学区房引起的纠纷

❶ 违约如何适用定金罚则，买学区房不能入名校属违约么

一、开发商违约如何适用定金罚则
根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”相对商品房买卖合同而言，认购书是买卖合同订立前先行订立的预约合同。
在“开发商嫌房子卖贱反悔”案中，开发商构成了违约，应按“定金罚则”向消费者支付双倍定金40万元。所谓定金罚则，是指约定一方向对方给付定金作为债权的担保。支付定金的一方履行债务后，定金应当抵作价款或者收回，若违约则无权要求返还。收定金的一方违约的，应双倍返还定金。
二、买学区房不能入读名校追究开发商责任吗
虽然开发商没有将关于学校的情况写入合同，但《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。”
该条款的意思是，如果开发商广告中的说明和允诺具有具体确定的特征，而且能对房价产生重大影响的，即使该部分内容没有写入房屋买卖合同当中，也应视为合同内容，如果开发商违反广告内容约定，应承担违约责任。
但值得注意的是，在实际的诉讼过程中，很多业主却未能根据开发商的广告等相关内容胜诉。因此，开发商即便承诺小区会建造学校，也无法保证只要是小区业主子女就能不缴纳赞助费、享受地段生待遇入读，因为地段划分属于教育局的事情，并非开发商可以控制的范围，因此对孩子无法按照地段生待遇入读的问题，自然也就无法追究开发商的责任。
业主能追究责任的只能是开发商未能将配套学校建好并按时交付给教育局的行为，至于按时交付但学校未能准时开学的，也属于教育局控制的范围，难以追究开发商的责任。此外要注意，如果购房者本身存在超生或没有当地户口等情况，孩子因此而未能入读的话，那开发商就更加没有责任了。

❷ 买学区房面临着怎样的风险

对于已经深陷“学区房”纠纷的业主而言，能否认定开发商存在宣传欺诈行为呢?而家长购买“学区房”，又该怎样规避风险?合肥房产律师网来为你解答。

对此，业界专家表示，要依照事实分几类情况来分析：倘若开发商所宣传的学区，因政府规划调整等原因而没有实施，不属于欺诈行为;倘若是开发商利用广告宣传子虚乌有的事情，诱使购房者买房，那就不行了。

专家建议，家长在签订合同之前，应将合同的相关条款看清楚，这样才能避免后期出现纠纷。“而最稳妥的情况，就是建议业主在购房时，把开发商承诺进名校的事项纳入合同条款中。一旦业主发现实际情况和开发商当时的宣传不符的话，可以根据购房时的合同，利用法律来保护自己的合法权益。”

❸ 注意购学区房的N种风险

与学校有关的风险

一般公认的学区房的概念是，在幼儿园升小学，小学升初中时在学校所规划的吸收孩子入学的学区内的房产就叫学区房。

学区房的政策风险

最大的一个政策风险就是户口迁入年限和取得房产证年限的变动，有人总结了一句话叫“五年一大变，三年一中变，一年一小变”，意思就是学校的主管部门经常会根据不同的情况，改变年限。比如，在购房时规定落户一年就能就近入学，而等你快入学时又可能变成了两年。还有另一种情况，买房时在学校规划地段内，准备入学时有可能被划出地段。

学校本身发生变化的风险

学校自身的教育资源配置出现问题，导致教学质量下降，该学校片区内的房价出现明显下降。另一种情况则恰恰相反，一直以来一所教学质量不高的学校，因为自身的变革一跃成为一所重点学校。

确认招生范围 注意门牌号

买学区房时一定要看准房子的位置，差一个号码可能就被安排到另外一个学区。尤其要注意查看房屋的单号或双号，是尾号时就要更加注意。现在是人为地将学区房划分复杂化，即使在学校周边的房子也有可能不属于该学区，所以购买学区房一定要认真。

学区房并不是所有人认为的那样，“就近原则”离得近就可以入学，要仔细确认名校招生范围。有些楼盘就在学校旁边，可学区并不对口，容易受开发商的误导，最后影响了子女教育。

学区房购买的各种纠纷

以上情况是与学校有关的风险，下面我们主要讲一下与房有关的风险。学区房的房源一般分为两类，一类是一手商品房，即直接从开发商处购买的房屋，另一类是二手房即存量房。

一手房的风险主要集中在房产证的办理。例如，在签商品房预售合同时，开发商承诺入住后一年，即可颁发房产证，但实际情况是颁发房产证的时间，被一拖再拖，迟迟办不下来，导致业主子女无法上学。

二手房的风险相对多一些，主要集中在产权纠纷、户口纠纷、房产中介虚假信息纠纷、卖方恶意涨价纠纷。

产权纠纷

第一类产权纠纷，又可分为两种，一种是共有人之间纠纷，另一种是产权不清晰导致无法办理产权过户的纠纷。

先说第一种共有人之间的纠纷。我们就曾经遇到这样一个案例，在北京海淀区某著名的学区房片区内，张女士从刘先生处购买了一所房产准备为自己孩子上学所用，在张女士支付完首付款后，突然接到另外一位刘先生打来的电话，明确告知她所购买的房屋还在遗产诉讼纠纷当中，希望她放弃购买，因为跟他签约的那位刘先生只是房产共有人之一，不是唯一所有权人，因此，跟她签订的合同存在瑕疵。

为什么会出现这种情况？因为大多数的学区房都属于年代比较久远的房屋，而房产的原所有人很可能已经去世，这类房屋很可能发生遗产继承纠纷。也正是因为这种特殊性，我们必须提醒大家在购买年代比较久远的学区房时，一定要向卖方详细询问房屋的来源，是从市场购得，还是继承取得，并将房屋的来源情况，作为合同的一部分写入房屋买卖中，以保障自己的权益。

产权纠纷的另一种情况是，房屋的产权能否过户。说到这一点，很多人可能认为夸大其词，其实这种情况在很多单位房改房的小区内最为常见。因为，有些单位的房改并不彻底，导致卖房人虽然有产权证，但始终不能从单位拿到上市交易审批表，从而导致合同无法履行。我们曾经处理过这样一个案子，在北京天坛附近的某学区房，杨先生楼上邻居的房子可以上市交易，但杨先生的房子单位就是不同意卖，导致杨先生向买房人支付了一笔违约金。因此，在购买学区内单位房改房时，一定要问清楚房屋交易是否需要上市交易审批表。

户口纠纷

户口纠纷分为两种情况，一是卖方的户口没有从房屋内全部迁出，按照一般的一房一户的户籍管理原则，买房人的户口无法迁入。另一种是有些地方的特殊情况所致，一房可以有一个以上的户口本，但卖房子女还在学校就读，该学校拒绝接收同一房屋内的另外一个户口的子女入学。

不管是哪一种情况，最好的预防对策就是在房屋买卖合同中约定，如果原房主不将户口迁出，应该支付多少违约金，并且这种违约金一定要按天计算，每逾期一天迁走，就要承担一定的违约金。只有这样加重违约方的负担，才能保证交易安全。

除了在合同中约定违约责任外，在决定购买该学区房前，最好是与卖方一起到房屋所在地公安机关，共同核实房屋内户口情况。

房产中介虚假信息纠纷

这类纠纷直接与房产中介的职业素质有关系，我们遇到的大多数案子，都是中介运用自身的信息优势忽悠买卖双方签协议，等发生纠纷后，自己置身事外，坐山观虎斗。

给大家介绍一个案例，杨女士有一居室想要出售，房产中介小王为了得到这套房源，就向杨女士暗示，自己通过朋友关系获知杨女士的这套房产所在的小区明年就会被划归为学区房，到时房价一定会大涨。杨女士听了小王的话，就将该房屋交给小王他们店挂牌销售。后来，小王就将此房推荐给赵女士，并跟赵女士介绍说，听房主说此房明年划归学区房。如果今年购买，明年一定能赚一大笔。结果杨女士与赵女士就在小王的撮合下，签订了买卖合同，并支付房款。但到了第二年此房并未被划为学区房，这时赵女士先找到杨女士讨要说法，杨女士觉得很委屈。二人便一起找到了中介小王，小王解释说，自己当时只是推断可能会成为学区房，这本身就是一种风险。

后来，因为杨、赵没有证据证明当时小王存在欺骗，诉讼请求被法院驳回。我们给大家的提示是，目前我国房产中介的业务水平参差不齐，不管是卖方还是买方在决定交易前，一定要去学校或其上级主管部门核实情况，再决定是否交易。

卖方恶意涨价纠纷

这类纠纷是最常见的一类，说白了就是因为房价上涨过快，卖方想多赚钱，并且只要违约金的数额低于房价上涨的幅度，卖方就敢违约。预防卖方恶意涨价的违约行为，最好的办法就是在合同中约定相对较高的违约责任，使卖方不敢越雷池半步。

一般我们都是这样约定，首先约定延期履行的违约金，在明确约定了支付首付款或剩余房款后，一定时间内就开始按天计算卖方迟延履行的违约金。

其次，还要约定如果出现一房二卖或多卖时，要支付不低于总房款20%的违约金。

最后，还要约定如果房价上涨过快，违约金不足以补偿损失的，应按照买方实际的差额损失赔偿。

（以上回答发布于2014-01-09，当前相关购房政策请以实际为准）

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❹ 北京严查炒作学区房，如何界定炒房行为

如果一套房子买入时间和卖出时间的间隔不超过三年的话，那么这套房子的交易属于炒作的行为，目前国家对于炒作行为的打击是非常严重的，这也是为了国家老百姓考虑的。

我们国家的房子的价格之所以会如此的高，就是因为炒房的行为存在，我们国家想要让老百姓获得更好的生活，就必须要打击炒房的行为。我认为必须要对炒房的人进行处罚，才能够让这个社会当中房屋交易变得更加的规范。

不可否认的是我们国家的房地产行业的交易量是非常活跃的，在此基础上，也正是如此，才会不断的推高房地产市场的交易价格。房地产市场交易之后，普遍是能够得到比较高的回报的，因此社会上才会出现炒房的行为。

我们国家的房地产市场之所以会有如此大的发展，就是因为我们国家的老百姓对于房子的需求是非常大的，而且市场上存在着丑陋的行为，必须要对这个市场进行一定的规范，否则国家肯定会出现一些不稳定的因素的。

❺ 合肥公布新一轮楼市新政，针对学区房的“限购”政策为何会引发争议

2021年4月合肥公布新一轮楼市新政，其中新政策规定同一套住房6年内只享有学区内一个小学学位，三年内只享有学区内一个初中学位。此消息经披露之后引起了社交平台上网民们的广泛关注与讨论。

针对合肥对于学区房的此项“限购”政策，部分网友认为，它将有利于抑制合肥房价的上涨；也有部分网友认为学区房的如此规定将有利于缓解各区域之间教育资源的不平等。而笔者认为，为何学区房的限购政策会引发争议？有着以下几个方面的原因。

房价以及子女教育实际上是现在我们民生领域中重要的两个话题，而合肥公布的新政不仅涉及到了房价，也涉及到了学区房，这样便就将房价和教育这两个重要话题结合在一起。涉及到了很多人的切身利益。

❻ 才买的学区房就遇上学区调整 能不能退

如今，学区房一直是热点话题，也成为房地产推销的热词，相关二手房交易价格也是一路水涨船高，随着二胎政策出台，学区房热点再次被推到风口浪尖。拥有一套房区房是很多家庭的梦想，然而买卖学区房存在的或有风险却也是交易方急需关注并防范的。身为一名小学生妈妈，我一直在关注，可作为一名律师，关于学区房，我看到的、我想到的，可能和你不一样。今天，我们就来聊聊令人操心的学区房。

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学区有变，买家伤心卖家担心

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能否退房？取决于合同如何签订

想退房，能否得到法律支持？这是一个交易各方都关心的问题。

从法律上解读，学区房买家的要求能否得到支持？我认为，取决于其《房屋买卖合同》如何签订了，如果合同中明确约定房屋是学区房，且在其子女入学前学区不会调整，则购房人有权要求退房，其请求可以得到法律支持；否则，购房人的请求因没有法定和约定依据，将难以得到支持。

我这么说，是有法律依据的。我国《合同法》第六十条规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。在此纠纷中，双方合同本已履行完毕，从维护交易稳定性角度，也不宜随意撤销，且考量合同是否显失公平等，也是以合同签订时的客观情况为准，而不应以合同履行完毕后的市场变化去评判；反之，如果所购房屋调整为更好的学区，卖房人也无权要求增加房款。

友情提醒

房屋买卖合同约定越详细越好

诸如此类购房风险还有很多，如学位被占、落户时间要求等等。我的建议是：家长们购房前了解清楚入学政策，并在买卖合同中约定详细。当双方合意约定将孩子落户上学作为合同目的时，孩子落户上学可被解释为合同目的，如合同目的无法实现，买房人有权解除合同并追究违约责任。

另外，针对开发商对商品房的学区房宣传，国家工商总局已进行规范，在2016年2月1日开始施行的《房地产广告发布规定》中，明确规定房地产广告中不得含有广告主能够为入住者办理户口、就业、升学等事项的承诺。家长们购房里，千万别轻信开发商之言，谨慎对待。

（以上回答发布于2017-02-16，当前相关购房政策请以实际为准）

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❼ 重点小学成泡影 买学区房不可轻信开发商

一开春，就有不少家长开始为孩子上学的事发愁。近些年对于有孩子的家庭来说，教育地产可能是不让孩子输在起跑线上的一个方法。然而，付出比市场价更高昂的费用买了房，是否真的能让孩子顺利进入心仪学校呢？

案例：

菏泽市的周女士为了孩子上学，不惜高价购买了一套新房，然而交房后，开发商原本承诺的的实验小学变成了一所有实验小学挂名托管的普通小学，“李逵”摇身变“李鬼”，开发商因诱导宣传被罚款10万余元。

对购房者来说，避免类似纠纷主要做到以下几点：

一是涉及到教育资源的问题应当到主管部门查询真伪；

二是购房者应当在买房时仔细阅读开发商提供的宣传资料并且妥善保存，以便日后有利于维护其合法的权益；

三是在购房时应当针对教育资源问题在合同中与开发商进行书面的约定，这样能够保证在日后出现纠纷时得到最为有效的法律保护。

确认招生划分再出手

资深业内专家表示，确定招生区域划分的主体是教育部门，而不是开发商。“教育地产”从某种意义上讲是房地产市场的衍生品，同样也是现行教育体制下的一个独特的现象，家长不惜花费重金购置属于教育质量好的中小学的房产。家长如果为孩子入学考虑购房的话，也不宜购买过早，最好应先确认该房源连续两年以上都被划入该学校的招生范围内才能购买，提前1到3年考虑比较好。

每年5月或者6月，学校都会在校门口或网站公布该校当年的“招生简章”，明确该校的招生范围。每年教育部门都会在入学前统计各个辖区的生源情况，如果某个区域的生源过多，就会考虑对施教区做相应调整。因此，校区安排要以当年官方发布为准，不要盲目听信楼盘销售人员所谓的承诺。

承诺性宣传属违规

国家工商总局发布的最新《房地产广告发布规定》已经于2016年2月1日起实行，《规定》中提出，“房地产广告中，不得含有广告主能够为入住者办理户口、就业、升学等事项的承诺。”也就是说，购房者如果看见类似校区、户口等承诺性、暗示性广告，可以向工商部门反映。

（以上回答发布于2017-03-10，当前相关购房政策请以实际为准）

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❽ 中介说是学区房结果不是,可不可以要求退款

当然可以，既然当时说好是学区房，到后来不是是可以要求退款的。

❾ 新马泰怎么样防止学区房户口迁移纠纷突出

用法律来保证，你卖了房子，如果借故不肯迁户口，就去坐牢

❿ 北京从严惩处炒作学区房等问题，学区房是怎么被炒起来的

据媒体报道，2021年4月，北京市住房与城乡建设委员会发布通知指出，将进一步加强房地产市场秩序整治工作，从严惩处机构炒作学区房等问题。此消息在社交平台上广为发酵，引起了网民们的关注与讨论。

部分网民们认为，对于学区房价格的规范，将有利于整个房地产市场的公序良俗；有部分网民认为，学区房自身作为时代的产物，它也必将会随着时代的发展而被抛弃，回归企业应有的本质。而学区房是如何被炒起来了呢？笔者将讲一下自己的看法。

而如果就市场方面而言，因为社会对学区房对需求并不小，而学区房自身数量有限，社会中人们又有足够的购买力与去炒学区房，那么在供求不平等的情况之下，拉高了学区房的价格，使得现在学区房被炒了起来，而市场自身它的运作并不一定都是积极的，因此此次政府牵头介入学区房之中将会对学区房的问题进行有效的规范。

此次北京相关部门从严惩处炒作学区房问题，已经说明了在不远的未来国家各地都将采取各种措施来规范学区房问题，相信未来的学区房问题一定能够被有效的解决。