購買農村住房糾紛

❶ 法院如何受理農村私有房屋買賣糾紛，法律有何

目前法院受理的涉及農村私有房屋買賣糾紛案件基本情況：

1、從買賣雙方身份來看，出賣人為農村村民，買受人主要為城市居民或外村村民，也有是同村村民的情況。

2、從交易發生的時間看，多發生在起訴前兩年以上，有的甚至是更長時間。

3、從合同履行來看，大多依約履行了合同義務，出賣人交付了房屋，買受人給付了房款並入住房屋。但多未辦理房屋登記變更或宅基地使用權變更登記手續。

4、從訴訟的起因看，多緣於土地增值以及土地徵用、房屋拆遷等因素，房屋現值或拆遷補償價格遠遠高於原房屋買賣價格，出賣人受利益驅動而起訴。

5、從標的物現狀看，有的房屋已經過裝修、翻建、改建等添附行為。這是目前法院處理此類案件的難點，涉及到對房屋增值部分的處理問題。

我國法律規定在農村應該享受房屋買賣權利的條件：

在農村宅基地的房屋，《土地管理法》規定：一戶只享受一宅。按照法律規定，在農村應該享受房屋買賣權利的人，一、必須是本村的村民。二、這個人在村裡沒有住宅。再一個是本村的居民因為結婚、分居、分戶這樣也可以購買房屋;同時規定賣房的人不得再申請宅基地。另外對於不屬本村村民可以在本村享受宅基地，國家有幾個特殊規定：一是在外面當兵的現役軍人也可以在村裡沒有居住的情況下可以購買;二是退離休的幹部、職工，回原籍落戶的，在農村確無房居住的，也可以申請宅基地;其他的幾種情況必須是縣以上人民政府做出特殊規定的。否則其他人不得在農村購買宅基地。

❷ 農村房屋買賣糾紛有哪些如何解決

有一陣子，買賣農村房屋十分的火熱，但隨之也產生了各種與之相關的糾紛。那麼，在實踐中，農村房屋買賣糾紛一般有哪些呢？有時候遇到糾紛是難免的，但您需知道該如何處理。那麼，究竟應該怎麼解決農村房屋買賣糾紛呢？

一、農村房屋買賣糾紛有哪些？

1、賣方起訴的糾紛

賣方起訴的糾紛多表現為：賣方沒有房屋權屬證明，以較低的價格將其農房賣給非本集體經濟組織成員，如城鎮居民，但隨著房價的飛速上漲，利益的驅動使賣方不甘於當時的價格而試圖收回房屋再次獲利。

因此，賣方常以買賣合同違反《合同法》第52條之規定為由，即違反法律、行政法規之強制性規定的合同為無效合同，請求法院確認房屋買賣合同無效。

2、買方起訴的糾紛

買方起訴的糾紛具體來說為：由於農村房屋不具有產權證，或僅有鄉鎮產權，因此，在買賣合同簽訂後，買方是無法辦理房屋產權過戶登記或在合同約定的期限內取得房屋產權的。

另外，目前一些政策性文件禁止向城鎮居民出售農村房屋，於是買方便起訴至法院，要求確認買賣合同無效，由賣方返還購房款，或請求賣方支付相應的違約金等。

3、其他與農房買賣有關的糾紛

此類糾紛並不直接表現為買賣合同糾紛。例如，農房聯建一般是農民出地，他人出資來共同修建房屋，修好的房屋由雙方協商進行適當分配。

二、怎麼解決農村房屋買賣糾紛？

1、爭議雙方直接協商是目前解決房地產爭議的最常見途徑

針對房產交易過程中自身權利受到侵害的情況，購房者可以以口頭、書面等多種形式與房屋銷售方直接溝通，指出問題並商議解決辦法。

2、求助於消費者協會

解決過程中單個購房者與開發商相比處於弱勢，購房者可將商品房購銷糾紛投訴於當地消費者協會，求助消費者協會對相關房屋糾紛的買賣雙方進行調解、處理問題。

3、向仲裁委員會申請仲裁

房地產交易過程中出現的法律規定應由行政機關處理的行政爭議之外的糾紛，如購房合同的履行等問題，購房者可依據購房合同的仲裁條款或雙方另行簽訂的仲裁協議向約定的仲裁委員會申請，仲裁委員會的仲裁結果對雙方當事人均具有法律約束力。

4、通過法院司法途徑

購房者通過協商、調解無法解決的房地產爭議問題，可通過司法途徑，向地方法院提起訴訟解決相關問題。

購房者在選擇解決房地產爭議的途徑時，應立足於解決問題，分清不同的法律、利害關系，而不能盲目的、隨意的處理。

（以上回答發布於2017-11-22，當前相關購房政策請以實際為准）

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❸ 農村房屋買賣糾紛如何處理在線等。。。。

你們的協議可能是無效的.農村房屋的買賣,首先購房人要有購房資格,即也是這個村的村民才可回以.然後經過建答房的審批程序操作,最後以買房代替建房,才可以辦理產權證.而這些也必須建立在原有農村房屋是合法建築(有產權證或審批手續)的基礎上才行.

因此,鑒於劉某在交易過程中的表現,是一個不講信用的人,不能再支付餘款.以補交餘款取得房屋的可行性不大.如果要訴訟,在當地縣級人民法院立案,沒有勝率.
如果同意退款,協議無效,協議上又沒涉及,違約金可能無從談起,劉某也不會接受的,但已付8萬元的銀行同期利息有權要求他支付.

如果他既不退款,又不讓房,那就麻煩了.你們也真是的,第二次4萬元就應該以他騰房為條件的,否則怎麼能給錢呢?如果出現這種情況,那就只能訴訟了.訴訟肯定是判決劉某退款8萬元及利息.但執行又是個問題,誰知道劉某把這錢用在什麼地方去了?

發後做事要小心謹慎,中間人不是那麼好做的,對雙方情況都要了解,不能讓任何一方利益有損.比如說劉某為什麼要把房子賣了,這是不是他的唯一住所,如果是唯一住所,那賣了他住哪兒,他家裡人同意嗎,原來的房子有產權證嗎,有合法審批手續嗎?這樣才能確定有沒有虛假.

❹ 農村宅基地私自買賣，現在出現了糾紛，是違法的嗎

農村宅基地私自買賣是違法的。

參照《中華人民共和國土地管理法》第二條規定，中華人民共和國實行土地的社會主義公有制，即全民所有制和勞動群眾集體所有制。任何單位和個人不得侵佔、買賣或者以其他形式非法轉讓土地。國家為了公共利益的需要，可以依法對集體所有的土地實行徵用。國有土地和集體所有的土地的使用權可以依法轉讓。土地使用權轉讓的具體辦法，由國務院另行規定。

參照《中華人民共和國土地管理法》第六條規定，城市市區的土地屬於全民所有即國家所有。農村和城市郊區的土地，除法律規定屬於國家所有的以外，屬於集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬於集體所有。

參照《中華人民共和國物權法》第一百五十三條規定，宅基地使用權的取得、行使和轉讓，適用土地管理法等法律和國家有關規定。

參照《農村宅基地管理辦法》第八條規定，農村村民宅基地的所有權屬於集體，個人只有使用權，未經批准任何人不得擅自轉讓、出租。實施村鎮規劃進行舊村、舊城改造需要調整宅基地的，原宅基地使用人應當服從。

(4)購買農村住房糾紛擴展閱讀

參照《農村宅基地管理辦法》第十五條規定，有下列情形之一的，報經縣人民政府批准，可以注銷其土地使用權證或有關批准文件，由村集體收回宅基地使用權：

(一)自批准宅基地之日起滿二年未動工興建的(特殊情況除外);

(二)報批宅基地時向村集體承諾建新拆舊而又不自行拆除舊房的原宅基地的;

(三)經批准實施舊村改造或下山移民的村，已遷入新居(村)居住的原宅基地的;

(四)騙取批准或非法轉讓宅基地的;

(五)其他應收回宅基地使用權情形的。

參照《農村宅基地管理辦法》第二十條規定，個人建造住宅依法取得的宅基地應當按有關規定辦理土地使用權登記。農戶在建房竣工驗收合格後30日內向縣土地行政主管部門申請土地登記，領取集體土地使用證。

因依法轉讓地上建築物、構築物等附著物導致土地使用權轉移依法改變土地使用權的，在合同生效後30日內向縣土地行政主管部門申請辦理土地使用權變更登記手續。

❺ 農村房屋買賣糾紛

首先來，村集體內買賣房屋，如自果協議中沒有說明，別人買的只是房，宅基地還是你的。其次，你說的這個情況，應該可判斷為合同無效，但字據在別人手上，如果對方說錢付清了，你手上沒有對方欠條就麻煩了。第三，對方要付款你千萬不能收，更不能寫什麼字據。第四，最好咨詢律師，能給你最好的意見。

❻ 關於農村宅基地糾紛該如何處理

石海波與石梅是堂姐弟關系。1998年月，石梅夫婦在毗鄰的集鎮上購買了一間商品房。1999年9月23日，由土地管理部門頒發了正式房產證。房產證上載明該房屋系磚混結構，面積24平方米，房後宅基地長13.5米。石海波在得知土管部門允許各家在13.5米宅基地的范圍內自建住房，在徵得其姐石梅的同意後，在石梅的宅基地上搭建了兩間住房，並進行個體營業。
2000年3月，石梅將所購商品房出租給石海波使用。同年8月，石梅夫婦因遷居外地，以原房價轉賣給石海波，並到土管部門辦理了過戶手續。9月30日，雙方的房屋買賣合同經公證處進行了公證。合同第二條寫明「原房地產機關劃給的宅基地（含院場內）13.5米的合法使用權，隨房屋所有權的轉移轉給買方使用。」石海波買房後，等待石梅遷出期間，石梅又在其原住房旁搭建一間。石海波見石梅無遷出之意，便正式通知石梅遷出，石梅拒絕遷出。2001年10月，石海波、石梅曾請求鎮土管所處理，土管所曾主持雙方進行調解，初時曾達成石梅將自建三間住房以20000元價賣給石海波，自己另建住房的協議，後石梅反悔，調解未成。石海波訴至法院。
問題：石海波要求石梅遷出歸其使用的宅基地，理由正當嗎？
答：從本案來看，訴爭的宅基地實際上可分割成兩塊，一塊是 2 4平方米的商品房所佔有的宅基地，另一塊是 13.5米長的房後宅基地。第一塊宅基地因石梅夫婦將商品房轉讓給了原告，該塊宅基地的使用權也隨之轉讓給了原告石海波；而第二塊宅基地則一直為石梅使用，石梅在該塊宅基地上蓋起了兩間住房。根據《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》規定：「地上建築物、其他附著物的所有人或者共有人，享有該建築物、附著物使用范圍內的土地使用權。」可見，在當事人沒有分割轉讓的特別約定，而且未登記的情況下，本案中石梅將商品房的使用權轉移給原告石海波，應認為該商品房佔有的土地的使用權隨之發生了轉讓，但該房後的13.5米長的宅基地使用權並不自然發生轉移。如果要發生轉移，當事人之間應有特別約定。本案中，石梅將房屋賣給石海波時，在合同第二條寫明了「原房地產機關劃給的宅基地（含院場內）13.5米的合法使用權，隨房屋使用權的轉移轉給買方使用。」既然當事人已經對此作了特別約定，如果該條款能夠生效，那麼該塊宅基地的使用權顯然應轉移給原告石海波。
綜上所述，石海波已取得了該商品房的使用權及其宅基地的使用權，要求石梅遷出歸其使用的宅基地，理由正當，法院理應支持。

❼ 農村房屋買賣的糾紛

1、農村房屋買賣是否合法。現行關於房屋買賣的所有法律、法規和規章都只適用於城市，專門針對農村房屋買賣的法律、法規和規章基本沒有，因此我們只能根據相關法律規定尋找依據。根據2007年10月1日開始實施的《物權法》第一百五十三條規定：宅基地使用權的取得、行使和轉讓，適用土地管理法等法律和國家有關規定。而在《土地管理法》第六十二條第四款規定：「農村村民出賣、出租住房後，再申請宅基地的，不予批准」。《土地管理法》第六十二條第一款規定：「農村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區、直轄市規定的標准。」由此可知，該法並未禁止農村房屋的買賣和出租。
同時，由於根據《民法通則》第七十五條第一款，房屋屬於公民的個人財產范疇，公民的合法的私有財產不受侵犯。憲法第十三條第一款和第二款也強調國家依照法律規定保護公民的私有財產權和繼承權。根據《民法通則》第七十一條規定：「公民個人(包括農民在內)對於其房屋既然有受法律保護的財產所有權，自然有依法對自己的財產佔有、使用、收益和處分的權利。其中的處分，包括出賣、互易、贈與等方式。」從中我們可以看出，農村村民有權利出賣自己在農村的房產。
2、城鎮居民能否購買農村住房。國務院辦公廳1999年發布的《關於加強土地轉讓管理嚴禁土地炒賣的通知》第二條第二款「農村的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民在農民集體土地建住宅，有關部門不得違法為建造和購買的住宅發放土地使用證和房產證」，2004年11月國土資源部《關於加強農村宅基地管理的意見》規定「嚴禁城鎮居民在農村購置宅基地，嚴禁為城鎮居民在農村購買和違法建造的住宅發放土地使用證」。在這些規定中，我們似乎可以看出城鎮居民不能購買農村住宅。但是，根據《土地管理法》第六十三條規定：「農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用於非農業建設；但是，符合土地利用總體規劃並依法取得建設用地的企業，因破產、兼並等情形致使土地使用權依法發生轉移的除外。」，而農村村民的房屋所在的宅基地，只要沒有其他違法的條件下，本來就是建設用地，該房屋的買賣即主體的變更，並不影響集體土地的利用整體規劃。
根據《最高人民法院關於適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋(一)》(法釋[1999]19號)第4條規定，「合同法實施以後，人民法院確認合同無效，應當以全國人大及其常委會制定的法律和國務院制定的行政法規為依據，不得以地方性法規、行政規章為依據」。因而，筆者認為上述「通知」，並不得據以決定農村房屋買賣合同的效力。
最高人民法院於1992年7月9日對《關於范懷訴郭明華房屋買賣糾紛一案的請示報告》的批復中確認了宅基地上的房屋轉讓的原則，該批復的內容如下：「房屋買賣系要式法律行為，農村的房屋買賣也應具備雙方簽訂書面契約、中人證明、按約定交付房款以及管理房屋的要件；要求辦理契稅或過戶手續的地方，還應依法辦理該項手續後，方能認定買賣有效。
最高人民法院從未在公報案例中就宅基地上的房屋的禁止轉讓問題發布過案例。因此筆者認為，要活躍農村房產市場，對農村房屋買賣中的買受人不應有所限制。因為如果僅在農民所在集體內符合宅基地使用權分配條件的農戶間流轉，無法形成有效的市場，無法體現房屋的實際價值，反而會損害出賣人農民的利益。
3、房地如何實現分離。「房地一致」原則即是要求土地使用權和其地上的房屋等建築物所有權一同轉讓、抵押。其在立法上的體現主要在《中華人民共和國城市房地產治理法》第31條規定：「房地產轉讓、抵押時，房屋的所有權和該房屋佔用范圍內的土地使用權同時轉讓、抵押。」既是農村房屋可以買賣了，但是土地怎麼辦？農村的土地所有權是集體所有的，不允許買賣，宅基地的所有權是集體的，不允許流轉。根據《物權法》第一百五十二條規定：「宅基地使用權人依法對集體所有的土地享有佔有和使用的權利，有權依法利用該土地建造住宅及其附屬設施。」宅基地使用權是集體經濟組織給予其成員的福利，目的是為其成員建造房屋提供權利基礎。這樣一來，如何實現房地分離似乎成為一個困惑，在人們的觀念中似乎一直是「地隨房走」，房屋既然賣了，宅基地難道也可以賣？其實在法律范圍內，「地」和「房」是可以分開歸屬的，根據土地租賃的概念我們可以聯想到宅基地的租賃，這樣便可以明確劃分出宅基地的所有權、使用權和租賃權，通過宅基地所有權人與房屋買受人簽訂宅基地租賃協議，從而實現房地分離。而宅基地使用權人享有宅基地租金的收益，租金數額可由當事人協商，不能達成協議的，可以請求人民法院確定。
筆者認為，由於房屋這種特定意義的不動產，因此對於宅基地租賃的租賃期限應該不局限於《合同法》第二百一十四條「租賃期限不得超過二十年」的限制，應該以宅基地地上房屋的物理狀態存在期限為限制。當房屋倒塌或新的房屋所有人以翻建、加蓋、改變結構等方式對房屋進行實質建設時，應認定地上物滅失，宅基地使用權保有地上物的存續理由已然消失，宅基地租賃權消滅，宅基地所有人可依物上請求權要求佔有人返還宅基地。
4、沒有房產證，合同效力如何確認。由於根據國務院辦公廳1999年發布的《關於加強土地轉讓管理嚴禁土地炒賣的通知》第2條第2款「農村的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民在農民集體土地建住宅，有關部門不得違法為建造和購買的住宅發放土地使用證和房產證」。因此，許多農村房屋買賣都不能獲得相應的產權證明，給農村房屋買賣帶來障礙，導致「黑市」交易，並容易埋下產權糾紛的隱患。
買賣房屋未辦理過戶手續不影響合同的效力。農村房屋買賣後是否辦理過戶審批手續不是房屋買賣合同的有效要件，所以未辦理過戶登記手續不影響買賣合同的效力。根據我國《合同法》第四十四條規定：「依法成立的合同，自成立時生效。法律、行政法規規定應當辦理批准、登記等手續生效的，依照其規定。」所以，依據該規定需辦理批准、登記等手續後生效的合同，必須有法律或者行政法規上的依據，地方法規或規章都不能作為認定合同需依法登記後生效的依據。沒有辦理過戶登記手續，是房屋買賣合同未履行完畢，並不影響合同的效力。

❽ 買農村房屋發生糾紛怎麼處理

農村房屋買賣合同有沒有效，如果無效應該怎麼賠償？
關鍵詞：農村房屋買賣 合同無效 無效賠償
隨著社會的快速發展，城市郊區正逐步納入城市化的進程。在這種城市快速擴張的大背景下，土地、房屋的增值成為客觀現實。在巨大的拆遷利益刺激下，多年前私下流行的農村房屋買賣突起波瀾，買賣雙方糾葛不斷。出賣人看到房屋增值及房屋拆遷後帶來的巨大利益，於是反悔，向人民法院起訴，要求判決確認合同無效，歸還房屋。那麼，對於該類糾紛該如何處理。王富利律師根據多年以來處理的農村房屋買賣案件
，現總結如下。
一、農村房屋買賣合同的效力
1、農村房屋買賣合同有效的情形
（1）出賣人和買受人均是同一村的村民。如果出賣人和買受人均是同一個村的村民，那麼該合同是符合法律規定的，買賣合同當然有效。
（2）買受人在買賣房屋時與出賣人不是同一個村的村民，但是，之後將戶口遷入到該村。那麼，由於買受人具備了同一個村村民的資格，屬於同一集體經濟組織成員，買賣合同有效。
（3）房屋買賣合同經過多次流轉，最後流轉到同一個村村民手裡，那麼該房屋買賣合同也有效。
（4）農村房屋買賣合同的買受人在購買房屋時是村民，後又轉為居民的，不影響合同的效力。
2、農村房屋買賣合同無效的情形
（1）農村村民將農村房屋賣給城鎮居民。農村房屋買賣合同的買受人無論是將農村房屋出賣給本市的居民還是外省市的居民，合同都是無效的。
（2）農村村民將農村房屋出賣給其他村的村民。農村房屋買賣合同的購買人無論是本市的村民還是外省市的村民，都是無效的。
二、農村房屋買賣合同無效後的處理
農村房屋買賣合同被確認無效後，為平衡雙方的利益在合同無效後果的處理上，要全面考慮農村房屋買賣合同無效對雙方當事人的利益影響，尤其是出賣人因土地增值、拆遷、補償所獲利益，以及買受人因房屋現值和原買賣價格的差異造成的損失兩方面因素，平衡買賣雙方的利益。對於購房人已經翻建，裝修、
以上損失，需要委託有資質的評估機構進行評估，然後確定損失數額。對於土地增值
由於農村的土地屬於集體所有，目前國家對不符合條件的農村房屋的買賣一般原則是按無效處理。所以，在購買農村房屋時，一定要謹慎。要考慮到如果無效後，怎樣保護自己的權益。如果確實要買，需要指定一份詳細的協議，將房屋今後如果拆遷或者出賣人反悔，具體的賠償計算標准約定具體明確。同時，如果購買後，房子翻建、裝修，一定要保留證據。

❾ 農村宅基地糾紛處理，農村宅基地可以買賣嗎

農村宅基地合法轉讓的條件為以下四點：
（一）本村村民委員會同意，經鄉級政府批准；
（二）賣方和買方同為本村村民；
（三）買方無宅基地，符合申請宅基地的條件；
（四）宅基地使用權不能單獨轉讓，要與住房一並轉讓。
農村宅基地買賣中常見的風險，如下所示：
（一）農村宅基地買賣合同不規范。農村宅基地買賣經常是口頭協議，未簽訂書面的買賣合同（或者合同不規范），而農村宅基地的買賣在法律上也需要買賣合同。如果買方與賣方直接沒有簽訂書面的買賣合同，或者合同條款有重大紕漏，雙方很容易對合同內容出現爭議，造成毀約糾紛。
（二）遇到拆遷或者房屋升值，賣方毀約。現在土地價值非常高，一些已經出賣掉農村集體房屋、宅基地的城鎮居民又開始反悔，通過各種手段想方設法地收回房屋，與買方發生糾紛。
（三）我國法律禁止城鎮居民購買農村宅基地，宅基地出賣人相對而言更受我國法律的保護。《國土資源部印發關於加強農村宅基地管理的意見的通知》中明確規定：嚴禁城鎮居民在農村購置宅基地，嚴禁為城鎮居民在農村購買和違法建造的住宅發放土地使用證。《國務院辦公廳關於加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地的通知》（國辦發〔1999〕39號）也規定，農民的住宅不得向城市居民出售。這些禁止購買農村宅基地的規定為賣方要求確認買賣合同無效、返還房屋、贏得訴訟提供了法律支撐，使宅基地買方處於劣勢地位，助漲了賣方反悔的氣焰。