房屋限購糾紛案例

① 從法律經濟學角度分析我國目前的房屋限購令

（一）「限購令」的制定和出台沒有法律依據

首先，政府出台規定「限制購買」沒有立法依據；政府對於市場的干預多為間接調控，比如規定市場准入條件、規范市場秩序等，這其中，價格調控已經是最為直接的手段了，例如《中華人民共和國價格法》第三十條規定，在法定情形下，政府可以對市場交易價格進行必要的調節或限制。但是，我國現行法律並未規定政府有許可權制交易合同的訂立。

其次，「限購令」的內容沒有法律依據。就其實質而言，「限購令」就是要禁止部分合同的締結。締約與履行屬於民事基本制度，根據《中華人民共和國立法法》第八條的規定，涉及民事基本制度的事項只能由全國人大或其常委會制定法律加以調整，而國務院及各地方政府的規范性文件均無權涉及這些內容。

（二）「限購令」的制定不符合程序規定

按照相關法律規定，對於涉及行政相對人重大權利義務的事項，在規范性文件出台之前應該通過座談會、論證會、聽證會等形式聽取各方面的意見，確保行政決定的科學性、民主性和合理性。而「限購令」倉促出台，並沒有廣泛徵求社會公眾的意見，更缺少嚴格的行政聽證程序的支持。特別是在我國「抽象行政行為不可訴」的條件下，「限購令」無法接受行政相對方的質疑和司法機關的制衡，無法保障相對方的合法權益。

（三）「限購令」實施的法律效果和經濟效果不佳

「限購令」中缺乏適用於已經成立而尚未履行終結的交易合同的具體處理條款，這說明政府在制定相關規定時沒有充分地評估「限購令」實施對於既有交易活動的沖擊和影響。因此，「限購令」導致了三類糾紛的發生：第一類是房屋所有權人(買房者) 和購房者之間的合同糾紛；第二類是相對人和房屋登記機關的房屋登記糾紛；第三類是以分家析產為主要爭議的婚姻家庭糾紛。這些糾紛的持續出現，不僅會增加司法實務部門的壓力，而且還將影響房地產市場的穩定發展。

另外，「限購令」具有濃重的計劃經濟色彩，房價持續高漲的主要原因不在於消費者，而在於土地財政和開發商。但目前的調控措施幾乎都將矛頭指向購房者，而很少涉及土地和開發商。延續這種調控思維，限購令必將面臨無疾而終的結果。理由很簡單，樓市的剛性需求可以被壓制，但不可能被消滅。如果不著力從根本上解決制度問題，一旦「限購令」終止，市場只能報復性反彈。這是以前歷次樓市調控留下的教訓。

② 違反限購令購房合同有效嗎，因購房資格發生糾紛怎麼辦

對限購令法律屬性的認識，有「政策說」和「行政命令說」。從制定機關、發文版文號、發文對象上權來看，無論是中央限購令還是地方限購令都不具備法律法規的屬性，均屬於內部行政管理性法律文件，限購令的制發與執行均屬於抽象性行政行為，只對行政管理相對人產生法律約束力，即對商品房買賣有關合同當事人具有約束力，其不能作為解決商品房買賣合同糾紛等民事法律糾紛的依據。
限購令既然不具備法律法規的屬性，因此違反限購令簽訂的商品房買賣合同就不可能無效。
「合同的效力」與「合同的履行」是兩個不同的概念，不能以所簽訂合同是否能夠履行來判定合同的法律效力。對房屋買賣合同而言，只要簽約主體合法，買賣標的有效，雙方意思表示一致，雙方簽訂的房地產買賣合同就依法產生法律效力。

③ 關於購房限購的問題-商品房預售合同糾紛

只要在一審訴訟之前符合購房條件的，法律上都會確認合同的法律效力的

④ 因限購，禁購引發購房合同糾紛，法院如何處理

1. 違反「限購令」的商品房銷售合同仍然有效

2. 買受人可以解除受限購政策影響專的房屋買賣合同

3.若導屬致房屋買賣合同未能在限購政策正式施行前獲得履行的責任在一方，則責任方當事人應當酌情返還定金

4.中介公司遲延履行合同導致住房限購政策出台時未能辦理網簽，對出售人造成損失的應當承擔違約責任

⑤ 因限購而解除購房合同能索賠嗎

給您一個最高院公布的案例，希望對您有幫助：
問：2010年，張某通過房屋中介，與產權人李某簽訂二手房買賣合同並依約支付了全部購房款。由於當地二手房市場價格不斷上漲，李某意欲反悔，便多次找借口拖延時間，未協助張某辦理產權過戶續。後當地房地產調控政策實施細則出台，按限購政策張某喪失了購房資格。現在張某起訴至人民法院請求判令李某繼續履行合同或者賠償其損失，該案應當如何處理？
答：為遏制當前部分一、二線城市房地產市場價格上漲過快，國家出台了一系列調控政策。由於相關政策不斷升級且陸續出台，實務中因合同訂立、履行等遇到阻礙而產生的糾紛不在少數，有的還訴至法院。人民法院需要根據不同情況，作出妥善處理。本案中，由於張某被認定為限購對象，不具備購房的主體資格，人民法院不宜判令合同繼續履行，應判決解除房屋買賣合同。不過，結合雙方履約情況分析，張某作為守約一方，已經履行合同義務，如果李某也依約履行，雙方完全可以在政策出台前完成房屋過戶手續，合同目的就能夠實現。因此，對張某請求合同繼續履行的主張雖不能支持，但是張某主張追究李某的違約責任並賠償其所受損失的合理訴求，人民法院還是應當在查明事實基礎上予以保護。
如果一開始就隱瞞了自己被限購的情況，那麼賣方完全可以要求買方承擔違約責任及損害賠償責任。

⑥ 求上海房產限購令案例解讀

如果那兩套都有你名字
那就不能買房
不管你是不是公積金

想辦法讓你父母把你名字去掉就可以

⑦ 住房限購令的實行案例

2010年9月29日，國家有關部委下發通知，推出五條措施進一步推進房地產調控，要求地方立即制定實施細則，已印發實施細則的地區，要根據最近國家有關部委出台的政策措施進行調整和完善，並嚴格實行問責制。隨後，各地樓市調控細則紛紛落地，在眾多措施中比較突出的就是「限購」，顯現政府調控樓市的決心。
2010年9月30日晚上，深圳緊急出台「限購令」，規定從2010年10月1日起，在深圳暫時實行限定居民家庭購房套數政策：其中深圳市戶籍居民家庭（含部分家庭成員為深圳市戶籍居民的家庭），限購兩套住房；能夠提供在深圳市一年以上納稅證明或社會保險繳納證明的非深圳市戶籍居民家庭，限購一套住房。
2010年10月1日，廈門市國土房產、金融管理、稅務等7個部門聯合下發了有關促進房地產業持續健康發展的意見，並決定採取臨時性限購措施，即從2010年10月1日起至2010年12月31日，同一購房家庭只能在廈門新購買一套商品住房。
2010年10月7日晚間，繼深圳、廈門之後，上海也出台「限購令」，具體為：「暫定本市及外省市居民家庭只能在本市新購一套商品住房（含二手存量住房）。違反規定購房的,房地產登記機構不予受理房地產登記。」
2010年10月9日，寧波市出台樓市調控細則，亦規定每戶居民在本市只能新購一套住房。
2010年10月10日，福州市新出台的房價調控補充細則規定，從即日起至2010年12月31日，本市行政區域內戶籍居民同一購房家庭（包括購房人、配偶及未成年子女）只能在本市五城區新購買一套商品住房。細則還規定，暫停在本市擁有2套以上（含2套）住房的本市戶籍居民家庭、擁有一套以上（含一套）住房的非本市戶籍居民家庭、無法提供在本市一年以上納稅證明或社會保險繳納證明的非本市戶籍居民在本市五城區繼續購買商品住房。
2010年10月11日，杭州市研究出台了《關於進一步加強我市房地產市場調控加快保障性住房建設的實施意見》，暫定杭州市及外省市居民家庭只能在杭州市新購買一套商品住房（含二手存量住房）；停止執行購房補貼政策等相關收費，並提出落實差別化信貸政策。 浙江台州成為首個公布的城市。台州市發布的通知強調，全市市域(含所轄縣〈市、區〉)范圍內的家庭和市域范圍外能提供自購房之日起前2年內在本市累計繳納1年以上個人所得稅證明或社會保險繳納證明的家庭，可在市區購買1套新建商品住房。對在市區已有2套及以上住房的市域范圍內家庭、已有1套及以上住房的市域范圍外家庭、不能提供自購房之日起前2年內在本市累計繳納1年以上個人所得稅證明或社會保險繳納證明的市域范圍外家庭，暫停其在市區購買新建商品住房。違反規定購房的，不予辦理房地產登記。
業內人士表示，台州的限購令比較寬松，限購范圍只是落在「市區」和「新房」的概念上，涉及「二手房」和「郊區」概念的則不限購。不過此次台州率先公布限購細則也透露出兩個信息，其一是住建部可能不集中公布名單了，退而讓城市零星公布；其次，大城市周邊的衛星城將是重點。
據一位接近住建部的人士表示，接下來打擊全國范圍內的投機投資炒房可能還有新動作。住建部已經開始逐步推進房地產熱點城市房屋權屬登記系統和資料庫的異地聯網工作，這項工作完成後，同一權屬擁有人名下在不同城市的房產將得以「一並查詢」，異地購房的資金流向、程度、走勢將可以得到「統一監控」，可以重點打擊大投機客。 在2010年10月15日房地產交易中心出台了《限定居民家庭購房套數說明》，正式將廣州限購令的細則落到實處。10月15日以後房地產交易中心的交易細則如下：
一、契稅
1. 普通住宅：90平方以下（含90方）而且是唯一住房：按1%徵收。
2. 普通住宅：90方（不含90方）-144方（不含144方）而且是唯一住房：按1.5%徵收
3. 非普通住宅144方（含144方）以上、以及非唯一住宅的普通住宅：按3%徵收
4. 唯一住房的定義：以家庭為單位，名下沒有住房，只有即將准備新購的這套住房。
例如：曾經有一套住房賣了，現在沒有持有住房，現在再新買一套，是屬唯一住房。
例如：名下有車位及商鋪，但沒有住房，現在新買一套，也屬唯一住房。
二、個人所得稅
出售自有住房在一年內新購房的不再減免個人所得稅。
三、住房限購政策
1. 本市戶籍居民家庭在本市十區限新購買一套住房。
辦理交易手續時需增加提供購房人的戶口薄和結婚證的原件和復印件。
2. 非本市戶籍居民家庭在本市十區限新購買一套住房。
辦理交易手續時需增加提供購房人的戶口薄和結婚證的原件和復印件，以及購房人在本市1年以上納稅證明或社會保險繳納證明原件。
3. 非本市戶籍居民家庭且未能提供上述文件不能購買住房。
4. 未滿18周歲的人士，限制在本市單獨購買商品住房。
5. 香港、澳門、台灣及外籍人仕機構或個人新購房：
1） 港澳台地區居民和華僑因生活需要，可在境內限購一定面積的自住商品房。
2） 境外機構在境內設立的分支、代表機構（經批准從事經營房地產業的企業除外）和在境內工作、學習時間超過一年的境外個人可以購買符合實際需要的自用、自住商品房，不得購買非自用、非自住商品房，在境內沒有設立分支、代表機構的境外機構和在境內工作、學習時間一年以下的境外個人，不得購買商品房。
3） 符合規定的境外機構和個人購買自用、自住商品房必須採取實名制，並持有效證明（境外機構應持我政府有關部門批准設立駐境內機構的證明，境外個人應持其來境內工作、學習、經我方批準的證明），到土地和房地產主管部門辦理相應的土地使用權及房屋產權登記手續。
商品住房包括：新建商品住房和二手住房
新建商品住房：以本市房地產主管部門住處系統網簽購房合同的時間為准，非網簽合同的以房地產登記部門合同備案時間為准。
二手住房：房地產交易登記部門業務收件時間為准。
2010年10月17日，廣州市國土房管局對外發布樓市調控細則，不僅限制廣州每戶家庭只能新購一套房，限制外地人在廣州買房，還規定未滿18周歲的人士不得在廣州買房。 2010年10月18日下午，大連市建委宣布，大連將從今日（19日）其將實行住房限購政策，同一購房家庭(包括夫妻雙方及未成年子女)只能在本市新購一套商品住房(含二手存量住房)，對違反規定購房的，房地產登記機構不予受理房地產登記。
這是繼廣州、海口、三亞等城市近期宣布實行限購令之後，全國宣布實行限購令的第13個城市。大連出台的地方細則除限購外，還包括嚴格執行差別化住房貸款政策、嚴格執行房地產稅收政策、增加住房用地有效供給、加快推進保障性安居工程建設、嚴格商品房預售管理等十個方面。
在房貸方面，大連各商業銀行將暫停發放居民家庭購買第三套及以上住房貸款；對不能提供一年以上當地納稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發放購房貸款。
細則同時要求，對貸款購買商品住房，首付款比例不得低於30%；對貸款購買第二套住房的家庭，嚴格執行首付款比例不低於50%、貸款利率不低於基準利率1.1倍的規定。
大連細則還提出，明確要求增加住房用地的有效供給，加快推進保障性安居工程建設，確保保障性住房和自住性中小套型商品房建房用地不低於住房建設用地供應總量的70%，城市中心區年底前提供經濟適用住房房源1.2萬套，籌集廉租住房租賃資金3000萬元，全市建設公共租賃住房1500套。
為了維護房屋交易雙方的合法權益，大連市還發布了《規范預售通知》，通知將商品房預售的工程進度標准提高到七層以下主體結構封頂，八層以上完成主體結構三分之二以上，有效縮短預售到工程竣工時間。對商品房預售資金進行監管，按工程建設進度進行核撥，將確保預售資金用於商品房項目工程建設，保證建設工程按時竣工交付，杜絕爛尾樓、攜款潛逃等損害購房者利益的事件發生。實行商品住房買賣合同網上簽約、備案，要求開發企業房地產開發企業要在10日內一次性公開全部准售房源及每套房屋價格，明碼標價對外銷售能夠有效防止一房多賣、虛假交易、倒賣炒房、捂盤惜售等行為。 2011年1月5日，鄭州市房管局通報鄭州市政府《關於進一步貫徹落實房地產市場宏觀調控政策的通知》和房管局《關於本市及非本市戶籍居民家庭在我市限購商品住房的通知》，宣布從6日起鄭州市開始實施「限購令」。即自2011年1月6日，在鄭州市建成區內對人口過密區域（人口過密區域暫定為農業路以南、桐柏路以東、航海路以北、未來路以西區域，未來路與農業路未交界處以中州大道為界）和其他區域實施差異化的限購政策。 按照這一規定，無法提供在本市1年以上納稅證明或社會保險繳納證明的非本市戶籍居民家庭暫停在人口過密區域購房，只能在其他區域新購1套商品住房。能提供在本市1年以上納稅證明或社會保險繳納證明的非本市戶籍居民家庭在人口過密區域或其他區域暫定只能新購1套商品住房。本市戶籍居民家庭在人口過密區域暫定只能新購1套商品住房。
新政對外地人在鄭州市購房進行了條件限制。
繼今年1月5日鄭州市對市區部分區域商品住房「限購令」實行之後，從3月4日開始將實行更為嚴格的「新版」商品住房「限購令」。
3月3日，鄭州市下發了《進一步加強房地產市場宏觀調控工作的通知》，推出包括加快保障性安居工程建設、大力發展公共租賃住房、嚴格執行限購政策等在內的15條措施，加強對房地產市場的宏觀調控，這是「新國八條」在鄭州的落地政策。在新版限購令中，嚴格並細化了限購政策：已有兩套房的本地人不能再買房，外地人在鄭州最多隻能買一套住房。至此，市內五區、鄭東新區內全面限購商品住房第二套房，但高新區和經開區不在限購范圍。
在「嚴格執行限購政策」這一條款中規定：自2011年3月4日起，對在鄭州市區（含市內五區、鄭東新區）已擁有1套住房的鄭州戶籍居民家庭（包括購房人、配偶以及未成年子女），持有鄭州市居住證1年以上、在鄭州市繳納社會保險或個人所得稅1年以上的非鄭州市戶籍居民家庭，限購1套住房（含新建商品住房和二手住房）；對已擁有2套及以上住房的鄭州市戶籍居民家庭，擁有1套及以上住房的非鄭州市戶籍居民家庭，無法提供1年以上鄭州市居住證或社會保險繳納證明或個人所得稅納稅證明的非鄭州市戶籍居民家庭，暫停在鄭州市區向其售房。
與前不久鄭州市出台的限購令相比，這個限購令更嚴格，將此前未作限制的鄭東新區和二手房均納入限購范圍，並明確規定居民家庭包括購房人、配偶以及未成年子女（不包括成年子女），家庭成員中有一人為本市戶籍的，可認定為本市戶籍居民家庭，居民家庭已擁有住房包括在本市已經完成房屋產權登記的住房和已進行網上簽約但尚未完成房屋產權登記的住房。
3月3日，鄭州市政府還下發通知，要求省會各金融機構和鄭州住房公積金管理中心對貸款購買第二套住房的家庭，嚴格落實「首付款比例不低於60%，貸款利率不低於基準利率的1．1倍」的政策。 2014年6月10日17時許，上海易居房地產研究院副院長楊紅旭在其新浪V認證微博上稱，從中介內部獲取的消息，即日起，沈陽限購取消，本地人和外地人可購多套住宅。「如消息屬實，則沈陽把貞節牌坊全面推倒了！之前，無錫、南寧、天津、寧波、溫州等只是局部松綁！」
6月10日，記者從沈陽多個房地產人士處證實，沈陽市房產局當日早間已發布草案，將在近期內出台取消限購政策，內容包括本地戶籍或外地戶籍人士均可購買多套住房，「草案尚未公開，只是有房產局的人向我們透露了有這回事。」沈陽市房產局辦公室工作人員未否認這一消息，稱「今早上確實出台了一些政策」。
政府表態
沈陽市沒有全面取消限購，只是調整。這是誤讀。
「沈陽市沒有全面取消限購，只是調整。這是誤讀。」6月10日19時50分，沈陽市住建系統一位官員向記者證實，沈陽市正在調整限購政策，具體內容是針對已擁有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭，即對本市戶籍家庭擁有2套及以上住房的在二環內可以購買多套房屋，但銀行不提供任何貸款，需要一次性付款，不給予任何形式貸款。 2013年8月6日，溫州是開始調整限購政策的。根據新政，溫州戶籍居民（家庭）可購兩套房
15日下午，溫州市住建委房屋登記大廳。大廳內800多個座位基本座無虛席。
一位50多歲的婦女正在向負責發放排隊序號的女工作人員咨詢：「我家已有一套房子了，現在又看上了一套房子，想買過來給兒子做結婚用房，是否可以登記產權？」
該女工作人員表示，「可以啊，從上周開始，一戶家庭就可以購買兩套房子。」
隨後，記者接著問：「那從可以購買兩套房子開始，每天的交易量是否有上升呀？」
工作人員回答：「那個當然啰，現在都下午4點多了，大廳里還有這么多人。」
「樓盤展示中心被擠爆了」
以前一戶限購一套，現在可以買兩套，這會不會導致房價反彈呢？昨天，記者走訪發現，最近溫州市民買房的熱情有回升現象 。
一位姓周的企業老闆告訴記者：「得知政策放寬的消息，上星期六，溫州一企業老闆召集多位親朋好友到樂清一個將要開盤的樓盤看房，買房熱情比以前高了。」
正想買房的葉先生則說：「這消息一出來，我馬上就知道了。如果有好的房子，我還想買。」
溫州一售樓中心工作人員告訴記者：「樓盤展示中心一下來了2000多人，擠爆了！」
一房地產老闆告訴記者，新政對房地產行業來說是利好，在一定程度上會帶高交易量。 2014年6月26日上午，呼和浩特房地產開發監督管理處正式發表取消樓市限購令的實施意見，成為全國首個"破限"的城市。
據不完全統計，在呼市正式放開限購之前，南寧、天津、無錫、溫州等18城已明確發文或表態限購政策已做調整。此外，福建、杭州、長沙等地"破限"傳聞頻出。 2014年9月26日，蘇州市住建局確認，蘇州五大區全線取消限購，90平米以下房屋也取消限購了。凡在該市區域購買住房(含新建商品住房和二手住房)的，不再實行限購。
即日起，蘇州市相關部門在辦理網上簽約、合同備案及相關登記手續時，不再核查購房人住房情況、不再要求提供戶籍、納稅或繳納社會保險等相關證明。這意味著蘇州從2011年3月1日開始的限購政策成為「歷史」。
目前江蘇省三個實行限購的城市無錫、南京、蘇州相繼全面取消限購。蘇州全面解除限購令之後，我國46個限購城市中只剩北京、上海、廣州、深圳、珠海、三亞6個城市未松綁限購。

⑧ 法院執行判的房產過戶受不受限購影響

房屋過戶分為繼承過戶，轉讓過戶，二手房過戶以及商品房過戶
折疊繼承過戶
流程
一、辦理房產證過戶手續要到被繼承人戶籍所在地的派出所注銷戶籍，辦理死亡證明；
二、辦理房產證過戶手續要到區或市公證處（原外銷商品房到市公證處）辦理繼承權公證，房產繼承分兩種：一是遺囑繼承，二是法定繼承。需要提交的材料有：
1、被繼承人死亡證明；
2、辦理房產證過戶手續需要該套房屋的產權證明或其他憑證；
3、戶口簿或其他可以證明被繼承人與法定繼承人的親屬關系的證明文件；
4、辦理房產證過戶手續需要繼承人的身份證件；
有遺囑的繼承權公證另需提交的資料：被繼承人所立遺囑（該遺囑必須是已公證過的遺囑，其他形式的遺囑由於無法認定其真實性，因此暫不予採納）。
三、辦理房屋過戶登記，申請人是繼承人或者受遺贈人。
申請人應當向登記機構提交下列文件：《房地產登記申請書》（原件）、身份證明（復印件）、房地產權證書（原件）、 繼承權公證文書或者遺囑公證書和接受遺贈公證書（原件）\ 契稅完稅憑證（原件）。
四、遺贈和法定繼承、遺囑繼承不同，需要支付稅收。
費用：
繼承房產的費用有
（1）公證費 40元/平米*產權證面積
（2）繼承公證費 80元/單 放棄繼承公證80元/人
註：繼承的房產再次轉讓出售時個人所得稅按照所得徵收20%，不過只要是符合家庭唯一住房和購買超過5年的話就可以免徵個人所得稅，而且個人所得稅退稅的政策同樣適用。
（3）房地產價值評估費用
根據房地產價格的高低不同採用差額定律累進方式來計算
房地產價格總額（萬元）累進計費率%
100以下5
101以上至1000部分2.5
1001以上至2000部分1.5
2、所需材料 ⑴公證處需要 原產權人的死亡證明、產權證復印件和所有當事人的身份證、戶口本復印件一套。
⑵房管局需要材料和正常過戶基本一樣，只是還需要公證書一份。
註：繼承的難點在於公證所有的繼承人都放棄繼承，這樣就要求證明當事人即為所有繼承人並且都自願放棄繼承權。
折疊轉讓過戶
規定：
投入使用的房地產買賣雙方，應當簽訂房地產買賣合同，合同文本可以使用房屋土地管理局制定的示範文本，也可使用自製合同。使用自製合同的，當事人在過戶申請前應委託經市房地局認定的法律服務機構進行預審，法律服務機構對符合規定的自製合同，提出預審合格意見。市、區、縣房地產交易管理機構受理過戶申請後，應對買賣雙方提供的申請過戶資料進行審核，審核內容如下：
一、當事人提供的材料是否合法、有效；
二、申請書填寫的內容與提供的材料是否一致、無誤；
三、房地產的權屬是否清楚，有無權屬糾紛或他項權利不清的現象，是否屬於《房地產轉讓辦法》規定不得轉讓的范圍；
四、受讓人按規定是否可以受讓該房地產；
五、買賣的房地產是否已設定抵押權；
六、買賣已出租的房地產，承租人是否放棄優先購買權；
七、買賣共有的房地產，共有人是否放棄優先購買權；
八、房地產交易管理機構認為應該審核的其他內容。
二手房過戶所需材料
過戶需要提供資料主要有：房屋所有權證、買賣雙方身份證明、房屋出售方婚姻狀況證明、房屋核檔證明、買賣契約以及其他房屋登記機構認為有必要提供的資料等。
轉讓過戶費用
一.正常過戶
1、 交易稅費
a.營業稅 （稅率5.55% 賣方繳納）
根據2010年房產新政，轉讓出售購買時間不足5年的非普通住宅按照全額徵收營業稅，轉讓出售購買時間超過5年的非普通住宅或者轉讓出售購買時間不足5年的普通住宅按照兩次交易差價徵收營業稅，轉讓出售購買時間超過5年的普通住宅免徵營業稅。
這里有兩個要點①購買時間超過5年這里首先看產權證， 其次看契稅發票，再次看票據（房改房看國有住房出售收入專用票據）這三種證件按照時間最早的計算。一般地說票據早於契稅發票，契稅發票早於產權證，房改房中時間最早的是房改所收的定金的票據。②所售房產是普通住宅還是非普通住宅。
另：如果所售房產是非住宅類如商鋪、寫字間或廠房等則不論證是否過5年都需要全額徵收營業稅。
b. 個人所得稅（稅率交易總額1%或兩次交易差的20% 賣方繳納）
徵收條件以家庭為單位出售非唯一住房需繳納個人房轉讓所得稅。在這里有兩個條件①家庭唯一住宅②購買時間超過5年。如果兩個條件同時滿足可以免交個人所得稅；任何一個條件不滿足都必須繳納個人所得稅。註：如果是家庭唯一住宅但是購買時間不足5年則需要以納稅保證金形式先繳納，若在一年以內能夠重新購買房產並取得產權則可以全部或部分退還納稅保證金，具體退還額度按照兩套房產交易價格較低的1%退還。
註：地稅局會審核賣方夫妻雙方名下是否有其他房產作為家庭唯一住宅的依據，其中包括雖然產權證沒有下放但是房管部門已經備案登記的住房（不包含非住宅類房產）。
另註：如果所售房產是非住宅類房產則不管什麼情況都要繳納個人所得稅。而且地稅局在征稅過程中對於營業稅繳納差額的情況，個人所得稅也必須徵收差額的20%
c. 印花稅 （稅率1%買賣雙方各半）不過從2009年至今國家暫免徵收。
d. 契稅 （基準稅率3% 優惠稅率1.5% 和1% 買方繳納）
徵收方法：按照基準稅率徵收交易總額的3%，若買方是首次購買面積不足90平的普通住宅繳納交易總額的1%，若買方首次購買面積超過90平（包含90平）的普通住宅則繳納交易總額的1.5%。
註：首次購買和普通住宅同時具備才可以享受優惠，契稅的優惠是以個人計算的，只要是首次繳契稅都可以享受優惠。若買方購買的房產是非普通住宅或者是非住宅則繳納交易總額的3%。
e.測繪費 1.36元/平米 總額=1.36元/平米*實際測繪面積 (08年4月後新政策房改房測繪費標准：面積75平米以下收200元，75平米以上144平米以下收300元，144平米以上收400元）
一般說來房改房都是需要測繪的，商品房如果原產權證上沒有濟南市房管局的測繪章也是需要測繪的。
f.二手房交易手續費 總額：住宅6元/平米*實際測繪面積 非住宅10元/平米
g.登記費（工本費） 80元 共有權證:20元
2、所需材料 ⑴地稅局需要賣方夫妻雙方身份證和戶口本復印件一套（若賣方夫妻不在同一個戶口本上還需提供結婚證復印件一套）、買方身份證復印件一套、網簽買賣協議一份、房產證復印件一套（如果賣方配偶已經去世還需要派出所的死亡證明一份）
⑵房管局需要網簽買賣協議一份、房產證原件、新測繪圖紙兩張，免稅證明或完稅證明復印件；如省直房改房還需已購公房確認表原件兩份和附表一。
註：房改房過戶時需要配偶一起出面簽字；若配偶已經去世但使用了其工齡，如果是在房改之後則需要先做繼承公證再交易過戶；如在房改之前，則應提交派出所開具的死亡證明原件。省直房改房還需填寫《已購公房確認表》兩份並由單位和省直房改辦蓋章確認，並提交房改原始票據原件。
折疊贈與過戶
1、費用 免徵營業稅和個人所得稅，但是需要增加
⑴公證費 40元/平米*產權證面積
⑶契稅的徵收 不論房產什麼情況都需要徵收全額契稅
其他費用和正常過戶都一樣
2、所需材料
⑴公證處需要賣方夫妻雙方戶口本和身份證復印件一套、買方身份證復印件一份，產權 證復印件一套
⑵不需要經過地稅局直接可以過戶。
⑶房管局需要材料同正常過戶基本一樣只不過還需要公證書原件一份。

⑨ 最近買了一套二手房，因為限購，是以法院調解書的形式過戶的

1、同意一樓看法。
2、其中風險是有的，但事情已發生，等發生糾紛後可以聯系。
3、我在上海律師事務所工作。