典型合同纠纷

1. 商品房预售合同纠纷的商品房预售合同纠纷典型实例

例1：黄某诉房产公司商品房预售合同纠纷案
关键词：商品房预售合同的违约责任
出处：《最高人民法院公报》2006年第2期
问题点：2003年8月，原告黄某与被告某房产公司签订一份《商品房买卖合同》，约定：黄某购买某房产公司预售的商品房一套。2004年8月，某房产公司给黄某发出《入住通知书》，黄某办理了入住手续。但在办理手续时原告发现，该房屋客厅窗外有一根用于装饰的钢梁。随后便给某房产公司发函反映窗外钢梁一事。另查明，2003年6月，北京市建筑设计研究院审查批准的被告某房产公司施工图中，诉争房屋外设计有装饰钢梁。在某房产公司为预售房屋而展示的沙盘图上，诉争房屋外无装饰钢梁。双方当事人签订的《商品房买卖合同》中，对客厅外存在钢梁一事未约定。现诉争房屋经验收合格，竣工图也经政府有关部门审核批准。原告起诉称，在原告与被告签订合同过程中，被告没有以售楼处的沙盘图、展示的样板间或者其他任何宣传资料，向原告明示窗外有钢梁，更没有在购房合同中约定。其多次以书面方式要求被告解决此问题，但均被被告拒绝。现请求判令被告拆除装饰钢梁。被告辩称：原告所诉窗外有钢梁情况属实。这个钢梁是从整个小区的美观与协调考虑，按照经政府相关部门批准的小区建设设计图纸安装的，且符合建筑规范。原告应该考虑整个小区的利益，况且现在原告已人住，表明其对房屋的现状也认可。不同意原告的诉讼请求。
原审法院认为，原告黄某与被告某房产公司签订的《商品房买卖合同》，是双方当事人的真实意思表示，内容合法，应当确 ┃认合法有效。某房产公司为预售房屋展示的沙盘图，只能反映整个小区外部的总体概况，不能反映建筑设施的各个细节。因此，预售房屋外墙及室内装修的标准，应以经政府有关部门审核批准的施工图、竣工图以及《商品房买卖合同》中的约定为准。经政府有关部门审核批准的竣工图表明，诉争房屋的设计不违反法律法规的强制性规定，且建造符合相应建筑规范。在交接房屋时，黄某未提出异议，并实际办理了入住手续，现以窗外钢梁侵犯其人身、财产安全和隐私权，造成视觉和心理障碍为由，诉请某房产公司拆除该钢梁，因无合同依据及损害后果，不予支持。黄某不服提起上诉。 对于诉争房屋窗外的钢梁，黄某入住是否即表明认可?某房产公司是否构成违约?
裁判规则：
本案是商品房预售合同纠纷，双方当事人签订的合同合法有效。《中华人民共和国合同法》第107条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”在某房产公司与黄某签订的合同中，没有约定预售的房屋外有装饰钢梁；在某房产公司给黄某展示的沙盘上，房屋模型外也没有装饰钢梁；而某房产公司交付给黄某的房屋，窗外却有装饰钢梁遮挡。某房产公司履行合同义务不符合约定，依法应承担违约责任。至于安装钢
梁是否经过行政审批与是否符合建筑规范，属另一法律关系，不能成为某房产公司不构成违约或者免除违约责任的理由。业主花费巨额资金购买房屋，注重的不是房屋外墙立面美观，而是房屋内各项设施是否有利于居住使用。只有在这一前提下，黄某才可能与某房产公司签订<商品房买卖合同>。衡法酌理，不能为保全钢梁的装饰功能，而牺牲业主签订《商品房买卖合同》要达到的合同目的。故此支持了黄某的诉讼请求。
例2：广州某公司与金某等商品房预售合同纠纷上诉案
关键词：商品房预售合同的违约认定及其责任
出处：(2010)穗中法民五终字第2256号
问题点：金某、黄某、某公司于2005年10月17日签订《商品房买卖合同》，约定金某、黄某向某公司购买住房一套，总金额419566元；某公司应当在商品房交付使用后720 Et内，向产权登记机关为金某、黄某办妥产权登记，并将以金某、黄某为产权人的房地产权证交付金某、黄某；某公司违反约定，金某、黄某又不退房的情况下，某公司按自迟延之日起每日已付房价款的0．005%向金某、黄某支付违约金等。该合同经房管部门预售登记。合同签订后，金某、黄某向某公司付清合同约定的全部房款、契税及权
证费，并于2006年7月21日接收上址房屋。但某公司并未如约办理产权证，金某、黄某遂于2010年3月10日向原审法院提起诉讼。在本案审理期间，金某、黄某、某公司均确认由于没有交契税的原因，上址房屋的房产证还在房管部门没有领取。
原审法院经审理认为，金某、黄某、某公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，应为有效合同，双方均应按约定全面履行自己的义务。金某、黄某、某公司均确认由于没有交契税的原因，上址房屋的房产证还在房管部门没有领取，某公司履行合同义务不符合约定，故应承担违约责任。金某、黄某要求某公司立即协助共办理上址房屋的《房地产权证》，并将该证交付给他们及从2008年7月11日起至某公司将以其为产权人的房地产权证交付给他们之日止，每日按已付房款419566元的0．005%支付逾期办证违约金符合合同约定，应予以支持。
某公司不服提起上诉称判决其支付逾期办证违约金是没有法律依据的。其已为金某、黄某办理了商品预售登记，因对方是按揭供房，即使办理了产权证，按约定房产证是交按揭银行保管，金某、黄某实际占有并使用诉争房屋，没有任何损失，故不需支付逾期办证违约金。另外，双方约定的违约金明显过高，认为应适当调整。
本案中，该公司的行为是否构成违约？
某公司与金某、黄某所签订的《商品房买卖合同》为有效的合同，当事人均应自觉履行合同约定的义务。合同约定，某公司应当在商品房交付使用后720日内，向产权登记机关为金某、黄某办妥产权登记，并将以金某、黄某为产权人的房地产权证交付给金某、黄某。某公司至今尚未为金某、黄某办妥案涉房屋的房产证并交付给金某、黄某，已经构成违约，应当按照合同约定承担违约责任。某公司上诉称其没有违约，依据不足，本院不予采信。
关于违约金标准的问题。双方在合同中约定逾期办证的违约责任为某公司应当按照金某、黄某已付房款的每日万分之五支付违约金，某公司并无举证证实该违约金已经过分高于金某、黄某的损失，故法院对某公司请求对违约金标准调整的申请，不予准许。

2. 合同纠纷的典型案例

今年1月19日凌晨4时许，中山大学管理学院女教授欧阳洁跳楼身亡。欧阳洁生前曾与中山大学翻译学院副院长、翻译研究中心主任王东风签订一份翻译合作协议，由王东风所在的翻译研究中心为欧阳洁的3本管理学著作进行翻译。欧阳洁父母认为，女儿的死，和女儿与王东风的合同纠纷有间接关系。就这份翻译合同，欧阳洁的父亲欧阳周向天河法院起诉王东风违约，要求王东风支付违约金26万元。昨日，此案在天河法院开庭。王东风称：他严格执行了翻译合同，欧阳洁的死与他无关。
2006年3月8日，中山大学管理学院教授欧阳洁与中山大学翻译学院副院长王东风以及中山大学管理学院签订三方翻译合作协议，约定由王东风翻译欧阳洁的3本管理学著作（《决策管理――理论、方法、技巧与应用》、《国际管理挑战赛赛前必读》、《市场预测与决策分析方法》），3本书合计126万字。该协议内容十分简单，未就翻译质量作出具体约定。仅约定欧阳洁需要支付给王东风3笔费用，合计30万元。
欧阳周提出，虽然合同中没有具体约定3本书的翻译要达到什么水平，但王东风组织了一批学生翻译，导致翻译出的文稿质量不合格，被皮尔逊公司退回。
欧阳周认为，在合同没有具体约定翻译质量的情况下，应当参照行业标准。王东风所在的翻译研究中心只是一个研究机构，不是营利性机构，没有资质去为管理学专业著作进行翻译。“如果欧阳洁在这个问题上犯了错误，那么王东风作为专业人士犯了更大的错误。”在没有资质的前提下，王还组织没有翻译资格的学生对该书进行翻译，直接导致翻译质量不合格，书稿被退回。此后，欧阳洁为了让书稿达到出版标准，又出资让他人翻译书稿，给她经济上带来很大困扰，回老家借钱时曾在家人面前痛哭。
王东风的律师提出，翻译质量并无问题，而是欧阳洁一直都有资金问题的困扰，到译稿已经完成时欧阳洁都未能全额付款，至今仍有4万元未付，如果说违约也是欧阳洁违约。欧阳洁也知道不是由王东风本人翻译，有一批学生在翻译书稿。协议并未说明要由王东风本人翻译。
年过70的欧阳周和陶琪参加了长达3个小时的庭审。陶琪向记者表示，打这个官司并不是为了钱，而是要讨个公道。法庭建议双方调解，王东风的律师表示，如果要补偿愿意补偿1.5万元，对此，欧阳周表示，如果补偿数额太低他不会接受。

3. 因买卖合同发生纠纷，应该在哪个法院起诉

根据《民事诉讼法》第24条的规定，因合同纠纷提起的诉讼，由被告住所地或者合专同履行地人民法院管辖。买属卖合同作为一种典型合同，如果发生纠纷，理应适用《民事诉讼法》的该条规定确定管辖，即被告住所地与合同履行地法院均可取得案件的管辖权。
另外，《民事诉讼法》第25条规定，合同双力当事人可以在书面合同中协议选择被告住所地、合同履行地、合同签订地、原告住所地、标的物所在地人民法院管辖，但不得违反《民事诉讼法》对级别管辖和专属管辖的规定。所以，如果买卖合同中的双方当事人已经约定有管辖条款的，应当首先按其约定确定管辖法院。

4. 求详细公司合同纠纷案例

2005年6月10日，上海某房地产开发有限公司（简称A公司）与浙江某建筑工程公司(B公司)签订《建设工程施工合同》，合同中约定:由B公司作为施工总承包单位由A公司投资开发的某宾馆工程项目，承包范围是地下二层和地上24层的土建、采暖、给排水等工程项目，其中，玻璃幕墙专业工程由A公司直接发包，工期自2005年6月26日至2006年12月30日，工程款按工程进度支付。同时约定，由B公司履行对玻璃幕墙专业工程项目的施工配合义务，由A公司按玻璃幕墙专业工程项目竣工结算价款的3%向B公司支付总包管理费。
玻璃幕墙工程由江苏某一玻璃幕墙专业施工单位（C公司）施工。施工过程中，在总包工程已完工的情况下，由于C公司自身原因，导致玻璃幕墙工程不仅迟迟不能完工，且已完工程也存在较多的质量问题。A公司在多次催促B公司履行总包管理义务和C公司履行专业施工合同所约定的要求未果的情况下，以B公司为第一被告、C公司为第二被告向法院提起诉讼，诉讼请求有三项:
1)请求判令第一被告与第二被告共同连带向原告承担由于工期延误所造成实际损失和预期利润；
2）请求判令第一被告与第二被告共同连带承担质量的返修义务；
3）请求判令二被告承担案件的诉讼费和财产保全费用。
争议的焦点
本案的发包人以施工总承包单位B公司收取“总包管理费”却没有履行总包管理职责，而要求与玻璃幕墙专业施工单位C公司共同承担连带责任，而总包单位B公司则以玻璃幕墙专业工程项目的合同当事人并非是B公司与C公司所签为由而拒绝承担连带责任，从而产生纠纷。

这是一个典型的因业主直接发包工程导致工程延期和质量问题的案例。本案的事实是清楚的，争议焦点在于B单位是否负有总承包管理责任。
已经明确的事实：
1、业主直接发包玻璃幕墙工程并与C公司签订施工合同；
2、B公司收取了总包管理费；
3、C公司未能履行合同导致工程延期和质量问题。
对于焦点问题即B单位是否负有总承包责任的判定：
1、BC公司之间没有合同关系，且总包管理费由A单位支付，从这一点事实可以认定C单位不对B单位负有合同责任，而是直接对A单位负责；
2、AC单位玻璃幕墙工程施工合同约定了B单位履行施工配合义务，这一点并不合法，因为合同双方非经同意无权设定第三方权利义务；
3、如B单位按照AC单位的施工合同约定收取了总包管理费，应认定其已经认可并同意AC单位为其设定的权利义务，从而以事实履行构成三方之间的特殊合同关系；
4、值得注意的是，AC单位的施工合同设定B单位义务为：履行对玻璃幕墙专业工程项目的施工配合义务，而是“施工配合义务”与总包管理义务是两个不完全一致的概念，前者只负责配合施工工作，后者不仅要配合施工还要负责总承包管理，更要承担总承包责任；
5、AC单位设定A单位支付和B单位收取的是“总包管理费”，与AC设定并经B单位同意认可的对应义务“施工配合义务”相对应，两者的表述出现差异，应认定“总包管理费”是费用，而“施工配合义务”是B单位的合同权利义务和责任。
综上，如非因B单位履行“施工配合义务”过错，B单位不承担总承包管理责任，因该责任于B单位同意认可的AC单位有关其义务的条款没有设定。因此，应当裁决如下：
1、裁定C单位承担工期延误所造成的实际损失和预期利润，驳回对B单位的该项诉讼请求；
2、裁定由C单位承担质量返修义务，驳回对B单位的该项诉讼请求；
3、裁定由C单位承担本案诉讼费和财产保全费用，驳回对B单位的该项诉讼请求。
需要注意的是，由于C单位作为业主直接发包的施工人工程延期和质量问题，B单位可以就此向A单位提起施工索赔，索赔内容包括：
1、要求其顺延施工工期；
2、要求其承担工期延误造成的各项经济损失；
3、要求其责令C单位返工，以符合工程施工和设计标准；
4、保留进一步索赔的权利。
特别提醒：如果B单位收取“总包管理费”的收据上写明的也是总包管理费，再加上A单位很容易找到B单位工作中的所谓“总包管理活动”，那就另当别论了。

5. 建筑工程合同纠纷案例分析

这是一个典型的因业主直接发包工程导致工程延期和质量问题的案例。本案的事实是清楚的，争议焦点在于B单位是否负有总承包管理责任。
已经明确的事实：
1、业主直接发包玻璃幕墙工程并与C公司签订施工合同；
2、B公司收取了总包管理费；
3、C公司未能履行合同导致工程延期和质量问题。
对于焦点问题即B单位是否负有总承包责任的判定：
1、BC公司之间没有合同关系，且总包管理费由A单位支付，从这一点事实可以认定C单位不对B单位负有合同责任，而是直接对A单位负责；
2、AC单位玻璃幕墙工程施工合同约定了B单位履行施工配合义务，这一点并不合法，因为合同双方非经同意无权设定第三方权利义务；
3、如B单位按照AC单位的施工合同约定收取了总包管理费，应认定其已经认可并同意AC单位为其设定的权利义务，从而以事实履行构成三方之间的特殊合同关系；
4、值得注意的是，AC单位的施工合同设定B单位义务为：履行对玻璃幕墙专业工程项目的施工配合义务，而是“施工配合义务”与总包管理义务是两个不完全一致的概念，前者只负责配合施工工作，后者不仅要配合施工还要负责总承包管理，更要承担总承包责任；
5、AC单位设定A单位支付和B单位收取的是“总包管理费”，与AC设定并经B单位同意认可的对应义务“施工配合义务”相对应，两者的表述出现差异，应认定“总包管理费”是费用，而“施工配合义务”是B单位的合同权利义务和责任。
综上，如非因B单位履行“施工配合义务”过错，B单位不承担总承包管理责任，因该责任于B单位同意认可的AC单位有关其义务的条款没有设定。因此，应当裁决如下：
1、裁定C单位承担工期延误所造成的实际损失和预期利润，驳回对B单位的该项诉讼请求；
2、裁定由C单位承担质量返修义务，驳回对B单位的该项诉讼请求；
3、裁定由C单位承担本案诉讼费和财产保全费用，驳回对B单位的该项诉讼请求。
需要注意的是，由于C单位作为业主直接发包的施工人工程延期和质量问题，B单位可以就此向A单位提起施工索赔，索赔内容包括：
1、要求其顺延施工工期；
2、要求其承担工期延误造成的各项经济损失；
3、要求其责令C单位返工，以符合工程施工和设计标准；
4、保留进一步索赔的权利。
特别提醒：如果B单位收取“总包管理费”的收据上写明的也是总包管理费，再加上A单位很容易找到B单位工作中的所谓“总包管理活动”，那就另当别论了。

6. 有名合同和无名合同的案例

无名合同的意思害是说对于超过合同法列举的各类合同类型之外的合同。无名并非不受法律保护，而是说不属于最常见的和同类类型或者说不十分常见，按照基本的有名合同的相关内容已经能够涵盖。

7. 物业管理合同纠纷案例分析

大家入住小区都希望能够得到一个良好的物业管理、维护服务，因此很多小区物业都会与小区住户签订物业管理合同，虽然合同具有约束性，但也避免不了一些因物业服务不到位而产生的纠纷，下面我们就来看一个物业管理合同纠纷案例，了解与物业管理合同有关的知识。

物业管理合同纠纷案例分析

[案情]

原告：李xx

被告：aa物业管理有限公司

原告是aa花园18幢602房住户。2003年1月17日原 告与被告签订《ss住宅管理合约》，约定由原告使用位于ss14幢楼下编号分别为1421、1425的两个摩托车车位，用以停放车牌号分别为粤xzx和粤xxx的两辆摩托车，每辆每月交纳30元费用，被告委托工商银行代收上述费用等。2004年1月21日18时30分，原告将粤xzx摩托车停放在第14幢楼下编号为1421的停车位上，至同月23日11时发现摩托车丢失。原告即告知被告的保安员并向公安机关报案。该辖区的 宏基派出所对此案立案侦查，但至今该案尚未侦破。原告起诉认为，按原、被告双方的管理合约，被告负责ss住宅小区的管理事务，其职责包括保障治安及加 强对车辆的进出管理。根据《广东省物业管理条例》及《中山市物业管理实施细则》的有关规定，物业管理的范围包括车辆的停放及停放的场地，内容包括安全防范 服务。因此，被告有法定的义务对车辆的停放进行管理并保障其安全。现由于被告未能对车辆履行足够的管理，导致原告摩托车失窃，被告应对此承担赔偿责任。被 告辩称，原、被告之间成立的是车辆停放合同关系，不是保管合同关系，因此被告对原告的车辆只有一般的治安保障义务，没有保管义务。而被告已在小区的4个出 口设立门岗，并实行24小时保安巡逻，履行了管理合约约定的保障治安、加强对车辆的进出及泊位管理的义务。且在公安机关侦破案件之前，不能仅根据原告的陈 述就认定其摩托车是在小区内被盗的。因此，请求法院驳回原告的诉讼请求。

[裁判要点]

中山市人民法院经审理认为，首先，关于 原告摩托车是否在ss住宅小区内丢失，根据原告的陈述，原告于2004年1月21日下午将其使用的粤t9f786号摩托车停放在第14幢楼下编号为 1421的停车位上，至同月23日11时许发现摩托车丢失，遂通知小区值班保安并向公安机关报案。原告的上述陈述与其在公安派出所报案的材料一致。依照最 高院《关于民事诉讼证据的若干规定》第七十三条关于高度盖然性证明标准的规定，在案件尚未侦破的情况下，应认定盖然性高的事实，即原告的粤t9f786号 摩托车在ss住宅小区内丢失的事实。其次，关于原、被告之间属何种法律关系及被告应否对原告车辆的丢失承担赔偿责任的问题，因原、被告签订的管理合约 对车辆的保管并无一致意思表示，双方当事人之间并未成立保管合同，原告作为业主按月向被告交纳物业管理费，被告作为物业管理公司按政府规定的收费标准提供 相应的物业管理服务，双方形成物业管理服务合同关系。而对车辆的管理属物业服务合同的一部分，被告在履行物业管理服务合同时，对小区内的车辆等财产负有合 理、谨慎的注意义务。被告虽配有值班、巡逻的保安人员，采取了一定的保安措施，但对出入的车辆并无进行登记等较为有效的管理，未尽其应负的注意义务，故对 原告车辆的丢失负有一定的责任，应承担相应的民事赔偿。原告自身没有妥善保管好自己的车辆，对此亦有一定的责任。鉴于此，原、被告双方责任各半，被告对此 应承担50%的民事赔偿。

一审宣判后，被告不服，向中山市中级人民法院提出上诉。中山市中级人民法院认为中山市人民法院认定的事实和作出的判决并无不当，维持原判。

[评析]

本案是一起典型的物业管理服务合同纠纷案件，其中的关键在于对双方法律关系的性质及车辆是否在小区内丢失的认定。以下对此分别分析，以期对审理此类案件有所裨益。

物业管理服务合同的性质、特点及物业管理者保安责任的范围

“物 业”一词的含义为“财产、资产、拥有物、房地产”等，这是一个广义的范畴。从物业管理的角度来说，物业是指各类房屋及其附属的设备、设施和相关场地。而所 谓的“物业管理”，根据国务院《物业管理条例》第二条的规定，即是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套 的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。其中，物业服务合同是指物业管理企业接受小区业主或业主委员会的聘任 和委托提供物业服务,业主支付服务费用的书面协议。它明确了物业管理企业和业主各自享有的权利和承担的义务，是建立业主和物业管理企业关系的法律文件，是 业主的权利保障书，在整个物业管理活动中处于核心地位。就本案而言，双方签订的《ss住宅管理合约》，提供了当事人双方活动的范围和准则，成立了物业 管理服务合同关系。合约明确约定，被告的职责包括保障治安及加强对车辆的进出管理。根据《广东省物业管理条例》及《中山市物业管理实施细则》的规定，物业 管理的范围包括车辆的停放及停放的场地，物业管理的内容包括安全防范服务。因此，被告对原告停放的车辆有进行管理并作安全保障的义务。但是，我们也不能凭 借这些约定和规定就认为被告对原告的车辆负有保管的义务，而应该辩证地分析。

首先，根据国务院《物业管理条例》第四十七条：“物业管理企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作”。由此可见，物业管理的保安职能被我国的相关行 政法规定位为“协助”，物业管理企业本身并不能独立承载辖区内的安全防范工作。因此，保安代替不了警察，业主只能通过与物管企业约定更优质化的服务来增加 安全系数，而决不能将物业管理理想化成保险柜。

其次，物业管理合同是一种委托服务合同，不同于保管合同。物业管理中安全服务的性质是一种群防群 治的安全防范服务，是一种广义上的社会安全。保安不是保镖，只要尽到善良管理者的普通注意义务即可，不能要求其保障区域内所有的人身和财产安全。而保管合 同则不同，它是对特定财产的监管，它要求管理者履行较大的注意义务。

再次，从物业管理费的构成来看，业主交纳的保安费用与其要求换取的安全服务水平差距太大，显失公平。根据民法的公平原则和权利义务对等原则，业主不能凭借交纳微薄的保安费而要求物业管理企业提供天衣无缝的安全防范服务。

综 上所述，就本案而言，虽然被告对原告的车辆不负有保管义务，但基于双方的物业管理服务合同关系，被告对原告的车辆负有管理并作安全保障的义务，而被告对出 入的车辆并无进行登记等较为有效的管理，未尽其应负的注意义务，故被告对原告车辆的丢失负有一定的责任，应承担相应的民事赔偿。根据公平原则和权利义务对 等原则，由被告对原告丢失的车辆承担50%的赔偿责任是比较合理的。

（以上回答发布于2014-06-13，当前相关购房政策请以实际为准）

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