抵押登记无效纠纷

㈠ 物权法对抵押后又出售的纠纷维权办法

李伟民律师 云南玉源律师事务所主任 读者提问： 我与宋某签订了一份房屋买卖合同，约定宋某将其一套在银行按揭抵押的房屋以75万元卖给我。因签订合同时尚有20万元的抵押贷款未还清，合同中约定由宋某清偿20万元银行抵押贷款后再办理房产转让过户登记手续。银行知道买卖合同的情况后，说他们不同意转让，我们签订的合同无效，对此我很担心，请问这种情况该怎么处理？ 律师解答： 根据《中华人民共和国担保法》第四十九条和《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款规定，除非经抵押权人同意，用转让抵押财产所得的价款清偿债务，或者受让抵押物的人代为清偿债务消灭抵押权以外，抵押人不得转让抵押财产。但上述法律的禁止性规定，是对实际转让行为的禁止，即登记抵押的房产不得实际转让、不得办理产权变更登记，而不是对当事人签订上述登记抵押房产转让合同的禁止性规定。就你提出的问题而言，上述法律不是针对抵押财产转让合同效力的强制性规定。结合物权法第十五条和最高人民法院印发的《全国民事审判工作会议纪要》关于合同效力问题的有关意见，你和宋某签订的房屋买卖合同是有效的，并非无效。至于纠纷的处理，提供以下意见供你参考：尽管合同有效，但在解除抵押之前，未经抵押权人即银行同意，房屋的所有权是不能实际变更过户到你名下的，因此若你不想再买这房子，你已付了房款但宋某未清偿银行贷款解除抵押，你可以以抵押权未消除无法办理产权变更登记，合同目的不能实现为由要求解除合同，并由宋某赔偿所造成的损失；如果你想买这房子，则可要求宋某尽快清偿银行债务消灭抵押权后办理产权过户登记手续。这两种方式，你可先与宋某协商解决，如协商不成，可提起诉讼。 编辑：刘燕

㈡ 抵押合同无效，但是已经抵押登记，那么抵押权有效吗

抵押合同的生效是从双方签订抵押合同时起，合同生效。

如果一方违约，违约方要承担违约责任。抵押权的设立是从抵押合同在登记部门登记后，开始设立抵押权。

正常情况下是，抵押合同生效在前，抵押权设立在后。不存在抵押合同生效和抵押权设立同时的情况。如果抵押合同生效，而未去登记，债务人将抵押物又抵押给了第三人，并办理了登记，此时的抵押权归第三人，债权人可以依据抵押合同向债务人主张赔偿。如果抵押合同无效，而抵押权又设立了，那么又牵扯到登记部门的违规，如果登记部门在没有过错的情况下，债权人直接主张债务人进行赔偿就可以。另外还有个前提：第三人必须是善意第三人。

㈢ 也谈民事诉讼中能否直接判定房屋抵押登记无效

邹峰同志认为根据我国《物权法》第九条规定，该房屋已在房产局办理了抵押登记，故其抵押是有效的，抵押登记行为属于具体行政行为，即使发现登记是错误的，也只能依法定程序撤消。吴某应通过行政诉讼来审查抵押登记的效力，而不应在民事诉讼中进行审查。笔者对此有不同的观点。 一、《物权法》不承认物权无因性原则，抵押合同无效，抵押登记自然无效。 从文章所讲述的案情看，黄某瞒着妻子吴某与银行签订一份《抵押合同》，约定将黄某与吴某的夫妻共有房屋抵押给银行，抵押合同上吴某的签字及手印均是由黄某代签及代按，又伪造了妻子吴某委托办理相关房屋抵押登记的手续向房产局办理了抵押登记。并认为该房屋已在房产局办理了抵押登记，故其抵押是有效的。只看登记结果，不考察登记的产生原因，认为只要办理了抵押登记，抵押就是有效的，这种观点是错误的。因为我国《物权法》不承认物权无因性原则，《物权法》对交付、登记等物权变动要件的规定，主要出于公示的要求，他们只是履行债权合同的行为。原因行为无效，物权则无法发生变动，即使发生了“变动”，也因原因行为的无效而不被法律承认，是可以被法院撤销的。抵押登记是具体的物权变动事实，借款合同和抵押合同是具体的物权变动的原因行为。抵押合同无效，抵押登记自然无效。结合案情，抵押合同的标的--房屋属于夫妻共同财产，按照《物权法》97条规定和《最高人民法院关于使用＜中华人民共和国担保法＞若干问题的解释》第54条第2款规定，以共同共有财产设定抵押的，应经共有人的一致同意，未经共有人的一致同意，抵押无效。银行如不能证明吴某知道或应当知道而未提出异议的，则银行因抵押合同无效导致抵押登记无效，最终对不享有优先受偿权。 二、法院权在民事诉讼中直接就该抵押登记行为的效力作出评判，无须经由先行政后民事的程序。 首先，抵押登记效力这一确认之诉属于平等主体之间的纠纷关系，如前所述，因抵押登记行为属于物权变动行为，物权变动行为是否有效必须审查使其发生物权变动的原因行为，即借款合同和抵押合同的效力。而对合同效力的审查属于人民法院的职权范围，必须主动进行审查。如果借款合同或抵押合同无效，那么抵押登记行为就是无效的。 其次，登记机关仅对申请登记的材料进行形式审查，如果先行政后民事，不利于保护当事人的合法权益。登记机关在办理登记时，只审查材料的完整性，不负责材料的合法性。根据《城市房屋抵押管理办法》第33条登记机关应当对申请人的申请进行审核。凡权属清楚、证明材料齐全的，应当在受理登记之日起十五日内作出是否准予登记的书面答复。第48条 抵押人隐瞒抵押的房地产存在共有、产权争议或者被查封、扣押等情况的。抵押人应当承担由此产生的法律责任。第50条抵押当事人因履行抵押合同或者处分抵押房地产发生争议的，可以协商解决；协商不成的，抵押当事人可以根据双方达成的仲裁协议向仲裁机构申请仲裁，没有仲裁协议的，也可以直接向人民法院提起诉讼。从以上规定可以看出，如果申请人提供的材料齐全，房管局必须在规定的期限内办理，如果材料不齐全，则可以要求申请人补充材料。至于申请材料的真实性和合法性，则由申请人负责，房管局不承担法律责任。且当事人因履行抵押合同发生争议的，可以申请仲裁，也可以向人民法院提起民事诉讼，而不能提起行政诉讼。 再次，假使先行政后民事，中止民事诉讼，抵押登记的效力通过行政诉讼解决，那么行政诉讼中也仅仅是对房管局的办理抵押登记这一具体行为的合法性进行审查，只要房管局在办理抵押登记时依据的是申请人提供的完整材料，那么，房管局的行为就是合法的，因申请登记材料的虚假是否影响抵押登记的效力，人民法院在行政诉讼中无权审查。可见，中止诉讼而进行行政诉讼无法解决抵押登记的效力，也大大降低了法院的审判效率，不利于保护当事人的正当权益。而直接在民事诉讼中对抵押登记的效力进行认定，可以节约诉讼资源，提高审判效率，及时维护当事人的正当权益。 三、对《物权法》第9条的认识 《物权法》第9条的仅仅是对不动产登记效力的规定，即物权的设立、变更、转让和消灭，通常需要特定的方式始得产生法律效力。而不动产登记后，是否产生相应的法律效力，则取决与登记是否符合相关的法律规定。不能认为只要登记，就一定产生法律效力。作者单位：河南省周口市中级人民法院

㈣ 不动产抵押未登记纠纷如何处理

物权法第十五条规定当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权等级的，不影响合同效力。第十四条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记薄时发生效力。第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。一百八十七条规定，以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。第一百八十条规定，债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：（一）建筑物和其他土地附着物；（二）建设用地使用权；（三）以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权；······（五）正在建造的建筑物、船舶、航空器；·····。 由此可见，不动产抵押担保签订合同后未进行抵押登记，只是不发生抵押担保的物权效力，担保合同依然有效。对于没有抵押权，如何维护抵押权人的利益呢？ 未登记可能有多种情况，登记机关的原因导致的，不可抗力导致的（如地震、洪水等）、抵押权人的原因、债务人原因、抵押人原因等。 如因抵押人原因，未及时登记导致抵押权未成立，抵押权人可以依据合同法第十条违约责任（三）的约定，并根据《合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定”的规定，要求抵押人承担债务人不能清偿余额的连带责任。

㈤ 民事判决中的抵押无效指的是抵押合同无效还是抵押权无效以及和抵押登记行为无效的区别

现在抵押权与抵押合同已经分开了，抵押权属于物权，其无效不影响作为债权的抵押合同的生效。
希望对你有帮助。

㈥ 有争议的房屋抵押无效法院案例

效力待定
、房产争议产权归属疑问；
二、院判决房产归告所抵押合同效；否则效
事实房产抵押必须进行项权证登记抵押权自抵押合同效设立；未经登记抗善意第三

㈦ 怎样处理房产抵押纠纷

您好！您的问题可以分为以下几种情况：
1、因房地产抵押登记引起纠纷的处理
房地产在进行抵押登记的时候，可能会出现抵押权状况与真实的权利状况不符合的情况出现，可能表现为房地产抵押登记因错误、遗漏或误被注销，从而导致登记内容与真实权属状况不一致，也可能表现为主债权本身无效或因清偿而消灭，而抵押权登记并未注销。如果是前者，登记机关需要为其办理更正登记，并要求过错方承担赔偿责任，如果是后者，当事人应根据有关规定，及时办理注销抵押登记。
2、因抵押房屋发生毁损引起纠纷的处理
抵押房屋如果发生毁损，那就需要分为三种情况进行讨论。第一种是当抵押人的行为足以使抵押房屋价值减少时，抵押权人有权要求抵押人停止其行为;如抵押人不停止其行为，抵押权人有权诉诸法律，请求法院责令其停止。第二种是当抵押人的行为已使抵押房屋价值减少时，抵押人有义务提供与减少价值额相当的担保。第三种是抵押房屋的毁损是第三人导致的，抵押人有义务向第三人请求赔偿，并提供与其所得赔偿金相当的担保，否则抵押人有义务提前清偿债权。
3、因抵押房屋被拆除引起纠纷的处理
如果抵押房屋被列入了拆迁范围，抵押人应及时通知抵押权人，抵押权人接到抵押人的书面通知后，可以要求抵押人提供其他房产重新设定抵押，或者提供其他方面的担保。比如抵押人抵押的房屋被拆除了之后获得了新的房屋，那么抵押权人便可与抵押人协商将此房屋设定为抵押房屋，并重新办理抵押手续。当然，抵押权人也可要求抵押人提前清偿债务，并注销抵押登记。
4、因房地产先出租后抵押引起纠纷的处理
如果房产在抵押之前就已经出租出去了的话，那么房屋的承租人对该房屋就拥有优先购买权，承租人可以通过行使优先购买权阻止抵押权人获得房屋所有权，如果承租人不行使优先购买权，抵押权人也不能解除原租赁关系，这时就容易引起纠纷。为了避免纠纷的产生，抵押人如果要将已经出租的房屋抵押的话，必须将房屋已出租的事实告知抵押权人，否则将承担赔偿责任。
如能进一步提出更加详细的信息，则可提供更为准确的法律意见。

㈧ 债务人失联，抵押合同因是共同财产导致抵押登记无效，我如何承担过错责任

保证合同无效有哪些情形 （一）根据《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》（以下简称解释）第十七条第一款规定，企业法人的分支机构未经法人书面授权提供保证的，保证合同无效。因此给债权人造成损失的，应当根据担保法第五条第二款的规定处理。 （二）根据解释第十八条第一款规定，企业法人的职能部门提供保证的，保证合同无效。债权人知道或者应当知道保证人为企业法人的职能部门的，因此造成的损失由债权人自行承担。 （三）根据《担保法》第三十条规定，有下列情形之一的，保证人不承担民事责任：（1）主合同当事人双方串通，骗取保证人提供保证的；（2）主合同债权人采取欺诈、胁迫等手段，使保证人在违背真实意思的情况下提供保证的。 （四）主合同有效而担保合同无效，债权人无过错的，担保人与债务人对主合同债权人的经济损失，承担连带赔偿责任；债权人、担保人有过错的，担保人承担民事责任的部分，不应超过债务人不能清偿部分的二分之一。 （五）主合同无效而导致担保合同无效，担保人无过错的，担保人不承担民事责任；担保人有过错的，担保人承担民事责任的部分，不应超过债务人不能清偿部分的三分之一。

㈨ 已设定抵押权的房屋买卖合同发生纠纷怎么办

根据《中华人民共和国担保法》第四十九条和《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款规定，除非经抵押权人同意，用转让抵押财产所得的价款清偿债务，或者受让抵押物的人代为清偿债务消灭抵押权以外，抵押人不得转让抵押财产。
但上述法律的禁止性规定，是对实际转让行为的禁止，即登记抵押的房产不得实际转让、不得办理产权变更登记。
但是，对当事人签订登记抵押房产的转让合同需要按照上述要求清偿债务或者与债权人约定债务清偿后，才能签订房产实际转让合同。至于房产实际转让合同纠纷，必须以合同法规定以及纠纷的具体内容进行协商修订，也可以由仲裁机构对合同仲裁，或者向人民法院提起诉讼。

㈩ 卖家没钱解押怎么办 房屋抵押权常见的纠纷

由于现在房价过高，大部分购房者都是贷款买房的，购买二手房的朋友就会面临一个问题，那就是解抵押的问题，想购买有贷款的二手房，首先要解押。如果卖房不愿意出资解抵押，买方应该怎么做。如何能避免解押过程中容易出现的纠纷呢？

相信很多在银行在二手房买卖中，不少卖家的房子是贷款购买的，这需要还清银行贷款、解除房产抵押后才能交易。但是，不少卖家不出资解押，而是让买家垫资解押。解押这道难题，难倒不少买卖双方。

反映：垫资解押遭遇风险

市民陈女士看到了江南一套房，这套面积为120平方米的三房两厅是2007年交付使用的。卖家叫价4500元/平方米，觉得价格适中，她决定购买。

卖家提出，房子还有约25万元的贷款，要求陈女士先垫资解押，然后再办理过户手续。因为不想错过这笔交易，陈女士同意了卖方的要求，同时在合同中标明，她垫资的这25万元作为购房的首付款。

但是，让陈女士想不到的是，她把钱转到贷款银行后却得知，由于卖家已经多次逾期不交款，银行已经起诉卖家。现在既然贷款已经还清，银行方面可以撤诉，但涉及的律师、撤讼等相关费用1000多元，要由卖方承当。卖家认为，陈女士已经帮他垫资还清贷款，这1000多元费用他不应承担，为此与银行方面扯起了皮。看到自己付出了25万元，房子却迟迟未能办手续，陈女士焦急不已。为了避免更大的风险，她掏钱支付了这本不该自己承担的1000多元钱。

某中介公司市场部经理耿先生介绍，他在今年6月接待了一单业务，当时卖家以4800元/平方米出让一套四房两厅房子，买家已经交付一万元定金，并愿意垫资40万元帮卖家解押。由于卖家有急事，办理过户手续一事暂时停了下来。

7月中旬，卖家返回南宁时发现，同地段的房子已经升值了几百元/平方米，遂以不配合办理过户手续等手段，想把售价提高。最后，见买家不同意提价，卖家想违约赔偿一万元把房子收回另卖。买家、中介方为此多方奔波，最后这笔交易才成交。“如果这笔买卖达不成，40万元解押款滋生的问题麻烦就大了。”耿先生说。

市场：买家替卖家解押成潜规则

由于房子是大宗商品，不少购房者都是通过银行贷款来购买。二手房交易中，由买家替卖家解押已经成为行业潜规则。

东葛路一家房产中介公司业务员介绍，他们公司代理的房源，除了房改房外，九成以上的商品房是按揭购买的。目前对买家还是卖家还款解押，国家并没有明确规定，不少卖家在出让房子时，都要求由买家垫资解押。

“房子还没买，就先交大笔钱帮卖家还贷款，遇到风险怎么办？”对此，业务员解释说，这需要由买家仔细掂量，“是有一定风险，但众多人还不是这样解押后达成交易”。

一些业内人士介绍，其实有的卖家并不是没有资金解押，他们是想尽量不占用自己的资金，好让资金发挥更大作用，达到”钱生钱“;。由于买家垫资解押越来越多，卖家就干脆享受潜规则带来的便利。

以前在央行没有取消转按揭和加按揭前，不少二手房在交易时由买家解押、还款。叫停转按揭和加按揭后，就需要买方或卖方筹钱解押。

房屋抵押权纠纷还有哪些？应该如何处理？一起来找找答案吧。

1、因房地产抵押登记引起纠纷的处理

房地产在进行抵押登记的时候，可能会出现抵押权状况与真实的权利状况不符合的情况出现，可能表现为房地产抵押登记因错误、遗漏或误被注销，从而导致登记内容与真实权属状况不一致，也可能表现为主债权本身无效或因清偿而消灭，而抵押权登记并未注销。如果是前者，登记机关需要为其办理更正登记，并要求过错方承担赔偿责任，如果是后者，当事人应根据有关规定，及时办理注销抵押登记。

2、因抵押房屋发生毁损引起纠纷的处理

抵押房屋如果发生毁损，那就需要分为三种情况进行讨论。第一种是当抵押人的行为足以使抵押房屋价值减少时，抵押权人有权要求抵押人停止其行为；如抵押人不停止其行为，抵押权人有权诉诸法律，请求法院责令其停止。第二种是当抵押人的行为已使抵押房屋价值减少时，抵押人有义务提供与减少价值额相当的担保。第三种是抵押房屋的毁损是第三人导致的，抵押人有义务向第三人请求赔偿，并提供与其所得赔偿金相当的担保，否则抵押人有义务提前清偿债权。

3、因抵押房屋被拆除引起纠纷的处理

如果抵押房屋被列入了拆迁范围，抵押人应及时通知抵押权人，抵押权人接到抵押人的书面通知后，可以要求抵押人提供其他房产重新设定抵押，或者提供其他方面的担保。比如抵押人抵押的房屋被拆除了之后获得了新的房屋，那么抵押权人便可与抵押人协商将此房屋设定为抵押房屋，并重新办理抵押手续。当然，抵押权人也可要求抵押人提前清偿债务，并注销抵押登记。

4、因房地产先出租后抵押引起纠纷的处理

如果房产在抵押之前就已经出租出去了的话，那么房屋的承租人对该房屋就拥有优先购买权，承租人可以通过行使优先购买权阻止抵押权人获得房屋所有权，如果承租人不行使优先购买权，抵押权人也不能解除原租赁关系，这时就容易引起纠纷。为了避免纠纷的产生，抵押人如果要将已经出租的房屋抵押的话，必须将房屋已出租的事实告知抵押权人，否则将承担赔偿责任。

（以上回答发布于2016-08-09，当前相关购房政策请以实际为准）

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