轄村）舉辦的承擔支援農業義務的企業。要嚴禁以興辦「鄉鎮企業」、「鄉（鎮）村公共設施和公益事業建設」為名，非法佔用（租用）農民集體所有土地進行非農業建設。
按照《中華人民共和國土地管理法》等法律法規的規定，任何建設需要將農用地和未利用地轉為建設用地的，都必須依法經過批准。興辦鄉鎮企業、鄉（鎮）村公共設施和公益事業建設、村民建住宅需要使用本集體經濟組織農民集體所有土地的，必須符合鄉（鎮）土地利用總體規劃和鎮規劃、鄉規劃、村莊規劃（以下簡稱鄉（鎮）、村規劃），納入土地利用年度計劃，並依法辦理規劃建設許可及農用地轉用和建設項目用地審批手續。農村集體經濟組織使用鄉（鎮）土地利用總體規劃確定的建設用地，興辦企業或與其他單位、個人以土地使用權入股、聯營等形式共同興辦企業的，必須符合土地利用總體規劃和鄉（鎮）、村規劃，並納入建設用地年度計劃管理；涉及佔用農用地的，必須先依法辦理農用地轉用審批手續，用地規模必須符合有關企業用地標准。
農村住宅用地只能分配給本村村民，城鎮居民不得到農村購買宅基地、農民住宅或「小產權房」。單位和個人不得非法租用、佔用農民集體所有土地搞房地產開發。農村村民一戶只能擁有一處宅基地，其面積不得超過省、自治區、直轄市規定的標准。農村村民出賣、出租住房後，再申請宅基地的，不予批准。
其他任何單位和個人進行非農業建設，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地。不符合土地利用總體規劃和鄉（鎮）、村規劃，沒有土地利用年度計劃指標的，不得批准用地。任何單位和個人不得自行與農村集體經濟組織或個人簽訂協議將農用地和未利用地轉為建設用地。非法佔用耕地改作他用，數量較大，造成耕地大量毀壞的，要依法追究刑事責任。
三、嚴格控制農村集體建設用地規模
一些地方借農民集體所有建設用地使用權流轉、土地整理折抵和城鄉建設用地增減掛鉤等名義，擅自擴大建設用地的規模。地方各級人民政府要依據土地利用總體規劃和鄉（鎮）、村規劃，對農村集體建設用地實行總量控制。嚴禁以各種名義，擅自擴大農村集體建設用地規模，以及通過「村改居」等方式，非法將農民集體所有土地轉為國有土地。
嚴格控制農民集體所有建設用地使用權流轉范圍。農民集體所有的土地使用權不得出讓、轉讓或者出租用於非農業建設。符合土地利用總體規劃並依法取得建設用地的企業發生破產、兼並等情形時，所涉及的農民集體所有建設用地使用權方可依法轉移。其他農民集體所有建設用地使用權流轉，必須是符合規劃、依法取得的建設用地，並不得用於商品住宅開發。
依照《中華人民共和國土地管理法實施條例》，土地整理新增耕地面積只能折抵用於建設佔用耕地的補償，不得折抵為建設用地指標，擴大建設用地規模。城鄉建設用地增減掛鉤試點，必須嚴格控制在國家已經批準的試點范圍內。試點必須符合土地利用總體規劃、城市規劃和鄉（鎮）、村規劃，必須確保城鄉建設用地總量不增加，農用地和耕地面積不減少。不得以試點為名違背農民意願大拆大建、強制搬遷，侵害農民權益。
四、嚴格禁止和嚴肅查處「以租代征」轉用農用地的違法違規行為
近年來，一些地方出現了違反土地利用總體規劃和土地利用年度計劃，規避農用地轉用和土地徵收審批，通過出租（承租）、承包等「以租代征」方式非法使用農民集體所有土地進行非農業項目建設的行為。對此，必須嚴格禁止，並予以嚴肅查處。國土資源管理部門要對「以租代征」的違法違規問題進行全面清查，並嚴格依法依紀處理。嚴肅追究瞞案不報、壓案不查的責任。嚴肅處理以罰代法、處罰不到位的行為。國家機關工作人員批准「以租代征」佔地建設的，要追究其非法批地的法律責任，涉嫌犯罪的要及時移送司法機關依法處理；應給予政紀處分的，依據《行政機關公務員處分條例》等規定辦理。單位和個人擅自通過「以租代征」佔地建設的，要追究其非法佔地的法律責任，涉嫌犯罪的要及時移送司法機關依法處理。對糾正、整改土地違法違規行為不力的地區和土地違法違規行為大量發生、造成嚴重後果的地區，實行問責制，由國家土地總督察責令限期整改，限期整改期間暫停該地區農用地轉用和土地徵收審批。
五、嚴格土地執法監管
國土資源部要會同發展改革、監察、農業、建設等部門，依據土地管理的法律法規和有關規定，嚴格土地執法監管，堅決制止亂占農用地進行非農業建設的違法違規行為。各有關部門要依據本部門職責，切實加強監管，形成執法合力。對未取得合法用地手續的建設項目，發展改革部門不得辦理項目審批、核准手續，規劃部門不得辦理建設規劃許可，建設部門不得發放施工許可證，電力和市政公用企業不得通電、通水、通氣，國土資源管理部門不得受理土地登記申請，房產部門不得辦理房屋所有權登記手續，金融機構不得發放貸款。未依法辦理農用地轉用審批手續佔用農用地設立企業的，工商部門不得登記。同時，國土資源部要會同有關部門，根據農村經濟社會發展變化的新情況，深入研究在依照土地利用總體規劃、加強用途管制的前提下，完善對鄉鎮企業、農民住宅等農村集體建設用地管理和流轉的政策措施。
地方各級人民政府及其國土資源管理部門要採用通俗易懂的方式，廣泛深入地開展土地管理法律法規特別是農村集體建設用地管理法律法規的宣傳教育和培訓，使鄉（鎮）村幹部、農民和城鎮居民、企業法人真正知曉並且自覺遵守土地管理法律法規的規定。
各地區、各部門特別是主要領導幹部，要充分認識制止亂占農用地進行非農業建設的重要性和緊迫性，增強責任感和緊迫感，把思想統一到貫徹落實科學發展觀和中央宏觀調控政策的要求上來，從實際出發，加強領導，制訂有力措施，認真清理查處農民集體所有土地使用中的違法違規問題，嚴格控制建設用地供應總量，建立嚴格的管理制度和長效機制，堅決剎住亂占濫用農用地之風。
各省、自治區、直轄市人民政府和國務院各有關部門要於2008年3月底前，將貫徹執行本通知的情況，向國務院專題報告。 （來源：國務院辦公廳）
國務院辦公廳
二○○七年十二月三十日
『貳』 城鎮戶口購買農村房子是否受法律保護
不受法律保抄護。
根據《中華人襲民共和國土地管理法》的規定，農村宅基地屬集體所有，村民對宅基地只享有使用權，農民將房屋賣給城市居民的買賣行為不受到法律的認可與保護，即不能辦理土地使用證、房產證、契稅證等合法手續。因此，小產權房不能向非本集體成員的第三人轉讓或出售，只能在集體成員內部轉讓、置換。
『叄』 我是城鎮居民非法在農村購買宅基地並建立房屋後被人舉報了有沒有那條法律可以幫我獲得房屋的所有權
沒有，你的行為是違法的，沒有任何一條法律可以幫你獲得房屋所有權。你這問題就好比一個小偷問，有沒有哪條法律可以幫你獲得贓物的所有權，並且可以讓你死後，子女可以合法繼承贓物一樣
『肆』 人民法院如何處理與農村房屋買賣合同糾紛有關
農村房屋買賣合同有沒有效，如果無效應該怎麼賠償？
關鍵詞：農村房屋買賣 合同無效 無效賠償
隨著社會的快速發展，城市郊區正逐步納入城市化的進程。在這種城市快速擴張的大背景下，土地、房屋的增值成為客觀現實。在巨大的拆遷利益刺激下，多年前私下流行的農村房屋買賣突起波瀾，買賣雙方糾葛不斷。出賣人看到房屋增值及房屋拆遷後帶來的巨大利益，於是反悔，向人民法院起訴，要求判決確認合同無效，歸還房屋。那麼，對於該類糾紛該如何處理。王富利律師根據多年以來處理的農村房屋買賣案件
，現總結如下。
一、農村房屋買賣合同的效力
1、農村房屋買賣合同有效的情形
（1）出賣人和買受人均是同一村的村民。如果出賣人和買受人均是同一個村的村民，那麼該合同是符合法律規定的，買賣合同當然有效。
（2）買受人在買賣房屋時與出賣人不是同一個村的村民，但是，之後將戶口遷入到該村。那麼，由於買受人具備了同一個村村民的資格，屬於同一集體經濟組織成員，買賣合同有效。
（3）房屋買賣合同經過多次流轉，最後流轉到同一個村村民手裡，那麼該房屋買賣合同也有效。
（4）農村房屋買賣合同的買受人在購買房屋時是村民，後又轉為居民的，不影響合同的效力。
2、農村房屋買賣合同無效的情形
（1）農村村民將農村房屋賣給城鎮居民。農村房屋買賣合同的買受人無論是將農村房屋出賣給本市的居民還是外省市的居民，合同都是無效的。
（2）農村村民將農村房屋出賣給其他村的村民。農村房屋買賣合同的購買人無論是本市的村民還是外省市的村民，都是無效的。
二、農村房屋買賣合同無效後的處理
農村房屋買賣合同被確認無效後，為平衡雙方的利益在合同無效後果的處理上，要全面考慮農村房屋買賣合同無效對雙方當事人的利益影響，尤其是出賣人因土地增值、拆遷、補償所獲利益，以及買受人因房屋現值和原買賣價格的差異造成的損失兩方面因素，平衡買賣雙方的利益。對於購房人已經翻建，裝修、擴建房屋，使房屋增值部分，應對購房人的投入進行補償。此外，讓購房人返還、騰退房屋的同時，應當注意為購房人留出合理的騰退時間，購房人無房居住的，應當予以妥善安置。農村房屋買賣合同無效後，出賣人應當賠償買受人的損失包括：
1、返還原購房價款及房屋原購買價款和現房屋價款之間的差價
2、買受人因擴建、改建、裝修使房屋增值的部分
3、該房屋因拆遷而使出賣人獲得的拆遷利益及土地的增值部分
以上損失，需要委託有資質的評估機構進行評估，然後確定損失數額。對於土地增值和拆遷部分補償，合同無效後，根據出賣人負有主要責任，買受人負有次要責任的過錯分配原則予以處理。
律師建議：
由於農村的土地屬於集體所有，目前國家對不符合條件的農村房屋的買賣一般原則是按無效處理。所以，在購買農村房屋時，一定要謹慎。要考慮到如果無效後，怎樣保護自己的權益。如果確實要買，需要指定一份詳細的協議，將房屋今後如果拆遷或者出賣人反悔，具體的賠償計算標准約定具體明確。同時，如果購買後，房子翻建、裝修，一定要保留證據。
『伍』 城市戶口買農村房屋 受法律保護嗎
不受保護的，農村宅基地的所有權人只能是該集體的村民，城鎮戶口是無效的。
按照國家法律規定，城鎮戶口是不允許購買農村房屋的，除非戶口能辦理過去。
隨著社會的快速發展，城市郊區正逐步納入城市化的進程。在這種城市快速擴張的大背景下，土地、房屋的增值成為客觀現實。在巨大的拆遷利益刺激下，多年前私下流行的農村房屋買賣突起波瀾，買賣雙方糾葛不斷。出賣人看到房屋增值及房屋拆遷後帶來的巨大利益，於是反悔，向人民法院起訴，要求判決確認合同無效，歸還房屋。那麼，對於該類糾紛該如何處理。王富利律師根據多年以來處理的農村房屋買賣案件 ，現總結如下。
一、農村房屋買賣合同的效力
1、農村房屋買賣合同有效的情形
（1）出賣人和買受人均是同一村的村民。如果出賣人和買受人均是同一個村的村民，那麼該合同是符合法律規定的，買賣合同當然有效。
（2）買受人在買賣房屋時與出賣人不是同一個村的村民，但是，之後將戶口遷入到該村。那麼，由於買受人具備了同一個村村民的資格，屬於同一集體經濟組織成員，買賣合同有效。
（3）房屋買賣合同經過多次流轉，最後流轉到同一個村村民手裡，那麼該房屋買賣合同也有效。
（4）農村房屋買賣合同的買受人在購買房屋時是村民，後又轉為居民的，不影響合同的效力。
2、農村房屋買賣合同無效的情形
（1）農村村民將房屋賣給城鎮居民。農村房屋買賣合同的買受人無論是將房屋出賣給本市的居民還是外省市的居民，合同都是無效的。
（2）農村村民將房屋出賣給其他村的村民。農村房屋買賣合同的購買人無論是本市的村民還是外省市的村民，都是無效的。
二、農村房屋買賣合同無效後的處理
房屋買賣合同被確認無效後，為平衡雙方的利益在合同無效後果的處理上，要全面考慮合同無效對雙方當事人的利益影響，尤其是出賣人因土地增值、拆遷、補償所獲利益，以及買受人因房屋現值和原買賣價格的差異造成的損失兩方面因素，平衡買賣雙方的利益。對於購房人已經翻建，裝修、擴建房屋，使房屋增值部分，應對購房人的投入進行補償。此外，讓購房人返還、騰退房屋的同時，應當注意為購房人留出合理的騰退時間，購房人無房居住的，應當予以妥善安置。出賣人應當賠償買受人的損失包括：
1、返還原購房價款及房屋原購買價款和現房屋價款之間的差價
2、買受人因擴建、改建、裝修使房屋增值的部分
3、該房屋因拆遷而使出賣人獲得的拆遷利益及土地的增值部分
以上損失，需要委託有資質的評估機構進行評估，然後確定損失數額。對於土地增值和拆遷部分補償，合同無效後，根據出賣人負有主要責任，買受人負有次要責任的過錯分配原則予以處理。
『陸』 我國對城鎮居民購買農村宅基地房屋有哪些法律規定
提供一案例，原則上是不同意城鎮居民購農村宅基地房屋的。但歷史原因有可能承認。
城市居民所買農村宅基地合同是否有效力？
來源：易明律師發表時間：2012年08月30日瀏覽：12301 次
借貸糾紛其他民商拆遷安置農村承包合同糾紛抵押擔保
馬立民訴陳寶印房屋買賣合同案
（農村房屋買賣合同的效力問題）
（一）首部
1．判決書字型大小
一審判決書：北京市海淀區人民法院（2007）海民初字第10198號。
二審判決書：北京市第一中級人民法院（2007）一中民終字第9544號。
2．案由：房屋買賣合同糾紛。
3．訴訟雙方
被告（上訴人）：馬立民。
委託代理人：宋向傑，北京市海淀區海淀街道法律服務所法律工作者。
原告（被上訴人）：陳寶印。
委託代理人：陳亞男，無業。
4．審級：二審。
5．審判機關和審判組織
一審法院：北京市海淀區人民法院。
獨任審判人員：審判員：代理審判員：金川。
二審法院：北京市第一中級人民法院。
合議庭組成人員：審判長：王愛紅；代理審判員：李曉龍、萬麗麗。
6．審結時間
一審審結時間：2007年6月8日。
二審審結時間：2007年9月11日。
（二）一審情況
1．一審訴辯主張
（1）原告訴稱
我於1989年3月31日將訴爭房屋以22 000元的價格賣予城市居民馬立民。根據我國法律規定，農村宅基地不得向城市居民出售，雙方簽訂的房屋買賣合同違反了國家法律規定。現起訴要求：1）確認雙方簽訂的房屋買賣合同無效；2）馬立民騰退北京市海淀區海淀鄉肖家河河北新營13號南院內北房5間、西房1間、西門道房1間、東房2間、南房1問、海棠樹1棵及院落；3）本案訴訟費由馬立民負擔。
（2）被告辯稱
我與陳寶印在1989年簽訂房屋買賣合同時均為居民身份，合同約定只涉及地上物的買賣與宅基地的權屬無關，雙方的協議是真實意思的表示，進行了買賣保證申請、經過審批、繳納相關契稅、取得房屋產權證明，因此房屋買賣合同有效，並且買賣合同無效和騰退房屋不應屬於同一訴訟，請求法庭駁回陳寶印的訴訟請求。
2．一審事實和證據
北京市海淀區人民法院經公開審理查明：1989年3月31日，陳寶印與馬立民簽署了買賣房屋合同，陳寶印將自家北京市海淀區海淀鄉肖家河河北新營13號南院內北房3間賣與城市居民馬立民，價款21 000元。合同簽署後，陳寶印另收取馬立民1 000元，為其在北京市海淀區海淀鄉肖家河河北新營13號南院建西房2間（含門道1間）。庭審中，雙方均認可實際買賣房屋標的物為北房3間及西房2間（含門道1間）。雙方買賣行為發生後，馬立民向有關部門交納了相應契稅，肖家河村民委員會於1994年11月30日、海淀鄉人民政府於1994年12月5日對買賣房屋進行了審批，馬立民於1996年6月10日取得北京市房地產管理局頒發的房產所有證。
馬立民自購買房屋後，在北京市海淀區海淀鄉肖家河河北新營13號南院居住至今並加蓋房屋、種植樹木。經現場勘驗，現該院內共有北房5間、西房1間、西門道房1間、東房2間、南房1間、海棠樹1棵。庭審中，經本院對買賣合同效力進行明示，馬立民堅持雙方房屋買賣協議有效，放棄對院內房產及樹木進行價格鑒定。
上述事實有下列證據證明：雙方當事人陳述、買賣房屋合同、契稅票據、海淀鄉社員買賣房屋審批表、北京市房產所有證、現場勘驗筆錄、現場照片。
3．一審判案理由
北京市海淀區人民法院經審理認為：農村的土地除法律規定屬於國家所有的以外，屬於農民集體所有，宅基地屬於農民集體所有。陳寶印與馬立民簽訂買賣房屋合同，因該院宅基地屬當地農村集體所有，馬立民屬城鎮居民購買農村房屋，此地上房屋之買賣必然涉及土地使用權人之變化，故雙方買賣北京市海淀區海淀鄉肖家河河北新營13號南院房屋之行為因違反法律法規應屬無效。
對於無效合同之處理，雙方承擔相互返還之責任。馬立民理應騰退訴爭房屋及院落，同時陳寶印應返還馬立民購房款22 000元。因馬立民堅持雙方房屋買賣協議有效，且未提出反訴，房屋買賣協議無效給馬立民造成的損失，馬立民可以另行主張賠償。
就馬立民所持確認買賣合同無效和騰退房屋不應屬於同一訴訟之抗辯，因房屋買賣合同無效之後果即為一方騰退房屋、一方返還購房款，故此抗辯於法無據，不予支持。另馬立民主張房屋買賣後履行審批手續、繳納了相關契稅並依法取得房屋產權證明，認為雙方買賣房屋行為有效，因上述行為系基於雙方買賣房屋行為之後而產生，故不能作為前行為即買賣房屋行為合法性之依據。
4．一審定案結論
北京市海淀區人民法院依據《中華人民共和國合同法》第五十二條第（五）項、第五十八條，作出如下判決：
（1）陳寶印與馬立民於1989年3月31日簽訂的買賣房屋合同無效。
（2）馬立民於本判決生效後1個月內騰退位於北京市海淀區海淀鄉肖家河河北新營13號南院內北房5間、西房1間、西門道房1間、東房2間、南房1間、海棠樹1棵及院落，交付陳寶印。
（3）陳寶印於本判決生效後10日內返還馬立民購房款22 000元。
如未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》（1991年）第二百三十二條之規定，加倍給付遲延履行期間的債務利息。
案件受理費50元，由馬立民負擔。
（三）二審訴辯主張
1．上訴人訴稱
（1）房屋買賣合同是雙方的真實意思表示，且該買賣行為已經過海淀鄉政府的批准並辦理了房屋產權證明，故房屋買賣合同應屬有效；（2）陳寶印在原審要求確認合同無效及騰房的訴訟請求屬於兩個不同的法律關系，原審法院不應合並審理；（3）馬立民在該房屋內長期居住，並已將戶口遷入，在本市沒有其他住房。故上訴請求撤銷原審判決，依法駁回陳寶印的訴訟請求。
2．被上訴人辯稱
本案房屋買賣合同因違反法律規定而無效，原審判決認定事實正確，適用法律正確，應予維持。
（四）二審事實和證據
北京市第一中級人民法院經公開審理查明，原審判決對事實的認定正確，二審法院予以確認。二審中另查明，馬立民已於2005年3月27日將戶口遷入本案訴爭房屋。
二審法院對一審查明的事實採用證據與一審一致；對二審另外查明的事實有下列證據證明：雙方當事人陳述及戶籍登記卡。
（五）二審判案理由
北京市第一中級人民法院經審理認為：本案系因城市居民購買農村房屋所引發的糾紛。按照我國法律規定，農村宅基地的所有權屬於農民集體所有，所以宅基地使用權人在對宅基地行使收益和處分權利時，應當受到嚴格的限制。在此前提下，城市居民購買農村房屋的行為一般應當認定為無效。但在處理具體案件時應當結合個案不同的實際情況綜合加以判斷。
本案中，馬立民作為城市居民，其與陳寶印簽訂的房屋買賣合同已經過海淀鄉政府的批准。此後，馬立民取得了該房屋的產權證書並於2005年將戶口遷入。根據上述事實可以看出，在十幾年的時間中，馬立民在訴爭房屋實際居住已對該房屋形成了穩定的佔有關系。鑒於此，在綜合本案當時的歷史背景及有利於維護現有的房屋佔有關系角度考慮，應當確認馬立民與陳寶印簽訂的買賣合同有效較為適宜。原審法院確認本案買賣合同無效，雖符合此類案件的一般性處理原則，但於本案不利於維護雙方既定的權利、義務關系，故應當予以糾正。另外，陳寶印簽訂買賣合同並實際履行後，在目前房地產市場價格普遍上漲的情況下，其又以轉讓農村宅基地違反法律規定為由，要求確認買賣合同無效，其行為亦與民法倡導的誠實信用原則相悖。據此本院對陳寶印要求確認買賣合同無效並要求馬立民騰退房屋的訴訟請求均不予支持。
（六）二審定案結論
北京市第一中級人民法院依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款第（二）項、《中華人民共和國合同法》第六條，作出如下判決：
1．撤銷北京市海淀區人民法院（2007）海民初字第10198號民事判決；
2．駁回陳寶印的訴訟請求。
一審案件受理費50元，由陳寶印負擔（已交納）；二審案件受理費50元，由陳寶印負擔（本判決生效後7日內交納）。
（七）解說
本案是一起城市居民購買農村房屋所引發的糾紛，本案的爭議焦點在於農村私有房屋買賣合同效力的認定問題。
隨著經濟的發展和農村城鎮化步伐的加快，外出的農村人口數量加大，同時越來越多的城市居民選擇到城市的近郊地區購買房屋居住，在房屋價格不斷上漲的背景下，農民私有房屋買賣合同引起的糾紛近幾年不斷增加，呈現出典型化、復雜化的趨勢，但對於這類合同效力的認定一直存在爭議，已經成為當前民事審判實踐中亟待解決的疑難問題。
由於我國農村土地歸集體所有，村民作為集體經濟組織的成員只擁有宅基地使用權，並且一戶只能擁有一處宅基地，宅基地是農民的重要財產權利，農民一旦失去住房及其宅基地，將會喪失基本生存條件，因此目前國家的法律和相關政策對於宅基地進入市場進行交易流通採取了原則禁止的態度。由於房屋和土地有著天然的關聯性，並且在我國仍然採取的是「房地合一」的原則，因而農村私有房屋的買賣不單純是房屋所有權的轉移，同時還涉及房屋所佔土地的宅基地使用權的轉移，上述案例就是一個典型的例子。這里就產生了農村私有房屋的買賣是否一概應當以違反法律規定為由而認定無效的問題。筆者結合上述案例作如下分析。
1．本案房屋合同認定有效的正當理由
目前，在北京市農村私有房屋買賣中，買房人名義上是買房，實際上是買地，這與我國嚴格限制宅基地流轉的政策是相違背的；宅基地使用權是集體經濟組織成員享有的權利，與特定的身份相聯系，具有一定的福利性，農村私有房屋買賣如果放開將會導致宅基地使用權的非法流轉；宅基地的流轉必然帶來宅基地需求的加大，造成住宅用地向耕地擴張，這顯然與我國保護耕地的基本國策是相違背的。因此，對於城市居民購買農村宅基地上的私有房屋，現階段我國的法律法規及政策還都是採取的禁止性原則，在審判實踐中對於農村私有房屋買賣合同在一般情況下認定為無效。
但是，司法實踐中的個案情況是非常復雜的，這種「合同無效」的處理原則也不能不分具體案情地一概適用，因此北京市高級人民法院早在2004年12月針對此問題專門組織了研討會，會議中達成共識並形成了「會議紀要」：農村私有房屋買賣合同以認定無效為原則，以認定有效為例外；從買賣雙方的主體身份來看，如雙方都是同一集體經濟組織成員，經過了宅基地審批手續的，可以認定合同有效；2006年9月14日，北京市法院民事審判實務疑難問題研討會召開，這次會議認為：農村私有房屋買賣應當認定無效，2004年「會議紀要」中所確立的原則是恰當的，仍應堅持，但是在以無效為原則之外要考慮個案的不同情況，可以根據實際情況依法確認合同的效力，例如買賣雙方都是同一集體經濟組織的成員或者訴訟時買受人已將戶口遷入所購房屋所在地的集體經濟組織的，可以認定合同有效，對於1999年1月1日《土地管理法》修訂之前，將房屋轉讓給回鄉落戶的幹部、職工、退伍軍人以及華僑、港澳台同胞的，亦可以認定轉讓合同有效。根據以上兩個會議紀要的精神，結合本案的具體情況，在二審審理中合議庭經過研究一致認為本案應當作為無效原則的例外情況予以處理。
本案中認定雙方當事人之間的買賣合同有效主要有以下幾點理由：
（1）目前我國法律、法規及司法解釋尚沒有禁止農村私有房屋買賣以及農村私有房屋買賣合同應認定無效的明確規定。
我國目前的立法狀況是，只有《物權法》、《土地管理法》、《擔保法》針對宅基地使用權的取得、行使和轉讓作了規定，但這些規定並未涉及農村私有房屋的買賣問題。另外還有一些國家政策方面的規定，主要就是國務院辦公廳1999年5月6日發布的《關於加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地的通知》第二條第二款規定：「農民的住宅不得向城市居民出售」；2004年12月24日國務院《關於深化改革嚴格土地管理的決定》》中再次強調：「加強農村宅基地管理，禁止城鎮居民在農村購置宅基地。」這兩個國務院文件，不屬於法律或者行政法規，不能作為認定合同無效的法律依據。
（2）根據交易當時的歷史背景。
雙方當事人的買賣合同簽訂於1989年3月31日，而第七屆全國人民代表大會常務委員會第五次會議於1988年12月29日才作出《關於修改<中華人民共和國土地管理法>的決定》，這是《土地管理法》自1986年6月25日頒布以後的第一次修正。在這次修正中才增加了關於土地使用權轉讓的規定，此前沒有關於土地使用權轉讓的明確規定；在1989年時，國家對農村房屋的買賣沒有相關的政策性規定。可以說，在雙方當事人進行交易時，國家對於農村私有房屋買賣，無論是立法層面還是政策層面還是一片空白。
（3）房屋買賣的行為已經過政府的審批，並且買受人已經取得了房屋所有權證，目前買受人的戶口已經遷入該房屋所在地。
本案中，雙方買賣行為發生後，買受人向有關部門交納了相關契稅，肖家河村民委員會於1994年11月30日、海淀鄉人民政府於1994年12月5日分別對房屋買賣交易進行了審批，買受人於1996年6月10日取得了北京市房地產管理局頒發的房產證。這一系列的行為均表明國家的行政部門已經認可並批准了雙方之間的房屋買賣行為，且這些均發生在1999年1月1日《土地管理法》修訂之前。因此根據北京市法院的兩個會議紀要的精神，在本案中應當認定買賣合同有效。
另外，買受人的戶口於2005年3月27日已經遷入訴爭房屋，這是本案二審中新查明的事實，根據上述會議紀要更應當傾向於認定合同有效。
2．房屋居住人對房屋長期、穩定的佔有、使用狀態也是應當受到保護的重要價值利益
類似房屋、土地這類重大財產的權屬關系穩定，對於公民生活秩序有著重大的意義。保護買受人對房屋穩定、長期的佔有狀態，保證買受人最基本的生存條件，也是審判實踐中法官應當予以重點考慮的價值取向。在本案中，買受人購買訴爭房屋並非為了投資營利，而是為了居有定所，且已經在訴爭房屋連續穩定生活了十幾年，全家人在本市沒有他處住房，因此訴爭房屋是買受人一家的安身立命之所。一旦買賣合同無效，買受人將負有騰退房屋的義務，這無疑將給買受人一家的生活帶來巨大的影響，因此本案二審審理中法院從保護買受人生活穩定的角度考慮，認定了買賣合同有效。
3．「當事人不得因自己的錯誤行為而獲利」，對出賣人事後主張合同無效應當予以必要的限制
如果說農村私有房屋買賣在合法性上存在瑕疵，那麼合同違法的責任方面，出賣人負有主要責任，而買受人負有次要責任。一旦買賣合同被認定為無效，雙方就應返還因合同而取得的財產。而在當前土地升值、房價上漲、拆遷補償的背景之下，出賣人按照原來的交易價格返還很少的價款，將獲得巨大的土地、房屋增值利益，那麼出賣人在負有主要過錯責任的同時卻可以享受到巨大利益，這無疑是自相矛盾的，這樣的審判結果將會導致買受人蒙受巨大的損失。因此，為了維護買受人的善意信賴，也為了貫徹「禁反言」和誠實信用原則的要求，認定買賣合同有效將會對出賣人在看到房價上漲後反悔要求確認買賣合同無效的投機行為，給予必要的限制。
『柒』 城鎮居民買賣宅基地受不受法律保護
《土地管理法》規定宅基地和自留地、自留山，屬於農民集體所有。村民只有使用權，沒有所有權。因此，宅基地是不能買賣的！賣宅基地的買賣合同不受法律保護。
但宅基地使用權通常與地上房屋一並轉讓，單獨轉讓宅基地使用權的情形非常少見。根據農村宅基地上房屋轉讓合同主體的差異，可以將農村宅基地上房屋轉讓合同分為三類：一是農村本集體經濟組織成員之間的轉讓；二是農村本集體經濟組織成員與外集體經濟組織成員之間的轉讓；三是農村本集體經濟組織成員與城鎮居民之間的轉讓。因為合同主體的不同，在適用法律認定宅基地上房屋轉讓合同效力時也會得出不同的結論。
1、對農村本集體經濟組織成員之間農村房屋轉讓合同應認定有效。
因購買者是本集體經濟組織成員，宅基地使用權可以在本集體成員內部流轉。因此，對本集體經濟組織成員之間農村房屋轉讓，只要轉讓雙方所訂立的轉讓合同符合合同法關於有效合同要件，就應當認定轉讓合同有效。
2、本集體經濟組織成員與外集體經濟組織成員之間的房屋轉讓合同應認定有效。
我國相關法律、法規雖然禁止將農村宅基地使用權向本集體經濟組織成員以外的人轉讓，但對農村居民轉讓房屋所有權並無禁止性規定，而國家相關政策也無禁止向本集體經濟組織外的農村居民出售房屋的規定。因此，對這類農村房屋轉讓合同，只要其符合合同法關於有效合同其他要件，也應依法認定為有效合同。
3、對農村本集體經濟組織成員與城鎮居民之間的房屋轉讓合同應認定無效。
國務院辦公廳《關於加強土地轉讓管理、嚴禁炒賣土地通知》和國土資源部《關於加強農村宅基地管理的意見》均有明確規定，農民住宅不得向城市居民出售。因此，對農村本集體經濟組織成員與城鎮居民之間的房屋轉讓合同應認定無效。
『捌』 城鎮居民購買農村房屋（已經辦理宅基地過戶手續），拆遷時權益能否被保障
你們的買賣不屬於私下交易，有官方認可。拆遷中賣方無權獲利。土地局認可你們的交易，就由不合法變成了合法。土地管理局屬於執法單位。
『玖』 法院如何受理農村私有房屋買賣糾紛，法律有何
目前法院受理的涉及農村私有房屋買賣糾紛案件基本情況：
1、從買賣雙方身份來看，出賣人為農村村民，買受人主要為城市居民或外村村民，也有是同村村民的情況。
2、從交易發生的時間看，多發生在起訴前兩年以上，有的甚至是更長時間。
3、從合同履行來看，大多依約履行了合同義務，出賣人交付了房屋，買受人給付了房款並入住房屋。但多未辦理房屋登記變更或宅基地使用權變更登記手續。
4、從訴訟的起因看，多緣於土地增值以及土地徵用、房屋拆遷等因素，房屋現值或拆遷補償價格遠遠高於原房屋買賣價格，出賣人受利益驅動而起訴。
5、從標的物現狀看，有的房屋已經過裝修、翻建、改建等添附行為。這是目前法院處理此類案件的難點，涉及到對房屋增值部分的處理問題。
我國法律規定在農村應該享受房屋買賣權利的條件：
在農村宅基地的房屋，《土地管理法》規定：一戶只享受一宅。按照法律規定，在農村應該享受房屋買賣權利的人，一、必須是本村的村民。二、這個人在村裡沒有住宅。再一個是本村的居民因為結婚、分居、分戶這樣也可以購買房屋;同時規定賣房的人不得再申請宅基地。另外對於不屬本村村民可以在本村享受宅基地，國家有幾個特殊規定：一是在外面當兵的現役軍人也可以在村裡沒有居住的情況下可以購買;二是退離休的幹部、職工，回原籍落戶的，在農村確無房居住的，也可以申請宅基地;其他的幾種情況必須是縣以上人民政府做出特殊規定的。否則其他人不得在農村購買宅基地。
『拾』 買農村房屋發生糾紛怎麼處理
農村房屋買賣合同有沒有效，如果無效應該怎麼賠償？
關鍵詞：農村房屋買賣 合同無效 無效賠償
隨著社會的快速發展，城市郊區正逐步納入城市化的進程。在這種城市快速擴張的大背景下，土地、房屋的增值成為客觀現實。在巨大的拆遷利益刺激下，多年前私下流行的農村房屋買賣突起波瀾，買賣雙方糾葛不斷。出賣人看到房屋增值及房屋拆遷後帶來的巨大利益，於是反悔，向人民法院起訴，要求判決確認合同無效，歸還房屋。那麼，對於該類糾紛該如何處理。王富利律師根據多年以來處理的農村房屋買賣案件
，現總結如下。
一、農村房屋買賣合同的效力
1、農村房屋買賣合同有效的情形
（1）出賣人和買受人均是同一村的村民。如果出賣人和買受人均是同一個村的村民，那麼該合同是符合法律規定的，買賣合同當然有效。
（2）買受人在買賣房屋時與出賣人不是同一個村的村民，但是，之後將戶口遷入到該村。那麼，由於買受人具備了同一個村村民的資格，屬於同一集體經濟組織成員，買賣合同有效。
（3）房屋買賣合同經過多次流轉，最後流轉到同一個村村民手裡，那麼該房屋買賣合同也有效。
（4）農村房屋買賣合同的買受人在購買房屋時是村民，後又轉為居民的，不影響合同的效力。
2、農村房屋買賣合同無效的情形
（1）農村村民將農村房屋賣給城鎮居民。農村房屋買賣合同的買受人無論是將農村房屋出賣給本市的居民還是外省市的居民，合同都是無效的。
（2）農村村民將農村房屋出賣給其他村的村民。農村房屋買賣合同的購買人無論是本市的村民還是外省市的村民，都是無效的。
二、農村房屋買賣合同無效後的處理
農村房屋買賣合同被確認無效後，為平衡雙方的利益在合同無效後果的處理上，要全面考慮農村房屋買賣合同無效對雙方當事人的利益影響，尤其是出賣人因土地增值、拆遷、補償所獲利益，以及買受人因房屋現值和原買賣價格的差異造成的損失兩方面因素，平衡買賣雙方的利益。對於購房人已經翻建，裝修、
以上損失，需要委託有資質的評估機構進行評估，然後確定損失數額。對於土地增值
由於農村的土地屬於集體所有，目前國家對不符合條件的農村房屋的買賣一般原則是按無效處理。所以，在購買農村房屋時，一定要謹慎。要考慮到如果無效後，怎樣保護自己的權益。如果確實要買，需要指定一份詳細的協議，將房屋今後如果拆遷或者出賣人反悔，具體的賠償計算標准約定具體明確。同時，如果購買後，房子翻建、裝修，一定要保留證據。