學區房引起的糾紛

❶ 違約如何適用定金罰則，買學區房不能入名校屬違約么

一、開發商違約如何適用定金罰則
根據最高人民法院《關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第四條規定：「出賣人通過認購、訂購、預訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保的，如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應當按照法律關於定金的規定處理；因不可歸責於當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應當將定金返還買受人。」相對商品房買賣合同而言，認購書是買賣合同訂立前先行訂立的預約合同。
在「開發商嫌房子賣賤反悔」案中，開發商構成了違約，應按「定金罰則」向消費者支付雙倍定金40萬元。所謂定金罰則，是指約定一方向對方給付定金作為債權的擔保。支付定金的一方履行債務後，定金應當抵作價款或者收回，若違約則無權要求返還。收定金的一方違約的，應雙倍返還定金。
二、買學區房不能入讀名校追究開發商責任嗎
雖然開發商沒有將關於學校的情況寫入合同，但《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》規定：「商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發規劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，並對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約。」
該條款的意思是，如果開發商廣告中的說明和允諾具有具體確定的特徵，而且能對房價產生重大影響的，即使該部分內容沒有寫入房屋買賣合同當中，也應視為合同內容，如果開發商違反廣告內容約定，應承擔違約責任。
但值得注意的是，在實際的訴訟過程中，很多業主卻未能根據開發商的廣告等相關內容勝訴。因此，開發商即便承諾小區會建造學校，也無法保證只要是小區業主子女就能不繳納贊助費、享受地段生待遇入讀，因為地段劃分屬於教育局的事情，並非開發商可以控制的范圍，因此對孩子無法按照地段生待遇入讀的問題，自然也就無法追究開發商的責任。
業主能追究責任的只能是開發商未能將配套學校建好並按時交付給教育局的行為，至於按時交付但學校未能准時開學的，也屬於教育局控制的范圍，難以追究開發商的責任。此外要注意，如果購房者本身存在超生或沒有當地戶口等情況，孩子因此而未能入讀的話，那開發商就更加沒有責任了。

❷ 買學區房面臨著怎樣的風險

對於已經深陷「學區房」糾紛的業主而言，能否認定開發商存在宣傳欺詐行為呢?而家長購買「學區房」，又該怎樣規避風險?合肥房產律師網來為你解答。

對此，業界專家表示，要依照事實分幾類情況來分析：倘若開發商所宣傳的學區，因政府規劃調整等原因而沒有實施，不屬於欺詐行為;倘若是開發商利用廣告宣傳子虛烏有的事情，誘使購房者買房，那就不行了。

專家建議，家長在簽訂合同之前，應將合同的相關條款看清楚，這樣才能避免後期出現糾紛。「而最穩妥的情況，就是建議業主在購房時，把開發商承諾進名校的事項納入合同條款中。一旦業主發現實際情況和開發商當時的宣傳不符的話，可以根據購房時的合同，利用法律來保護自己的合法權益。」

❸ 注意購學區房的N種風險

與學校有關的風險

一般公認的學區房的概念是，在幼兒園升小學，小學升初中時在學校所規劃的吸收孩子入學的學區內的房產就叫學區房。

學區房的政策風險

最大的一個政策風險就是戶口遷入年限和取得房產證年限的變動，有人總結了一句話叫「五年一大變，三年一中變，一年一小變」，意思就是學校的主管部門經常會根據不同的情況，改變年限。比如，在購房時規定落戶一年就能就近入學，而等你快入學時又可能變成了兩年。還有另一種情況，買房時在學校規劃地段內，准備入學時有可能被劃出地段。

學校本身發生變化的風險

學校自身的教育資源配置出現問題，導致教學質量下降，該學校片區內的房價出現明顯下降。另一種情況則恰恰相反，一直以來一所教學質量不高的學校，因為自身的變革一躍成為一所重點學校。

確認招生范圍 注意門牌號

買學區房時一定要看準房子的位置，差一個號碼可能就被安排到另外一個學區。尤其要注意查看房屋的單號或雙號，是尾號時就要更加註意。現在是人為地將學區房劃分復雜化，即使在學校周邊的房子也有可能不屬於該學區，所以購買學區房一定要認真。

學區房並不是所有人認為的那樣，「就近原則」離得近就可以入學，要仔細確認名校招生范圍。有些樓盤就在學校旁邊，可學區並不對口，容易受開發商的誤導，最後影響了子女教育。

學區房購買的各種糾紛

以上情況是與學校有關的風險，下面我們主要講一下與房有關的風險。學區房的房源一般分為兩類，一類是一手商品房，即直接從開發商處購買的房屋，另一類是二手房即存量房。

一手房的風險主要集中在房產證的辦理。例如，在簽商品房預售合同時，開發商承諾入住後一年，即可頒發房產證，但實際情況是頒發房產證的時間，被一拖再拖，遲遲辦不下來，導致業主子女無法上學。

二手房的風險相對多一些，主要集中在產權糾紛、戶口糾紛、房產中介虛假信息糾紛、賣方惡意漲價糾紛。

產權糾紛

第一類產權糾紛，又可分為兩種，一種是共有人之間糾紛，另一種是產權不清晰導致無法辦理產權過戶的糾紛。

先說第一種共有人之間的糾紛。我們就曾經遇到這樣一個案例，在北京海淀區某著名的學區房片區內，張女士從劉先生處購買了一所房產准備為自己孩子上學所用，在張女士支付完首付款後，突然接到另外一位劉先生打來的電話，明確告知她所購買的房屋還在遺產訴訟糾紛當中，希望她放棄購買，因為跟他簽約的那位劉先生只是房產共有人之一，不是唯一所有權人，因此，跟她簽訂的合同存在瑕疵。

為什麼會出現這種情況？因為大多數的學區房都屬於年代比較久遠的房屋，而房產的原所有人很可能已經去世，這類房屋很可能發生遺產繼承糾紛。也正是因為這種特殊性，我們必須提醒大家在購買年代比較久遠的學區房時，一定要向賣方詳細詢問房屋的來源，是從市場購得，還是繼承取得，並將房屋的來源情況，作為合同的一部分寫入房屋買賣中，以保障自己的權益。

產權糾紛的另一種情況是，房屋的產權能否過戶。說到這一點，很多人可能認為誇大其詞，其實這種情況在很多單位房改房的小區內最為常見。因為，有些單位的房改並不徹底，導致賣房人雖然有產權證，但始終不能從單位拿到上市交易審批表，從而導致合同無法履行。我們曾經處理過這樣一個案子，在北京天壇附近的某學區房，楊先生樓上鄰居的房子可以上市交易，但楊先生的房子單位就是不同意賣，導致楊先生向買房人支付了一筆違約金。因此，在購買學區內單位房改房時，一定要問清楚房屋交易是否需要上市交易審批表。

戶口糾紛

戶口糾紛分為兩種情況，一是賣方的戶口沒有從房屋內全部遷出，按照一般的一房一戶的戶籍管理原則，買房人的戶口無法遷入。另一種是有些地方的特殊情況所致，一房可以有一個以上的戶口本，但賣房子女還在學校就讀，該學校拒絕接收同一房屋內的另外一個戶口的子女入學。

不管是哪一種情況，最好的預防對策就是在房屋買賣合同中約定，如果原房主不將戶口遷出，應該支付多少違約金，並且這種違約金一定要按天計算，每逾期一天遷走，就要承擔一定的違約金。只有這樣加重違約方的負擔，才能保證交易安全。

除了在合同中約定違約責任外，在決定購買該學區房前，最好是與賣方一起到房屋所在地公安機關，共同核實房屋內戶口情況。

房產中介虛假信息糾紛

這類糾紛直接與房產中介的職業素質有關系，我們遇到的大多數案子，都是中介運用自身的信息優勢忽悠買賣雙方簽協議，等發生糾紛後，自己置身事外，坐山觀虎鬥。

給大家介紹一個案例，楊女士有一居室想要出售，房產中介小王為了得到這套房源，就向楊女士暗示，自己通過朋友關系獲知楊女士的這套房產所在的小區明年就會被劃歸為學區房，到時房價一定會大漲。楊女士聽了小王的話，就將該房屋交給小王他們店掛牌銷售。後來，小王就將此房推薦給趙女士，並跟趙女士介紹說，聽房主說此房明年劃歸學區房。如果今年購買，明年一定能賺一大筆。結果楊女士與趙女士就在小王的撮合下，簽訂了買賣合同，並支付房款。但到了第二年此房並未被劃為學區房，這時趙女士先找到楊女士討要說法，楊女士覺得很委屈。二人便一起找到了中介小王，小王解釋說，自己當時只是推斷可能會成為學區房，這本身就是一種風險。

後來，因為楊、趙沒有證據證明當時小王存在欺騙，訴訟請求被法院駁回。我們給大家的提示是，目前我國房產中介的業務水平參差不齊，不管是賣方還是買方在決定交易前，一定要去學校或其上級主管部門核實情況，再決定是否交易。

賣方惡意漲價糾紛

這類糾紛是最常見的一類，說白了就是因為房價上漲過快，賣方想多賺錢，並且只要違約金的數額低於房價上漲的幅度，賣方就敢違約。預防賣方惡意漲價的違約行為，最好的辦法就是在合同中約定相對較高的違約責任，使賣方不敢越雷池半步。

一般我們都是這樣約定，首先約定延期履行的違約金，在明確約定了支付首付款或剩餘房款後，一定時間內就開始按天計算賣方遲延履行的違約金。

其次，還要約定如果出現一房二賣或多賣時，要支付不低於總房款20%的違約金。

最後，還要約定如果房價上漲過快，違約金不足以補償損失的，應按照買方實際的差額損失賠償。

（以上回答發布於2014-01-09，當前相關購房政策請以實際為准）

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❹ 北京嚴查炒作學區房，如何界定炒房行為

如果一套房子買入時間和賣出時間的間隔不超過三年的話，那麼這套房子的交易屬於炒作的行為，目前國家對於炒作行為的打擊是非常嚴重的，這也是為了國家老百姓考慮的。

我們國家的房子的價格之所以會如此的高，就是因為炒房的行為存在，我們國家想要讓老百姓獲得更好的生活，就必須要打擊炒房的行為。我認為必須要對炒房的人進行處罰，才能夠讓這個社會當中房屋交易變得更加的規范。

不可否認的是我們國家的房地產行業的交易量是非常活躍的，在此基礎上，也正是如此，才會不斷的推高房地產市場的交易價格。房地產市場交易之後，普遍是能夠得到比較高的回報的，因此社會上才會出現炒房的行為。

我們國家的房地產市場之所以會有如此大的發展，就是因為我們國家的老百姓對於房子的需求是非常大的，而且市場上存在著醜陋的行為，必須要對這個市場進行一定的規范，否則國家肯定會出現一些不穩定的因素的。

❺ 合肥公布新一輪樓市新政，針對學區房的「限購」政策為何會引發爭議

2021年4月合肥公布新一輪樓市新政，其中新政策規定同一套住房6年內只享有學區內一個小學學位，三年內只享有學區內一個初中學位。此消息經披露之後引起了社交平台上網民們的廣泛關注與討論。

針對合肥對於學區房的此項“限購”政策，部分網友認為，它將有利於抑制合肥房價的上漲；也有部分網友認為學區房的如此規定將有利於緩解各區域之間教育資源的不平等。而筆者認為，為何學區房的限購政策會引發爭議？有著以下幾個方面的原因。

房價以及子女教育實際上是現在我們民生領域中重要的兩個話題，而合肥公布的新政不僅涉及到了房價，也涉及到了學區房，這樣便就將房價和教育這兩個重要話題結合在一起。涉及到了很多人的切身利益。

❻ 才買的學區房就遇上學區調整 能不能退

如今，學區房一直是熱點話題，也成為房地產推銷的熱詞，相關二手房交易價格也是一路水漲船高，隨著二胎政策出台，學區房熱點再次被推到風口浪尖。擁有一套房區房是很多家庭的夢想，然而買賣學區房存在的或有風險卻也是交易方急需關注並防範的。身為一名小學生媽媽，我一直在關注，可作為一名律師，關於學區房，我看到的、我想到的，可能和你不一樣。今天，我們就來聊聊令人操心的學區房。

糟心事

學區有變，買家傷心賣家擔心

熱點關注

能否退房？取決於合同如何簽訂

想退房，能否得到法律支持？這是一個交易各方都關心的問題。

從法律上解讀，學區房買家的要求能否得到支持？我認為，取決於其《房屋買賣合同》如何簽訂了，如果合同中明確約定房屋是學區房，且在其子女入學前學區不會調整，則購房人有權要求退房，其請求可以得到法律支持；否則，購房人的請求因沒有法定和約定依據，將難以得到支持。

我這么說，是有法律依據的。我國《合同法》第六十條規定：當事人應當按照約定全面履行自己的義務。當事人應當遵循誠實信用原則，根據合同的性質、目的和交易習慣履行通知、協助、保密等義務。在此糾紛中，雙方合同本已履行完畢，從維護交易穩定性角度，也不宜隨意撤銷，且考量合同是否顯失公平等，也是以合同簽訂時的客觀情況為准，而不應以合同履行完畢後的市場變化去評判；反之，如果所購房屋調整為更好的學區，賣房人也無權要求增加房款。

友情提醒

房屋買賣合同約定越詳細越好

諸如此類購房風險還有很多，如學位被占、落戶時間要求等等。我的建議是：家長們購房前了解清楚入學政策，並在買賣合同中約定詳細。當雙方合意約定將孩子落戶上學作為合同目的時，孩子落戶上學可被解釋為合同目的，如合同目的無法實現，買房人有權解除合同並追究違約責任。

另外，針對開發商對商品房的學區房宣傳，國家工商總局已進行規范，在2016年2月1日開始施行的《房地產廣告發布規定》中，明確規定房地產廣告中不得含有廣告主能夠為入住者辦理戶口、就業、升學等事項的承諾。家長們購房裡，千萬別輕信開發商之言，謹慎對待。

（以上回答發布於2017-02-16，當前相關購房政策請以實際為准）

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❼ 重點小學成泡影 買學區房不可輕信開發商

一開春，就有不少家長開始為孩子上學的事發愁。近些年對於有孩子的家庭來說，教育地產可能是不讓孩子輸在起跑線上的一個方法。然而，付出比市場價更高昂的費用買了房，是否真的能讓孩子順利進入心儀學校呢？

案例：

菏澤市的周女士為了孩子上學，不惜高價購買了一套新房，然而交房後，開發商原本承諾的的實驗小學變成了一所有實驗小學掛名託管的普通小學，「李逵」搖身變「李鬼」，開發商因誘導宣傳被罰款10萬余元。

對購房者來說，避免類似糾紛主要做到以下幾點：

一是涉及到教育資源的問題應當到主管部門查詢真偽；

二是購房者應當在買房時仔細閱讀開發商提供的宣傳資料並且妥善保存，以便日後有利於維護其合法的權益；

三是在購房時應當針對教育資源問題在合同中與開發商進行書面的約定，這樣能夠保證在日後出現糾紛時得到最為有效的法律保護。

確認招生劃分再出手

資深業內專家表示，確定招生區域劃分的主體是教育部門，而不是開發商。「教育地產」從某種意義上講是房地產市場的衍生品，同樣也是現行教育體制下的一個獨特的現象，家長不惜花費重金購置屬於教育質量好的中小學的房產。家長如果為孩子入學考慮購房的話，也不宜購買過早，最好應先確認該房源連續兩年以上都被劃入該學校的招生范圍內才能購買，提前1到3年考慮比較好。

每年5月或者6月，學校都會在校門口或網站公布該校當年的「招生簡章」，明確該校的招生范圍。每年教育部門都會在入學前統計各個轄區的生源情況，如果某個區域的生源過多，就會考慮對施教區做相應調整。因此，校區安排要以當年官方發布為准，不要盲目聽信樓盤銷售人員所謂的承諾。

承諾性宣傳屬違規

國家工商總局發布的最新《房地產廣告發布規定》已經於2016年2月1日起實行，《規定》中提出，「房地產廣告中，不得含有廣告主能夠為入住者辦理戶口、就業、升學等事項的承諾。」也就是說，購房者如果看見類似校區、戶口等承諾性、暗示性廣告，可以向工商部門反映。

（以上回答發布於2017-03-10，當前相關購房政策請以實際為准）

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❽ 中介說是學區房結果不是,可不可以要求退款

當然可以，既然當時說好是學區房，到後來不是是可以要求退款的。

❾ 新馬泰怎麼樣防止學區房戶口遷移糾紛突出

用法律來保證，你賣了房子，如果借故不肯遷戶口，就去坐牢

❿ 北京從嚴懲處炒作學區房等問題，學區房是怎麼被炒起來的

據媒體報道，2021年4月，北京市住房與城鄉建設委員會發布通知指出，將進一步加強房地產市場秩序整治工作，從嚴懲處機構炒作學區房等問題。此消息在社交平台上廣為發酵，引起了網民們的關注與討論。

部分網民們認為，對於學區房價格的規范，將有利於整個房地產市場的公序良俗；有部分網民認為，學區房自身作為時代的產物，它也必將會隨著時代的發展而被拋棄，回歸企業應有的本質。而學區房是如何被炒起來了呢？筆者將講一下自己的看法。

而如果就市場方面而言，因為社會對學區房對需求並不小，而學區房自身數量有限，社會中人們又有足夠的購買力與去炒學區房，那麼在供求不平等的情況之下，拉高了學區房的價格，使得現在學區房被炒了起來，而市場自身它的運作並不一定都是積極的，因此此次政府牽頭介入學區房之中將會對學區房的問題進行有效的規范。

此次北京相關部門從嚴懲處炒作學區房問題，已經說明了在不遠的未來國家各地都將採取各種措施來規范學區房問題，相信未來的學區房問題一定能夠被有效的解決。