『壹』 預售房屋買賣合同糾紛案有什麼法規
《中華人民共和國民法通則》、《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》、《中華人民共和國擔保法》《城市商品房預售管理辦法》《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》《商 品 房 銷 售 管 理 辦 法》、《廣東省高級人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件若干問題的指導意見》等。廣東地方法規：《廣東省房地產開發經營條例》。
『貳』 商品房預售合同糾紛怎麼提管轄權異議
一、內蒙古九郡葯業有限責任公司、上海雲洲商廈有限公司與韓鳳彬、上海廣播電視台、大連鴻雁大葯房有限公司產品質量損害賠償糾紛管轄權異議申請再審案〔(2013)民再申字第27號〕
裁判摘要：上級人民法院發回重審的案件，當事人能否再行提出管轄權異議，《中華人民共和國民事訴訟法》對此並沒有明確作出規定。但根據管轄恆定原則，發回重審的案件管轄權已經確定，當事人仍提出管轄權異議的，人民法院不予支持。
二、華建電子有限責任公司、華建機器翻譯有限公司與廣州科技風險投資有限公司、謝雄平、張賀平、仇紹明、黃若浩合作協議糾紛案〔(2010)民提字第10號，《最高人民法院公報》2011年第3期〕
裁判摘要：為
達成合作目的，當事人簽訂多個合同，但僅在一個合同中約定了仲裁條款，涉及該合同的仲裁裁決生效後，又因其他未約定仲裁條款的合同的爭議形成訴訟，一方當
事人僅以仲裁裁決已生效為由主張人民法院無管轄權的，人民法院不予支持。在生效仲裁裁決依據的合同與人民法院處理爭議案件依據的合同不同，人民法院審理的
內容也不涉及仲裁條款約定事項的情形下，一方當事人以「一事不再理」為由主張人民法院不應重復處理的，人民法院不予支持。
三、阿拉山口公司訴寧夏秦毅公司買賣合同糾紛管轄權異議案〔(2005)民二終字第94號，《最高人民法院公報》2005年第8期〕
裁判摘要：根
據民事訴訟法第二十五條的規定和最高人民法院《關於適用<中華人民共和國民事訴訟法>若干問題的意見》第33條的規定，雙方當事人協議約定可
向各自住所地人民法院起訴的案件，任何一方提起訴訟且為其住所地法院立案受理後，另一方要求其住所地人民法院重復立案或將案件移送其住所地人民法院的，應
予駁回。
四、德國亞歐交流有限責任公司與綏芬河市青雲經貿有限公司合作協議糾紛案〔(2006)民四終字第8號，《最高人民法院公報》2007年第6期〕
裁判摘要：涉外合同的當事人在合同中明確約定由合同簽訂地法院管轄，隨後又在其他地方就合同的未盡事宜簽訂補充協議，但補充協議並未修改原約定管轄條款的，合同中約定管轄的條款的效力不因補充協議的簽訂而改變，當事人之間發生的合同糾紛應當由合同簽訂地法院管轄。
五、中國昊華化工(集團)總公司與中企國際投資有限公司借款合同糾紛案〔(2006)民二終字第186號，《最高人民法院公報》2007年第2期〕
裁判摘要：當事人在訂立合同中，為了解決可能發生的糾紛而明確約定了管轄法院。此後基於合同形成的債權幾經轉讓，但新的債權人均未與債務人、保證人重新約定管轄法院，亦未排除原合同關於管轄法院約定的，只要原協議管轄約定不違反法律規定，則應認定繼續有效。
六、鴻潤錦源(廈門)房地產開發有限公司與彭雄渾、鴻潤集團房地產投資有限公司商品房預售合同糾紛案〔(2006)民一終字第34號，《最高人民法院公報》2006年第12期〕
裁判摘要：根
據《中華人民共和國民事訴訟法》第一百零八條第(四)項和第三十八條的規定，管轄權異議是指當事人對案件是否屬於人民法院受理范圍或者是否由受訴人民法院
管轄提出的異議。當事人有權提出管轄權異議，但當事人以其不是適格被告為由提出管轄權異議，不符合上述規定，不屬於管轄權異議。當事人是否屬於適格被告，
應當經人民法院實體審理確定。
七、某某與北京市第二建築工程有限公司居間合同糾紛指定管轄案
裁判要點：雙方約定「一方違約，另一方可到自己居住地基層人民法院或者中級人民法院起訴」的協議選擇管轄條款無效
最高人民法院處理意見：本案原告要某某與北京市第二建築工程有限公司第十一工程部簽訂的《信息服務協議》中約定的「一方違約，另一方可到自己居住地基層人民法院或中級人民法院起訴」，該約定不符合《民事訴訟法》第25條的規定，該協議管轄條款無效。
最高人民法院法官著述：….
最高人民法院法函〔1995〕89號《關於金利公司與金海公司經濟糾紛案件管轄問題的復函》中認為：金利公司與金海公司在再次補充協議中約定，「如甲、乙
雙方發生爭議，由守約方所在地人民法院管轄。」該約定不符合《民事訴訟法》第二十五條的規定，應認定協議管轄的條款無效。本案中的協議選擇管轄條款的情形
符合該復函的情形，應當認定該協議選擇管轄條款無效。
--最高人民法院立案庭編：《立案工作指導》2010年第4輯，人民法院出版社2011年版，第131-132頁。
八、江蘇省華星建設機械製造有限公司與湘潭市混凝土有限公司買賣合同糾紛指定管轄案
裁判要點：當事人在合同中關於「雙方均可在本方所在地法院提起訴訟」的約定，應視為選擇原告住所地法院管轄。
最高人民法院處理意見：江蘇省泰州市中級人民法院受理的華星公司與九龍公司買賣合同糾紛一案於湖南省湘潭縣人民法院受理的九龍公司訴華星公司買賣合同糾紛一案，屬於當事人基於同一法律關系和同一法律事實，以不同訴訟請求分別向各自住所地法院起訴引起的管轄權爭議案件，依法應當合並審理。
導讀說明：
華星公司和九龍公司在合同中約定：發生爭議，雙方應該通過友好協商來解決，若達不成一致意見，供需雙方均可在本方所在地法院提起訴訟。該約定不違反《民事
訴訟法》第25條的規定，應當認定有效。雙方當事人根據約定，都可以作為原告向本方所在地的法院提起訴訟。因此，湖南混合江蘇兩地法院均本案均享有管轄
權。
--最高人民法院立案庭編：《立案工作指導》2009年第3輯，人民法院出版社2010年版，第50頁。
九、北京智揚偉博科技發展有限公司與創思生物技術工程（東莞）有限公司、河南省開封市城市管理局居間合同糾紛案〔(2008)民申字第1364號，《最高人民法院公報》2009年第7期〕
裁判摘要：一、
民事訴訟原告起訴時列明多個被告，因其中一個被告的住所地在受理案件的人民法院轄區內，故受理案件的人民法院可以依據被告住所地確定管轄權。其他被告如果
認為受理案件的人民法院沒有管轄權，應當在一審答辯期內提出管轄權異議，未在此期間提出異議的，因案件已經進入實體審理階段，管轄權已經確定，即使受理案
件的人民法院轄區內的被告不是案件的適格被告，人民法院亦可裁定駁回原告對該被告的起訴，並不影響案件實體審理，無需再移送管轄。二、合同履行地是指合同
主要義務的履行地。居間合同的主要義務履行地應當確定為居間行為地。
最高法院認為，但
經本院審閱一審卷宗，申請再審人創思公司在一審答辯期間未提出管轄權異議。在案件進入實體審理階段後，因管轄權已經確定，開封城管局是否為適格被告並不影
響一審法院對於本案的審理。即使人民法院查明開封城管局不是本案適格被告，裁定駁回了智揚公司對開封城管局的起訴，亦不影響已經開始的實體審理程序，不需
再移送案件。另，合同履行地是指合同主要義務的履行地，本案居間合同的主要義務履行地應為居間行為地。據原審認定的創思公司項目參與人賴志文給智揚公司董
事長郭益群出具的感謝信中關於智揚公司在開封市接待創思公司高層，以及協助創思公司競投開封項目等內容，開封市作為居間合同所指向項目的所在地，可以認定
為本案居間合同履行地，開封市中級人民法院亦可據此行使管轄權。根據最高人民法院《關於適用<中華人民共和國民事訴訟法>審判監督程序的解
釋》第十四條的規定，違反專屬管轄、專門管轄規定以及其他嚴重違法行使管轄權的，人民法院應當認定為民事訴訟法第一百七十九條第一款第
(七)項規定的「管轄錯誤」，本案一審法院系起訴狀所列被告住所地法院，亦為合同履行地法院，不構成嚴重違法行使管轄權的情形。因此，申請再審人關於原判
違反法律規定，管轄錯誤的事由不能成立，本院不予支持。
十、北京北大青鳥有限責任公司與遼寧華錦化工（集團）有限責任公司借款擔保追償權糾紛上訴案〔(2005)民二終字第168號民事裁定書〕
裁判要點：作為追償權糾紛和反擔保合同糾紛兩個訴合並審理的當事人，在確定案件的管轄上沒有先後順序之分
最高法院認為，本
案原審原告華錦化工公司作為借款合同的連帶責任保證人在承擔債務人沈陽公用公司債務的償還責任後，將其向債務人行使追償權和要求反擔保人北大青鳥公司、開
發公司和金融公司承擔反擔保責任的兩個訴並案提起訴訟，不違反法律規定。根據《民事訴訟法》第二十二條關於「對法人或者其他組織提起的民事訴訟，由被告住
所地人民法院管轄。同一訴訟的幾個被告住所地、經常居住地在兩個以上人民法院轄區的，各該人民法院都有管轄權」的規定，作為本案的四個被告住所地人民法院
對本案均有管轄權。根據《民事訴訟法》第三十五條關於「兩個以上人民法院都有管轄權的訴訟，原告可以向其中一個人民法院起訴」的規定，在多個人民法院對案
件均有管轄權的情況下，原告有權向任何一個有管轄權的人民法院提起訴訟。遼寧省高級人民法院作為其中兩個被告即沈陽公用公司和金融公司的住所地人民法院受
理該案，並不違反法律規定。作為追償權糾紛和反擔保合同糾紛兩個不同訴訟合並審理的四個當事人，在確定案件的管轄問題上沒有先後順序之分。上訴人北大青鳥
公司以其為本案第一被告，要求將該案移送至其住所地人民法院即北京市高級人民法院管轄的上訴請求沒有法律依據，本院不予支持。
十一、重慶國際實業投資股份有限公司與北京首創資產管理有限責任公司借款合同糾紛上訴案〔(2005)民二終字第125號〕
最高法院認為，根
據《中華人民共和國民事訴訟法》第二十四條關於「因合同糾紛提起的訴訟，由被告住所地或者合同履行地人民法院管轄」和本院法復[1993]10號《關於如
何確定借款合同履行地問題的批復》關於「除當事人另有約定外，應確定貸款方所在地為合同履行地」之規定，本案所涉借款合同的履行地應為中國民生銀行所在地
即北京市，案件可以由北京法院管轄。盡管本院《關於適用〈中華人民共和國擔保法〉若干問題的解釋》第一百二十九條第一款規定：「擔保人承擔連帶責任的擔保
合同發生糾紛，債權人向擔保人主張權利的，應當由擔保人住所地的法院管轄」，但該規定並非專屬管轄的規定。本案已經查明的事實表明，本案所涉《借款合
同》、《質押合同》、《保證合同》均明確約定：「甲、乙雙方在履行本合同中如發生爭議，甲、乙雙方協商解決，如果雙方協商不成需訴訟的，由乙方所在地法院
管轄」。根據《中華人民共和國民事訴訟法》第二十五條關於「合同的雙方當事人可以在書面合同中協議選擇被告住所地、合同履行地、合同簽訂地、原告住所地、
標的物所在地人民法院管轄，但不得違反本法對級別管轄和專屬管轄的規定」之規定，由於本案當事人關於管轄的約定並未違反法律關於級別管轄和專屬管轄的規
定，因此，其訴訟管轄約定應為有效。
『叄』 關於購房限購的問題-商品房預售合同糾紛
只要在一審訴訟之前符合購房條件的，法律上都會確認合同的法律效力的
『肆』 商品房預售合同糾紛中，購房方為什麼難贏2
首先《合同法》第五十四條 下列合同，當事人一方有權請求人民法院或者仲裁機構變更或者撤銷：
（一）因重大誤解訂立的；
（二）在訂立合同時顯失公平的。
一方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危，使對方在違背真實意思的情況下訂立的合同，受損害方有權請求人民法院或者仲裁機構變更或者撤銷。
當事人請求變更的，人民法院或者仲裁機構不得撤銷。購房者以欺詐為理由請求解除合同，法律上是不成立的；法律上的解除分為法定解除和約定解除，法定解除就是《中華人民共和國合同法》第九十四條規定：有下列情形之一的，當事人可以解除合同：
(一)因不可抗力致使不能實現合同目的;
(二)在履行期限屆滿之前，當事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務;
(三)當事人一方遲延履行主要債務，經催告後在合理期限內仍未履行;
(四)當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現合同目的;
(五)法律規定的其他情形。
而且本案是有約定解除的條款的。其次，購房者根本沒有證據證明售房當時銷售人員說了什麼。
最後，購房者簽了開發商做得一般都比較的「完美」的商品房買賣合同。
所以對於那些迷信品牌的購房者，一定不要太隨意了，這么大筆交易，怎麼能夠單單聽銷售人員的花言巧語就決定呢？此外，證據真的是非常重要的，根據《最高人民法院關於民事訴訟證據的若干規定》第二條規定：「當事人對自己提出的訴訟請求所依據的事實或者反駁對方訴訟請求所依據的事實有責任提供證據加以證明。
沒有證據或者證據不足以證明當事人的事實主張的，由負有舉證責任的當事人承擔不利後果。」建議，要及時保留購房的聊天記錄，保留虛構事實誘導其購買案涉商品房的證據，或者發現問題時及時錄音，錄像，爭取拿到受欺詐購買案涉房產，銷售人員存在虛構事實進行欺詐的行為的證據。
最後總結，商品房預售合同糾紛對訴訟請求的要求是非常嚴格的，你本來就沒有證據優勢，如果訴訟請求都有問題，還怎麼可能維護自己的合法權益，所以不要小看法律每一個字，不要小看自己每一個小的行為，否則所託非人，雪上加霜。
『伍』 商品房預售合同糾紛適用商品房買賣合同司法解釋嗎
您好，商品房預售合同糾紛可以適用該司法解釋。
《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》
第一條 本解釋所稱的商品房買賣合同，是指房地產開發企業(以下統稱為出賣人)將尚未建成或者已竣工的房屋向社會銷售並轉移房屋所有權於買受人，買受人支付價款的合同。
第二條 出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定無效，但是在起訴前取得商品房預售許可證明的，可以認定有效。
相關法律法規：《中華人民共和國城市房地產管理法》第四十五條商品房預售，應當符合下列條件：
(二)持有建設工程規劃許可證；
(三)按提供預售的商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的百分之二十五以上，並已經確定施工進度和竣工交付日期；
(四)向縣級以上人民政府房產管理部門辦理預售登記，取得商品房預售許可證明。
商品房預售人應當按照國家有關規定將預售合同報縣級以上人民政府房產管理部門和土地管理部門登記備案。
商品房預售所得款項，必須用於有關的工程建設。
第四十六條商品房預售的，商品房預購人將購買的未竣工的預售商品房再行轉讓的問題，由國務院規定。
如能給出詳細信息，則可作出更為周詳的回答。
『陸』 如何區分商品房預售合同糾紛及銷售合同糾紛
您好，根據《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條的規定二者均屬於商品房買賣合同糾紛。區分商品房預售合同糾紛與商品房銷售合同糾紛首先應當區分商品房預售合同和商品房銷售合同。
商品房預售合同是指：房地產開發企業(以下簡稱開發企業)將正在建設中的房屋預先出售給承購人，承購人支付定金或房價款並簽訂的合同。
故上述糾紛的區分標準是審查商品房買賣合同的標的物屬於正在建設的房屋還是已竣工的房屋。就正在建設的房屋買賣而發生的糾紛屬於商品房預售合同糾紛，就已竣工的房屋買賣而發生的糾紛則屬於商品房銷售合同糾紛。
相關法律法規：《商品房預售管理辦法》第二條本辦法所稱商品房預售是指房地產開發企業(以下簡稱開發企業)將正在建設中的房屋預先出售給承購人，由承購人支付定金或房價款的行為。
第五條商品房預售應當符合下列條件：
(一)已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書;
(二)持有建設工程規劃許可證和施工許可證;
(三)按提供預售的商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25%以上，並已經確定施工進度和竣工交付日期。
第六條商品房預售實行許可制度。開發企業進行商品房預售，應當向房地產管理部門申請預售許可，取得《商品房預售許可證》。
未取得《商品房預售許可證》的，不得進行商品房預售。
第十條第一款商品房預售，開發企業應當與承購人簽訂商品房預售合同。開發企業應當自簽約之日起30日內，向房地產管理部門和市、縣人民政府土地管理部門辦理商品房預售合同登記備案手續。
《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第一條本解釋所稱的商品房買賣合同，是指房地產開發企業（以下統稱為出賣人）將尚未建成或者已竣工的房屋向社會銷售並轉移房屋所有權於買受人，買受人支付價款的合同。
如能給出詳細信息，則可作出更為周詳的回答。
『柒』 商品房預售買賣合同糾紛與商品房買賣合同糾紛立案方面有區別嗎
[起訴狀內容] (1)標題居中寫明：「民事起訴狀」。(2)原、被告的基本情況。(3)案由：商品房預售合同糾紛。(4)訴訟請求：開發商提起訴訟的：購房者未按約支付房價款的，請求判令購房者支付相應房價款及違約金；其他。購房者提起訴訟的：開發商逾期交房的，請求判令開發商支付違約金；購房者交付定金後，開發商解除合同的，請求判令開發商雙倍返還定金；其他。(5)事實和理由：原、被告雙方訂立商品房預售合同的時間及約定內容。合同變更或解除的協議。合同履行的情況。被告未合格履行義務的事實。依法要求被告承擔相應責任。(6)寫明向人民法院提供證據的名稱、件數或證據線索，並寫明證據來源。有證人的應寫明證人的姓名、身份證號碼和住址。(7)寫明起訴狀致送的人民法院名稱；文末由具狀人簽名或蓋章，並註明起訴時間。[立案時應當提供的材料](1)起訴狀正本一份，並根據被告的人數提供副本。(2)原告的身份證明。(3)授權委託書及委託代理人的身份證明(如委託代理人系自然人的，應提供身份證復印件；如委託代理人系律師的，應提供律師事務所的函)。(4)商品房預售合同及其變更或解除的協議。(5)違約行為證明材料。(6)因客觀原因對證明與本案有關的證據無法自行收集，或雖經委託代理律師亦無法收集的，應向人民法院提出書面申請，請求人民法院進行查證。申請書的內容包括查證內容、證據保管單位、部門、證人的姓名、地址、單位、通訊聯絡方法等詳細情況。[管轄]屬於專屬管轄的案件，由房屋所在地的人民法院管轄。[備注]商品房預售的條件：已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書；持有建設工程規劃許可證；按提供預售的商品房計算，投入的資金達到總投資的25%以上，並已確定竣工交付日期；向縣級以上房管部門辦理預售登記，取得商品房預售許可證明。商品房預售必須取得建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、國有土地使用證、開工證、商品房銷(預)售許可證。
『捌』 關於審理商品房預售合同糾紛的法條有哪些
很多，還是以法律的方式明確。最重要的就是合同法、最高人民法院關於審理商品房預售合同的解釋、以及合同法解釋。建議搜索一下。
『玖』 在購房時已經簽訂了合同，請問房地產咨詢合同糾紛起
一、關於因商品房主體結構質量不合格導致合同解除的情況。
最高人民法院《關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（以下簡稱《最高院解釋》）第十二條規定：「因房屋主體結構質量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用後，房屋主體結構質量經核驗確屬不合格，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。
」《城市房地產開發經營管理條例》第三十二條規定「商品房交付使用後，購買人認為主體結構質量不合格的，可以向工程質量監督單位申請重新核驗。
經核驗，確屬主體結構質量不合格的，購買人有權退房；給購買人造成損失的，房地產開發企業應當依法承擔賠償責任。
」《商品房銷售管理辦法》第35條也作出基本相同的規定。
根據前述規定，主體結構質量問題包括三種情形：一是，房屋未經驗收即發現存在主體結構質量問題；二是，房屋驗收時發現主體結構質量問題；三是，房屋經竣工驗收合格交付使用後，經核驗發現主體結構存在質量問題。
前兩種情況，房屋根本不允許交付使用。
第三種情況，首先應通過檢驗確定主體結構是否存在質量問題，在確定此前提下，買受人可依法行使權利。
根據《建築法》第60條規定，建築物在合理使用壽命內，必須確保地基基礎工程和主體結構的質量。
因此，《最高院解釋》第十二條中的「主體結構」應包括房屋的地基基礎工程和主體結構工程，不包括屋面防水工程和其他土建工程，以及電氣管線、上下水管線的安裝、供熱、供冷系統等工程。
「合理使用壽命」即為建築物的設計年限，也就是建築物正常使用的最低年限。
可見，房屋的地基基礎工程和主體結構工程是一項工程的基石，如果建築工程在地基基礎工程和主體結構工程中出現了質量問題，即使其他工程質量再好，也無法保證整個工程的質量。
因此，《最高院解釋》第十二條規定，房屋主體結構質量不合格的，買受人有權解除合同，要求開發商賠償損失。
二、關於因商品房質量瑕疵嚴重影響正常居住使用導致解除合同的情況。
《最高院解釋》第十三條第一款規定「因房屋質量問題嚴重影響正常居住使用，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。
」本條所稱的「房屋質量問題」應是指除地基基礎工程和主體結構工程之外的質量問題，即屋面防水工程和其他土建工程，以及電氣管線、上下水管線的安裝、供熱、供冷系統等工程出現的質量問題。
買受人依據該條解除合同，除房屋存在質量問題外，且該質量問題應達到嚴重影響正常居住使用的程度，否則不能達到解除合同的目的。
但《最高院解釋》並未對「嚴重影響正常居住使用」的判斷標准作出規定，在實踐中，對此，有三種不同觀點。
第一種觀點認為，商品房正常的「居住使用」主要以安全為標准，只要房屋能安全的居住使用，即不存在嚴重影響居住使用的問題；第二種觀點人為，判斷房屋質量問題是否「嚴重影響正常居住使用」應通過委託工程質量檢驗部門鑒定，法院依據鑒定結論做出判斷。
第三種觀點則認為，房屋質量問題是否「嚴重影響正常居住使用」屬於法官根據生活常識自由裁量的范圍，不需要工程質量檢驗部門進行鑒定。
本人同意第三種觀點，因為專業質量鑒定機構所進行的鑒定只是依據現有規范、標准作出不合格、合格或優良的認定，並對某些量化指標進行確認。
而房屋質量是否「嚴重影響正常居住使用」的認定沒有客觀標准，即使由專業工程師來認定，其所做出的鑒定也是完全依賴於其個人的生活經驗和主觀判斷，沒有法定依據和標准。
因此，是否「嚴重影響正常居住使用」，法官作為審判人員，完全可以根據生活常識和經驗，作出認定。
三、對於尚處於保修期的房屋如出現質量問題，買受人可否直接請求解除合同的問題。
有觀點認為，從《最高院解釋》第十三條第一款約定的字面理解，只要房屋出現質量問題，即使房屋尚在保修期限內，買受人也無須受保修的限制，有權直接請求解除合同。
且根據《中華人民共和國合同法》第111條規定：「質量不符合約定的，應當按照當事人的約定承擔違約責任。
對違約責任沒有約定或者約定不明確，依照本法第六十一條的規定仍不能確定的，受損害方根據標的的性質以及損失的大小，可以合理選擇要求對方承擔修理、更換、重作、退貨、減少價款或者報酬等違約責任。
」因此，當房屋出現質量問題時，買受人作為受損害方有權選擇要求開發商保修或是解除合同。
我認為此觀點不能成立。
（一）我國《建築法》第62條規定「建築工程實行質量保修制度。
建設工程的保修范圍應當包括地基基礎工程、主體結構工程、屋面防水工程和其他土建工程，以及電氣管線、上下水管線的安裝工程，供熱、供冷系統工程等項目；保修的期限應當按照建築物的合理壽命年限內正常使用，維護使用者合法權益的原則確定。
具體的保修范圍和最低保修期由國務院規定。
」《城市房地產開發經營管理條例》第31條規定「房地產開發企業應當在商品房交付使用時，向購買人提供住宅質量保證書和住宅使用說明書。
住宅質量保證書應當列明工程質量監督單位核驗的質量等級、保修范圍、保修期和保修單位等內容。
房地產開發企業應當按照住宅質量保證書的約定，承擔保修責任。
保修期內，因房地產開發企業對商品房進行維修，致使房屋使用功能受到影響，給購買人造成損失的，應當依法承擔賠償責任。
」《最高院解釋》第十三條第二款規定「交付使用的房屋存在質量問題，在保修期內，出賣人應當承擔修復責任。
」建設部《商品房買賣合同》示範文本第十六條也約定「買受人購買的商品房為商品住宅的，《住宅質量保證書》作為本合同的附件。
出賣人自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅質量保證書》承諾的內容承擔相應的保修責任。
買受人購買的商品房為非商品住宅的，雙方應當以合同附件的形式詳細約定保修范圍、保修期限和保修責任等內容。
在商品房保修范圍和保修期限內發生質量問題，出賣人應當履行保修義務。
因不可抗力或者非出賣人原因造成的損壞，出賣人不承擔責任，但可協助維修，維修費用由購買人承擔。
」以上是法律、法規明確規定開發商對房屋質量所承擔的法定保修義務。
可見，我國現行法律規定，房屋交付後，在保修期內如出現質量問題，開發商即產生並必須履行保修義務。
（二）根據《中華人民共和國合同法》第94條規定，當事人一方遲延履行主要債務，經催告後在合理期限內仍未履行的，當事人可以解除合同。
如房屋出現質量問題，房屋地產開發企業未履行保修義務，經催告後在合理期內仍未履行的，且房屋質量問題已嚴重影響居住使用，買受人方可解除合同。
（三）關於《合同法》第111條，該條只是在雙方對違約責任沒有約定或不能確定時適用，而如前所述，《商品房買賣合同》已對出賣人如何承擔保修責任用出了明確的約定，買賣雙方應按約定承擔違約責任。
另外，《合同法》第111條要求受害方合理行使選擇權，即買受人在選擇違約責任的方式時應當遵循公平原則和誠實信用原則。
如果房屋出現的質量問題通過維修可以補救，買受人不應解除合同。
至於經過幾次維修，才允許買受人解除合同，目前法律無明確規定，我認為可借鑒《中華人民共和國消費者權益保護法》第54條的規定，即「保修期內兩次修理仍不能正常使用的，經營者應當負責更換或者退貨」，當出賣人拒絕修復或者在合理期限內拖延修復或經兩次以上維修仍不能正常使用的，買受人解除合同的條件成熟時，才可以嚴重影響正常居住使用為由請求解除合同。
（四）如果允許買受人不經保修直接行使合同解除權，規定我國商品房保修制度將喪失實際意義。
因此，對於房屋在保修期內所出現的質量問題，如果通過修復的方式可以補救，應由出賣人根據法律的規定和合同的約定，先履行保修義務，買受人不應直接要求解除合同。
《最高院解釋》未作出明確規定。
以住宅房屋為例,一般住宅房屋使用年限為七十年,如果在交付使用三、四十年以後，房屋的某些部位開始出現質量問題，如也允許買受人適用本條規定，那麼開發商將存在較大的商業風險，而且對開發商也極為不公平。
針對此問題，從我國合同解除的條件和保修制度的有關法律規定來分析，我認為買受人行使解除權應受到保修期限的限制。
《合同法》第93條、第94條規定了合同的解除分為約定解除和法定解除，約定解除是指在合同履行過程中，合同約定的解除條件成就時，一方當事人可以選擇解除合同。
法定解除是指在合同訂立後，一方當事人沒有履行或違約履行，另一方當事人通過行使法定的解除權而使合同效力消滅的行為。
根據合同法的原理，無論是約定解除還是法定解除，其解除的前提條件是一方當事人對另一方當事人負有履行義務，且負有履行義務的一方當事人未履行合同義務或有違約行為存在。
據前文所述，因為我國實行商品房交付後的質量保修制度，根據法律的規定和合同的約定，開發商在保修期內必須對房屋質量承擔保修責任，而保修期滿後，房屋出現質量問題，開發商就不再具有保修的義務，沒有義務，就不可能存在根本違約，合同也就喪失法定解除和約定解除的條件，買受人再行使合同解除權也就無從談起。
因此，我認為，買受人因房屋質量問題嚴重影響正常居住使用而行使解除權的，應在房屋保修期內提出。
但保修期滿後出現的質量問題是開發商交付房屋時就存在的隱蔽質量瑕疵或開發商明知質量瑕疵的存在而故意隱瞞，在此情況下，自買受人知道或應當知道之日起2年內，如因該質量問題嚴重影響居住使用的，買受人可以請求解除合同。
五、因房屋質量問題對買受人的賠償范圍。
《城市房地產開發經營管理條例》第三十一條第三款規定「保修期內，因房地產開發企業對商品房進行維修，致使房屋原使用功能受到影響，給購買人造成損失的，應當依法承擔賠償責任」。
第三十二條規定「商品房交付使用後，購買人認為主體結構質量不合格的，可以向工程質量監督單位申請重新核驗。
經核驗，確屬主體結構質量不合格的，購買人有權退房；給購買人造成損失的，房地產開發企業應當依法承擔賠償責任。
」《房屋建築工程質量保修辦法》第十四條規定「在保修期內，因房屋建築工程質量缺陷造成房屋所有人、使用人或者第三方人身、財產損害的，房屋所有人、使用人或者第三方可以向建設單提出賠償要求。
建設單位向造成房屋建築工程質量缺陷的責任方追償。
」《最高院解釋》第十三條第二款規定「出賣人拒絕修復或者在合理期限內拖延修復的，買受人可以自行或者委託他人修復。
修復費用及修復期間造成的其他損失由出賣人承擔。
」上述規定明確了在保修期內，房屋出現質量問題，開發商應承擔保修義務，除此之外，因房屋質量問題給買受人造成損失的，開發商也應承擔賠償責任。
在適用前述規定要求開發商承擔賠償責任，應同時具備以下條件：第一，房屋出現的質量問題應在保修期內；第二，房屋出現的質量問題應屬保修范圍；第三，因房屋的質量問題，確實給買受人造成了損失。
但並未對損失的具體范圍作出規定。
根據《合同法》第113條規定，損失應當以因房屋質量問題之違約行為所造成的損失為准。
實踐中，關於爭議比較大的是因房屋質量問題，購房者另行租房，產生的租金損失，下面將結合具體案例對此問題談一下個人看法。
關於因房屋質量問題給買受人造成誤工損失的賠償問題，現行法律法規沒有規定，在實踐中，誤工費的標准亦未統一。
我認為，在我國對此問題未作出具體規定之前，可以比照《最高人民法院關於審理人身損害賠償案件適用法律若干問題的解釋》關於誤工費的規定處理，該解釋第二十條規定「誤工費根據受害人的誤工時間和收入狀況確定。
誤工時間根據受害人接受治療的醫療機構出具的證明確定。
受害人因傷致殘持續誤工的，誤工時間可以計算至定殘日前一天。
受害人有固定收入的，誤工費按照實際減少的收入計算。
受害人無固定收入的，按照其最近三年的平均收入計算；受害人不能舉證證明其最近三年的平均收入狀況的，可以參照受訴法院所在地相同或者相近行業上一年度職工的平均工資計算。
」因房屋質量問題造成買受人誤工損失的，買受人請求賠償誤工費的，應以買受人處理房屋質量問題的實際誤工時間及上述誤工費標准計算和賠償誤工損失。
如何因房屋質量問題而索賠或退房
廣州市中院《關於審理預售商品房合同糾紛若干問題的指導意見》一、《認購書》中類似「購房人已理解並同意開發商在銷售中心公示的樣板條款，並同意完全按該樣板調控簽署上述各合同，不再變更、增加或減少任何條款」的特別約定如何處理？《認購書》是指將來簽訂《商品房買賣合同》的預約，在樣板條款已經過公示且購房人也已經在《認購書》上簽章確認的情形下，該《認購書》是有效的。
對當事人具有約束力，認購人以合同條款不公平，可以再協商，其訴請該《認購書》無效或解除、返還定金的，不應支持。
二、出賣人拒絕按照《認購書》訂《商品房買賣合同》買受人起訴簽約或者追究違約責任應如何處理？合同系當事人共同協商的結果，法院判令當事人簽訂合同有強制簽約之嫌，故對當事人關於簽訂《商品房買賣合同》的訴訟請求不宜支持：出賣人拒絕簽約已構成違約，在適用《司法解釋》第四條的基礎上，還可以判令出賣人賠償買受人因未能簽約造成的損失，該損失數額的確定可以參照在合同訂立日起至起訴日止的房價差額范圍，區別下列不同情形處理：住宅在30%以內，商業用房在10%以內。
買受人拒絕簽約構成違約，不去別對待，作對等處理。
三、商品房被出賣人抵押後，買受人訴請確權或者辦證的，應如何處理？起訴確權的，由於房屋不存在權屬爭議，應駁回訴訟請求。
起訴辦證的，買受人在履行下列注意義務後即不構成過錯。
（1）審查所購房屋是否在《預售許可證》的范圍內；（2）將購房款匯入合同指定的監控賬號；（3）無論是抵押後再預售，或者是預售後再抵押，只要有《預售許可證》就應認定金融機構同意出售，其行使抵押權不得對抗買受人。
偽造《預售許可證》出售房屋的，應承擔雙倍賠償責任。
四、《商品房買賣合同》訂立後，出賣人又將房屋出賣給第三人的，應如何適用《司法解釋》第八條？買受人主張出賣人承擔不超過已付房款一倍的賠償責任的，原則上予以支持，根據案件的具體情況確需酌情降低的，不宜低於已付購房款的50%。
五、出賣人以約定的違約金標准過高為由請求調整遲延交樓違約金的，應如何把握違約金標準是否過高？約定違約金標准為萬分之五以內，（含萬分之五）的，均認定屬於合理范圍，不予調整。
同一樓盤違約金標准約定不一致的，超過萬分之五的可調整為萬分之五，同一樓盤已有法院或仲裁委的裁判先例的，應注意保持違約責任標准適用上的統一性。
六、交樓標准如何確定？必須具備以下兩個基本條件（1）取得《建設工程竣工備案表》（2）訟爭房屋符合使用條件（即不存在漏水、地面裂縫等導致房屋無法正常使用的重大瑕疵）。
有特別約定其它標準的從其約定。
合同附件約定裝修標準的，出賣人未達到約定的裝修標准，其承擔的是關於裝修標準的違約責任。
七、面積差異的房款結算應如何處理？面積差異在0.6%以內的，含本數，具體以約定為准，互不作任何補償。
面積差異誤差比絕對值超出0.6%（不含本數）在3%（含本數）以內的，按合同約定的價格據實結算，不扣除0.6%面積差異在3%以上（不含本數），買受人A.有權退房，B.不退房的，3%以內按合同約定價格局勢結算，3%以上由出賣人承擔。
所有權歸買受人。
追究出賣人何種違約責任決定權在買受人。
八、買受人提出辦證的訴訟請求應如何處理？買受人依合同約定或司法解釋的規定起訴辦證的，無論起訴時是否具備辦證條件，均判令出賣人三個月內辦證。
關於逾期辦證違約金的處理，可以分兩段判決，至判決生效之日止的違約金於判決生效之日起十日內一次性支付。
自判決生效之日起至取得辦證遞件回執（指『協助辦證的』）之日止的違約金於每月10日前逐月支付。
違約金的截止日期以合同約定為准，協助辦證的為取得遞件回執，辦妥的為房管部門出證，取得產權證的則為交付買受人。
產權證核發後，出賣人應無條件交付給買受人。
九、根據七部委意見，預售商品房未辦證之前不得再行轉讓，但買受人通過與第三人簽訂買賣合同或者通過委託拍賣的形式將未領取房產證的商品房再行轉讓引發糾紛，應如何處理？七部委的意見並非法律、行政法規，不能作為認定合同無效的依據，故合同應為有效。
辦證的訴訟請求因為行政主管部門明確不能辦證，以實際無法履行為由駁回訴訟請求，待具備辦證條件後再起訴辦理。
如果轉讓合同的出賣人（同時是預售合同的買受人）以無法辦證為由起訴解除轉讓合同，因無法辦證影響的是轉讓合同的買受人的權利，故以不予支持為宜。
如果轉讓合同的買受人以無法辦證起訴解除合同，則以簽約目的無法實現為由予以支持。
十、類似永久水電、消防驗收、大樓外牆脫落等涉及有關業主共同權益的訴訟，原告的訴訟主體資格應如何處理？有關業主共同權益的訴訟，業委會、全體業主或業主均是適格的原告，該生效裁判對全體業主具有約束力，其訴訟利益歸屬全體業主，後續業主重復起訴的，以已作出生效判決及違反一事不再理訴訟原則為由駁回起訴。
上述訴訟涉及賠償的，業委會或全體業主是適格的原告。
個別或者部分業主起訴賠償的，則裁定駁回起訴。
以業委會名義起訴的，仍需要業主大會授權。
十一、逾期辦證，交樓、交付公建配套設施等違約金的訴訟時效應如何適用？約定一次性定額違約金的，自應辦未辦之日起適用兩年的訴訟時效。
預定按違約期間持續性計付違約金的。
從主張或起訴之日往前倒推兩年計付。
訴訟時效超過以後，買受人向出賣人發出要求承擔違約責任的信函，出賣人收到信函並回復要求解決糾紛，買受人後以協商未果為由起訴的，不宜適用訴訟時效。
買受人向有關政府主管部門反映、投訴或查詢等，相關部門回復明確責任在出賣人的，不宜適用訴訟時效。
十二、以商品房抵銷或清償工程款或其他債務，而不是以工程款或其他債權抵銷或清償購房款的，應否適用《司法解釋》處理？在以商品房抵銷或清償工程款或其他債務的情形下，雙方簽訂的《商品房買賣合同》只是履行清償債務的方式，並非在當事人之間成立商品房買賣關系，不符合司法解釋第一條的規定，故一方依據《商品房買賣合同》起訴，主張適用《司法解釋》處理的，不予支持。
但雙方均同意按商品房買賣關系處理且不損害第三人利益的除外。
十三、出賣人與買受人約定如實測計價面積大於合同約定計價面積則買受人需補足差價款。
現房地產測繪部門出具的報告顯示房屋面積確實大於約定面積，在產權證未核發的情況下，出賣人要求買受人支付差價款的訴訟請求應否支持？應以產權證登記的面積為准，出賣人在產權證未核發之前要求買受人支付差價款的請求不予支持。
十四、經出賣人同意，買受人將預售商品房轉讓給第三人，並辦理了商品房預售合同的轉名手續的，第三人能否取得原買受人合同項下的權利？在房管局辦理了商品房預售合同轉讓登記手續，即應視為開發商同意商品房預售合同轉名，第三人可以取得買受人原合同項下的權利。
十五、商品房預售合同約定按套內面積計付房款，後商品房套內面積未變，但公共分攤面積縮水，應如何處理？合同中旦工測繼爻荒詫維超哩已約定了公共分攤面積，故沒有達到約定面積數的，已構成違約。
公共分攤面積不足的原因應由出賣人舉證證明，如果出賣人不能證明其免責，即應承擔違約責任。
具體的賠償標准可參照：按「總房價/（套內面積+分攤面積）*縮水面積」計付。
十六、買受人在收樓或領取房產證時簽署了《確認書》，確認雙方已不存在任何債權債務，後買受人以實際面積比約定面積少，要求出賣人退還面積差異款的應如何處理？買受人不能舉證證明其系在受出賣人欺詐、脅迫或者重大誤解的情況下簽訂《確認書》的，應履行《確認書》。
但是「確認雙方已不存在任何債權債務」應理解為開發商以《確認書》的形式免除自身遲延交樓、遲延辦證等違約責任。
如果是面積減少，還是應以房產證為准退還面積差異款。
十七、開發商和買受人對分期開發建設的小區配套設施的交付時間存在爭議，買受人起訴要求交付，應如何處理？應由開發商舉證證明訟爭的小區配套設施規劃在哪一期工程，未到期的不宜支持買受人的訴求。
如果開發商不能舉證證明，則認定應即時交付。
十八、如果履行合同過程中產生糾紛，一方當事人訴請合同無效或解除合同，但未訴請處理無效或解除的後果，法院能否依職權一並處理？法官應行使釋明權，除第三人明確表示反對外，應一並處理。
十九、雙方當事人在合同中約定的違約責任不對等的，應如何處理？當事人在簽約後一年內提起訴訟的，可適用合同法第54條第一款第（1）項的規定，變更為對等的違約責任；未超過一年或超過一年的，均可適用合同法第一百一十四條的規定，調整為對等的違約責任。
二十、未經竣工驗收，買受人訴請出賣人交付房屋的，應如何處理？如果尚未通過建築主體、消防、電梯的單項驗收，則駁回交付房屋的訴訟請求。
二十一、買受人購買的房屋出現質量問題，影響正常使用，買受人要求修復，但出賣人經催告後在合理期間內拒絕修繕，買受人自行修繕或依據有資質評估機構的評估結論起訴請求出賣人支付修繕費用，應否支持？符合以下條件的請求應予支持：1、房屋確實存在質量問題；2、出賣人在合理期間內不履行修繕義務；3、買受人已自行或僱人修繕，或提供有資質評估機構的評估結論。
出賣人認為買受人主張的金額不合理，應承擔證明責任（如申請評估等），否則對其抗辯不予採納。
二十二、出賣人將公共綠地出售給買受人，買受人起訴確認無效的應如何處理？出賣人要求返還公共綠地的應否支持？誰有權起訴返還公共綠地？1、買受人起訴主張出售公共綠地的行為無效的，應予支持。
2、 出賣人要求返還的，因其並非權利主體，故不宜支持。
3、有權起訴要求返還公共綠地的訴訟主體是業主或業主委員會。
二十三、購房款（包括尾款、補差款）是否適用訴訟時效？逾期付款違約金是否適用訴訟時效？購房款本金不適用訴訟時效，違約金適用。
二十四、物權法施行後，善意取得保護制度與拆遷補償安置協議的優先權之間的沖突如何解決？開發商將已經特定化的拆遷補償安置房屋轉賣給第三人的行為損害了被拆遷人的權利，已構成侵權。
即使轉賣已產生物權變動後果，被拆遷人仍可基於該項優先權請求確權，依法院生效法律文書方式優先取得拆遷補償安置房屋。
總之，在第三人善意取得與被拆遷人優先安置的沖突情形下，優先保護被拆遷人的利益。