1. 在中介买房,卖方违约,怎么起诉
我来回答，在中介买房，卖方违约怎样起诉？
我认为这个就得向当地的人民法院进行起诉。通过起诉找回自己的公道。
2. 二手房买卖中如果买方违约，卖方该如何处理
二手房交易过程中导致买方反悔的因素有很多，具体可以归纳成以下四种情形：
第一种：买方因缺少支付房款能力而对房屋买卖合同反悔。房屋买卖合同签订后，因买方经济状况恶化或缺少后续支付房款能力而无法支付合同约定房款，导致违约。
第二种：以卖方房屋质量瑕疵为由，要求解除房屋买卖合同。二手房不同于预售商品房，一般已使用一定年限，并存在装修、装饰等现状，所以，或多或少会存在一些质量瑕疵。如果买方认为卖方售房时故意隐瞒房屋质量瑕疵或者房屋存在违章搭建等情况，就可能导致买卖纠纷产生。
第三种：房屋过户前或者过户中交易被限制，导致买方权利不能实现，要求解除合同、赔偿损失。从签订房屋买卖合同到买方拿到房屋期间，如果卖方故意隐瞒房屋已被法院查封的事实，或者在过户手续办理过程中，因卖方原因导致房屋买卖交易无法继续履行下去，即使买方已经缴付了首期款并实际入住，只要房屋尚未完成过户登记，买方利益就无法受到法律保护。
第四种：因贷款政策变化原因导致买方无法买房。二手房市场贷款政策先是银行提高贷款首付额，提高贷款利率，后是严格限制第二套房屋买卖贷款等，由于政策变化导致买方贷款申请没有通过，从而构成合同违约。
二、二手房交易买方反悔怎么办
如果出现上文所述的第一种情况：在签订房屋买卖合同后，由于买方经济能力关系而导致无法继续履行合同，构成合同违约，买方当对卖方承担违约责任。所以，买方在签订合同前，一定要仔细考虑自己的房款来源以及后续支付能力，防止陷入因为一时冲动而购房，导致违约的尴尬境地。
如果出现上文所述的第二种情况：由于买方在签订房屋买卖合同时通常会到现场查看，所以，以卖方故意隐瞒房屋质量瑕疵为由要求解除合同举证非常困难，因此难获法院支持。为了避免产生房屋买卖纠纷，买方除了到现场仔细查看房屋、了解房屋现状外，还可以向附近居民了解该房屋的有关情况，到物业公司调查所购房屋的真实情况，获取房屋的维修信息。
如果出现上文所述的第三种情况：根据《物权法》第14条规定“物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”因此，在二手房买卖过程中，买方应要求卖方加快交易节奏，尽早配合办理房屋过户手续;并且采用安全的房款交割方式，利用本市各区、县交易中心的二手房交易资金监管平台，以维护自己的合法权利。如果在房屋过户中发生法院查封情况，应要求卖方提供担保，将被查封房屋置换出来，尽快办理过户，避免经济损失。
如果出现上文所述的第四种情况：国家调整贷款政策是为了对房地产市场进行宏观调控，但并非全面禁止贷款。买方向银行申请贷款，本身是欲与银行建立借贷法律关系，而银行是否愿意向买方提供贷款，就需要经过严格的审查。因此，买方在买房前应向银行咨询贷款政策，了解自身资信，防止贷款不能，无法支付合同价款的违约行为发生。虽然卖方可以主张买方违约，但是在出售之前也应该善意提示买方，以免陷入纠纷。
3. 买房有什么风险房屋买卖违约如何维权
随着房价不断攀升，房产市场也交易频繁，与此同时，因房价引起的纠纷也明显增多。今天小编就购房前的法律风险提示、合同签订时的风险提示、房价涨后卖方违约买方如何维权这三个方面，为大家支招防纠纷。
一、购房前的法律风险提示
1、核实出卖人是否是真正的房屋所有权人
根据物权法规定，房屋的所有权人一般以登记为准，购房前买方务必核查出卖方提供的《房屋所有权证》的原件，并到房屋登记机构查询产权登记证书的信息是否与登记机构系统信息一致。
2、查询购买的房产是否存在被抵押、查封等权利限制的情形
除非卖方还清贷款并消除了抵押权登记的，一般不建议购买已抵押的房产。另外，对于被查封的房产，往往意味着出卖人涉及债务纠纷或已进入诉讼程序，买方一旦支付房款却无法过户，会面临极大的风险，不应当购买。
3、实地查看房产是否存在被出租的情况
我国法律中，有一条规则叫“买卖不破租赁”，这意味着买方花巨资购买了房产，却得不到使用权。因此，在购房前进行实地查看，可采取录像等方式记录现场情况，并让出卖人出具承诺书。
二、合同签订时的风险提示
（1）确认出卖方的真实身份信息
买方在签订房屋买卖合同前，仔细核查卖方的身份信息是否与产权登记证书的姓名保持一致。对于实践中常出现的委托买卖的情形，买方应要求对方提供授权委托书，并特别注意其中的委托权限，且最好要求对方提供经过公证的授权委托书。
（2）明确约定过户时间
只有办理了过户手续后，买方才算真正意义上取得房屋所有权。另一方面，明确的过户登记时间，也是判断出卖方是否存在违约情形的重要依据。因此，建议采用约定具体时间的方式，而非条件式的约定方式。
（3）明确约定交房时间和费用交接时间
“房屋的交付条款”是房屋买卖合同中的重要条款，不仅涉及能否及时入住，更可能引起相关费用责任主体的争议。其中，对于物业费、水费、电费等各项费用，应当约定明确的交接时间，并就所欠的费用约定相应的责任主体。
（4）审慎设置定金数额和设置违约责任条款
在房屋买卖合同，普遍采用约定“定金”的方式，根据定金罚则，一旦卖方违约，卖方可向买方主张返还双倍定金；买方违约，则卖方可不予返还定金。
如果买方购买该房产的意愿强烈，且自我分析确认不会违约的，建议设置较高的定金数额，但法律规定不能超过合同总价款的20％。此外，还可设置违约金条款，但应当明确违约情形的界定、违约金数额、承担方式、支付时间等。
三、卖方违约买方维权三步走
第一步：审查合同
一旦卖方单方毁约，买方应先重点审查双方签订的房屋买卖合同：首先审查卖方是否享有单方解除权，其次审查双方约定的房产过户的具体时间，最后审查定金条款和违约责任条款，计算卖方可能承担的违约成本。
第二步：固定证据
固定证据是处理此类房屋买卖合同纠纷中最为关键的一步，因为卖方决定不再出让房产的表述往往是口头的，买方未固定证据不宜贸然采用起诉等方式主张权利，此时可采取发函、短信、电话的方式催告卖方履行义务。
其中，催告函最好采用EMS等快递方式寄发，且在快递面单上备注文件名，可书写为“关于催告XX限期X天内配合办理过户登记的函”，并及时查明快递的送达情况。
如果卖方仍怠于履行义务，可通过委托律师发送律师函进一步催告。在谈判中，买方也可采用录音等方式固定证据。
第三步：选择权利
卖方单方违约，很多买家误以为只能主张定金罚则或违约金，这是对法律的误解。所谓的定金罚则或违约金条款，是针对守约方才享有的选择权，也就是说，买方也可以选择继续履行合同的方式来主张权利。
此时，买方有两个选择权：
1．起诉要求继续履行合同，包括配合办理过户登记等义务；
2．主张解除合同及违约赔偿。
当然，司法实践中，针对房价发生暴涨、约定的违约金数额不足以弥补买方的实际损失时，买方可以请求法院调高违约金以弥补实际损失，或者直接主张实际损失。其中，房屋的涨跌损失，可比照最相类似房屋的市场成交价与买卖合同成交价之差确定；若无最相似房屋比照的，可通过专业评估机构评估确定涨跌损失。
（以上回答发布于2017-10-18，当前相关购房政策请以实际为准）
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4. 房屋买卖纠纷 卖方违约问题
楼主您好！
楼上各位的我的意见与 yqmyt |比较一致，当然也有一些补充供您参考!
首先是合同效力问题，即合同是否有效。
法条：合同法第五十二条规定（一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；以合法形式掩盖非法目的；损害社会公共利益；违反法律、行政法规的强制性规定。）的情形之一合同无效的以外，根据合同法第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
您与业主签订购房合同或者协议，肯定不是以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；以合法形式掩盖非法目的；损害社会公共利益；）但最后一条：违反法律、行政法规的强制性规定。您的合同在这里是有点瑕疵的，2005年4月国务院就出台了，期房禁止转让的规定，而您签合同的时候，该房屋的尚未取得房产证，土地证因此属于一般意义上的期房。严格说如果你们当地法院认定违反此法规的话，您的这个合同属于无效合同，结果是返还原状。另外作为夫妻只有一方签字，对您也不是很有利，毕竟是双方共有财产，一般最好是有配偶同意出售证明，否则他妻子以不知情为由主张合同无效也是有可能的。
但以上并不是唯一可能性，1、很多法官也有认为这个协议是个期权转让，协议或合同应该有效，2、这个合同属于效力待定，但现在房本土地证已经下来了，那么这个合同同时也就生效了，因为现在这个房子已经不是期房了。3、您与业主方签订合同已经10个月，而且已经装修入住，首先丈夫可以有表见代理，其次这么长的时间可以认为其妻子已经知道，第三您是善意第三人，最后房子您已经装修并已经入住4、合同法更多的是要维护合同履行，所以您得到支持的肯能性也还是比较大。也就是这个合同认定有效。（这里如果这个房子是您现在的唯一住房，对您会更有利，毕竟不能把您赶到大街上，现在是和谐社会）
其次合同认定有效后，才会涉及到业主是否可以违约。
业主当然可以违约，但您也可以有相应主张
法条：合同法第一百零七条的规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”追究对方违约责任。
翻译过来就是您可以主张：
1、继续履行合同，您如果希望这样，首先要保证这个房子还在业主名下，存在继续履行的可能性，如果房子已经卖掉了，不是业主名下的房子了，那就不存在继续履行的可能了。实操中如果对方有迹象转移财产一般就是起诉后要求法院查封。
2、采取补救措施，这个与您这个无关，业主是恶意的，根本不会补救什么了。
3、要求对方赔偿您的损失。首先违约金不同于定金，定金最高赔偿额是20%，违约金是属于双方约定的，只要不是明显过高，比如您说的30%，按照现在的房价，我觉得法院都应该支持。另外比如您说的其他损失，按照谁主张谁举证的原则，您需要提交相应证据证明因为业主违约造成您的实际损失。法院才会支持。
综上建议您
1、先收集业主想违约的证据，这只是做好准备，（最好不上法庭，因为您这个第一点对您风险是最大的，如果合同有效，那么对方的违约责任不会轻)。
2、通过中介去给业主算违约成本，房价40万，30%违约金12万，10万装修，如果他愿意赔，我觉得也就解约了，那么业主的房屋成本就变成了62万（当然这里还没有算其他损失）。让中介问问业主对房子有没有信心卖到65万，如果没有信心，那么即没有赚到钱，都落了个不守信用的名声，是否值得？
3、如果他真赔您22万，那您再考虑是否同意他违约，62万是否能买到类似的房子？
4、遇见这种小人业主真的很无语，但您要是通过诉讼解决这个事情，太费时费力了，经过上面的工作，您再看下业主反映，如果对方提出的要求不是很过分，您可以考虑是否再补偿他一点钱，大家都省事，不要再去打官司了，把打官司的钱补偿他算了，这也许是比较快捷的解决问题的方法。
5、双方一旦达成新的协议，必须形成书面文字，签字按手印。这个对于上面期房问题也会是一个很好的反驳证据，因为现在签订的任何关于房子的问题，都是在于房子不是期房之后了，有效性就不会被怀疑了！
基本就是以上了，不知道说明白没有，最后祝您顺利！
5. 买房签协议后房主毁约起诉怎么处理
房屋买卖合同是诺成合同，不以房屋是否交付为合同的生效要件，自购房协议签定时起该合同已成立并生效，对方现在反悔，拒绝履行合同，你当然可以要求他承担违约责任
另外我也很奇怪房主这个法盲用什么理由起诉你
哪个律师能把你这案子打输，也算他不容易……
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找律师去，这案子非常好赢
共同共有财产的无权处分不得对抗善意有偿第三人，何况他对象根本就知道你还有证据，而且就算是无权处分那合同也是有效的，怎么着他都要承担违约责任，两口子一对法盲